Расторжении ДДУ по инициативе дольщика
Garant-agency.ru

Юридический портал

Расторжении ДДУ по инициативе дольщика

Бесплатная Горячая Линия

+7 (499) 229-85-78

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 22:00

Жалобы с сайта принимаются круглосуточно

    Как вернуть деньги без обращения в суд Как получить компенсацию морального вреда Как вернуть вынужденные расходы Как наказать недобросовестного продавца

* Проект реализован в рамках ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА № 324-ФЗ “О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации” от 21 ноября 2011 г.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика

Наша команда

Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.

Основания для расторжения ДДУ

Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.

Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.

Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.

  • в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
  • строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
  • нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
  • поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
  • приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
  • существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
  • у общего имущества в доме поменялось назначение.

Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.

Прекращение ДДУ дольщиком

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

Помните! Разорвать договор в одностороннем порядке дольщик не вправе, если застройщик исполняет все свои договорные обязательства, определенные Законом № 214-ФЗ.

Для расторжения ДДУ в одностороннем порядкедольщикомдругой стороне отправляется уведомление об отказе от своих обязательств.

В случае, если дольщик потерял интерес к долевому участию, у него есть возможность переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

Расторжение по обоюдному согласию

Самый простой способ прекращения договорных отношений – по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Обратите внимание! Подписывая соглашение о расторжении ДДУ, в обязательном порядке оговорите с застройщиком условия возврата денег, прописав в соглашении обязательства в соглашении обязательства застройщика вернуть внесенные дольщиком финансовые вложения и период их возврата.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения – гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Недобросовестное отношение застройщика

Дольщик вправе инициировать расторжение договора, если недобросовестный застройщик отказывается:

  • безвозмездно и в разумные сроки устранить обнаруженные недоработки;
  • уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным дефектам;
  • возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Важно! Положения закона не предполагают штрафных санкций по отношению к дольщику за расторжение договора.

Если застройщик все же угрожает удержанием какой-то части денег, указывайте на защищающий права потребителей закон, положения которого определяют, что потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с и сполнением обязательств по данному договору.

Исходя из этого, строитель должен доказать, что удержанная сумма – плата за понесенные расходы. В противном случае, штраф оплачивает компания. Из возврата денег, внесенных дольщиком, процентов за их пользование и компенсации морального вреда образовывается внушительная сумма. Вследствие чего, застройщик не будет связываться с этим, особенно если дольщик продемонстрирует при этом хотя бы минимальное знание собственных прав.

Учтите!Расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке и в суде разнятся по основаниям и срокам аннулирования.

В четко оговоренных законом, бесспорных ситуациях дольщик вправе направить застройщику соответствующее уведомление и договор будет считаться прекратившим свое действие с даты отправки.

В судебном же порядке необходимо доказывание существенности нарушения застройщиком своих обязательств и до вынесения судом решения договор будет действовать.

Риски расторжения

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Внимание! Все сделки, касающиеся долевого строительства, проходят через единый реестр. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации. Такая неосмотрительность приведет к тому, что участник потеряет деньги при расторжении ДДУ.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

  • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
  • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
  • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ)

В сложившейся практике выделяются 4 варианта прекращения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве:

При расторжении ДДУ необходимо направить уведомление об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

Во избежание двойной продажи одного и того же объекта долевого строительства расторжение ДДУ регистрируется в Росреестре и данные сведения вносятся в ЕГРП.

Можно ли расторгнуть договор долевого строительства?

Договор долевого участия в строительстве, в силу своей специфичности, подлежит расторжению только по основаниям, предусмотренным ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

В случае, если участник долевого строительства передумал приобретать жилье у застройщика, с которым у него уже оформлен договор долевого участия, он вправе расторгнуть его на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег застройщиком, что может привести к судебному разбирательству.

Существует такой нюанс: расторгнуть договор долевого участия можно только до подписания передаточного акта на квартиру, иначе обязательства сторон считаются исполненными, и квартира переходит к участнику долевого строительства, за чем следует оформление его права собственности на переданное жилое помещение.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

В отличие от множества оснований расторжения договора дольщиком, для застройщика законодательством предусмотрено лишь одно основание — нарушение внесения платежей участником долевого строительства.

Так, застройщик вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по договору в случае:

  • дольщиком просрочено внесение платежа в течение более чем 2 месяца, если по условиям заключенного договора его цена уплачивается путем единовременного внесения платежа (п. 4 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ);
  • участник долевого строительства систематически нарушает установленный договором срок внесения платежей, если уплата цены должна производиться в рассрочку (п. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Систематическое нарушение заключается в следующем:
    • в течение 12 месяцев срок внесения платежей пропущен более чем 3 раза;
    • внесение платежа просрочено в течение более чем 2 месяца.

П. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок расторжения договора застройщиком:

  1. При наличии вышеназванных оснований застройщик направляет дольщику письменное уведомление (предупреждение) о необходимости погасить задолженность, а также указывает в нем последствия в случае неисполнения требования.
  2. По истечении 30 дней после отправки уведомления застройщик вправе расторгнуть ДДУ в строительстве.

Договор считается расторгнутым со стороны застройщика со дня направления уведомления в случаях:

  • дольщиком не исполнено направленное ему требование;
  • у застройщика имеются сведения о получении дольщиком предупреждения;
  • заказное письмо возвращено почтовой службой с отказом дольщика его получать, или если дольщик отсутствует по указанному почтовому адресу (п. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

Можно ли расторгнуть ДДУ по соглашению сторон

Расторжение договора долевого участия в строительстве может быть произведено по соглашению сторон, что обычно не вызывает затруднений.

Так, при данных обстоятельствах можно составить следующий алгоритм действий:

  1. Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет другую сторону о причине расторжения.
  2. При удовлетворительном ответе сторонами определяется место и время составления соглашения.
  3. Составление соглашения сторон о расторжении ДДУ.
  4. Стороны определяют порядок и сроки возврата денежных средств.
  5. Регистрация соглашения в Росреестре (в противном случае оно не будет иметь юридической силы).

Чаще всего документы на государственную регистрацию расторжения ДДУ подает дольщик. В их число входит:

  • соглашение сторон;
  • паспорт участника долевого строительства;
  • документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
  • другие необходимые документы (предусмотренные в частных ситуациях).
Читать еще:  Льготы детям реабилитированных родителей

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Договор долевого участия в строительстве может быть расторгнут во внесудебном порядке при направлении застройщику соответствующего уведомления.

П. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрены следующие основания, согласно которым застройщик:

  • не передал объект долевого строительства в течение 2 месяцев после того, как истек срок передачи, установленный договором;
  • не выполнил одно из следующих требований:
    • безвозмездное устранение выявленных при осмотре квартиры недостатков в разумный срок;
    • соразмерное уменьшение цены договора;
    • возмещение затрат дольщика на устранение недостатков.
  • существенно нарушил требования к качеству объекта долевого строительства (п. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ);
  • заблаговременно не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и заключении нового (п. 3 ст. 15.1 ФЗ № 214-ФЗ)
  • иные предусмотренные законодательством или договором случаи.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект долевого строительства должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

Исковое заявление в суд

Поданное в суд исковое заявление должно содержать следующие требования:

  • о возврате уплаченных в счет цены договора денежных средств;
  • о взыскании процентов за пользование денежными средствами;
  • о компенсации понесенных убытков участником ДДУ.

Помимо иска в суд предоставляются следующие документы:

  • копия ДДУ;
  • доказательства выдвигаемых требований (документы, подтверждающие нарушение обязательств или неисполнение требований);
  • при наличии — копия уведомления об отказе исполнения договора в одностороннем порядке;
  • расчет неустойки, понесенных убытков, размер морального вреда;
  • квитанция уплаченной госпошлины, размер которой устанавливается п. 1 ч.1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ и п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

Судебная практика расторжения ДДУ по инициативе дольщика

До предъявления иска участнику долевого строительства необходимо детально проанализировать условия договора для того, чтобы удостовериться в собственной правоте и полноте доказательств.

Застройщики, в большинстве случаев, не настроены на возврат уплаченных денежных средств, так как это может повлечь для него неблагоприятные последствия, например:

  • остановку строительства, что может вызвать «волну» отказов участников от договора;
  • банкротство (при множестве исков).

Для определения существенности нарушений по качеству построенного объекта судом может быть назначена экспертиза.

Обнаружив недостатки объекта в течение гарантийного срока, застройщику могут быть предъявлены требования по ненадлежащему качеству, исковая давность которых начинается со дня заявления о недостатках.

Застройщик не может отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае, когда дольщиком нарушен срок внесения доплаты при увеличении площади объекта.

Неустойка, предусмотренная за просрочку передачи объекта строительства (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ), при расторжении договора долевого участия не взыскивается.

Судом может быть уменьшен размер процентов за пользование денежными средствами дольщика в силу ст. 333 ГК РФ.

Возврат денег при расторжении договора долевого участия

П. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ предусмотрен порядок и сроки возврата уплаченных денежных средств:

  • при одностороннем порядке — в течение 20 рабочих дней со дня расторжения ДДУ;
  • в случае судебного порядка — в течение 10 рабочих дней со дня вступления судебного решения в законную силу.

Помимо этого, застройщиком выплачиваются проценты за пользованием денежными средствами, равные 1/300 ставке рефинансирования Центрального Банка РФ, если другой стороной ДДУ является гражданин — в размере 1/150 ставки.

Если участник долевого строительства не обратился за получением своих средств и процентов в течение 20 рабочих дней, они зачисляются застройщиком в депозит нотариуса по месту его нахождения не позднее дня, следующего за рабочим днем по истечении указанного срока, о чем сообщается дольщику.

Согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ сторона, отказавшаяся от исполнения обязательств, помимо неустойки возмещает убытки, причиненные другой стороне.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Если вы являетесь участником долевого строительства и решили вернуть деньги за купленную квартиру – то на юридическом языке этот процесс будет называться расторжение ДДУ по инициативе дольщика. Стоит отличать это от ситуации, когда застройщик просрочил срок сдачи, построил дом с нарушением технологии или совершил иные нарушения пунктов ваших договоренностей от простого желания отказаться от этой квартиры – это разные действия.

Варианты расторжения ДДУ дольщиком

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Московская область: +7 (499) 938-42-57
    • Ленинградская область: +7 (812) 467-32-98
    • Федеральный номер: +7 (800) 350-83-26

Существует несколько вариантов расторжения договора долевого участия:

  • когда договор расторгается односторонним желанием дольщика в досудебном порядке;
  • по соглашению сторон;
  • расторжение ДДУ по инициативе дольщика в судебном порядке;
  • по инициативе застройщика.

Ключевое, что нужно понимать в этих трех процессах – денежные средства за расторжение договора участия в долевом строительстве в любом случае должны быть возвращены дольщику. Это происходит и в случае одностороннего расторжения по инициативе застройщика.

На всякий случай напомним, что никаких штрафов или штрафных санкций к дольщику, который хочет расторгнуть договор, применяться не может. Эта ситуация полностью регулируется законом о защите прав потребителей, а точнее – статьей тридцать второй.

Основания для расторжения ДДУ

Вы можете в одностороннем порядке расторгать договор участия в долевом строительстве и пытаться вернуть свои деньги законным путем в нескольких случаях. Этот процесс регулируется девятой статьей ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

  • Застройщик не смог выполнить предусмотренные договором обязательства передать вашу квартиру в указанные в ДДУ срок. А точнее – просрочил этот срок на 2 месяца.
  • Девелопер создал объект строительства, но не выполнил все условия договора. В результате этого новостройка стала непригодной для проживания. В этой ситуации придется дополнительно доказывать эту непригодность, а также необходимость именно вернуть деньги, а не просто обязать застройщика выполнить гарантийные обязательства (ч.2 ст.7 ФЗ-214).
  • Застройщик нарушил требования части третьей статьи 15.1 ФЗ-214. Здесь речь идет о том, что застройщик не продлил и не заключил новые взаимоотношения с поручителем строительства (банком) и не предупредил об этом дольщика не меньше чем за 30 дней. Новый договор застройщик должен заключить не позднее, чем через 15 рабочих дней с момента окончания поручительства.
  • Застройщик прекратил возведение новостройки и очевидно, что в установленный договором срок здание не будет построено. Эту очевидность, если дело дойдет до суда, придется доказывать – экспертизой или иным образом.
  • Застройщик проводит существенные изменения проекта новостройки. Сюда входит повышение площадей квартир, из-за чего дольщику в дальнейшем пришлось бы платить разницу, увеличение этажности и прочие изменения, в том числе как самого объекта недвижимости, так и прилегающий территории.

К сожалению для дольщика, желающего просто так вернуть деньги за квартиру, п.1.2 ст.9 ФЗ-214 четко объясняет эту ситуацию – если девелопер исполняет обязательства по договору без нарушений федерального или иных законов, не нарушает иные требования федерального закона, то в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, или, иначе говоря, вернуть деньги, нельзя никак, кроме как в судебном порядке.

Порядок расторжения ДДУ

Процесс расторжения договора долевого участия не быстр. В первую очередь, законодательство требует попробовать расторгнуть договор в досудебном порядке и потребовать все убытки и неустойки у застройщика мирным путем. К сожалению, порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика ясно показывает, что застройщик не готов идти на это.

Дольщику необходимо выслать девелоперу уведомление ценным письмом с описью. Что должно быть включено в уведомление?

  • Указываем правовые основания для отказа от исполнения договора долевого участия. Здесь изучаем конкретный случай и руководствуемся п.1 ч.1 ст.9 ФЗ-214.
  • Пишем требование вернуть дольщику полную сумму, зачисленную по статье такой-то договора долевого участия (изучите ваш договор и найдите нужную статью в параграфе обязанностей дольщика).
  • Добавляем требование выплатить неустойку или проценты за использование ваших финансовых средств, указываем способ их исчисления.
  • Требуем вернуть другие убытки, если таковые имеются.
  • Указываем срок выполнения – здесь руководствуемся ч.2 ст.9 ФЗ-214 – не более 20-ти дней с момента отправки уведомления.

Застройщик после этого может предложить дольщику заключить так называемое соглашение сторон. Важно понимать, что дольщик после этого не сможет получить средства от неустойки и прочее.

Договор долевого участия будет считаться расторгнутым сразу после направления письма девелоперу. Это регулируется ч.4 ст.9 ФЗ-214. Стоит учитывать это при расчете неустойки и прочих денежных требований. Хотя застройщик может выдвинуть такие требования, знайте, что никаких заверений у юридической службы девелопера или у стороннего нотариуса не нужно. Кстати, если застройщик откажется получать это письмо, то на факт расторжения договора это не повлияет. Это регулируется п. 67 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.

Расторжение ДДУ через суд

Если застройщик добровольно требования не выполнил, прошло 20 дней с момента подачи уведомления, то обращаемся в суд.

Исковое заявление в суд должно содержать определенные данные, предусмотренные законом и судебной практикой – тогда защита прав дольщика будет проходить эффективнее и быстрее.

  • Нам нужно добавить в иск требование с возвратом цены договора – т.е. финансовые средства, которые передал дольщик застройщику.
  • Требования выплатить проценты за пользование деньгами.
  • Требования погасить убытки участника ДДУ.
Читать еще:  Какова максимальная продолжительность рабочего времени врача?

Убытки в случае расторжения ДДУ

Какие могут быть убытки в случае расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке?

  • Проценты, которые дольщик заплатил банку за пользование ипотечным займом.
  • Разницу между ценой, которую заплатил дольщик, и рыночной стоимостью объекта. Здесь потребуется заключение эксперта – не рекомендуем использовать эту возможность, так как суды неохотно идут на выполнение этих требований, а деньги на эксперта придется тратить дольщику.
  • Расходы по оплате услуг риэлтора, если таковые были. Придется доказать, что возможности приобрести квартиру у застройщика напрямую не было – это также достаточно сложно, а порой и невозможно.

Необходимые документы

В суд придется предоставить следующие документы:

  • Копия договора долевого участия, заверение у нотариуса не требуется.
  • Доказательства требований взыскать убытки – каждое из требований придется доказывать отдельно.
  • Если таковое имеется – то добавить отказ застройщика добровольно выполнить требования расторжения договора.
  • Сумма неустойки со способом ее расчета. Неустойка при расторжении ДДУ рассчитывается аналогичным образом, как и требование выплатить неустойку при выполнении самого договора – 1/150 умножаем на количество дней просрочки, ключевую ставку ЦБ РФ и стоимость квартиры.
  • Квитанции об оплате ГОСпошлины. Сумма может варьироваться — п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

В ситуации с подачей иска за девелопера, придется руководствоваться статьей 28 ГПК РФ – иск к организации подается по месту регистрации и нахождения самой организации или ее филиалов, имеющих непосредственное отношение к предмету иска.

Расторжение ДДУ с ипотекой

Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ.

В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку. Банк по понятным причинам не хочет соглашаться на расторжение договора – ведь это прямая потеря денег. Конечно, есть и вопрос – а что делать с уже выплаченными деньгами, если договор расторгается. Потери денег могут быть очень существенными.

В законе нет прямых указаний на процессы при расторжении ДДУ с ипотекой, но есть указание, что убытки, понесенные при расторжении договора, выплачиваются виновной стороной. В этой ситуации дольщику стоить включать их в исковые требования.

Пошаговый алгоритм

Итак, каким образом мы расторгаем договор участия в долевом строительстве с ипотечным кредитом?

  • Лучше всего в письменном виде заказной почтой извещаем отделение банка, в котором оформляли ипотеку, о своих намерениях расторгнуть договор.
  • Туда же прикладываем заявление, где просим пересчитать проценты из-за желания погасить кредит досрочно.
  • Пишем уведомление или готовим заявление в суд на адрес девелопера, где указываем два счета – тот, на который нужно вернуть деньги дольщика (первоначальный взнос) и тот, на который должны быть возвращены деньги, полученные застройщиком от банка.

Нужно внимательно проанализировать кредитный договор. В нем может быть прописана обязанность погасить кредит полностью, если решено расторгнуть договор долевого участия. Кстати, если такого пункта нет, то можно потом приобрести другое жилье, а возвращенные от девелопера деньги направить на его покупку – экономия времени и средств.

Обязательно регистрируем все договора в Росреестре – как договор ипотечного займа, так и договор долевого участия. Факт расторжения договора нужно фиксировать с помощью обращения в палату или с помощью сотрудников многофункциональных центров. Аналогично нужно поступать с записью об взятии и последующем расторжении договора ипотечного займа.

Документы

Понадобятся следующие документы:

В случае с прекращением действия ДДУ нужно предоставить в Регпалату: Чтобы избавиться от записи об ипотеке:
  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
  • При наличии – соглашение о заключении сторон (застройщик, банк, дольщик).
  • Копия уведомления о расторжении ДДУ.
  • Судебное решение.
  • Письмо из банковской организации, где обязательно должна быть прописана строка о том, что дольщик погасил долг.
  • Заявление и дольщика, и представителя банка на одном листе.
  • Сам ипотечный договор или его копия.
  • Оригинальная закладная и ее копия – с обязательной отметкой банка о погашении ипотеки.
  • Судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.

Погашение сделки в Росреестре

Если застройщик самостоятельно не выполнил погашение сделки в Росреестре, то дольщик может сделать это самостоятельно.

Подаем нужные документы:

  • Пишем заявление о прекращении договора долевого участия в строительстве вашего объекта на основании уведомления такому-то застройщику от такого-то числа (скачать образец).
  • Прикладываем копию этого уведомления.
  • Добавляем документы с подтверждением отправки этого уведомления.
  • Оплачивает пошлину – 350 рублей, добавляем в заявление ее копию.

Расторжение ДДУ судебная практика

Нужно учитывать, что в процессе расторжения ДДУ судебная практика явно демонстрирует, что исковые требования дольщика будут снижены за счет сокращения неустойки. Конечно, основную сумму вы скорее всего получите, но придется потрудиться.

Здесь следует знать, что застройщик будет пытаться доказать, что неустойка несоразмерна его действиям. Нужно учитывать ст. 333 ГК РФ, согласно которой суд должен уточнить все обстоятельства возникшей суммы – цена, другие работы и прочее. Смело доказывайте, что рыночная стоимость таких квартир изменилась не в вашу сторону, и вы проигрываете довольно много денег. Тогда суд пойдет вам навстречу.

В общем же, изучение судебной практики в случае одностороннего расторжения ДДУ дольщиком показывает, что даже если суд первой инстанции не соглашается с требованиями пострадавшего участника строительства, то апелляция удовлетворяет требования дольщика.

Расторжение без причин и оснований

Если вы планируете расторгнуть договор без веских оснований – то лучше несколько раз все взвесить и проанализировать всю судебную практику. Закон четко говорит о том, что дольщик не может без оснований отказаться от исполнения договора и просто так вернуть деньги. Поэтому лучше рассмотреть возможность по соглашению с застройщиком и передать свою квартиру другому дольщику – за ту же сумму, за какую купили ее и вы.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Как происходит расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика по ФЗ №214

Законом предусмотрена возможность расторжения договора долевого участия по инициативе дольщика. При этом все уплаченные участником долевого строительства средства подлежат возврату. Для осуществления этой процедуры необходимо иметь веские основания. Расскажем в статье, как происходит прекращение правоотношений дольщика и застройщика.

Когда дольщику можно расторгнуть ДДУ?

Основания для расторжения договора долевого участия изложены в ст.9 ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. В общем случае предусмотрено два порядка расторжения – внесудебный и судебный. Рассмотрим, какие основания есть для каждого варианта.

Внесудебный порядок может быть реализован, если:

  • застройщик задерживает срок передачи квартиры дольщику более чем на два месяца;
  • застройщик не исправляет дефекты или не возмещает дольщику убытки, когда он устраняет дефекты собственными силами;
  • застройщик существенно нарушил требования к качеству дома или квартиры;
  • договором предусмотрены иные основания для расторжения дольщиком в одностороннем порядке.

В каждом из этих случаев дольщик вправе принять решение о расторжении и направить об этом застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения ДДУ. Уведомление может быть отправлено посредством заказного письма с описью вложений и извещением о доставке адресату.

Для возможности расторжения в судебном порядке предусмотрены следующие основания:

  1. Строительство приостановлено, но при этом очевидно, что сдать дом в установленный срок застройщик не сможет.
  2. Проектная документация потерпела значительные изменения уже в процессе строительства. К примеру, застройщик изменил площадь квартиры на 5 % и более.
  3. Застройщик скорректировал назначение общедомового имущество или нежилых помещений.

ДДУ может включать в себя также иные основания для возможности подачи иска в суд.

В том случае, когда застройщик выполняет свои обязательства, расторгнуть ДДУ во внесудебном порядке не удастся. Однако ст. 32 Закона о защите прав потребителей допускает расторжение договора дольщиком, даже если он просто передумал покупать жилье. При этом застройщик не вправе применять штрафные санкции. Расторжение по этой причине возможно только через суд.

Когда оснований для расторжения нет и не хочется тратить время на суд, участник долевого строительства может воспользоваться вариантом переуступки права требования на квартиру третьему лицу. Такой вид сделки называется в юриспруденции цессией.

Каким бы способом не прекращались отношения дольщика и застройщика, расторжение возможно только до момента подписания акта приема-передачи. Если это уже произошло, обязательства будут считаться исполненными, а значит расторгать по факту нечего.

Так как ДДУ подлежит государственной регистрации, о его расторжении также следует уведомить Росреестр. Если расторжение происходит по соглашению сторон, потребуется уплатить госпошлину в размере 350 рублей. В иных случаях пошлина не взимается.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика

Существует три варианта расторжения ДДУ по инициативе участника долевого строительства:

  1. По обоюдному согласию с застройщиком.
  2. В одностороннем порядке при наличии на то оснований с обязательным уведомлением застройщика.
  3. По решению суда.

Рассмотрим каждый вариант подробнее.

Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Алгоритм действий этой процедуры следующий:

  1. Направление письменного уведомления с указанием причин от инициатора расторжения второй стороне.
  2. При согласии второй стороны определение места и времени составления дополнительного соглашения.
  3. Оформление соглашения о расторжении.
  4. Определение порядка и сроков возврата денег дольщику.
  5. Регистрация оформленного соглашения в Росреестре. До прохождения регистрации соглашение не имеет законной силы.
Читать еще:  Имею ли я право вернуть монитор в магазин?

Как правило, регистрацией дополнительного соглашения о расторжении занимается дольщик. Для этого ему потребуется обратиться в Росреестр или МФЦ.

При мирном решении вопроса основание для прекращения правоотношений не имеет значения. Стороны приходят к согласию, а застройщик, в свою очередь, обязуется вернуть деньги дольщику.

Расторжение дольщиком в одностороннем порядке

При наличии вышеперечисленных оснований для расторжения во внесудебном порядке дольщику нужно действовать следующим образом:

  1. Предложить застройщику расторжение по обоюдному согласию. При этом он будет должен вернуть выплаченную дольщиком сумму, а также дополнительно 1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования деньгами.
  2. Когда застройщик соглашается на условия дольщика, дальнейшие действия происходят по алгоритму, указанному выше.
  3. Если застройщик отказывается, дольщик направляет ему официальное уведомление о расторжении ДДУ. К уведомительному письму прикладывается расчет суммы, которую должен вернуть застройщик и реквизиты для перечисления.
  4. Средства должны быть уплачены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Если этого не произошло, дольщик может обращаться в суд.

Если застройщик вернет указанную сумму, ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления ему уведомления. Несмотря на это, процедуру государственной регистрации в Росреестре все равно придется пройти.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Пошаговое руководство: расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика, возврат средств за квартиру.

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее – инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами. Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector