Возможен ли в данном случае возврат авансового платежа?
Аванс за квартиру — чем отличается от задатка, можно ли вернуть, если передумали покупать?
При покупке квартиры от вас могут потребовать внести определенный денежный взнос в качестве предоплаты. После ознакомления с правоустанавливающими документами на жилое помещение и проверки паспортов собственников необходимо составить предварительный договор. В нем прописываются все условия покупки квартиры, из которых основными являются цена и порядок расчетов.
После составления договора необходимо внести предоплату в качестве гарантий выполнения договорных условий и подтверждения серьезности ваших намерений. Это может быть аванс или задаток.
Отличие от задатка
Аванс и Задаток – это определенная денежная сумма, которую вносит покупатель собственнику жилья в счет оплаты за покупаемый объект. Документы составляются в письменной форме на бумаге и служат дополнением к предварительному договору.
Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.
Задаток – это определенные финансовые обязательства участников сделки. В случае срыва сделки виновник несет денежные потери, равные сумме задатка (статья 381 ГК РФ).
Понятие аванса и задатка. В чем отличие между авансом от задатка рассмотрено в данном видео:
Основная причина возникновения проблем с возвращением аванса
При определенных обстоятельствах сделка купли-продажи квартиры может не состояться, даже после заключения предварительного договора и внесения аванса. В этом случае вся денежная сумма возвращается покупателю независимо от причин по которой она не состоялась.
Если продавец передумал продавать квартиру, то он возвращает всю сумму покупателю. При этом он не обязан объяснять причину своего отказа от покупки. Однако, продавец может отказать и в возврате аванса, мотивируя это тем, что он внес эту сумму в качестве предоплаты за другую квартиру.
Если по-хорошему договориться не удается, то необходимо написать в судебные органы исковое заявление с требованием возврата всей суммы аванса, оформленного по образцу. В этом случае вы можете рассчитывать на итоговый успех и решение суда будет в вашу пользу.
Аванс – это намерение о покупке, а не обязательство. Вы не обязаны покупать объект недвижимости, если передумали или у вас возникли другие причины отказаться от приобретения данной квартиры.
Возвращение при срыве сделки покупателем
Если сделка не состоялась по вашей вине и вы хотите вернуть авансовый платеж, то обращаетесь с просьбой о возврате к собственнику квартиры. Продавец возвращает деньги в добровольном порядке, и все предварительные договоренности и соглашения разрываются. В этом случае каждый участник остается при своих интересах.
Однако продавец может не возвращать аванс и не выдавать документы, мотивируя это тем, что раз вы внесли деньги, то обязаны купить квартиру. В этом случае необходимо направить письменное уведомление с просьбой вернуть аванс.
Если это не помогает, то составляется исковое заявление в судебные органы по месту своей регистрации или регистрации собственника квартиры. К заявлению прикладываются копии всех документов:
предварительный договор;
договор аванса;
расписка;
уведомление или отметка о вручении данного требования.
Бывают ситуации, когда продавец намеренно включает пункт о невозврате аванса в случае отказа от покупки квартиры. Фишка такого договора в том, что обязательства накладываются только на покупателя, а собственник не несет ответственности за срыв сделки. Если вы обращаетесь в суд, то в этом случае можете проиграть дело, так как сами подписались под соглашением.
Также можно потребовать денежную компенсацию за несвоевременный возврат аванса (статья 381). Обычно такие требования прописываются в предварительном договоре. Судебные разбирательства могут длиться не одно заседание и все судебные издержки возлагаются на проигравшую сторону.
Как вернуть у риэлтора или агентства недвижимости?
Если собственник квартиры проживает в другом городе, то он может поручить заниматься продажей объекта агентству недвижимости. При этом он заключает с ним договор об оказании посреднических услуг, предоставляет копии паспорта и правоустанавливающих документов на жилое помещение.
В этом случае вы будете иметь дело с риэлторами, которые составят предварительный договор и договор аванса. После подписания, вносится определенная денежная сумма в качестве предоплаты и директор агентства берет ее под расписку на временное хранение.
Риэлтор постарается включить в предварительный договор пункт о невозврате всей денежной суммы (аванса) в случае отказа от покупки квартиры. Он заранее предупредит вас об этом, так как ему не нужны последующие разбирательства, которые могут отразиться на репутации. Подписывая данный договор, вы соглашаетесь с тем, что в случае отказа от покупки квартиры авансовый платеж остается у агентства.
При подписании такого соглашения агентство недвижимости не несет ответственности за срыв сделки и в случае отказа собственника продавать квартиру вернет вам всю сумму. При отказе нужно написать претензию.
Тем не менее, если вы передумали покупать квартиру и хотели бы вернуть внесенную сумму, то можете обратиться с исковым заявлением в суд. Авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).
Статья 422 ГК РФ. Договор и закон
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В этом случае вы можете рассчитывать на положительный исход дела, но лучше заранее все обдумать, прежде чем подписывать документы и вносить деньги.
Можете ли вы вернуть по расписке?
Если покупкой квартирой вы занимаетесь самостоятельно и не хотите иметь дело с риэлторами, то составить грамотно предварительный договор и авансовый платеж вы не сможете. В этом случае все договоренности и внесение предоплаты можно оформить по расписке. В ней указываются:
данные участников сделки;
данные об объекте (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер);
стоимость;
вносимая сумма.
После составления расписки собственник ставит свою подпись, тем самым подтверждая, что он получил определенную денежную сумму. У вас на руках остается расписка, а у продавца деньги.
Внесение аванса по расписке не накладывает на участников сделки материальных обязательств. Расписка пишется от руки собственником квартиры и является аналогом авансового платежа. Если он передумал продавать квартиру, то возвращает всю денежную сумму.
Покупатель также может отказаться от приобретения недвижимости и потребовать вернуть всю сумму. В этом случае собственник возвращает вам деньги в обмен на расписку. Если продавец отказывается вернуть деньги, то процедура возврата аналогична при внесении аванса.
Исковое заявление о возврате
Если сделка не состоялась, то можно потребовать возвращения аванса в полном объеме. В случае отказа необходимо направить требование возврата телеграммой или письмом с уведомлением. После чего составить исковое заявление в суд по месту прописки и приложить копии документов на основании которых затребован возврат денежной суммы, а именно:
копию паспорта истца (лицевая сторона и прописка);
предварительный договор и авансовый платеж (копии);
расписка в получении денег (копия);
уведомление письмом или телеграммой;
исковое заявление (копия);
квитанция об уплате государственной пошлины (копия).
В образце искового заявления о возврате указывается:
наименование суда, в который вы обращаетесь;
сведения об истце и ответчике;
детальное описание обстоятельств, при которых вносился аванс;
предпринятые меры для мирного урегулирования спорных моментов;
сумма задолженности, плюс дополнительные расходы (составление иска, квитанция об уплате госпошлины и т.д).
В каких случаях не возвращается?
Аванс – это предоплата, которая не является юридическим документом и при срыве сделки возвращается покупателю. При этом сторона, по вине которой не состоялась сделка, не несет финансовых потерь.
Аванс не возвращается в том случае, если в договоре прописываются условия, при которых он остается у продавца (штраф, моральный ущерб при отказе от покупки и т.д.), нет — в остальных.
Тем не менее авансовый платеж не несет материальной ответственности сторон и внесение пункта о невозврате денег противоречит законодательным нормам (статья 421, 422 ГК РФ).
Предоплата не возвращается, если она оформлена задатком. В этом случае, если сделка срывается по вашей вине, то вернуть денежные средства вы не сможете (статья 381 п.2 ГК РФ). Можно оформить претензию на возврат по образцу.
При подписании договоров будьте внимательны и обращайте внимание на условия сделки. Если вы ни разу не сталкивались с покупкой квартиры и оформлением документов, то обратитесь к риэлтору или юристу. Он проконсультирует вас, поможет составить необходимые документы и доведет до регистрационной палаты.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Возвращается предоплата или нет – основные правила
Возвращается предоплата или нет? Таким вопросом задаются все, кто внес некоторую сумму за товар и неожиданно отказался от его приобретения. Что необходимо сделать, чтобы вернуть внесенный платеж, как разорвать подписанное соглашение и что делать, при отсутствии или отрицательном ответе на заявление. На все эти вопросы можно найти ответ в данной статье.
Предоплата и ее специфичность
Предоплата – сумма денежных средств, которая оплачена за товар в полном или частичном объеме. Регулирование вопросов по заранее внесенным платежам производится гражданским кодексом РФ в статье 314.
Предварительный платеж включает большое многообразие услуг и товаров и приводится как обеспечение осуществления договорных обязательств. Основной его смысл состоит в том, что изготовитель производит отгрузку, если на его счет будут переведены деньги от клиента.
В статье 487 ГК РФ приведена процедура осуществления предоплаты и ссылки на иные правовые источники. Статья 328 ГК РФ приводит порядок действий, когда клиент не осуществляет обязательства по внесению предоплаты. Статья 457 ГК РФ включает ситуацию, когда продавец получил аванс, а товар не поставил. В данной ситуации, возможно требование возврата внесенных денег. Все правила к предоплате оформляются письменным договором.
Документы, связанные с куплей-продажей, включают разные виды платы и требования к правовым отношениям.
Предварительная плата разделяется на несколько видов:
полная: покупатель внес всю сумму
частичная: покупатель внес только часть от суммы
револьверная: сделка заключается постоянно с внесением в течение определенного отрезка времени
Предоплата, аванс и задаток: в чем отличия
Между предоплатой и авансом никакого различия не проводят, если под ними понимается сумма платежей в счет полагающихся по соглашению взносов. Однако иногда под авансом понимается платеж, осуществленный для оплаты товаров до того, как их отгрузили.
Иногда предварительный платеж трактуется как некий вид расчетов, когда продавец осуществляет отгрузку товара, если он получит определенную согласованную сумму.
Как вернуть предоплату описано на видео:
Функция платежа заключается в оплате только части от полного размера стоимости. Обеспечение характеризуется обязательным выполнением определенных действий. О том, что платеж является именно задатком, а не авансом, может говорить заключенное письменно дополнительное соглашение. При отсутствии подобного документа могут возникнуть сомнения у государственных органов в природе платежа. Дополнительное соглашение должно содержать:
ФИО и названия обеих сторон
адреса контрагентов
описание сути сделки со всеми реквизитами
общий размер задатка
когда должна быть осуществлена сделка
росписи от обеих сторон
Часто путают термины залога и задатка. Залог отличается тем, что он является имуществом, которое отдается заимодателю, чтобы обеспечить возврат взятого кредита. Залог тесно связан с кредитами и никак не касается вопросов, связанных с куплей продажей.
Правила как вернуть внесенную плату за товар
Когда товар приобретается с условиями внесения предварительного платежа, то обязательно заключается договор, письменно на бумаге. В нем указываются следующие сведения:
название товара (услуги) полностью
сроки отгрузки четко установлены
указан размер предварительной платы
детально описана процедура расчета
В следующих ситуациях можно произвести возврат внесенного платежа:
когда товар или результат от услуги ненадлежащего качества
сроки отгрузки нарушены, если только не было оформлено дополнительное соглашение по переносу сроков. Также потребитель может требовать внести неустойку, которая равняется 0,5% от всей суммы. Пени начисляются за каждый просроченный день
поставлен иной товар, чем был заказан
Вернуть внесенную предварительную плату возможно следующими методами:
путем прекращения действия договора
оформление заявления на имя директора
Чтобы результат был в пользу покупателя, необходимо грамотное написание претензионного заявления. Ее надо вручить под расписку продавцу. Текст должен включать следующую информацию:
реквизиты договора
причины, по которым необходимо осуществить возврат
ссылки на законодательные источники, которые позволяют возвратить деньги
Изготовитель обязан перечислить сумму за неотгруженный вовремя товар в течение 10 дней. Если производитель отказывается выплачивать денежные средства, необходимо обращение в суд.
Возврат предоплаты за услуги
Если на оказываемую услугу оформлялось дополнительное соглашение, в котором перечислены условия возврата заранее внесенной суммы, то покупатель имеет право отказаться от выполнения действий по договору и требовать возвращение денег.
Существует два варианта возврата внесенных средств:
аннулирование договора, в котором описываются все требования к возврату предоплаты
письменное составление заявления на возвращение денежных средств
Возврат возможен в следующих ситуациях:
услуга некачественно была оказана
нарушены сроки осуществления услуги. В данной ситуации покупатель вправе требовать от продавца внесение неустойки в размере 3% от всей суммы за каждый день просрочки
Когда невозможен возврат
Заранее внесенная сумма не может быть возвращена в следующих ситуациях:
при качественном выполнении обязательств
услуга произведена или товар поставлен в назначенный срок
качество соответствует договорному
продавец имеет доказательства, что его обязанности не исполнены по причине непреодолимого характера или по вине покупателя
Составляем претензию
Если производитель не хочет возмещать весь объем предварительной платы, пишется претензия, в которой указываются:
название товара
какой размер платежа внесен
время осуществления поставки
сколько дней длится задержка отгрузки
требование о внесении пени. Они начисляются с того дня, когда необходимо было поставить товар
Документ составляется в двух экземплярах. Один экземпляр передается продавцу для подписи и проставления даты его получения.
Когда товар покупается не в готовом варианте, а заказывается у производителя, то покупатель может требовать оплаты неустойки в размере 3% от суммы за каждый день просрочки.
Если неустойка не была оплачена по истечении 10 дней после обращения покупателя, то он может требовать оплату процентов за пользование его денежными средствами.
Когда продавец в законодательно прописанный срок не возвращает неустойку, то покупатель имеет право обратиться с заявлением в суд.
Для правильного и грамотного составления жалобы стоит обратиться к специалистам, которые защищают права потребителей.
Расторжение договора
Если покупатель решил аннулировать договор, то ему необходимо написать заявление и предъявить его продавцу. Организация, которая дорожит своим именем, при наличии уважительных причин не будет портить своей репутации и исполнит просьбы клиента.
Денежные средства будут полностью возвращены, если по причине отказа продавцу не нанесен ущерб. Если возникли траты, понесенные продавцом, из всей суммы вычитается их размер.
Все нюансы возврата оговариваются в договоре. Когда производитель отказывается от возвращения денег в добровольном порядке, потребителю стоит написать претензию и отправить ее на адрес поставщику. Перечисление денежных средств должно быть осуществлено в течение 10 дней.
Когда претензия осталась без внимания, потребитель может истребовать выплатить неустойку.
Претензия осталась без ответа
Если после предъявления претензии прошло десять дней, а продавец никак на нее не отреагировал или ответил отказом, то первый может написать заявление в суд. В размер запрашиваемой суммы включаются:
полная сумма предварительной платы
размер неустойки, когда нарушены сроки
процент от применения чужих средств
сумма ущерба, который нанесен по причине нарушенных сроков
сумма за моральный ущерб
Также, если покупатель выигрывает суд, то продавец дополнительно вносит половину размера платы от всей суммы платежа.
Таким образом, чтобы вернуть предварительно внесенный платеж, необходимо учесть некоторые нюансы и тонкости. Поэтому, чтобы грамотно осуществлять действия, стоит обратиться за консультацией к специалистам.
Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.
Можно ли вернуть внесенный за квартиру аванс или задаток?
Вопрос :
При покупке квартиры я внес Продавцу предоплату. Пока готовили документы для сделки, ситуация изменилась и я передумал покупать. Можно ли вернуть задаток (аванс) за квартиру? И если можно, то как?
Ответ:
«Обещать – не значит жениться», – так думает иной Покупатель, когда обещает Продавцу купить у него квартиру. И пребывает в полной уверенности, что в случае чего, он всегда сможет вернуть свой задаток или аванс. Ан нет! Так бывает далеко не всегда. Все зависит от того, как оформлена предоплата.
Какие здесь могут быть варианты? И когда возможен возврат задатка или аванса при покупке квартиры? Сейчас разберемся.
В практике рынка недвижимости принято брать предоплату (в виде задатка или аванса) с Покупателя квартиры в момент обсуждения условий будущей сделки и принятия решения о покупке. Для чего это делается?
Для того, чтобы Продавец был уверен, что Покупатель на квартиру уже найден, можно снимать ее с продажи и собирать документы для сделки. А Покупатель получает уверенность, что выбранная квартира закрепляется (бронируется) за ним и не будет продана другому человеку, пока он будет ее проверять и готовить деньги (в т.ч. оформлять Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит).
Случаи, когда Покупатель вносит предоплату (аванс или задаток) за квартиру могут быть следующие:
Заключение договора бронирования при покупке квартиры в новостройке у Застройщика.
Заключение Предварительного договора купли-продажи, при покупке квартиры на вторичном рынке (в т.ч. у агентства недвижимости).
Заключение Договора задатка или Договора аванса, при покупке квартиры на вторичном рынке (непосредственно у Продавца-владельца).
Когда и какой договор лучше заключать и Откроется в новой вкладке.”>чем аванс отличается от задатка, подробно рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.
Здесь же мы рассмотрим только случаи, когда и как Покупатель может вернуть задаток или аванс за квартиру, если у него изменились обстоятельства или он просто передумал покупать.
Возврат аванса за квартиру
Если предоплата при покупке квартиры оформлена в виде аванса, то Покупатель может вернуть ее всегда, за исключением случаев, когда в договоре (по которому этот аванс передавался) имеются условия удержания этого аванса (или его части) в виде штрафа (неустойки) за неисполнение условий.
А как понять, что передача денег оформлена именно в виде аванса? Здесь все просто. Если в договоре нет прямого указания, что сумма передается в виде задатка, то эта сумма признается авансом.
При этом, в самом договоре эта сумма может называться по-разному, например – обеспечительный взнос, авансовый платеж, предоплата и т.п. Не имеет значения! Если не задаток, значит – аванс (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст. 380, ГК РФ). А аванс, передаваемый в счет будущих платежей по сделке, подлежит возврату всегда, если покупка квартиры не состоялась.
Правда, если в условиях передачи денег стороны предусмотрели штраф для Покупателя за нарушение (неисполнение) условий договора, то этот аванс (или его часть) Продавец имеет право оставить у себя. Например, в случае, если Покупатель не явился в назначенный день на сделку.
Условие о штрафных санкциях вносится в договор на усмотрение сторон сделки. При этом, штраф может быть предусмотрен не только для Покупателя, но и для Продавца. Например, если тот в процессе подготовки сделки нашел другого покупателя и отказывается продавать квартиру первому.
То есть Покупатель и Продавец могут произвольно задавать в договоре условия возврата и невозврата аванса при покупке квартиры. Это относится и к первичному рынку (например, к договору бронирования новостройки), и ко вторичному рынку (к предварительному договору или договору аванса).
С задатком же дела обстоят немного сложнее.
Возврат задатка за квартиру
Задаток, переданный за квартиру, можно вернуть Покупателю только если Продавец добровольно согласится это сделать, либо если наступил форс-мажор, в результате которого покупка квартиры сорвалась (когда нет вины Покупателя – см. Откроется в новой вкладке.”>п.1 ст.416 ГК РФ).
Задаток, в отличие от аванса – это строго регламентируемое законом понятие (Откроется в новой вкладке.”>ст. 380, 381 ГК РФ). В этих статьях указано, когда и при каких обстоятельствах может вноситься задаток, когда его можно вернуть, и что происходит при нарушении условий договора.
По общему правилу, указанному в законе, задаток остается у Продавца квартиры, если сделка не состоялась по вине Покупателя, и задаток возвращается Покупателю в двойном размере, если сделка сорвалась по вине Продавца. Здесь ни о каких штрафах или неустойках речь не идет. Сам факт задатка определяет условия его возврата и невозврата.
Чтобы эти «стандартные» условия возврата задатка начали действовать, нужно чтобы в договоре, по которому вносится предоплата за квартиру, обязательно было указано, что эта сумма является именно задатком. Обычно там же добавляют и соответствующие статьи закона (см. выше), чтобы исключить сомнения.
Но есть нюанс. Продавец и Покупатель имеют право указать в договоре о задатке особые (свои собственные) условия его возврата. Например, если Покупатель заболеет и не сможет вовремя явиться на сделку, тогда задаток он не теряет. Или, например, если Покупателю откажут в ипотечном кредите, тогда Продавец вернет ему задаток. Но чтобы это случилось, такие условия должны быть ясно и однозначно указаны в договоре.
Условия о задатке могут быть вписаны и в состав Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи (это позволяет сделать Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.380, ГК РФ), и в отдельный Договор о задатке при покупке квартиры. Принципиальной разницы здесь нет. И в том и в другом случае в договоре описываются условия будущей сделки, и условие обеспечения обязательств Покупателя путем внесения задатка.
На практике и аванс и задаток вносят как непосредственно Продавцу квартиры (т.е. ее владельцу), так и агентству недвижимости (посреднику). Но хитрость агентства, обычно, в том, что они так составляют договор, что ответственность по нему возникает односторонняя. Т.е. если Покупатель отказался от сделки, то он теряет свой задаток (согласно статье закона) или аванс (в виде штрафа). Агентство оставляет его себе. Если же само агентство (точнее, его клиент-продавец) отказывается от продажи квартиры, то оно просто возвращает Покупателю полученную предоплату. Ни под какие штрафы за своего клиента агентство подписываться не будет.
Расписка о возврате аванса или задатка за квартиру
Важный момент! При возврате Продавцом задатка или аванса за квартиру, ему следует взять у Покупателя распискув том, что деньги ему возвращены в полном объеме ввиду того, что сделка купли-продажи не состоялась. Иначе Продавец рискует быть обманутым – недобросовестный Покупатель может через суд потребовать возврата денег еще раз, да еще с процентами.
При возврате аванса/задатка, Продавцу надо вернуть себе и собственную расписку о том, что он эти деньги от Покупателя принимал.
Что делать, если Продавец не возвращает аванс или задаток за квартиру?
Если же Продавец квартиры отказывается вернуть аванс или задаток, несмотря на то, что по условиям договора он обязан это сделать, то Покупателю дорога одна – в суд. Долго, муторно, но что делать… А чтобы Покупателю не так обидно было, он может добавить в иск не только требование возврата переданной Продавцу суммы, но и взыскать проценты, и моральный ущерб, и понесенные убытки из-за срыва намеченной сделки.
Что можно предъявить Продавцу квартиры, когда он необоснованно отказывается возвращать аванс? Здесь закон дает Покупателю следующие аргументы:
неосновательное обогащение (Откроется в новой вкладке.”>ст.1102 ГК РФ);
возврат предоплаты, если товар не передан или сделка не состоялась (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.487 ГК РФ);
неправомерное удержание денежных средств, и ответственность в виде выплаты процентов на удержанную сумму (Откроется в новой вкладке.”>ст.395 ГК РФ).
На практике бывает, что указав Продавцу квартиры на эти статьи закона, добиваются добровольного возврата денег и без обращения в суд. Конечно, при этом подразумевается, что сам Договор об авансе (задатке) должен быть составлен юридически грамотно, и условия в нем должны трактоваться однозначно, со ссылками на конкретные статьи закона.
Поэтому Покупателю очень желательно перед внесением аванса (равно как и задатка) и заключением соответствующего договора, Откроется в новой вкладке.”>проконсультироваться с юристом насчет возможных последствий. А лучше – заказать тому же юристу подготовку этого самого договора с условиями внесения предоплаты в том виде, в котором он отвечает интересам Покупателя.
Как действовать Покупателю квартиры при внесении аванса, например, на вторичном рынке (сумма, сроки, условия возврата и т.п.) – рассказано на Откроется в новой вкладке.”>соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь! Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Аванс: когда возвращается, а когда нет
Предоплата или аванс по договору нередко становится предметом истребования у поставщика, подрядчика, исполнителя. В одних случаях эти деньги должны быть возвращены, в других нет. Ниже мы собрали подборку ситуаций из судебной практики, которые объясняют, когда аванс подлежит возврату, а когда нет. Здесь также важно понимать, когда аванс является вовсе не авансом, а, например, задатком или обеспечительным платежом. Поэтому истории из практики предваряются необходимым объяснением о том, чем они между собой различаются.
Отличие аванса от задатка и обеспечительного платежа
Прежде чем говорить о том, в каких случаях аванс должен быть возвращен, а в каких нет, нужно отграничить его от таких очень похожих вещей, как задаток и обеспечительный платеж. Дело в том, что правила их возврата иные.
Аванс
Аванс – это частичная предоплата по договору. Поэтому если предоплаченное обязательство не выполнено, аванс должен быть возвращен (ст. 1102 ГК РФ). Например, если аванс является предоплатой в счет будущей поставки товара, то в случае его непоставки поставщик обязан вернуть деньги покупателю (п. 3 ст. 487 ГК РФ).
Задаток
Задаток – это одновременно и предоплата, и обеспечение исполнения договора. Поэтому если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у другой стороны. Если же в неисполнении договора виновата сторона, получившая задаток, то она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 1 ст. 380, п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Поскольку аванс с задатком схожи, их часто путают, и в договоре может не быть четко прописанного условия о том, чем именно являются внесенные деньги. Для таких ситуаций существует специальное правило: при сомнениях внесенная сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ). Это упрощает ее возврат для той стороны, которая внесла деньги.
Обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж – это в чистом виде обеспечение исполнения договора. Но не любых обязательств, а только денежных. Например, обязанности уплатить неустойку за нарушения договора или оплатить убытки.
Поэтому если, например, наступили определенные договором условия для уплаты неустойки, то обеспечительный платеж засчитывается в счет нее и не возвращается. Соответственно, если такие обстоятельства не наступили, этот платеж должен быть возвращен. Правда, договор может содержать условие о том, что обеспечительный платеж является невозвращаемым в любом случае (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).
Вывод
Таким образом, если в соответствии с условиями договора деньги, внесенные одной стороной договора другой, являются именно авансом, то в отличие от задатка и обеспечительного платежа они представляют собой исключительно предварительный платеж в счет оплаты по договору. Никакой обеспечительной и штрафной функцией эти деньги не обладают.
Если предоплаченные товары (работы, услуги) не поставлены (не выполнены, не оказаны), то сумма предоплаты должна быть возвращена. Как вариант – по соглашению сторон ее можно перенести в счет оплаты иных товаров, работ или услуг.
Заметим также, что кроме аванса, предоплаты, задатка и обеспечительного платежа внесенная сумма может быть названа и квалифицирована договором и как-то иначе. Например, как некий «гарантийный взнос», который обеспечивает выполнение определенных договором обязательств. Об этом читайте в подборке ниже наряду с описанием спорных ситуаций о возврате именно аванса.
СТАТЬЯ Проказина Е.А., редактора-эксперта журнала «Время Бухгалтера»
Аванс возвращается вместе с процентами
Покупатель обратился в суд с иском о взыскании аванса в размере 4,9 млн рублей и расторжении договора поставки. Он сослался на то, что поставщик не поставил товар и не вернул полученный аванс. Кроме того, истец потребовал взыскать с ответчика проценты по ст. 395 ГК РФ в сумме 660 тыс. рублей.
Суд установил, что 08.05.2015 стороны заключили договор поставки, в соответствии с которым продавец обязался передать оборудование на сумму 16,5 млн рублей после получения аванса. Во исполнение условий договора 27.08.2015 покупатель перечислил аванс. Доказательства поставки обусловленного договором оборудования ответчик не представил.
В сентябре 2016 года покупатель направил поставщику уведомление о расторжении договора с требованием возвратить авансовый платеж в течение 5 дней с момента получения претензии. Однако поставщик добровольно деньги не вернул.
В суде он возражал не столько относительно предмета аванса, сколько в отношении начисленных ему процентов.
По мнению поставщика, суд не должен взыскивать их, как того хочет истец: с даты получения аванса –27.05.2015 (по дату вынесения решения суда – 28.10.2016), а может взыскать лишь с даты расторжения договора.
Однако судьи решили, что проценты подлежат уплате именно за этот период на основании ст. 395 и п. 4 ст. 487 ГК РФ, а также разъяснений высших судов.
Так, согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, если возвращаются денежные средства, на них подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком).
В силу же п. 48 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 следует, что сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам ст. 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 24.07.2017 № Ф05-10407/2017.
в другом деле суд, напротив, поддержал ответчика и отказал во взыскании процентов по ст. 395 ГК РФ за указанный период. Судьи посчитали, что основания для возвращения неотработанного аванса возникли не с даты его получения ответчиком (восемь платежных поручений с сентября 2014 года по сентябрь 2015 года), а с только с даты расторжения договора (28.09.2015), в связи с чем представленный истцом расчет процентов сочли необоснованным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.07.2017 № Ф05-6712/2017).
Аванс возвращается в случае задержки поставки
Организация подала иск о взыскании аванса как неосновательного обогащения в размере 10 млн рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 400 тыс. рублей.
Истец указал, что в предусмотренные договорами сроки поставщик от исполнения своих обязательств по поставке транспортных средств стал уклоняться, однако просил организацию продлить срок поставки, ссылаясь на действия третьих лиц.
В соответствии с условиями договора и руководствуясь ст. 450.1 ГК РФ, покупатель уведомил продавца об отказе от исполнения договора и потребовал вернуть аванс. Затем обратился в суд.
Поставщик, в свою очередь, подал встречный иск о взыскании расходов на поставку товара, неустойки и процентов, указав, что со стороны организации имеется нарушение срока оплаты машин, тогда как поставщик понес существенные финансовые убытки, связанные с хранением автомобилей в течение длительного периода и выполнением регламентных работ на них.
Суд решил, что иск организации подлежит удовлетворению, поскольку истцом представлены платежные поручения об уплате авансовых платежей, уведомления об отказе от исполнения договоров, а ответчиком не представлены доказательства возврата аванса либо поставки товара.
Во встречном иске суды отказали, поскольку поставщик не доказал факт причинения убытков, противоправность поведения причинителя ущерба и юридически значимую причинно-следственную связь между возникшими убытками и действиями организации.
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Арбитражного суда Московского округа от 29.05.2017 № Ф05-6686/2017.
Возврат аванса при УСН. Примеры
Сегодня многие коммерсанты при постановке на налоговый учет предприятия или регистрируясь в качестве индивидуальных предпринимателей, выбирают упрощенный режим налогообложения. Это неудивительно: именно эта система является наиболее простой и удобной для налоговых исчислений и выплат. Кроме того, благодаря широким возможностям, она в зависимости от ситуаций, позволяет различными путями оптимизировать налогообложение. Тем не менее, как и в любой другой налоговой системе, в ней существуют свои особенности и нюансы. Их необходимо обязательно изучать, прежде чем окончательно останавливаться на «упрощенке». И хотя все заранее предусмотреть невозможно, предварительный анализ УСН позволяет избежать в дальнейшем множества неприятных ситуаций и недоразумений.
Впрочем, как показывает практика, сложные моменты иногда все же случаются. Например, в тех довольно часто встречающихся случаях, когда заказчик выплатил аванс, но по каким-то причинам покупатель/потребитель услуг вынужден был его вернуть. Как поступить в этой ситуации, как вернуть аванс и правильно это действие оформить? Поговорим об этом подробнее.
Возврат аванса: основы
Опытные бухгалтеры хорошо знают, что при «упрощенке» процесс возврата аванса требует внимательного подхода и тщательного оформления. Нужно верно отразить все действия в соответствующих документах, а также указать данный факт в бухгалтерской и налоговой учетности. В дальнейшем это будет способствовать правильному высчитыванию единого налога.
Но, начнем по порядку. Первым делом определяемся с тем что такое есть аванс или, говоря иначе, задаток.
В налоговом учете аванс считается доходом.
А раз так, то в соответствии с Налоговым кодексом РФ, его не нужно вписывать в базу по налогам, только если субъект налогообложения, то есть предприятие или индивидуальным предприниматель использует при учете доходов и расходов метод начисления.
При кассовом методе исчисления аванс можно включать в доходы только в период его непосредственного получения. Чтобы предприятие или организация могли воспользоваться правом на снижение налоговой базы в тот период, когда был осуществлен возврат аванса, им нужно иметь следующие документы:
оригинал банковской выписки, однозначно подтверждающей факт перечисления финансовых средств;
документ, о том, что договор о доставке товаров или оказании услуг, в рамках которого был получен аванс, расторгнут;
информацию из книги доходов и расходов о платежном поручении, где в строчке «назначение платежа» должно быть написано, что задаток возвращен контрагенту с обязательным указанием номера договора, послужившим обоснованием для получения аванса.
Рассмотрим варианты возврата предоплаты в разных ситуациях, в зависимости от тех налоговых периодов когда они были получены и возвращены.
Пример 1. Аванс и возврат в течение одного отчетного месяца
25 февраля 2014 г. компания «Столы и стулья», в нашем случае Исполнитель, заключила с организацией «Шторы и портьеры», то есть Заказчиком, договор на продажу неких товаров при условии внесения 100% задатка.
23 марта фирме «Столы и стулья» «Шторы и портьеры» перечислили полагающуюся предоплату в размере 70 тыс.руб. Как и полагается, она была учтена в налоговой базе как доход за первый квартал. Но 29 марта фирма «Столы и стулья» вынуждены были вернуть данный задаток, поскольку по взаимному соглашению сторон, договор был расторгнут.
Теперь бухгалтер компании «Столы и стулья» должен отразить данный факт в книге доходов и расходов. В 1 раздел книги, в 4 графу он должен внести сумму возвращенной предоплату с минусовым значением.
Поскольку вся эта операция произошла в одном квартале, то есть в одном налоговом периоде, то на размер авансового платежа, она не влияет никаким образом. А раз так, то и налог в государственную казну с этой предоплаты платить не нужно.
Пример 2. Аванс и возврат в разных кварталах
Несколько сложнее обстоит дело, если возврат предоплаты происходит в разных кварталах. Рассмотрим ситуацию все с теми же вышеназванными компаниями, но только немного поменяем условия.
Предположим, что сделка опять же была заключена 23 февраля, 23 марта деньги были перечислены, но вот в силу обстоятельств договор был расторгнут 17 апреля, а возврат аванса произошел 24 апреля.
Таким образом, если «Столы и стулья» увидели на своих счетах предоплату в марте, но в апреле уже его вернули, то доходы за апрель должны быть уменьшены на размер суммы данного возвращенного задатка. Кстати говоря, пересчитывать налоговую базу за первый квартал в этом случае не надо.
Поскольку все операции по получению и возвращению средств происходят в разных налоговых периодах, фирме надо будет выплатить в казну авансовых платеж с проплаченного ранее задатка. Правда, потом это все можно будет компенсировать, снизив во втором квартале полученные доходы на сумму предоплаты.
Пример 3. Аванс и возврат с разницей отчётного периода год
Все те же самые действующие лица. Только теперь «Столы и стулья» возвращают задаток в еще более позднем налоговом периоде – 19 января 2015 г. Здесь порядок действий будет тот же самый, что и во втором примере, однако «Столы и стулья» размер предоплаты, возвращенной «Шторам и портьерам» должны исключить из состава доходов, полученных в первом квартале 2015 года. Однако, если доход в данном налоговом периоде невелик или его совсем нет, то значит и учесть возврат никак не получится.
Вопрос-ответ: надо ли подавать «уточненку»
Как гласит закон, если предприниматель или организация использует в своем налогообложении упрощенный режим, то при возврате сумм, которые раньше были оплачены как задаток по какой-либо сделке, на их размер должно быть сделано уменьшение доходов в соответствующем налоговом периоде.
В книге учета доходов и расходов, где в обязательно порядке должна быть отражена данная операция, показывать аванс необходимо со знаком минус (1 раздел, 4 графа). Если все сделать по вышеприведенному порядку, то сдавать уточненную декларацию в налоговую инспекцию будет не нужно.
Но! В некоторых случаях могут возникнуть проблемы. В частности тогда, когда в период возврата задатка у ИП или организации доход оказался ниже, чем возвращаемая предоплата или вовсе не было никаких доходов. В этом случае появляется отрицательная база для исчисления «упрощенки», что всегда вызывает подозрения у представителей налоговых органов.
Внимание! Если возникла именно такая ситуация, в качестве аргумента в пользу честного налогоисчисления следует иметь ввиду решение ФАС Северо-Кавказского округа под № А53-24985/2010 от 9.09. 2011 г. В нем судьи как раз и вынесли постановление, что законодатель никак не ограничивает и не запрещает предприятиям и организациям, находящимся на «упрощенке», подавать декларацию в налоговые службы с данными о возврате налоговых сумм в том случае, если размер задатка в предыдущем периоде и возвращенный в настоящем, превышает размер доходов по текущему налоговому периоду.
Таким образом, если компании-партнеры, после заключения договора по сделке по каким-либо причинам разрывают его, но одна фирма уже выплатила аванс другой, то к делу возвращения задатка следует подходить очень внимательно. Хорошо, если дело происходит в одном квартале, но если вдруг операция растянулась на несколько налоговых периодов, то при возврате нюанса нужно учитывать сразу целый ряд особенностей. И если вдруг возникает какое-либо непонимание, лучше не действовать наобум, а обратиться за разъяснениями к более опытным бухгалтерам или специалистам налоговой службы.