Продажа имущества предприятия

Подготовка и организация продажи предприятия

Купля-продажа предприятия является одним из способов покупки действующего бизнеса.

Если вы решили приобрести действующий бизнес, в первую очередь следует обратить внимание на его деловую репутацию.

Деловая репутация занимает особое место среди объектов нематериальных активов, для обозначения которой часто используют без перевода английский термин «good will» — «гудвилл». Деловая репутация отличается от других нематериальных активов методом оценки, способом приобретения, методом амортизации, способом выбытия. Стоимость деловой репутации зачастую оказывается условной, в то время, как другие нематериальные активы имеют стоимостную оценку, которая определяется в сумме фактических затрат на их приобретении или создание. От других видов нематериальных активов деловая репутация отличается тем, что она не принадлежит предприятию на праве собственности, не может существовать отдельно от него, не может быть продана, подарена или передана. Поскольку деловую репутацию организации невозможно корректно и надежно оценить, предприятие не имеет права отражать в балансе свою деловую репутацию.

В большинстве случаев продажа предприятия является крупной сделкой, совершение этой сделки не влечет прекращение его предпринимательской деятельности и даже больше, оно должно быть действующим.

Согласно статье 78 Федерального закона от 26 декабря 1995 года №208-ФЗ «Об акционерных обществах»:

«Крупной сделкой считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, за исключением сделок, совершаемых в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, сделок, связанных с размещением посредством подписки (реализацией) обыкновенных акций общества, и сделок, связанных с размещением эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в обыкновенные акции общества. Уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок, предусмотренный настоящим Федеральным законом».

Крупная сделка должна быть одобрена советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров.

Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается всеми членами совета директоров (наблюдательного совета) общества единогласно, при этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Решение об одобрении крупной сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого составляет более 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, принимающих участие в общем собрании акционеров.

Нормы о крупных сделках содержит также статья 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 года №14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Принятие решения о таких сделках оформляется протоколом.

После того как было принято решение о продаже предприятия, подготавливается пакет документов, необходимых для проведения сделки.

Согласно статье пункту 2 статьи 561 ГК РФ к договору купли-продажи предприятия в обязательном порядке должны быть приложены:

— заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

— перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Отсутствие указанных документов влечет недействительность договора купли-продажи предприятия. Давайте подробней рассмотрим каждый из этих документов.

Инвентаризация имущества

Оценка имущества продаваемого предприятия проводится на основании акта инвентаризации.

Чтобы реально представлять финансовое положение дел организации, независимо от формы собственности, необходимо иметь достоверные данные обо всем имуществе, находящемся в распоряжении данной организации: сколько его, в каком оно находится состоянии, правильно ли было оценено.

Затем фактические остатки имущества сверяются с данными бухгалтерского учета. Такой процесс проверки имущества и обязательств называется инвентаризацией.

То есть инвентаризация — это определенная последовательность практических действий по документальному подтверждению наличия, состояния и оценки имущества и обязательств организации с целью обеспечения достоверности данных учета и отчетности.

Полная инвентаризация имущества осуществляется в соответствии с методическими указаниями, утвержденными Приказом Минфина Российской Федерации от 13 июня 1995 года №49 «Об утверждении методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств» (далее – Методические указания).

Методические указания устанавливают порядок проведения инвентаризации имущества и финансовых обязательств организации и оформления ее результатов.

Под имуществом организации понимаются:

— товары, прочие запасы;

— денежные средства и прочие финансовые активы.

Под финансовыми обязательствами понимается: кредиторская задолженность, кредиты банков, займы и резервы.

Согласно пункту 2.2 Методических указаний для проведения инвентаризации в организации создается постоянно действующая инвентаризационная комиссия. Отсутствие хотя бы одного члена комиссии служит основанием для признания результатов инвентаризации недействительными.

Комиссия проводит подготовительную работу, предшествующую подсчету остатков материальных ценностей:

— пломбирует помещения, в которых находятся материальные ценности;

— проверяет весы, мерную тару;

— получает от материально-ответственных лиц отчеты со всеми документами, подтверждающими движение товарно-материальных ценностей и денежных средств, а также расписку следующего содержания:

К началу проведения инвентаризации все расходные и приходные документы на товарно-материальные ценности сданы в бухгалтерию и все товарно-материальные ценности, поступившие на мою (нашу), ответственность, оприходованы, а выбывшие списаны в расход.

Материально ответственное (ые) лицо (а):

Аналогичные расписки дают и лица, имеющие подотчетные суммы на приобретение (или доверенности на получение) имущества.

Таким образом, полнота передачи первичных документов подтверждается расписками материально-ответственных лиц, а также расписками держателей подотчетных сумм или доверенностей на получение материальных ценностей.

Грубейшей ошибкой является заполнение инвентаризационных описей со слов материально-ответственных лиц.

Если материальные ценности хранятся на нескольких складах, то необходимо, чтобы инвентаризация всех ценностей проводилась одновременно. Кроме того, должен быть обеспечен контроль поступления и выбытия материальных ценностей во время проведения инвентаризации. Если можно остановить приемку (выдачу) товарно-материальных ценностей на складах во время инвентаризации, это должно быть сделано.

Товарно-материальные ценности, поступающие во время инвентаризации, принимаются материально-ответственными лицами в присутствии членов инвентаризационной комиссии, приходуются по реестру или товарному отчету после инвентаризации и заносятся в отдельную опись под наименованием «Товарно-материальные ценности, поступившие во время инвентаризации». В описи указываются:

— дата поступления товаров;

— дата и номер приходного документа;

Одновременно на приходном документе за подписью председателя инвентаризационной комиссии (или по его поручению, члена комиссии) делается отметка «После инвентаризации» со ссылкой на дату описи, на которую записаны эти ценности.

Если инвентаризация длится долго, то в исключительных случаях и только с письменного разрешения руководителя и главного бухгалтера организации в период инвентаризации товарно-материальные ценности могут отпускаться материально-ответственными лицами в присутствии членов инвентаризационной комиссии.

Эти ценности заносятся в отдельную опись под наименованием «Товарно-материальные ценности, отпущенные во время инвентаризации».

Оформляется опись по аналогии с документами на товарно-материальные ценности, поступившие во время инвентаризации. В расходных документах делается отметка за подписью председателя инвентаризационной комиссии или, по его поручению, члена комиссии.

Если инвентаризация имущества проводится в течение нескольких дней, то помещения, где хранятся материальные ценности, по окончании работы инвентаризационной комиссии должны опечатываться.

Во время перерывов в работе инвентаризационной комиссии (в обеденный перерыв, в ночное время, по другим причинам) описи должны храниться в ящике (шкафу, сейфе) в закрытом помещении, где проводится инвентаризация.

В любом случае на дату проведения инвентаризации должно быть известно учетное количество и стоимость инвентаризуемых ценностей.

Как показывает практика, это условие зачастую не выполняется, что является грубым нарушением норм учета, поскольку позволяет манипулировать учетными регистрами, зная количество ценностей, имевшихся в наличии на дату проведения инвентаризации.

После проведения всех необходимых подготовительных мероприятий производится опись имущества и обязательств, то есть их вещественная и документальная проверки.

Руководитель организации должен обеспечить условия для полной и точной проверки фактического наличия имущества в установленные сроки; предоставить работников, мерную тару и инвентарь для перемеривания, взвешивания, перемещения грузов, измерительные и контрольные приборы.

Подготовительные мероприятия к проведению инвентаризации заключаются еще и в разработке внутренних нормативных документов — правил, инструкций, распоряжений и тому подобного, регламентирующих деятельность комиссий на каждом этапе проведения инвентаризации.

В указанных внутренних документах необходимо отразить:

1) конкретную методику проведения инвентаризации с учетом специфики деятельности данной организации;

2) соответствующие описания действий членов рабочих комиссий при проверке наличия и состояния отдельных объектов;

3) порядок получения подтверждений учетных данных контрагентами организации — поставщиками, покупателями, банками, налоговыми органами и другими;

4) порядок урегулирования претензий к работе инвентаризационных комиссий;

5) типовые формы необходимых первичных учетных документов (не предусмотренные Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 18 августа 1998 года №88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации») для оформления результатов инвентаризации, разработанных и утвержденных организацией самостоятельно.

Проведение описи имущества и обязательств начинают с получения последнего на момент инвентаризации товарного отчета со всеми документами, отчета о движении денежных средств и расписки от материально-ответственного лица.

После проверки фактического наличия материальных ценностей составляются акты инвентаризации и инвентаризационные описи. Причем, основной формой первичной документации для учета результатов вещественной инвентаризации является инвентаризационная опись, а для учета документальной инвентаризации — акт инвентаризации.

Формы инвентаризационных описей и актов инвентаризации утверждены Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 18 августа 1998 года №88 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации»:

Купля-продажа предприятия как имущественного комплекса

Сергей Рыбаков, руководитель юридической практики Консалтинговой группы «Тензор»

Один из способов продать бизнес – это реализовать предприятие целиком как единый имущественный комплекс. Этот процесс имеет свои особенности, знать которые будет нелишним как продавцу, так и покупателю.

Правовые особенности сделки

По договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 559 ГК РФ). Такой договор регулируется нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса. Следует отметить, что имущественный комплекс является объектом недвижимости. Поэтому к отношениям, связанным с его продажей, применяются правила, регулирующие продажу недвижимости. Если же по каким-либо моментам такие правила отсутствуют, руководствоваться следует общими положениями о купле-продаже товаров (п. 2 ст. 549 ГК РФ).

Говоря о предприятии как об имущественном комплексе, необходимо отметить, что состав его элементов определяется соглашением сторон. Однако при этом необходимо сохранить ту целостность имущественного комплекса, которая необходима для предпринимательской деятельности (ст. 132, п. 1 ст. 559 ГК РФ).

Также законом установлены весьма жесткие требования к форме договора купли-продажи предприятия. Он должен быть письменным и подлежит обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 560 ГК РФ). Заключенным он считается только с момента такой регистрации.

Договор продажи предприятия отличается от договора продажи недвижимости двумя особенностями. Первая – он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю. Вторая – продавец переводит на покупателя долги, что требует согласия кредиторов. Поэтому Гражданский кодекс определяет особый порядок уведомления кредиторов и получения их согласия на продажу предприятия, а также последствия нарушения этого порядка (ст. 562 ГК РФ).

Кроме того, существует еще одна особенность договора купли-продажи предприятия (ст. 566 ГК РФ). Как и другие виды договоров, в ряде случаев он может быть признан недействительным, изменен или расторгнут. При этом полученное по нему имущество стороны (или одна из сторон) обязаны возвратить. Однако к договору купли-продажи предприятия эти правила могут применяться, только если указанные последствия существенно не нарушают:

• права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя;
• права и охраняемые законом интересы кредиторов других лиц;
• не противоречат общественным интересам.

Алгоритм продажи

В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.

Этап 1.Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях данный договор является для продавца крупной сделкой. Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки.

Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров (участников), если цена сделки больше половины стоимости активов компании (ст. 79 Федерального закона «Об акционерных обществах», ст. 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Принятие решения должно подтверждаться соответствующим протоколом (решением) совета директоров или собрания акционеров.

Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом. В случае невыполнения данного требования договор купли–продажи предприятия может быть признан недействительным (ст. 168 ГК РФ).

Этап 2. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Такими документами являются (ст. 561 ГК РФ):

— Акт инвентаризации. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия (п. 1 ст. 561 ГК РФ).

Инвентаризация имущества предприятия должна проводиться в порядке, определенном в Методических указаниях по инвентаризации имущества и финансовых обязательств (Приказ Минфина РФ от 13 июня 1995 г. № 49);

— Аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия.

— Реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований.

— Бухгалтерский баланс. Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса. При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия.

Этап 3. Уведомление кредиторов. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов о продажи предприятия до его передачи покупателю (п. 1 ст. 562 ГК РФ). На практике уведомление уполномоченному лицу кредитора вручается нарочным либо просто отправляют заказное письмо с обратным уведомлением. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель.

Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки. Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля 2004 г. по делу № Ф03-А73/04-1/32, постановление ФАС Московского округа от 20 октября 2004 г. по делу № КА – А40/8486-04-П).

Кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня его получения. А кредитор, до которого уведомление не дошло, — в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Этап 4. Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы. В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.

Существенными условиями такого договора являются предмет (то есть сам имущественный комплекс) и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, также является существенным. Поэтому в данном случае применяется статья 555 Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости. Из этой нормы можно сделать такой вывод: договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия .

Этап 5. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.

Этап 6. Фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю.

В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов. Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты.

При этом подготавливать предприятие к передаче, а также составлять передаточный акт обязан продавец, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 563 ГК РФ).

Этап 7. Государственная регистрация перехода права собственности на предприятие (п. 1 ст. 564 ГК РФ). Если иное не предусмотрено договором, право собственности на предприятие переходит к покупателю. Оно подлежит государственной регистрации непосредственно после фактической передачи имущественного комплекса. Регистрация прав проводится в учреждении юстиции по месту регистрации предприятия как юридического лица (ст. 22 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В состав имущественного комплекса зачастую входят отдельные объекты недвижимости. Переход прав на предприятие приводит, соответственно, к смене собственника и этих помещений (п. 2 ст. 22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним»). Поэтому на практике одновременно с регистрацией договора купли–продажи предприятия, как правило, регистрируется и переход права собственности на объекты недвижимости.

«Комплекс с недостатками»

Возможны ситуации, когда покупатель получает имущественный комплекс с недостатками, которые существенно снижают стоимость и затрудняют его использование в процессе ведения бизнеса. Какие права в данном случае есть у покупателя?

Во-первых, недостатки предприятия либо утрата его имущества могут быть выявлены уже при передаче с их указанием в передаточном акте. В этом случае покупатель имеет право требовать от продавца соответствующего уменьшения покупной цены. Договор продажи предприятия может предусматривать право предъявлять продавцу и иные требования. Однако в этом случае покупатель будет лишен возможности требования снижения цены.

Во-вторых, покупатель вправе требовать уменьшить цену, если в составе предприятия ему были переданы обязательства продавца, не указанные в договоре продажи или передаточном акте. Правда, продавец может доказать, что покупатель знал о наличии таких обязательств. Если это ему удастся, покупатель лишается права требовать уменьшения цены предприятия.

В-третьих, покупателю, обнаружившему недостатки имущества (или отсутствие отдельных его видов), рекомендуется уведомить об этом продавца. Последний может незамедлительно заменить его на имущество надлежащего качества (или предоставить недостающее). Тем самым продавец избежит возможных неблагоприятных последствий нарушения договора продажи предприятия.

Названные правила о последствиях нарушения договора продажи предприятия носят специальный характер. Они не подлежат расширительному толкованию, что подтверждено судебной практикой (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 21 от 13 ноября 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли – продажи недвижимости»).

Рекомендации

Процесс купли-продажи бизнеса как для продавца, так и для покупателя связан со значительными финансовыми и репутационными рисками. Чтобы их нивелировать, можно рекомендовать несколько простых, но эффективных правил, в частности:

— проводить комплексную правовую и экономическую диагностику бизнеса (due diligence) перед его покупкой;

— привлечь профессионального оценщика, чтобы он определил действительную рыночную стоимость предприятия;

— детально продумать и согласовать с контрагентом пошаговый алгоритм приобретения бизнеса;

— максимально подробно регламентировать все существенные условия покупки в тексте договора. Особенно это касается условий о составе имущественного комплекса, распределения прав и обязанностей сторон по исполнению сделки, порядка фактической передачи имущества, действий сторон по регистрации договора и перехода права собственности, порядка расчетов и т. д.

— заранее продумать неформальный процесс передачи «рулевого управления» во взаимоотношениях с клиентами, партнерами, аффилированными лицами и сотрудниками приобретаемого предприятия. Ведь помимо юридического контроля над компанией и ее активами покупателю важно сохранить работающую бизнес-структуру. Как раз для этого он должен заранее узнать о таких неформальных моментах, как кадровая политика на предприятии, особенности отношений с поставщиками и потребителями, имеющиеся административные ресурсы, деловая репутация и проч.

Только соблюдая на всех этапах сделки купли-продажи предприятия эти правила и обеспечив ее грамотное юридическое сопровождение, можно рассчитывать на позитивный результат.

Госпошлина при покупке предприятия

Юлия Антошкина, юрист ЗАО НПО «Химсинтез», генеральный директор Ассоциации производителей и потребителей денатурированной продукции «ДенАлко»

«Юридическая консультация относительно купли-продажи предприятия будет неполной, если не упомянуть о госпошлине, уплачиваемой при смене его собственника. Покупателю необходимо будет уплатить пошлину за регистрацию:

• прав на предприятие как имущественный комплекс;
• договора об отчуждении предприятия как имущественного комплекса;
• ограничений (обременений) прав на предприятие как имущественный комплекс.

Госпошлина составляет 0,1 процента от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав имущественного комплекса. Однако ее совокупный размер не может превышать 30000 рублей (пп. 19 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)».

Продажа имущества предприятия

Когда встает вопрос, как продать имущество предприятия, самым распространенным и экономически выгодным вариантом станет прямая распродажа акций или долей учредителей. В чем преимущества данного способа, мы расскажем ниже.

Общие сведения

Что делать, если появилась необходимость продать бизнес (ликвидировать предприятие или передать новому собственнику) или преобразовать его (изменить состав учредителей или приобрести активы), а на балансе организации числится «движимое» или «недвижимое» имущество (ст. 130 ГК РФ)? Выделяют два основных варианта сбыта:

• Распродажа акций или долей в уставном капитале.
• Продажа организации как имущественного комплекса (ст. 22 Федерального закона № 122-ФЗ).

Каждый из способов требует соблюдения предписанных законодательством правил, игнорирование и неисполнение которых может привести к несостоятельности сделки. Какие критерии следует учитывать при выборе того или иного варианта?

Критерии выбора

Выгода по налогу

С позиции рентабельности и налоговой оптимизации, первый вариант реализации компании больше распространен, поскольку такая продажа имущества предприятия не облагается НДС (ст. 146 НК РФ). В данном случае плательщиками налогов признаются разные учредители (акционеры), по каждому из которых ведется своя налоговая база.

Статус учредителей

Готовясь к сделке, необходимо учитывать не только необходимость уплаты налога, но и ряд других существенных факторов. К примеру, каков состав учредителей? Если компанию продают физлица, то каждый из них должен будет уплатить НДФЛ. Если учредители – юрлица, то они могут являться плательщиками единого налога или налога на прибыль.

Размер уставного капитала

Важную роль играет соотношение балансовой стоимости активов и размера уставного капитала. Если цифры приблизительно равны, то торговля акциями или долями сыграет на руку – учредители сэкономят на НДС, а с разницы между рыночной ценой компании и уставным капиталом оплатят налог на прибыль. Рассмотрим ситуацию на конкретных случаях.

1. Уставной капитал – 2 млн рублей, активы – 3 млн рублей. За такую же сумму компания продается третьему лицу. НДС не платится, налог на прибыль составит 1 млн рублей.
2. Уставной капитал – 100 тысяч рублей, активы – 3 млн рублей. Плательщиком НДС признается сама компания (ст. 158 НК РФ). Налог высчитывается по сумме различия между выручкой и стоимостью чистых активов. Если продаются доли, то за учредителями остается право снизить размер налога, но только на первоначальную стоимость их вклада.

Экономия затрат

С бюрократической точки зрения, процедура оформления купли-продажи акций или долей предприятия намного проще и дешевле, нежели второй вариант. В частности, продажа компании как имущественного комплекса требует подготовки документации и осуществления регистрационных действий (ст. 12, ст. 13 Федерального закона № 122-ФЗ; ст. 561, п. 2, ГК РФ).

Полагаясь на перечисленные выше критерии, разберем каждый из вариантов сбыта имущества детально.

Продажа акций или долей в уставном капитале

В большинстве случаев это не продажа бизнеса, а переход прав на организацию к новым собственникам. Об этом должен быть проинформирован каждый из участников общества. Те предприниматели, которые продали свои акции или доли, подлежат налогообложению. Его размер высчитывается с учетом правового статуса: юрлицо или физлицо.

Продажа организации как имущественного комплекса

К числу базисных документов, необходимых для проведения данного типа купли-продажи, относятся (ст. 561 ГК РФ):

• Акт инвентаризации.
• Бухгалтерский баланс.
• Независимое заключение аудитора о составе и стоимости компании.
• Перечень долгов организации с указанием размеров, сроков и требований кредиторов.
• При «покупке» сотрудников новому владельцу потребуется их письменное согласие (ст. 72 ТК РФ).

Затем, с учетом прав собственника, составляется договор (ст. 559 ГК РФ), вступающий в силу после прохождения государственной регистрации (ст. 560 ГК РФ). Продавцом компании уплачивается НДС (ст. 158 НК РФ) и налог на прибыль, который высчитывается согласно гл. 25 НК РФ.

Вывод

Прежде чем заключить, какой из вариантов продажи имущества компании будет наиболее успешным, правильнее произвести расчеты, вывести данные и сравнить результаты. Возможно, продать часть имущества – менее рентабельный способ, в сравнении с продажей имущественного комплекса целиком. Только собственник способен оценить риски и выгоду своего бизнеса.

Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью

Довольно насущный вопрос для учредителей обществ с ограниченной ответственностью, желающих продать недвижимость и прочие активы своих ООО с тем, чтобы спокойно закрыть свой бизнес и отойти от дел.
Как продать здание принадлежащее ООО.*
Первый способ классический.
Общее собрание участников ООО принимает решение о продаже здания, оформляет все это протоколом (решением участника, если в ООО один участник). При необходимости подписи под протоколом (решением) заверяются у нотариуса. Затем заключается договор купли продажи здания и сделка купли – продажи регистрируется в Росреестре.
Для регистрации в Росреестре помимо самого договора продажи требуется еще и протокол (решение) общего собрания о продаже активов.
В этом случае государственная пошлина за регистрацию договора купли продажи составит 22 тысячи рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 налогового кодекса РФ).
После продажи и получения денег продавцу (ООО) останется только заплатить ** налог на прибыль в размере 20% от суммы сделки (ст. 284 Налогового кодекса РФ) при общей системе налогообложения или при упрощенной системе 6% от суммы сделки (при налогообложении доходов) или 15% (при использовании УСН доходы минус расходы).
Затем, если участники общества захотят поделить между собой средства, полученные от продажи здания принадлежащего ООО, то им необходимо будет принять решение о распределении прибыли и после ее распределения в пользу участников каждый из них должен будет заплатить 13% от полученной лично им части средств, вырученных от продажи здания общества )ст. 224 налогового кодекса РФ).
Есть еще один способ, который могут оценить те участники, которые хотят просто уйти из бизнеса, продав все заработанное непосильным трудом.
Для этого можно продавать не само принадлежащее ООО здание, а свои доли в уставном капитале.
В этом случае в регистрационной палате ничего регистрировать не надо, поскольку здание как принадлежало ООО, так и останется в его собственности. Менется только участники самого общества.
Возникает вопрос: за какую цену продавать долю в уставном капитале? Некоторые особо ушлые участники, дабы сильно не отягощять себя налоговым бременем договариваются продать долю в уставном капитале общества по номиналу. Для подавляющего большинства обществ с ограниченной ответственностью это 10 тысяч рублей. Соответственно и налоги от продажи доли в уставном капитале возникает только с 10 000 рублей. Очень явно прослеживается аналогия с «договорами» о продаже квартир и прочей недвижимости, когда в тексте договора проставляют одну сумма (маленькую), а фактически договариваются за большую. Если покупатель честный, то так и будет. Но было немало прецедентов, когда такой же хитросделанный покупатель, уплатив за долю в уставном капитале по номиналу дальше отказывается платить. И формально он прав. Доля оценена сторонами впо номиналу, скажем в 10 тысяч целковых, означенная сумма уплачена, так чего платить еще?. А устные договоренности к делу не подошьешь. В суд обращаться бывшему участнику бесполезно
Поэтому настоятельно рекомендуем не пытаться сэкономить на налогах, а продать долю в уставном капитале по ее действительной стоимости. Как она определяется можете посмотреть тут
Про сам процесс купли-продажи доли в уставном капителе третьему лицу мы же писали Как продается доля в уставном капитале смотрите здесь.
Успехов вам и обращайтесь если что. Реквизиты смотрите в контактах
* Мы описываем некий «усредненный» случай. Поэтому помните, что в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы. В статье мы скорее даем не руководство к действию, а информацию к размышлению.
**Опять же помните, что 20% это общая усредненная сумма. Для некоторых обществ сумма будет меньше с учетом расходов на строительство здания или льгот по налогу, предусмотренных 25 главой Налогового кодекса. В любом случае конкретную сумму налога нужно рассчитывать индивидуально.

Оптимизация страховых взносов

Профсоюз предпринимателей в Рязани

Ошибки и исправления в первичных документах

Способы продажи здания и прочих активов в обществе с ограниченной ответственностью : 3 комментария

Здравствуйте, если в ЗАО два акционера ,есть директор. Кто подписывает с агенством недвижимости договор и договор купли-продажи с покупателем?

ООО (один участник, один учредитель) продает помещение физ.лицу. ККМ у ООО нет (не было наличного расчета, с физ.лицами не работал). Как правильно может оплатить физ.лицо, чтобы налоговая не наказала ООО?

Доброго дня.Все равно для этой купли – продажи нужна ККТ. Об этом уже писано – переписано на разных сайтах и форумах. Даже если покупатель оплатит не в кассу, а сразу в банк все равно ему нужно выписывать чек. Поэтому здесь отдельно повторяться не буду. Конечно, оформлять ККТ для одной сделки слишком расточительно, поэтому могу посоветовать только предложить вашему покупателю хотя бы на месяц зарегистрировать ИП, тогда расчеты за помещение будут идти как между двумя хозяйствующими субъектами без ККТ. А потом ИП можно закрыть. Всяко быстрее и дешевле будет чем заводить ККТ для одной сделки, пусть даже крупной как продажа недвижимости..

Продажа и покупка предприятия – непростой процесс

Существует несколько способов стать собственником готового бизнеса. В первой части статьи мы рассказали о наиболее популярном варианте – покупка доли в ООО или покупка акций в АО. Сегодня речь пойдет о покупке предприятия как имущественного комплекса.

Что есть предприятие?

Предприятие является отдельным объектом гражданских прав. Это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Зачастую словом «предприятие» называют вещи, которые совсем не относятся к недвижимому имуществу. В обиходе выражения «у нас на предприятии», «данное предприятие» означают попросту место работы. Словом «предприятие» подменяют такие термины, как «фирма», «организация», «юридическое лицо». То есть объектом гражданских правоотношений называют субъекты права. Но мы не будем путаться в терминах и поговорим именно о предприятии как об имущественном комплексе и предмете недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, логотипы, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Договор купли-продажи предприятия

В соответствии со ст. 559 ГК РФ, по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (все имущество, которое задействовано в бизнесе), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

Не все права и обязанности можно передать покупателю. Нельзя передать в составе имущественного комплекса, например, полученные фирмой лицензии на занятие определенными видами деятельности. Новый собственник предприятия должен будет получать разрешительную документацию заново. Нельзя передать покупателю те обязательства, которые согласно заключенным договорам просто не передаются.

Надо сказать, что процесс продажи предприятия является довольно сложным. Большое значение имеет подготовка к его продаже.

Во-первых, необходимо четко знать, что будет входить в состав предприятия как имущественного комплекса.

Для этого должна быть проведена полная инвентаризация предприятия, на основании которой и будет определена стоимость и состав продаваемого. Полученная таким образом инвентаризационная стоимость не обязательно будет конечной стоимостью предприятия: цена за имущественный комплекс устанавливается соглашением сторон договора.

Как гласит ГК РФ, до подписания договора продажи предприятия сторонами должны быть составлены и рассмотрены:
— акт инвентаризации;
— бухгалтерский баланс;
— заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;
— перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Во-вторых, при продаже нельзя забывать о правах кредиторов, то есть о тех, кому предприятие задолжало. О предстоящей продаже должны быть уведомлены все кредиторы. При чем такое уведомление должно быть сделано в письменной форме. Обязанность по уведомлению может лежать как на продавце, так и на покупателе.

Если кредитор письменно не сообщит продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга, то он вправе в течение 3 месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, а также возмещения продавцом причиненных этим убытков. Дело может дойти до признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части. Предъявить иск по данным требованиям можно в течение года со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

Даже после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Еще один немаловажный документ, без которого не может произойти сделка по купле-продаже предприятия, – это передаточный акт.

В данном документе должны быть отражены следующие данные:
— о составе предприятия;
— об уведомлении кредиторов о продаже предприятия;
— сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Акт подписывается продавцом и покупателем, и с момента его подписания предприятие считается переданным покупателю. С подписанием передаточного акта на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Но, несмотря на подписанный акт, право собственности покупателя на предприятие возникает только с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП.

После подписания передаточного акта и до момента государственной регистрации права собственности покупателя последний вправе распоряжаться имуществом и правами, входящими в состав переданного предприятия, в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых предприятие было приобретено.

Для полного оформления за покупателем приобретаемого предприятия необходимо:
— зарегистрировать договор купли-продажи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор считается заключенным только с момента его регистрации. Обязательное приложение к такому договору – акт инвентаризации, а также бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия и перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований;
— зарегистрировать право собственности покупателя на предприятие как на имущественный комплекс.

Все познается в сравнении…

Итак, мы рассмотрели два варианта покупки бизнеса. Так какой же из этих вариантов предпочтительнее?

С одной стороны покупка доли (акций) менее обременительная процедура, чем покупка предприятия. Тут и сравнительная простота оформления, и экономия денежных средств на государственной регистрации недвижимости. При покупке акций или доли нет необходимости переделывать договор аренды земельного участка, заново получать лицензии, разрешения. Юридическое лицо продолжает существовать, меняются только акционеры или участники общества, а разрешения, лицензии, договоры выдаются и заключаются с юридическим лицом. В итоге продавец и покупатель выигрывают во времени.

При покупке предприятия юридическое лицо меняется, меняется собственник движимого и недвижимого имущества – все это требует соответствующего оформления, а это дополнительное время и деньги. После продажи предприятия прежний собственник либо ликвидируется, либо продолжает вести предпринимательскую деятельность, но уже без данного предприятия.

Но в то же время, покупая предприятие, новый собственник приобретает полный контроль над бизнесом. Если же говорить о покупке готового бизнеса путем приобретения доли или акций, то такой контроль возможен лишь, если продается 100% акций или долей. Даже при покупке контрольного пакета акций (больше 51% доли) у вас будет только решающий, но отнюдь не единственный голос.

Налоговые органы против учета в составе расходов взноса в уставный капитал
Константин Новоселов, советник налоговой службы Российской Федерации III ранга:

– Если предприятие продают как имущественный комплекс, прибыль или убыток надо считать по каждому объекту. Ведь именно таким образом, согласно ст. 323 Налогового кодекса РФ, ведется учет доходов и расходов по амортизируемому имуществу. При этом в расходы можно списать как остаточную стоимость основных средств и нематериальных активов, так и покупную стоимость прочего имущества. Основание для этого – ст. 268 Налогового кодекса РФ.

Что касается продажи долей, то, в соответствии с Письмом Минфина России от 17 июня 2004 г. № 03-02-05/5/9, доходы от их реализации можно уменьшить лишь на затраты, связанные с оформлением сделки. Учесть суммы, которые были вложены в уставный капитал, при расчете налога на прибыль фирма не имеет права. Делать это запрещает п. 3 ст. 270 Налогового кодекса РФ.

Однако, на наш взгляд, с такой позицией можно поспорить. Ведь в п. 3 ст. 270 Налогового кодекса РФ речь идет о расходах по внесению имущества в уставный капитал. То есть, когда фирма делает взнос в уставный капитал общества, она не вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на переданную сумму. Но затем организация продает свою долю, а следовательно, она может уменьшить вырученное на расходы, связанные с реализацией. А к ним относится и стоимость имущества, переданного в уставный капитал.

Продажа акций АО. Что касается продажи 100% акций фирмы, то налогооблагаемую базу следует определять согласно ст. 280 Налогового кодекса РФ. Для ценных бумаг, обращающихся на организованном рынке и не обращающихся, есть свои особенности оценки дохода от реализации. Но в общем налоговая база равна разнице между продажной и покупной стоимостью акций.

Вывод. При продаже предприятия как имущественного комплекса продавцу надо считать налог на прибыль. При реализации фирмы как совокупности долей (акций) налог на прибыль нужно уплатить, если продавцом является юридическое лицо. Если же продавец – физическое лицо, то ему придется перечислить НДФЛ. Какой из вариантов более выгоден, зависит от конкретных данных по продаваемому объекту.

Комментарии практиков: как при продаже 100% акций свести к минимуму налоговые риски

Сергей Алдохин, налоговый консультант, начальник отдела налогового консалтинга ООО «Компания Брокеркредитсервис»:

– При всем различии между сделками по купле-продаже акций предприятия и продаже самого предприятия как имущественного комплекса в конечном итоге они приводят к одному – к смене собственника. И предприятие вправе самостоятельно выбирать, как именно оформить сделку: подписав договор купли-продажи акций или же договор продажи предприятия как имущественного комплекса.

Выгоднее, конечно же, заключать договор купли-продажи акций. Это позволит, во-первых, сэкономить на налогах, а во-вторых, избежать многочисленных оформительских процедур (договор купли-продажи акций оформить проще, чем договор продажи предприятия, к которому придется делать еще много актов, приложений). Также при продаже акций не надо тратиться на госрегистрацию сделок с имуществом, что требовалось бы при продаже имущественного комплекса.

Ради пополнения бюджета налоговые органы могут попытаться переквалифицировать сделку купли-продажи акций в продажу предприятия. Особенно если все 100% акций переданы разом одному лицу. Вероятность переквалификации мала. Но чтобы эту вероятность снизить до минимума, можно продавать акции по частям, разделив 100% на несколько пакетов. Иногда на практике поступают и так: учредитель фирмы, которая хочет стать новым владельцем предприятия, создает еще 2-3 новые фирмы. Им и продаются акции предприятия по частям. Получается, что владеют акциями разные фирмы (а не одно лицо), они не взаимозависимы, так как одна не учреждала другую, а другая – третью.

Андрей Кленин, директор департамента финансов и информационных технологий сети универсамов «Патэрсон»:

– Продажа пакета акций предприятия, в результате чего меняется его собственник, вполне легальный способ фактически продать предприятие, минимизировав при этом сумму НДС.

Никто не вправе принуждать фирмы переоформлять договор из купли-продажи акций в куплю-продажу предприятия как имущественного комплекса. Во-первых, потому что законодательство предполагает как минимум два способа продажи, а юридические лица могут сами выбрать, каким воспользоваться. А во-вторых, у этих двух видов договоров совершенно разная экономическая суть. Продажа предприятия как имущественного комплекса – это прежде всего реализация имущества, входящего в комплекс. А продажа акций – это фактически передача бизнеса в другие руки. Стоимость 100% пакета акций – это стоимость бизнеса, которая складывается из многих характеристик, что может подтвердить любая лицензированная оценочная компания.

Несмотря на это, нелишне подстраховаться и сделать так, чтобы снизить вероятность придирок со стороны налоговых органов. Например, в случае продажи акций между двумя предприятиями одного холдинга можно продавать не сразу весь пакет акций предприятия, а по частям и в разное время: сначала 40%, а через некоторое время 60%.

Вариант с продажей акций полезен и в случае, если предприятие хочет избавиться от непрофильных активов. Для этого создается дочернее предприятие, а ненужные активы передаются в его уставный капитал. Затем акции этой компании продаются новому владельцу по согласованной сторонами стоимости.