Отношения арендатора и арендодателя
Garant-agency.ru

Юридический портал

Отношения арендатора и арендодателя

Отношения арендатора и арендодателя

Автор: Еникеева Регина, риск-менеджер ООО “Риск-Консалт”

Договор аренды является одним из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия. Несмотря на это, отношения арендодателя и арендатора подчас вызывают немало сложностей, которые лучше осознавать и обговаривать заранее.

Основные условия в договоре аренды

Содержание любого договора аренды представляет собой совокупность согласованных сторонами условий. По степени важности условия договора можно разделить на основные (существенные) и дополнительные. К основным условиям договора относится следующее:

  • условия о предмете договора;
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
  • условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условие о предмете договора, является существенным условием договора аренды. В качестве предмета договора аренды могут выступать здание, помещение под магазин одежды, сооружение, предприятие, имущественный комплекс, оборудование, земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество. В договоре должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие однозначно установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды.

Внимание!
При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия о предмете, подлежащем передаче арендатору, условия аренды считаются несогласованными сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Возникающие в процессе переговоров и в момент заключения договора условия, будут считаться дополнительными условиями договора аренды. К ним относятся:

  • Цена договора аренды;
  • Срок договора аренды;
  • Условия пользования арендованным имуществом;
  • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества;
  • Доходы, продукция, полученные арендатором в результате использовании арендованного имущества, в соответствии с договором, а также произведенные арендатором отделимые улучшения имущества сдаваемого в аренду являются его собственностью (условие договора);
  • Арендатор в случае прекращения договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом износа или в состоянии, обусловленном договором (условие договора).

Риски арендатора и арендодателя

Основной вопрос, волнующий арендодателя, это, конечно же, способность платить арендную плату за пользование имуществом. Он может не получить арендную плату, получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени. Для подтверждения выполнения арендатором своих финансовых обязательств арендодатель обычно требует от него внести авансовую плату (например, за 3 месяца).

Однако нередки случаи, когда арендаторы, не только не платят арендную плату, но и съезжают с арендованного имущества раньше срока ничего не заплатив, тем самым обманывая арендодателя. В этом случае владельцу имущества ничего не остается, как простить долги либо обратиться в суд. Во избежание проблем необходимо обезопасить себя следующим образом:

  • во-первых, необходимо в договор аренды внести все паспортные данные, реквизиты арендатора, указать реальный размер арендной платы.
  • во-вторых, обговорить заранее обязанность предоставления дополнительных сведений о нанимателе: место его работы, рабочий телефон, мобильный телефон и т.д.

Эти сведения арендодатель сможет использовать в качестве инструмента воздействия на недобросовестного нанимателя.

В случае аренды квартир, складов, офисов и т. д., возможен риск использования помещения не по назначению.

Существенным риском является также риск нарушения сроков передачи имущества. Поэтому необходим ряд мер, согласованных обеими сторонами. Арендодатель, например, может предложить включить в договор аренды пункт о сроке передачи имущества, в течение которого он не будет нести никакой ответственности в случае наступления такого случая. Арендатору, в свою очередь, следует настаивать на включении положений, мотивирующих арендодателя сдать помещения в согласованный срок: например, предоставление одного дня бесплатной аренды за каждый день просрочки в передаче помещений, значительные штрафные санкции или возмещение ущерба, причиненного задержкой.

Худшим сценарием развития арендных отношений между сторонами является не состоявшаяся передача имущества. В интересах арендатора — настаивать на включении в договор пункта о компенсации убытков и расходов, вызванных не состоявшейся сдачей помещений в аренду по вине арендополучателя.

Считается, что арендатор продолжает пользоваться имуществом вплоть до момента надлежащей сдачи, т.е. до момента подписания акта сдачи-приемки. Таким образом, при отсутствии акта после истечения срока аренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ). Независимо от того, освободил ли фактически арендатор помещение или нет, действие договора продолжается, права и обязанности обеих сторон сохраняют силу, и арендатору придется заплатить за все время, когда он фактически не пользовался имуществом

Форс-мажорные обстоятельства также должны быть определены в договоре как чрезвычайные происшествия или обстоятельства вне контроля сторон, которые стороны не в состоянии предотвратить, приложив разумные и соответствующие усилия. Перечень обстоятельства должен включать стихийные бедствия, теракты, действия государства в связи с чрезвычайным положением, атомный взрыв, радиоактивное или химическое заражение, бойкот, забастовки (за исключением забастовок сотрудников какой¬-либо из сторон) и действия органов государственной власти. К форс-мажорным обстоятельствам не относится отсутствие средств у арендатора или его неспособность производить платежи.

Полезные советы

  • На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие действия: проверка адресных и регистрационных данных, текущего финансового состояния, кредитной истории и репутации компании. Компании – «пустышке» в случае возмещения ущерба платить будет нечем.
  • Следует выяснить, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение — под ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме.
  • Перед заключением договора аренды необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать соответствующие юридические документы (Свидетельство на собственность, Выписка из ЕГРП, Договор аренды в случае субаренды).Обратите внимание, если вы заключаете договор субаренды, должно быть согласие арендатора по основному договору аренды, в случае если данное требование предусмотрено договором.
  • Все Документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале. При этом желательно заверить копии каждой стороной.
  • В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
  • Необходимо обсудить и прописать все условия договора аренды.
  • Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества (коммунальные платежи, электроэнергия, вывоз мусора и т.д.). Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какая из сторон оплачивает соответствующие расходы, в каком размере и в какие сроки.
  • Следует прописать сроки договора аренды (краткосрочный или долгосрочный) и размер арендной платы. Этот размер может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. Твердым размером будет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте — способом определения размера арендной платы. Например, можно прописать что арендная плата составляет 500 долларов США в месяц, из расчета 30 рублей за 1 доллар.

Договор аренды на срок, превышающий год, с 01.03.2013г. больше не регистрируется в ФРС (изменения в ГК РФ с 28.12.2012г.)

  • Во избежание спора сторон желательно указать в договоре момент начала пользования помещением, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п.
  • Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии наличие этого документа позволит избежать разногласий между сторонами.

Договор аренды с КУГИ

В настоящее время многие люди задумываются об аренде или выкупе нежилых помещений у Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ). Что касается договоров аренды, то здесь утвержденные типовые формы практически неизменны и, несмотря на некоторую их несовершенность, желающих заключить договор аренды с КУГИ не становится меньше: арендная плата невысока, а сроки исчисляются десятками лет. Однако ставки арендной платы за помещения повышаются и владение имущества в таких условиях для арендаторов становится невыгодным.

Право приоритетного выкупа помещений у КУГИ имеют только те арендополучатели, которые заключили договор аренды до 2006 г.

Выгодным вложением капитала может оказаться приватизация или выкуп объекта аренды у КУГИ. Кроме того рыночная стоимость объектов недвижимости постоянно растет, и в дальнейшем данный вид недвижимости можно будет реализовать по выгодной цене, получив за это прибыль.

Выкуп помещений осуществляется (http://www.logosinfo.ru/nas-rekomenduyut.html) на конкурентных началах с равными условиями доступа к публичной собственности. В соответствии с законом (135-ФЗ “О защите конкуренции”) проводятся аукционы и конкурсы по приватизации муниципального и государственного имущества. Советуем для проведения приватизации обращаться к специалистам, так как на сегодняшний день количество судебных разбирательств о недействительности совершенной сделки растет.

Внимание!
В случае переуступки прав аренды сроки выкупа имущества считаются с нуля, т.е. если предыдущий арендатор платил за аренду 3 года, при переуступке этот срок Вам, как новому арендатору не зачтется.

Судебная практика

Пример №1

Комитет имущественных отношений администрации города (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка, относящегося к землям поселений, для размещения платной автостоянки. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи. Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, посчитав, что предприниматель неправомерно не оплачивает пользование земельным участком. Суд установил, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию, и, руководствуясь статьями 130, 433 и 609 ГК РФ, счел его незаключенным и не порождающим прав и обязанностей для сторон. Факт пользования арендатором земельным участком подтверждается актом приема-передачи земельного участка, частичной оплатой, произведенной за пользование земельным участком, актом проверки использования земельного участка. При указанных обстоятельствах суд применил к правоотношениям сторон статьи 1102, 1105 и 1107 ГК РФ о неосновательном обогащении и взыскал с арендатора в пользу арендодателя сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами. Таким образом, на основании вышеизложенного суд удовлетворил требования заявителя. (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.07.2007 N А43-30709/2006-12-577.)

Читать еще:  Какие санкции при задержке выплаты сотруднику при увольнении

Пример № 2

Потребительское общество обратилось в суд с иском к предпринимателю о возмещении ущерба, причиненного пожаром в арендованном помещении. При этом общество уже получило от страховой компании возмещение, которое частично возмещает причиненный вред. Сумма претензии к арендатору — разница между остаточной стоимостью помещения и страховым возмещением. Предприниматель представил доказательство своей невиновности в возникновении пожара. Суд направил данное дело на новое рассмотрение, несмотря на то, что в договоре аренды содержался пункт, обязывающий арендатора устранять последствия пожара за свой счет. Суд вынес постановление на основании того, что в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие собственность потребительского общества на помещение. Кроме того, договор аренды не зарегистрирован в соответствующем учреждении юстиции. В этом случае договор можно рассматривать как незаключенный, и в отсутствие вины арендатора в повреждении имущества именно собственник должен нести риск последствий повреждения имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 25.06.2004 N А64-4585/03-12).

Взаимодействие Арендатора и Арендодателя. В чем причина конфликтов и как ими управлять?

Мнения экспертов компании ILM

Успех в эксплуатации объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит от взаимоотношений между собственником и арендодателем. Собственники максимально нацелены на получение стабильного дохода от эксплуатации своего объекта, в тоже время стабильный арендный поток обеспечивают арендаторы, которые могут полноценно работать в здании и оставаться довольными, если собственник учитывает их пожелания и создает комфортную для работы атмосферу. В любых взаимоотношениях могут возникнуть конфликтные ситуации. Аренда коммерческой недвижимости не является исключением.

Что лежит в основе конфликтов между собственником и арендатором?

В основе всех конфликтов между собственником и арендатором лежит плохо проработанный договор аренды. Иногда стороны подписывают договор, не до конца понимая последствия тех или иных условий договора. Иногда договор не достаточно содержательный, чтобы охватить все возможные конфликтные ситуации и способы их разрешения, иногда одна из сторон не выполняет свои обязательства, но в договоре не прописаны способы наложения санкций за невыполнение таких обязательств. Иногда конфликты носят искусственный характер и связаны с тем, что либо арендодатель, либо арендатор добивается досрочного выхода из договора. Но в основе конфликта всегда лежит плохо составленный и неправильно интерпретированный договор аренды.

Каковы наиболее распространенные причины конфликтов?

Конфликты часто возникают, когда одна из сторон начинает считать коммерческие условия, закрепленные договором, не справедливыми.

Это происходит, как правило, в периоды резкого роста или падения арендных ставок. Кризис 2008 года показал, что и в таких условиях тоже можно договариваться, если стороны настроены на долгосрочные отношения.

Очень часто споры между арендатором и арендодателем возникают из-за задержки выплаты арендной платы и иных платежей. Чтобы избежать конфликта, связанного с несвоевременными выплатами, необходимо четко прописать сроки внесения оплаты за аренду. Разрешить ситуацию в свою пользу возможно, если только опираться на юридически грамотно составленный договор. Если своевременно не вносится арендная плата, собственники могут и имеют на это право потребовать уплаты штрафа от арендатора, либо вообще расторгнуть досрочно договор аренды и тем самым вынудить арендатора освободить занимаемое помещение.

Еще одним основанием для возникновения конфликтной ситуации является порча имущества. Риск порчи износа и порчи имущества при сдаче в аренду помещения есть всегда и собственник обычно готов к этому риску. Тем не менее, чтобы еще на этапе заключения договора аренды предотвратить связанную с порчей имущества конфликтную ситуацию, важно четко прописать в договоре аренды обязанности арендатора по освобождению помещения.

Какие правила и рекомендации по урегулированию или разрешению конфликтов Вы можете дать?

Для управления конфликтом, если таковой не носит искусственный характер, мы рекомендуем участие третей стороны. Это должен быть человек с медиаторскими способностями, со знанием рынка, не вовлеченный в эмоциональную сторону конфликта.

Существуют ли определенные приоритеты / льготы, позволяющие удержать текущих арендаторов?

Нужно, как минимум, поддерживать тесные контакты с якорными арендаторами, которые повышают ценность здания. Стандартного набора приоритетов и льгот для таких арендаторов не существует, но, как правило, это более выгодные коммерческие условия, гибкие возможности по расширению и сокращению арендуемых площадей, выделение дополнительных электрических мощностей, парковочных мест и т.д.

Вообще, природа отношений арендатора и арендодателя часто носит реактивный характер. Обе стороны, закладывая основы будущих отношений, опираются исключительно на предыдущий опыт и ошибки. Привлечение же сторонней консалтинговой компании к процессу поиска помещения и согласованию договора аренды позволяет использовать более широкий опыт, который она аккумулирует на ежедневной основе, и заранее прогнозировать возможные конфликтные ситуации и предусмотреть способы их разрешения.

Сегодня как арендодатели, так и арендаторы используют более гибкий подход по отношению друг к другу и чаще всего находят компромисс, на который обе стороны готовы пойти, отстаивая свои интересы. Те же собственники, мало обращающие внимания на изменения рынка и не проявляющие гибкость в отношениях с арендаторами, имеют либо пустующие площади, либо неплатежи.

Арендатор и арендодатель: особенности взаимоотношений

“Консультант”, 2012, N 5

При заключении договора об аренде нужно предусмотреть множество факторов. Один из важнейших – арендный платеж. Является ли он фиксированным или его размер привязан к инфляции? Кроме того, рассмотрим, как суды решают споры о неплатежах и какова судебная практика в делах о просрочке платежей.

В современном мегаполисе отношения между арендатором и арендодателем многообразны. Это может быть аренда площадей в торговых центрах и мегамоллах. Или аренда офисов в бизнес-центрах различного класса. Немногим менее популярна аренда зданий (помещений) для производственной деятельности.

Аренда площадей в торговых центрах имеет ряд особенностей, которые непосредственно влияют на взаимоотношения арендатора и арендодателя. Рассмотрим их вкратце.

Во-первых, с арендаторами заключаются типовые договоры аренды, которые содержат условия, в большей степени исходящие из интересов арендодателя. Такие условия могут минимально изменяться с учетом интересов арендатора.

Во-вторых, арендная ставка имеет несколько составляющих. Это фиксированный (базовый) размер (возможны различные варианты) и дополнительная арендная плата.

Последняя состоит из переменной ставки, маркетинговых расходов и платы с оборота арендатора в отчетном периоде.

В-третьих, существуют особенности расторжения договора аренды. Так, расторжение в одностороннем порядке по инициативе арендатора возможно при условии уведомления арендодателя за полгода (или более) до предполагаемой даты расторжения. При этом внесенный обеспечительный платеж в большинстве случаев остается у арендодателя.

При аренде офисных помещений в бизнес-центрах определяется плавающая ставка. Это означает использование повышающего коэффициента, который привязывается к уровню инфляции.

В крупных и дорогих бизнес-центрах арендатору в нагрузку навязывают заключение дополнительных договоров на оказание различных услуг, в частности: по проведению переговоров с собственником помещений, разрешению вопросов, связанных с заказом пропусков в здание, и т.п.; по управлению и эксплуатационному обслуживанию.

Отток арендаторов

Вместе с тем, как показал кризис 2008 – 2009 гг., особенно пострадал сектор помещений класса “А”. Произошел отток арендаторов.

К наиболее распространенным причинам относятся: ликвидация бизнеса, переход в сектор помещений класса “В”, переход в помещения с меньшей площадью.

Это привело к увеличению свободных площадей, однако заметно снизить ставки, чтобы выправить ситуацию, удалось не всем собственникам.

Девелоперы не могли снизить арендные ставки, т.к. у них имеются финансовые обязательства, в том числе открытые кредитные линии. Арендные ставки с началом кризиса стали фиксироваться не в рублях, а в долларах по курсу ЦБ РФ, но не ниже определенного уровня. Такая тенденция продолжает сохраняться. Поэтому повышения арендных ставок из-за роста инфляции, скорее всего, не будет, иначе это вновь может вызвать отток арендаторов.

Однако, учитывая, что в уже заключенных договорах аренды содержится условие о привязке арендной ставки к курсу доллара, будет происходить скрытый рост арендных ставок.

Проблема неплатежей

С наступлением кризиса часто случается, что арендатор не может выполнять свои обязательства по внесению арендных платежей. Арендатор обращается в таком случае к арендодателю с просьбой снизить ставки или не повышать их ввиду сложной финансовой ситуации и существенных изменений обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Арендодатель же в свою очередь настаивает на повышении арендных ставок из-за роста инфляции.

Однако судебная практика показывает, что высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения действующих ставок арендных платежей и порядка внесения арендной платы.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767 суд указал: в п. 4.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из официально установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень.

Читать еще:  Что мне можно предпринять, если не поступают алименты?

Интересное предложение

В связи с ростом потребительских цен арендодатель предложил арендатору изменить договор аренды и подписать дополнительное соглашение об увеличении с 01.09.2008 базовой части договорной цены на 14,7 процента.

Сославшись на наличие в договоре аренды условия о возможности ежегодного изменения размера арендной платы, существенное изменение обстоятельств, а также на недостижение соглашения об увеличении договорной цены, арендодатель обратился в суд с требованием об изменении договора.

Разрешая спор, суды нижестоящих инстанций признали обоснованными доводы истца, полагая, что в данном случае договор аренды подлежит изменению в судебном порядке.

Между тем абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Президиум ВАС РФ считает, что инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию и не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Более того, в рассматриваемом договоре аренды содержится условие о возможном изменении по соглашению сторон размера арендной платы исходя из уровня инфляции. Наличие такого условия свидетельствует о том, что стороны в момент заключения договора не исходили из безынфляционного развития экономики в дальнейшем.

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и отказал в удовлетворении исковых требований арендодателя. Подобная позиция также изложена:

  • в Определении ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8602/10 по делу N А40-81247/09-28-616;
  • Постановлениях ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913-10 по делу N А40-81245/09-11-651, от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247/09-28-616;
  • Постановлении ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76-23326/2008-27-247/71;
  • Постановлении ФАС Московского округа от 17.03.2011 N КГ-А40/1045-11 по делу N А40-66035/10-91-548.

Суд кассационной инстанции также указал на то, что инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть, даже несмотря на то что рыночная арендная ставка в 89 раз превышает согласованную сторонами в 1997 г. в спорном договоре ставку, что фактически свидетельствует о безвозмездности данной сделки.

Кроме того, в ряде случаев арбитражные суды не рассматривают рост ставок арендной платы в качестве существенных изменений обстоятельств. Поэтому рост ставок не может служить основанием для изменения размера арендных платежей (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10).

Прекращение договора

Отсюда возникает и другой проблемный аспект в отношениях между арендатором и арендодателем – досрочное расторжение (прекращение) договорных отношений. Обычно в договоре указывается возможность досрочного расторжения со стороны арендодателя либо по причине существенных нарушений арендатором условий договора, либо при уведомлении им арендодателя за определенный период времени до предполагаемой даты прекращения договора. Расторжение договора по первому основанию представляется весьма затруднительным.

Это обусловлено тем, что после предоставления помещения в аренду у арендодателя практически нет каких-либо существенных обязательств, нарушение которых можно было бы использовать как основание для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке.

Во втором же случае расторжение возможно только по истечении установленного в договоре срока, а он обычно достаточно большой, в некоторых случаях до 1 года.

Такое положение вещей вынуждает арендатора либо нести убытки, либо в силу безвыходности положения отказываться от исполнения договора в нарушение его условий и терять обеспечительный платеж (если таковой был предусмотрен договором и оплачен арендатором при заключении договора) или уплачивать штраф в связи с досрочным расторжением.

При этом суды занимают сторону арендодателя и считают, что мировой экономический кризис, отсутствие кредитования и тяжелое финансовое положение не являются существенным изменением обстоятельств и, следовательно, основанием для досрочного расторжения договора аренды, даже если арендатор утратил интерес и необходимость в пользовании помещением.

Даешь антикризисные ставки!

Арендатор, ссылаясь на возникновение финансового кризиса, уменьшение объемов оборота финансовых средств и потребления товаров, падение доходов и увеличение расходов, обратился к арендодателю с предложением снизить ставку арендной платы или оставить ее на уровне 2008 г. Арендодатель отказался от такого предложения.

Арендатор заявил о существенном изменении обстоятельств, ссылаясь на ст. ст. 450 – 451 ГК РФ, и просил суд расторгнуть договор. Однако суды отказали в расторжении договора аренды – экономический кризис, на который ссылается арендатор, не является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

Суд также отметил, что при заключении долгосрочного договора арендатор не проявил должной степени осмотрительности и не включил условие о порядке расторжения договора по требованию арендатора, в том числе из-за утраты арендатором производственной необходимости в использовании имущества (Постановление ФАС Уральского округа от 22.03.2010 N Ф09-1684/10-С3 по делу N А47-7415/2009).

А если просрочка?

И, как следствие развития экономического кризиса, краеугольным камнем в отношениях арендатора и арендодателя является просрочка внесения арендных платежей.

При рассмотрении указанной категории споров суды не принимают в качестве оснований для освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендных платежей: повышение уровня инфляции; экономический кризис; невыставление счета (счета-фактуры) на арендную плату со стороны арендодателя.

Кроме того, удержание арендатором платежей по договору в случае неисполнения арендодателем своих обязательств возможно только при условии, что такое обязательство является встречным по отношению к обязательству арендатора по внесению арендных платежей (ст. 328 ГК РФ). В противном случае арендатор не вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения своих обязательств по оплате (ст. 310 ГК РФ).

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Читать еще:  Когда выводишь с олимпа на киви приходит код

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Права арендатора и закон на тему мест общего пользования

Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное право – пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или до её окончания. Условием будет служить полный расчёт с собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для этого он должен добросовестно исполнять условия договора аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их обслуживание с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания. Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ) . А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость. Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную плату за будущие периоды.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector