Отказ в снижении арендной платы при банкротстве
Garant-agency.ru

Юридический портал

Отказ в снижении арендной платы при банкротстве

Арендатор земли банкрот

Мое ООО сдало в аренду юр лицу земельный участок сельхоз назначения. Теперь арендатор банкротится. Возможно ли расторгнуть договор аренды и заключить его с другим лицом.

Пока договор не расторгнут не сможете заключить. Сначала расторгайте, можно в судебном порядке, если например нет оплаты, либо иным образом существенно нарушаются условия договора (ст. 450, 452, 619 ГК РФ)

если в договоре аренды прямо предусмотрено условие о его досрочном расторжении, в связи стем, что арендатор объявлен банкротом, то можно расторгнуть.

А если нет, тогда ждите, когда будет просрочка оплаты

ст.614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Банкротство арендатора не является основанием для прекращения договорных обязательств в силу ст. 407 ГК РФ. Основанием для расторжения договора является прекращение оплаты аренды, либо ликвидация арендатора.

Если сдано в аренду (ст.606 ГК РФ) юр.лицу, которое обанкротилось, нет правопреемника, то остается только расторгать договор аренды, т.к. скорее всего обязательства не исполняются при банкротстве арендатора. Предъявите требование расторжения договора (ст.452-453 ГК РФ) в письменной форме, т.к. досудебный порядок обязателен.

Основания для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ Исходя из данной статьи то,что арендатор начал банкротиться не является основанием для досрочного расторжения Здесь нужно смотреть своевременно ли арендатор платит арендную плату, не ухудшает ли он качестве земли По этим основанием вы имеете право досрочно расторгнуть договор аренды

ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

— Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, нет не возможно, именно такой вывод основан на правиле ст. 617 ГК, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Ольга! Добрый день!

Так как Ваша цель и дальше пользоваться земельным участком, а не просто расторгнуть договор, то Вам необходимо дождаться реализации земельного участка в рамках процедуры конкурсного производства.

Порядок продажи имущества должника определен в ст. 139 Закона о банкротстве от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

А после смены собственника земельного участка подписать с ним дополнительное соглашение к имеющемуся у Вас договору.

Вы также можете принять участие на торгах по покупке земли если имеете для этого желание и возможность.

Также рекомендую следить за тем чтобы в извещениях о торгах были сведения об обременении участка Вашей арендой.

Если конкурсный управляющей не знает о том, что участок обременен Вашей арендой, то напишите ему об этом письмо и сохраните у себя документы о вручении этого письма.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса и Закона РФ “О несостоятельности (банкротстве) обратитесь к конкурсному управляющему.

Если идет конкурсное производство, то при наличии определенных условий.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Абзацем 3 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) предусмотрено, что конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.

Согласно п.п. 1, 2 статьи 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 102 Закона о банкротстве предусмотрено, что в случаях, предусмотренных п. 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 № 3318/11, лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений по правилам пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки, а потому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления.

Уменьшение арендной платы

Шесть случаев, когда суд откажет арендатору в снижении платы за аренду.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013). Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора. Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества либо
  • соразмерного уменьшения арендной платы, либо
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Читать еще:  Спустя какое время можно рассчитывать на УДО?

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил. На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо. Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).

2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил. Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).

3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

Пример из практики. Арендатор требовал уменьшить арендную плату за период наличия препятствий в пользовании помещением, ссылаясь на отсутствие возможности пользоваться арендованным имуществом в этот период. Суд указал, что, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, арендатор должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности. Спорные недостатки арендатор должен был установить при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи. Однако при приеме помещений претензий к их техническому состоянию арендатор не заявлял и не использовал меры правовой защиты, предусмотренные п. 1 ст. 614 ГК (решение АС Брянской области от 29.11.2018 по делу №А09-15889/2017).

4. Суды квалифицируют внесение арендной платы за предыдущие периоды в полном объеме признанием соответствия спорных помещений качеству и назначению, предусмотренным в договоре аренды (решения АС Брянской области от 29.11.2018 по делу №А09-15889/2017, АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу №А08-3959/2018).

5. Если арендатор сам действовал недобросовестно, что привело к изменению условий использования имущества, суд встанет на сторону арендодателя.

Пример из практики. В одном из дел арендатор возражал против удовлетворения требований арендодателя о взыскании долга по арендной плате, сославшись на отключение в арендуемом помещении электроэнергии с октября 2016 года до конца 2017 года, в связи с чем помещение стало непригодным для целевого использования. Между тем, согласно информации от энергосбытовой компании, энергоснабжение в арендованном помещении было отключено в связи с наличием задолженности арендатора за электроэнергию (решение АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу №А08-3959/2018).

6. Если в договоре закреплено право арендодателя за долги отключать системы отопления, водоснабжения и пр., арендатор не сможет требовать уменьшения арендной платы, ссылаясь на невозможность использовать арендуемое помещение.

Пример из практики. Договор предусматривал, что в случае неуплаты арендной платы и других платежей в установленные договором сроки, арендодатель вправе опечатать сдаваемое в аренду помещение с отключением электроэнергии и удерживать имущество арендатора. Поскольку арендатор два месяца не платил за аренду, арендодатель отключил электроснабжение в помещении. Суд указал, что действия арендодателя были вызваны недобросовестным поведением самого арендатора и не могут квалифицироваться по п. 4 ст. 614 ГК как обстоятельства, за которые арендатор не отвечает (решение АС Пензенской области от 26.10.2018 по делу №А49-10019/2018).

Арендатору лучше обратиться к арендодателю с требованием о снижении арендной платы до суда

Из положений п. 4 ст. 614 ГК не следует, что арендатор не может заявить о снижении арендной платы при рассмотрении иска арендодателя о ее взыскании. Однако если до обращения в суд арендатор не заявлял такое требование, доказать наличие обстоятельств, обосновывающих уменьшение арендной платы, становится сложнее. Поэтому в подобных ситуациях суды зачастую отказываются снижать арендную плату (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2010 по делу №А43-19946/2009, 17ААС от 13.11.2018 по делу №А60-14439/2018).

В одном из дел суд указал, что арендатор не обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по правилам п. 4 ст. 614 ГК. При этом стороны подписали без разногласий акт сверки взаиморасчетов по договору. При таких обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период не имеется (решение АС Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.06.2018 по делу №А81-10058/2017).

Вывод. Чтобы добиться снижения арендной платы, арендаторы должны обеспечить себя доказательственной базой и до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом, поскольку суды учитывают возможность арендодателя устранить такие недостатки. Поэтому рекомендуем следующее:

  • В договоре установить способ обмена документами между сторонами, в том числе в электронном виде, с указанием конкретных электронных адресов сторон.
  • В случае возникновения обстоятельств, препятствующих использованию помещения, зафиксировать их документально (акт, заключение эксперта).
  • До документального оформления вызвать арендодателя для совместного составления акта с фиксацией направления ему такого уведомления.
  • Передать копию документов о фиксации обстоятельств, препятствующих использованию помещения, путем направления бумажных документов в адрес арендодателя.

Даже незначительные, но часто повторяющиеся изменения условий при корректном оформлении можно квалифицировать как существенные.

Требования о взыскании арендных платежей за периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве арендатора, являются текущими и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве

Требования о взыскании арендных платежей за периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве арендатора, являются текущими и не подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве.

Индивидуальный предприниматель (далее – ИП) обратился в суд с иском к Б. и с учетом уточнения исковых требований просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды места на территории яхт-клуба за период с 4 марта 2015 г. по 4 ноября 2016 г.

Судом по делу установлено, что 28 июня 2011 г. между ИП (арендодателем) и Б. (арендатором) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату на территории яхт-клуба во временное владение место для стоянки маломерного судна.

Срок аренды установлен с 25 июня 2012 г. по 23 июня 2013 г., арендная плата определена в сумме 132 000 руб., суточный тариф – 542 руб.

Условиями договора также предусмотрено, что по окончании срока его действия арендатор обязан незамедлительно забрать судно. При нарушении данного условия арендатор обязан уплатить стоимость арендной платы сверх срока по двойной ставке.

Как следует из материалов дела, судно ответчика помещено на стояночное место в 2012 г., где и находилось на момент рассмотрения спора.

4 марта 2015 г. определением арбитражного суда принято заявление К. о признании индивидуального предпринимателя Б. несостоятельным (банкротом), на имущество должника наложен арест. Решением арбитражного суда от 14 декабря 2015 г. признано обоснованным заявление К. о признании Б. несостоятельным (банкротом), введена процедура реструктуризации долгов.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования ИП, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, по требованию арендодателя должен внести арендную плату за все время просрочки.

При этом суд, руководствуясь положениями ст. 5 и 21311 Федерального закона от 20 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и разъяснениями, содержащимися в п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», исходил из того, что требования, вытекающие из договорных обязательств, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договор аренды), за те периоды, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве, являются текущими, не подлежащими включению в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве.

Читать еще:  Что такое взятка определение размер

Отменяя решение суда первой инстанции и оставляя исковое заявление ИП без рассмотрения, суд апелляционной инстанции указал на то, что спорные правоотношения сторон вытекают не из договора аренды, а из обязательства по возврату неосновательного обогащения, а следовательно, требования истца не носят текущего характера и их рассмотрение невозможно за рамками дела о банкротстве.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

В силу п. 2 ст. 5 названного выше федерального закона требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов.

Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

При этом согласно п. 1 этой же статьи под текущими платежами понимаются денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

По смыслу данной нормы права текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Поскольку судами установлено, что по окончании срока действия договора аренды ответчик не освободил арендуемое место, что повлекло для него в силу п. 2 ст. 622 ГК РФ и договора аренды обязанность производить оплату аренды в соответствии с условиями договора, то есть периодическими денежными платежами, выводы суда апелляционной инстанции о том, что требования истца не носят текущего характера и подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве, нельзя признать основанными на законе.

Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем

Снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем

Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке – ситуация неприятная, но достаточно распространенная. И решабельная.

Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке – ситуация неприятная, но достаточно распространенная. Юристы по коммерческой недвижимости имеют в своем арсенале достаточно средств для защиты прав арендатора при подобном повышении (выбор конкретного метода осуществляется по итогам консультации и изучения документов).

Если договор не позволяет повышать плату

По итогам изучения положений договора может выясниться, что в нем нет ни слова о праве арендодателя изменять размер платы в одностороннем порядке. В таком случае примите поздравление. У Вас чрезвычайно выгодная ситуация, поскольку нет таких методов, которые позволяли бы заставить Вас:

  • подписать допсоглашение о новом размере арендной платы;
  • вносить плату в новом размере,

и, вообще, любые действия в сторону одностороннего изменения арендной платы будут неправомерны. Правда, нельзя исключать (и, скорее всего, так и будет), что арендодатель выступит с иском о понуждении к заключению допсоглашения (и тогда юрист по коммерческой недвижимости будет очень кстати).

Если договор аренды позволяет повышать плату, но…

…порядок оформления изменений не согласован. Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке повышать плату? Простого указания на то, что это возможно, мало, необходима согласованная процедура. Если же ее нет, то она считается несогласованной, и все изменения (в т.ч. повышение арендной платы) возможны по взаимному согласию сторон. Но это с точки зрения закона. На практике арендодатели просто отправляют уведомление и ждут, что Вы будете просто платить, но следует заметить, что:

  • подобное уведомление не обязательно для арендатора;
  • вносить платежи в старом размере правомерно,

хотя не исключено, что арендодатель отправится в суд с требованием о взыскании платы и (или) расторжении договора по причине невнесения платы по ставкам, которые указаны в уведомлении. Наш практический опыт показывает, что юрист по коммерческой недвижимости легко добьется того, то суд откажет арендодателю в притязаниях.

Изменилась рыночная стоимость

В Вашем договоре указана возможность увеличить арендную плату в связи с изменением рыночной стоимости, арендодатель прислал уведомление со ссылкой именно на это обстоятельство. Но в самом ли деле в договоре прямо указано на возможность увеличить «аренду» в связи с увеличением рыночной стоимости – арендной платы или объекта. Если нет, то можно с большой долей вероятности утверждать, что суд встанет на Вашу сторону. Можно сыграть на опережение, например:

  • выступить с иском о признании договора действующим в старой редакции;
  • потребовать признания недействительным.

Основанием для повышения арендной платы являются, согласно Гражданскому кодексу, считаются изменение тарифов и цен, методики расчета, профиля деятельности арендатора. Если же основанием для повышения выступает повышение рыночных цен, то можно добиться снижения, опираясь на то, что изменение арендной платы и в этом случае возможно лишь по соглашению.

Увы, чаще всего арендодатели заботятся о том, чтобы в договоре присутствовало их безусловное право повышать плату при изменении рыночной стоимости. В данном случае его требования правомерны, и суд непременно встанет на его сторону. И это лишний раз доказывает необходимость оценки любого проекта сделки.

Если арендодатель имеет право на все

Самый сложный вариант: это когда договор аренды содержит бесспорное право арендодателя повышать плату, вне зависимости от чего бы то ни было. Но следует помнить о том, что если Вы хотя бы раз заплатите по повышенной ставке, то оспорить ее повышение будет трудно (если вообще возможно). Вполне реально снижение арендной платы при одностороннем повышении арендодателем при условии, что арендатор сможет доказать, в частности, что:

  • повышение арендной платы непропорционально изменению ставок, которые уплачивают другие за аналогичное имущество в данной местности в конкретный период;
  • в подобном случае повышение представляет собой злоупотребление правом на одностороннее изменение.

Конечно, доказать это самостоятельно непросто, как минимум, потребуется прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков, да и юрист по коммерческой недвижимости должен оценить ситуацию с точки зрения судебных перспектив. Иначе, скорее всего, суд поддержит арендодателя. Да и до суда нельзя занимать пассивную позицию, как минимум, следует уведомить о своем несогласии (отправкой уведомления, через протокол о разногласиях). И, пожалуй, разумнее будет первым обратиться с иском об изменении договора.

Юридическая компания «Деловой Дом» выработала массу методов, которые позволяют вполне законно снизить арендную плату при одностороннем повышении таковой арендодателем. Не теряйте времени, записывайтесь на консультацию, в данном случае каждый потерянный день увеличивает риск проигрыша дела!

Читать еще:  Восстановление на работе по решению краевого суда

Уменьшение арендной платы

Шесть случаев, когда суд откажет арендатору в снижении платы за аренду.

Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд случаев, когда арендатор вправе требовать снижения арендной платы. Но наличие этих оснований еще нужно подтвердить в суде. В каких ситуациях суд встанет на сторону арендодателя – разъясняет Светлана Лебедева, ведущий юрист юридической фирмы INTELLECT.

Если арендатор не может использовать предмет аренды по вине арендодателя, последний не вправе требовать от него полной оплаты арендной платы (определение ВС от 29.01.2015 по делу №А19-1917/2013). Договоры в таких случаях не предусматривают одностороннее внесудебное право на уменьшение арендной платы, но закон предусматривает механизм защиты для арендатора. Рассмотрим, что нужно доказать арендатору и какие аргументы суд сочтет неубедительными.

Основания для уменьшения арендной платы

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК). При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества либо
  • соразмерного уменьшения арендной платы, либо
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

2. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы при нарушении обязанности по проведению капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК).

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

4. Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). В рамках договора аренды существенным можно считать ограничение доступа в помещение со стороны арендодателя или третьих лиц, отсутствие водоснабжения/электричества, если предоставление таких ресурсов было предусмотрено договором аренды и пр.

Когда суд не признает право арендатора на снижение арендной платы

1. Суды возлагают на арендаторов обязанность предоставить доказательства существенного изменения условий пользования имуществом.

Пример из практики. Суд отказался уменьшить арендную плату, указав, что доказательств существенности снижения температуры в арендованном ответчиком помещении, как то документально подтвержденное проведение замеров температуры с использованием соответствующих приборов, арендатор не представил. На вопрос суда он пояснил, что такие замеры не были произведены. При этом арендатор знал, что помещение не утеплено, в связи с чем понижение в помещении температуры было ожидаемо. Факт перехода с газового отопления на электрическое также не свидетельствует однозначно о существенности ухудшения условий пользования имуществом (решение АС Тюменской области от 15.08.2018 по делу №А70-4846/2018).

2. Суды критически относятся к документальной фиксации изменения условий после подачи иска о взыскании долга по арендной плате. Это уменьшает шансы арендатора на применение п. 4 ст. 614 ГК.

Пример из практики. Суд подчеркнул, что акт о прекращении подачи электроэнергии в арендованные помещения был составлен лишь после обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате. Суд не может принять этот акт в качестве надлежащего доказательства, поскольку он составлен в одностороннем порядке работниками арендатора. Иных доказательств, подтверждающих обоснованность встречного иска, арендатор не представил. Кроме того, он не доказал, что условия пользования арендованного имущества были ухудшены арендодателем, что исключает право арендатора требовать снижения размера арендной платы (решение АС Самарской области от 04.12.2018 по делу №А55-7201/2018).

3. Арендатор должен проявлять осмотрительность при приемке арендуемого имущества.

Пример из практики. Арендатор требовал уменьшить арендную плату за период наличия препятствий в пользовании помещением, ссылаясь на отсутствие возможности пользоваться арендованным имуществом в этот период. Суд указал, что, заключая договор аренды и принимая имущество по акту приема-передачи, арендатор должен был действовать с должной степенью заботливости и осмотрительности. Спорные недостатки арендатор должен был установить при заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи. Однако при приеме помещений претензий к их техническому состоянию арендатор не заявлял и не использовал меры правовой защиты, предусмотренные п. 1 ст. 614 ГК (решение АС Брянской области от 29.11.2018 по делу №А09-15889/2017).

4. Суды квалифицируют внесение арендной платы за предыдущие периоды в полном объеме признанием соответствия спорных помещений качеству и назначению, предусмотренным в договоре аренды (решения АС Брянской области от 29.11.2018 по делу №А09-15889/2017, АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу №А08-3959/2018).

5. Если арендатор сам действовал недобросовестно, что привело к изменению условий использования имущества, суд встанет на сторону арендодателя.

Пример из практики. В одном из дел арендатор возражал против удовлетворения требований арендодателя о взыскании долга по арендной плате, сославшись на отключение в арендуемом помещении электроэнергии с октября 2016 года до конца 2017 года, в связи с чем помещение стало непригодным для целевого использования. Между тем, согласно информации от энергосбытовой компании, энергоснабжение в арендованном помещении было отключено в связи с наличием задолженности арендатора за электроэнергию (решение АС Белгородской области от 23.11.2018 по делу №А08-3959/2018).

6. Если в договоре закреплено право арендодателя за долги отключать системы отопления, водоснабжения и пр., арендатор не сможет требовать уменьшения арендной платы, ссылаясь на невозможность использовать арендуемое помещение.

Пример из практики. Договор предусматривал, что в случае неуплаты арендной платы и других платежей в установленные договором сроки, арендодатель вправе опечатать сдаваемое в аренду помещение с отключением электроэнергии и удерживать имущество арендатора. Поскольку арендатор два месяца не платил за аренду, арендодатель отключил электроснабжение в помещении. Суд указал, что действия арендодателя были вызваны недобросовестным поведением самого арендатора и не могут квалифицироваться по п. 4 ст. 614 ГК как обстоятельства, за которые арендатор не отвечает (решение АС Пензенской области от 26.10.2018 по делу №А49-10019/2018).

Арендатору лучше обратиться к арендодателю с требованием о снижении арендной платы до суда

Из положений п. 4 ст. 614 ГК не следует, что арендатор не может заявить о снижении арендной платы при рассмотрении иска арендодателя о ее взыскании. Однако если до обращения в суд арендатор не заявлял такое требование, доказать наличие обстоятельств, обосновывающих уменьшение арендной платы, становится сложнее. Поэтому в подобных ситуациях суды зачастую отказываются снижать арендную плату (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2010 по делу №А43-19946/2009, 17ААС от 13.11.2018 по делу №А60-14439/2018).

В одном из дел суд указал, что арендатор не обращался к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по правилам п. 4 ст. 614 ГК. При этом стороны подписали без разногласий акт сверки взаиморасчетов по договору. При таких обстоятельствах оснований для освобождения арендатора от исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период не имеется (решение АС Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.06.2018 по делу №А81-10058/2017).

Вывод. Чтобы добиться снижения арендной платы, арендаторы должны обеспечить себя доказательственной базой и до обращения в суд уведомить арендодателя о возникших изменениях в условиях пользования имуществом, поскольку суды учитывают возможность арендодателя устранить такие недостатки. Поэтому рекомендуем следующее:

  • В договоре установить способ обмена документами между сторонами, в том числе в электронном виде, с указанием конкретных электронных адресов сторон.
  • В случае возникновения обстоятельств, препятствующих использованию помещения, зафиксировать их документально (акт, заключение эксперта).
  • До документального оформления вызвать арендодателя для совместного составления акта с фиксацией направления ему такого уведомления.
  • Передать копию документов о фиксации обстоятельств, препятствующих использованию помещения, путем направления бумажных документов в адрес арендодателя.

Даже незначительные, но часто повторяющиеся изменения условий при корректном оформлении можно квалифицировать как существенные.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector