Нужно ли при регистрации ДДУ прилагать и дополнительные соглашения?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Нужно ли при регистрации ДДУ прилагать и дополнительные соглашения?

Дополнительное соглашение к договору долевого участия

Заключение договора долевого участия

Оформление дополнительного соглашения реализуется в соответствии с положениями ст. № 4 ФЗ-214.

Согласно условиям, заложенным в таком документе, одна из сторон предоставляет личные финансовые активы для построения жилого здания, в свою очередь вторая сторона – перебирает на себя обязанности по его возведению.

Содержание соглашения включает в себя:

Гарантии ввода жилого дома в эксплуатацию;
Договорная цена регламент реализации оплаты приобретаемой жилплощади;
Дата сдачи построенного сооружения, а также передачи дольщику жилой постройки;
Характеристика жилого помещения которое возводится в соответствии с проектными документами.

Документ вступает в законную силу с момента выполнения регистрации в Росреестре .

Законодательная регламентация

Данная процедура регулируется ФЗ 214 «Об участии в паевом строительстве многоквартирных зданий, прочих недвижимых объектов, а также о внесении корректив в определенные российские нормативно-правовые акты».

При этом действие представленного документа не распространяется на случаи постройки сооружений за средства инвестиционных вкладов.

Какие права имеет дольщик?

Данные права предустановлены в нормативах Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в ФЗ «О защите прав потребителей».

Закон № 2300-1 был принят законодателем для корректировки системы паевого строительства, датирован 07.12.1992.

Таким образом, согласно положениям указанных ранее документов дольщик по закону может предъявить застройщику комплекс своих претензий, что касается причиненных им несоблюдений норм соглашения ДУ.

При этом претензии могут касаться:

Компенсации затрат дольщика которые возникли по причине невыполнения застройщиком личных обязательств или же их неподобающего выполнения;
Сокращения цены соглашения при условии, что застройщик не планирует ликвидировать несоответствие возведенного объекта с проектными документами на него;
Бесплатного выполнения ремонтных работ;
Ликвидации обнаруженных недочетов найденных в процессе эксплуатации жилого строение в сжатые сроки.

Каждый участник вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке в случае если застройщик ограничивает права дольщика.

Кроме того он может потребовать возмещения инвестированных им финансов.

Цены на долевое участие в строительстве многоквартирных домов, читайте тут.

Какие обязанности имеет застройщик?

Среди базовых обязанностей можно выделить:

  • Проведение процедуры госрегистрации дополнительного соглашения к договору паевого участия;
  • Реализация возврата финансовых активов, совместно с процентами на них особе, которая расторгла соглашение;
  • Выполнение передачи разрешительной документации на введение постройки в эксплуатацию в Росреестр : мера может быть реализована в течении десяти дней по факту получения разрешения;
  • Отправка дольщикам извещения о завершении строительных работ как минимум за один месяц до момента ввода строения в эксплуатацию, при условии, что по договору не был предусмотрен конкретный срок его сдачи, или же за 2 недели, если срок был детерминирован;
  • Целевое применение инвестированных гражданами финансовых активов: построение многоквартирного здания в отведенный соглашением срок с дальнейшей передачей квартир дольщикам;
  • Предоставление проектной документации каждой особе, дольщику, который обратился к застройщику;
  • Сбережение оригинала проектных документов: внесение в них определенных корректировок в регламентированные сроки, в определенном порядке;
  • Подача строительного проекта в Управление гос строительного надзора – в структуру, которая реализует госрегистрацию права собственности на объект недвижимости, а также выполняет с ним сделки во время подписания соглашения с первым участником;
  • Выполнение публикации проектных документов в СМИ за 2 недели до дня подписания ДДУ – Представление сведений на официальных веб ресурсах застройщика в сети;
  • Оформление права собственности, а также права аренды на участок земли, где запланирована постройка жилого дома;
  • Получение разрешительных документов на возведение многоквартирного здания в регламентированном законодателем порядке.

Государственная регистрация дополнительного соглашения к ДДУ

Такой документ, как дополнительное соглашение, заключается в случае внесения изменений в проектные документы, корректировки срока сдачи в эксплуатацию дома, возводимого застройщиком.

Доп соглашение должно быть зарегистрировано в соответствии с нормативами законодательных актов в Росреестре , а значит нужно составить, подать иск.

К такому документу, как правило, прилагают:

Соглашение ипотечного кредитования при условии, если для финансирования паевого строительства были задействованы кредитные деньги;
Дополнительное соглашение (оригинал, а также копия);
Паспорт гражданина который подтверждает его личность в процессе подачи заявки, кроме того уполномоченная особа должна предоставить соответствующую доверенность, составленную нотариусом.
Квитанцию удостоверяющую факт уплаты госпошлины

Дополнительное соглашение составляется на каждую поправку, которая вводится в проектные документы, независимо от конкретного назначения.

Образец соглашения

Законодатель не предусматривает стандартной формы для составления дополнительного соглашения, соответственно застройщики разрабатывают документ под свои потребности.

При этом доп соглашение должно отображать все разновидности корректировок, поправок, которые вносились.

В частности, в документе могут быть представлены сведения, что касается смены срока сдачи объекта.

При этом право выбора его подписи как и прежде значится за участником, который решил вступить в паевое строительство.

В основном, каждый застройщик вносит в него графу, о том, что дольщик согласен с обновленным сроком передачи строения в эксплуатацию.

При условии, если участник подписывает данное соглашение, он по закону теряет право рассчитывать на получение штрафа с застройщика.

Порядок заполнения

В содержании документа, как правило, содержится такая информация:

  • дата, место его подписания;
  • персональные сведения сторон, которые заключили соглашение;
  • ссылка на основное соглашение, реквизиты документа;
  • причины для оформления. В преамбуле указывается «заключили данное дополнительное соглашение»;
  • срок действия, дата вступления условий в законную силу;
  • реквизиты сторон, которые подписали соглашение, их печати, подписи.

При внесении изменений необходимо прописать их:

  1. Изложить пункт договора в следующей редакции:
    «__. ____________________», выполняется новая редакция соответствующего условия;
    и/или
    2. Пункт ___ (в пункте ___ слова «___») из содержания соглашения исключить;
    и/или
    3. Дополнить текст пунктом ___ следующего содержания:
    «__. ____________________».

Уплата государственной пошлины

Величина госпошлины за процедуру регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия составляет 350 рублей независимо от правового положения выполняющих оплату граждан.

Пошлина должна быть оплачен до момента подачи заявления наличными денежными средствами или по безналичной форме.

Как составить претензию на недочеты в квартире по договору долевого участия смотрите в статье: претензия по договору долевого участия в строительстве.

Срок регистрации

В соответствии с положениями Федерального закона № 210-ФЗ срок, в который должна быть совершена регистрация соглашения равен пяти календарным дням с момента подачи заявления.

Видео: Дополнительное соглашение по ДДУ:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей


Всегда ли нужны услуги риэлтора?


Топ-10 лучших агентств недвижимости Омска


Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества


Приватизация жилых помещений

Нужно ли при регистрации ДДУ прилагать и дополнительные соглашения?

Главная страница Форум Гарант

Здравствуйте!! Нужна помощь по следующей ситуации.
Между застройщиком и дольщиком заключен договор ДДУ, который зарегистрирован в Росреестре. Далее между этим дольщиком и мной заключен договор уступки прав требования. Я подала иск к застройщику в районный суд о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства. В ходе судебного разбирательства застройщик предоставил дополнительные соглашения к ДДУ о переносе срока передачи объекта долевого строительства. Указанные дополнительные соглашения к ДДУ не прошли государственную регистрацию, а соответственно об их существовании я не знала, также в тексте дополнительных соглашений стороны пришли к договоренности, что указанные соглашения подлежат государственной регистрации. Суд вынес решение посчитав срок просрочки по незарегистрированным дополнительным соглашениям к ДДУ . Считаю такое решение суда необоснованным и противоречащим закону.

Согласно ст. 4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, и дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве также заключаются в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Статья 6 Закона о долевом участии устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” существенными условиями договора долевого участия являются: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, так как дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то подписанное соглашение является основанием для внесения изменений в уже имеющиеся записи Единого государственного реестра прав. Регистрация производится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Есть ли смысл обжаловать решение суда? Есть ли успешная практика? Не могу найти.
Также после вынесения решения подан второй иск к застройщику о признании недействительными дополнительных соглашений к ДДУ. Суд в удовлетворении требований отказал, вот решение

Истец обратилась в суд с иском о признании недействительными дополнительных соглашении по тем основаниям, что 26.10.2012 г. между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат» был заключен договор долевого участия №В-. согласно которому срок окончания строительства и сдачи в эксплуатацию 1 квартал 2013 г.
09.11.2013 г. между Ткаченко Л.Ф. и Гавриленко Ю.В.заключен договор уступки права требования по договору №В-. участия в долевом строительстве и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.
Между тем, объект недвижимости передан истцу только 18 декабря 2013 г. в нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию.
Истица обратилась в суд с иском о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, в связи с нарушением сроков сдачи объекта и согласно решения . районного суда г .Ростова-на-Дону от 20.01.2015 г. требования Гавриленко Ю.В. удовлетворены частично.
Истица считает, что дополнительное соглашение от 07.02.2013 г. и дополнительное соглашение от 15.05.2013 г.,заключенные между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат» являются недействительными/незаключенными, поскольку не прошли государственную регистрацию. Истец заключил договор уступки права требования исходя из сроков сдачи дома в эксплуатацию 1 квартал 2013 г., о переносе сроков ей было не известно.
Истица и ее представитель в судебном заседании требования поддержали и просили удовлетворить, дали показания аналогичные изложенным в иске.
Представители ответчика ООО «Магистрат» в суде требования не признали и просили отказать.
Суд, выслушав стороны участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, считает требования не подлежащими удовлетворению, по следующим обстоятельствам.
Недействительность сделки означает, что действие,совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.
Легальное определение недействительности сделки дается в норме п.1 ст.166 ГК, согласно которой сделка считается недействительной по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами, в силу признания таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Из материалов дела усматривается, что 26.10.2012 г. между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат» был заключен договор долевого участия №В-. согласно которому срок окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию 1 квартал 2013 г.
09.11.2013 г. между Ковленко Л.Ф. и Гавриленко Ю.В. заключен договор уступки права требования по договору №В-. участия в долевом строительстве и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО.
Из материалов дела усматривается, что 07.02.2013 г. между ООО «Магистрат» и Ткаченко Л.Ф. было заключено дополнительное соглашение к договору о долевом участии в строительстве №В-. от 26.10.2012 г., в соответствии с которым стороны договорились о переносе сроков сдачи дома в эксплуатацию на 2 квартал 2013 г.
В соответствии с Дополнительным Соглашением от 15.05.2013 г., стороны договорились о внесении изменений в п. 2.4 Договора о долевом участии в строительстве и определили сроки сдачи дом в эксплуатацию до 3 квартала 2013 г.
Суд считает требования истицы о признании Дополнительных соглашений от 07.02.2013 г. и от 15.05.2013г. недействительными подлежащими отклонению.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как-на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд считает, что доказательств преднамеренного введения истицы ответчиком в заблуждение, истцом не представлено.
По мнению суда, ссылка представителя истицы на то обстоятельство, что оспариваемые дополнительные соглашения не прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РО, не может быть принята во внимание,поскольку указанные соглашения могла зарегистрировать только Ткаченко Л.Ф., ООО «Магистрат» она не уполномачивала на проведение регистрации, доверенности не выдавала.
Также судом учитывается, что истец не является участником договора и дополнительных соглашений, заключенных между Ткаченко Л.Ф. и ООО «Магистрат»,следовательно, в силу специальных положений статьи 167 ГК РФ не вправе требовать применение последствий
недействительности сделки в свою пользу.
Также из материалов дела усматривается, что решением . районного суда г .Ростова-на-Дону от 20.01.2015г. требования Гавриленко Ю.В. к ООО «Магистрат» о взыскании неустойки и морального вреда удовлетворены частично, в том числе и с учетом оспариваемых Дополнительных Соглашений.
Суд считает, что действующее гражданское законодательство РФ не содержит норм, позволяющих признать недействительным Дополнительные Соглашения по основаниям указанным в иске.
Утверждения представителя истицы о том, что соглашение является недействительным, поскольку не соответствует закону, суд находит ошибочными.
Также суд считает не подлежащими удовлетворению требования истицы в части признания срока сдачи объекта в эксплуатацию согласно п.п.2.4 Договора участия в долевом строительстве №В-. от 26.10.2012 г.-1 квартал 2013 г., поскольку данные требования не основаны на законе.
Исследовав все представленные сторонами доказательства, суд считает заявленные требования незаконными и подлежащими отклонению.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В исковых требованиях Гавриленко к ООО «Магистрат» о признании недействительными дополнительных соглашений— отказать в полном объеме.

Читать еще:  Каковы требования для аттестации вольнонаемных работников МВД?

Самостоятельная регистрация ДДУ: миф или реальность?

16793 Игорь Василенко

Договор долевого участия является на сегодняшний день документом, способным обеспечить защиту интересов дольщика во время приобретения жилья у компании-застройщика. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регламентированы права и обязанности сторон, однако договор может защитить дольщика от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

При подписании ДДУ застройщик сам регистрирует договор (это является дополнительной услугой), но при этом требует за это с дольщика оплату, причем, довольно высокую. Сегодня мы поговорим о том, может ли дольщик сэкономить деньги и зарегистрировать ДДУ в Росреестре самостоятельно. Вы узнаете, имеет ли дольщик на это право, допускает ли самостоятельную регистрацию закон и насколько охотно застройщик соглашается на такой вариант взаимодействия с дольщиком.

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ), в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу регистрации ДДУ (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги), если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что. Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.). Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Читать еще:  Сколько денег дает ютуб за просмотры лайки и подписчиков

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность), то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют – чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы).

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр .

«Уговариваем» застройщика

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение – договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа). Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме). В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика), если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;

Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;

Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;

Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 350 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Заключение

Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.

Нужно ли при регистрации ДДУ прилагать и дополнительные соглашения?

– Взыскание неустойки без предоплаты
– Споры с застройщиками
– Сопровождение сделок по ДДУ

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления. При этом обязательно должна быть произведена регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. В противном случае документ считается незаключенным со всеми вытекающими из этого последствиями.

Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа. Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

  • о переносе сроков сдачи жилья;
  • о расторжении ДДУ;
  • об изменении подсудности по договору;
  • об изменении качественных характеристик объекта;
  • об изменении участника договора;
  • соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора. Поэтому застройщики всеми силами пытаются убедить участников, а иногда и навязать им подписание документа.

Законом не предусмотрена единая форма документа, каждый застройщик разрабатывает свое дополнительное соглашение к договору долевого участия, образец которого можно справа (нажмите на фото, чтобы увеличить и распечатать). Как правило, в документ включаются следующие пункты:

  • место и точная дата его заключения;
  • данные о сторонах, которые его подписывают;
  • сведения о договоре, на основании которого оно подписывается;
  • предмет самого соглашения (указываются новые формулировки условий договора и номера пунктов, которые они заменяют);
  • срок его действия и время, когда вступает в силу;
  • реквизиты и подписи обеих сторон.

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

  • паспорт дольщика;
  • допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
  • кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

  • согласиться и подписать документ;
  • направить девелоперу отказ;
  • проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения. Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать.

Ниже представлены самые распространенные виды допсоглашений, которые чаще всего предлагают заключить дольщикам строительные компании. Пописывая их, участники лишают себя многих привилегий, предоставляемых им законом.

Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья

Самой распространенной причиной, по которой застройщик настаивает на заключении допсоглашения, является перенос на более поздние сроки сдачу дома. В зависимости от конкретных обстоятельств, документ предлагается подписать либо до приемки объекта госкомиссией (например, как на образце), либо после ввода дома в эксплуатацию. Заключение этого соглашения очень выгодно девелоперу, который тем самым уходит от ответственности за просрочку своих обязательств, и избавляет себя от необходимости выплачивать неустойку и компенсировать убытки дольщика.

Читать еще:  Какая сумма положена военнослужащему, получившему травму легкой степени тяжести?

Закон позволяет застройщику направить предложение о продлении сроков строительства. Участник на свое усмотрение может согласиться или нет подписывать данный документ. Но следует понимать, что приняв условия застройщика, дольщик теряет возможность взыскать с последнего неустойку за просрочку передачи объекта, которая оставляет 1/150 ставки Центробанка от суммы договора за день просрочки.

Соглашение о расторжении ДДУ

Соглашение о прекращении договорных отношений выгодно дольщику только в одном случае – если поводом к его заключению послужили личные обстоятельства, которые не входят в перечень причин, позволяющих отказаться от дальнейшего исполнения договора в законном порядке. Если участник решил расторгнуть ДДУ в связи с нарушениями обязательств, допущенными застройщиком, то подписание соглашения лишит его возможности получить компенсацию, которую по закону обязан выплатить девелопер не позднее двадцати дней после прекращения договора.

Соглашение о расторжении ДДУ – это добровольное согласие дольщика со всеми условиями, выдвинутыми застройщиком, которые, как правило, оказываются не в его пользу. Нужно понимать, что по соглашению дольщик получит сумму значительно меньше той, чем он может отсудить у строительной компании.

Соглашение об изменении подсудности

Соглашение об изменении подсудности также не всегда выгодно участнику. По закону он может обратиться в суд по месту своего проживания, местонахождению компании-застройщика или по адресу, где ведется стройка. Застройщики зачастую предлагают изменить подсудность, имея на то свои причины, в частности перенести рассмотрение дела в суды по месторасположению своей компании, которые имеют стабильную практику по снижению неустойки.

Нередко дольщикам предлагается заключить соглашение о переносе споров в третейский суд. Третейская оговорка лишает участников преимуществ, которые им предоставляет при обращении в суд закон о защите потребителей. Подробнее обо всех нюансах, связанных с подсудностью, можно прочитать в статье «Подсудность по договору долевого участия».

Если застройщик понуждает вас к подписанию дополнительного соглашения, обратитесь к опытным юристам Общества по защите прав дольщиков. Мы поможем найти самое выгодное для вас решение. На вкладке «Контакты» вы найдете все наши данные.

Дополнительное соглашение к ДДУ

1.1. Если подписали то лишаетесь права на взыскание неустойки и других убытков, но при условии выполнения застройщиком своих обязательств по допсоглашению, какая проблема у Вас конкретно?

1.2. Дополнительное соглашение, это уловка застройщика, чтобы избежать притязаний на санкции по неустойке, часто бывает, что доп. согл. С открытым сроком окончания работ подписывают по незнанию.

1.3. Вы не обязаны подписывать дополнительное соглашение о переносе срока строительства. Если подпишите такое соглашение, то согласитесь с изменением срока окончания строительства и неустойку сможете требовать только с новой даты в случае задержки.

2.1. Конечно, никаких проблем.

2.2. Издать приказ по организации. Выслать уведомления всем дольщикам о внесении изменений в договор в такой то части.
Пригласить в МФЦ для подачи заявлений о регистрации зименений.

3.1. В вашем случае лучше составить акт осмотра с фотографиями помещений и направить застройщику претензию с указанием на то, что вы не подпишите акт до тех пор, пока они не устранят указанные вами недостатки.

4.1. Регистрировать не нужно, достаточно грамотно составить.

5.1. На данный момент у застройщика поменялись реквизиты. Он вас уведомил. С вами подписано доп. соглашение и заверено с двух сторон. Вполне можете начинать платить.

6.1. Ольга!
А зачем вы подписываете такое соглашение?
Понятно, что это делается специально, чтобы потом не выплачивать неустойку.
Кроме того, когда идет большая просрочка сдачи объекта, как правило, потом застройщик начинает банкротиться
Неустойку взыскать можно, но до подписания дополнительного соглашения.

7.1. Право изменения договора возможно, если обе стороны согласны с изменениями и доп. соглашение подписано. Если вы не согласны, не подписывайте! Более точно ответить можно, если видеть все условия договора.

7.2. Если строящийся объект еще не построен и не сдан госкомиссии, то в данном случае, Застройщик вводит Вас в заблуждение. Застройщик строит дом, согласно проектной документации, прошедшей экспертизу и разрешения на строительство. Проектная документация, не может изменяться по капризам застройщика. Другое дело, если дом сдан. В данном случае, принимайте квартиру, промеряйте ее. Если площадь, действительно увеличена-то действуйте, в соответствии с условиями оплаты, прописанными в ДДУ.

8.1. Евгений, г. Брянск, Заключать дополнительное соглашение при смене наименование ООО не обязательно. В случае возникновении необходимости подтверждение наименования, Вы сможете заказать выписку в налоговой, где и будет указано когда были внесены изменения.

9.1. Благодарю Вас, что Вы воспользовались правовым сервисом этого сайта. Уточните пожалуйста Ваш вопрос более детально. Моё субъективное мнение по Вашему вопросу следующее:

Вы можете обратиться к застройщику с письменной претензией, установите срок на выполнение Ваших требований, в случае отказа провести регистрацию соглашения в росреесте или пропуска срока добровольного исполнения Ваших требований, обжалуйте отказ в суд.

Если Вам нужно подготовить необходимый документ, Вы можете заказать составление документов на этом сайте у нашего сообщества юристов, просто надо выбрать того кто нравится и написать ему сообщение, но лучше привлечь юриста из Вашего города, чтобы он защищал Ваши интересы в суде.

10.1. Подписывать не нужно, потом не применить санкции к нему, сейчас необходимо направить в его адрес письмо на основе норм ГК, а стройка не заморожена?

11.1. Не обязаны, при подписании допсоглашения потеряете возможность взыскать с застройщика неустойку, на сколько он хочет перенести срок?

12.1. Возможно конечно, с последующей регистрацией подобных изменений в Управлении Росреестра, кадастра и картографии.

13.1. Светлана, может вам предложат пролонгировать данный страховой полис, нужно ознакомиться с ним.
Всего хорошего, удачи вам.

14.1. Есть варианты предъявления застройщику претензии, можно расторгнуть договор с возвратом денег, можно заявить другие требования, что Вы сами хотите?

14.2. Елена, вопрос в том, готовы ли Вы по этой причине расторгнуть договор долевого участия. Также имеет значение финансовое состояние застройщика, позволит ли оно своевременно вернуть Вам деньги в случае расторжения договора. Иначе можете потерять права на квартиру, при этом не получив реальных денег.

14.3. Елена, сама по себе дополнительная внешняя отделка не является нарушением договора, она могла быть произведена и без доп. соглашения.
Может быть Вы что-то неточно описали.

15.1. По ст.450 ГК РФ нужно ваше согласие на изменения. Также нужно и ДДУ смотреть на соответствие, есть риски. Вам требования выставили?

15.2. Анна Сергеевна, добрый вечер. Подписание подобного соглашения – дело исключительно добровольное. Ваш отказ не может стать основанием для расторжения ДДУ.

16.1. Что за физ лицо? Если это первый дольщик, то заключать с ним уже ничего не нужно.
Удачи!

17. Что нужно сделать чтобы исправить ошибку в ДДУ после регистрации в росеестре?
Исправить поверх договора или сделать дополнительное соглашение к ДДУ? Прежде чем что-то требовать от застройщика хочется знать что требовать.

Дата кредитного договора указана на день позже. То есть сам ДДУ и кредитный договор от 19 го числа, но в тексте ДДУ сказано, что кредитный договор от 20 го этого же месяца.

17.1. Дополнительное соглашение, так как это существенное условие договора, которое подлежит внесению в ЕГРП. Дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано в органах Росреестра так же как и договор по заявлению сторон. если Вы внесете исправления в ДДУ у регистрирующего органа не будет оснований (чисто технически) внести какие-либо изменения.

18.1. Смотря что именно прописано в дополнительном соглашении. Запросите его копию у застройщика.

18.2. Существует ли, в принципе, это Дополнительное соглашение, если о нём НИГДЕ ничего не указано ?

19.1. Здравствуйте! В статье 6 Федерального закон №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве . ” четко указано (п.3) как должен поступить Застройщик. Но Вы -то не он. Вам надо, что объект долевого строительства был Вам сдан четко вовремя или Застройщик, нарушив сроки, пусть оплачивает неустойку за просрочку (п.2 ст.6 Закона).
Поэтому если ОДС Вам не будет передан в срок, делайте без компромиссов претензию с соответствующими требованиями: передачи ОДС плюс возмещения неустойки, убытков и морального вреда (ст.15 ГК РФ, п.2 ст.6 Закона №214-ФЗ, ст.ст.14,15 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 “О защите прав потребителей”).

20.1. Можете требовать неустйку за просрочку по основному договору, если не подпишете дополнительно соглашение.

21.1. Если ошибка существенная, то исправить ее возможно путем составления дополнительного соглашения и регистрации его в росреестре. Доп. соглашение составляется в трех экз., затем стороны совместно сдают его в регпалату.

22.1. С момента регистрации.

23.1. да, Вы можете взыскать данные денежные средства как неосновательное обогащение. Государственная пошлина уплачивается, но она будет также присуждена к выплате в случае выигрыша суда Вами.

24.1. Возможно заключить дополнительное соглашение к ранее заключенному ДДУ.

24.2. Да, можете заключить дополнительное соглашение.

25.1. Не стоит подписывать допсоглашение точно, т.к. вы тем самым согласитесь на изменение условий договора (ст. 450 ГК РФ). Неустойку в таком случае не получите.

25.2. Конечно не стоит. в противном случае, вы не сможете потом взыскать то, что планируете.

26.1. ДА, можно изменить.

27.1. Ирина!
Желательно заключить дополнительное соглашение к договору.

27.2. В ДДУ вероятней всего есть пункт, согласно которому стороны договорились сообщать об изменениях данных сторон, в том числе и для оплаты.
Банковские реквизиты не являются существенными условиями ДДУ.
Поэтому письма от ЖК достаточно.

27.3. Письма достаточно в случае, если оно подписано уполномоченным лицом – руководителем ЖК либо лицом по доверенности. Доверенность должна быть приложена к письму, чтобы Вы могли проверить наличие полномочий.

28.1. Руководствуйтесь условиями ДДУ по ст.421 ГК РФ.

29.1. Нет, не обязательно.

29.2. Это излишне. Достаточно доплатить за лишние метры. Есть паспорт БТИ, можете заказать его и получите информацию о реальном метраже квартиры. В свидетельстве о государственной регистрации права, будет указан реальный метраж, любом случае.

30.1. Если подпишите дополнительное соглашение, то о неустойке можно забыть.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector