Покупка земельного участка у муниципалитета порядок действий

Земельный
эксперт

Бесплатная горячая линия

+7 499 553-09-05 Москва

+7 812 448-61-02 Санкт-Петербург

+7 (800) 550-38-47 Россия

Использование земель

Москва

+7 499 553-09-05

Санкт-Петербург

+7 812 448-61-02

Россия

+7 (800) 550-38-47

Продажа земли государственной и муниципальной собственности

Содержание статьи:

Условия продажи земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в ст. 39.3 ЗК РФ. Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

• если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
• если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
• если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
• если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
• если на участке имеются постройки;
• земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
• земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
• земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем организации торгов в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном ст. 39.12 ЗК РФ:

1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец заявления на участие в аукционе по продаже земли]). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности без торгов производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

• место и дата осуществления сделки;
• реквизиты сторон;
• права и обязанности сторон;
• сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
• порядок выполнения расчетов по сделке;
• расчет стоимости участка;
• условия опротестования сделки;
• подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи земли]) могут выступать следующие бумаги:

• паспорт покупателя и документы продавца;
• технические бумаги на землю;
• документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
• бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
• финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

В статье 39.4 Земельного кодекса РФ указаны порядок и правила исчисления стоимости надела, который будет реализован на торгах.

Прежде всего, следует отметить, что цена площади, проданной на торгах, определяется по итогам конкурса или в случае размера начальной заявки которая представлена в единственном виде.

При заключении договора о реализации земли без прохождения конкурса, цена земли определяется в соответствии с федеральными или муниципальными законодательными актами. Устанавливают данные правила и размеры выплат уполномоченные органы. Важно отметить, что цена участка, реализующегося без торгов, не может превышать его кадастровую стоимость. Для иностранных граждан размер оплаты определяется отдельно, руководствуясь положениями кодекса РФ.

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить аукцион в отношении надела, и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи, но и пакет обязательных документов на землю.
9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи, потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ, земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Кто может купить землю по кадастровой стоимости у администрации и государства и как это сделать?

Чаще всего купля-продажа земельных участков осуществляется по рыночной стоимости, а сделки заключаются между физическими и/или юридическими лицами напрямую. Но есть возможность приобрести землю по кадастровой стоимости у муниципального или государственного собственника. Однако такая сделка имеет ряд особенностей.

Кто может совершить покупку земельного участка у администрации?

Земельный кодекс РФ допускает приобретение земельного надела у государства как юридическими, так и физическими лицами (статья 16). Исключение составляют заповедные и лесные зоны.

Случаи продажи ЗУ на торгах и без их проведения

Статья 39.3 Земельного кодекса РФ предполагает возможность приобретения муниципальных или государственных земель двумя способами:

• путём участия в аукционе;
• без торгов.

В п. 2 указанной статьи перечислены ситуации, когда проведение торгов не требуется.

Участие в аукционе требует выполнения определённых правил:

• участниками торгов могут быть граждане РФ, предоставившие необходимые документы для совершения сделки;
• участвовать в них могут все лица, успевшие подать заявки;
• каждый участник должен подтвердить свою платёжеспособность путём внесения задатка.

Не будут допущены лица, подавшие заявки после окончания срока принятия документов, предоставившие неполный пакет бумаг либо не имеющие право участвовать в торгах по определённым территориям.

Аукциону предшествуют этапы:

1. утверждение схемы;
2. проведение кадастровых работ;
3. постановки участка на кадастровый учёт;
4. подключение надела к инженерным сетям;
5. принятие решения о проведении торгов;
6. публикация информации о дате, месте и времени проведения аукциона.

После этого осуществляются торги, выбирается победитель и с ним заключается договор купли-продажи земельного участка. Последний этап – публикация результатов торгов.

Если в аукционе принимал участие единственный покупатель и при этом изъявил желании приобрести лот, с ним заключается договор на условиях, указанных в заявке на проведение торгов.

Пошаговая инструкция приобретения

Для покупки участка земли необходимо последовательно выполнить ряд шагов.

Поиск свободного участка

Требования к земле для покупки такие:

• участок является свободным, т.е. он не находится в собственности у кого-либо, в его отношении не заключён договор аренды и т.п.;
• земля не обременена;
• рядом нет территорий под масштабную застройку;
• на наделе нет незавершённого строительства либо подстроек, находящихся в собственности других лиц;
• участок не может быть изъят из оборота;
• земля не относится к заповедной зоне.

Если участок не числится в кадастре, то нужно подготовить документы и поставить её на учёт.

Подготовка схемы расположения ЗУ на карте

В случае, когда выбранный надел земли не числится на кадастровой карте образованным либо у него не определены границы, то придётся подготовить схему надела. Это может сделать уполномоченный орган или кадастровый инженер. Но и самостоятельно подготовить её тоже можно. Однако лучше воспользоваться услугами специалиста, поскольку он произведёт топографическую съёмку и точно определит границы надела.

При самостоятельном оформлении важно оформить схему по всем утверждённым правилам, а также точно определить углы и границы. Сначала нужно получить в Росреестре электронную копию кадастрового плана земельного участка, а затем обработать его в графическом редакторе и специальных программах.

Все условные обозначения должны быть проставлены в соответствии с принятыми нормами.

Основная проблема самостоятельной подготовки схемы – определение границ надела, когда рядом нет границ. Тогда его очень сложно привязать к каким-либо ориентирам. Кроме того, даже если работа выполнена идеально, документ могут не принять, т.к. муниципальные органы неохотно принимают самодельные схемы несмотря на выгоду, получаемую от продажи земельных участков.

Подача заявления об утверждении схемы

После того как схема земельного надела подготовлена, её необходимо утвердить. Для этого подают заявление в местную администрацию. Составляется оно на бланке утверждённой формы. Документ называется «Заявление об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане». К нему следует приложит такие документы:

• копию паспорта (заполненные страницы);
• схему надела.

Вместе с этим заявлением нужно подать еще одно – о предварительном согласовании предоставления ЗУ. Оба документа нужно передать в администрацию, где их будут рассматривать в течение одного месяца. За это время муниципалитет готовит сообщение о старте аукциона и публикует его на официальном сайте.

Постановка на учет

В зависимости от того, будут ли поданы заявки на участие в торгах по участку, определяется то, каким образом надел будет поставлен на кадастровый учет. Есть два варианта:

• если появились другие желающие приобрести эту землю, то администрация самостоятельно ставит ее на учет и готовит аукцион;
• когда других потенциальных покупателей нет, этой процедурой занимается сам будущий владелец.

Во втором случае власти выдают ему постановление об утверждении схемы участка. С этим документом нужно идти к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план и кадастровый паспорт, а также поставит землю на учет. После оплаты услуг в течение двух недель новый участок появится на кадастровой карте.

Подача заявления о выделении

После того как участок поставлен на кадастровый учет, необходимо подать в администрацию еще одно заявление. Оно также составляется на утвержденном бланке и называется «Заявление о выделении ЗУ из муниципальной собственности без торгов». К нему следует приложить схему и указать кадастровый номер надела.

В заявлении указывают такую информацию:

• данные лица, подающего заявление;
• непосредственно просьба о выделении надела;
• указание кадастрового номера, расположения и площади участка;
• вид использования земли;
• реквизиты полученного ранее разрешения о предварительном согласовании;
• перечень приложений (документов);
• личная подпись заявителя, его адрес.

Также необходимо приложить разрешение о согласовании (копию), схему расположения кадастровый паспорт участка.

Аукцион

К участию в аукционе не допускаются:

• лица, указавшие недостоверные сведения либо подавшие неполный пакет документов;
• представители без доверенности;
• не предоставившие задаток;
• иностранные организации с долей российских участников в уставном капитале менее 50%.

Аукцион считается завершенным, когда после троекратного объявления цены ни один из участников не поднял карточку. После этого один экземпляр протокола передается лицу, выигравшему торги. Результаты сообщаются там же, где ранее размещалось объявление об аукционе.

Если же на торги заявлялся только один участник, то на основании Приказа ФАС РФ № 67 от 10.02.2010 г. если на аукцион была подана единственная заявка либо присутствовал только один участник, то организатор должен заключить договор с этим лицом по цене и на условиях, указанных при подаче заявки.

Заключения договора купли-продажи

В договоре содержится следующая информация:

1. В шапке прописывают место, номер и дату заключения договора; там же указывают основание его подписания и данные сторон (покупатель и администрация).
2. В основной части приводится описание предмета договора:
   • кадастровый номер участка, его площадь, месторасположение;
   • категория земли;
   • вид использования.
3. Далее следует цена сделки, сроки оплаты, сроки, в которые необходимо внести средства.
4. Права и обязанности, ответственность сторон.
5. Реквизиты сторон, адреса.
6. Подписи сторон.

Кроме того, в документе следует указать подробные банковские реквизиты администрации, на которые покупатель должен перечислить денежные средства.

К договору прилагается акт приема-передачи участка. Он составляется в трех экземплярах.

Составленный и согласованный договор подписывается в местной администрации, которой ранее принадлежал участок и которая организовывала торги и согласовывала документацию.

С подписанным соглашением покупатель должен обратиться в Росреестр. Дополнительно необходимо предоставить акт приема-передачи и копию паспорта. Если регистрировать сделку будет представитель заявителя, то он должен иметь на руках доверенность.

Перед подачей документов нужно заплатить госпошлину и предоставить квитанцию. В течение 5 дней данные будут внесены в Росреестр, а новый собственник земли получит свидетельство о праве собственности.

Как приобрести у государства без торгов?

Земельный кодекс РФ допускает приобретение земельного участка без проведения аукциона. Порядок оформления указан в статье 39.17:

1. сначала необходимо подать заявление по установленной форме;
2. приложить документы на право покупки участка без торгов;
3. при обращении через представителя – доверенность на совершение действий этим лицом;
4. при приобретении участка в огородническом или садоводческом товариществе – реестр его членов.

Основания для продажи без торгов также перечислены в Земельном кодексе:

• участок выделен для ИЖС, ведения ЛПХ в соответствии с Федеральным законом № 161-ФЗ от 24.07.2008 г. (ст. 39.3 ЗК РФ, п. 2);
• по окончании пятилетнего срока безвозмездной аренды (ст. 39.5);
• многодетным семьям (ст. 39.5);
• на основании распоряжения или указа Президента РФ, распоряжения Правительства РФ (ст. 39.6, п. 2);
• для ИЖС или ведения ЛПХ на срок менее 6 лет (ст. 39.10, п. 2);
• если на данном участке расположено служебное здание, предоставленное гражданину (ст. 39.10, п. 2).

В указанных статьях перечислены все условия, на которых земельный надел может быть продан без торгов.

Основания для отказа

Статья 39.16 Земельного кодекса РФ указывает, в каких случаях в приобретении участка может быть отказано:

• если надел уже выделен в аренду (на определенный срок или бессрочную) третьим лицам;
• на участке есть постройки, принадлежащие другим лицам;
• имеется объект незавершенного строительства;
• надел находится в резерве, ограниченном обороте либо вообще изъят из оборота;
• фактические характеристики участка не соответствуют тем, что заявлены в документах;
• участок расположен на границе застройки;
• надел уже был выставлен на торги ранее;
• не определен вид разрешенного использования земли;
• не определена категория участка.

Земельный участок можно купить у местной администрации. Как правило, это происходит через аукцион. Однако Земельный кодекс предусматривает возможность приобрести землю без торгов и по кадастровой стоимости. Процесс подготовки документов и проведения аукциона регламентирован Земельным кодексом и другими нормативно-правовыми актами.

Порядок покупки земельного участка у местной администрации под ИЖС

Массовое распространение мошеннических схем, связанных с покупкой объектов недвижимости у частных лиц: будь то земельный участок или строение, акцентируют внимание покупателей на преимущества альтернативного продавца – им выступает государство в лице местной администрации. Объяснение этой тенденции весьма закономерное – отсутствие «подводных камней» и гарантия соблюдения правовых норм в финансовой сделке, а также «прозрачный» алгоритм вступления нового владельца в право собственности.

Одними из наиболее популярных сделок купли-продажи с местными администрациями – это покупка земельного участка под частное строительство. Как реализуется этот процесс на практике? Разберем поэтапно все составляющие.

Категории земельных участков под строительство

Согласно Земельному кодексу РФ, проводить частные строительные работы можно на участках, разграниченных согласно их целевому назначению по таким категориям:

локация для непосредственно индивидуального жилищного строительства;

территория, предназначенная для частных подсобных хозяйственных работ;

участок, который предусматривается для ведения дачного хозяйства.

Важно! При строительстве частного дома, дачи или коттеджа на наделах под ИЖС владелец должен соблюдать требование Градостроительного кодекса РФ (ст. 48) – финальный вариант строения не должен иметь больше, чем 3 этажа. При этом проживание здесь допускается лишь для одной семьи.

Способы приобретения земельного участка

В зависимости от целевого назначения конкретного земельного надела, который находится в ведомстве у муниципалитета, выкупить государственный земельный участок под частное строительство можно двумя способами:

при предварительном проведении аукциона

Это условие – обязательно во всех случая продажи земельных наделов, которые ранее не были образованы, за исключением случаев строительства на них будущих жилых домов. Сделка купли-продажи реализуется после проведения официально оглашенного аукциона, а ее основанием является протокол торгов с документально зафиксированными данными его победителя.

без проведения торгов

Упрощенный вариант процедуры возможен, если продается уже образованный участок, выделяемый специально под строительство частного жилого дома или дачного объекта.

Как купить участок у местной администрации под ИЖС: порядок действий

Какие процедуры предстоят потенциальному покупателю земли, находящейся в муниципальном ведомстве? С чего начать работу? Рассмотрим этот алгоритм поэтапно.

Этап 1. Обратиться в местные органы власти с документально оформленным прошением предоставить возможность выкупа земельного надела. В заявлении должны указываться конкретные цели приобретения участка, для чего его планируется задействовать. Нужно озвучить желаемые параметры земельного надела, который на этом этапе пока еще является неопределенным. В запросе важно подчеркнуть и приемлемый способ приобретения.

Этап 2. Нужно быть готовым, что рассмотрение запроса в муниципалитете будет процессом небыстрым. Финальное решение принимает глава администрации в виде постановления. Важно заметить, что далеко не всегда запросы граждан удовлетворяются – по ряду причин, например, в случае отсутствия подходящего земельного надела, в покупке могут отказать. Вместе с тем, граждане вправе оспаривать этот отказ в судебном порядке.

Этап 3. Если запрос продажи земельного надела одобрен местными властями, в компетенции последних – установить стоимость, в зависимости от способа реализации (с аукциона, без торгов). Остановимся на рассмотрении первого варианта.

Этап 4. Торги должны проводиться по итогу решения местного муниципалитета. В подготовке к аукциону местные власти формируют стартовую цену участка, презентуют его технические параметры. Устанавливается дата и место время проведения торгов, особенности сделки. Объявление о проведении аукциона публикуется в местном печатном СМИ.

Этап 5. По итогу проведения аукциона победитель (реальный покупатель земельного объекта) согласовывает порядок оплаты и готовит соответствующие документы для согласования с архитектурным ведомством, кадастровыми инженерами.

Этап 6. Заключение сделки купли-продажи с местной администрацией и оплата суммы полной стоимости земельного объекта.

Этап 7. На основании экспертиз и резолюций архитектурной инспекции, а также актов инженеров Кадастровой палаты по поводу возможности целевого использования участка под запросы покупателя, владелец участка может приступать к строительным действиям.

Внимание! В вопросах приобретения земельных наделов у муниципалитета для местных жителей действует право первоочередности: такие категории, как инвалиды, участники Великой отечественной войны и малообеспеченные семьи могут претендовать на бесплатное получение земельного участка исходя из действий региональных программ поддержки.

Необходимые документы

Какие документы нужны новоиспеченному владельцу земли под строительство для регистрации права собственности?

паспорт гражданина РФ (копии и оригиналы);

правоустанавливающий документ на землю (договор купли-продажи, мены, ордер на распоряжение участком);

письменное согласие на реализацию сделки со стороны одного из супругов;

кадастровый паспорт объекта;

квитанция об оплате госпошлины.

Стоимость оформления и госпошлина в 2017 году

Согласно Статье 333.24 Налогового кодекса РФ, владелец земельного участка, который оформляет право собственности на имущественный объект, реализуемый под ИЖС, ведение личного хозяйства и садоводства, должен заплатить госпошлину в размере 200 рублей. Дополнительно оплачиваются услуги нотариуса.

Сроки проведения регистрационных действий составляют в среднем – до 10 рабочих дней.

По итогу завершения всех процедур, новый собственник регистрирует свое право полноценного владения и распоряжения участком. Подтверждением данных действий будет являться Свидетельство о праве собственности на земельный надел. С этого момента полноправный владелец может приступать к планированию будущих строительных работ на участке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Как купить землю у государства в 2020 году

Expert Последние изменения: февраль, 2020 Регистрация 0 4,773 Время чтения: 4 мин.

Как купить землю у государства, какие сложности скрывает проведение данной процедуры и насколько дорого она обойдется? Ответы на данные вопросы, читатель найдет в нашей статье.

Возможно ли купить землю у государства

Земля, принадлежащая органам государственной или муниципальной власти, периодически выставляется на торги. Все желающие, могут попробовать свои силы, приняв участие в аукционе. Право выкупа земли получит тот, кто назовет более привлекательную цену.
Купить землю можно и без проведения торгов.

Существует перечень земель, не подлежащие выкупу. К ним относятся:

1. Земли стратегического значения.
2. Заповедные зоны и парки.
3. Земли, занятые под захоронения.
4. Земли, имеющие особое значение для обороны государства.
5. Земли водного и лесного фонда.

Земельные участки, находящиеся в собственности государства и муниципалитета, не стоят на кадастровом учете и не имеют четких границ. В связи с этим, будущему владельцу придется позаботится о составлении плана межевания и постановке земли на учет в Росреестре. Данный процесс может занять от одного до трех месяцев. За каждую процедуру оформления придется платить отдельно.

Покупка земли через аукцион

Аукцион, связанный с продажей земли, может проводится по инициативе государственных (муниципальных) служб или по запросу юридических (физических) лиц. В том случае, если в роли инициаторов выступают простые граждане или индивидуальные предприниматели, все расходы, связанные с проведением торгов, ложатся на их плечи.

Перед началом аукциона должны быть осуществлены следующие действия:

• Разработка плана расположения участка и его согласование с органами местного самоуправления.
• Постановка земли на кадастровый учет.
• Регистрация права собственности от лица государства или муниципалитета.
• Присвоение участку кадастрового номера.
• Получение технических условий.

Уполномоченные сотрудники муниципальных или государственных служб, проводят проверку документов на достоверность и решают необходимость проведения аукциона. Как правило, данный процесс занимает минимум два месяца. После чего назначается дата торгов о которой сообщают всем заинтересованным сторонам.

Чтобы принять участие в аукционе стороны должны:

1. Подать заявку.
2. Предоставить копии документов, удостоверяющих личность.
3. Оплатить задаток и предоставить квитанцию.

Документы должны быть поданы за пять дней до начала проведения торгов. В обратном случае, их не примут на законных основаниях. Размер авансового платежа не может превысить 20% от общей стоимости земли.
Аукцион проводится в электронной форме. По его результатам составляется протокол, который также размещается в общем доступе в интернете. Ознакомиться с ним можно на официальном сайте органов местного самоуправления.

Покупка земельного участка под ИЖС

Гражданин вправе изъявить желание выкупить земельный участок у государства под индивидуальное жилое строительство. Соответствующую заявку он должен подать в городскую или сельскую администрацию. В течении одного месяца, она подлежит рассмотрению. В случае одобрения, заявителю будет выделен участок под целевое направление.
Участок может быть предоставлен посредством участия в торгах. Заявителю придет уведомление о дате и времени их проведения. Принять участие в аукционе, помимо заявителя, смогут и другие заинтересованные лица. Однако, если желающих не будет, вопрос решится в сторону гражданина, подавшего заявку.
После выделения земли составляется договор купли-продажи. Все затраты должен оплатить заявитель.

В некоторых ситуациях земля под ИЖС предоставляется на бесплатной основе:

• Многодетным семьям.
• Остро нуждающимся гражданам.
• Гражданам, проживающих на земле длительный период времени.

Каждая из перечисленных выше ситуаций, регулируется на региональном и государственном уровне. Нюансы предоставления земельных участков в различных областях могут отличаться.

Составление договора на покупку земли

На законодательном уровне не установлена строгая форма договора купли-продажи земельного участка. В связи с этим, используется типовой бланк. В нем меняется лишь предмет договора, данные сторон и стоимость земли.
Внести свои пожелания в текст документа покупатель не сможет. Он может лишь согласится с ним, поставив свою подпись, либо отказаться от приобретения земли в целом.

В договоре подлежат указанию следующие данные:

1. Информация о сторонах сделки.
2. Описание участка и его стоимости.
3. Права и обязанности сторон.
4. Условия перехода права собственности.
5. Дата составления и подписи сторон.

Предметом договора выступает земельный участок. В договоре прописывается его стоимость, место расположения, кадастровый номер (при его наличии). Расчет между сторонами может осуществляться в безналичной или наличной форме (через кассу).
После составление договора, новый владелец земли, должен зарегистрировать право собственности в Росреестре. С этой целью необходимо будет предоставить план межевания участка, личные документы, договор купли-продажи, кадастровый паспорт. Предварительно стоит позаботится об уплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 тыс. рублей.

Во сколько обойдется выкуп земли у государства

Стоимость земельного участка будет напрямую зависеть от его кадастровой стоимости. Ее определение осуществляется на основе проведения предварительной оценки. Покупатель вправе обратится в лицензированную оценочную компанию с целью установления достоверной цены.
При выкупе земельного участка, на котором расположено строение, принадлежащее заявителю, его стоимость составит 60% от кадастровой цены. Стоит отметить, что кадастровая стоимость практически идентичная рыночной. В некоторых регионах она превышает ее в разы.
В случае проведения аукциона, государственный или муниципальный орган власти выставляет минимальную цену на землю. Заинтересованные лица повышают ее самостоятельно. По факту, участок достанется тому, кто предложит за него наибольшую плату.

Получение отказа в покупке государственной земли

Нередко физические и юридические лица сталкиваются с отказом в выкупе земли из государственной собственности. Он может быть связан с:

• Предоставлением неполного перечня документов.
• Неправильным заполнением заявления.
• Подачей недостоверной информации.
• Прекращением деятельности юридического лица.
• Отношением земли к категории, запрещенной к продаже.
• Отсутствием гражданства РФ.

Как правило, отказ в выкупе земли является обоснованным. Опровергнуть его в суде или высших инстанциях, заинтересованное лицо не сможет. Решение стоит лишь за государственным или муниципальным органом власти. Повлиять на одобрение заявки прибегнув к сторонней помощи невозможно.
В заключении скажем, что процесс покупки земельного участка у государства достаточно сложный. Однако, в некоторых ситуациях, он является единственным способом получения желаемой земли по доступной цене.

Выкуп надела или как купить участок земли у администрации города или поселка под ИЖС и СХ нужны?

Самым распространённым вариантом приобретения земельных участков является выкуп из аренды. Если гражданин использует государственную землю для сельскохозяйственных нужд или построил дом для постоянного проживания, он имеет право выкупить её. Для совершения действий нужно знать правовые тонкости. Если, например, купленный участок будет заброшен, администрация его изымет.

Особенности покупки УЗ

Покупка земельного участка у сельской администрации: что сказано в законе

Вопросы, касающиеся аренды и последующей купли земли регулируются Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. В законодательных актах сказано, что надел можно выкупить после пользования им в рамках договора аренды.

В арендном соглашении должна быть предусмотрена возможность последующего выкупа участка у муниципалитета по истечении 3-лет с момента заключения договора.

Внимание! Если арендатор возвёл дом и оформил его согласно закону, при покупке земли у сельской администрации торгов не будет.

Если капитальные строения отсутствуют, потенциальный покупатель обязан участвовать в торгах по всем правилам.

Как взять в аренду надел у администрации сельского поселения?

Справка. Перед оформлением договора следует узнать условия предоставления УЗ во временное пользование, каков порядок заключения сделки с муниципальным образованием.

Важнейшее условие для оформления арендного соглашения – получение письменного согласия от муниципального административного образования.

Сельскими администрациями проводятся следующие виды сделок по аренде:

• Аренда при проведении торгов;
• Безвозмездная аренда;
• Предоставление участка во временное пользование без торгов.

Чтобы взять землю в аренду, обращаются в поселковую администрацию с заявлением и перечнем документов:

• Российский паспорт;
• Свидетельство о заключении брака;
• При наличии детей их свидетельства о рождении;
• Справка о составе семьи;
• Выписка из домовой книги;
• Справка о жилплощади, на которой зарегистрирован арендатор с семьёй;
• Свидетельства о правах на льготы (если есть);
• Справка из Росреестра, подтверждающая, что за арендатором не числятся другие УЗ.

Кандидат на получение муниципальной земли должен быть готовым ответить на вопросы со стороны чиновников об образовании, роде деятельности, уровне доходов, о семье.

После рассмотрения заявления компетентный орган в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении участка в аренду или даёт мотивированный отказ.

Пакет документов для выкупа у государства муниципального участка

Чтобы приобрести землю, принадлежащую местной администрации, покупатель должен подготовить следующие бумаги:

• Паспорт гражданина РФ (оригинал и копию);
• Кадастровый паспорт УЗ;
• Документацию, подтверждающую право пользования наделом: например, договор аренды;
• Квитанцию об оплате сбора за регистрацию.

Если на земле имеется жилой дом или другие постройки, на них представляют свидетельства о ПС или выписки из ЕГРП. Составляют заявление и направляют его с пакетом документов в администрацию.

Внимание! Чтобы заявление приняли на рассмотрение, оно должно содержать обязательную информацию о недвижимом объекте.

Таким сведениями являются:

• Адрес земельного участка;
• Площадь и размеры надела;
• Цель приобретения и дальнейшее использование УЗ.

В заявлении следует обозначить согласие на уплату аванса.

Как можно увеличить земельный участок за счёт муниципалитета?

Расширить границы землевладения можно путём перераспределения. Между собственником основного надела и местной администрацией заключается соответствующее соглашение.

Порядок совершения действий:

• Хозяин соседней земли выясняет, кто владеет участком, который предстоит присоединить. УЗ должен находиться в федеральной, муниципальной или областной собственности. Перераспределение частных земель невозможно;
• Заинтересованное лицо направляет заявление в уполномоченный орган, приложив схему расположения участка; документы, подтверждающие ПС на надел и другие бумаги;
• Местная администрация в течение месяца принимает решение о заключении соглашения о перераспределении или об отказе с обоснованием причин.

В случае принятия уполномоченным органом положительного решения заявитель должен провести межевание за собственный счёт при определении границ УЗ, поставить участок на кадастровый учёт. После совершения указанных действий подписывается соглашение о перераспределении земли, на основании которого землевладелец регистрирует ПС.

Внимание! Перераспределению подлежат только те земли, из которых невозможно сформировать новый надел.

Процесс регистрации договора и покупки участка в поселковой администрации

После подписания договора о выкупе участка в поселке с местной администрацией гражданин должен зарегистрировать свои права на надел в отделении Росреестра.

Для совершения регистрационных действий нужны документы:

• Заявление;
• Паспорт;
• Правоустанавливающие бумаги на УЗ;
• Документ, подтверждающий перечисление госпошлины.

После регистрации покупатель становится собственником на законных основаниях и получает выписку из реестра.

Нюансы покупки ЗУ у администрации

Под ИЖС

Приобрести муниципальный участок под строительство дома можно с вынесением предварительного согласования места размещения объекта или без вынесения.

Порядок покупки надела:

• Обращение в администрацию с заявлением, содержащем просьбу о купле земли. Указывают расположение, размеры земли и её статус (ИЖС).
• Рассмотрение заявки органами власти и вынесение решения.

Муниципальные власти предложат гражданину участок, параметры и условия пользования которого совпадают с указанными в заявлении.

Специалисты Федеральной кадастровой службы проведут замеры, определят границы УЗ и выдадут подтверждающий документ. Землевладелец может приступать к регистрации права на недвижимость и оформлению договора купли-продажи. В итоге гражданину выдаётся документ, удостоверяющий ПС.

Под сельхозназначение

Приобретение сельскохозяйственных угодий у муниципальных властей осуществляется по алгоритму:

• Подача ходатайства в местную администрацию.
• Рассмотрение заявления в установленный законом срок.
• Вынесение решения о предоставлении надела или отказ в удовлетворении ходатайства с указанием причин.

Внимание! Отказ может быть мотивирован отсутствием в фонде администрации свободных сельскохозяйственных участков.

В случае положительного исхода материалы дела согласуются с архитектурными и другими органами. Право на надел регистрируют в местной регистрационной палате, затем составляют договор купли-продажи. По завершению всех регистрационных действий гражданин получает бумагу, удостоверяющую ПС на сельскохозяйственный участок.

Таким образом, приобретение земельного участка у местной администрации юридически безопасно, так как не повлечёт претензий со стороны заинтересованных лиц. Муниципалитет обязан информировать об имеющихся обременениях и ограничениях при заключении договора купли-продажи УЗ.