Заключение доп. Соглашения к дду
Garant-agency.ru

Юридический портал

Заключение доп. Соглашения к дду

Дополнительное соглашение к договору долевого участия

Заключение договора долевого участия

Оформление дополнительного соглашения реализуется в соответствии с положениями ст. № 4 ФЗ-214.

Согласно условиям, заложенным в таком документе, одна из сторон предоставляет личные финансовые активы для построения жилого здания, в свою очередь вторая сторона – перебирает на себя обязанности по его возведению.

Содержание соглашения включает в себя:

Гарантии ввода жилого дома в эксплуатацию;
Договорная цена регламент реализации оплаты приобретаемой жилплощади;
Дата сдачи построенного сооружения, а также передачи дольщику жилой постройки;
Характеристика жилого помещения которое возводится в соответствии с проектными документами.

Документ вступает в законную силу с момента выполнения регистрации в Росреестре .

Законодательная регламентация

Данная процедура регулируется ФЗ 214 «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий, прочих недвижимых объектов, а также о внесении корректив в определенные российские нормативно-правовые акты».

При этом действие представленного документа не распространяется на случаи постройки сооружений за средства инвестиционных вкладов.

Какие права имеет дольщик?

Данные права предустановлены в нормативах Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в ФЗ «О защите прав потребителей».

Закон № 2300-1 был принят законодателем для корректировки системы паевого строительства, датирован 07.12.1992.

Таким образом, согласно положениям указанных ранее документов дольщик по закону может предъявить застройщику комплекс своих претензий, что касается причиненных им несоблюдений норм соглашения ДУ.

При этом претензии могут касаться:

Компенсации затрат дольщика которые возникли по причине невыполнения застройщиком личных обязательств или же их неподобающего выполнения;
Сокращения цены соглашения при условии, что застройщик не планирует ликвидировать несоответствие возведенного объекта с проектными документами на него;
Бесплатного выполнения ремонтных работ;
Ликвидации обнаруженных недочетов найденных в процессе эксплуатации жилого строение в сжатые сроки.

Каждый участник вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке в случае если застройщик ограничивает права дольщика.

Кроме того он может потребовать возмещения инвестированных им финансов.

Цены на долевое участие в строительстве многоквартирных домов, читайте тут.

Какие обязанности имеет застройщик?

Среди базовых обязанностей можно выделить:

  • Проведение процедуры госрегистрации дополнительного соглашения к договору паевого участия;
  • Реализация возврата финансовых активов, совместно с процентами на них особе, которая расторгла соглашение;
  • Выполнение передачи разрешительной документации на введение постройки в эксплуатацию в Росреестр : мера может быть реализована в течении десяти дней по факту получения разрешения;
  • Отправка дольщикам извещения о завершении строительных работ как минимум за один месяц до момента ввода строения в эксплуатацию, при условии, что по договору не был предусмотрен конкретный срок его сдачи, или же за 2 недели, если срок был детерминирован;
  • Целевое применение инвестированных гражданами финансовых активов: построение многоквартирного здания в отведенный соглашением срок с дальнейшей передачей квартир дольщикам;
  • Предоставление проектной документации каждой особе, дольщику, который обратился к застройщику;
  • Сбережение оригинала проектных документов: внесение в них определенных корректировок в регламентированные сроки, в определенном порядке;
  • Подача строительного проекта в Управление гос строительного надзора – в структуру, которая реализует госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а также выполняет с ним сделки во время подписания соглашения с первым участником;
  • Выполнение публикации проектных документов в СМИ за 2 недели до дня подписания ДДУ – Представление сведений на официальных веб ресурсах застройщика в сети;
  • Оформление права собственности, а также права аренды на участок земли, где запланирована постройка жилого дома;
  • Получение разрешительных документов на возведение многоквартирного здания в регламентированном законодателем порядке.

Государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ

Такой документ, как дополнительное соглашение, заключается в случае внесения изменений в проектные документы, корректировки срока сдачи в эксплуатацию дома, возводимого застройщиком.

Доп соглашение должно быть зарегистрировано в соответствии с нормативами законодательных актов в Росреестре , а значит нужно составить, подать иск.

К такому документу, как правило, прилагают:

Соглашение ипотечного кредитования при условии, если для финансирования паевого строительства были задействованы кредитные деньги;
Дополнительное соглашение (оригинал, а также копия);
Паспорт гражданина который подтверждает его личность в процессе подачи заявки, кроме того уполномоченная особа должна предоставить соответствующую доверенность, составленную нотариусом.
Квитанцию удостоверяющую факт уплаты госпошлины

Дополнительное соглашение составляется на каждую поправку, которая вводится в проектные документы, независимо от конкретного назначения.

Образец соглашения

Законодатель не предусматривает стандартной формы для составления дополнительного соглашения, соответственно застройщики разрабатывают документ под свои потребности.

При этом доп соглашение должно отображать все разновидности корректировок, поправок, которые вносились.

В частности, в документе могут быть представлены сведения, что касается смены срока сдачи объекта.

При этом право выбора его подписи как и прежде значится за участником, который решил вступить в паевое строительство.

В основном, каждый застройщик вносит в него графу, о том, что дольщик согласен с обновленным сроком передачи строения в эксплуатацию.

При условии, если участник подписывает данное соглашение, он по закону теряет право рассчитывать на получение штрафа с застройщика.

Порядок заполнения

В содержании документа, как правило, содержится такая информация:

  • дата, место его подписания;
  • персональные сведения сторон, которые заключили соглашение;
  • ссылка на основное соглашение, реквизиты документа;
  • причины для оформления. В преамбуле указывается «заключили данное дополнительное соглашение»;
  • срок действия, дата вступления условий в законную силу;
  • реквизиты сторон, которые подписали соглашение, их печати, подписи.

При внесении изменений необходимо прописать их:

  1. Изложить пункт договора в следующей редакции:
    «__. ____________________», выполняется новая редакция соответствующего условия;
    и/или
    2. Пункт ___ (в пункте ___ слова «___») из содержания соглашения исключить;
    и/или
    3. Дополнить текст пунктом ___ следующего содержания:
    «__. ____________________».

Уплата государственной пошлины

Величина госпошлины за процедуру регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия составляет 350 рублей независимо от правового положения выполняющих оплату граждан.

Пошлина должна быть оплачен до момента подачи заявления наличными денежными средствами или по безналичной форме.

Как составить претензию на недочеты в квартире по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Срок регистрации

В соответствии с положениями Федерального закона № 210-ФЗ срок, в который должна быть совершена регистрация соглашения равен пяти календарным дням с момента подачи заявления.

Видео: Дополнительное соглашение по ДДУ:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Как правильно брать ипотеку


Всегда ли нужны услуги риэлтора?


Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества


Регистрация гаража в собственность в 2020 году

Изменения в договор долевого участия: техника безопасности для дольщика

Случается так, что после подписания и регистрации договора долевого участия менеджер застройщика звонит дольщика и приглашает срочно прийти и подписать дополнительное соглашение об изменении ДДУ. Бывает, что изменения в договор нужны самому дольщику. В этой статье мы расскажем, как правильно внести изменения в договор долевого участия или исправить ошибку в нем. Также наши юристы прокомментируют часто встречающиеся случаи изменений: исправление ошибок, изменение площади или сроков передачи квартиры и расскажут, как правильно вести себя при общении с застройщиком.

Можно ли заставить изменить ДДУ

Первое, о чем следует помнить: изменение договора долевого участия в строительстве — дело добровольное. Дополнительное соглашение можно подписать, если и застройщик, и дольщик согласны с предполагаемыми изменениями. Такое дополнительное соглашение к ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре в том же порядке, что и основной договор. Регистрация в Росреестре занимает 5-7 рабочих дней. Госпошлина за регистрацию изменения в ДДУ составит 350 рублей.

Замена стороны договора долевого строительства

Если дольщик не желает оставаться стороной договора долевого участия, он может попытаться передать права и обязанности по договору новому дольщику. В этом случае речь идёт не просто о дополнительном соглашении к ДДУ, а об уступке прав требования или передаче договора в целом. В зависимости от того, выплачена ли цена квартиры, и от условий договора, такая уступка может осуществляться как с согласия застройщика, так и вне зависимости от него. Подобнее об уступке прав по ДДУ вы можете прочитать в отдельной статье на нашем сайте.

Замена стороны застройщика в ДДУ возможна только с согласия всех дольщиков. Как правило, такая замена происходит при возникновении финансовых проблем у прежнего застройщика.

Исправление ошибок в ДДУ

Случается, что в договоре долевого строительства была допущена техническая ошибка: неточно указаны какие-либо данные, вкралась опечатка и т.п. Бывают даже случаи, когда к ДДУ оказывается приложен план чужой квартиры. Исправить такую ошибку можно, заключив и зарегистрировав дополнительное соглашение, в котором будет указан правильный текст.

Внимание: исправление ошибки в существенных условиях договора (описании и планировке квартиры, цене, сроке передачи квартиры дольщику), может оказаться совсем не делом техники, а изменением договора, не выгодным дольщику (об этом читайте ниже). Поэтому, если от застройщика поступило предложение изменить данные объекта долевого сроительства в договоре (то есть, квартиры), к этой ситуации нужно отнестись очень внимательно и не торопиться подписывать документы до их изучения.

Читать еще:  Срок выплаты расчетов при увольнении по собственному желанию

Изменение условий ДДУ после его подписания

Застройщик может предложить дольщику изменить условия ДДУ по существу. Например, в случае с неправильным планом квартиры может оказаться, что застройщик изменил проектную документацию, и предназначенной для дольщика квартиры больше не существует, либо ее площадь уменьшилась или увеличилась. Дольщик не обязан подписывать такое дополнительное соглашение. Вместо этого, если план квартиры в договоре не соответствует фактическому, дольщик может потребовать расторжения договора в связи с нарушением его застройщиком. По общему правилу, для расторжения договора по этому основанию придётся обратиться в суд.

Нужно учитывать, что в ДДУ может содержаться (и, как правило, присутствует) условие о доустимом отклонении площади квартиры по плану от фактически построенной. В этом случае застройщик будем вправе изменить итоговую площадь квартиры и попросить дольщика подписать соответствующее дополнительное соглашение для увеличения или уменьшения цены ДДУ. Однако такое изменение в любом случае не может превышать 5% от исходной площади квартиры. Более существенное отклонение, либо радикальные изменения перепланировки (например, если исчез балкон) как правило, дают дольщику основания обратиться в суд. Перед этим желательно обратиться к юристу, чтобы внимательно изучить документы и понять перспективы дела.

Дополнительное соглашение о переносе сроков строительства

Еще одним частым случаем является перенос сроков строительства по дополнительному соглашению с застройщиком. Дело в том, что за просрочку передачи квартиры застройщику приходится уплачивать неустойку, а срывы сроков строительства нередки.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием любого дополнительного соглашения к договору долевого строительства нужно внимательно изучить ситуацию и все предлагаемые документы. С этим решением, в любом случае не следует торопиться.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

Дополнительное соглашение к договору долевого строительства

Был заключен договор долевого участия, с привлечением кредитных средств (ипотека) (договор в приложении). В настоящее время застройщик хочет заключить дополнительное соглашение к договору (доп. соглашение в приложении). Суть дополнительного соглашения сводится к распределению средств цены договора на стоимость объекта строительства и на покрытие услуг застройщика.

Исходя из текста доп. соглашения прошу подсказать какие у меня как у участника долевого строительства могут возникнуть риски, в особенности в случае расторжения ДДУ?

Ответы юристов ( 3 )

  • 10,0 рейтинг
  • 5687 отзывов эксперт

В принципе вот тут

«3.1. Цена Договора – сумма денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства для строительства (создания) Объекта долевого строительства, которая формируется из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и суммы денежных средств на оплату услуг Застройщика.
Сумма в размере 85% от Цены договора направляется на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства, которая подлежит использованию Застройщиком только в целях, определённых Федеральным законом;
Сумма в размере 15% от Цены договора является оплатой услуг Застройщика, которая расходуется Застройщиком по своему усмотрению;
Разница, образовавшаяся после окончания строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию, между суммой денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) Объекта долевого строительства и фактическими затратами по строительству Объекта, остается в распоряжении Застройщика в качестве оплаты его услуг и является его доходом.»

рисков для вас нет.

Просто они тут расписали- какой % идет в их доход, а какой на покрытие строительства.

Исходя из текста доп. соглашения прошу подсказать какие у меня как у участника долевого строительства могут возникнуть риски, в особенности в случае расторжения ДДУ?

тут надо понимать- по какому основанию вы беспокоитесь- если по ст 9 фз 214- например не сдача объекта в срок — ничем тут не рискуете, или скажем если объект существенно будет отличаться от заявленного.

вот это как пример

Статья 9. Расторжение договора
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

  • 10,0 рейтинг
  • 1652 отзыва

В целом рисков для Вас я не вижу. Впрочем, как и смысла менять договор, дополняя его указанным пунктом.

Чем Застройщик мотивирует необходимость включения по сути нового пункта?

Вообще — подписания соглашения — это Ваше право, а не обязанность, и Вы можете просто его не подписывать.

Исходя из текста доп. соглашения прошу подсказать какие у меня как у участника долевого строительства могут возникнуть риски, в особенности в случае расторжения ДДУ?

В зависимости от того, на каком основании будет расторгаться договор. Если по негативному основанию для Застройщика (в случае нарушения с его стороны), то все санкции прописаны в законе, например, возврат всей суммы с процентами при существенном нарушении ДДУ.

И деньги будут взысканы независимо от этого условия.

Например, в соответствии со ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

А если будете расторгать по соглашению — то тут уже на тех условиях будет расторжение, какие в нём пропишите и до каких условий договоритесь.

  • 7,5 рейтинг
  • 337 отзывов

Я думаю, что требование застройщика о подписании такого соглашения обусловлено его «головной болью» по оптимизации налогообложения полученных доходов.

Так, Минфин Письмом N 03-07-11/30014 от 24 апреля 2019 года разъясняет:

В соответствии с подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Вообще, средства, поступающие Застройщику от участников по ДДУ имеют довольно сложную структуру к исчислению налога, это, скорее уже вопрос квалифицированного бухгалтера, нежели юриста.

Кроме того, учитывая, что разрешение на строительство Вашим застройщиком, вероятнее всего получено до 01.07.2018, ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 (цена договора) применяется в редакции от 01.07.2017:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В настоящее время, в результате внесения поправок, ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 (действующая редакция) имеет следующую формулировку:

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Как видим, исключено указание на распределение денежных средств, направленных на создание объекта строительства и оплату услуг застройщика.

В данном случае, считаю, что здесь все правомерно.

Что касается рисков по случаю расторжения ДДУ, то если расторгаете на основании ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214 (ранее уже ее привели Вам коллеги), то применяется ч. 2 этой же ст. 9 ФЗ № 214:

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора..

Учитывая, что цена Договора у Вас установлена в ДДУ, и доп.соглашением Вы ее не уменьшали, а расписали целевое назначение средств, входящих в цену Договора, то, соответственно, данная сумма и будет подлежать возврату в полном объеме.

Читать еще:  Создать извещение на основании плана графика

Это касается расторжения ДДУ по Вашей инициативе по причине просрочки сдачи объекта или же по нарушениям требований к качеству и др., т.е. по вине Застройщика.

При этом, Вам необходимо помнить, в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства Вы не имеете права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке (по смыслу ч. 1.2 ст. 9 ФЗ № 214).

Дополнительное соглашение к ДДУ

1.1. Если подписали то лишаетесь права на взыскание неустойки и других убытков, но при условии выполнения застройщиком своих обязательств по допсоглашению, какая проблема у Вас конкретно?

1.2. Дополнительное соглашение, это уловка застройщика, чтобы избежать притязаний на санкции по неустойке, часто бывает, что доп. согл. С открытым сроком окончания работ подписывают по незнанию.

1.3. Вы не обязаны подписывать дополнительное соглашение о переносе срока строительства. Если подпишите такое соглашение, то согласитесь с изменением срока окончания строительства и неустойку сможете требовать только с новой даты в случае задержки.

2.1. Конечно, никаких проблем.

2.2. Издать приказ по организации. Выслать уведомления всем дольщикам о внесении изменений в договор в такой то части.
Пригласить в МФЦ для подачи заявлений о регистрации зименений.

3.1. В вашем случае лучше составить акт осмотра с фотографиями помещений и направить застройщику претензию с указанием на то, что вы не подпишите акт до тех пор, пока они не устранят указанные вами недостатки.

4.1. Регистрировать не нужно, достаточно грамотно составить.

5.1. На данный момент у застройщика поменялись реквизиты. Он вас уведомил. С вами подписано доп. соглашение и заверено с двух сторон. Вполне можете начинать платить.

6.1. Ольга!
А зачем вы подписываете такое соглашение?
Понятно, что это делается специально, чтобы потом не выплачивать неустойку.
Кроме того, когда идет большая просрочка сдачи объекта, как правило, потом застройщик начинает банкротиться
Неустойку взыскать можно, но до подписания дополнительного соглашения.

7.1. Право изменения договора возможно, если обе стороны согласны с изменениями и доп. соглашение подписано. Если вы не согласны, не подписывайте! Более точно ответить можно, если видеть все условия договора.

7.2. Если строящийся объект еще не построен и не сдан госкомиссии, то в данном случае, Застройщик вводит Вас в заблуждение. Застройщик строит дом, согласно проектной документации, прошедшей экспертизу и разрешения на строительство. Проектная документация, не может изменяться по капризам застройщика. Другое дело, если дом сдан. В данном случае, принимайте квартиру, промеряйте ее. Если площадь, действительно увеличена-то действуйте, в соответствии с условиями оплаты, прописанными в ДДУ.

8.1. Евгений, г. Брянск, Заключать дополнительное соглашение при смене наименование ООО не обязательно. В случае возникновении необходимости подтверждение наименования, Вы сможете заказать выписку в налоговой, где и будет указано когда были внесены изменения.

9.1. Благодарю Вас, что Вы воспользовались правовым сервисом этого сайта. Уточните пожалуйста Ваш вопрос более детально. Моё субъективное мнение по Вашему вопросу следующее:

Вы можете обратиться к застройщику с письменной претензией, установите срок на выполнение Ваших требований, в случае отказа провести регистрацию соглашения в росреесте или пропуска срока добровольного исполнения Ваших требований, обжалуйте отказ в суд.

Если Вам нужно подготовить необходимый документ, Вы можете заказать составление документов на этом сайте у нашего сообщества юристов, просто надо выбрать того кто нравится и написать ему сообщение, но лучше привлечь юриста из Вашего города, чтобы он защищал Ваши интересы в суде.

10.1. Подписывать не нужно, потом не применить санкции к нему, сейчас необходимо направить в его адрес письмо на основе норм ГК, а стройка не заморожена?

11.1. Не обязаны, при подписании допсоглашения потеряете возможность взыскать с застройщика неустойку, на сколько он хочет перенести срок?

12.1. Возможно конечно, с последующей регистрацией подобных изменений в Управлении Росреестра, кадастра и картографии.

13.1. Светлана, может вам предложат пролонгировать данный страховой полис, нужно ознакомиться с ним.
Всего хорошего, удачи вам.

14.1. Есть варианты предъявления застройщику претензии, можно расторгнуть договор с возвратом денег, можно заявить другие требования, что Вы сами хотите?

14.2. Елена, вопрос в том, готовы ли Вы по этой причине расторгнуть договор долевого участия. Также имеет значение финансовое состояние застройщика, позволит ли оно своевременно вернуть Вам деньги в случае расторжения договора. Иначе можете потерять права на квартиру, при этом не получив реальных денег.

14.3. Елена, сама по себе дополнительная внешняя отделка не является нарушением договора, она могла быть произведена и без доп. соглашения.
Может быть Вы что-то неточно описали.

15.1. По ст.450 ГК РФ нужно ваше согласие на изменения. Также нужно и ДДУ смотреть на соответствие, есть риски. Вам требования выставили?

15.2. Анна Сергеевна, добрый вечер. Подписание подобного соглашения – дело исключительно добровольное. Ваш отказ не может стать основанием для расторжения ДДУ.

16.1. Что за физ лицо? Если это первый дольщик, то заключать с ним уже ничего не нужно.
Удачи!

17. Что нужно сделать чтобы исправить ошибку в ДДУ после регистрации в росеестре?
Исправить поверх договора или сделать дополнительное соглашение к ДДУ? Прежде чем что-то требовать от застройщика хочется знать что требовать.

Дата кредитного договора указана на день позже. То есть сам ДДУ и кредитный договор от 19 го числа, но в тексте ДДУ сказано, что кредитный договор от 20 го этого же месяца.

17.1. Дополнительное соглашение, так как это существенное условие договора, которое подлежит внесению в ЕГРП. Дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в органах Росреестра так же как и договор по заявлению сторон. если Вы внесете исправления в ДДУ у регистрирующего органа не будет оснований (чисто технически) внести какие-либо изменения.

18.1. Смотря что именно прописано в дополнительном соглашении. Запросите его копию у застройщика.

18.2. Существует ли, в принципе, это Дополнительное соглашение, если о нём НИГДЕ ничего не указано ?

19.1. Здравствуйте! В статье 6 Федерального закон №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве . ” четко указано (п.3) как должен поступить Застройщик. Но Вы -то не он. Вам надо, что объект долевого строительства был Вам сдан четко вовремя или Застройщик, нарушив сроки, пусть оплачивает неустойку за просрочку (п.2 ст.6 Закона).
Поэтому если ОДС Вам не будет передан в срок, делайте без компромиссов претензию с соответствующими требованиями: передачи ОДС плюс возмещения неустойки, убытков и морального вреда (ст.15 ГК РФ, п.2 ст.6 Закона №214-ФЗ, ст.ст.14,15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей”).

20.1. Можете требовать неустйку за просрочку по основному договору, если не подпишете дополнительно соглашение.

21.1. Если ошибка существенная, то исправить ее возможно путем составления дополнительного соглашения и регистрации его в росреестре. Доп. соглашение составляется в трех экз., затем стороны совместно сдают его в регпалату.

22.1. С момента регистрации.

23.1. да, Вы можете взыскать данные денежные средства как неосновательное обогащение. Государственная пошлина уплачивается, но она будет также присуждена к выплате в случае выигрыша суда Вами.

24.1. Возможно заключить дополнительное соглашение к ранее заключенному ДДУ.

24.2. Да, можете заключить дополнительное соглашение.

25.1. Не стоит подписывать допсоглашение точно, т.к. вы тем самым согласитесь на изменение условий договора (ст. 450 ГК РФ). Неустойку в таком случае не получите.

25.2. Конечно не стоит. в противном случае, вы не сможете потом взыскать то, что планируете.

26.1. ДА, можно изменить.

27.1. Ирина!
Желательно заключить дополнительное соглашение к договору.

27.2. В ДДУ вероятней всего есть пункт, согласно которому стороны договорились сообщать об изменениях данных сторон, в том числе и для оплаты.
Банковские реквизиты не являются существенными условиями ДДУ.
Поэтому письма от ЖК достаточно.

27.3. Письма достаточно в случае, если оно подписано уполномоченным лицом – руководителем ЖК либо лицом по доверенности. Доверенность должна быть приложена к письму, чтобы Вы могли проверить наличие полномочий.

28.1. Руководствуйтесь условиями ДДУ по ст.421 ГК РФ.

29.1. Нет, не обязательно.

29.2. Это излишне. Достаточно доплатить за лишние метры. Есть паспорт БТИ, можете заказать его и получите информацию о реальном метраже квартиры. В свидетельстве о государственной регистрации права, будет указан реальный метраж, любом случае.

30.1. Если подпишите дополнительное соглашение, то о неустойке можно забыть.

Дополнительное соглашение к ДДУ: подписывать или нет, если девелопер срывает сроки сдачи новостройки

За время действия любого договора может быть заключено множество дополнительных соглашений, причем по самым разным причинам. Это касается и договоров участия в долевом строительстве, которые отличаются длительностью правовых отношений – возведение многоквартирного жилого дома часто занимает несколько лет. По каким поводам обычно заключаются дополнительные соглашения, всегда ли они выгодны для дольщика и что будет, если этот документ не подписать – разбирался Новострой-М.

Читать еще:  Как восстановить паспорт, находясь в тюрьме России?

Что такое дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение – это документ о внесении изменений в уже подписанный сторонами договор. Как разъяснил Денис Артемов, партнер юридической фирмы Via lege, возможность заключения таких соглашений обусловлена принципом свободы договора, закрепленным в статье 421 Гражданского кодекса РФ. Согласно данному принципу, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон.

Василий Шарапов, ведущий юрисконсульт «Сити-XXI век», назвал наиболее распространенные причины для заключения дополнительных соглашений к ДДУ между застройщиком и дольщиком.

Обычно они предусматривают:

– уточнение площади квартиры,

– оформление уступки права требования и перевода долга по ДДУ,

– уточнение цены ДДУ,

– уточнение сроков передачи квартиры,

– изменение паспортных данных дольщика и др.

Адвокат Артем Сидоров дополнил список, отметив, что в ДДУ иногда бывают ошибки, их также можно исправить, подписав дополнительное соглашение.

Иногда допсоглашения прямо предусматриваются 214-ФЗ и в тексте ДДУ, например, это касается корректировки срока передачи квартиры, кадастровых обмеров. Но иногда они законом не предусмотрены и заключаются по инициативе сторон.

Таковы, к примеру, соглашения об изменении порядка оплаты стоимости ДДУ, когда дольщик в силу личных обстоятельств просит застройщика предоставить отсрочку или рассрочку платежа. Или же это могут быть дополнительные соглашения о «переезде», в которых меняется предмет договора – предоставляется другая строящаяся квартира или иное помещение.

Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости», акцентировала внимание на том, что дополнительное соглашение должно быть добровольно принято обеими сторонами, подписано и зарегистрировано в Росреестре. Без регистрации этот документ в законную силу не вступит.

Кому это выгодно?

Есть совершенно нейтральные причины подписания допсоглашения, как, например, уже упомянутое изменение паспортных данных дольщика, но обычно договор подписывается к выгоде одной из сторон.

Как рассказала Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, некоторые соглашения инициируются застройщиком и выгодны прежде всего ему, а подписание документа лишает дольщика определенных привилегий, предусмотренных законом. Например, одна из возможных ситуаций – изменение подсудности по договору.

По закону гражданин может выбрать суд, в котором будет рассматриваться дело в случае нарушения его прав: по месту жительства, строительства объекта или нахождения строительной компании. Как правило, в допсоглашении застройщик сужает выбор дольщика и указывает конкретные суды, к примеру, по официальному местонахождению организации.

Совершенно невыгодно для дольщика соглашение об изменении срока сдачи многоквартирного дома. «Соглашение о переносе срока передачи объекта подписывать смысла нет, поскольку в случае подписания участник строительства утратит право на взыскание неустойки за нарушение срока передачи», – советует Артем Сидоров.

Допсоглашение о переносе срока передачи объекта долевого строительства застройщики предлагают подписать наиболее часто, поскольку, как мы уже упомянули, обязанность предложить внести в договор изменения в случае нарушения срока застройщиком прямо предусмотрена законом.

По словам Василия Шарапова, подавляющее число спорных ситуаций, связанных с задержкой передачи квартиры в собственность дольщикам, добросовестный застройщик стремится разрешать во внесудебном порядке. Исключение составляют случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования по неустойке по сравнению с тем, как это установлено специальными нормами 214-ФЗ.

Важный момент: если инициатива заключения дополнительного соглашения исходит от застройщика, то он должен заблаговременно официально уведомить об этом участника долевого строительства, в соответствии с законом – не позднее чем за два месяца до истечения указанного изначально срока.

Информация должна быть направлена по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному дольщиком почтовому адресу или вручено ему лично под расписку.

Стоит отметить, что с введением новых обязательных правил привлечения денежных средств дольщиков в строительство жилья через банковские эскроу-счета риски покупателей по просрочке получения квартир в собственность существенно сокращаются. Застройщик в этой ситуации заинтересован ввести в эксплуатацию объект строительства вовремя, иначе он не получит от банка деньги.

Особое внимание юристы обращают на то, как тяжело оспорить в суде даже откровенно кабальные, а подчас нелепые документы, если они надлежаще оформлены подписями сторон.

К примеру, если вы подписали документ о фиксированной доплате за увеличившийся метраж квартиры (в результате изменения проекта строительства или как следствие кадастровых обмеров), потом очень трудно будет оспорить размер такой доплаты, даже если застройщик не сможет подтвердить изменение проекта или повторные обмеры покажут совершенно иной метраж квартиры, разъясняет Денис Артемов.

Однако в случаях, когда требуется перенести сроки оплаты договора, в изменении ДДУ заинтересован уже сам дольщик. Допсоглашение о расторжении ДДУ на руку дольщику в том случае, если он хочет прекратить договорные отношения по личным обстоятельствам, не предусмотренным законом.

Принудить к подписанию нельзя!

Принуждение к заключению договора противоречит Гражданскому кодексу, поэтому застройщик не может требовать обязательного подписания дополнительного соглашения. Если в ДДУ и содержатся пункты об обязательствах дольщика подписать допсоглашение, то они не имеют юридической силы, так как противоречат 214-ФЗ и другим законам, например закону «О защите прав потребителей»: «Условия договора, ущемляющие права потребителя, признаются недействительными» (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1).

По словам юриста Юрия Крюкова, от подписания допсоглашения можно смело отказываться в силу принципа свободы договора. Суды признают, что подписать допсоглашение — право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, даже если стороны прописали в ДДУ обязательство заключения допсоглашения, оно может не заключаться, если ухудшает положение дольщика. Застройщик в таком случае имеет право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения дополнительного соглашения, однако в суде ему необходимо доказать необходимость внесения таких изменений, что сделать крайне сложно.

Прописанное в ДДУ условие об обязанности дольщика подписывать любые дополнительные соглашения к договору истолковывается судом как злоупотребление правом или как кабальное условие и в большинстве случаев застройщикам отказывают в исках об обязании подписать дополнительное соглашение или об изменений условий ДДУ.

Молчание – не знак согласия

В течение нескольких лет юрист Антон Бланк собирал наиболее типичные примеры неправомерных уговоров, которые некоторые застройщики используют для того, чтобы дольщики подписали дополнительное соглашение о продлении срока сдачи новостройки. Делимся этой подборкой с нашими читателями.

«Если вы не подпишете соглашение на новый срок, мы через суд расторгнем договор, так как имеем на это право».

Реальность: застройщик за годы работы не провел ни одной судебной кампании по расторжению.

«Все подписали другой срок, а вы не подписали. У вас потом будут проблемы с оформлением свидетельства о праве собственности, так как сроки разные, а по 214-ФЗ они должны быть в одном доме одинаковые».

Реальность: Росреестр давно выработал практику, когда сроки в одном жилом здании могут быть разные, таким образом часть дольщиков дома могут подписать допсоглашения, а часть – не подписать.

«Если вы не подпишете дополнительное соглашение, неустойку мы будем выплачивать из тех денег, которые предназначены на строительство. В итоге не сможем достроить дом и вы сами себе навредите».

Реальность: неустойка погашается из прибыли застройщика.

«Мы обещаем сдать ключи вовремя, и вы начнете ремонт, только подпишите допсоглашение».

Реальность: застройщик умалчивает, что разрешения на ввод при этом может и не быть.

«Вы ничего не получите через суд, берите 10-20%».

Реальность: неустойка взыскивается в диапазоне от 50 до 100% суммы.

«Ваше уклонение от подписания соглашения о переносе срока может повлиять на размер взысканной судом неустойки».

Реальность: на размер неустойки в диапазоне 50-100% в самом деле влияют определенные факторы, но не этот.

«Если не подпишете продление срока, мы подадим на банкротство».

Реальность: банкротство для застройщика очень невыгодная процедура – можно потерять незавершенные объекты, недополученную прибыль, земли.

«Вы обязаны письменно ответить на предложение о переносе срока, в том числе мотивировать свой отказ».

Реальность: закон не содержит обязанности отвечать (письменно или устно), никаких последствий при отсутствии ответа не будет.

«Если в течение 10 дней вы не дадите ответа, то дополнительное соглашение о продлении срока будет считаться принятым».

Реальность: любое изменение зарегистрированного договора происходит путем регистрации дополнительного соглашения. Неответ зарегистрировать нельзя.

«При отказе от подписания дополнительного соглашения участник долевого строительства принимает на себя ответственность за отказ Управления федеральной регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на объект участия в долевом строительстве» – тут без комментариев.

Все описанные ситуации наглядно показывают, что перед тем как подписать документ, необходимо проконсультироваться со специалистами, которые разъяснят, насколько правдивы «страшные» последствия неподписания дополнительного соглашения. В сфере долевого строительства, как и в любой другой области нашей жизни, важно знать свои права и уметь их защищать.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector