Установление границ земельного участка и снос незаконных построек
Garant-agency.ru

Юридический портал

Установление границ земельного участка и снос незаконных построек

Самовольная постройка/ межевание

Здравствуйте. С соседями есть спорные вопросы по земле. Они поставили забор и баню без согласования и частично залезли на мой участок. Но я не могу никуда обратиться с претензией потому что отсутствует межевание у них и у моего участка. В связи с чем они считают что это их территория. Также они отказываются подписывать межевание и не хотят вызывать инженера чтобы установить границы наших участков. По межеванию, которое сделали по моему участку (по моей инициативе, еще не зарегистрировано), они захватили у нас 3,5 сотки. Обратились к местному юристу, он сказал что раз они забор и баню уже поставили, то земля уже их и мы ничего не докажем. Причина такого ответа — потому что это было построено до установления границ участка. И почти все чиновники в один голос говорят тоже самое. Я им показываю документ собственности на землю на 15 соток, а они говорят что он ничего не значит и при межевании вообще может оказаться что документ ошибочный на плюс/минус несколько соток. Как такое возможно? Если я покупала 15 соток и есть документ, как может оказаться что он неверный. По нашей улице почти ни у кого нет межевания. На какие параметры основывается кадастровая палата, выдавая документ о собственности? Какие то координаты участка должны быть? что делать в таком случае? Спасибо

Спасибо! Очень быстро и компетентно.

13 Мая 2019 19:46

Ответы юристов ( 5 )

  • 10,0 рейтинг
  • 9703 отзыва эксперт

Также они отказываются подписывать межевание и не хотят вызывать инженера чтобы установить границы наших участков. По межеванию, которое сделали по моему участку (по моей инициативе, еще не зарегистрировано), они захватили у нас 3,5 сотки.

По существу, сделанное межевание требует лишь информирования соседей о необходимости согласования границ. Если на межевании отсутствует сосед участка и нет его письменных возражений в отношении проведения межевания, то это должно быть отражено в акте согласования, а межевой план дополнен документацией, подтверждающей своевременное уведомление соседа о дате проведения межевания. Если у соседа не будет аргументированных возражений, то сам этот план можно смело отдавать в Росреестр, а уже после того как изменения будут внесены, требовать сноса построек, которые находятся на Вашей земле в соответствии со ст. 304 ГК РФ.

Обратите внимание, что главное, что необходимо сделать, это документально зафиксировать приглашение соседей на межевание. Если такое подтверждение у Вас есть, то их устный отказ подписать межевание не имеет существенного значения. Если же из возражения будут вписаны в межевой план, тогда придется спор разрешать в судебном порядке.

  • 7,6 рейтинг
  • 479 отзывов

Добрый вечер, Юлия.

У вас есть выписка из ЕГРН на земельный участок? Как я понимаю, участок стоит на кадастровом учете.

он сказал что раз они забор и баню уже поставили, то земля уже их и мы ничего не докажем. Причина такого ответа — потому что это было построено до установления границ участка.

Какой-то странный ответ, поскольку при таком подходе можно смело захватывать части чужих земельных участков без последствий.

Вам нужно установить границы земельного участка, возможно в судебном порядке (скорее всего, поскольку договориться, как я понимаю, не получится).

Ст. 39 ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ

1. Местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее — согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Касаемо самовольных построек — то они подлежат сносу в силу ст. 222 ГК РФ, ст. 304 ГК РФ.

  • 10,0 рейтинг
  • 2314 отзывов эксперт

Здравствуйте, Юлия! На самом деле Ваш вопрос не ограничивается только согласованием межевых работ. Нужно уточнять, когда была построена баня, когда был поставлен забор, когда Вы приобрели участок и существовали ли когда-либо споры по границе.

Согласно п. 10 ст. 22 ФЗ № 218

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Поскольку Ваш кадастровый инженер определил границу не по существующему забору, значит, у него были для этого какие-то основания и документы?

На какие параметры основывается кадастровая палата, выдавая документ о собственности?

Межевание участка — это определение (уточнение) его границ на местности. Пока не проведено межевание, считается, что его границы не установлены. Именно с такими характеристиками и вносятся сведения об участке в сведения Росреестра. Очень часто площадь участка по правоустанавливающим документам не соответствует площади после межевания, отсюда и частые земельные споры. Не подпишут акт согласования и не заявят возражений- подавайте документы Росреестр. Если Росреестр приостановит регистрацию, тогда уже будете обращаться в суд.

Земельный адвокат Маковеев Сергей Иванович

С 2003 года я веду дела в судах, а с 2010 года по настоящее время специализируюсь на земельных спорах. Работаю по Москве, по Московской области и соседним областям. Мой телефон: +7 906 074 76 14.

снос незаконных построек, обнаруженных после проведения межевания

Мною, как собственником земельногт участка, было проведено межевание с целью установления точных границ. Сосед смежного земельного участка присутствовал при согласовании границ, в последующем, акт о согласовании подписал. При проведении согласования границ было обнаруженно, что баня соседа находится на территории нашего участка, сосед этот факт признал. После того, как земельный участок был поставлен на учет, границы зарегестрированы, я обратилась к соседу с претензией о находящейся его бане на территории моего земельного участка и требованием ее снести. В настоящее время баня не снесена, и мною составлено и направленно исковое заявление в суд. До написание претензии соседу, в качестве мирного способа разрешения ситуации было предложенно или убрать баню или выкупить земельный участок за определенную суму, в чем он отказался. На данный момент получен письменный ответ от соседа в котором он ссылается на то, что при межевании его мы ввели в заблуждение. Требует он меня предоставить письменное уведомление направленное на его адрес о месте и времени согласования границ моего земельного участка, а так же наториальную доверенность на моего отца на дату проведения выездного согласования границ. Письменно мы соседа не уведомляли, так как о проведении межевых работ сообщали ему лично по телефону. Доверенность просит так как когда отмеряли границы з.у. присутствовал папа, а не я. Я в это время находилась в доме. При подписании акта согласования присутствали и я, и папа. Сосед собирается обращаться на меня в суд, с целью признания результатов кадастровых работ в отношении моего земельного участка не действительными. Кроме того, ответчиком на суде он заявляет и кадастровую фирму, проводившую межжевание. Какие сейчас должны быть мои действия? Мои иск о сносе построек уже отправлен в суд. Если он не согласен с границами-это его право, равно как и право самому обратиться в суд. Обращю ваше внимание, что баня находится не на границе смежных участков, а на параллельной ей линии, т.е. в конце нашего участка, там, где идет граница нашего участка и дорога общего пользования.

Статьей 60 ЗК РФ установлено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению, в том числе в случае самовольного занятия земельного участка.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

В п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, применяя ст. 222 ГК РФ, судам необходимо учитывать следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

В вопросе Вы указываете: «Сосед смежного земельного участка присутствовал при согласовании границ, в последующем, акт о согласовании подписал. При проведении согласования границ было обнаруженно, что баня соседа находится на территории нашего участка, сосед этот факт признал».

В разделе «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014) разъяснено следующее: «Обобщение судебной практики показало, что в случае, если границы участка истца или ответчика определены в ГКН по результатам межевания (кадастровых работ) и требований о признании данных работ недействительными не заявлено, суды при разрешении спора руководствовались указанными границами. Доказательством нарушения прав истца в данном случае является несовпадение фактических границ его земельного участка с границами, установленными в ГКН по результатам кадастровых работ. В таких случаях суды независимо от длительности существования фактических границ принимают решения об их приведении в соответствие с результатами кадастровых работ».

Таким образом, если сосед не сможет оспорить описание границ Вашего земельного участка, внесенное в Единый государственный реестр недвижимости, то Ваш иск должен быть удовлетворен.

Вместе с тем в пользу соседа, если он подаст встречный иск, будет играть то обстоятельство, что баня соседа уже существовала на момент проведения кадастровых работ и граница Вашего земельного участка была определена с пересечением этой бани. Это может свидетельствовать о наличии реестровой ошибки в описании местоположения границ Вашего земельного участка.

Согласно ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Читать еще:  Возможно ли по закону лишить родительских прав бывшего мужа?

Вы спрашиваете: «Какие сейчас должны быть мои действия? Мои иск о сносе построек уже отправлен в суд».

В связи со сказанным выше, я посоветую Вам готовить ходатайство о назначении по делу комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы на предмет исследования нарушений при строительстве бани соседа и факта запользования этой баней Вашего участка. А также советую готовить доказательства того, что границы Вашего земельного участка при проведении кадастровых работ были определены правильно, а сосед действительно самовольно занял Ваш земельный участок.

Помочь в этом Вам могут разъяснения вышеуказанного раздела «2.9. Споры об определении границ земельных участков» Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 — 2013 год, где сказано следующее: «В том случае, если точные границы земельного участка не установлены по результатам кадастровых работ (сведения о его координатах отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН)), в связи с чем установить их местоположение на местности не представляется возможным, судом от истца истребуются доказательства того, что спорная часть входит в состав принадлежащего ему участка, а ответчик своими действиями создает препятствия в его использовании. Установление местонахождения спорной границы участка осуществляется судом путем сравнения фактической площади с указанной в правоустанавливающих документах (первичных землеотводных документах) с помощью существующих на местности природных или искусственных ориентиров (многолетних насаждений, жилого дома, хозяйственных и бытовых построек, трубопроводов и др.) при условии, что они зафиксированы в планах обмеров органов технической инвентаризации, топографических съемках или иных документах, отражающих ранее существовавшие фактические границы».

Не полагайтесь только лишь на тот факт, что сосед подписал акт согласования границ Вашего участка. Этого может оказаться недостаточно.

Ответ на вопрос является примерным. К сожалению, ответить более точно и полно на Ваш вопрос НЕВОЗМОЖНО без изучения всех документов и обстоятельств дела.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Что изменилось в законе о самовольных постройках с 4 августа

Вступил в силу федеральный закон с поправками в гражданский кодекс по поводу самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для сноса. Это касается тех, кто построил недвижимость на бесхозном участке или без разрешения на строительство.

Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.

Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.

Ой, а можно желтую плашку, на которой вы всегда всё четко по полочкам раскладываете?

  1. Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
  2. Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
  3. Стало легче легализовать самострой.
  4. На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
  5. В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».

Что такое самовольная постройка?

Раньше. Самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения, плана и межевания — это самовольная постройка. И для нее в гражданском кодексе есть особые условия.

Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.

Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.

Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.

С 4 августа. Теперь самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и киоски нельзя признать самовольными постройками и просто так снести их за счет хозяев.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.

Право собственности на самовольную постройку

Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.

Когда самовольную постройку могут снести

Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.

С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию дачи так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.

Как оформить право собственности на самовольную постройку

И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.

Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.

Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.

Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.

На участке можно строить такой объект. Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом в семь этажей. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС .

Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.

Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.

Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.

Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража.

Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса

Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.

Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.

Если строил один, а собственником стал другой

Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.

По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.

Когда постройку могут снести по решению местных властей

Вообще, сносить самовольные постройки можно по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.

Например, решения администрации достаточно, если:

  1. До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
  2. Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.

Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.

Читать еще:  Законна ли неустойка за непредоставление товара на время ремонта?

Сроки: если постройку решили сносить или переделывать

Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.

Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.

Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:

  1. Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
  2. Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.

Когда вообще не может быть принято решение о сносе

Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.

Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:

  1. Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
  2. У собственника участка есть на него документы.
  3. Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
  4. Параметры строения ничего не нарушают.

Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.

Когда могут изъять участок

Если участок в собственности, его все равно могут забрать.

Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.

С 4 августа. Теперь к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.

Это все изменения по поводу самовольных построек и домов?

Нет, это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя федеральными законами. Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.

Административный порядок сноса самовольной постройки. Что имел в виду законодатель?

С 1 сентября 2015 года вступит в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ, которым существенно изменяется правовое регулирование вопросов, связанных самовольной постройкой. В части изменения критериев, позволяющих признавать ту или иную постройку самовольной, эта тема достаточно активно обсуждается в юридическом сообществе. Мне же хотелось бы обратить внимание на изменение процедуры сноса самовольно возведенной недвижимости. Действительно ли вводится административный порядок принятия решений о сносе, является ли он общим правилом, либо исключением, об этом попытаюсь рассказать ниже.

Действующая редакция абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ не предусматривает порядок сноса самовольной постройки, а лишь фиксирует его необходимость в качестве последствия нарушения, указывает на чей счет должны относиться расходы и содержит отсылку к исключениям, когда право собственности может быть признано и постройка не подлежит сносу. На практике же существует только судебный порядок принудительного сноса. Чаще всего истцами по таким делам выступают органы местного самоуправления. Одной из существенных проблем, возникающих при предъявлении иска, является необходимость доказывания истцом своего права на его подачу.

Даже с учетом разъяснений, содержащихся в Пункте 22 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (о том, что в суд в праве в публичных интересах обращаться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом) у органов местного самоуправления достаточно часто возникала проблема в доказывании собственного правового интереса в сносе самовольной постройки. Одно дело, когда она находится на муниципальной земле, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и распоряжение которым осуществляют органы местного самоуправления. Другое – когда самострой возводится собственником земельного участка. В этой ситуации органам местного самоуправления приходилось доказывать, что они имеют право действовать в публичных интересах. Это право за ними зачастую признавалось судебной практикой, исходя из того, что местные администрации наделены полномочиями по выдаче разрешений на строительство, и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 г. № 71/10 по делу № А55-17832/2008).

Однако от обязанности доказывания наличия публичного интереса приведённая позиция не освобождала. В Определение от 24.09.2013 г. № 18-КГ13-95 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что правом на обращение в суд с исками в защиту прав и интересов частных лиц органы местного самоуправления не наделены, а при обращении в суд не было указано, в чем заключается нарушение публичных интересов несоблюдением требуемого расстояния до соседнего участка.

Что же изменится с 1 сентября.

Статья 222 дополняется новым пунктом 4, согласно которому органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (абзац первый).

Возможность принятия решения о сносе самовольной постройки без обращения в суд должна существенно упростить процедуру. Доводилось даже слышать мнение о том, что теперь в качестве общего правила вводится административный порядок сноса. Но так ли это?

Во-первых, не понятна логика законодателя, который зачем-то ограничил круг муниципальных образований, органы местного самоуправления которых вправе принимать решения о сносе. Из буквального смысла абзаца первого пункта 4 следует, что такое право предоставлено только органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов (применительно к межселенным территориям). Что в таком случае делать с самовольными постройками, возведенными на землях городских и сельских поселений, городских округов с внутригородским делением, внутригородских муниципальных образований городов федерального значения?

Если относительно городских округов с внутригородским делением можно предположить, что будут применяться правила, касающиеся городских округов (согласно абзацу седьмому части 1 статьи 2 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ первый является разновидностью второго), то относительно остальных видов муниципальных образований такое предположение не очевидно.

Однозначно можно сказать, что поскольку органы местного самоуправления городских и сельских поселений не упоминаются в законе, то они не вправе будут принимать решения о сносе самовольных построек. Также не вправе принимать такие решения и органы местного самоуправления муниципальных районов в отношении построек, расположенных на территории поселений. Иными словами, на указанных территориях административный порядок сноса самовольных построек применяться нее будет.

Применительно к самовольным постройкам, возведенным на территориях городов федерального значения, возможны варианты толкования.

С одной стороны, поскольку в законе не упомянуты ни органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, ни органы государственной власти субъектов федерации, то можно сделать вывод, что на территории городов федерального значения административный порядок сноса самовольных построек также применяться не будет.

С другой стороны, можно предположить, что полномочия по принятию решений о сносе самовольной постройки вытекают из полномочий органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности (полномочия по выдаче разрешений на строительство). В силу части 2 статьи 79 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения, полномочия, установленные частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, осуществляются органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Часть 3 статьи 8 ГрК РФ посвящена полномочиям органов местного самоуправления городских округов.

На территориях городов федерального значения полномочия в сфере градостроительной деятельности осуществляют либо органы государственной власти, либо органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований (в случае принятия соответствующего закона), но полномочия эти по сути – полномочия органов местного самоуправления городских округов. И если перечисленные органы публичной власти в любом случае осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов в сфере градостроительства, то не вправе ли они осуществлять иные полномочия органов местного самоуправления городских округов в областях непосредственно с градостроительством связанных?

Подобных вопросов можно было бы избежать при использовании более корректных формулировок. Возможно, федеральный законодатель лишил органы местного самоуправления поселений права принимать решения о сносе осознанно, предполагая отсутствие у них для этого квалифицированных специалистов. Но подобная логика неприменима к городам федерального значения, где нет проблем ни со специалистами, ни с близостью всевозможных контролирующих и надзорных органов.

Во-вторых, далеко не все самовольные постройки могут быть снесены в административном порядке, а лишь те, что созданы или возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, при условии, что такой участок расположен:

– в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия);

– на территории общего пользования;

– в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), то есть такие зоны, в которых строительство либо законодательно запрещено, либо серьезно ограничено.

Территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Строительство на таких территориях будет нарушать права неограниченного круга лиц и снос самовольных построек, возведенных на них также безусловно будет представлять публичный интерес.

Читать еще:  Как законно оформить сделку, если не внесен уставной капитал?

В данном случае проблема может возникнуть в следующем. Границы территорий общего пользования могут быть как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые). Вправе ли будут органы местного самоуправления применять административный порядок сноса самовольных построек, возведенных на проектируемых территориях общего пользования, или же для этого придется обращаться в суд?

А вот что такое «полоса отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения», для меня, если честно, остается загадкой.

Словосочетание «полоса отвода инженерных сетей» ни в одном нормативном акте (кроме закона 258-ФЗ) обнаружить не удалось. В Земельном кодексе РФ упоминаются полосы отвода автомобильных дорог и железных дорог. Вряд ли можно отнести автомобильные и железные дороги к инженерным сетям. В связи с чем не понятно, что имел в виду законодатель, и как эта норма будет применяться на практике.

Наверное, введение административного порядка принятия решения о сносе самовольных построек в тех случаях, когда строительство противоречит публичным интересам и нарушает особый режим использования территории или права неограниченного круга лиц, является оправданным, поскольку дает возможность принимать соответствующие меры достаточно оперативно. Но вот изложение текста закона оставляет желать лучшего. Потребуется не один десяток судебных решений, чтобы высшие судебные инстанции сформулировали единообразные подходы к разрешению спорных ситуаций. А пока особо смелые муниципальные чиновники будут применять пункт 4 статьи 222 ГК РФ направо и налево, а особо осторожные не будут применять вовсе, предпочитая обращаться в суд, где им теперь придется доказывать отсутствие полномочий для принятия решения о сносе в административном порядке.

Административный порядок сноса самовольной постройки. Что имел в виду законодатель?

С 1 сентября 2015 года вступит в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 258-ФЗ, которым существенно изменяется правовое регулирование вопросов, связанных самовольной постройкой. В части изменения критериев, позволяющих признавать ту или иную постройку самовольной, эта тема достаточно активно обсуждается в юридическом сообществе. Мне же хотелось бы обратить внимание на изменение процедуры сноса самовольно возведенной недвижимости. Действительно ли вводится административный порядок принятия решений о сносе, является ли он общим правилом, либо исключением, об этом попытаюсь рассказать ниже.

Действующая редакция абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ не предусматривает порядок сноса самовольной постройки, а лишь фиксирует его необходимость в качестве последствия нарушения, указывает на чей счет должны относиться расходы и содержит отсылку к исключениям, когда право собственности может быть признано и постройка не подлежит сносу. На практике же существует только судебный порядок принудительного сноса. Чаще всего истцами по таким делам выступают органы местного самоуправления. Одной из существенных проблем, возникающих при предъявлении иска, является необходимость доказывания истцом своего права на его подачу.

Даже с учетом разъяснений, содержащихся в Пункте 22 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (о том, что в суд в праве в публичных интересах обращаться прокурор и уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом) у органов местного самоуправления достаточно часто возникала проблема в доказывании собственного правового интереса в сносе самовольной постройки. Одно дело, когда она находится на муниципальной земле, либо на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена, и распоряжение которым осуществляют органы местного самоуправления. Другое – когда самострой возводится собственником земельного участка. В этой ситуации органам местного самоуправления приходилось доказывать, что они имеют право действовать в публичных интересах. Это право за ними зачастую признавалось судебной практикой, исходя из того, что местные администрации наделены полномочиями по выдаче разрешений на строительство, и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 22.06.2010 г. № 71/10 по делу № А55-17832/2008).

Однако от обязанности доказывания наличия публичного интереса приведённая позиция не освобождала. В Определение от 24.09.2013 г. № 18-КГ13-95 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ указала, что правом на обращение в суд с исками в защиту прав и интересов частных лиц органы местного самоуправления не наделены, а при обращении в суд не было указано, в чем заключается нарушение публичных интересов несоблюдением требуемого расстояния до соседнего участка.

Что же изменится с 1 сентября.

Статья 222 дополняется новым пунктом 4, согласно которому органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения (абзац первый).

Возможность принятия решения о сносе самовольной постройки без обращения в суд должна существенно упростить процедуру. Доводилось даже слышать мнение о том, что теперь в качестве общего правила вводится административный порядок сноса. Но так ли это?

Во-первых, не понятна логика законодателя, который зачем-то ограничил круг муниципальных образований, органы местного самоуправления которых вправе принимать решения о сносе. Из буквального смысла абзаца первого пункта 4 следует, что такое право предоставлено только органам местного самоуправления городских округов и муниципальных районов (применительно к межселенным территориям). Что в таком случае делать с самовольными постройками, возведенными на землях городских и сельских поселений, городских округов с внутригородским делением, внутригородских муниципальных образований городов федерального значения?

Если относительно городских округов с внутригородским делением можно предположить, что будут применяться правила, касающиеся городских округов (согласно абзацу седьмому части 1 статьи 2 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ первый является разновидностью второго), то относительно остальных видов муниципальных образований такое предположение не очевидно.

Однозначно можно сказать, что поскольку органы местного самоуправления городских и сельских поселений не упоминаются в законе, то они не вправе будут принимать решения о сносе самовольных построек. Также не вправе принимать такие решения и органы местного самоуправления муниципальных районов в отношении построек, расположенных на территории поселений. Иными словами, на указанных территориях административный порядок сноса самовольных построек применяться нее будет.

Применительно к самовольным постройкам, возведенным на территориях городов федерального значения, возможны варианты толкования.

С одной стороны, поскольку в законе не упомянуты ни органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований, ни органы государственной власти субъектов федерации, то можно сделать вывод, что на территории городов федерального значения административный порядок сноса самовольных построек также применяться не будет.

С другой стороны, можно предположить, что полномочия по принятию решений о сносе самовольной постройки вытекают из полномочий органов местного самоуправления в сфере градостроительной деятельности (полномочия по выдаче разрешений на строительство). В силу части 2 статьи 79 Градостроительного кодекса РФ, в случае, если законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к перечню вопросов местного значения, полномочия, установленные частью 3 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ, осуществляются органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. Часть 3 статьи 8 ГрК РФ посвящена полномочиям органов местного самоуправления городских округов.

На территориях городов федерального значения полномочия в сфере градостроительной деятельности осуществляют либо органы государственной власти, либо органы местного самоуправления внутригородских муниципальных образований (в случае принятия соответствующего закона), но полномочия эти по сути – полномочия органов местного самоуправления городских округов. И если перечисленные органы публичной власти в любом случае осуществляют полномочия органов местного самоуправления городских округов в сфере градостроительства, то не вправе ли они осуществлять иные полномочия органов местного самоуправления городских округов в областях непосредственно с градостроительством связанных?

Подобных вопросов можно было бы избежать при использовании более корректных формулировок. Возможно, федеральный законодатель лишил органы местного самоуправления поселений права принимать решения о сносе осознанно, предполагая отсутствие у них для этого квалифицированных специалистов. Но подобная логика неприменима к городам федерального значения, где нет проблем ни со специалистами, ни с близостью всевозможных контролирующих и надзорных органов.

Во-вторых, далеко не все самовольные постройки могут быть снесены в административном порядке, а лишь те, что созданы или возведены на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, при условии, что такой участок расположен:

– в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия);

– на территории общего пользования;

– в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

Под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ), то есть такие зоны, в которых строительство либо законодательно запрещено, либо серьезно ограничено.

Территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) (пункт 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ). Строительство на таких территориях будет нарушать права неограниченного круга лиц и снос самовольных построек, возведенных на них также безусловно будет представлять публичный интерес.

В данном случае проблема может возникнуть в следующем. Границы территорий общего пользования могут быть как существующие, так и планируемые (изменяемые, вновь образуемые). Вправе ли будут органы местного самоуправления применять административный порядок сноса самовольных построек, возведенных на проектируемых территориях общего пользования, или же для этого придется обращаться в суд?

А вот что такое «полоса отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения», для меня, если честно, остается загадкой.

Словосочетание «полоса отвода инженерных сетей» ни в одном нормативном акте (кроме закона 258-ФЗ) обнаружить не удалось. В Земельном кодексе РФ упоминаются полосы отвода автомобильных дорог и железных дорог. Вряд ли можно отнести автомобильные и железные дороги к инженерным сетям. В связи с чем не понятно, что имел в виду законодатель, и как эта норма будет применяться на практике.

Наверное, введение административного порядка принятия решения о сносе самовольных построек в тех случаях, когда строительство противоречит публичным интересам и нарушает особый режим использования территории или права неограниченного круга лиц, является оправданным, поскольку дает возможность принимать соответствующие меры достаточно оперативно. Но вот изложение текста закона оставляет желать лучшего. Потребуется не один десяток судебных решений, чтобы высшие судебные инстанции сформулировали единообразные подходы к разрешению спорных ситуаций. А пока особо смелые муниципальные чиновники будут применять пункт 4 статьи 222 ГК РФ направо и налево, а особо осторожные не будут применять вовсе, предпочитая обращаться в суд, где им теперь придется доказывать отсутствие полномочий для принятия решения о сносе в административном порядке.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector