Родственые споры по недвижимости

Споры о недвижимости: 5 интересных дел 2019 года

Делом года в практике недвижимости и строительства эксперты «Право.ru» назвали спор о доначислении налога на имущество ЗАО «Лесозавод 25» (№ А05-879/2018). Вопрос возник на стыке права недвижимости и налогового права и был отягощен проблемным определением недвижимого имущества в нынешней редакции ГК (о деле мы писали в материале «Отделить движимое от недвижимого: инструкция от Верховного суда»).

Налоговая льгота на движимое имущество была введена несколько лет назад. В результате изменений при налогообложении имущества организаций ФНС пыталась использовать правовую неопределенность квалификации недвижимого имущества в качестве движимого. Например, помимо зданий в качестве недвижимого имущества предлагалось учитывать внутрицеховое оборудование, обладающее определенными признаками недвижимости. Так произошло и с ЗАО «Лесозавод 25», которое оспаривало доначисление 11 млн руб. за 2013–2015 годы. Налоговики отказались применять льготу для движимого оборудования (п. 25 ст. 381 НК), потому что сочли аппараты промышленного цеха (линии по производству древесных гранул, поперечный транспортер и автоматическая система защиты от пожаров) недвижимостью. Опираясь на положения ГК и экспертизу, налоговая ссылалась на то, что перемещение технологического оборудования невозможно без несоразмерного ущерба, а три инстанции с этим согласились.

Но экономколлегия ВС отправила дело на новое рассмотрение и дала новые разъяснения по разграничению движимых и недвижимых вещей. «Экономколлегия ВС указала, что при исчислении налога на имущество организаций необходимо учитывать, какую цель выполняет имущество, имеется ли у него специальное предназначение. Технологическое оборудование, способное к демонтажу, пусть и установленное на фундаменте, не является недвижимостью, сделала вывод экономколлегия», – говорит Евгений Арбузов, руководитель практики недвижимости и строительства Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × .

Денис Литвинов, управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Управление частным капиталом группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 7 место По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов) 39 место По выручке 41-42 место По количеству юристов Профайл компании × , отмечает: «Верховный суд задал тренд необходимости установления объективных критериев относимости производственного оборудования к объектам недвижимости. Эти критерии должны быть ясными для любого разумного налогоплательщика и не должны зависеть от оценочных суждений экспертов. Выводы, сделанные ВС при рассмотрении дела, уже в ближайшем будущем позитивно повлияют на единообразие судебной практики по аналогичным спорам».

Несмотря на общее позитивное значение указанных правовых позиций, позиции не являются безупречными с точки зрения правовой теории, замечает Евгений Арбузов. Так, квалификацию вещи как движимой предопределил не ГК, а технический правовой документ – Общероссийский классификатор основных фондов. В качестве аргумента отмены актов нижестоящих судов тройка судей признала отнесение производственной линии, транспортера и системы защиты от пожаров к «машинам и оборудованию» по этому документу. Классификатор относит оборудование к отдельной группе основных средств, которые не являются частью зданий и сооружений, даже если стоят на фундаменте.

В деле № А55-36158/2009, рассмотренном экономколлегией ВС, застройщик не выполнил обязательства по строительству жилья, не передал квартиры долевым участникам, а сами договоры при этом не были зарегистрированы. Руководствуясь многолетней сложившейся практикой СОЮ, участники строительства в 2017 году обратились в суд, чтобы признать право собственности на доли в недостроенной многоэтажке. Экономколлегия указала, что такие заявления не удовлетворят, когда жилой дом не был достроен, поскольку оснований возникновения общей долевой собственности на недостроенное здание нет. «Необходимые условия признания за участником строительства права собственности на квартиру, которая подлежит передаче по договору, установлены в п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве. В частности, фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи. Такой позиции уже длительное время придерживались арбитражные суды и не признавали часть объекта незавершенного строительства объектом вещного притязания до передачи его участнику долевого строительства*.

«Позицию Верховного суда следует лишь приветствовать, поскольку та практика признания права собственности граждан на недостроенное жилье, которая существовала многие годы, противоречила правовой логике, а также целям и задачам законодательства о банкротстве. Оправдание такой практики «последним шансом» обманутых дольщиков фактически перекладывало дополнительное финансовое бремя на других участников строительства, не обращавшихся в суды с подобными требованиями, на застройщиков, которым передается объект для завершения строительства, и на бюджет», – говорит Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × .

* – решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу № А60-19069/2010-С1, Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2006 № Ф09-5258/06-С4 по делу № А47-12218/2003-8-ГК.

Значимым для рынка недвижимости является также позиция Конституционного суда по делу о проверке конституционности ч. 5 ст. 13 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ. По ней стоимость изымаемого недвижимого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Заявители полагали, что это противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции, так как лишает собственников права получить действительно равноценное возмещение при принудительном изъятии недвижимости в судебном порядке. Это происходило из-за разницы во времени между датой принятия правового акта об утверждении документации по планировке территории и датой изъятия. «В некоторых случаях она составляет 3–4 года, за которые рыночная стоимость изымаемого имущества может измениться в разы. Это ущемляет права и интересы собственников», – подтвердил Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × . КС пришел к выводу, что при определении размера возмещения в связи с изъятием недвижимости для государственных нужд надо учитывать изменение рыночной стоимости этого имущества за время проведения процедуры изъятия. «Позиция обеспечивает соблюдение баланса частных и публичных интересов и дает дополнительные гарантии частной собственности», – говорит Арбузов. При этом, обращает он внимание, определение более высокой рыночной стоимости изымаемого имущества не должно быть обусловлено развитием инфраструктуры в рамках реализации проекта, требующего изъять это имущество. Иначе это будет способствовать нарушению принципа справедливости и получению правообладателем необоснованных экономических преимуществ (Постановление Конституционного суда РФ от 11.02.2019 № 9-П).

Вопрос о «правильной» кадастровой стоимости при расчете налога на имущество разрешил ВС в рамках спора ООО «Юмакс» (дело № А40-232515/2017). В рамках дела перед ВС стоял вопрос о возможности применения для расчета налога на имущество кадастровой стоимости, исчисленной по неправильно установленному фактическому использованию объекта недвижимости: вместо реального использования под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания здание в центре Москвы было учтено как «прочие объекты», что привело к многократному занижению его кадастровой стоимости и налога на имущество. В решении есть сразу несколько значимых для рынка недвижимости позиций.

Во-первых, ВС признал, что в ситуации, когда заниженная кадастровая стоимость (58,2 млн руб.) не применяется как недостоверная, а установленная впоследствии (863,7 млн руб.) тоже неприменимая, поскольку ухудшает положение налогоплательщика (п. 2 ст. 5 НК), выбирать между ними не надо: следует назначить судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. «Верховный суд, по сути, подтверждает правильность порядка действий большей части налогоплательщиков, которые, не оспаривая доначисления налоговой службы, сделанные исходя из завышенной стоимости, просто пошли приравнивать ее к рыночной в административном порядке», – говорит Денис Литвинов.

Кроме того, суд, оценивая многократную разницу двух стоимостей (в 15 раз), сделал вывод, что компания не могла не знать, что стоимость неверная, поэтому должна была не искажать налоговую базу, а установить рыночную стоимость объекта. Это было бы логичным еще и с точки зрения индивидуального характера установления рыночной стоимости (в отличие от массового характера установления кадастровой стоимости).

Исходя из позиции экономколлегии о некорректности применения низшей стоимости, велика вероятность дальнейшего применения к налогоплательщикам по данному и схожим делам штрафных санкций. Их могут рассчитать из разницы между заниженной кадастровой стоимостью и стоимостью по результатам экспертизы, отметил Литвинов.

При этом компания, формально выигравшая спор, обжаловала определение в Президиуме ВС: ее не устроила мотивировка, но там отказали в принятии жалобы к рассмотрению.

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить выданное им разрешение на строительство при его несоответствии закону на момент выдачи, следует из Определения экономколлегии ВС от 29 апреля 2019 года № 307-КГ18-21642 по делу № А56-48136/2017.

В деле компания получила от уполномоченного органа разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В дальнейшем орган принял решение прекратить действие разрешения, сославшись на то, что при его выдаче не учли, что земля расположена в защитной зоне памятника архитектуры. После разбирательств в трех инстанциях ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, отметив, что разрешение на строительство выдано в нарушение действовавших на тот момент положений законодательства об объектах культурного наследия, а орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

«Получение разрешения на строительство не гарантирует того, что данное разрешение соответствует законодательству и впоследствии не будет отменено выдавшим его органом местного самоуправления, – говорит партнер Пепеляев Групп Пепеляев Групп Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Налоговое консультирование группа Налоговые споры группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Экологическое право группа Антимонопольное право группа Банкротство группа Интеллектуальная собственность группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Семейное/Наследственное право группа ТМТ группа Финансовое/Банковское право группа Цифровая экономика × Алексей Коневский. – При дальнейшем развитии правоприменительной практики в этом направлении появляется риск того, что могут быть отозваны разрешения на строительство как объектов незавершенного строительства, так и уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов, что переводит их в статус самовольных построек, которые могут быть снесены по требованию заинтересованного органа».

Сделки с недвижимостью между родственниками: выбор безопасной формы

Подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается по вполне очевидной причине — у одного человека есть объект от которого он намерен избавиться, а второму человеку этот объект как раз нужен. Происходит купля-продажа или обмен. Всё понятно. Когда же сделку совершают родственники, то за её фасадом может скрываться бездна мотивов и подводных течений. Портал METRTV.ru насчитал 8 основных причин, побуждающих родственников передавать квартиры друг другу.

Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать жильё, передавать его по наследству, заключать рентные и иные договоры. Впрочем, на некоторые сделки между близкими родственниками наложено законодательное вето, а другие не следует совершать по иным причинам. Поэтому рассмотрим возможные схемы сделок для каждого случая.

1. Передача объекта наследнику от наследодателя

Передать квартиру или иную недвижимость избранному наследнику владелец может через завещание, дарение, куплю-продажу или через договор ренты. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о наследовании недвижимого имущества по закону и по завещанию, а также о дарственной в пользу наследника. Передача имущества наследнику через куплю-продажу имеет свои особенности.

Впрочем, как замечают юристы, оспорена может быть и сделка, проведённая без сучка и задоринки — в полном соответствии с законом.

Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда наследник (в пользу которого отчуждается жильё) состоит в браке. Если он получит объект от бабушки/дедушки в наследство или по дарственной, то станет единоличным его собственником, если же через куплю-продажу, то квартира окажется в совместной собственности супругов. В случае развода наследник отдаст половину квартиры своей жене.

2. Сделка для выполнения требований органов опеки

В целом сделки купли-продажи между родственниками не отличаются от аналогичных сделок между посторонними людьми. Отличия появляются, если стороной в сделке оказывается ребёнок. Согласно ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Кроме того есть запрет на дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о спорных ситуациях при получении разрешения на сделку от органов опеки, но жизнь подбрасывает всё новые сюжеты.

Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры. В квартире вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали покупать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.

Кстати юристы рассказывают довольно забавный случай, когда удалось обойти запрет органов опеки. Долю в квартире продавала бабушка со стороны матери ребёнка. Долю для ребёнка хотела приобрести его мать (дочь продавца). Опека сделку не добрила. Тогда юрист предложил переписать договор, чтобы в нём в качестве представителя несовершеннолетнего выступал отец (не близкий родственник продавца). Против сделки в таком виде опека не протестовала.

3. Межродственный обмен или покупка

Ещё один момент, о котором следует помнить — при купле-продаже между взаимозависимыми лицами покупатель не получает право на налоговый вычет. Взаимозависимыми лицами считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Если сделка происходит между лицами с иными степенями родства, то право на вычет возникает, но только если сделка была не притворной, и покупатель реально заплатил за квартиру. Если заинтересованное лицо (например, налоговая инспекция) докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.

Как замечает юрист Людмила Плотникова, Межродственные обмены жилья оформляются в основном через договор мены.

4. Использовать материнский капитал

Основные проблемы у семей, имеющих право на маткапитал, возникают из-за рассогласованности действий государственных органов.

Многие эксперты прямо говорят, что материнский капитал лучше не использовать во внутрисемейных сделках. Например, юрист Людмила Плотникова привела в пример случай из практики. Долю в квартире родственника не разрешили купить за маткапитал, поэтому её (долю) продали третьему лицу и уже потом он продал её семье, имевший право на материнский капитал. В договоре, по которому сторонний человек покупал долю в квартире, сразу было указано, что он обязан продать это имущество указанной семье.

Бывают ситуации, когда приходится использовать смекалку, чтобы выполнить требования Пенсионного фонда (именно он перечисляет средства маткапитала) и приобрести выбранный объект.

5. Избежать проблем с разделом имущества супругов

По закону имущество, приобретённое супругами в браке, является совместно нажитым. Если формально владельцем такой квартиры является муж, он не может продать квартиру жене, так как она по умолчанию уже совладелец.

О том, чем отличается брачный контракт от соглашения о разделе имущества портал METRTV.ru подробно рассказывал ранее. Основное различие в том, что в брачном контракте могут быть указаны общие принципы раздела собственности, тогда как в соглашении обязательно указываются конкретные объекты и на основании соглашения происходит регистрация перехода прав собственности на дома, квартиры или их доли.

6. Спрятать имущество от кредиторов

Дарение или фиктивная продажа квартиры родственнику – достаточно распространённая практика. Таким способом заёмщики (предприниматели или обычные граждане) пытаются спрятать имущество от кредиторов. Если жильё переписывается на одного из супругов (за которым не гоняются кредиторы), то, как указано выше, используется брачный контракт или соглашение о разделе имущества.

Для увода жилья от требований кредиторов также используется дарение или продажа. Одаряемым (покупателем) может выступать не только супруг, но и другой родственник.

7. Передать квартиру родственнику, чтобы он мог взять кредит

Если брат/внук/зять намерен взять открыть бизнес, то почему бы не передать ему квартиру, под залог которой он сможет занять денег. Разумеется, родственнику (бывшему владельцу квартиры) надо быть готовым к тому, что если начинающий бизнесмен прогорит, то залоговая квартира уйдёт кредитору.

8. Скрыть тёмное прошлое квартиры

Межродственные сделки нередко проводятся с мошеннической целью. Поэтому эксперты считают, что покупать жильё, которое несколько раз перешло из рук в руки внутри семьи, надо с осторожностью.

Передача жилых объектов от родственника родственнику может происходить множеством способов, через дарение, продажу, ренту, договор мены, соглашение о разделе или о выделении долей. И у каждого типа документа может быть сотня вариантов. Для решения конкретного семейного вопроса главное выбирать подходящий под конкретную ситуацию вид сделки. Разумеется, при этом соблюдая закон и нормы нравственности.

Решение споров по недвижимости

19 сентября 2019

Жилищные споры – это разногласия, появившиеся вследствие нарушения прав на жильё, одной из сторон. Такие споры самые сложные в судебной практике, они касаются жилых помещений и регулируются Гражданским и Жилищным кодексами.

Чаще всего споры возникают во время совершения какой-либо сделки с недвижимостью.
Успешное разрешение споров из-за жилья будет гарантировано, если ими займётся адвокат по жилищным вопросам.

# Классификация проблем, вызванных жилищными спорами

Жилищные споры настолько разнообразны, что имеют свою классификацию, которая группирует их исходя общественно-жилищных отношений. Такие отношения регулируются договорным, гражданско – правовым и административным правом.

Все существующие жилищные проблемы, как и отношения можно разделить на:

• Управленческие. К таким отношениям относятся органы управления, в ведомстве которых находится жилищный фонд и право им распоряжаться (предоставлять жильё по договору социального найма, обеспечивать сохранность и др.);
• Равносторонние отношения. Это граждане, имеющие равные права на жильё в жилищных кооперативах, в товариществах собственников жилья.

Равносторонние отношения в свою очередь делятся на:

• Имущественные, позволяющие пользоваться жильём;
• Неимущественные. К ним относятся отношения, которые не связаны с имуществом, а распространяются на права по отношению к жилью

# Право собственности на жильё

В России существуют такие формы собственности как:

• Частная:
• Федеральная и региональная;
• Муниципальная.

В свою очередь каждая из форм имеет множество видов, это: общая, совместная, долевая, социальная и др.

Каждый гражданин может иметь право на собственное жильё. Такое право определяется Жилищным кодексом РФ и Основным законом РФ. Право собственности на жилище подлежит государственной регистрации и охраняется законом.

# Получить жильё в собственность можно:

• Построив самостоятельно;
• Посредством купли – продажи;
• Получив наследство;
• По договору дарения;
• Приватизировав жильё.

А также это может быть рента или мена.

Собственник жилого помещения вправе распоряжаться им самостоятельно по своему усмотрению, а именно:

• Продавать, дарить, менять, завещать, сдавать в наем, и совершать другие действия, которые не будут нарушать права и интересы граждан.

Жилищный вопрос всегда был и остаётся самым острым в спорах о правах за квадратные метры. Проблемы у собственника жилья, вызывающие споры, могут возникнуть при реализации своих прав. Решение споров по таким делам можно поручить жилищному адвокату.

Совместное проживание с собственником

К гражданам, совместно проживающим с собственником жилья, относятся члены его семьи, а именно: супруг или супруга, дети, родители, иждивенцы и другие родственники.

Все, кто проживает вместе с собственником, имеют право пользоваться помещением на равных правах и с равными обязанностями.

После прекращения родственных связей, право пользоваться жилым помещением собственника прекращается.

Если собственник приватизировал жильё, а родственники на момент приватизации там проживали и имели равные права на приватизацию, но отказались от них в пользу собственника, в этом случае они имеют право пользоваться жильем даже после любой сделки собственника с недвижимостью (продажа, дарение и т.д.).

Совместно нажитое имущество, в том числе и жильё, супругами во время брака считается их общей собственностью.

Основные жилищные споры возникают с прекращением права пользоваться жильем или наоборот возникновением такого права.

Чаще всего они касаются раздела имущества при разводе. Но, законом установлено, что приобретённое право собственности на жильё до брака не является общим имуществом и разделу не подлежит.

В таких спорах помощь окажет жилищный адвокат или консультация юриста по жилищным вопросам.

Когда жильё находится в собственности двух и более человек с правом каждого на свою часть жилья, такая собственность называется общедолевая.

Владеть, проживать, сдавать в наём, распоряжаться по своему усмотрению есть право у каждого жильца, имеющего свою долю. Право распоряжаться своей долей напрямую связано с её размером. Если в документах на право собственности жилья не выделена доля, то у всех собственников равные права.

Жилищный вопрос долевого характера очень часто связан с оспариванием своих прав по определению или увеличению доли, изменение доли и признание не действительной увеличение площади за счёт дополнительных пристроек. Спор может возникнуть по уплате коммунальных расходов, по ремонту и содержанию жилья.

Вопросы с коммунальными службами поможет решить адвокат по ЖКХ.

Права на наследственное или полученное в дар жильё

Проблема жилищного вопроса может быть решена с момента получения наследства или по договору дарения недвижимого имущества.

Существует два варианта получения наследства:

1. По завещанию после смерти владельца жилья;

2. В соответствии с законом, если гражданин является наследником.

Споры, по наследству могут возникнуть как в первом, так и во втором случае. Закон допускает оспорить и завещание и наследство.

Получая в дар жилое помещение, одаряемый станет его собственником только после государственной регистрации прав на жильё.

Но право на владение жилищем может быть оспорено в судебном порядке, если процедура составления дарственной была нарушена.

Для решения проблем, возникших по наследуемому или подаренному жилью, нужно обратиться к адвокату по жилищным вопросам.

Разрешение жилищных споров

К таким спорам относятся разногласия субъектов по вопросам права на жилище и защита их интересов. Они могут быть между родственниками, наследниками, одаряемыми, арендаторами и нанимателями, работниками служб и жильцами и другие. Эти споры судом определяются как «гражданские дела».

Конфликты по жилищным вопросам можно решить в добровольном порядке, при составлении соглашения сторон, в административном (внесудебном) и судебном порядке.

Административное решение вопросов по жилью рассматривает следующие конфликтные ситуации:

• Порча имущества, перепланировка или переоборудование жилья без согласования;
• Использование жилых помещений не по их целевому назначению;
• Изменение использования жилья без разрешения;
• Споры по жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ), здесь желательно подключить юриста ЖКХ, который сможет разобраться во всех тонкостях, относящихся к этой сфере.
• В судебном порядке жилищные вопросы рассматриваются в случаях:
• Незаконное выселение граждан из социального жилья;
• Изменение целевого назначения жилья;
• Незаконная приватизация;
• Раздел имущества при разводе;
• Выделение доли или определение её размеров.

Взаимосвязь жилищного права с другими отраслями права.

Жилищное право очень тесно взаимосвязано с другими областями права, такими как:

• Гражданское право, которое регулирует вопросы, связанные с жилыми помещениями;
• Административное право определяет задачи и права компетентных органов власти в жилищном вопросе ;
• Конституционное право определяет права граждан на жильё.
• При решении жилищных вопросов, могут быть задействованы и другие нормы права, например:
• Земельное право (при строительстве жилья);
• Уголовное право, при грубых нарушениях законодательства в области жилищных отношений;
• Финансовое право относится к финансовой стороне при строительстве и покупке жилья.

Самостоятельно решить возникшие жилищные вопросы, учитывая всю правовую сложность, почти невозможно. Консультацией жилищных вопросов занимаются многие юридические фирмы. Только адвокат в области вопросов и споров по жилью, максимально эффективно решит все возникшие проблемы.

Родственые споры по недвижимости

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

— виды судебных споров

После принятия в 1991 году Закона о приватизации жилищного фонда в РФ подавляющее большинство граждан нашей страны стали участниками долевой собственности на свои квартиры. Однако доля в квартире не всегда оказывается залогом спокойствия и имущественной защищенности своих хозяев. Нередко доля в квартире становиться причиной как мелких бытовых ссор, так и серьёзных конфликтов, решать которые приходится в судебном порядке. О таких судебных спорах мы и постараемся рассказать в настоящей статье.

У Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать? Тогда можете обратиться к нам. Звоните по телефонам: (495) 790-67-86 .

Иски об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении

Представьте себе такую ситуацию: брак между супругами, которые к тому же являются и участниками долевой собственности, распался, кто-то из бывших супругов уходит жить в другую семью, к родителям или снимает жильё. После того, как эмоции проходят, бывший супруг решает вернуться в помещение, где ему принадлежит доля в квартире, но попасть к себе домой он уже не может, так как замки на входной двери заменены, а пускать в квартиру его никто не собирается. Обращения к участковому, уговоры, никаких результатов не приносят. И вот человек идёт в суд с просьбой защитить его права, как собственника доли в квартире. Суд, конечно, удовлетворит его исковые требования, вселит его, обяжет других сособственников не чинить препятствия в пользовании квартирой, выдать ключи от квартиры. Судебный пристав-исполнитель поможет исполнить решение суда, вселит сособственника. Однако ни решение суда, ни вселение в квартиру с помощью пристава не гарантирует собственника доли в квартире, что его проживанию в квартире опять не воспрепятствуют. В этом случае опять придется начинать всё сначала: приставы, суд, приставы…

В других случаях доля в квартире может быть приобретена по сделке (например, в результате наследования, дарения), да к тому же быть незначительной. В этой ситуации решение вопроса о вселении и нечинении препятствий уже не такое однозначное. Вот случай из практики. Человек приобрёл по договору дарения 1/3 доли однокомнатной квартиры общей площадью 28,1 кв.м. Естественно, что жильцы такого малогабаритного жилья не пустили его в квартиру. Тогда он обратился в суд с требованием о вселении, указывая, что ему принадлежит доля в квартире, однако, его права, как сособственника грубо нарушаются. Как Вы думаете, какое решение принял суд? Он стал на сторону «старых» жильцов квартиры, указав, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нём. Суд пришёл к выводу, что отсутствует реальная возможность пользования истцом квартирой из-за её размера и размера доли. Вселением же будут серьёзно нарушены интересы других участников долевой собственности.

Иски о выплате компенсации за незначительную долю, прекращении права собственности на долю

В отдельных случаях доля в квартире может быть настолько мала, что не соответствует по своему размеру ни одному жилому помещению в квартире. Представляете, если такая доля в квартире обретает своего нового собственника по вторичной сделке (в результате наследования, купли-продажи или дарения), да ещё, если таким собственником становится постореннее для остальных жильцов квартиры лицо. Какой климат начинает царить в такой квартире? Естественно, что у жильцов-старожилов появляется желание приобрести право собственности на такую долю, но уже путём её принудительного выкупа через суд.

Сразу заметим, что судебная практика по этой категории дел неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств каждого дела. Однако весьма вероятно, что доля в квартире будет признана незначительной и суд прекратит право собственности на неё путем перечисления за неё денежной компенсации при следующих обстоятельствах: доля в квартире не соответствует по размеру ни одному жилому помещению в квартире (не соответствует ни одной комнате); между сособственниками отсутствуют родственные отношения; собственник доли не имеет существенного интереса в её использовании (не вселяется в квартиру); между сособственниками имеются неприязненные конфликтные отношения и их совместное проживание невозможно.

Иски о выделе доли в натуре, прекращении права долевой собственности

Доля в квартире по своей сути представляет собой идеальную долю в праве собственности на квартиру в целом, а не конкретные квадратные метры, которые как-то можно обозначить в помещении. Это означает, что любые действия по пользованию и распоряжению квартирой сособственники должны совершать по взаимному согласию. Поэтому некоторые собственники мечтают иметь в собственности свой «угол», чтобы никто не мог указывать как им пользоваться. Как они пытаются этого добиться? Для того, чтобы их доля в квартире была преобразована в комнату, они обращаются в суд с иском о выделе доли в натуре и признании права собственности на комнату. Однако, большинство таких истцов ждёт глубокое разочарование. Практически все квартиры в многоквартирных домах, являются неделимыми, так как из одной квартиры зачастую не может получиться две: нет технической возможности сделать отдельный вход, построить отдельные санузлы, кухни, коридоры и др.

Доля в квартире всё-таки может быть преобразована в комнату только в случае подписания между всеми сособственниками соответствующего соглашения и его государственной регистрации, или в случае наличия технической возможности создания отдельной квартиры (например, в малоквартирных домах в сельской местности).

Иски о признании права собственности на долю и признании недействительным договора её отчуждения

Доля в квартире нередко становиться предметом повышенного интереса недобросовестных людей или откровенных жуликов, которые пользуясь тяжёлой жизненной ситуацией собственника доли, его преклонным возрастом, состоянием здоровья, пытаются незаконно завладеть долей. Например, на практике распространены случаи убеждения пенсионеров или инвалидов подписать договоры дарения доли, в обмен на патронаж (помощь и уход), который в действительности не оказывался. Люди, страдающие алкоголизмом или наркоманией, часто становятся жертвами мошенников, когда пытаются одолжить денег у лиц, которые дают деньги в долг, если закладывается доля в квартире. Преступники убеждают подписать договор дарения доли и обещают не регистрировать его, если долг будет вовремя возвращен. Но как Вы сами можете предположить, доля в квартире переходит в собственность злоумышленников, не дожидаясь возврата долга.

Отстоять интересы пострадавшего человека – дело чести любого юриста, поэтому дела о признании недействительными сделок, совершённых под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств, являются очень интересными, но в тоже время сложными в доказывании.

Иски о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли

Доля в квартире может быть продана только при условии соблюдения требования о её преимущественном праве покупки другими сособственниками. Часто сособственники сами не хотят покупать долю и при этом всячески препятствуют её продаже другим лицам. Чтобы выйти из этой ситуации, продавцы пользуются всякими «обходными» схемами, например, заключают договор дарения. И в этом случае доля в квартире может перейти в собственность остальных участников долевой собственности, только если суд признает нарушенным преимущественное право покупки доли и переведет на истца права покупателя доли. Сразу заметим, что нарушение преимущественного права покупки трудно доказуемо, так как для оспаривания договора дарения должны быть весомые доказательства возмездного характера сделки, поэтому в большинстве случаев суды оставляют всё как есть. Чаще всего суд переводит права покупателя на пострадавшего сособственника, если продавцом действительно был заключен договор купли-продажи доли в квартире с посторонним человеком, но были допущены грубые нарушения процедуры преимущественного права покупки доли.

Иски об определении порядка пользования квартирой

В тех случаях, когда доля в квартире не может быть выделена, закрепить за собой комнату можно путём определения порядка пользования квартирой, когда в пользование участника долевой собственности передается жилая комната, а места общего пользования остаются в общем пользовании. Здесь важно отметить, что судебная практика по таким спорам достаточно противоречивая. На возможность передачи в пользование комнаты влияют многие факторы: соответствует ли доля в квартире какой-либо комнате, является ли комната изолированной, возможно ли одновременное совместное проживание в квартире нескольких сособственников.

Иски о разделе финансово-лицевого счёта

Имея в собственности долю в квартире, собственник должен принимать участие в оплате коммунальных услуг и услуг за содержание и ремонт жилья в размере, пропорциональном доле. Но не всегда сособственникам удаётся договориться о порядке оплаты коммунальных услуг. Нередко сособственники, не пользующиеся квартирой, не участвуют в оплате коммунальных услуг. В таких случаях спор может решить суд, установив раздельный порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, открыв отдельные лицевые счета исходя из размера долей в праве общей собственности.

Как Вы видите, доля в квартире, является предметом самых разных судебных споров, некоторые из которых удаётся успешно решать только опытным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

Адвокат Оксана Вашанова, кандидат юридических наук @ МОКА «Правовая защита»

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую Вы решили продать, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86 .

Оспаривание в судебном порядке прав на недвижимое имущество и обременений недвижимого имущества

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Право на судебную защиту является важнейшей конституционной гарантией всех других прав и свобод человека и гражданина.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Вступивший в силу с 01.01.2017 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (так же, как и Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») устанавливает, что государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Иски об оспаривании зарегистрированного права в Едином государственном реестре недвижимости достаточно распространены.

Судами неоднократно отмечалось, что иски о признании недействительным права собственности, о признании недействительным зарегистрированного права не являются надлежащими способами защиты гражданских прав в спорах о правах на недвижимое имущество.

Основанием оспаривания зарегистрированного права является оспаривание правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. К правоустанавливающим документам относятся договор и иные виды сделок, акт органа государственной власти или органа местного самоуправления, план приватизации, свидетельство о праве на наследство и другие документы. Оспаривание правоустанавливающих документов заключается в признании сделки, на основании которой зарегистрировано право собственности, недействительной. Оспаривание государственной регистрации, проведенной на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, заключается в признании недействительными указанных актов.

Статья 12 ГК РФ определяет перечень способов защиты гражданских прав, защита которых осуществляется как способами, указанными в данной статье, так и иными способами, предусмотренными в законе.

Иск о признании права, относящийся к общим способам защиты, предъявляется в качестве защиты вещного права.

Глава 20 ГК РФ определяет два вещных иска, направленных на защиту права собственности и других вещных прав: об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст.301 ГК РФ) и об устранении нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения (ст.304 ГК РФ).

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) обобщает большой материал, накопленный судебной практикой при рассмотрении споров о праве на недвижимое имущество, и дает разъяснения на многие актуальные вопросы, касающиеся защиты вещных прав.

Разъяснения о спорах о правах на недвижимое имущество даны в пунктах 52-61 Постановления №10/22.

В пункте 52 Постановления 10/22 предлагаются меры по упорядочению защиты прав, регистрируемых в Едином государственном реестре недвижимости.

Зарегистрированное право может быть оспорено только через суд и только в порядке искового производства. Соответственно, любой спор по оспариванию права на недвижимое имущество должен иметь форму иска.

Как указывается в пункте 52 Постановления №10/22, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП, с 01.01.2017 – Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В пункте 52 Постановления 10/22 отмечается, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

С принятием Постановления №10/22 в результате расширительного толкования судами такого закрепленного способа защиты гражданских прав как признание права, введен в практику способ защиты как признание права отсутствующим. Лицо, чье право собственности или иное вещное право нарушено записью в ЕГРП, может обратиться в суд с иском о признании права или обременения отсутствующими, но только в исключительных случаях, когда защита нарушенных прав не представляется возможной ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

При возникновении спора о праве целесообразно предъявление, наряду с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения либо о применении последствий недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости, также иска о признании права собственности (иного права, подлежащего регистрации в ЕГРН).

В пункте 53 Постановления №10/22 обобщена практика, затрагивающая участие государственного регистратора в спорах о зарегистрированных правах на недвижимое имущество.

Указывается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В пункте 58 Постановления №10/22 говорится об исках о признании права собственности.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, выбор надлежащего способа оспаривания зарегистрированного права зависит от фактических обстоятельств конкретного дела.

На основании анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется:

— путем предъявления исков об оспаривании правоустанавливающих документов, на основании которых проведена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Основания возникновения права оспариваются посредством требования о признании сделки недействительной или требования о признании недействительным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применить последствия недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимости:

— путем предъявления исков об истребовании имущества из чужого незаконного владения, если не возможен возврат недвижимого имущества по сделке;

— путем предъявления исков о признании права собственности;

— путем предъявления исков о признании права отсутствующим.

В случае оспаривания зарегистрированного права заинтересованное лицо также вправе применять способы защиты гражданских прав, которые предусмотрены статьей 12 ГК РФ.

Отдел правового обеспечения

Управления Росреестра по Владимирской области