Преостановка строительства жилья
Garant-agency.ru

Юридический портал

Преостановка строительства жилья

Что делать при прекращении строительства многоквартирного дома

Российские власти разрабатывают меры, направленные на сокращение замороженных строек в государстве.

Всё же на сегодняшний день застройщики часто задерживают и останавливают строительство домов. Как сообщают в Минстрое, за первые четыре месяца текущего года число долгостроев в 69 субъектах РФ возросло с 836 до 842. По незавершенным объектам заключено 803,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), в реестр обманутых дольщиков внесены более 30 тысяч российских граждан.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил, как выявить проблемного застройщика, какие документы и в какие инстанции подавать, как и зачем получать статус обманутого дольщика.

Что сделать для своевременного выявления проблемы

По словам Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-Новострой», прежде чем заключать ДДУ, стоит проверить, значится ли застройщик на сайте Арбитражного суда. Эксперт отмечает, что ресурс позволяет в картотеке дел найти по ОГРН или ИНН компании, при этом необходимо указывать данные из проектной декларации по конкретному проекту, поскольку коммерческое название девелопера/инвестора может не совпадать с наименованием фирмы-застройщика.

Также эксперты рекомендуют убедиться, что Вашего дома нет в списках проблемных объектов. К примеру, в Московской области такие списки каждый месяц публикуются на сайте Минстроя.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев отмечает, что стоит включить в ДДУ условие, что дольщик имеет право на проверку строительства в присутствии своих представителей и представителей застройщика.

Кроме того, эксперты советуют дольщикам не пускать строительство на самотек, а постоянно отслеживать его динамику. Как говорит Нурида Ибрагимова, руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс», дольщик является экономически слабой стороной, полностью зависящей от действий застройщика, и, как правило, не имеющей свободного доступа к достоверной информации о том, как продвигается строительство.

Когда стоит насторожиться

Прежде всего, дольщик должен насторожиться, если нет реального прогресса в строительстве. Например, оно остановилось или ведется силами всего нескольких рабочих, которые вразвалочку ходят по строительной площадке. Но Ирина Доброхотова отмечает, что отследить динамику возможно лишь на этапе выполнения монтажных работ – когда стройка ведется выше первого этажа. Что касается подземного паркинга или когда укрыта кровля, внешне следить за строительством сложно. Но если дольщик видит, что за три месяца не появилось ни одного этажа, пора бить тревогу.

Существуют и другие признаки, по которым можно понять, что у застройщика появились проблемы. По словам экспертов, это часто меняющиеся генподрядчики, нежелание застройщика контактировать с дольщиками, отсутствие веб-камеры или фото, демонстрирующих продвижение стройки.

Куда обращаться в первую очередь

Прежде всего, необходимо в письменной форме попросить застройщика пояснить, по каким причинам строительство приостановлено и когда будет сдан объект. Также стоит запросить у компании утвержденный график строительства, по которому можно понять, когда планируется завершить монтажные работы, когда начнется отделка фасадов и прочее. При этом, конечно, стоит понимать, что недобросовестные застройщики вполне могут не дать ответов на эти вопросы.

Кроме того, дольщики могут получить эту информацию в государственных органах, уполномоченных контролировать деятельность строительных компаний. В Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), а в Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

Как отмечает Дамир Хакимов, директор юридического департамента Century 21, в такой ситуации у каждого дольщика есть выбор: ждать, когда возобновиться строительство либо расторгнуть ДДУ и потребовать назад деньги (внесенную сумму и неустойку).

Действовать своими силами или собрать инициативную группу

Обращения в соответствующие инстанции – индивидуальны и направляются от имени дольщика. Но, по словам юристов, если создать инициативную группу, будет проще координировать действия и отслеживать информацию.

Что делать если дольщик хочет вернуть свои деньги

Дамир Хакимов рекомендует обратиться в суд с требованием взыскать с застройщика вложенные деньги и неустойку. К исковому заявлению необходимо приложить такие документы:

  • оригинал ДДУ (его нужно предварительно хорошо изучить, особенно это касается пунктов, где идет речь о возмещении ущерба и компенсации);
  • платежные документы, которые подтверждают, что по ДДУ была произведена оплата;
  • уведомление о срыве сроков сдачи дома в эксплуатацию или прекращении строительства (если такое есть);
  • заявление о расторжении ДДУ;
  • письменные запросы к застройщику;
  • копию уведомления об отправке заявления застройщику (необходимо оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).

Нурида Ибрагимова говорит, что если дольщик преследует цель получить неустойку, то в соответствии с законом он может обратиться в суд с таким требованием не ранее чем через два месяца с момента нарушения сроков сдачи объекта. Но обратная сторона «медали» такова: выплатив неустойку, застройщик окажется в еще более затруднительном финансовом положении и может впоследствии обанкротиться – а это снизит шансы дольщика получить готовый объект, предупреждает эксперт.

Что делать дольщику, желающему получить квартиру, а не деньги

Вначале необходимо подписать дополнительное соглашение к договору долевого участия о переносе сроков сдачи дома и зарегистрировать документ в Росреестре. Если дополнительное соглашение подписано, но строительство не ведется, застройщик пропал и нет перспективы, что ситуация изменится, эксперты рекомендуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собрать пакет документов для включения в реестр обманутых дольщиков. Его полное название – «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены».

Если в отношении строительной компании открыто уголовное производство, дольщика также должны признать потерпевшим по этому делу. Как отмечает Дамир Хакимов, чтобы пройти соответствующую процедуру, нужно обратиться к ведущему дело следователю УВД.

Что делать, если дошло до банкротства

Для инициирования процедуры банкротства дольщик должен обратиться в арбитражный суд с иском о включении его в реестр кредиторов компании. Если суд еще не применил параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику придется подать соответствующее ходатайство, говорит Нурида Ибрагимова.

Если в отношении застройщика введена процедура банкротства, у дольщика более выгодное положение, чем у иных кредиторов, поскольку он может выбрать вид требований: в денежном выражении или в виде жилья. По словам юристов, если дольщик желает получить жилое помещение, последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов.

Что нужно сделать, чтобы попасть в реестр обманутых дольщиков

Чтобы защитить свои права, пострадавшие дольщики могут подать в госорганы заявление с просьбой включить их в список обманутых соинвесторов строительства. При этом они должны отвечать критериям, которые значатся в приказе Минстроя РФ № 560/пр от 12.08.2016 года:

  • дольщик не получает от застройщика квартиру более девяти месяцев;
  • федеральные или региональные власти вынесли решение о приостановке строительства, в результате чего работы на объекте не ведутся как минимум девять месяцев;
  • строительство приостановлено, так как просрочено разрешение на строительство или у застройщика нет прав на земельный участок, где возводится объект;
  • вынесено экспертное заключение о том, что при строительстве нарушаются технологические процессы;
  • возведенный объект не отвечает проектной декларации;
  • строительную компанию признали банкротом.

Какие преимущества получит дольщик при включении в реестр

При включении в реестр обманутых соинвесторов строительства дольщик может претендовать на государственную помощь. Это может быть предоставление жилья или поиск инвесторов, которые согласятся завершить строительство объекта, изменив проектную документацию. Кроме того, органы местного самоуправления могут достроить дом за свой счет.

Какие документы нужны для включения в реестр

Для этого потребуются следующие документы: заявление, копия паспорта, ДДУ, платежные документы, которые подтверждают факт оплаты дольщиком в надлежащем порядке, и копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (если такой имеется). Кроме того, может понадобиться решение о признании дольщика потерпевшим по уголовному делу (если его возбудили).

Какие еще инстанции можно задействовать

Помимо обращения для защиты своих прав в госорганы, включая арбитражный суд, дольщик может обратиться к страховщику, который застраховал ответственность застройщика, или к поручителю, с которым строительная компания подписала соответствующий договор. При этом требования могут быть выставлены только в денежном эквиваленте.

С прошлого года все застройщики должны отчислять деньги в компенсационный фонд, за счет средств которого возмещаются требования дольщиков при банкротстве застройщика. Нурида Ибрагимова рекомендует дольщикам обращаться в такой фонд. Кроме того, эксперт напомнила о возможности обратиться в средства массовой информации, чтобы осветить сложившуюся проблему и привлечь внимание госорганов к ее разрешению.

О приостановлении деятельности по привлечению денежных средств дольщиков

Автор: Д. В. Дурново

В каких случаях суд может приостановить деятельность, связанную с привлечением денежных средств дольщиков, и когда застройщику не стоит опасаться таких последствий? Почему решение суда о приостановлении деятельности не означает, что застройщик должен прекратить строительство? Ответим на эти и другие вопросы, опираясь на судебную практику.

Известно, что допущенные застройщиком МКД нарушения могут повлечь не только взыскание административных штрафов, но и приостановление деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В каких случаях суд может это сделать и когда застройщику не следует опасаться таких последствий? Почему решение суда о приостановлении деятельности не означает, что застройщик должен прекратить строительство? Ответим на эти вопросы, опираясь на судебную практику.

Нормы закона и первый важный вывод.

В соответствии с ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае если:

1) более чем на 30 дней задержано представление отчетности, предусмотренной этим федеральным законом;

2) не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика, установленные Правительством РФ;

3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным ч. 1 ст. 12.1 этого федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее 100 тыс. руб.;

4) застройщик не исполняет требования этого федерального закона, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные данным законом меры воздействия;

5) в представленной в контролирующий орган проектной декларации отражены заведомо недостоверные сведения:

  • о соответствии застройщика требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 этого закона;
  • о соответствии юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком, требованиям, указанным в ч. 3 ст. 15.3 этого закона.

6) по истечении шести месяцев со дня выдачи контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований, указанных в п. 1, 7 и 8 ч. 2 ст. 3 этого закона, застройщик не устранил нарушения.

Пункты 5 и 6 внесены в ч. 15 Федеральным законом от 03.07.2016 № 304‑ФЗ и касаются тех МКД, в отношении которых регистрация первого ДДУ проводится после 01.01.2017.

Из формулировки ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве видно, что уполномоченный орган вправе просить суд о приостановлении не всей деятельности организации, а только той ее части, которая связана с привлечением денежных средств участников для строительства МКД. Иными словами, вступление в силу решения суда не препятствует продолжению деятельности организации, в том числе по строительству МКД за счет собственных и заемных денежных средств. Застройщику будет запрещено заключать договоры с новыми дольщиками и получать от них денежные средства.

Читать еще:  Можно купить мотоцикл со штрафстоянки

В подтверждение сказанного сошлемся на мнение арбитражных судов:

Судебный акт

Позиция арбитров

Постановление АС ВСО от 13.04.2016 № Ф02-1339/2016 по делу № А19-10696/2015

Несостоятельны ссылки организации на то, что приостановление судом деятельности ограничивает правоспособность юридического лица и не дает возможность заниматься определенным видом деятельности. В силу положений Закона об участии в долевом строительстве судом может быть приостановлена не предпринимательская деятельность застройщика как таковая, а лишь отдельная ее часть, связанная с привлечением долевых инвестиций от граждан по договорам участия в долевом строительстве. Застройщиком не утрачено право на осуществление иной предпринимательской деятельности, в том числе на завершение строительства и привлечение инвестиций в строительство иным легальным путем

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 № 09АП-13351/2014-АК по делу № А40-181640/13

Решение о приостановлении деятельности не ограничивает застройщика в осуществлении иной хозяйственной деятельности, помимо деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не запрещает извлекать доходы от продолжения иной деятельности и не препятствует продолжению строительства жилого комплекса и сдаче его в эксплуатацию

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 02.12.2016 по делу № А45-16341/2016

Приостановление деятельности в части привлечения денежных средств участников не препятствует обществу осуществлять строительную деятельность на спорном объекте, а для завершения строительства организация может изыскать иные денежные средства, в том числе получить кредиты в банке

Какие обстоятельства позволяют приостановить деятельность и на какой период?

Обратимся к судебной практике и посмотрим, при каких обстоятельствах арбитры удовлетворяют требования уполномоченных органов о приостановлении деятельности и в течение какого срока застройщику придется обходиться без денег дольщиков.

Судебный акт

Обстоятельства дела

Срок приостановления деятельности

Постановление АС ВСО от 13.04.2016 № Ф02-1339/2016

Застройщик не передал объекты долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления исполнения такой обязанности.

по делу № А19-10696/2015

С апреля 2014 года строительно-монтажные работы на объекте не производятся. Несмотря на приостановление работ с апреля 2014 года по 12 мая 2015 года общество заключило с гражданами 24 ДДУ

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2015 № 10АП-16650/2014 по делу № А41-43095/14

За период с июня 2013 года по июнь 2014 года организация 8 раз привлекалась к административной ответственности, предусмотренной ч. 3 и 4 ст. 14.28 ­КоАП РФ (за непредставление в установленный срок ежеквартальной отчетности, за неустранение выявленных нарушений по нормативу целевого использования денежных средств и др.)

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2014 № 09АП-13351/2014-АК по делу № А40-181640/13

В течение одного года общество 4 раза привлекалось к административной ответственности за непредставление ежеквартальных отчетностей и за неисполнение предписания о представлении в уполномоченный орган проектной декларации.

Контролеры выдали организации 11 предписаний об устранении перечисленных нарушений

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.01.2017 по делу № А13-16345/2016

Работы по строительству не ведутся, разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не получено, обязательства по ДДУ обществом не исполнены.

Организация неоднократно привлекалась к административной ответственности за непредставление в контролирующий орган отчетности, в том числе по запросам

Принимая решения в пользу контролирующего органа, судьи непременно отмечают: приостановление деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, является законной, разумной и адекватной мерой, направленной на защиту интересов потенциальных дольщиков.

Подчеркнем, рассматривая дела о приостановлении деятельности, арбитры не анализируют законность ранее принятых уполномоченным органом постановлений о привлечении организации к административной ответственности. Соответственно, застройщику нет смысла ссылаться на необоснованность постановлений. Арбитры этот довод отклоняют, отмечая, что застройщику следовало своевременно их обжаловать. Если организация не делала этого, представленные уполномоченным органом постановления признаются судами доказательством того, что застройщик неоднократно привлекался к административной ответственности.

Какие аргументы позволяют судьям вставать на сторону застройщика?

Неверно полагать, что судьи всегда удовлетворяют требования уполномоченного органа о приостановлении деятельности. Чтобы понять, какие аргументы могут помочь застройщику избежать данного вида наказания, рассмотрим несколько ситуаций из практики.

Постановление АС ЗСО от 14.05.2015 № Ф04-19178/2015 по делу № А45-14864/2014.

Обстоятельства: застройщик своевременно не передал объекты долевого строительства, не заключил дополнительные соглашения и продолжает привлекать денежные средства новых участников.

Аргументы в пользу застройщика:

  • первый МКД в составе жилого комплекса введен в эксплуатацию, на момент проведения проверки просрочка сдачи второго дома составляет полгода, третьего – несколько дней. При этом степень готовности этих МКД составляет 99%;
  • причиной задержки сдачи домов явилась необходимость строительства сетей водоснабжения и водоотведения, организация предпринимает меры к быстрейшему вводу домов в эксплуатацию;
  • участники долевого строительства уведомлены об изменении сроков сдачи домов, с частью из участников заключены дополнительные соглашения о переносе срока;
  • уполномоченный орган не представил доказательств грубого и систематического неисполнения организацией требований Закона об участии в долевом строительстве, в том числе использования привлекаемых денежных средств не по целевому назначению, предъявления участниками застройщику требований о расторжении договоров и возврате уплаченных денежных средств;
  • приостановление деятельности застройщика не отвечает принципу соразмерности ответственности допущенным нарушениям.

Позиция суда: обращаясь с требованием о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников, контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для применения к застройщику данной предупредительной меры, но и то, что ее принятие необходимо для защиты экономических интересов Российской Федерации, прав и законных интересов потребителей и иных лиц, обеспечит именно восстановление прав и их законных интересов, а не повлечет для них еще более неоправданные (отрицательные) последствия как результат ее применения.

С учетом отсутствия доказательств грубого и систематического неисполнения организацией требований Закона об участии в долевом строительстве судьи решили, что в рассматриваемом случае нарушение установленного ДДУ срока передачи объектов дольщикам не может служить основанием для приостановления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников.

Постановление АС ПО от 03.09.2015 № Ф06-27284/2015 по делу № А12-1916/2015.

Обстоятельства: нарушен срок ввода в эксплуатацию двух жилых домов, застройщик не исполнил обязательства по 286 ДДУ на общую сумму 785 млн руб.

Аргументы в пользу застройщика:

  • общество предпринимает активные меры к достройке МКД, застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первого дома, по второму дому продлено разрешение на строительство;
  • строительство ведется только за счет средств участников долевого строительства, иных источников финансирования застройщик не имеет;
  • дольщикам направлены уведомления об изменении срока ввода дома в эксплуатацию с предложением заключить дополнительные соглашения к ДДУ, что подтверждается списками заказных почтовых отправлений с отметками органа почтовой связи о принятии корреспонденции;
  • с некоторыми участниками заключены доп. соглашения об изменении срока передачи квартир;
  • последний раз застройщик привлекался к административной ответственности 14.10.2014.

Позиция суда: приостановление привлечения средств новых участников негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически приведет к невозможности дальнейшего строительства, нарушению прав участников долевого строительства. Административный орган не представил доказательств необходимости приостановления деятельности общества, связанной с привлечением денежных средств.

Подведем итог

Судебная практика свидетельствует, что уполномоченному органу не удастся добиться приостановления деятельности застройщика по формальным основаниям. Например, согласно п. 1 ч. 15 ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве нарушение срока представления застройщиком отчетности более чем
на 30 дней является основанием для обращения уполномоченного органа в суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика. Однако, сославшись только на этот факт, административный орган проиграет дело.

Арбитры исходят из того, что контролирующий орган обязан доказать не только наличие оснований для приостановления деятельности, но и то, что оно не повлечет отрицательных последствий для участников долевого строительства, а также что иные меры воздействия не способны защитить их права и законные интересы.

В пользу застройщика толкуются такие обстоятельства, как высокая степень готовности МКД, принятие организацией мер по уведомлению дольщиков о переносе срока ввода дома в эксплуатацию и заключению с ними дополнительных соглашений об изменении срока передачи объектов долевого строительства, отсутствие систематических грубых нарушений требований Закона об участии в долевом строительстве. И наоборот, низкая степень готовности жилого дома, приостановление застройщиком работ по строительству, наличие нескольких случаев привлечения к административной ответственности и многочисленных предписаний об устранении выявленных нарушений, доказанные факты нецелевого использования денежных средств (в том числе направление денег на строительство другого МКД) свидетельствуют об обоснованности требования административного органа.

Принятие судом решения о приостановлении деятельности не означает запрет на осуществление застройщиком предпринимательской деятельности в полном объеме. Суд приостанавливает только отдельную ее часть, связанную с привлечением денежных средств новых участников. При этом застройщик не лишается права заниматься другими видами предпринимательской деятельности и может продолжать строительство МКД за счет собственных либо заемных денежных средств.

Остановка строительных работ

Нередко возникают случаи, когда строительство здания, в которое вложены долевые инвестиции, останавливается. Чтобы найти наименее затратный выход из сложившейся ситуации, инвесторам следует познакомиться с основными причинами, приостанавливающими ход строительных работ по возведению новостройки.

Виды остановки строительства недвижимости
Остановка хода строительных работ может иметь краткосрочный или долгосрочный характер. Краткосрочной остановкой признаются действия по приостановлению работ на срок до полугода. Если работы были остановлены на период от 6 месяцев и далее, то эта остановка проекта считается долгосрочной.

Консервация строительных работ

Если произошла остановка сторонам, важно установить наличие перспективы возобновления работ в будущем. Консервация работ производится застройщиками с целью сохранения возможности продолжить работы по возведению новостройки. Правила консервации объекта незавершенного строительства можно обнаружить в части 4 статьи 52 Градостроительного кодекса РФ.

Под консервацией объекта незавершенного строительства нормы Постановления Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802 подразумевают комплекс мероприятий, рассчитанных на обеспечение сохранности результата работ на неопределенный период в условиях остановки строительства. Как правило, работы по консервации осуществляются за отдельную плату по требованию заказчика работ.

Причины остановки строительства
Историческая точка зрения на проблему приостановления строительства

Считается, что периодом, когда стройка останавливалась чаще всего, был 2008 и 2009 год. Данное время было названо периодом кризиса на рынке российской недвижимости.
В это время банковские организации практически полностью отказались от финансирования строительных проектов. Долевые инвесторы были насторожены тревожными заявлениями СМИ. Они перестали осуществлять капиталовложения в строящиеся объекты недвижимого имущества.

Частные проекты застройщиков терпели огромные убытки из-за недостатка финансовых средств. Данные факторы сделали остановку строительства единственно возможным выходом.

Недостаток финансирования
Нехватка спонсорских капиталовложений в строительный проект – это одна из самых частых причин остановки строительных работ. Осложнения с поиском новых денежных ресурсов, как правило, связаны с:

  • прекращением финансирования со стороны банков, кредитных организаций и иных заемщиков;
  • ошибочной или недобросовестной финансовой политикой, которая выбрана застройщиком при ведении дел фирмы;
  • низким уровнем продаж;
  • низким показателем притока доходов от сбыта;
  • существенным непрогнозируемым ростом издержек по реализации проекта;
  • негативным имиджем застройщика, который был сформирован в результате отрицательных отзывов прессы, наличия большого количества судебных споров с инвесторами и недобросовестностью застройщика, допускающего всевозможные нарушения условий заключенных сделок.
Читать еще:  Вывод своей доли из общего имущества

Прекращение прав застройщика на застраиваемый земельный участок

Если срок действия правоустанавливающих документов на землю прекращается, то застройщик обязан остановить строительство многоквартирного дома. Именно поэтому ведение застройки территориального участка, предоставленного строительной компании на праве аренды, влечет определенные юридические риски.

Арендодатель вправе в любой момент ходатайствовать о досрочном прекращении действия договора аренды земельной территории. Такое решение он может принять при нарушении арендатором обязательств по оплате арендной платы или невыполнении иных существенных условий договора. В данной ситуации продолжить строительство на законных основаниях невозможно, пока арендатор не восстановит свои права на строительную площадку, где возводится новостройка.

Прекращение действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство в соответствии с частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ выступает в роли основного документа, регламентирующего возможность лица на осуществление строительных работ. Если действие такого документа как разрешение на строительство, или РНС, прекратилось, то застройщик лишается своих прав на возведение многоквартирного дома.

Прекращение действия разрешение на строительство, полученного застройщиком, может произойти в результате:

  • утраты прав застройщика на застраиваемый земельный участок;
  • истечения срока действия РНС при отсутствии факта продления срока действия РНС со стороны застройщика.

Если застройщик, не имеющий прав на проведение строительных работ, осуществляет их, то его могут привлечь к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 КоАП РФ или уголовной ответственности по статье 216 УК РФ. Также законодатель регламентирует возможность возникновения риска о признании объекта строительства самовольной постройкой. Данный случай подробно описан в нормах стать 222 ГК РФ.

Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ

При возникновении данной проблемы застройщик обязан немедленно приостановить строительство объекта недвижимого имущества. Утрата подрядчиками допусков СРО к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства, влечет за собой необходимость поиска другого подрядчика или ожидания, пока действующий подрядчик вступит в новое СРО и получит новые допуски. Возобновлять работы по возведению многоквартирного дома можно только после того, как подрядчик получит соответствующий допуск к выполнению работ, влияющих на безопасность объекта строительства.

Нарушение контрагентами застройщика своих обязательств

Среди основного вида нарушений следует назвать срыв генеральным подрядчиком сроков строительства. При возникновении срыва сроков возведения новостройки застройщику будет необходимо заключить договор с новым генеральным подрядчиком.

Процесс подбора подходящего кандидата, обсуждение условий сделки и оформление подрядного соглашения может занять несколько месяцев. На этот период времени застройщику не останется иного выхода, кроме того, чтобы остановить строительство многоквартирного дома.

Анализ причин, вызывающих остановку строительных работ

Любая из вышеназванных причин влечет за собой невозможность возобновления строительных работ. Застройщик, несущий обязательство перед инвестором, не может назвать точный срок сдачи объекта.
В соответствии с действующим законом инвестор не может вмешиваться в хозяйственную деятельность застройщика. Единственное, что может сделать в такой ситуации спонсор, – это фиксация факта остановки строительства и заявление об этом в соответствующие органы. Доказать факт остановки строительных работ можно, если заснять строительную площадку на фото или видео.
Инвестор, заключивший договор с застройщиком, может уточнить, действуют ли необходимые для строительства разрешительные документы в региональных отделениях Росреестра и в офисе саморегулируемой организации строителей. Мониторинг судебных споров застройщика рекомендуется проводить с помощью интернет-ресурсов.

Какие действия предпринять при остановке строительных работ

Инвестору рекомендуется познакомиться со всеми информационными источниками, рассказывающими о ходе строительства и причинах его остановки. Он должен адекватно оценить степень перспективности стройки и узнать приблизительный срок сдачи готового объекта недвижимого имущества.
Застройщику следует включать в договор условия, связанные с существенной остановкой строительства, которые позволят ему расторгнуть договор и вернуть все вложенные инвестиции. Если такого пункта в договоре не окажется, то инвестору потребуется ждать истечения срока исполнения обязательства по передаче помещения. Такие условия действуют в той ситуации, когда застройщик не соглашается вернуть вложенные в строительный проект денежные средства спонсора и расторгнуть договор добровольно.

Вопрос-ответ

Вопрос: “При приостановке СМР (строительно-монтажных работ) может ли требовать Заказчик передать общий журнал работ? и где это прописано (нормативный акт)?”

Ответ: Приказ Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7 “Об утверждении и введении в действие Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства” (вместе с “РД-11-05-2007. “), он же с поправками на этот год.

В пункте 5 данного приказа прописано, что орган государственного строительного надзора оформляет журнал работ, закрепляя его печатью и передает журнал застройщику или заказчику для прописывания в нем этапы выполнения работ. Когда журнал заканчивается, то заводится новый с новой регистрацией в государственном органе. Так же пункт 6 этого приказа дополняет, что журналы, в которых происходит фиксирование работ находится у заказчика (застройщика). Это хранение осуществляется до того момента, пока не будет проведена проверка итоговая органом государственного строительного надзора.

В соответствии с этим приказом, общий журнал должен находится у заказчика или основного застройщика. Для того чтобы сдать объект или при проверке показать на каком этапе было приостановлено строительство, именно заказчик должен предъявить журнал (или журналы, если их несколько) в государственный орган, так как он является основным, если так можно выразиться ответчиком, за строительство и требование о передачи ему журнала правомерны.

Преостановка строительства жилья

Превентивные мерыЧто можно сделать, чтобы вовремя обнаружить проблему

Еще до заключения договора желательно проверить, фигурирует ли застройщик на сайте Арбитражного суда, советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Там по картотеке дел можно искать по ИНН или ОГРН организации, при этом нужно вводить данные из проектной декларации по конкретному объекту, так как коммерческое наименование девелопера/инвестора может отличаться от названия собственно фирмы-застройщика.

Стоит также проверить, нет ли выбранного объекта в черных списках. В Московской области, например, на сайте Министерства строительства ежемесячно публикуются списки проблемных объектов.

Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев рекомендует также сразу закрепить в ДДУ право дольщика проверять строительство со своими представителями в присутствии представителя застройщика.

Эксперты также советуют дольщикам не пускать строительство на самотек и постоянно следить за тем, как идут дела. «Дольщик как экономически слабая сторона, которая полностью зависит от действий застройщика, в большинстве случаев ограничен в свободном доступе к достоверной информации о ходе строительства», — отмечает руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

ПризнакиКогда пора бить тревогу

Самый главный фактор, который должен насторожить дольщика, — отсутствие реальной динамики строительства. Это когда строительство не ведется вовсе или ведется силами двух-трех рабочих, слоняющихся на строительной площадке. «Правда, отследить динамику можно только на этапе монтажных работ — когда стройка ведется выше первого этажа. Работы в подземном паркинге или после укрытия кровли внешне наблюдать сложно, — отмечает Ирина Доброхотова. — Но если, например, прошло три месяца, а в доме не прибавилось ни одного нового этажа — это повод для волнений».

Есть и другие признаки, которые могут свидетельствовать о возникших у застройщика проблемах. Среди них эксперты называют частую смену генерального подрядчика, уклонение застройщика от контактов с дольщиками, отсутствие фотодневников о ходе стройки и веб-камеры на объекте.

Первые шагиС каких обращений следует начать

Для начала следует направить письменный запрос застройщику с просьбой разъяснить причины приостановки строительства и назначить новые реальные сроки сдачи объекта. У компании также стоит запросить утвержденный график строительства, чтобы понимать, когда запланировано завершение монтажных работ, когда строители должны приступить к отделке фасадов и т. д. При этом нужно быть готовыми к тому, что неблагонадежные застройщики могут уклоняться от ответов на поставленные вопросы.

Ответить дольщикам на вопросы могут также государственные органы, к полномочиям которых относится контроль над деятельностью строительных организаций. В частности, в Москве это Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест), в Подмосковье — Министерство строительного комплекса Московской области (Минмособлстрой).

«Далее каждый дольщик должен принять решение: ждать, когда строительство начнется заново, или расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги (оплаченную сумму и неустойку)», — отметил директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

СодействиеДействовать ли самостоятельно или лучше собрать инициативную группу

Обращения в различные инстанции — индивидуальны, то есть делаются от имени дольщика. Но создание инициативной группы, как отмечают юристы, всегда облегчает процедуру координации действий и отслеживания информации.

ДеньгиЧто делать, если дольщик хочет вернуть вложенные средства

В этом случае Дамир Хакимов советует подать иск в суд о взыскании с застройщика денежных средств и неустойки. Для этого понадобятся следующие документы:

  • оригинал договора долевого участия (заранее его следует подробно изучить, особенно в части компенсации и возмещения ущерба);
  • платежные документы, подтверждающие оплату объекта по ДДУ;
  • уведомление о срыве сроков ввода объекта в эксплуатацию либо прекращении строительства (при наличии такового);
  • письменные запросы в адрес строительной компании;
  • заявление о расторжении договора долевого участия;
  • копию уведомления об отправке заявления застройщику (следует оформить заказное ценное отправление с уведомлением о доставке).

«Если цель дольщика получение неустойки, то по закону обращение с данными требованиями в суд возможно по прошествии двух месяцев с момента нарушения сроков передачи объекта, — пояснила Нурида Ибрагимова. — Но у этой медали есть и обратная сторона: взыскание неустойки усугубит затруднительное финансовое положение застройщика, что, в свою очередь, может привести к его банкротству и, следовательно, снижению шансов дольщика на получение готового объекта».

ЖильеЧто делать, если дольщик хочет получить не деньги, а квартиру

Сначала нужно подписать дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков сдачи объекта и зарегистрировать его в Росреестре. Если допсоглашение подписано, но строительство прекращено, застройщик исчез и нет более никаких надежд, эксперты советуют инициировать процедуру банкротства застройщика и собирать документы для включения в «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирного дома и чьи права нарушены». Проще говоря, в реестр обманутых дольщиков.

Если в отношении застройщика открыто уголовное производство, нужно также пройти процедуру признания потерпевшим. Для этого надо обратиться следователю УВД, который ведет дело, рекомендует Дамир Хакимов.

БанкротствоЧто делать, если до этого дошло

Чтобы инициировать процедуру банкротства, дольщик обязательно должен подать иск в арбитражный суд о включении его в реестр кредиторов компании. Если судом еще не применен параграф 7 «Банкротство застройщиков» Федерального закона N 127 «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002, дольщику нужно самостоятельно подать соответствующее ходатайство, отмечает Нурида Ибрагимова.

«При процедуре банкротства застройщика дольщик находится в более выгодном положении, нежели иные кредиторы, поскольку дольщики имеют возможность выбрать вид требований, выраженных в денежном эквиваленте или в виде жилого помещения. В случае выбора требований в виде получения жилого помещения последнее исключается из всей конкурсной массы и не может быть реализовано с торгов», — рассказала юрист.

Реестр дольщиковЧто нужно, чтобы попасть в списки обманутых соинвесторов

Для защиты своих прав пострадавшие соинвесторы строительства имеют возможность подать в государственные органы заявление о включении в реестр обманутых дольщиков. Они должны соответствовать критериям, установленным приказом Минстроя России № 560/пр от 12.08.2016 года:

  • застройщик не может передать квартиру дольщику более девяти месяцев;
  • есть решение федеральных или региональных властей о приостановке строительства, и в результате этого решения строительство не ведется девять месяцев и более;
  • работы приостановлены из-за просрочки разрешения на строительство или отсутствие прав на земельный участок, на котором ведется строительство;
  • есть экспертное заключение о том, что нарушаются технологические процессы строительства;
  • построенный объект строительства не соответствует проектной декларации;
  • застройщик признан банкротом.
Читать еще:  О гарантии на телефон самсунг

ПлюсыЧто даст гражданину включение в реестр обманутых дольщиков

Целью постановки на учет в реестр обманутых дольщиков является получение помощи от государства. Помощь может быть выражена и в предоставлении жилья, и в поиске инвесторов, которые готовы достроить жилой дом, изменив проектную документацию. Наконец, органы местного самоуправления могут завершить строительство за свой счет.

ДокументыКакие из них потребуются для включения в реестр

Для включения в реестр обманутых дольщиков нужны: заявление, копия паспорта, копия договора долевого участия, копии платежных документов, подтверждающих исполнение дольщиком обязательств по ДДУ, а также копия вступившего в силу судебного акта о включении в реестр кредиторов (при наличии). Так же может потребоваться решение о признании потерпевшим по уголовному делу (если оно было возбуждено).

ИнстанцииКакие еще можно задействовать

Кроме обращения в органы государственной власти, в том числе в арбитражный суд, за защитой своих прав, дольщик имеет возможность обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность застройщика, или к поручителю, с которым у застройщика заключен договор поручительства. Требования к страховой компании или поручителю могут быть выставлены только в денежном выражении.

«С 2017 года все застройщики должны производить отчисления в компенсационный фонд, который создан для направления средств на возмещение требований дольщиков в случае банкротства застройщика. Обращение в фонд также может являться подспорьем для дольщика, — советует Нурида Ибрагимова. — Не нужно исключать и обращения в средства массовой информации для создания информационного фона вокруг сложившейся проблемы, привлечения внимания государственных органов к ее разрешению».

Если строительство дома заморожено.

Дольщики заключили договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Срок сдачи дома — 2009 г. В настоящее время застройщик приостановил работы на объекте на стадии возведения первого этажа без объяснения причин и срока их возобновления. Как вернуть деньги или повлиять на возобновление строительства?

Отношения, возникающие при финансировании строительства многоквартирного дома, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).

Строительство финансируется на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком. В пункте 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что в рамках договора долевого строительства застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства (например, квартиру или иное нежилое помещение) дольщику. Дольщик, в свою очередь, должен уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при условии, что имеется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Следовательно, требование о своевременном завершении строительства и передаче объекта долевого строительства дольщик может предъявить только застройщику.

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства дольщику влечет материальную ответственность застройщика. В статье 6 Закона № 214-ФЗ предусмотрена уплата неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день просрочки, от цены договора за каждый день просрочки. Если дольщиком является гражданин, застройщик уплачивает неустойку (пени) в двойном размере.

Срок передачи объекта долевого строительства, указанный в договоре, может быть продлен по соглашению застройщика и дольщика, оформленному в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом № 214-ФЗ. Соглашение об изменении условий договора оформляется в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор долевого строительства составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому и соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключается в письменной форме и должно пройти госрегистрацию. Иначе оно будет признано незаключенным.

Расторжение договора долевого строительства

Если строительство дома приостановлено (прекращено) и срок передачи объекта долевого строительства не продлен соглашением сторон, дольщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке. Это установлено в п. 1.1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ.

Воспользоваться данным правом можно только при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан дольщику в срок, предусмотренный договором. Например, строительство приостановлено в марте 2009 г. на стадии возведения первого этажа 17-этажного дома, а срок передачи объекта долевого строительства дольщику — конец 2009 г. Завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию за девять месяцев нереально.

Бремя доказывания в суде наличия подобных обстоятельств лежит на дольщике, что подтверждается судебной практикой (постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.04.2008 № Ф03-А04/08-2/1229).

Расторжение договора долевого строительства служит основанием для возврата дольщику денежных средств, уплаченных на финансирование строительства. В этом случае застройщик возвращает деньги в порядке, установленном п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ. При обращении дольщика за получением денег застройщик перечисляет их в течение десяти рабочих дней с даты расторжения договора долевого строительства одновременно с процентами за пользование чужими денежными средствами.

К сведению

Проценты за пользование чужими денежными средствами исчисляются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, со дня внесения дольщиком денег или их части до дня их возврата застройщиком, а если дольщик является гражданином — в двойном размере (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Если после расторжения договора долевого строительства дольщик не обратился за деньгами, застройщик перечисляет их и проценты на депозит нотариуса по своему месту нахождения, о чем уведомляет дольщика. Деньги перечисляются не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, установленного для обращения за ними.

За нарушение сроков возврата и перечисления денежных средств на депозит нотариуса с застройщика можно взыскать проценты за просрочку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Дольщик вправе обратиться в суд с заявлением о расторжении договора долевого строительства в связи с приостановкой строительства дома и грозящей просрочкой срока передачи объекта долевого строительства. Без сомнения, он выиграет судебный процесс. Вопрос только в том, имеются ли у застройщика денежные средства или иное имущество, от продажи которого можно было бы получить возмещение. Здесь есть один нюанс, которым можно воспользоваться.

Продажа залога

В Законе № 214-ФЗ сказано, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается по всем договорам долевого строительства залогом земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды, а также строящегося на этом участке многоквартирного дома. Правда, обратить взыскание на залог дольщик может не раньше чем через шесть месяцев после:

Денежные средства, вырученные от реализации залога, в первую очередь пойдут на погашение расходов, связанных с процедурой обращения взыскания на залог. Оставшиеся средства будут распределяться между всеми дольщиками пропорционально их требованиям.

Шансы вернуть свои денежные средства в полном объеме невелики. Возврат во многом зависит от наличия имущества у застройщика и оформленных прав на него, а также количества других дольщиков, предъявивших аналогичные требования к застройщику. Реализовать земельный участок независимо от того, находится он в собственности или в аренде у застройщика, намного проще, чем продать дом на стадии незавершенного строительства. Одно дело, если дом практически достроен, другое — если строительство приостановлено (прекращено) на стадии возведения фундамента или первого этажа.

В любом случае для обращения взыскания на не завершенный строительством многоквартирный дом прежде всего необходимо, чтобы застройщик оформил право собственности на него. Эта процедура потребует достаточно времени и денег, поскольку застройщику предстоит провести техническую инвентаризацию «незавершенки», в чем он не заинтересован. Если застройщик уклоняется от оформления права собственности, сделать это можно по решению суда (п. 5 ст. 13 Закона № 214-ФЗ).

Помимо залога обязанности застройщика по договору долевого строительства обеспечиваются поручительством банка. Поручительство предполагает солидарную ответственность банка и застройщика перед дольщиком за неисполнение застройщиком обязательств по возврату денежных средств и возмещения убытков и (или) неустойки. В подобной ситуации дольщик может предъявить требование о возврате денег в полном объеме (их части) как самому застройщику, так и банку. Это следует из ст. 323 ГК РФ.

Такой вид обеспечения маловероятен, но узнать, существует он или нет, можно у застройщика, ведь договор поручительства заключается до государственной регистрации договора долевого строительства. И если поручительство существует, предъявить требование по возврату денежных средств можно сразу банку.

СПРАВКА

В Самарской области функции контроля и надзора в области долевого строительства осуществляет Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области при Правительстве Самарской области.

Госконтроль

Можно обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства, на территории которого строится многоквартирный дом. Если дольщиком долевого строительства является гражданин, он также может обратиться в органы Роспотребнадзора в соответствии с Законом РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Контролирующий орган не только осуществляет контроль за деятельностью застройщика с правом выдачи предписания о нарушении положений Закона № 214-ФЗ, но и рассматривает жалобы граждан и юридических лиц (п. 5 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). Он также вправе обращаться в суд с заявлением в защиту законных интересов дольщиков вплоть до ликвидации застройщика и принимать меры для привлечения застройщика и (или) его должностных лиц к ответственности в виде уплаты неустойки или возмещения убытков на основании Закона № 214-ФЗ и КоАП РФ. К сожалению, административное законодательство устанавливает административную ответственность только за следующие правонарушения (ст. 14.28
КоАП РФ):

Безусловно, факт привлечения застройщика и его должностных лиц к ответственности вряд ли поможет вернуть дольщику уплаченные им денежные средства. Но само по себе обращение в госорганы позволит узнать о причинах приостановки строительства дома и шансах на его возобновление.

Подведем итоги. В данной ситуации возможны два варианта действий.

Первый: расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке и при отсутствии у застройщика денежных средств или иного имущества обратить взыскание на земельный участок (право аренды на него), на котором ведется строительство дома, и на не завершенный строительством дом.

Второй: сначала обратиться в контролирующий орган в области долевого строительства по месту нахождения застройщика, чтобы выяснить, реально ли возобновление строительства, и только потом (при необходимости) — в суд для расторжения договора долевого строительства. Правда, есть вероятность не вернуть уплаченные по договору денежные средства. Ведь не исключено, что до момента обращения в суд застройщик избавился от всех денежных средств и имущества, за исключением земельного участка и не завершенного строительством дома, денег от продажи которых могло не хватить для удовлетворения требований всех дольщиков, на тот момент предъявивших свои требования.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector