Взыскание задолженности прежних собственников

“Квартира с долгами” меняет собственника

“Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение”, 2009, N 7

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов – такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП “Нижегородская ассоциация ТСЖ” показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество – организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, – требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

• в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
• в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация – на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ – в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. – в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д. .

См. статью “Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения”, N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга – между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” представляются:

• заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
• подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
• план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
• договор продажи;
• справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
• документ, удостоверяющий личность.

Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: “Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру”.

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

Как списать долг предыдущих собственников за коммунальные услуги?

Мы с мужем купили квартиру на торгах. Прежний собственник заложил квартиру и перестал платить ипотеку. Одновременно перестал платить за ЖКУ и накопил большой долг. Как только мы вступили в права собственности, перевели лицевой счет на себя и стали ежемесячно платить.

Как списать долг с нашего счета? Как убедить УК взыскивать его с прежнего собственника?

Валентина, вы правы в том, что вы не обязаны платить чужой долг по ЖКУ. Это забота УК — взыскать долг или, если не получится, списать его. Поэтому направьте УК заявление об открытии нового лицевого счета. Скорее всего, этого будет достаточно. Сейчас расскажу подробнее.

Что входит в плату за жилье

Чтобы разобраться с долгами, давайте определимся, какие расходы есть у собственника жилья.

Прежде всего, он должен оплачивать содержание жилого помещения: услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества, а также коммунальные ресурсы, которые необходимы, чтобы содержать общее имущество.

Еще он должен платить за коммунальные услуги, которые потребляет сам, например за холодную и горячую воду, электрическую и тепловую энергию, газ, твердое топливо при печном отоплении, канализацию и вывоз мусора, а также за капитальный ремонт.

Новый собственник квартиры не отвечает по долгам за ЖКУ предыдущего

Собственник обязан платить за ЖКУ с того момента, как у него возникло право собственности на жилье. В вашем случае это право возникло с момента регистрации права собственности на квартиру в Росреестре.

При этом по общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность оплачивать содержание жилого помещения и коммунальные услуги не переходит вместе с квартирой.

Поэтому долг по ЖКУ, который накопил ваш продавец, остается только его задолженностью. УК не вправе требовать уплаты долга с вас и должна взыскивать его с должника.

А вот долги за капремонт переходят к вам

Но это не касается взносов на капитальный ремонт. Если прежний собственник их не платил, придется платить вам.

Обязательство предыдущего собственника оплачивать расходы на капремонт переходит к новому собственнику вместе с правом собственности на квартиру. В том числе и не исполненная предыдущим собственником обязанность, то есть долг.

Если пойти в суд и попытаться оспорить этот долг, суд встанет на сторону коммунальщиков. Так, например, произошло в Республике Башкортостан, где суд указал, что доказательств, что предыдущий владелец исполнил свою обязанность по оплате капремонта, нет, поэтому долг придется погасить новому собственнику.

А вот в ситуации, когда новый собственник обращается к управляющей компании с иском о понуждении сделать перерасчет за остальные ЖКУ — в квитанцию включили долг предыдущего собственника — суд Калининграда обязал УК сделать перерасчет и исключить чужие долги.

Как избавиться от задолженности за ЖКУ

Если на вас переписали старый лицевой счет и включают в квитанцию задолженность предыдущего собственника, напишите заявление в УК. Укажите, что требуете сделать перерасчет по финансово-лицевому счету и разделить или выделить лицевой счет либо открыть новый. Подготовьте два экземпляра заявления, отнесите их лично и попросите, чтобы на вашем поставили отметку о том, что приняли, и указали дату. Если ходить некогда — отправьте по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Если управляющая компания не ответит или ответит отказом, вы можете обратиться в суд.

В аналогичной ситуации суд Барнаула сказал, что для квартиры, на лицевом счете которой осталась задолженность прежнего собственника, должны открыть новый лицевой счет, где будет указан новый собственник и будет отражаться информация о его коммунальных платежах. И обязал управляющую компанию открыть новый лицевой счет. Суд следующей инстанции оставил это решение в силе.

Поэтому идите в УК и отстаивайте свое законное право не платить долг. Если хотите сэкономить на ЖКУ, прочитайте, как правильно платить за коммунальные услуги и как платить за услуги ЖКХ по счетчикам и без.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, кредитной истории или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Долг старых собственников

• Переходят ли долги за свет и коммунальный старых собственников квартиры на новых?
• Должен ли я платить долг перед старой УК вновь созданному ТСЖ.
• При обмене квартир долг по ТСЖ остаётся у старого хозяина? У одной из квартир долг.
• Купил квартиру а старый собственник оставил долг за капремонт. Как быть?
• В праве ли УК выстовлять долги в квитанциях от старых собственниках.
• Долги собственника квартиры
• Долги бывших собственников
• Долги бывшего собственника квартиры
• Долг прошлых собственников
• Долги председателя ТСЖ

1.1. Обращаться в суд и не платить пока решение суда не встурит в законную силу.

1.2. Предъявить иск об открытии нового лиц счета. Перед этим письменно просить сделать это УК.

2. Переходят ли долги за свет и коммунальный старых собственников квартиры на новых?

2.1. Нет, не переходят
ст.153 ЖК РФ
1.Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: …
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

3. Должен ли я платить долг перед старой УК вновь созданному ТСЖ.

3.1. Только в том случае, если старая ук заключила с новым ТСЖ договор уступки права требования по вашему долгу. А вообще пусть лучше обращаются в суд.

4. При обмене квартир долг по ТСЖ остаётся у старого хозяина? У одной из квартир долг.

4.1. Естественно, так как долг не может оплатить неодушевленная квартира.
Новый владелец обязан оплачивать коммунальные услуги только с момента регистрации права собственности (ст.153 ЖК РФ)
За исключением оплаты взносов за капремонт, при наличии долга за капремонт, долг переходит на нового собственника.

4.2. При обмене квартир долги никуда не передаются. Ответственным за оплату Долгов является тот, кто их накопил. Новый собственник квартиры обязан платить с момента регистрации права собственности.

5. Купил квартиру а старый собственник оставил долг за капремонт. Как быть?

5.1. . Долг за капремонт переходит к новому собственнику. Надо оплачивать.

Статья 158. ЖК РФ Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

6. В праве ли УК выстовлять долги в квитанциях от старых собственниках.

6.1. Не вправе, но выставляют, вдруг оплатят. Посетите УК и разберитесь, укажите при встрече, что если это повторится, то вы пожалуетесь в жилищную инспекцию, которой они теперь боятся.

7. Как правильно составить заявление на списание долгов, на старого собственника.

7.1. Так и напишите прошу списать долги с квартиры в связи со сменой собственника.

7.2. Если подаете заявление в суд то пишите заявление в порядке ст.ст. 131-132 ГПК РФ

8.1. Необходимо обжаловать данный арест в суде. Наложен он приставами? Вы общались с ними?

9.1. Свои долги она должна оплачивать самостоятельно.

9.2. Это просто глупый шантаж. Вы не должны оплачивать долги предыдущего собственника. Можете обратиться с заявлением в полицию.

Долг останется на старом собственнике.

11.1. Татьяна, создаваемое ТСЖ не является правоприемником УК, а соответственно ни за какие долги УК перед ресурсными организациями отвечать не будет. Другое дело если долги УК возникли в результате неплатежеспособности собственников Вашего дома, но и в этом случае право взыскания долгов с собственников за ЖКУ останется у УК, если вы не перешли на прямые договора с ресурсоснабжающими организациями. Создавая ТСЖ, вам придется все равно выбирать форму управления МКД: управление Правлением ТСЖ или управление УК, но никакой связи между долгами УК и созданием ТСЖ нет. Создавайте спокойно ТСЖ.

12.1. Что будите отделять, если дом снесен?

13.1. У суда нет оснований для раздела долга.

13.2. Раньше нужно было долг распределять, а теперь, только платить.

14.1. Нужно разбираться. Ознакомиться с исполнительным производством как минимум. Скорее всего придется отменять судебный приказ, срок исковой давности по всей видимости пропущен.

15.1. Согласно ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
У собственника жилого помещения такая обязанность возникает с момента возникновения у него права собственности. Финансовый лицевой счет является документом, в котором содержатся сведения о собственниках (нанимателях) жилого помещения, об обязательных платежах, осуществляемых собственником (нанимателем) жилого помещения за пользование данным помещением и за коммунальные услуги. Кроме того, финансовый лицевой счет содержит сведения о типе жилого помещения, наличии или отсутствии в нем удобств, техническом обустройстве, а также о количестве проживающих в данном жилом помещении.
Вот комментарий ЕРКЦ города Магнитогорска:
Финансово-лицевой счет жилого помещения (ф.л.сч.) – документ бухгалтерского учета, на котором ведется учет начисления, сбора и распределения оплаты по видам жилищно-коммунальных услуг по конкретному жилому помещению; Для открытия счёта или его изменения Потребителю необходимо обратиться в Управляющую организацию либо в Ресурсоснабжающую организацию (в случае прямых расчётов) и предоставить:
Документ, свидетельствующий о праве собственности на помещение;
Составленный и подписанный договор о техническом обслуживании;
Личный паспорт;
Справку с места жительства о регистрации лиц, зарегистрированных в жилом помещении по месту жительства или по месту пребывания (ссылка https://erkc-info.ru)

16.1. Наследство оформить можете, но обремение снято не будет, дети примут долг в наследство в пределах стоимости принятого ими наследства.

17.1. уважаемая Анна!
Во-первых, права и обязанности ТСЖ, а точнее правления ТСЖ и председателя ТСЖ регулируются следующими нормативными актами и документами:
1 Жилищным кодексом Российской Федерации (Главы 13, 14).
2 Устав Товарищества собственников жилья.
Во-вторых, если Вы не знаете как руководить ТСЖ, то зачем соглашались взвалить на себя этот груз с долгами у этого ТСЖ?
А если Вы хотите навести порядок в этом ТСЖ, то изучит то, о чем я Вам указал выше, и разберитесь с дебиторской и кредиторской задолженностью в этом ТСЖ.
Дебиторская задолженность – это долги, которые ТСЖ может взыскать с граждан, организаций в судебном порядке через суд или Арбитражный суд.
Кредиторская задолженность – это долги ТСЖ кому-то.
Ну а если общее собрание собственников этого МД решило заключить договор об управлении этим МД с УК, то зачем тогда это ТСЖ. Ликвидируйте ТСЖ в этом случае.
Если долги у ТСЖ возникло по вине бывшего председателя правления ТСЖ, то что-то можно будет взыскать с него в судебном порядке, например, административные штрафы, возникшие по его вине. Об этом смотрите на моей здесь странице в разделе “Мои Публикации” в юридической статье с примерами из судебной практики “Штраф, наложенный на юридическое лицо, можно взыскать с руководителя“.
Всего Вам доброго.

18.1. Если долги по социальному найму, то да, можно взыскать со старого собственника, если фактически оплатили эти платежи.
Долги по капитальному ремонту не взыщите, придется платить новому собственнику.

Желаю Вам удачи и всех благ!

18.2. долг по найму на нового собственника не переходит, так как они не имел отношения к данной квартире, перейти может только долг за капитальный ремонт, опирайтесь на ст.210 ГК РФ
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

19.1. Под залог недвижимости, если это единственное жилье, брать кредит – это очень опасно., так как можете остаться с долгами и без жилья.

19.2. Регистрация (прописка) не даёт право собственности на долю в квартире. Квартиру не могут арестовать за долги сына.

20.1. Собственник несёт бремя содержания помещения с момента государственной регистрации. Долги прежнего собственника к вам отношения не имеют.

20.2. Капитальный ремонт платите по квитанциям без долга и пени в обратную сторону, т.е. с 2018 года по 2015 год, т.к. срок исковой давности 3 года.

21.1. Нет. Не отразится долг из старой квартиры в лицевом счёте его новой квартиры.

22.1. А чего разбираться, если вы всё оплачивали в полном объеме в течение года. Это пусть фонд капремонта разбирается, с кого теперь взыскивать долг. Приложите квитанции об оплате и напишите заявление о перерасчёте в связи с отсутствием у вас заложенности.

23.1. Согласно федеральному закону № 257 от 29.07.2017 г., к новому собственнику помещения в многоквартирном доме переходит обязанность уплаты взносов на капремонт, в том числе и неисполненная – то есть долги предыдущих собственников. Исключение составляет только задолженность, накопленная предыдущими собственниками – публичными образованиями, органами власти Российской Федерации, субъектов РФ и местного самоуправления. То есть новый собственник помещения не должен выплачивал задолженность по взносам за жильё, которое ранее находилось в федеральной, региональной или муниципальной собственности. Даже если помещение перешло покупателю, долги государства и муниципалитетов по взносам всё равно будут обращены на бюджеты соответствующих уровней.
Так что долги по коммунальке остаются за старым собственником, но кап. ремонт – это Ваше наследство. Прописывайте в договоре, что либо он выплачивает эту сумму в какой-то период, либо, что и лучше, Вы уменьшаете сумму покупки на сумму по кап. ремонту.

23.2. Капремонт ваш, а по долгам будут мозг выносить и требовать с вас (незаконно) его оплатить. В договоре прописываете и снижаете стоимость сделки на сумму задолженности по капремонту, либо ищите что-то другое.
Архивную справку по ф.9 возьмите, чтобы не оказалось у вас в квартире подснежников, которые свои права потом предъявят. Документы по приватизации тоже поднимает и предъявляет продавец, а то отказники от приватизации появятся быстро.

24.1. Шанс конечно есть потому что согласно ст 169 ЖК РФ старый собственник был обязан оплачивать взносы на капремонт.

24.2. Екатерина, оплачивать должен преведущего собственник, фонд пусть сам взыскивает с него деньги, а не вы должны.

25.1. В силу ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

25.2. Валерий!
Все правильно. В процессе банкротства гасятся конкурсным управляющим текущие платежи.
Долги, которые возникли до введения процедуры банкротства не являются текущими и должны включаться в реестр требований кредиторов
Если должником является физическое лицо, то с момента окончания процедуры все долги считаются погашенными

С уважением,
пом. арбитражного управляющего
Ю.В. Никитина.

26.1. Обратитесь с жалобой в жилищную инспекцию. Но для начала с заявление в УК, и получите от них официальный ответ.

26.2. Ксения! Ну Вы же всё “знали заранее”. Нет, чтобы к юристу обратиться?! И он бы Вам разъяснил и про последние изменения в законодательстве, и про правоприменительную практику. :sm_ad:

26.3. Омск!
В данной ситуации рекомендую вам:
– НЕ оплачивать долги прежних собственников квартиры;
– Предложить УК данный спор решать в Судебном порядке (ст.ст.131 – 132 ГПК РФ).

Удачи вам Владимир Николаевич
г. Уфа 21.11.2018 г.

27.1. действия водоканала незаконны, они обязаны взыскивать долги с предыдущего владельца, подайте в водоканал претензию, в случае не удовлетворения Ваших требований об исключении с Вашего лицевого счета долгов предыдущего владельца, обращайтесь в суд с исковым заявлением.
С Уважением!

27.2. Долги прежнего собственника к вам никакого отношения не имеют в соответствии со ст.153 ЖК РФ
Вы должны оплачивать услуги ЖКХ только со дня регистрации права собственности.
(Надеюсь, акт приёма передачи квартиры с указанием показаний счётчиков вы составили?)

27.3. Действия водоканала, неправомерны.

27.4. Досудебную претензию направьте им с требованием исключить из лицевого счёта долги. Откажут, тогда в суде решать проблему. Хочется или нет вам этого, но придёться. Судебные расходы на вашего представителя судом возмещаются либо частично, либо в полном объёме.
Главное вам внимательно оплачивать квитанцию, чтобы не оплатить случайно сумму из долга. Оплатите, значит признали долг и суд вам может и не помочь.

28.1. Анна! Вы покупали квартиру в ипотеку? А почему банк не проверил задолженность по ком. услугам? Или риэлтор? Отсюда возникает вопрос о чистоте сделки.

28.2. ЖК РФ предписывает платить долг за капремонт новому собственнику. Платите, потом взыскивайте с бывшего собственника.
Вас никто не просил гасить долг в 80+ за другого человека.
Как вы вообще сделку проводили? Попахивает проблемами.

29.1. Максим!
Вы не должны оплачивать чужие долги. Обратитесь в УК или ЖЭУ с заявлением о разъяснении на каком основании вам начисляют эти долги, если вы заключили Договор соц. найма позднее.

30.1. Можете указать в договоре купли-продажи квартиры цену с учетом имеющегося долга, после регистрации перехода права, внесете долг и дело с концом.

С кого управляющим компаниям взыскивать долги за коммуналку

Верховный Суд РФ помог разобраться, с кого управляющим организациям взыскивать долги за коммунальные услуги при продаже квартиры: с собственника или бывшего собственника. Подробности дела, а также подсказки, как не запутаться при взыскании задолженности, читайте в сегодняшней статье.

Что случилось

Это кажется, что определить, с кого взыскивать долги за коммунальные услуги, просто. С кого вы бы стали требовать: с нынешнего или прошлого собственника помещения, с бывших или настоящих членов его семьи? Как вы думаете, должен ли оплатить долг за КУ продавец квартиры, который по какой-то причине не выписался из квартиры? А должен ли платить покупатель, который зарегистрировал договор через месяц после его подписания?

Часто мы считаем, что всё решает регистрация по месту жительства. Есть регистрация – есть обязанность платить за КУ и платить по долгам. Однако Верховный Суд РФ объяснил, что это не так.

Управляющая организация пыталась взыскать задолженность за коммунальные услуги с собственника квартиры, а также с бывшего владельца и его бывшей жены. После развода с женой бывший владелец продал квартиру нынешнему, при этом ни он, ни его бывшая жена не выписались из квартиры.

Через год после покупки квартиры суд признал, что у бывших владельцев нет оснований состоять на регистрационном учёте. По этой причине Московский областной суд решил, что долги за коммунальные услуги обязаны оплатить все трое – бывшие супруги были зарегистрированы в квартире, не выписались из неё и не уведомили УО о непроживании.

Следующей инстанцией был Верховный Суд РФ. Он-то и объяснил, что регистрации по месту жительства для удовлетворения иска недостаточно.

Регистрация по месту жительства не всё решает

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью платить за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Обязанность по внесению такой платы возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). Когда отчуждение имущества подлежит госрегистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Верховный Суд РФ делает вывод: регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальных услуг.

Это значит, факт сохранения регистрации бывших супругов в квартире при смене собственника не является основанием для появления обязанности платить за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд ссылается на ст. 153 ЖК РФ. Эта статья содержит закрытый перечень лиц, которые должны платить за содержание квартиры:

• собственники,
• наниматели,
• арендаторы,
• члены жилищных кооперативов,
• застройщик и покупатель квартиры.

Солидарно с владельцем за содержание квартиры платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением (п. 29 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Бывший владелец квартиры и его бывшая супруга к перечисленным лицам не относятся и в силу закона не могут нести солидарную с нынешним собственником квартиры обязанность по внесению платы за коммунальные услуги.

Тем более, что судом уже было установлено, что они не проживали в спорной квартире и у них не было оснований состоять на регистрационном учёте после смены собственника.

Запомнить

Итак, кто же должен платить за коммунальные услуги и с кого управляющая компания может взыскивать задолженность.

1. Платят за КУ собственники, наниматели по договору соцнайма, арендаторы, члены жилищных кооперативов, дольщики и застройщики (ст. 153 ЖК РФ).
2. Собственники вносят плату за жилье независимо от того, прописаны ли они там и проживают ли там.
3. Солидарно с собственниками платят дееспособные и ограниченно дееспособные члены его семьи, в том числе бывшие, если они сохранили право пользования жилым помещением.
4. Регистрация по месту жительства сама по себе не влечёт возникновение обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
5. Если собственник не платит, УО лучше предъявлять иск не только к нему, но и к членам его семьи в солидарном порядке.
6. Право собственности на недвижимость возникает с момента госрегистрации. Собственники платят за КУ только с момента регистрации права собственности.

Взыскание задолженности прежних собственников

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 ноября 2014 г. по делу N 33-19548/2014 (ключевые темы: перевод долга – коммунальные платежи – предыдущие собственники – задолженность по оплате коммунальных услуг – сроки исковой давности)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 ноября 2014 г. по делу N 33-19548/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

Ильинской Л.В., Шиловской Н.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании 27 ноября 2014 года гражданское дело N 2-4250/2014 по апелляционной жалобе ЖСК N . на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2014 года по иску ЖСК N . к К. о взыскании денежных сумм и судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения представителя истца ЖСК N . – Соболевой О.Д., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика К. – Седалиной А.С., возражавшей против апелляционной жалобы,

ЖСК N . обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к К., в котором просил взыскать с ответчика в свою пользу денежную сумму в размере ” . ” рублей в счет исполнения обязательств, взятых по договору купли-продажи от “дата”, судебные расходы.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик является собственником квартиры N . , расположенной по адресу: “адрес”, 1/4 долю указанного жилого помещения ответчик приобрел по договору купли-продажи от “дата” у Е., за которой числилась задолженность по коммунальным платежам в размере ” . ” рублей. Истец указывает, что согласно условиям договора купли-продажи от “дата” ответчик обязался погасить существующую задолженность в течение 18 месяцев со дня подписания договора, однако принятые на себя обязательства до настоящего времени не исполнил.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2014 года в удовлетворении исковых требований ЖСК N . отказано, также отказано в удовлетворении ходатайства К. о взыскании судебных расходов.

В апелляционной жалобе истец просит решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2014 года отменить, считая его неправильным, постановленным при нарушении норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции ответчик К. не явился, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом (л.д. 105), ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167 , ч.1 ст. 327 ГПК РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося лица.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации одной из обязанностей собственника жилого помещения является своевременная плата за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника жилого помещения включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.

Материалами дела установлено, что К. является собственником квартиры N N . , расположенной по адресу: “адрес”

На основании договора купли-продажи от “дата”, заключенного с Е., К. приобрел у Е. 1/4 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Право собственности ответчика на указанную долю зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу “дата”

В соответствии с п. 7 вышеуказанного договора ответчик обязался оплатить задолженность по оплате коммунальных услуг за отчуждаемую долю в квартире в размере ” . ” рублей в течение 18 месяцев после подписания настоящего договора, что будет подтверждаться квитанциями.

Из материалов дела усматривается, что наличие задолженности по коммунальным платежам в отношении квартиры N . , расположенной по адресу: “адрес”, “адрес”, подтверждено выписками из лицевого счета, размер задолженности составляет ” . ” рублей., до настоящего момента задолженность не оплачена.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции сделал вывод о том, что в силу ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации одного включения условия о переводе долга в договор купли-продажи недвижимости недостаточно. Необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения, чего не было сделано сторонами.

Судебная коллегия с указанным выводом суда первой инстанции не может согласиться в силу следующего.

В силу ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме и допускается лишь с согласия кредитора. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 настоящего Кодекса.

Однако указанные положения касаются лишь формы перевода долга и не применяются к форме согласия кредитора на перевод долга. В отношении последнего законодатель никаких специальных правил не устанавливает, что в силу общего правила, закрепленного п. 1 ст. 159 Гражданского кодекса Российской Федерации, означает возможность его совершения как в устной, так и письменной форме.

Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры от “дата” (п.7 договора), между К. и прежним собственником 1/4 доли квартиры N . , расположенной по адресу: “адрес”, Е. было достигнуто соглашение об уплате К. задолженности Е. по коммунальным платежам.

Таким образом, ответчик добровольно принял на себя обязательство по оплате задолженности по коммунальным платежам за прежнего собственника за отчуждаемую долю в квартире, размер задолженности определен в договоре и составляет ” . ” рублей, которые ответчик обязался оплатить в течение 18 месяцев. Оснований полагать, что между сторонами по указанному договору отсутствует договоренность о переводе долга продавца Е. по оплате задолженности за коммунальные услуги покупателю К., не имеется. С размером задолженности ответчик согласился, что следует из п.7 договора купли-продажи.

Из материалов дела усматривается, что на общем собрании членов ЖСК N . от “дата” был рассмотрен вопрос о переходе права собственности на долю в квартире N . расположенной по адресу: “адрес” от Е. к К., а также о переводе задолженности по коммунальным платежам с Е. на К.

Согласно протоколу общего собрания членов ЖСК N . от “дата” было принято решение о переводе задолженности по оплате коммунальных услуг по квартире N . расположенной по адресу: “адрес”, числящуюся за Е. на К. (л.д. 54).

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом было дано согласие на перевод долга по коммунальным платежам с Е. на К.

Кроме того судебная коллегия обращает внимание, что суд первой инстанции не принял во внимание то обстоятельство, что настоящий иск предъявлен ЖСК N . к К., что также свидетельствует о том, что кредитор выразил свое согласие на переход обязательств прежнего собственника 1/4 доли квартиры N . , расположенной по адресу: “адрес” Е. по оплате задолженности по коммунальным платежам к новому собственнику К.

В соответствии со ст. 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Учитывая вышеизложенное, вывод о том, что для перевода долга необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения является верным, однако, отказывая истцу в иске, суд не учел представленные истцом доказательства, свидетельствующие о согласии кредитора (истца) на перевод долг, а также последующие действия по одобрению кредитором сделки должника по переводу долга.

Из материалов дела усматривается, что в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, поскольку истцом заявлены требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за “дата”.

В соответствии со ст.ст. 195 , 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ст. 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения судом. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст. 200 Гражданского кодекса РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Материалами дела установлено, что в соответствии с п. 7 договора купли-продажи ответчик обязался оплатить задолженность по оплате коммунальных услуг за отчуждаемую долю в квартире в размере ” . ” рублей в течение 18 месяцев после подписания настоящего договора. Указанный договор заключен “дата”

Таким образом, обязательство ответчика по оплате задолженности в соответствии с условиями договора купли-продажи от “дата” истекает “дата” года, в связи с чем срок для обращения истца по заявленным требованиям начинает исчисляться с указанной даты, т.е. с момента нарушения права истца.

Из материалов дела усматривается, что истец обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с настоящим иском “дата” в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не пропущен срок для обращения в суд с настоящим иском.

На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере ” . ” рублей.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере ” . ” рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 13 августа 2014 года отменить.

Взыскать с К. в пользу ЖСК N . денежные средства в размере ” . ” рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере ” . ” рублей.