Снова платить риэлтору!?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Снова платить риэлтору!?

Как не платить риелтору.

Уважаемые пикабушники, решил запилить пост на тему обнаглевших агентов, читай риелторов. Поводом к написанию данного поста послужило желание помочь своему товарищу-пикабушнику, в случае, если с него захочет получить денег паразит-прилипала.

И так, прошу просить за сухость поста, но без этого не обойтись.

Как мы знаем, практически все без исключения агенты именуют свои договоры агентскими. Разберемся, влияет ли на правовую природу какой-либо договорной конструкций его название.

И так, для начала стоит определится, что же представляет из себя этот агентский договор.

В силу ч. 1, ст. 1005 ГК РФ По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Абзацем 3, ч. 1 этой же статьи предусмотрено, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В нашем частном случае данная конструкция может работать только в одну сторону – в результате выполнения агентом действий, предусмотренных агентским договором, у принципала (то есть у тебя пикабушник) должны возникнуть какие-то права, а именно – право пользования (для договоров найма) или право собственности (для купли-продажи).

Но внимательный пикабушник заметит, что рассматриваемая модель не работает, поскольку агенты по своим договорам берут на себя обязательство по поиску объектов недвижимого имущества для найма или купли-продажи, и соответсвенно в результате их, хм. труда, у принципала никаких прав и обязанностей не возникает, ввиду того, что он самостоятельно заключает будущий договор. Что-то здесь не чисто. Предлагаю копнуть глубже в целях выявления правовой природы договоров, которые нам навязывают ушлые ребята.

На самом деле все очень просто. Читаем любой стандартный «агентский договор» наших любимых риелторов и приходим к выводу, что предметом таких контрактов является оказание услуг по подбору жилья для найма, либо оказание услуг по покупке либо продажи ваших квадратных метров. Ничего не напоминает? Если нет, то я напомню.

Снова берем в руки ГК РФ и смотрим в ч. 1, ст. 779. И так, в силу ст. 779 ГК РФ По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Неправда ли конструкция договора оказания услуг, предусмотренная ст. 779 ГК РФ больше ложится на жизненные реалии? То-то же. Таким образом делаем вывод, что правовая природа агентских договоров из риэлтерских агентств подпадает под договор возмездного оказания услуг.

А теперь самое главное, ради чего собственно весь пост и затевался.

В силу ч. 1, ст. 782 ГК РФ Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Поскольку риелтор никогда в жизни не сможет доказать, что понес хоть какие-то расходы, связанные с исполнением договора – взыскать с пикабушника деньги в суде у него никогда не получится.

Аналогичный подход мы видим и в абз. 2 ст. 1010 ГК РФ, в силу которой Агентский договор прекращается вследствие отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия;

Вместе с тем, опять же таки внимательный пикабушник задаст вопрос: Так в ст. 1010 ГК РФ содержится условие об агентских договорах, заключенных без определения срока его окончания, как его расторгнуть, если в нем предусмотрен срок ? Так вот, еще раз повторюсь, тот факт, что риелтор назвал свой договор агентским, не меняет его правовой природы, в силу которой он является договором возмездного оказания услуг!

Таким образом, риелтор, который вынудил вас заключить с ним договор, может быть законно послан вами в пешее эротическое и не получить то, что как он думает ему причитается.

Резюмируя сию простыню советую следущее: Если вы заключили с риелтором договор, по условиям которого деньги платятся не в момент его подписания, а по факту подписания договора найма с наймодателем, или по факту заключения договора по купле-продаже объекта недвижимости – смело вручайте агенту заранее подготовленное уведомление о расторжении договора, после того как подпишите все документы.

Добавлю, что данная схема была обкатана в ходе покупки жилого помещения, где прилипала из агентства этажи, навязавший свои недоуслуги, был послан в далекое путешествие по сказочном далям и сделать они с этим ничего не смогли.

Всем удачных сделок!

Дубликаты не найдены

Да ладно, есть же и нормальные риэлторы.

Просто их, видимо, меньшинство.

А, ну по поводу аренды да, это уж совсем фигня какая-то.

Просто у нас были сделки по продаже квартиры в одном городе и покупке в другом – и там и там риэлторы реально помогли.

Не знаю, как сейчас, но лет 10 назад риелторы заключали договоры на оказание информационных услуг – они, типа предоставляли доступ к своей базе данных собственников квартир и за это брали деньги. Все контакты в базе – подставные, назначаешь встречу по телефону, никто на место не приходит.

Такая практика была в Челябинске. Думаю, с таким договором ничего не получилось бы оспорить.

Я об этом прямо написал в этом или следующем посте.

Надо бы отметить этот пост как потенциально сэкономивший больше всего денег людям. Если все воспользуются, то этим агентствам конец, и это приятно

А можно ли что-то сделать, если в “договоре” прописано, что деньги агенту вперед?

пример или образец уведомления о расторжения договора можно?

чч мм гггг года между ФИО и ООО “Агентское агентство” заключен договор № 0000, по условиям которого ООО “Агентское агентство” (Агент) приняло на себя обязательство по оказанию услуг в подборке жилого помещения для постоянного проживания или купле-продаже жилого помещения, за которые ФИО (Принципал) обязался заплатить вознаграждение.

В силу ч. 1, ст. 421 ГК РФ Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Вместе с тем, исходя из существа обязательств, возникших из заключенного договора усматривается, что такой договор по своей правой природе является договором возмездного оказания услуг и предусмотрен ст. 779 ГК РФ,

В силу ч. 1, ст. 782 ГК РФ Заказчик “вправе отказаться” от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Таким образом, руководствуясь ст. 782 ГК РФ уведомляю Вас о расторжений заключенного дд мм гггг агентского договора № 00000.

Ничего не получится если оформить акт осмотра помещения, каждый раз под акт осмотра. Кстати как вы потом отнесетесь если таким же образом кинут вас? Ну например сделают заказ по вашей части и не оплатят.

Ребят, я понимаю некоторые комментарий о важности агентов, и порой эти люди действительно оказывают качественные услуги и без них не обойтись, но справедливости ради стоит заметить, что это исключение нежели правило. А как правило риелторы пользуясь неосведомленностью других людей откровенно на них наживаются. Считаю это несправедливым и заслуживающим ответных действий.

т.е. услугами вы все таки воспользовались? а после – договор в топку?

Риэлторы в край оборзели?

Знакомая сдавала квартиру в аренду, она собственник , сделала объявление на авито сама без риэлторов. Нашлась женщина которая сняла эту квартиру и спустя месяц съема сказала что нашла это объявление сама позвонила ,но ответил ей риэлтор и предложил контакт хозяйки за 50% стоимости она заплатила. Но моя знакомая (хозяйка квартиры) ничего об этом не знала, то есть риэлтор просто скопировал объявление поменял номер и заработал 6к, скажите пожалуйста это вообще законно и можно как то найти на них управу?

Охота за квартирами

Поехали на днях в гости к сестре мужа: чай, тортик, разговоры по душам. Прощаемся, а она мнется, словно сказать что хочет, а потом набралась смелости и выдала.
Предыстория. Сестре уже далеко за 60 и они с мужем решили доживать свой век рядом с детьми, а дети в другой стране. Было принято решение продать квартиру и нехитрый скарб и переехать. Сказано — сделано. Так как сами они боятся связываться с продажей и бумагами, то они обратились к риэлторам. Тремя месяцами ранее. По рассказам сестры.
Раздаётся звонок в дверь. На пороге ДПСник (именно дпсник!) .
— Здравствуйте, поступил звонок, что в вашей квартире проживают террористы!
Сестра в шоке, её муж тоже — какие террористы?! ДПСник прошёл, осмотрел квартиру и ушёл. Через 2 дня на пороге появляется дядя полицейский. Снова по этому же вопросу и говорит, что якобы из их квартиры был совершён звонок, который и вызвал подозрение. Дядя полицейский по-хозяйки зашёл в квартиру, уселся за стол и открыл папку с документами. Достал бумаги и начал писать. Бедная женщина накапала карвалола и испуганно села рядышком, её муж потёр грудь, которая подозрительно болела последние дни и тоже примостился с краешеку. Дядя полицейский сдвинул брови и устроил настоящий допрос с пристрастием. Пожилая пара, уже ничего не понимая в этой жизни, хотела только одного — чтобы им сказали, что все хорошо! А
дядя полицейский все писал и писал, нагоняя тревожность на стариков. Наконец он оторвался от бумаг и потребовал документы. Он сфотографировал паспорта (для дела сказал он) и попросил поставить подпись под протоколом. Уверив, что теперь их никто не побеспокоит. Счастливые пенсионеры поставили свои подписи, вздохнув с облегчением. Дядя полицейский собрал бумаги и ушёл.
Вот эту историю рассказала нам сестра. Говорит, что волнуется, потому что не читала, что она там подписала.
Аналогичная история произошла в соседнем подъезде. Только в роли террориста выступила бабушка под 90 лет. Через пол года её нашли мёртвой, а внуки, которые хотели вступить в наследство, узнали, что квартиру она продала. Таких случаев по этой улице наберётся с десяток.
Мы забрали сестру с мужем к себе пока идёт продажа квартиры. Но меня терзают предчувствия, что когда квартира продастся, то выяснится, что у неё уже есть хозяева.
Автор Ив Рау
Уважаемые читатели, эта история реальная и как только будут какие-то новости, то мы сразу же дополним её. Спасибо за ваши советы и комментарии! Возможно кому-то они помогут! И будьте бдительны, пожалуйста!Источник

Читать еще:  Можно ли оформить землю на подработке в собственность?

Как не платить риэлтору

Как не платить риэлтору при покупке и продаже квартиры, если заключен эксклюзивный договор или без подписания оного, напрямую договориться с продавцом недвижимости, последствия невыполнения договора с агентством недвижимости.

Рассмотрим не только алгоритм, правила отказа от услуг риэлтора без финансовых потерь, но и юридические аспекты с ссылками на статьи ГК РФ. Какие бумаги составить, для отказа от услуг риэлтора, чтобы ваши действия были законны.

Как не платить риэлтору при продаже квартиры

Продавцы недвижимости при выставлении жилья на продажу нуждаются в решении нескольких задач:

  1. найти покупателя, который заплатит за реализуемую жилплощадь максимальную стоимость;
  2. безопасно и в полном объеме получить свои деньги;
  3. решить вопросы по налогообложению, если квартира в собственности менее 5 лет;

На каком этапе продавец нуждается в услуге риэлтора? Да, на первом, второе может провести сам через банковскую ячейку, третье через юриста или иного специалиста.

Продавец не ощущает ценности маклера, особенно при озвучивании стоимости услуг в 3%. Затем посредник уговаривает хозяина передать полномочия на выставление рекламы по продаже объекта на него, тем самым получает возможность шантажировать покупателя. Да, просто не показывает квартиру человеку с деньгами, пока тот не подпишет договор с посредником, либо не принимает аванс до подписания навязываемого договора услуг.

Как не платить комиссию риэлтору при продаже квартиры:

  • в договоре должно быть указан момент оплаты комиссии риэлтору только по факту перехода права к покупателю;
  • наличие неустоек за досрочное расторжение эксклюзивного договора — незаконное, поэтому пусть они присутствуют в договоре и успокаивают посредников, вы точно знаете, что суд (если он вдруг состоится), признает штрафы незаконными;
  • не подписывайте договор об эксклюзивной продаже жилплощади, особенно не проняв что там написано. Вы нуждаетесь в покупателе, а не договоре с посредником;
  • не соглашайтесь на снижение стоимости квартиры, когда вас об этом просит агент по недвижимости. Вы столкнетесь с тем, что ваше жилье будут выставлять в рекламу с разрешения и без, а потом домогать звонками, пытаясь понизить в цене;
  • если у вас «чистая продажа», т.е., вы не покупаете квартиру взамен реализуемой и нет необходимости подбирать квартиру и организовывать сделку купли продажи в один день (т.н. «цепочку»), то нет необходимости завязывать отношения с агентством недвижимости;
  • не разрешайте ни по договору, ни по телефону ни одному агентству рекламировать продажу вашей собственности.

Как не платить риэлтору при покупке квартиры

Покупатели решают задачи:

  1. купить жилье по минимальной стоимости при заданных параметрах;
  2. безопасно провести расчеты по сделке;
  3. снизить риски отчуждения вновь приобретенной собственности

Покупателю риэлтор более, чем необходим по первому и третьему пункту. Хотя с первым можно справиться самостоятельно и нанимать маклера только при дефиците времени, а вот по проверке юридической «чистоты» квартиры лучше довериться грамотному посреднику. Здесь риск только в том, что вы можете найти не очень хорошо разбирающегося в документах риэлтора.

Посредник не собственник квартиры, на качество влиять не может и не гарантирует 100% безопасность сделки (т.е. возврат клиенту денег агентством недвижимости, в случае признания сделки ничтожной), поэтому и возникает мысль обойтись без него. И здесь в чем-то сложно винить покупателя.

Не подписывайте лист показа предлагаемых варантов квартир и у вас будет возможность отказаться от услуг риэлтора

Как не платить комиссию риэлтору при покупке квартиры и найти собственника самому:

  • часто риэлторские конторы выставляют в продажу квартиры, с владельцами которых не заключен эксклюзивный договор на продажу, поэтому немного поискав можно найти по этому же адресу объявление от собственника и выйти на него напрямую;
  • на этапе поиска объявлений всегда сравнивайте цены на квартиры в одном доме, агентства любят выставлять квартиру собственника по цене намного ниже, чем он в своем объявлении. Поэтому, чаще всего объявление с самой высокой ценой и будет от собственника с его номером телефона.

Как не платить риэлтору при покупке квартиры, если заключен эксклюзивный договор, в котором указана дата его окончания или не указана вовсе.

Порядок действий следующий:

  • проверяете, стоит ли дата окончания договора или нет (если стоит, значит, при отказе, могут подать на вас в суд и попробовать отсудить фактически понесенные расходы, конечно, если докажут что таковые были — обычно не доказывают. Если дата не стоит, то вы вольная птица и смотрите следующий пункт);
  • смотрите, когда агент хочет получить свое вознаграждение, если в момент подписания договора, то просите изменить на момент перехода права собственности на вас, как нового собственника или подписания договора купли-продажи или сдачи документов на регистрацию;
    не подписывайте и не оформляйте акт осмотра показываемых вам квартир;
  • и последнее, когда наступает момент расчета, который вы прописали в договоре с риэлтором, вместо оплаты ему комиссии, вручаете ему уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Как не платить риэлтору, если нашел покупателя сам, а агентство недвижимости подсовывает договор и требует внести аванс за продаваемую квартиру читайте в статье — Как вернуть аванс за квартиру у риэлтора

Как не платить риэлтору по договору

Риэлторы юридически подкованные специалисты, особенно те агентства, которые работают в крупных городах и часто за нарушение условия подписанного с ними договора, например, отказе в выплате комиссии могут подать на вас в суд.

Несколько советов:

  • убедитесь в том, что в договоре не указан срок окончания его действия, это позволит вам легко и без последствий отказаться от его выполнения (как, см. юридические аспекты ниже);
  • не допускайте формулировки «при досрочном расторжении договора клиент обязан компенсировать риэлторскому агентству часть работ проделанных риэлтором на момент расторжения договора»;
  • не спешите подписывать предлагаемый эксклюзивный договор на покупку или продажу жилплощади, если не уверены 100% за что платите;
    прочтите за что вы платите, потому что чаще всего это оказание информационных услуг, которые стоят 10-15 тыс рублей, а комиссия в 3-6% оформляется в обход договора;
  • попросите образец договора у агентства на руки до подписания, под предлогом, что хотите посовещаться с супругом или родственником, а сами оплатите консультацию толкового юриста, которая обойдется вам примерно 2500 рублей, чтобы он дал пояснение о последствиях несоблюдения такого договора, а затем проследите, чтобы вам на подпись дали не измененный вариант;
  • подписывайте только те договора с агентами, в которых указано, что оплата производится после заключения договора купли-продажи, а лучше перехода права и не подписывайте, если указано, что оплату необходимо произвести в момент подписания эксклюзивного договора или по иным основаниям.

Как не платить риэлтору: юридические аспекты

Часто агентский договор, как вам объяснят риэлторы, зиждется на ст. 1005 ч. 1 ГК РФ, где указано, что вы доверяете проведение юридически значимых действий риэлтору, последствием которых становится появление прав и обязанностей у вас (абз. 3, часть 1 статьи 1005 ГКРФ), например, права собственности на квартиру.

Но по факту, риэлторская контора оказывает услуги по поиску квартиры или ее продаже, а договор купли-продажи подписывает продавец или покупатель лично, что не согласуется со ст. 1005 ГК, а следовательно договор с риэлтором по данному основанию — не работает.

На самом деле комиссия по эксклюзивному договору взимается, на основании ст. 779 ч.1 ГК РФ, в силу возмездного оказания услуг. Т.е. в эксклюзивном договоре пишется перечень заданий, которые должен выполнить посредник, а вы обязаны их оплатить.

Эксклюзивный договор с риэлтором — договор оказания возмездных услуг, а не юридически значимых действий (агентским договором)

Теперь, как не платить риэлтору, даже, если заключен договор на оказание услуг, в котором прописан срок окончания его действия. Согласно ст. 782 ч.1 ГК РФ вы можете отказаться от исполнения подписанного договора и оплатить только фактически понесенные затраты на выполнение задач, прописанных в договоре.

В результате, когда агентство подает на покупателя или продавца в суд, оно обязано предоставить доказательства понесенных расходов и привязать их к заданиям, прописанным в договоре в виде акта выполненных работ по договору. Чаще всего на этом риэлторские конторы прекращают судебные тяжбы.

Согласно абз 2 ст. 1010 ГК РФ продавец или покупатель жилплощади могут отказаться от своих обязанностей по исполнению эксклюзивного договора без каких либо финансовых последствий, если в нем не прописана дата окончания его действия.

Кроме того, риэлторские конторы не любят платить налоги, как и многие предприниматели, поэтому, если обратятся в суд, то только по той сумме, которая значится, как информационная услуга, т.е. 10-25 тыс рублей.

Неустойки и штрафы по эксклюзивному договору незаконны и любой суд признает их неправомерными, поэтому можете спокойно не соблюдать впаренный вам договор.

Вы узнали, как купить и продать квартиру и не платить риэлтору на законных основаниях, порядок действия и важные нюансы.

Кто должен оплачивать услуги риэлтора?

Большая часть сделок по купле-продаже квартир в больших городах совершается с участием риелторов.

Такие сделки требуют определённых знаний. Вот почему большинство продавцов и покупателей обращаются к услугам агентств по недвижимости.

Но здесь возникает один вопрос: кто оплачивает услуги риелтора: покупатель или продавец? Давайте вместе в этом разбираться.

Кто такие риелторы и чем они занимаются?

Специальности «риелтор» как таковой не существует, и этому нигде не учат, разве что на коротких курсах и семинарах. Риелторы — это не юристы, но в их функции входят сделки с недвижимостью. В большинстве своём риелторами становятся бывшие работники торговли, педагоги и психологи.

Риелтор — это посредник между покупателем и продавцом в сделках по недвижимости. Услуги данного специалиста во многом упрощают процедуру купли-продажи, снижают риск проведения незаконной сделки.

Основой деятельности риелтора является общение с людьми, и это самое сложное. Убедить человека купить или продать недвижимость непросто, поэтому деньги, получаемые ими за сделки, далеко не лёгкие.

Зарплата риелтора зависит от стоимости сделки и составляет от 1% до 5%. Лишь в некоторых случаях деятельность риелтора ограничена определёнными этапами, а его зарплата имеет фиксированный размер.

Выбирая для себя риелтора, обязательно обращайте внимание на такие детали:

  • какую компанию он представляет;
  • какие даёт гарантии;
  • какие действия обязуется выполнить.

Очень важно, чтобы риелтор или компания, в которой он трудится, являлись членами организации Российской гильдии риелторов.

Вступление в эту организацию — дело добровольное; но если риелтор является членом этой гильдии, то заслуживает большего доверия, чем его конкуренты, не входящие в Гильдию.

Читать еще:  Правомерно ли снижение квалификационного разряда, без согласия работника?

Что делает риелтор? Вначале он тщательно изучает объект продажи:

  1. Уточняет размер жилплощади.
  2. Знакомится с окружающей территорией.
  3. Оценивает продаваемый объект.

И только потом риелтор обсуждает размер комиссии и заключает с клиентом договор. Далее агент недвижимости займётся активной рекламной кампанией: составит и разместит объявление в интернете, а также расклеит их на ближайших домах. Он может даже обзвонить потенциальных покупателей — людей, заявивших о желании покупки недвижимости в специальных объявлениях.

Затем риелтор будет активно продвигать и позиционировать объект продажи, знакомя с ним потенциальных покупателей.

Стоимость услуги риелтора обязательно прописывается в договоре. Если покупатель найден и готов заплатить указанную риелтором сумму, то оформляется договор купли-продажи. Одновременно с этим риелтор может заниматься поиском новой квартиры для продавца.

Проверка объектов недвижимости на юридическую чистоту — одна из основных обязанностей риелтора, так как он должен выступать гарантом законности проводимых сделок. С этой целью специалист знакомится со всеми документами на квартиру, проводит опрос соседей, подаёт запросы в ЖЭК и органы правопорядка.

Помимо того, риелтор подготавливает документы для регистрации сделки, подаёт их в Росреестр. Затем агент недвижимости участвует в окончательном расчёте между сторонами, выступая гарантом успешного завершения процедуры купли-продажи.

Как видите, услуги риелтора охватывают достаточно большой спектр деятельности, начиная от оценки стоимости объекта и заканчивая взаиморасчётами между участниками сделки.

Кто оплачивает услуги риелтора: продавец или покупатель?

Считается, что платит тот, кто заказывает услуги риелтора. Существуют следующие варианты:

  • за услуги платит продавец;
  • услуги оплачивает покупатель;
  • платят обе стороны, но каждая — своему риелтору.

Определяющим фактором оплаты работы риелтора является стоимость квартиры. Каков может быть размер комиссии? Оплата услуг агента недвижимости обычно составляет от 3 до 5 % от цены объекта. Размер оплаты может быть и больше, если, кроме продажи недвижимости, риелтор оказывает и другие услуги.

В ряде случаев зарплата агента недвижимости будет фиксированной. Обычно это бывает при низкой стоимость объекта или в том случае, если риелтор выполняет не всю работу, а только её часть.

Обращаясь в риелторскую контору при продаже или покупке квартиры, следует знать, что доход посредника формируется из комиссии, которую платят участники сделки при взаиморасчётах. Так что риелтор напрямую заинтересован в заключении сделки, иначе он просто не получит гонорар. Этим в основном объясняются виртуозные действия риелтора по убеждению покупателей купить тот или иной объект.

Почему риелторы берут деньги и с покупателя, и с продавца? Считается, что риелтору платит тот, кто заказал его услуги. На практике же нередко получается так, что платят агенту оба участника сделки: и продавец, и покупатель. Причём зачастую они даже не подозревают об этом.

В этом и заключается мастерство риелтора — получить как можно больший гонорар и с того, и с другого. Если риелтору удаётся провернуть такую сделку, то он получает не только двойное финансовое вознаграждение, но и моральное удовлетворение («я – гений продаж!»).

Опытный агент недвижимости ориентируется по ситуации: если есть возможность взять денег с продавца, значит – возьмёт; есть шанс взять с покупателя – тоже не откажется. Причём ни тот, ни другой даже не знают, кто именно из них платит риелтору (втайне думая, что это не он).

В этом и заключается настоящее мастерство риелтора! А вовсе не в поиске объектов, и не в подготовке документов. Ведь найти подходящую квартиру по открытым базам данных в интернете не составляет особого труда. А работу с документами можно поручить юристу.

Риелтор же юридического образования чаще всего не имеет. Его задача — убедить клиента в том, что без его услуг тот не справится: он беззащитен и беспомощен на рынке недвижимости. Получилось? Значит можно выставить клиенту, севшему на крючок, подходящий ценник на свои услуги.

Для того чтобы убедить клиента, в ход идут разные приёмы – и сложные юридические термины, и личное обаяние, и перечисление массы непонятных документов, и даже лёгкое запугивание («мол, совсем недавно один покупатель решил купить квартиру самостоятельно, так остался без всего, у разбитого корыта – м-дааа…»).

Обработанный таким образом клиент после такого настроя начинает сомневаться в своих способностях и поручает проведение сделки «настоящему профессионалу», который не оставит его «без денег и без квартиры».

Именно эта часть работы является ключевой в деятельности риелтора, и именно от неё зависит гонорар агента недвижимости. Остальная же часть процесса — дело техники: механизм давно отработан и идёт по давно накатанной схеме. И изучить этот процесс в силах любой грамотный человек.

Так должен ли покупатель квартиры платить риелтору, нанятому продавцом? По идее, не должен. Правда, не стоит забывать, что в агентстве недвижимости работают риелторы. А чаще всего — это авантюрные люди, которым не платят постоянную зарплату, и они сознательно на это идут.

Основной доход риелторов – гонорар с проведённой ими сделки, что заставляет их изворачиваться так, чтобы сорвать себе как можно больший доход.

Для этого в их арсенале есть ряд приёмов, которые позволяют им запутать размер комиссии так, что точный размер заработка риелтора не поймёт ни продавец, ни покупатель, ни, возможно, даже само агентство.

«Ловкость рук» настоящего риелтора помогает ему так выставить цену и организовать передачу денег по сделке, чтобы стороны получили то, что заказывали, но при этом почти не контактировали друг с другом. Это нужно, чтобы не случилось скандала. Ведь цена, которую называют продавцу, и цена, которую выставляют покупателю – это разные, иногда существенно отличающиеся цены.

Задача риелтора – проконтролировать процесс сделки, развести продавца и покупателя квартиры по разным углам и не допустить утечки информации.

Стоит добавить, что такая тактика применяется чаще всего мелкими и средними агентствами недвижимости, а также частными риелторами. Крупные же агентства не боятся открыто объявлять о размере своего вознаграждения как за продажу объекта, так и за его покупку.

Нужно ли платить риэлтору, если сделка не состоялась?


Всё зависит от того, какой вид договора был заключён между заказчиком и риелтором. Если это был эксклюзивный договор, предполагающий, что агент недвижимости занимается продажей и подбором объекта и при этом запрещает заказчику самостоятельно это осуществлять, то придётся оплатить услуги. А если сделка не состоялась по вине заказчика, то услуги посредника также подлежат оплате.

Сумма оплаты услуг риелтора зависит от прописанных в договоре условий. Но, как правило, специалист предоставляет заказчику акт выполненных услуг, в котором будет представлена вся проделанная работа, и потребует оплаты за фактически оказанные услуги.

Если с риелтором не был заключён договор, то оплачивать его услуги вообще нет необходимости.

Бывает, что договор с агентством недвижимости заключён, а продавец сам нашёл покупателя. Как расторгнуть договор с риелтором, если покупателя нашли сами?

В этом случае нужно обратиться к Закону о защите прав потребителей (ст. 32), согласно которому потребитель услуг вправе расторгнуть договор в любое время при условии оплаты второй стороне реально понесённых в ходе исполнения договора расходов. При этом расходы должны быть подтверждены документально. В случае возникновения конфликтной ситуации обращайтесь с иском в суд.

Никаких неустоек и штрафов за расторжение договора требовать с заказчика риелторы не имеют права, даже если такое условие обозначено в договоре. Соглашение расторгается подачей письменного уведомления риелтору.

Надо ли платить, если риелтор не продал квартиру?

Здесь тоже многое зависит от ситуации. В любом договоре прописан порядок расторжения и оплаты услуг. Если риелтор действительно потратил средства, например, на справки, рекламу, то часть оплаты нужно произвести по факту выполненных работ.

Но в полном объёме комиссионные платить точно не нужно. Читайте договор и действуйте в соответствии с пунктами документа.

Продажа недвижимости без риелтора: возможна ли?

Многим гражданам очень не хочется переплачивать, поэтому они интересуются: как не платить риэлтору при покупке квартиры?

Мы не будем рассказывать о том, как обмануть риелтора, не заплатив ему за работу. Это незаконно и «пахнет» мошенничеством. Есть единственный путь не платить посреднику: купить квартиру самостоятельно, без участия посредника.

Поверьте, в этом нет ничего сложного. Немного хлопотно, но по силам любому здравомыслящему человеку. Объявлений о продаже недвижимости — «море», только ходи — выбирай.

Что касается юридической чистоты квартиры, то сейчас можно это легко проверить, заказав расширенную выписку из ЕГРП. Так что особых препятствий для самостоятельного оформления сделки нет.

Для заключения договора нужно будет заверить документ у нотариуса, и если среди собственников квартиры есть несовершеннолетние, то потребуется получить согласие от органов опеки. А если продавец и покупатель выступают в одиночку и не собираются выделять доли в приобретаемой недвижимости, то не нужен даже и нотариус: такие сделки в 2020 году разрешено оформлять в простой письменной форме.

Немного времени, чуть-чуть хлопот — и квартира куплена, причём гораздо дешевле, чем если бы в сделке участвовал посредник в лице риелтора.

Как риэлтору обезопасить себя от обмана клиентом

Как риэлтору обезопасить себя от недобросовестного клиента, защитить свою комиссию от клиентов-кидал, часто обманывающих посредника перед сделкой купли-продажи недвижимости.

Намного чаще мы слышим про черных риэлторов, нежели про покупателей и собственников, которые мало чем отличаются от мошенников, подписывая договор об оказании услуг, а затем расторгая его в одностороннем порядке, а до этого момента искусно скрывающих обман, который сродни мошенничеству.

Маклер в этом случае, выступает, как потерпевшая сторона, но об этом мало кто пишет и говорит, кроме, пожалуй судебных инстанций. Причин несколько:

  • сами маклеры неохотно распространяются о том, что их лишили комиссии;
  • во-вторых, если афишировать успешные примеры кидал, можно превратить это в закономерность.

Как риэлтору обезопасить себя от недобросовестного клиента

Основной способ для защиты своих интересов риэлтору, а точнее агентству недвижимости необходимо иметь штатного юриста или юридическую компанию, работающую на аутсорсе. Это позволит не только грамотно составлять агентские соглашения, но и снизить нарушения Закона «О рекламе» до минимума.

Юридическое обслуживание обходится дешевле, чем оплата административных штрафов в судах и судебные тяжбы. К тому же, если риэлторская компания найдет опытного специалиста, то весь его бесценный опыт будет в ее распоряжении. К тому же работающие на аутсорсе юридические фирмы не требуют затрат на аренду офиса, уплате налогов, отпусков и больничных.

Способы защитить свою комиссию риэлтору:

  • оформлять отношения с продавцом (собственником) или покупателем только в письменной форме;
  • фиксировать показы квартир в акте просмотра и добиваться подписания покупателем этого акта под каждым адресом показанного жилья;
  • договор на подбор составлять так, чтобы покупатель вносил предоплату за оказание услуг до начала работ в день подписания;
  • содержание бумаг на оказание услуг по продаже и покупке жилья сначала проштудировать с юристами на всевозможные риски;
  • оформлять работающего на компанию специалиста официально, по ТД, а не гражданско-правовому. еще есть вариант создания ИП и заключения договора между ИП и маклерской компанией.
Читать еще:  Как отменить или обжаловать определение суда об обеспечении иска?

Как не провоцировать клиента на обман риэлтора:

  • не ведите телефонные и иные переговоры по своей работе в присутствии вашего клиента. Если поступают звонки от коллег, по объявлениям, от других клиентов, скажите, что перезвоните или перенесите встречу иначе можете сболтнуть лишнего, раскрыв внутреннюю кухню вашей деятельности, что вызовет недоверие клиента;
  • заранее заготовьте вопросы и аргументы перед встречей с собственником или покупателем, продумайте, как будете себя вести, чтобы вызвать доверие;
  • можно применить следующий прием, перед просмотром квартиры, заключаете соглашение о предоставлении жилья для найма, а при осмотре составляете акт осмотра, который подписывает будущий арендатор. В соглашении указывается условие, что при оформлении сделки напрямую покупатель или арендатор оплачивает комиссию специалиста в двойном размере. Содержание такого соглашения предварительно согласовать с юристом.

Если клиент отказывается платить комиссию риэлтору
Разберем способы и меры, которые необходимо предпринять, если продавец или покупатель не хотят оплачивать комиссию маклеру после совершения сделки.

Обычно вознаграждение посреднику выплачивается в день подачи документов на регистрацию перехода права на продаваемую квартиру к новому хозяину. Даже, если покупатель с ипотекой, он все равно вносит первоначальный взнос собственнику, с которого последний оплачивает услуги маклера.

Это превентивная мера, которая позже избавит вас от протаптывания порогов местных судов. Но иногда услуга посредника оплачивается по факту получения всех денег за квартиру и регистрации перехода права.

Что делать:

  • сначала закрыть сделку, т.к клиент, если расчет по ипотеке денег всех не получил;
  • затем претензию в письменном виде, которая предполагает разрешение спора в мирном, т.е. досудебном порядке. Нюанс только в том, что претензию необходимо вручить, а если по почте, то как, ведь продавец продал квартиру и может уже в ней не проживать, т.к. выписался;
  • наймите юриста, чтобы подготовил иск и договорную базу для подачи в суд.

Вы узнали порядок действий, как обезопасить себя от кидалова со стороны клиента, способы получить комиссию. Да, иногда придется через суд, заодно приобретете опыт, но лучше, конечно, не доводить до этого!

Кто платит риэлтору – Покупатель или Продавец?

Кто должен платить риэлтору – Покупатель квартиры или Продавец? Смешной вопрос! Покупатели часто считают, что платить должны Продавцы, мол, риэлтор реализует их недвижимость, за эту услугу они ему и платят. Продавцы в долгу не остаются и уверяют, что платить должны Покупатели, так как риэлтор именно для них ищет квартиру и проверяет документы. А что думают сами риэлторы по этому поводу?

А риэлторы втихую думают, что хорошо бы содрать комиссию и с того и с другого. Это высший пилотаж! Если агенту по недвижимости такое удается, то он получает не только двойное материальное вознаграждение, но и мощное моральное удовлетворение (я – гений! я – суперстар!).

Вслух, правда, они этого не говорят. Опытный агент ориентируется по ситуации: если есть шанс взять денег с Продавца квартиры, значит – возьмет; есть шанс взять с Покупателя – тоже не откажется. Бывает, что ни Продавец, ни Покупатель даже не знают, кто именно из них платит риэлтору (втайне надеясь, что «это не я»). Как такое может быть?

О! В этом и есть настоящее мастерство риэлтора! А вовсе не в поиске квартир, и не в проверке документов, как думают многие. Ведь найти подходящую квартиру в интернете по открытым базам данных никакого труда не составляет. А работу с документами лучше поручать Откроется в новой вкладке.”>специализированному юристу, в силу его профильного образования и практики. Риэлтор же юристом не является (за редким случайным исключением).

А в чем же тогда мастерство этого самого риэлтора, за которое ему готовы платить деньги и Продавцы, и Покупатели квартир? Ответ может показаться неожиданным для рядового обывателя. Задача номер один у риэлтора – это убедить клиента в том, что без него (без риэлтора) он беспомощен и беззащитен на рынке недвижимости. После чего выставить ему подходящий ценник на свои услуги.

Для такого убеждения в ход идут разные приемы – и личное обаяние, и сложные юридические термины, и перечисление массы непонятных документов, и просто запугивание (мол, недавно один Покупатель решил самостоятельно квартиру купить, так остался без квартиры и без денег – м-дааа…). Грамотно обработанный клиент после такого настроя начинает крепко думать, вера в собственные силы у него резко угасает, и в уме он уже начинает подсчитывать, во что ему обойдется нанять «настоящего профессионала», который уж точно не оставит его «без квартиры и без денег».

Именно эта часть работы риэлтора считается ключевой, и именно от нее в большей степени зависит его гонорар. А как же поиск квартиры, проверка документов, договоры, регистрация и все такое? Дело в том, что весь этот технологический процесс покупки и продажи квартиры уже давно отработан и идет по накатанной колее. И изучить этот процесс может любой грамотный человек, точно так же, как любой грамотный человек может пойти работать риэлтором.

Правила купли-продажи квартир можно изучить по онлайн-методичке Квартира-без-Агента.ру

А как же гарантии от агентства недвижимости, «юридическая чистота» сделки, ответственность риэлторов? Ведь, по сути, именно чувство безопасности и защищенности в сделке купли-продажи квартиры заставляет клиентов соглашаться на их услуги и платить риэлторам большие комиссионные.

Вот что думает по этому поводу известный питерский нотариус Алексей Комаров (Откроется в новой вкладке.”>цитата):

… В «сухом остатке» получаем следующее: судебная практика по разрешению конфликтов между риэлторами и их клиентами не сложилась. Агент и агентство, по сути, НЕ ОТВЕЧАЮТ перед покупателями и продавцами недвижимости за последствия сделки.

Комментарии, как говорится, излишни.

Так кто же все-таки платит риэлтору – Продавец или Покупатель?

Для тех, кто решил-таки взять на содержание агента по недвижимости, подскажем, что на рынке принято следующее правило по умолчанию. Для владельцев квартир (Продавцов) услуги риэлтора бесплатны, т.к. здесь агент понимает, что ему и так уже дают в распоряжение дорогой объект, а уж как он сможет его обыграть, чтобы себя не обидеть – это его проблемы.

Покупателю тоже дают понять, что ему не о чем беспокоиться, так как заявленная в рекламе цена квартиры уже включает все комиссионные агента, и дополнительно платить ему ничего не придется. Вроде бы всем хорошо, все должны быть довольны!

Но и здесь есть подвох! «Бесплатные услуги для Продавцов квартир» – отличный рекламных ход, который приятно греет уши владельцам недвижимости. Но мало кто из них задумывается над таким парадоксом – какой интерес риэлтору бесплатно работать, ведь Покупателю он тоже не объявляет стоимости своих услуг, и счет ему не выставляет? Покупателю объявляется только цена квартиры.

Вот здесь и начинается «ловкость рук» настоящего агента по недвижимости. Ему нужно так выставить цену и организовать передачу денег по сделке, чтобы и Продавец, и Покупатель получали то, что они заказывали, но при этом как можно меньше контактировали друг с другом (в идеале – только на самой сделке, и то под надзором риэлтора). Почему так?

А чтобы скандала не случилось. Ведь несложно догадаться, что цена квартиры, которую называют Продавцу, и цена, которую выставляют Покупателю – это разные цены. И иногда они отличаются очень существенно. Настолько существенно, что если Продавец узнает, за сколько на самом деле ушла его квартира, он может и скандал устроить (вот тебе и «бесплатные услуги для Продавца»). Задача риэлтора – контролировать процесс сделки, разводить Продавца и Покупателя квартиры по разным углам, и не допускать чтобы «лишняя информация» всплыла в самый неподходящий момент.

Думаете, мы тут преувеличиваем? Ничуть! Факт того, что большинство риэлторов заботят не столько проблемы клиента, сколько возможность заработать любыми путями (в т.ч. маскируясь под «новые форматы» оказания услуг), подтверждают… сами риэлторы в своих откровениях. Например – Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр»:

«Это не оказание услуги, а технология получения денег клиента» (Откроется в новой вкладке.”>цитата):

«На рынке появилось очень много новых форматов агентств недвижимости. И это точно не про стандарты и не про услугу. Это про «вал», «поток», «впаривание» и т. д. Они могут быть очень технологичны. Но это не технология оказания услуги, а технология получения денег клиента. К сожалению».

Справедливости ради стоит уточнить, что «плавающие» и скрытые комиссии чаще применяются мелкими агентствами недвижимости и частными риэлторами. Крупные же агентства (в больших городах) могут открыто объявлять о размере своих комиссионных как за продажу объекта недвижимости, так и за его покупку. Традиционно размер таких комиссионных колеблется в диапазоне 2 – 4% от суммы сделки. В Москве, например, сумма комиссионных составляет, в среднем 150 000 руб. со сделки (данные на 2016-2019 годы). Диапазон таких комиссий – от 80 000 руб. (демпинг от небольших агентств), до 300 000 руб. (без учета дорогого элитного жилья).

И не стоит забывать, что в агентстве недвижимости работают АГЕНТЫ. А это, по своей натуре, авантюрные и независимые люди, которым не платят постоянную зарплату (или платят символический минимум), и они сознательно на это идут. Основной доход агента – это процент с проведенной им сделки. И это заставляет их изворачиваться и строить комбинации так, чтобы создать себе доход как можно больше (вполне естественное желание). А для этого есть ряд приемов, которые помогают им запутать размер комиссии так, что точную сумму заработка риэлтора не знает ни Продавец, ни Покупатель, ни даже само агентство.

Но рассказ про такие приемы – это уже отдельная история из «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА».

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector