Урегулирование спора после временного пользования жильем
Garant-agency.ru

Юридический портал

Урегулирование спора после временного пользования жильем

ВС разъяснил, когда долгое отсутствие лишает квартиры

Тридцать лет назад мужчина съехал от родителей и стал жить отдельно. А когда мать попыталась выписать его из квартиры, воспротивился и заявил, что вернуться домой ему мешала давняя ссора с родственниками и женитьба. Почему при этом он три десятка лет не помогал родне платить за квартиру – не объяснил. Суды нижестоящих инстанций посчитали, что это – не основание для выселения. Точку в споре поставил ВС.

В июне 1980 года петербурженка Инета В. получила ордер на трехкомнатную квартиру, в которую и вселилась вместе с семьей – мужем и двумя сыновьями. Через три года старший из мальчиков, Хосейн, решил жить отдельно от родителей, а еще год спустя, в 1984-м, создал свою семью и переехал жить к жене. С тех самых пор жилплощадью он не пользовался, коммунальные услуги не оплачивал, лишь в 2005 году прописал в нее своего несовершеннолетнего сына Сергея В., который с самого рождения жил в квартире, принадлежащей его матери. В январе 2013 года оба они были включены в договор социального найма как члены семьи нанимателя, а в октябре того же года Ивета В. обратилась в Калининский райсуд Санкт-Петербурга (дело № 2-686/2014), требуя признать сына и внука утратившими право пользования жилым помещением. Хосейн и Сергей В. подали встречный иск, требуя, чтобы родственники не мешали им пользоваться жильем.

Вернуться не давали родственники

2 октября 2014 года судья Мария Кондрашева отказала заявительнице, а встречные требования удовлетворила лишь частично – в отношении Хосейна В. Суд посчитал, что его выезд из спорной квартиры “носил временный и вынужденный характер” в связи с вступлением в брак и переездом к супруге, а также ссоры с матерью и братом, которые, по словам мужчины, не давали ему переступить порог собственного дома. Доказательством конфликта было заявление, которое Хосейн В. написал на родственников в полицию – правда, уже после того, как его мать обратилась в суд. Кроме того, встречный истец говорил, что развелся с женой и больше в ее квартире проживать не может. Что же касается Сергея В., то суд первой инстанции установил, что он никогда не вселялся в спорную квартиру и не жил в ней, то есть “добровольно отказался от права пользования жильем и исполнения договора социального найма”.

Апелляция согласилась с доводами Калиниского райсуда относительно Хосейна В., но обязала заявительницу вселить в квартиру еще и его сына. В определении Санкт-Петербургского городского суда сказано, что еще до совершеннолетия тот приобрел право пользования спорной квартирой, которая стала его местом жительства по соглашению родителей. Пока ему не исполнилось восемнадцать, юноша, в силу возраста, не мог самостоятельно туда вселиться, а в 2012 году он был призван в армию, что “в совокупности свидетельствует об уважительной причине непроживания в квартире”. Инета В. видеть родственников на своей жилплощади по-прежнему не желала и обжаловала принятые по делу акты в Верховный суд РФ (дело № 78-КГ16-2).

ВС верно оценил обстоятельства

Коллегия под председательством Александра Кликушина рассмотрела жалобу 22 марта текущего года и с доводами коллег из нижестоящих инстанций не согласилась. Судьи напомнили, что в ч. 3 ст. 83 ЖК указано: в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Временное же их отсутствие изменения прав и обязанностей по указанному договору не влечет (ст. 71 ЖК).

При определении, навсегда ли тот или иной жилец покинул квартиру, нужно руководствоваться разъяснениями п. 32 постановления Пленума ВС «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» от 2 июля 2009 года. Указанная норма предписывает судам выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т. п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населённый пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьёй в другом жилом помещении и т. п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нём, приобрёл ли ответчик право пользования другим жильем в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. Если выезд носил добровольный характер и пользоваться жильем ему никто не мешал, но свои обязанности по договору социального найма он при этом не исполнял, иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением подлежит удовлетворению.

По мнению судей ВС, в материалах дела нет доказательств того, что Хосейн В. был вынужден съехать от родителей: на момент выезда конфликтных отношений с семьей не было, из квартиры его родственники не выгоняли. Вступление его в брак и проживание с новой семьей свидетельствует не о о временном, а наоборот, о постоянном характере отъезда. То, что супруги В. развелись в период рассмотрения дела, “правового значения для разрешения спора не имеет”.

Все это время “блудный сын” не пытался снова вселиться в квартиру, обратившись в полицию с заявлением о чинении ему препятствий лишь спустя 30 лет после того, как уехал (после обращения его матери в суд). Нет в деле сведений и о том, что он нес расходы по содержанию спорного жилого помещения.

Сергей В., как правильно определил суд первой инстанции, не вселялся спорную квартиру и не проживал в ней с момента рождения. По мнению судей ВС, апелляция неверно расценила его регистрацию там как соглашение родителей об определении места жительства несовершеннолетнего ребёнка. Ведь согласно п. 2 ст. 20 ГК (место жительства гражданина) такое соглашение действует в отношении детей до 14 лет, а на момент регистрации молодому человеку было 15.

Еще одним доводом отца и сына В. было то, что они включены в договор социального найма, заключенный в начале 2013 года, однако судьи ВС посчитали, что нижестоящие инстанции при оценке документа не учли, что “включение ответчиков в договор в качестве членов семьи нанимателя было осуществлено формально на основании сведений об их регистрации по месту жительства”.

Ни одному из мужчин пользоваться квартирой, равно как и нести бремя ее содержания, никто не мешал. Хосейн В. покинул жилплощадь добровольно, а Сергей В. никогда там не жил, оба лишь сохранили регистрацию по месту нахождения спорного помещения. Следовательно, оснований сохранить за ними право пользования квартирой не имеется, определил ВС, удовлетворяя требования Иветы В. и отменяя предыдущие акты по делу.

Эксперты поддержали ВС

Лада Горелик, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов “Горелик и партнеры”, согласна с коллегой: “Человек 30 лет не проживал в квартире, не нес расходы, связанные с ее содержанием и оплатой коммунальных услуг, а теперь хочет вернуться. Данная ситуация, к сожалению, типичная и не редкая, и с появлением такого решения ВС есть надежда на то, что в подобных спорных ситуациях суды теперь будут выносить законные решения, учитывая все обстоятельства дела”.

“При разрешении споров о признании лица утратившим право пользования помещением в связи с добровольным выездом судам необходимо установить совокупность двух обстоятельств: постоянное отсутствие лица в помещении по причине выезда и добровольность такого выезда, – говорит Яна Чернобель, адвокат КА “Барщевский и Партнеры”. – Сын истца переехал из спорной квартиры, на протяжении 30 лет не проявлял себя как пользователь указанного помещения, что свидетельствует об утрате интереса в пользовании помещением”. Следовательно, ВС вполне обоснованно удовлетворил требования о признании лица утратившим право пользования. “Действия ответчика уже после предъявления к нему иска, направленные на создание видимости вынужденного выезда, являются злоупотреблением правом, в связи с чем обоснованно критически были оценены судебной коллегией ВС”, – считает Чернобель.

Разрешение жилищных споров

Всем известно, что решение споров жилищного характера происходит, руководствуясь нормативно-правовыми актами, которые диктуют, как должны поступать люди при их возникновении в той или иной ситуации.

Следует отметить, что опытный юрист, при двусмысленности понимания нормы права, имеет возможность обратить ход процесса в пользу своего клиента, убеждая судью в истинности своих суждений.

Жилье для граждан является тем ресурсом, который во многих случаях повышает качество жизни, поэтому каждый владелец, собственник либо другое лицо, заинтересованное в его получении, прилагает все усилия для реализации своих жилищных прав.

Под жилищными спорами понимают деструктивные отношения людей, сложившиеся на основе возникшего между ними конфликта, вследствие нарушения чьих-то жилищных прав.

Типы жилищных разбирательств

Решение жилищных споров, их особенности, способы рассмотрения, трактовка нормативно-правовых актов, зависит от вида возникшего жилищного спора. Юридической и судебной практикой определен круг аспектов, которые наиболее часто обсуждаются гражданами и входят в перечень самых важных в сфере разбирательств по жилью:

  • установление прав собственности на жилое помещение (квартиру, дом);
  • ремонтные работы, проводимые в жилом помещении, процесс перепланировки, реализующиеся с нарушениями техники безопасности, нормативов, влекущими за собой необратимые последствия (разрушение жилого помещения);
  • нанесение ущерба физического и психологического характера в случае кражи, затопления жилья, разрушающего воздействия других лиц на жилое помещение;
  • завладение чужим жилым помещением, обманный маневр со стороны злоумышленников (мошенничество, присвоение собственности);
  • участие в долевом строительстве, предполагающем получение жилого помещения в собственность;
  • механизм использования жилого помещения по назначению (конфликты, которые происходят между владельцами, соседями). Причинами этих последствий могут стать неприятные ситуации с употреблением алкоголя, шумом, несвоевременностью оплаты коммунальных платежей;
  • проживание граждан на незаконных основаниях в жилых помещениях, снятие или постановка на регистрационный учет, намерения совершить сделку по продаже без прав на эту процедуру;
  • деятельность управляющих компаний, товариществ собственников жилья, а также оспаривание их действий;
  • использование жилья не в соответствии с его назначением согласно документам.

Эти моменты во многих ситуациях не дают возможности людям найти компромисс, договориться между собой в досудебном порядке, так как затрагивают серьезные споры, касающиеся факта нарушенных жилищных прав. Кроме того, каждая сторона считает свою точку зрения единственно верной и настаивает на своих требованиях.

Механизм рассмотрения жилищных проблем в рамках административного ресурса

Разрешение жилищных споров может происходить в досудебном порядке, на практике он является самым конструктивным и приоритетным. Исходя из анализа сведений о процедуре защиты собственных жилищных прав граждан, можно определить список разбирательств, которые в большинстве случаев не требуют участия судебных органов.

К ним можно отнести:

  • жилое помещение стало непригодным для проживания вследствие невыполнения собственниками или нанимателями мер по его сохранности;
  • перепланировка в жилом помещении в самовольном порядке;
  • эксплуатация жилого помещения не в соответствии с его назначением.

Механизм реализации жилищных прав выстроен следующим образом:

  • гражданин, желающий разобраться в ситуации с жилищным спором, уведомляет администрацию о необходимости разбирательства. Он оформляет обращение в письменном виде для рассмотрения и подкрепляет его фактами, свидетельствующими об истинности его слов;
  • администрация изучает и анализирует эту информацию, имеет возможность контактировать с заявителем для уточнения и дополнения сведений, а также делать запросы в другие ведомства, имеющие непосредственное отношение к спору по жилищным правам;
  • проведение мероприятий, в рамках которых лежит реализация ущемленных жилищных прав граждан, с правовой точки зрения;
  • письменный ответ на обращение гражданина, который свидетельствует о фактической работе административного учреждения, проведенной в связи с направленным обращением с целью защиты прав нуждающейся стороны.
Читать еще:  Приватизировать или нет?

Судебный порядок разрешения спорных вопросов относительно имущественных прав

Процессы, проходящие в рамках слушания по жилищным спорам, основанные на исковых требованиях вследствие нарушений жилищных норм, имеют свои нюансы и особенности.

К видам споров, разрешаемых судебным органом, относятся:

  • выселение людей, незаконно проживающих в жилых помещениях собственников;
  • переход статуса жилого помещения в другое состояние, например, из жилого в нежилое;
  • неправильно реализованный процесс по передаче прав собственности на жилое помещение от одного лица другому человеку;
  • продажа, обмен, дарение и другие сделки с жильем, проведенные под негативным влиянием других граждан;
  • распределение долей между владельцами жилых помещений;
  • другие споры в сфере жилищных отношений

Судебное разбирательство происходит после того, как заявитель оформит исковое заявление о жилищном споре и направит его в судебную инстанцию. С этого момента начинается рассмотрение, орган назначает дату слушания, приглашает все задействованные стороны, третьи лица к определенному по плану времени. Каждый участник вправе защищать свои жилищные права самостоятельно или с помощью представителя.

Вопросы по выселению людей из жилых помещений

Одной из самых распространенных ситуаций в сфере защиты жилищных прав граждан является спорный момент выселения одного гражданина. Обычно этот механизм происходит в судебном порядке, но не всегда осуществим, так как его результат зависит от положения истца и ответчика в сфере жилищных основ.

Частыми причинами для планирования такого маневра являются неприязненные отношениями между родственниками, желающими проживать отдельно либо асоциальное поведение гражданина, которого предполагают выселить и лишить права проживания в жилом помещении. Еще одним фактором, подталкивающим к решению жилищного спора о выселении человека, является неуплата им коммунальных платежей, вследствие чего, формируется задолженность.

Следует отметить, что процесс по урегулированию жилищного спора может быть реализован, только если жилое помещение принадлежит на праве собственности муниципальным органам власти, а между жильцами, выступающими в качестве нанимателей и членов их семей, оформлен договор социального найма. В этом случае реализовать жилищные права может стать реальным событием, но при подготовке обоснованных исковых требований, с прилагающимися доказательствами и рациональным изложением сути сложившейся ситуации.

Если граждане являются полноправными владельцами занимаемого жилья, то мероприятия по решению жилищного спора с выселением не производятся даже по решению судебного органа, так как эта практика не применяется к собственникам. У людей часто возникает вопрос, что делать, если человек, которого планируется выселить зарегистрирован, но не является одним из владельцев. Здесь ситуация неоднозначна, но шансов остаться проживать в квартире больше у тех, кто отказался в приватизации и только зарегистрирован в помещении.

Особенности решения споров по получению жилья

В каждом регионе страны действуют региональные нормативно-правовые акты, на основании которых, муниципалитет имеет возможность обеспечивать площадью для проживания категории граждан, нуждающиеся в этом по тем или иным причинам. Обычно эти слои населения являются социально-незащищенными и не способными к самообеспечению в плане приобретения квартир или домов. К этим категориям можно отнести детей-сирот (у которых умерли родители), детей, оставшихся без попечения законных представителей (они лишены прав, ограничены в них, находятся в местах лишения свободы, отказались от детей), а также многодетных семей, военнослужащих.

Жилищный вопрос стоит остро у людей, особо нуждающихся в предоставлении площади, поэтому не исключены конфликтные ситуации между сотрудниками администрации и гражданами. Для того чтобы выдать человеку ключ от квартиры, необходимо понять, что он действительно имеет потребность в этом.

Проведение анализа основывается на предоставлении заявителем пакета документов, доказывающего его право на выделение жилого помещения по договору социального найма. Для того чтобы оно возникло, у человека не должно иметься в собственности других квартир или домов, земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, а также он должен иметь статус, который подтверждает его право на обеспечение жильем.

Жилищные споры, принадлежащие к данной категории, разрешаются на уровне муниципальных учреждений, а также судебных инстанций, возможно с привлечением прокуратуры. Оспаривание действий специалистов ведомств, курирующих жилищные споры, которые считают нецелесообразным предоставление площади, происходит достаточно часто, но судебная практика разнообразна и в каждом регионе имеет свои особенности и наработки.

Разрешение жилищных споров актуально, если чьи-то жилищные права нарушены, жилое помещение подлежит передаче семье или гражданину для проживания, но по факту не предоставлено либо оно незаконно продано, подарено. Ситуаций, требующих участия специалистов соответствующих учреждений (органов опеки, организаций социальной защиты, администрации, прокуратуры, суда, управляющих компаний, ТСЖ), много, но оказание юридической помощи в жилищных спорах людям всегда реализуется и отлажено в любой территории. Юристы без труда консультируют, оформляют исковые требования, ходатайства об обжаловании решений по жилищным спорам, выступают в суде.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Жилищные споры

Досудебное урегулирование споров

Содержание статьи:

Суть досудебной претензии

Некоторые процессуальные правоотношения, чаще всего гражданского направления, рекомендуется разрешать методом досудебного разбирательства. Отдельные разногласия наоборот следует в обязательном порядке рассматривать до подачи искового заявления. Досудебное урегулирование споров возникает и проводится на основании соответствующей претензии. Ее суть заключается в обоснованном донесении до ответчика требований потерпевшей стороны. По существу, сама досудебная претензия оформляется по аналогии к исковому заявлению с единственным различием, что ее адресат – непосредственно ответчик.

Образец претензии (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец досудебной претензии]) составляется в письменной форме от руки или с применением машинописной техники. Если ответчик является иностранцем, следует перевести текст и перевод приложить к оригиналу. Документ оформляется по следующим правилам:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

  1. В шапке указывается адрес ответчика с указанием его личных данных и сведений об отправителе.
  2. Посередине документа ниже шапки указывается наименование документа – досудебная претензия.
  3. В теле документа – основания возникновения обязательства. Здесь указывается информация о договоре или ином соглашении, чьи пункты были нарушены.
  4. Ссылки на правовые источники. Прописываются конкретные статьи законодательных актов, чьи нормы подтверждают нарушения прав истца (заявителя).
  5. Требования, по исполнению которых претензия будет признана удовлетворенной.
  6. Срок, в течение которого необходимо выполнить требование.
  7. Уведомление о том, что при неисполнении претензии делопроизводство будет продолжено в судебном порядке.

Составленный текст отправляется ответчику способом, указанным в договоре или соглашении, пункты которого были нарушены, и вследствие чего возникло правоотношение. Если четкого указания на это нет – претензия отправляется заказным письмом или курьером с обязательной росписью получателя при вручении.

Обязательное досудебное урегулирование

В отдельных случаях досудебный порядок урегулирования споров носит обязательный характер исполнения. Это регламентировано:

  • ч. 5 ст. 4 АПК РФ (арбитражный процессуальный кодекс России). Закон отмечает необходимость досудебного разрешения конфликтов, возникших в результате гражданских правоотношений. Только после истечения 30 суток с момента подачи досудебной претензии (если она не удовлетворена) можно обращаться в суд с аналогичным иском.
  • ст. 132 ГПК РФ (гражданский процессуальный кодекс России). Норматив указывает, что в перечне обязательной документации, прилагаемой к исковому заявлению, должны находиться письменные доказательства используемых способов досудебного урегулирования споров.
  • ст. 4 КАС РФ (кодекс административного судопроизводства). В статье прописано, что с исковым заявлением можно обращаться только после предъявления соответствующей претензии, если делопроизводство возникло из гражданских правоотношений.

Претензионный или иной досудебный порядок разрешения конфликтов не является обязательным в следующих случаях:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. При утверждении моментов, имеющих юридическое значение.
  2. Наложение компенсации за нарушение процедуры судопроизводства.
  3. При банкротстве.
  4. В случае оспаривания решений третейского суда.
  5. При ликвидации защитных мероприятий по товарному знаку в случае его неиспользования.

Следует помнить, что кроме перечисленных процедур с 1 июня 2016 года большинство гражданских споров должно быть рассмотрено в досудебном порядке. При несоблюдении этого исковое заявление в арбитражном суде принято не будет.

Преимущества досудебного урегулирования

Претензионный или досудебный порядок урегулирования спора в гражданском процессе имеет ряд преимуществ как для самих сторон правоотношения, так и для государства. Судебные органы получают возможность освободиться от большинства незначительных исков, разрешаемых в частном порядке, а сами стороны – следующие преимущества:

  1. Более краткий срок разрешения конфликта.
  2. Освобождение от судебных издержек.
  3. Отсутствие отрицательных записей и отметок в официальных бумагах (например, по факту мошенничества).

Если досудебное производство не даст ожидаемых результатов и потребуется обращение в правоохранительные и судебные органы, предварительный сбор доказательной базы и составление претензии по образцу искового заявления упростит дальнейшее разбирательство.

Урегулирование с привлечением третьего лица

Грамотное оформление досудебной претензии подразумевает включение в нее обоснованных фактов нарушения прав одной из сторон отношения, которые должны быть подтверждены законодательными актами. К тому же претензионная работа состоит из нескольких этапов:

  1. Анализа ситуации.
  2. Ее правовой оценки.
  3. Разработки стратегии для действия.
  4. Подготовки пакета документов с обоснованием предложений для выхода из ситуации.
  5. Проведения переговоров с ответчиком или его представителем.

При таких обстоятельствах рекомендуется обратиться за услугами к третьей незаинтересованной стороне – адвокату или юридической конторе. В случае привлечение сторонних специалистов заключается соответствующий договор. Если назначаемый представитель – компания, соглашение подписывается в ее офисе, если поверенный – частное лицо, доверенность заверяется нотариально.

В случае участия с обеих сторон делопроизводства официальных представителей между ними подписывается соглашение о досудебном урегулировании спора. В иных случаях его оформление не обязательно.

Заключение мирового соглашения

Если правоотношения дошли до судебного разбирательства, его стороны могут достигнуть мирового соглашения на любой стадии делопроизводства. При этом характер рассматриваемого дела не имеет значения в случае соблюдения законности и удовлетворения требований заинтересованных лиц.

Мировое соглашение оформляется в письменном виде и обязательно к утверждению арбитражным судом. Документ подписывается непосредственно сторонами процесса или их представителями. Сам текст должен включать данные об условиях, размере и сроках выполнения договоренностей друг перед другом.

Допускается включение в такой документ сведений об отсрочках платежей или выполнении иных действий, направленных на урегулирование спора.

Соглашение составляется в количестве сторон делопроизводства, включая судебные органы. Образец такого договора, предназначенный для суда, будет прикреплен к материалам дела и отправлен на хранение.

Утверждение соглашения происходит в процессе судебного заседания, на котором должны присутствовать заинтересованные стороны или их представители. В случае невозможности присутствия, отсутствующий должен подать заявление о возможности рассмотрения дела без него. В противном случае соглашение утверждено не будет.

Пример по досудебному урегулированию споров

Гражданин Восков А.А. заключил договор аренды на неопределенный срок с гр. Студеновым В.Н. По условиям договора последний обязуется платить 20 000 в месяц. Однако просрочил платежи за последние четыре месяца.

Восков в письменной форме составил досудебную претензию, где указал фактические обстоятельства дела, правовое обоснование и возникшее требование. Оформленный документ с приложением копии составленного договора вручен лично ответчику.

Читать еще:  Как отписаться открепится от поликлиники

По общему правилу, срок исполнения, если он не оговорен отдельно, составляет 10 суток с момента вручения письенной претензии. По истечении нескольких недель после подачи претензии от виновной стороны не были получены денежные средства, и Восков обратился в суд, где на основании разбирательств ответчика обязали выплатить долг с учетом морального ущерба и ущерба, возникшего в результате издержек делопроизводства, а также расторгнуть договор.

Заключение

Досудебное регулирование споров – эффективный инструмент разрешения разногласий, позволяющий не прибегать к судебной практике. Основные выводы:

  1. Досудебное делопроизводство возникает на основании оформления, отправки и доставки соответствующей претензии.
  2. В таких правоотношениях могут участвовать, как непосредственно стороны дела, так и их представители, а также сторонние специалисты.
  3. Досудебная претензия составляется в письменном виде по образцу искового заявления.
  4. Претензия доставляется ответчику методом, указанным в договоре (на основании которого возникли разногласия), или заказанным письмом.
  5. Если претензия не была удовлетворена, по истечении 1 месяца возможна подача иска в арбитражный суд.
  6. Во время судебных прений и после оглашения решения стороны могут прийти к мировому соглашению. Последнее подлежит утверждению на судебном заседании.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по досудебному урегулированию споров

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Григорий Васильевич. В каких случаях я могу прибегнуть к досудебным разбирательствам на основании письменной претензии?

Ответ: Добрый день, Григорий Васильевич. Согласно ст. 4 АПК РФ, ст. 132 ГПК РФ и ст. 4 КАС РФ претензионный порядок разрешения конфликтов обязателен в большинстве дел гражданского процесса. К ним можно отнести:

  • Взыскание денежных средств или требование выполнить какую-либо услугу на основании сделок и договоров разного вида, в то числе по договорам найма жилья.
  • Возмещение ущерба ввиду причинения вреда имуществу или личности.
  • Производство и использование предметов интеллектуальной собственности.
  • Нарушение права собственности.
  • Семейные и трудовые разногласия.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Урегулирование спора после временного пользования жильем

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения о договоре безвозмездного пользования (ссуды)

I. Основные положения о договоре безвозмездного пользования (ссуды)

В соответствии с пунктом 1 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Определяющими признаками данного договора являются:

– его безвозмездность. Ссудодатель не преследует цели извлечения прибыли, то есть не рассчитывает на какое-либо встречное предоставление;

– вещь передается ссудополучателю в пользование;

– несмотря на временный характер пользования, договор может быть заключен без установления срока, на неопределенный срок, то есть до востребования;

– обязанность возврата вещи в том состоянии, в каком пользователь ее получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором;

– в безвозмездное пользование может быть передана только индивидуально-определенная непотребляемая вещь. Предоставление имущества, определенного родовыми признаками, с возложением обязанности возвратить соответствующее количество вещей того же рода и качества договором безвозмездного пользования не опосредуется.

Его сторонами выступают ссудодатель (собственник передаваемого в безвозмездное пользование имущества или лицо, управомоченное собственником для этого) и ссудополучатель (по общему правилу им могут быть любые субъекты гражданского права). Ограничивает данное общее правило пункт 2 статьи 690 ГК РФ, согласно которому коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся ее учредителями, руководителями, членами ее органов управления или контроля.

Глава 36 ГК РФ не содержит специальных правил, посвященных форме договора ссуды, поэтому при решении вопроса о надлежащей форме договора ссуды следует руководствоваться общими правилами ГК РФ о договорах. А учитывая, что государственная регистрация права безвозмездного пользования недвижимого имущества, осуществляется только в случаях, предусмотренных законом (статьи 131, 164 ГК РФ), по общему правилу договор ссуды недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации.

Несмотря на безвозмездность пользования имуществом, ссудополучатель при наличии умышленно или по грубой неосторожности сокрытых недостатков вещи вправе по своему выбору потребовать от ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков вещи либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (пункт 1 статьи 693 ГК РФ).

Безвозмездно получая вещь по договору, ссудополучатель автоматически становится лицом, ответственным за надлежащее состояние вещи и обязанным по несению всех расходов по ее содержанию.

Он обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования (статья 695 ГК РФ). Приведенная норма является общим правилом и накладывает бремя содержания имущества на ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.

Следует отметить, что по общему правилу (статья 211 ГК РФ) риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Применительно же к отношениям по договору безвозмездного пользования недостатки, возникшие после передачи вещи, находятся в зоне ответственности ссудополучателя и охватываются его риском (статья 696 ГК РФ).

При этом законом определяются условия, при которых ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, а именно: в случае, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что использовалась не в соответствии с договором и назначением вещи или была передана третьему лицу без согласия ссудодателя; в случае если с учетом фактических обстоятельств ссудополучатель мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Императивный характер положений статьи 696 ГК РФ исключает право сторон договора безвозмездного пользования предусмотреть иное распределение рисков случайной гибели или случайного повреждения вещи (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.12.2005 N 10678/05 по делу N А56-25613/2004).

Прекращение договора ссуды осуществляется по правилам, предусмотренным статьями 699, 701 ГК, с учетом общих норм статей 418, 419 ГК РФ о прекращении обязательства в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица.

Основания досрочного расторжения договора ссуды по требованию ссудодателя перечислены в пункте 1 статьи 698 ГК РФ; пункт 2 данной статьи перечисляет основания досрочного расторжения договора ссуды по требованию ссудополучателя.

Данные обстоятельства, названные в статье 698 ГК РФ, представляют собой исчерпывающий перечень оснований расторжения договора безвозмездного пользования.

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договора безвозмездного пользования (ссуды), а именно:

– признание договора недействительным или незаключенным;

– ссудополучатель не исполняет обязанность по содержанию переданной вещи;

– переданная вещь имеет недостатки, которые оговорены/не оговорены в договоре;

– гибель или повреждение переданной вещи;

– вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи;

– споры о расторжении договора безвозмездного пользования (ссуды).

II. Выводы судов по спорным вопросам, возникающим при заключении, исполнении и расторжении договора безвозмездного пользования (ссуды)

1. Признание договора недействительным или незаключенным

1.1. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.10.2015 по делу N А21-10547/2014

Исковые требования:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по субъекту РФ (правопреемник ссудополучателя) обратилось в суд к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в субъекте РФ (ссудодателю), Федеральному государственному унитарному предприятию “Всероссийская Государственная телевизионная и радиовещательная компания” (новому ссудодателю) с требованиями о признании недействительным заключенного ответчиками дополнительного соглашения к договору безвозмездного пользования имуществом; о применении последствий недействительности ничтожной сделки, определив, что по договору безвозмездного пользования имуществом “ссудодателем” является Управление Росимущества, “ссудополучателем” – Управление Росреестра, а “балансодержателем” – ФГУП.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив по обстоятельствам дела, что произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГУП “Всероссийская Государственная телевизионная и радиовещательная компания” (нового ссудодателя) на спорное здание, впоследствии между ФГУП и Управлением Росимущества заключено дополнительное соглашение к договору ссуды, по условиям которого представителем собственника (РФ) по договору признается Управление Росимущества, ссудодателем – ФГУП, обратив внимание на то, что закон не ограничивает предусмотренное пунктом 1 статьи 209 ГК РФ право собственника распоряжаться принадлежащим ему имуществом и в случае передачи его в безвозмездное пользование, суд отметил, что в данном случае не требуется согласие ссудополучателя (Управления Росреестра) ни на отчуждение имущества, ни на передачу имущества в возмездное пользование, ни на закрепление данного имущества на праве хозяйственного ведения.

Поскольку в федеральном законе, в частности, статье 295 ГК РФ, определяющей права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении, не предусмотрено иное, собственник, передав во владение унитарному предприятию имущество, не вправе распоряжаться таким имуществом независимо от наличия или отсутствия согласия такого предприятия (пункт 5 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”), суд пришел к выводу о том, что собственник (РФ в лице Управления Росимущества), передав имущество в хозяйственное ведение ФГУП, не может являться ссудодателем такого имущества, поскольку это сопряжено с необходимостью совершения действий по распоряжению данным имуществом, следовательно, права ссудодателя перешли к ФГУП правомерно, спорная сделка не противоречит закону, поскольку направлена, по сути, на документальное оформление существующего в силу закона положения ФГУП в правоотношениях, связанных с имуществом, находящимся в безвозмездном пользовании Управления Росреестра.

1.2. Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 04АП-6439/2014 по делу N А10-3417/2014

Исковые требования:

Прокурор обратился в суд с иском в интересах Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации к ТСЖ “Звездочка” (ссудодателю) и ООО “УК “Звездочка” (ссудополучателю) с требованиями о признании недействительным договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями, обязании ООО “УК “Звездочка” освободить занимаемые помещения и передать их ФГКУ “СибТУИО”.

Решение суда:

Исковые требования удовлетворены.

Позиция суда:

Отметив, что согласно части 1 статьи 690 ГК РФ право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, при этом непрекращенное право федеральной собственности на спорные помещения установлено вступившими в силу решениями судов по другим делам, установив, что восстановлено право оперативного управления правопредшественника ФГКУ “СибТУИО”, а впоследствии спорные помещения переданы ФГКУ “СибТУИО”, которое в соответствии с передаточным актом, распоряжается данным имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления, суд пришел к выводу о том, что полномочия собственника спорного имущества осуществляет Министерство обороны в соответствии с законодательством Российской Федерации, а ФГКУ “СибТУИО” осуществляет свою деятельность в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий Министерства обороны в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных сил (пункт 12 статьи 1 Федерального закона от 31.05.96 N 61-ФЗ “Об обороне”), в свою очередь, отсутствие согласия собственника – Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации – на передачу в безвозмездное пользование нежилых помещений по оспариваемому договору является основанием для признания договора недействительной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.

Читать еще:  ЭЛЕКТРОННЫЕ СИГАРЕТЫ в поездах

1.3. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2015 N 13АП-12290/2015 по делу N А56-79725/2014

Исковые требования:

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Жилищные споры

Юридические вопросы, связанные с жильем, часто неоднозначны. Нормы законодательства можно толковать по-разному, а судебная практика демонстрирует разные выходы из ситуаций. Именно поэтому для юристов споры по жилищным делам являются наиболее сложными. Безусловно, ряд вопросов граждане могут обсудить самостоятельно и прийти к общему решению, однако зачастую все же требуется помощь специалистов.

Что входит в понятие жилищных споров

Это разновидность конфликтных ситуаций, связанных с владением, распоряжением и использованием объектов жилого фонда. Участвуют в таких спорах, как правило, граждане, являющиеся друг другу родственниками, соседями, сожителями, арендодателями и квартиросъемщиками, а также представители управляющих компаний, административных органов, строительных, ремонтных организаций, поставщики коммунальных ресурсов и т.д.

Сложность работы с такими делами обусловлена несколькими факторами:

  • Цена ошибки юриста в них очень высока, так как процессы связаны с недвижимостью, правом собственности, правом пользования жилым помещением, которое является местом жительства людей и их семей.
  • Требуется высокая грамотность специалиста при подаче претензии в администрацию населенного пункта или при обращении в мощную корпорацию (энергетическую компанию, например).
  • С нравственной точки зрения жилищные споры сложны из-за того, что в них оппонентами выступают близкие люди, супруги, родственники.
  • Чтобы разобраться с делами этого направления, нужно быть подкованным не только в области жилищного и гражданского права. Многие вопросы затрагивают также налоговое, наследственное и семейное законодательство РФ.

Получается, чтобы разобраться со спорами по недвижимости, нужно владеть большим багажом знаний, уметь правильно его применять и разбираться в нюансах юридической системы. Поэтому чаще всего люди обращаются к адвокатам и юристам для ведения споров по жилищным делам. Следует отметить, что общая доля подобных процессов судебной практике России составляет примерно 10%.

Виды жилищных дел

  • Споры о разделе частных квартир, домов, коттеджей и о величине доли каждого из совладельцев;
  • Споры о неправомерном заселении на жилплощадь;
  • Нарушение правил пользования жилых помещений (например, размещение промышленного оборудования в жилой квартире);
  • Дела по переводу квартир из жилого фонда в нежилой;
  • Споры с представителями ЖКХ по недобросовестному выполнению работ (например, отсутствие отопления, взимание оплаты сверх установленного тарифа);
  • Споры, связанные с предоставлением жилплощади в аренду (например, продление договора, изменение условий);
  • Споры из-за наложенного ареста на недвижимость;
  • Возмещение имущественного и морального ущерба из-за пожара, затопления;
  • Споры по заселению и выселению граждан;
  • Споры из-за сноса или ремонта аварийных зданий и расселением жильцов и пр.

Куда обращаться по жилищным вопросам?

Практически любые дела с юридическими лицами можно попробовать решить мирным путем в досудебном порядке. Как правило, направляется письменная претензия с требованием выполнить желаемые действия. Если же на этом этапе иная сторона конфликта не реагирует или отвечает отказом, то обращаются в судебный орган.

Общегражданские споры по Конституции РФ должны решаться только в суде. Процессуальное законодательство обязывает подавать иск в суд, расположенный в районе местонахождения недвижимости, по которой ведется дело. При этом не важно, где находится собственник жилья: он может быть прописан по другому адресу или же временно пребывать за границей.

Также некоторые вопросы, например, связанные с улучшением жилищных условий, переселения из аварийных домов, могут решаться в рамках местных исполнительных органов, администраций края, области, города.

Чем регулируются споры по жилищным делам?

Основными документами, которыми следует руководствоваться, являются:

  • Жилищный кодекс. Сюда относятся вопросы признания ордера на жилплощадь, предоставление права на получение в домах коммунального или государственного фонда, споры по проживанию в общежитиях, по приватизации, аренде жилья;
  • Семейный кодекс. В рамках него будут рассматриваться вопросы разделения жилой площади после развода супругов, предоставления жилья ребенку, оставшегося без попечения родителей;
  • Гражданский кодекс РФ. С ним обычно связаны вопросы долевого владения недвижимостью, получения наследственного права, пожизненным содержанием;
  • Конституция РФ. В этом документе прописаны основные права гражданина на жилую площадь, на свободу передвижения, на выбор места пребывания и проживания. Также здесь указана невозможность произвольного выселения человека из его дома/квартиры.

Порядок разрешения жилищных споров

Существует 2 основных варианта: решение вопроса в административном или в судебном порядке. Однако законодательство России не определяет, какие именно споры подлежат рассмотрению в рамках того или иного подхода.

Досудебное решение

Из юридической практики последних лет можно выделить несколько групп дел, которые находятся в компетенции административных органов:

  • Использование жилплощади не по прямому назначению;
  • Перевод помещения из нежилого фона в жилой без разрешения органов власти;
  • Самовольная перепланировка;
  • Помещение стало непригодным для проживания из-за незавершенного или некачественного ремонта.

Если вы столкнулись с какой-либо подобной проблемой, то следует направить обращение в жилищную инспекцию.

Ваши действия при административном порядке решения споров:

  1. Уведомьте администрацию о том, что возник спор в сфере жилищных отношений;
  2. Получите подтверждение, что исковое заявление к Вам действительно было подано;
  3. Подготовьте документы установленного образца (протокол, копии иска) и проверьте правильность их заполнения;
  4. Далее следует дождаться рассмотрения дела компетентным органом;
  5. Получите решение (выносится вердикт либо дело подлежит передаче в суд);
  6. Если вас не устраивает результат, мы можете самостоятельно обратиться в судебный орган.

Споры по жилищным делам, решаемые в судебном порядке:

  • Незаконное выселение граждан;
  • Вывод помещений из жилого фонда в нежилой;
  • Определение долей собственности;
  • Обмен по принуждению;
  • Незаконная приватизация (или признанная недействительной из-за ошибок в оформлении).

Часть дел по жилищным спорам относится к судам общей юрисдикции, часть – к арбитражным (в том случае, если собственниками жилья являются юридические лица либо индивидуальные предприниматели). Если ваш иск затрагивает обе стороны вопроса, то следует его разделить, иначе органы не смогут рассмотреть неподведомственные им вопросы.

Еще одной сложностью данных дел является то, что для решения может привлекаться большое число лиц, проводиться многочисленные экспертизы. Если спор касается прав несовершеннолетнего, то в него вмешиваются и органы опеки, также может быть задействована прокуратура.

Юридическая практика определяет типичные решения для ряда ситуаций:

  • При выселении граждан по объективным обстоятельствам нужно предоставить им альтернативное (временное) жилье;
  • Если дело касается перепланировки, важно, было ли получено согласие нанимателя, также проводятся консультации с коммунальными службами;
  • Когда граждан выселяют из помещений нежилого фонда, нужно уточнить, почему оно имеет такой статус.

При обращении в суд по жилищным спорам следует принимать во внимание следующие принципы:

  • Каждая из сторон может рассчитывать на защиту своих прав и интересов;
  • Нужно предоставлять письменные доказательства нарушения прав;
  • Судьи при рассмотрении дела обязательно учитывают позицию Верховного суда РФ;
  • Обжаловать решение можно в вышестоящей инстанции;
  • Если вы считаете, что в вашем случае неверной является не столько вынесенное решение суда, сколько законодательная норма, то ее можно обжаловать в конституционном суде.

Высокая сложность споров и обилие нюансов – достаточные причины для того, чтобы обратиться к квалифицированным юристам. Если вы не уверены, что сможете разобраться в вопросе и предоставить суду полноценную доказательную базу, не стоит самостоятельно заниматься им. Помните, что неверно составленная документация – повод для судьи отклонить ваше дело или отказать вам в его рассмотрении.

Сроки давности по жилищным спорам

Важно также учитывать фактор времени: в отношении судебных дел Гражданским кодексом РФ определен период, в течение которого потерпевшая сторона может требовать защиты своих прав. Исковая давность составляет 3 года (если не оговорены иные значения) для большинства жилищных споров.

  • Вопросы, связанные с договором дарения и с неправомерными действиями исполнителя завещания, следует решать в течение 1 года;
  • Дела по сделкам, совершенных путем подлога, обмана и насилия, рассматриваются в течение 5 лет;
  • Дела по сделкам, совершенных путем подлога, обмана и насилия, рассматриваются в течение 5 лет;

Если жилищный спор сопряжен с трудовой деятельностью человека, то ТК РФ определяет свои сроки давности по разным делам. Например, взыскание ущерба с материально ответственного лица можно запросить в течение 1 года.

Когда можно обойтись без судебного разбирательства?

Обращение в суд – наиболее действенный путь решения вашего вопроса, поскольку в установленные сроки вы сможете получить законодательно выверенный вердикт. Однако это не всегда выгодно: тяжбы требуют дополнительных затрат. Поводом для решения жилищного спора без суда могут являться следующие обстоятельства:

  • Вас не устраивают действия истца, качество выполненных работ и т.д., однако обе стороны спора готовы идти на переговоры;
  • Вторая сторона – ваш родственник или близкий человек;
  • У вас нет желания обращаться в суд.

Наиболее распространенные споры по жилищным делам

Затопление квартиры

Если вас «заливают» соседи, то ущерб может насчитывать десятки и даже сотни тысяч. Поэтому такие ситуации часто становятся конфликтными. Однако решить их можно без обращения в суд: вторая сторона может признать вину и в добровольном порядке выплатить компенсацию или же своими силами устранить последствия.

Если же в досудебном порядке не удалось решить вопрос, то можно смело писать исковое заявление. В нем вы можете потребовать выплаты не только суммы восстановления квартиры, но и уплаты морального ущерба.

В некоторых случаях причиной затопления становятся старые трубы. Как правило, страдают здесь жители сразу нескольких квартир. Практика показывает, что здесь нужно судиться с муниципальными службами, которые должны возместить ущерб. Процесс этот нельзя назвать легким, однако при грамотном подходе вы сможете добиться результата.

Купля-продажа квартиры и оформление жилья в собственность

Приватизация – процедура, которая определяет лицо, являющееся собственником жилья, а также категорию помещения (аварийное, служебное, общежитие и пр.). Однако некоторые владельцы домов и квартир не проходили ее, поэтому при продаже недвижимости возникнут сложности. Споры такого рода часто связаны с вопросами долевой собственности, согласием всех проживающих на данной жилплощади с приватизацией и т.д.

Большое количество разнообразных мошеннических схем порождают увеличение числа жилищных споров, связанных со сделками. Это могут быть ситуации с арендой или продажей недвижимости, признанием договора купли-продажи недействительным и пр.

В отдельную категорию дел можно выделить все ситуации с незаконными постройками и перепланировками. Эти вопросы, как правило, передаются в суд, так как их практически невозможно решить мирным путем.

Выселение по судебному решению

Если вы приобрели квартиру, а в ней остались прописаны предыдущие владельцы, можно решить эту проблему, просто обратившись в суд. Если у вас имеются документы, подтверждающие право собственности на новое жилье, это будет достаточным аргументом.

Выселить из квартиры могут, если жильцы затрагивают интересы соседей и мешают их спокойному проживанию. Частые «гуляния», шум, дебоши, несоблюдение элементарных правил санитарии – все это будет служить причиной для выселения.

Другая ситуация – накопились крупные долги по квартплате, в таких случаях местными властями принимается решение о переселении жильцов в квартиру меньшей площади, разница от продажи идет на погашение этой суммы.

Наконец, выселить по суду могут из самовольно возведенных домов, пристроек, из аварийных зданий и т.д.

Юридическая практика по жилищным делам очень обширна, и правильное решение не всегда лежит на поверхности. Для решения спора в вашу пользу обратитесь к грамотным и опытным юристам: специалисты подготовят документальную базу и разработают план действий, который приведет к успешному результату.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector