Проблема с правоприемником ТСЖ
Garant-agency.ru

Юридический портал

Проблема с правоприемником ТСЖ

Тема: Реорганизация ЖСК в ТСЖ, проблема с отчетностью

ТСЖ является полным правопреемником реорганизованного ЖСК. ИФНС зачла все платежи за 2009 г. на лицевой счет ТСЖ и принимает «Расчет авансовых платежей по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование для лиц, производящих выплаты физическим лицам» и «Декларацию по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование для лиц, производящих выплаты физическим лицам» начиная с начала 2009 года нарастающим итогом.С января по август 2009 начисления заработной платы проходили по ЖСК, сведения сдались в ПФ РФ перед реорганизацией в сентябре 2009 г. Задолженности по страховым взносам не было. Начисления заработной платы по ТСЖ производились в сентябре – декабре 2009 г. и платежи по страховым взносам полностью оплачены. Сумма платежей по «Расчету авансовых платежей по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование для лиц, производящих выплаты физическим лицам» и «Декларации по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование для лиц, производящих выплаты физическим лицам» складывается платежей и начислений по ТСЖ и ЖСК в течении всего 2009 г.Из-за того, что ИНН и ОГРН при реорганизации у ЖСК были изменены на новый, ПФ РФ считает, что ТСЖ это новая организация, хотя и в уставе ТСЖ и в документах выданых при реорганизации, указывается, что ТСЖ является правопреемником ЖСК. В результате этого при получении «Расчета авансовых платежей по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование для лиц, производящих выплаты физическим лицам» и «Декларации по страховым взносам на обязательное пенсионное страхование для лиц, производящих выплаты физическим лицам» инспектор не учитывает, что начисления и платежи за январь-август 2009 г. уже прошли и оплачены по ЖСК, хотя переплата по страховым взносам, была учтена и зачислена в пользу ТСЖ . Из-за этого нам была ошибочно выявлена недоимка по страховым взносам и начислена пеня. что нам делать?

Согласно п. 4 ст. 57 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.

В соответствии с п. 3 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации при разделении юридического лица его права и обязанности переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом.

Согласно п. 2 ст. 50 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) правопреемник (правопреемники) реорганизованного юридического лица при исполнении возложенных на него указанной статьей обязанностей по уплате налогов пользуется всеми правами, исполняет все обязанности в порядке, предусмотренном Кодексом для налогоплательщиков.

В соответствии с п. 3 ст. 50 Кодекса реорганизация юридического лица не изменяет сроков исполнения его обязанностей по уплате налогов правопреемником (правопреемниками) этого юридического лица./ div
Согласно п. 6 ст. 50 Кодекса при разделении юридические лица, возникшие в результате такого разделения, признаются правопреемниками реорганизованного юридического лица в части исполнения обязанности по уплате налогов.

Согласно п. 1 ст. 50 Кодекса под налоговым периодом понимается календарный год или иной период времени применительно к отдельным налогам, по окончании которого определяется налоговая база и исчисляется сумма налога, подлежащая уплате. Налоговый период может состоять из одного или нескольких отчетных периодов.

На основании п. 2 ст. 55 Кодекса, если организация была создана после начала календарного года, первым налоговым периодом для нее является период времени со дня ее создания до конца данного года. При этом днем создания организации признается день ее государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 55 Кодекса, если организация была ликвидирована (реорганизована) до конца календарного года, последним налоговым периодом для нее является период времени от начала этого года до дня завершения ликвидации (реорганизации).

Относительно порядка представления налоговых деклараций по единому социальному налогу (далее – ЕСН) следует отметить следующее (это применимо и для ОПС).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 235 Кодекса налогоплательщиками единого социального налога признаются лица, производящие выплаты физическим лицам, в том числе организации.

Пунктом 1 ст. 243 Кодекса определено, что налогоплательщики представляют налоговую декларацию по ЕСН по форме, утвержденной Минфином России, не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (годом).

Налоговые декларации по ЕСН за 2007 г. и за последний налоговый период 2008 г. (с 1 января по день реорганизации) по реорганизуемой организации должны быть представлены его правопреемником в налоговый орган по месту учета организации-правопреемника . Указанные налоговые декларации могут быть представлены самой организацией до завершения ее реорганизации в инспекцию по месту постановки на учет.

Кодексом не установлены специальные сроки представления в налоговые органы налоговых деклараций при реорганизации организации.

Следовательно, на основании п. 1 ст. 243 Кодекса декларации по ЕСН в условиях реорганизации должны представляться в налоговый орган не позднее 30 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом.

Форма налоговой декларации по ЕСН для налогоплательщиков, производящих выплаты физическим лицам, и Порядок ее заполнения утверждены Приказом Минфина России от 29.12.2007 N 163н (далее – декларация по ЕСН).

Согласно утвержденному Порядку декларация по ЕСН, в том числе на титульном листе, должна отражать реквизиты налогоплательщика.

Следовательно, реквизиты титульного листа декларации по ЕСН реорганизованной организации должны отражать сведения по организации, которая существовала до начала проведения в отношении нее процедуры реорганизации.

По вопросу отражения сумм налоговой базы в декларации по ЕСН сообщаем следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 237 Кодекса налоговая база налогоплательщиков, производящих выплаты в пользу физических лиц, определяется как сумма выплат и иных вознаграждений, начисленных налогоплательщиками за налоговый период в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг (за исключением вознаграждений, выплачиваемых индивидуальным предпринимателям), а также по авторским договорам.

Правопреемство в части налоговой базы, в частности по ЕСН, законодательством не предусмотрено.

Таким образом, в налоговых декларациях за первый отчетный (налоговый) период, начинающийся с даты регистрации, вновь созданные открытые акционерные общества не учитывают суммы налоговой базы по ЕСН, отраженные в налоговой декларации за последний налоговый период реорганизуемой организации.

Вопрос о правопреемстве

Институт собственности, в силу своей обширности и глубины, возрастающего многообразия отношений, составляющих его предмет, имеет свойство время от времени обнаруживать пробелы. Возникновение белых пятен на юридической карте права собственности приводит к тому, что экономически более сильные субъекты отношений начинают навязывать собственное толкование нерешенных вопросов менее сильным. В итоге не урегулированные законом отношения приобретают очертания, отвечающие интересам преимущественно одной – доминирующей – стороны. Такое положение вещей подрывает основы отечественного гражданского законодательства, которое провозглашает и пестует равенство участников отношений.

Верховный Суд встает на защиту
Верховный Суд, пользуясь своим исключительным авторитетом на ниве толкования закона, позиции которого призваны прояснять границы норм права, обнаруживать подтекст нормативной буквы и восполнять невыраженное в законе явно, но соответствующее его смыслу и духу, – встает на защиту принципов равенства и неприкосновенности собственности и вносит определенность в гражданский оборот.

Тезис, отраженный в подзаголовке данной статьи, стало возможно выдвинуть благодаря очередной попытке Верховного Суда восполнить пробелы законодательства. Руководящему разъяснению Суда по данному вопросу было отведено место в п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 (2017 г.). Оно сформулировано следующим образом: «Участник долевого строительства – гражданин, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной – застройщиком вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства. Смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ)».

Истоки первой части (первого предложения) выдвинутой позиции кроются в ранее сформулированной Верховным Судом в п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) точке зрения: «Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению».

Потребовалось уточнение
Этот тезис успел стать маяком для большого числа судебных решений и направил правоприменительную практику в единое русло. Однако впоследствии потребовалось уточнение, поводом к которому стала возникшая в практике неопределенность, нашедшая отражение в Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10.

Г.М. Кокорина обратилась в суд с иском к ЖСК «Согласие» о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры, указав в обоснование заявленных требований, что между ней и ООО «Тюмень-Лукойл-Строй» заключен договор на долевое строительство многоквартирного жилого дома. Обязательства по договору истица выполнила в полном объеме, однако застройщик был признан банкротом и ликвидирован до завершения строительства, объект был передан ЖСК «Согласие» для завершения строительства. Судом первой инстанции в удовлетворении иска было отказано со ссылкой на то, что Кокорина не состоит в членах ЖСК «Согласие» (т.е. нового застройщика), не являющегося правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй».

Итак, главная особенность данной ситуации состоит в том, что право на застройку в результате ликвидации первоначального застройщика перешло к третьему лицу, не состоявшему в договорных отношениях с участниками долевого строительства. Именно этот факт помешал суду первой инстанции разрешить дело в пользу истицы, как тому надлежало бы быть по правилу п. 17 упомянутого Обзора Верховного Суда 2013 г. Признав допущенное судом первой инстанции исключение необоснованным, Верховный Суд счел необходимым дополнить свою позицию, выраженную в Обзоре 2013 г., указанием на то, что смена застройщика во время строительства многоквартирного дома не влияет на реализацию права на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Теперь мы можем видеть это дополнение в качестве второго предложения п. 3 Обзора № 3 2017 г.

Читать еще:  Как потребовать возмещение за испорченную вещь?

Ответы на одни вопросы неизбежно порождают новые
Таким образом, Верховный Суд уточняет, что сформулированное им ранее правило имеет силу, в том числе и в условиях смены застройщиков. Не вполне ясным, однако, остается, почему, разрешая данный вопрос, Верховный Суд ссылается на ст. 382 и 384 ГК РФ (которые приводит в скобках после изложения генеральных тезисов), где речь идет о переходе прав кредитора. Не было бы более целесообразным говорить о переходе обязательств должника? В данном случае кредитор – участник долевого строительства, исполнивший свои обязательства и имеющий право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Должник – застройщик, который обязан признать это право кредитора. Кредитор здесь не меняется – меняется должник, к которому, согласно позиции Верховного Суда, переходит названная обязанность.

Это вопрос о правопреемстве. Но к нему можно подойти и с другой стороны. В Определении Верховного Суда от 24 января 2017 г. № 89-КГ16-10 содержится короткое упоминание о том, что ЖСК «Согласие» не является правопреемником ООО «Тюмень-Лукойл-Строй». Это утверждение отнесено к выводам суда первой инстанции и не оспаривается Верховным Судом, хотя требует пояснений, которых, к сожалению, в рассматриваемом определении нет.

По всей видимости, указанный вывод основан на п. 1 ст. 61 ГК РФ, из которого следует, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Между тем, в соответствии с п. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту. Таким образом, рассматриваемый в определении случай является примером сингулярного правопреемства – когда к правопреемнику переходит определенная часть прав и обязанностей предшественника, а в данном случае – обязательства первоначального застройщика по передаче жилых помещений участникам долевого строительства. Какое это имеет значение? Непосредственное. Данная проблема тесно связана с вопросами, поднятыми в определении: сохраняется ли у участников долевого строительства право на признание собственности на долю в объекте незавершенного строительства? Передается ли новому застройщику обязанность, корреспондирующая этому праву, в порядке сингулярного правопреемства?

Из позиции Верховного Суда следует, что – да, передается. Тогда неясно, как при этом понимать п. 5 ст. 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с которым к приобретателю имущества и обязательств застройщика не могут быть предъявлены участниками строительства иные требования, кроме требований о передаче жилых помещений. Представляется, что этот вопрос требует отдельного толкования.

Вопросы составляют природу всего сущего, равно как ответы на них неизбежно порождают новые вопросы. Пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда № 3 2017 г. не стал исключением. Некоторые из них мы постарались обозначить, но не ответили на них – здесь. Вместе с тем хочется положительно отметить ту парадигму, которой подчинены приведенные позиции Верховного Суда: они направлены на то, чтобы стабилизировать отношения собственности, поставить динамику их развития на логические рельсы, обеспечить равенство участников отношений, соблюсти баланс интересов участников гражданского оборота.

Проблема ТСЖ – проблема жильцов

Помните фразу из нашего любимого фильма “Управдом – друг человека”? Тогда это было смешно и немного абсурдно, нам казалось, придет “развитой капитализм” и все поставит на места по принципу эффективности. Веря в эту идею, мы безоговорочно подписались на управление наших жилых домов управляющими компаниями. В результате мы получаем счета с удивительными цифрами, больше похожими на счета за обслуживание пирамиды Хеопса. Настало время вспомнить, а так ли был абсурден тот самый управдом и может ли один человек в настоящий момент управлять жилым домом.

Законодатель четко разделил компании, занимающиеся обслуживанием многоквартирных домов (далее МКД), на коммерческие и некоммерческие.

Управляющая компания – это коммерческая организация, нацеленная на оказание услуг по обслуживанию дома и извлечение прибыли из этой деятельности. Они заинтересованы в повышение тарифов для жильцов, чтобы сохранять их рентабельность. Более того, жилец в данном случае не может влиять на уровень зарплаты директора и требовать детального раскрытия информации, в котором организация еще и не заинтересована.

Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это объединение жильцов МКД, нацеленное на удовлетворение совместных потребностей по управлению домом. В данном случае у организации нет целей извлечения прибыли, так как это не является ее уставной деятельностью. Также нет заинтересованности в росте тарифов, так как потребители сами являются участниками организации, а так же есть возможность в любой момент снять директора ТСЖ за некачественное управление домом.

Налогообложение управляющей компании понятно, как и любой коммерческой деятельности. Как же быть с налогообложением ТСЖ, ведь оно не ставит своей целью извлечение прибыли? Рассмотрим мнения, как должна облагаться налогами деятельность данной организации.

Мнение 1: Логика и здравый смысл

Как мы видим, деятельность ТСЖ не нацелена на получение прибыли, следовательно, это некоммерческая организация, цель которой не прибыль, а достижение целей собственников жилья – обслуживание многоквартирного дома. В связи с этим следует разделить поступающие платежи на следующие типы:

  • платежи от физических лиц, связанные с обслуживанием дома (те общие расходы, которые несет каждый жилец; они утверждены на общем собрании жильцов), – являются членскими взносами (целевыми) на покрытие согласованных обязательных расходов;
  • платежи от физических лиц, связанные с индивидуальными нуждами жильца – это платежи, которые не согласовываются с другими жильцами и направлены на нужды конкретного жильца; следовательно, эти платежи – доходы ТСЖ, они должны оформляться отдельным договором, являются доходом от основной деятельности и подлежат налогообложению;
  • платежи от юридических лиц – все организации при необходимости могут самостоятельно заключать договора на обслуживание с коммунальными службами (в отличие от физических лиц), поэтому их взаимоотношения с ТСЖ являются добровольными и оформляются договором оказания услуг и, следовательно, попадают под налогообложение.

Это все логично, не так ли?

Мнение 2: Налоговых органов и Минфина.

Минфин и ФНС смотрят на это по другому. Их логика “железная”: надо платить. В доказательство своей правоты они приводят следующие доводы:

1. Все поступления – это доходы.

ФНС в своих письмах рассуждает о том, что ТСЖ получает доходы в виде платежей, соответственно, ее расходы – это расходы по ведению деятельности (Письмо ФНС России от 22.04.2011 № КЕ-4-3/6526). Вроде бы все логично, но если заглянуть глубже, то получается, что доходы = расходам (как и должно быть в любой нормальной организации), и организация не должна платить налог. Но если компания находится на УСН (доходы – расходы), а это самый популярный налоговый режим, то она будет платить минимальный налог. Это означает, что жильцы должны дополнительно прибавить к каждым 100 рублям, оплаченным за проживание в своем доме, еще 1 рубль в виде налога.

2. Часть коммунальных расходов не являются доходом, а часть – являются, так как, по мнению Минфина, это оказание услуг жильцам.

Минфин сообщает, что часть взносов в ТСЖ не облагается налогом, так как связана с обслуживание дома (таких платежей мало), а вот остальные “суммы платежей собственников жилья, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся таковыми, за оказанные жилищно-коммунальные услуги (в том числе за горячую воду и отопление), поступающие на счет организации, являются выручкой от реализации работ (услуг)” (Письмо Минфина РФ от 10 апреля 2012 г. N 03-11-11/119).

Вывод феноменальный! Получается, что если я хочу жить в ухоженном доме, где подстрижен газон, растут деревья, их поливают, покрашены и отремонтированы, подметены и помыты подъезды, то я сверху должен платить налог. И при этом опять упускается из виду, что в такой ситуации ТСЖ занимается коммерческой деятельностью!

3. У ТСЖ должен быть агентский договор на приобретение коммунальных услуг от имени и для нужд жильцов.

Если есть агентский договор, то имеете право не включать взносы жильцов в доходы, в ином случае – все поступающие платежи и есть доходы, которые облагаются налогом.

Минфин рассуждает, что “суммы платежей собственников жилья, как являющихся членами ТСЖ, так и не являющихся таковыми, за оказанные жилищно- коммунальные услуги (в том числе за горячую воду и отопление) и на содержание жилого дома, поступающие на счет организации, являются выручкой”. и намекает: “При этом следует отметить, что ….. не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту”. (Письмо Минфина РФ от 5 октября 2011 г. N 03-11-06/2/136).

Так же повторяет в следующем письме, что “суммы платежей собственников жилья за оказанные услуги по содержанию общего имущества и мест общего пользования (в том числе за электроэнергию и вывоз мусора), а также за оказанные жилищно-коммунальные услуги (в том числе за отопление) являются выручкой от реализации работ (услуг)”. И далее опять намекает “в случае заключения ТСЖ агентских договоров ….” (Письмо Минфина от 20 декабря 2011 года N 03-11-06/2/180).

По этой логике Минфина жильцы должны заключить с товариществом агентский договор, согласно которому собственники в МКД поручают ТСЖ заключать договоры с поставщиками профильных услуг и работ для своих нужд. Где логика, ведь именно для этих целей и создано ТСЖ, и участниками являются жильцы, получающие услуги.

Получается за то, что я сам себя обслуживаю, я должен платить налог как предприниматель? С такой логикой мы дойдем до того, что подвоз на своей машине своей семьи до магазина будет расцениваться как частный извоз.

Вывод от этих мнений один: Минфин и ФНС хочет обложить налогами наши некоммерческие организации – ТСЖ, и для этого приводит разные доводы, искажая понимание деятельности некоммерческой организации.

Мнение 3: Судьи

ТСЖ не согласившиеся с доводами ФНС и Минфина доказывали свое мнение в суде и получили поддержку. Судьи достаточно точно установили, что поступающие от жильцов платежи являются не доходом, а:

  1. членскими взносами (постановление ФАС МО от 08.08.2011 N КА-А41/8467-11);
  2. целевыми поступлениями: согласно сметы (постановление ФАС ЦО от 09.08.2011 N А35-12041/2010), характера расходов (постановление ФАС ПО от 31.03.2011 N А65-18505/2010, постановление ФАС ЦО от 12.10.2011 по делу N А35-10708/2010).
Читать еще:  Каковы последствия, если я не отмечался на условном сроке?

Судьи рассуждают не только в соответствии с логикой и здравым смыслом, но и не искажают юридические нормы. Это радует!

Что делать?

Каждое ТСЖ не в силах бороться с ИФНС и пожаловаться в суд, поэтому часть из них согласилась с доводами Минфина и ФНС и заключила агентские договора или платит минимальный налог. Но можно, оставшись в рамках закона о некоммерческой организации, снизить риски столкновений с налоговыми инспекторами иными методами, а именно – перевести оказание услуг на сторонние лица.

Для этого достаточно прочесть мою предыдущую статью о том, как все таки быть выгодно предпринимателем. Если ФНС придирается к расходам, которые осуществляет ТСЖ и говорит о том, что они относятся к предпринимательской деятельности, то тогда проще и дешевле будет передать выполнение этих работ индивидуальным предпринимателям по договору оказания услуг (стрижка газона, ремонт дома, уборка территории и т.д.).

В этом случае: жильцы формируют план расходов по коммунальным услугам, а ТСЖ оформляет договоры с организациями, оказывающими данные услуги и во всех случаях является посредником. При таком раскладе управдом – управленец финансами ТСЖ, он формирует план расходов и доходов с жильцами и заключает договора под эту смету. Т.е. жильцы платят в ТСЖ только за услуги управления домом, а само ТСЖ занимается администрированием, Доказать в этой ситуации (исходя из логики судебных решений), что взносы не являются целевыми будет сложно. Налоговая служба может задаться вопросом: а почему не платится минимальный налог с управления, но и в этом случае сумма штрафов и пени будет слишком незначительной для налоговых органов, чтобы тратить время на их взыскание.

Таким образом, если мы не хотим больших счетов за обслуживание дома, то это необходимо делать самому или по крайней мере участвовать: организовывать ТСЖ и участвовать в управлении домом: принимать доходную и расходную часть, проверять использование средств и т.п.

Ошибки ТСЖ в борьбе с неплательщиками

При работе с неплательщиками встречаются довольно типичные ситуации, которые осложняют разрешение споров данной категории.

Председатель (или управляющий) сам лично разбирается с неплательщиками. Сам ходит в суд.

Первая рекомендация по первой часто встречающейся ошибке. Председатель или управляющей не должен ходить в суд по спорам с жителями, собственниками, членами ТСЖ (или ЖСК). Нужно, чтобы в суд ходил представитель ТСЖ (ЖСК) по доверенности. Более того, я бы рекомендовала и все судебные документы (исковое заявление, ходатайства и прочие) подписывать не подписью председателя, а представителя, действующего на основании доверенности. Конфронтация при этом всё равно будет присутствовать, но негатив в меньшей степени будет переноситься на самого председателя. Очень часто я сталкивалась с явлением, когда причиной длительных неплатежей являются личностные отношения (личная нелюбовь к председателю, правлению в целом, или неприятие выбранного способа управления). С теми же явлениями будут сталкиваться и управляющие компания.

В связи с этим вторая рекомендация: значительное число неплательщиков можно «взбодрить» на оплату долгов в досудебном порядке, если с ними очень вежливо и доверительно поговорит юрист (не председатель или член правления, не управляющий) а независимый юрист, который вначале беседы объяснит свою миссию, объяснит, что споры по взысканию задолженности относятся к числу бесспорных, суды обязательные платежи в пользу ТСЖ взыскивают, только для неплательщика это создаст дополнительные неудобства: трата своего времени или денег на адвоката для участия в судебных заседаниях, дополнительные расходы на госпошлину, штрафы и пени, на расходы по привлечению представителя ТСЖ для участия в судебных заседаниях. Такие беседы плюс письменные уведомления и предупреждения, отправленные заказной почтой с уведомлением о вручении, стимулируют более половины неплательщиков к исправлению.

На взыскание задолженности в судебном порядке должен быть отдельный договор на оказание юридических услуг, причем желательно на каждого неплательщика отдельно. Снова обращаю внимание на то обстоятельство, что суды расходы на представителя взыскивают, поэтому лучше выделить эти расходы отдельно на каждого неплательщика отдельным договором.

Расходы же на общее юридическое сопровождение ТСЖ могут включать в смету расходов, и они приходятся на управленческие затраты. А вот расходы на отдельных неплательщиков должны производиться за счет этих отдельных неплательщиков. Это логично. И вполне реализуемо.

Все иски о взыскании задолженности подаются в суд по месту нахождения данного многоквартирного дома.

Иск подается по месту жительства ответчика. Если гражданин в доме не прописан, что теперь не является обязательным условием, то иск следует подать по месту его постоянной регистрации.

Если собственник и члены его семьи, либо наниматели на данной жилплощади не прописаны, то факт проживания и пользования жилищными и коммунальными услугами должен быть установлен. Причем, это условие касается только коммунальных услуг. Что же касается оплаты ремонта и содержания, то собственник несет эти расходы вне зависимости от того, проживает ли кто на этой площади или нет. Это же касается и незаселенных муниципальных квартир.

Для обеспечения обоснованности своих требований истец должен позаботиться о доказательствах своей позиции, каковыми могут являться письменные доказательства:

– лучше всего акт, подписанный двумя-тремя гражданами (должностным лицом ТСЖ или обслуживающей организации, членами правления или просто соседями по лестничной площадки);

– таким доказательством может быть, скажем, докладная записка управляющего (коменданта и т.п.) о факте проживания в такой-то квартире стольких-то человек – родственников или нанимателей;

– такими доказательствами могут быть, к примеру, квитанции об оплате электроэнергии (или справка из Энергосбыта);

– можно так же получить косвенные доказательства, что гражданин посещает ближайшую поликлинику или дети его обучаются в ближайшей школе или посещают ближайший детсад.

Устными доказательствами являются показания свидетелей, которыми могут быть как граждане из числа персонала ТСЖ или обслуживающей организации (управляющий, комендант, хоть даже и слесарь, ему даже быстрее суд поверит). Свидетелями могут быть соседи, жители того же или соседнего дома, это не важно.

Убежденность, что советский суд самый гуманный в мире. Или, что суд сам всё лучше знает. Ничего подобного. Суд нам предстоит убедить в нашей правоте. И дело вовсе не в том, что суд нас заранее не любит. Не любит, это точно, но наша задача, убедить суд в том, что мы – безусловно, правы. И первый шаг в этом – безупречная досудебная подготовка. Второй шаг – безупречные материалы судебного дела. Третий шаг – обоснованность и доказательственность нашей позиции. Если всё это выполнить, то суду ничего не остается сделать, как принять нужное нам решение.

В работе над убеждением нашей позиции, правоты, убедительности и доказательственности могут помешать излишние эмоции сторон. Эмоции ответчика – пожалуйста, сколько угодно. А вот эмоции истца лучше исключить. Именно поэтому я считаю, что председатель в суд ходить не должен. Не больше одного раза, чтобы показать свою состоятельность и аргументированность и профессионализм. Не должен ходить, чтобы не вызывать на себя излишний негатив со стороны неплательщика. Не должен ходить, поскольку ему, как собственнику квартиры в том же доме, как соседу трудно сдержать свои эмоции, свое негодование по поводу паразита, живущего за счет своих соседей, особо, если этот паразит – либо человек состоятельный и не платящий по причине хамства и пренебрежения ко всем окружающим, либо лицо асоциальное и тоже придерживающееся хамской манеры поведения. В связи с этими обстоятельствами в суд пусть ходят независимые юристы. И на суд, и на неплательщиков это действует благотворно.

Здесь можно добавить по шагам:

Первый шаг – безупречная досудебная подготовка:

– если граждане проживают без регистрации (прописки) – составление соответствующих актов, лучше нескольких, датированных разными числами;

– уведомление и предупреждение посылаются заказной почтой с уведомлением о вручении, если граждане уклоняются от получения заказной корреспонденции, то вместе с почтальоном нужно соответственно заактировать их отказ;

Второй шаг – безупречные материалы судебного дела:

– квитанция (платежное поручение) на оплату госпошлины;

– хорошо отписанное, подробное исковое заявление;

– письменные доказательства по делу;

– ходатайства о направлении судебных запросов в целях истребования дополнительных доказательств (в поликлинику, в школу, в собес и т.п.);

– ходатайства о принятии мер обеспечения иска;

– все документы должны быть качественными, хорошо оформленными, представленные копии заверены надлежащим образом.

Отключить паразитов!

Зачастую руководителям ТСЖ (ЖСК) и Управляющих Компаний очень хочется отключить нерадивых от источников коммунальных услуг. Я бы очень порекомендовала при подаче искового заявления внести ходатайство по обеспечению иска в виде наложения запрета на пользование неоплачиваемыми коммунальными услугами, аргументируя тем, что в период рассмотрения иска увеличится задолженность неплательщика и прочими подходящими аргументами. А затем уже, имея определение суда о принятии судебных мер обеспечения иска и исполнительный лист по этому определении. Можно будет уже вместе с судебным приставом-исполнителем вырубить мерзавцу чего угодно. И тогда, если тот допустит самовольное подключение – будет отвечать по всей строгости закона, вплоть до уголовного, за неисполнение судебного решения.

Третий шаг – обоснованность и доказательственность нашей позиции:

– в материалах дела должен быть качественный расчет долга, расчет исчисления пеней; договор на оказание юридический услуг, квитанции по оплате таковых услуг;

– должны быть доказательства расходов ТСЖ или Управляющей организации: акты приема дома, договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями (в копиях, понятно); утвержденные сметы ОСС;

Дела в сумме до 50 000 руб. подсудны мировым. Мировые подобные решения, как показала практика, выносят легче. Если сумма иска, включая сумму задолженности, пени, госпошлину, расходы на представителя, превышает данный предел, то лучше разбить сумму на два периода и подать два иска, с промежутком в месяц.

Читать еще:  Платит ли выгодоприобретатель налог на прибыль?

Что показывает судебная практика?

А практика показывает, что очередная часть неплательщиков приходит в осознание, как только получает исковое заявление. При хорошей досудебной работе до слушания в суде доходит не более половины, а то и трети нерадивых. Мы же – не американцы. Это у них судиться, все равно, что родиться и жить – обычный физиологический процесс. Нашего человека слово «суд» не радует.

Судья при приеме искового заявления назначит досудебное разбирательство. Дела по неплательщикам отличаются тем, что неплательщики уклоняются от явки в суд так же, как и от уплаты обязательных платежей.

Суд вполне может вынести заочное решение, но важно, чтобы ответчик был обязательно уведомлен надлежащим образом о предстоящем судебном заседании. Судья, поскольку дел такой категории особо никто не любит, возложит труд по уведомлению ответчика на истца, понятно. Сопротивляться не нужно, равно как портить отношение с судьей. Судья должен в конце-концов понять, что вы – коллеги. И решаете задачу государственной важности. Ведь государство понимает важность происходящего! Вот, даже такую статью в ЖК ввели о выселении! Когда судья к вам, непрерывно таскающему к нему иски к неплательщикам, привыкнет, то рассматривать их будет почти автоматически. Именно еще и поэтому председателю правления в суд ходить не надо. Судья его никогда не примет за «своего», а юриста-представителя, если тот будет вести себя достойно и аргументировано, со временем полюбит.

Когда-то, будучи студенткой на судебной практике, я услышала мнение судьи со стажем: «мы, судьи, прислушиваемся к хорошим опытным адвокатам, далеко не все они словоблудием занимаются, в аргументации на статьи законов ссылаются, на судебную практику».

Уклоняющийся ответчик может уклониться и от приема заказного письма с уведомлением, с судебной повесткой. Тогда с почтальоном так же нужно составить акт. В таком случае, суд после первой же неявки ответчика в следующем заседании сможет вынести заочное решение.

Теперь поподробнее об обеспечении иска. Если это требуется, то одновременно с подачей искового заявления в суд можно подать заявление (ходатайство) об обеспечении иска, главное нужно как следует аргументировать это требование. Заявление об обеспечении иска судья должен рассмотреть в день его поступления в суд без извещения ответчика, других лиц, участвующих в деле. О принятии мер по обеспечению иска судья выносит определение. Берем определение и идем к судебному приставу-исполнителю, тот выносит постановление об исполнительном производстве и осуществляет определенные действия

Обеспечением иска могут быть, к примеру:

1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц;

По данной категории дел вряд ли можно будет арестовать квартиру, скажем, а вот машину или какое другое ценное имущество – это можно.

2) запрещение ответчику совершать определенные действия;

К примеру, пользоваться коммунальными услугами, раз он их не оплачивает. Ведь за время судебного разбирательства сумма долга возрастет еще на какое-то количество тысяч рублей. И если судья вынесет такое определение, очень хорошо. Идем к приставу и вместе с ним вырубаем должника. На полном законном основании, на основании судебного акта.

Да, дело хлопотное. Издержек много. Хочу надеяться, что когда-нибудь не платить за жилищно-коммунальные услуги будет столь постыдно, что мало кто сможет себе это позволить. Пока же число неплатежей в стране приближается к 30%!.

Жилищный Консультант

Ваш надежный помощник в жилищных вопросах

Основные схемы мошенничества в ТСЖ

Содержание статьи:

ТСЖ – структурированная организация, созданная для ведения коммунально-жилищного хозяйства многоквартирного дома либо группы строений. Деятельность товарищества – некоммерческая, основана на представлении законных интересов собственников недвижимости. Членство в общность осуществляется в добровольном порядке при подаче соответствующего заявления.

Участником товарищества может быть только владелец подотчетной недвижимости. Члены правления ТСЖ – сторонние лица, оказывающие профессиональные услуги за материальное вознаграждение. Некоммерческая структура образовывается путем общего голосования на собрании жителей многоквартирного дома. В случае успеха на выборах активный состав жителей ставит подписи в протокол создания ТСЖ.

При образовании управляющей компании встречаются следующие преимущества и недостатки. Плюсы создания ТСЖ для собственников жилья:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

+7 (800) 550-38-47 – Вся Россия

+7 (499) 553-09-05 – Москва

+7 (812) 448-61-02 – Санкт-Петербург

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

  1. Возможность участвовать в принятии решения по политике ведения жилищным хозяйством.
  2. Сокращение коммунальных платежей и взносов для владельцев недвижимости за счет грамотной деятельности правления компании.
  3. Возможность самостоятельного выбора организации по оказанию хозяйственно-строительных услуг, а также контроля ее деятельности.

Минусы образования товарищества:

  1. Необходимость разграничения подотчетной территории для отделения сферы влияния конкретной управляющей компании.
  2. Обязанность членских взносов для организации деятельности.
  3. Возможное мошенничество председателя ТСЖ или иного должностного лица.

Основные схемы мошенничества в ТСЖ

Ввиду несовершенства законодательной базы и слабого взаимодействия товарищества с городскими структурами и органами власти некоторые жилищно-коммунальные общности применяют различные методы мошенничества.

Распространенные мошеннические схемы в ТСЖ:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  1. Завышение тарифов на коммунальные услуги. Правление товариществом повышает оплату за предлагаемые операции по благоустройству жилищного комплекса и прилегающей территории. При этом нет правоустанавливающих документов, а также бухгалтерской отчетности расхода средств либо они сфальсифицированы.
  2. Завышенные зарплаты сотрудников ТСЖ. Используются для сокрытия расхода денежных средств общности либо при нерациональном распределении вознаграждения в зависимости от объема выполняемой работы.
  3. Утверждение смет и отчетностей без согласия собственников. Различная финансовая документация – официальное подтверждение обоснованности повышенного расхода средств. Утверждение таких бумаг должно происходить на общем собрании жильцов.
  4. Сокрытие реальных доходов. Распространенный способ для мошенничества в коммунальной сфере. Получил применение при сдаче для найма неиспользуемой территории и размещении баннеров и иной рекламы.
  5. Уклонение от налогов ТСЖ. Избежать от уплаты денежной пошлины в казну государства для зарегистрированной некоммерческой организации практически невозможно. Известны случаи такого рода мошенничества для молодого товарищества, созданного на фиктивной основе.
  6. Воровство денежных средств из фонда ТСЖ. Классическая кража применяется в результате злого умысла одним или группой лиц, чаще всего состоящих на руководящих должностях правления управляющей компании.
  7. Не формируется фонд капитального ремонта. Создание резерва на проведение регулярных мероприятий по приведению подотчетного имущество в надлежащее техническое состояние – одно из обязательных условий при образовании товарищества. Такая спекуляция направлена на «отмывание» средств из фонда на иные цели.

Как наказывают руководителей ТСЖ за мошенничество, зависит от правового характера проступка: ТСЖ может ограничится штрафом или пройти виновным по уголовному делу.

Как не стать жертвой мошенников?

Жители многоквартирного дома подотчетного конкретной ТСЖ являются основной структурой, обладающей законным правом принимать любые решения по управлению домовладением. Незнание нормативных основ приводит к возникновению случаев мошенничества в ТСЖ со стороны избранного руководства товарищества.

Согласно ст. 135-137 ЖК РФ (Жилищный кодекс России), создание устава товарищества, заключение протокола возникновения, формирование реестра участников может и должно происходить при участии собственников недвижимости. Граждане вправе в любой момент требовать от правления компании учредительные документы для более детального их изучения. Собственники имеют возможность снимать копии с устава товарищества и бухгалтерской отчетности.

Если в результате деятельности ТСЖ возникли подозрения по поводу растраты денежных средств, следует посетить офис компании и потребовать «прозрачного» отчета об интересующих финансовых операциях.

При образовании некоммерческой организации следует принимать активное участие в составлении договора собственника с ТСЖ, а также ее устава. Если учредительная документация привносится со стороны, ее следует изменить под конкретные нужды собственников указанного многоквартирного дома.

Что делать, если вы стали жертвой мошенников?

Если в результате деятельности управляющей компании со стороны ТСЖ были выявлены мошеннические действия либо серьезные нарушения по предоставлению коммунально-бытовых услуг, необходимо собрать инициативную группу граждан – собственников недвижимости. Активные жильцы должны уведомить остальных людей, проживающих по указанному адресу, о проведении досрочного собрания членов ТСЖ.

Если возникшие разногласия не удается разрешить методом общего голосования, необходимо составить исковое заявление в судебные органы. При подаче документации в региональное отделение суда следует учесть: чем большее количество подписей от жильцов дома, тем результативней будет прошение.

Пример мошенничества в ТСЖ

Управляющая компания группы многоквартирных домов провела капитальный ремонт подведомственных объектов. За оказанные услуги перед компанией-подрядчиком образовалась задолженность в несколько сотен тысяч рублей. Средств из резервного денежного фонда на погашение долга не хватало. Правление ТСЖ решило оставшуюся нехватку компенсировать за счет собственников. По квартирам разослали соответствующее уведомление.

Собственник Емелин Г.В. с группой граждан остался недоволен действиями управляющей компании и обратился к судебной практике. На основании разбирательства были выявлены многочисленные факты укрытия и целенаправленного расхищения средств фонда ТСЖ.

Решение государственного органа: ликвидировать указанную ТСЖ, а назначаемой ревизионной комиссии произвести реализацию материального имущества товарищества с целью погашения задолженности перед строительной компанией.

Заключение

Товарищество собственников жилья – организованная структура, образуемая для представления законных интересов собственников недвижимости в коммунальной сфере. Некоммерческая организация осуществляет деятельность на основании государственной регистрации.

  1. Различные схемы мошенничества связаны с присвоением денежных средств фонда управляющей компании в частные руки. Для обеспечения законности правоотношений необходим контроль над финансовой деятельностью правления товарищества через инициативную группу граждан – собственников.
  2. В случае выявления факта мошенничества участники общности обладают правом на внеочередной созыв собрания жителей многоквартирного дома с целью предотвращения последствий. Если проблема не устраняется посредством общего голосования, необходимо обратиться в судебные органы с соответствующим исковым заявлением.

Список законов

Вам будут полезны следующие статьи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector