Нужна реконструкция или перепланировка?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Нужна реконструкция или перепланировка?

Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

В таком случае УО может:

  • вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
  • привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

Читать еще:  Сроки подачи апелляции на окончательное решение суда

Большая разница: перепланировка, переустройство или реконструкция?

На первый взгляд, между всеми этими понятиями особой разницы нет. Но это только на первый. На самом деле процессы разные. И почти все они требуют разрешений и согласований с заинтересованными службами. Давайте посмотрим на работы внимательнее, пойдем от самого простого к сложному.

Ремонт

Ремонт квартиры или дома подразумевает проведение внутренних или внешних строительных и отделочных работ без изменения конфигурации помещения и его инженерных систем. Вы можете изменить цвет и материал покрытия стен, пола и потолка. Заменить сантехнические изделия и электрические приборы. Поменять двери и окна на новые.

Ремонтом считаются работы, которые не вносят изменений в план квартиры. Например, вы можете сменить деревянные окна на пластиковые или поменять старую модель унитаза. Но поставить новый унитаз необходимо на то же самое место, где стоял старый. Перенос его на другое место — уже переустройство, а его проведение уже требует разрешений и согласований.

Переустройство

Переустройство — процесс, в результате которого вносятся изменения в инженерные сети дома или квартиры. Инженерными считаются газовые и электрические сети, система водоснабжения, канализации и вентиляции.

Например, перенос кухонной мойки из одного угла кухни в другой, с прокладкой дополнительных водопроводных и канализационных труб считается переустройством, прокладка дополнительного кабеля для установки еще одной розетки в комнате — тоже. Вроде бы несложная работа, которую часто делают во время косметического ремонта, но и это изменение электрической сети необходимо согласовать.

Согласовывать переустройство нужно у профильной службы (например, перенос газовой плиты — в районной газоснабжающей организации), а все изменения должны быть внесены в план квартиры и утверждены в БТИ.

Перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения. Полный или частичный демонтаж стен и перегородок и возведение новых, добавление или ликвидация оконных и дверных проёмов, изменение их размеров. Можно даже переносить несущие конструкции или изменять их конфигурацию.

Так, если вы хотите объединить кухню с гостиной, прорубив дополнительный дверной проем в стене между ними, — это классическая перепланировка. Превращение открытой лоджии в теплое жилое помещение — тоже.

Перед тем, как проводить перепланировку, проект будущих изменений обязательно надо согласовать в органах местного самоуправления. О том, какие документы вам потребуются, как и где их согласовывать — читайте в специальном материале.

Реконструкция

Реконструкцией принято называть изменение технических характеристик и общих параметров объекта. Она предполагает изменение этажности дома, сооружение надстроек и пристроек, изменение инженерных систем. Несущие конструкции во время реконструкции можно восстанавливать и ремонтировать, но не заменять.

Реконструкция — более широкое понятие, чем перепланировка, хотя эти два термина часто путают. Процесс реконструкции может включать в себя и перепланировку, и переустройство, и ремонт. Естественно, для проведения реконструкции до ее начала нужно рассчитать и утвердить проект, а после — согласовать и утвердить во всех инстанциях внесенные изменения.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

  • При реконструкции можно менять конфигурацию помещения, добавляя какие-то площади (пристройки, этажи, дополнительные комнаты). Перепланировка же проводится в рамках исходной имеющейся площади, которая остается неизменной
  • Во время реконструкции можно работать и с фундаментом (если вы проводите реконструкцию частного дома), и с фасадом. Например, утеплить его или сделать вентилируемым. Перепланировка же касается работ только внутри помещения
  • Реконструкция не затрагивает изменение несущих конструкций здания. Задача реконструкции — восстановить изношенные части здания, вернуть несущим элементам первоначальные проектные параметры. Например: когда-то в несущей стене прорубили дверной проем, сделали перепланировку. Позже этот дверной проем заложили кирпичом или залили бетоном так, что исходные свойства несущей стены были восстановлены. Это уже реконструкция
  • Реконструкция в большинстве случаев подразумевает полную или частичную замену инженерных сетей. Перепланировка может и не затрагивать эти коммуникации

Если проще: допустим, вы желаете добавить второй этаж или жилую мансарду к своему одноэтажному коттеджу — это реконструкция. А если хотите из одной большой комнаты сделать две, соорудив перегородку — это перепланировка. А если собираетесь протянуть после перепланировки дополнительные электрические кабели во вторую комнату для розеток и люстры — переустройство.

Нормативная база

Жилищный кодекс РФ – один из основных документов, регламентирующих реконструкцию и переустройство. Особое внимание стоит обратить на 4 главу. Там всего 5 статей, в которых подробно описано, как подать заявление на перепланировку, почему могут отказать, и к чему приведет нарушение данных законов.

Также обратите внимание на ФЗ РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009. В нем, как в Яндексе, найдется все: от требований пожарной безопасности до качества воздуха и микроклимата.

246 статья ГК РФ и 6 глава ЖК РФ напомнят, что распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, можно только с согласия всех владельцев. Поэтому покрасить фасад дома в розовый получится только в мечтах или во сне. Общее имущество, как-никак.

Как получить согласие на реконструкцию/перепланировку?

Чтобы сделать реконструкцию или переустройство, ваши намерения сперва придется согласовать с органом местного самоуправления. Документов совсем немного, поэтому мороки с их сбором быть не должно. Итак, приготовьте следующие бумаги:

1. Заявление по утвержденной форме

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение

3. Готовый и оформленный в установленном порядке проект реконструкции или перепланировки

4. Технический паспорт жилого помещения

*5. Согласие в письменной форме всех членов семьи, которые занимают жилое помещение (если вы не собственник)

*6. Специальное разрешение на реконструкцию или перепланировку (если жилое помещение или дом являются памятниками истории, архитектуры или культуры)

Решение, быть в квартире объединенному санузлу или нет, примут в течение 45 дней. На то, чтобы получить соответствующий документ, уйдет еще 3 рабочих дня. И, наконец, согласие на перепланировку у вас в руках!

Как узаконить самовольную реконструкцию/перепланировку?

Что предпринять, если вы все-таки изменили планировку самовольно (настоятельно не рекомендуем это делать: велик риск навредить не только себе, но и окружающим)? По закону вы можете обратиться в суд и доказать, что снесенная стена или совмещенный санузел не нарушают права и интересы других граждан, а также не угрожают их жизни и здоровью. Если это соответствует действительности, велика вероятность, что Жилищная инспекция пойдет навстречу.

Теперь, когда вы понимаете разницу между этими вещами, можно смело приступать к изменению жилища. Если меняете самостоятельно, работайте по принципу “семь раз отмерь – один раз отрежь”. Дело серьезное. Но обратиться к инженеру, дизайнеру или архитектору будет проще. Сэкономите время и нервы.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Работы на объектах недвижимости могут проводиться путем перепланировки, переустройства, реконструкции. В каждом из этих случаев нужно заказать проект, пройти согласование. Перечень требований для согласования будет существенно отличаться для разных видов работ. Разберем отличия между перепланировкой и реконструкцией, нюансы их согласования.

Есть ли разница между перепланировкой и реконструкцией

С 2019 года понятие перепланировки в МКД распространяется как на жилые, так и нежилые помещения. Поэтому и согласовывать работы с таких объектах придется по единому регламенту. Под перепланировкой понимается изменение конфигурации объекта, требующее отражения в технической документации. Под перепланировку подпадают различные виды работ, не связанных с изменением или восстановлением основных несущих узлов и элементов здания.

Реконструкция, напротив, заключается в изменениях характеристик объекта, связанных с воздействием на несущие конструкции. Ввиду особой сложности указанных работ, потенциально опасным воздействием на целостность здания, для реконструкции всегда нужно получать разрешение на строительства.

Вот какие правила нужно учитывать для правильного разграничения перепланировки и реконструкции:

  • реконструкция является более широким понятием, может включать в себя элементы переустройства и перепланировки. Например, при реконструкции с пристройкой нового этажа изменения будут вноситься в конфигурацию уже существующих помещений (в этом случае отдельно согласовывать перепланировку не нужно);
  • согласование реконструкции значительно сложнее и дольше по времени, требует оформление большего количества документов, прохождения больше инстанций и т.д.;
  • на заключительном этапе реконструкции и перепланировки предстоит пройти кадастровый учет в Росреестре. Все изменения объекта недвижимости будут зафиксированы ЕГРН на основании технического плана кадастрового инженера.

Изготовление проектной и технической документации для начала перепланировки или реконструкции входит в компетенцию государственных и независимых проектных организаций. Именно проектировщик обязан правильно определить, к чему отнести предстоящие работы – к перепланировке или реконструкции. Это этого зависит дальнейшая процедура согласования, вид разрешительных документов.

Читать еще:  Льготы ветеранам труда в камчатском крае

Как согласовывается перепланировка и реконструкция

Для официального согласования перепланировки нужно выполнить пройти следующие этапы:

  • получить согласие каждого собственника помещения на изменение характеристик объекта;
  • обратиться в экспертную организацию для получения проекта;
  • получить техническое заключение о безопасности несущих конструкций, если помещение расположено в МКД;
  • указанные выше документы подаются в муниципальное ведомство орган для согласования (для нежилых зданий такое согласование не требуется);
  • после согласования, строительные работы на объекте проводятся в строгом соответствии с требованиями проекта;
  • после завершения перепланировки нужно получить акт приемочной комиссии;
  • после получения акта нужно заказать технический план с отражением всех изменений в характеристиках объекта;
  • с актом и техническим планом нужно обратиться в Росреестр или МФЦ для похождения кадастрового учета;
  • после кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН с измененными сведениями объекта.

Для реконструкции требуется иной пакет документов, а разрешительным бланком будет разрешение на строительство.

Согласовать реконструкцию значительно сложнее и дольше. Прежде всего, для проведения реконструкции нужно оформить градостроительный план земельного участка, подтвердить законность прав на землю. Помимо этого, нужно пройти следующие этапы:

  • оформление согласия каждого собственника здания или помещений в нем на проведение реконструкции;
  • заказ проект реконструкции через экспертную организацию;
  • получение положительного заключения государственного или независимого эксперта об оценке уровня воздействия на несущие конструкции и целостность здания;
  • согласование проекта в организациях, чьи сети расположены на земельном участке под зданием;
  • обращение в орган жилищного надзора для получения разрешения на строительство (в столице таким органом является Комитет государственного строительного надзора Москвы);
  • выполнение работ на объекте под надзором уполномоченных органов (для проведения работ подрядчик состоять в строительной СРО);
  • оформление акта приемочной комиссии на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающего соблюдение правил реконструкции;
  • получение технического плана на объект с изготовлением поэтажных планов;
  • прохождение процедуры кадастрового учета в Росреестре, получение выписки ЕГРН.

Среди дополнительных согласований отметим необходимость получить схему расположения подземных коммуникаций с разрешением на выполнение работ, оформление ордера на проведение земельных работ.

Почему реконструкция так долго согласовывается

Поскольку реконструкция связана с потенциальной угрозой целостности здания и его несущих конструкций, законодатель предусматривает специальный перечень согласований. При перепланировке нежилого здания оформить проект и техническое заключение можно за считанные дни, а согласовывать его с муниципальными властями не нужно. При реконструкции этой процедуры не избежать, а каждый этап согласования занимает длительное время.

Ориентировочный срок получения всех необходимых документов и согласований при реконструкции может составить 2-3 месяца. Сократить указанные сроки можно только при обращении к профессиональным специалистам, обладающим большим опытом указанной деятельности.

Сроки согласования перепланировки и реконструкции

Изготовление проекта перепланировочных работ и технического заключения займет от 1 до 10 дней (например, в крупных компаниях вы можете получить эти документы уже через 1-2 дня). Рассмотрение проекта в муниципальных инстанциях займет не более 45 дней, а изготовление технического плана еще 1-5 дней.

При реконструкции срок изготовление градостроительного плана земельного участка может занять до 30 дней. Еще 30-60 дней займет согласование проектной документации и получение разрешения на строительство. Чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию необходимо комиссионное обследование объекта, согласование с коммунальными и иными службами.

Процедура кадастрового учета будет проходить в одинаковые сроки при перепланировке и реконструкции — 5 дней (через Росреестр) и 7 дней (через МФЦ).

Чем отличается реконструкция от перепланировки? Разрешение и ответственность за работу без него

Объекты недвижимости могут быть усовершенствованы путем перепланировки, ремонта, реконструкции. Важно помнить, что значимые изменения допустимы только после согласования в государственными органами, при этом список требований для каждого типа работ существенно отличается.

Сравнение этих понятий

Виды ремонтных работ имеют существенные отличия. Перед тем, как получить разрешение на их проведение, следует разобраться, каким понятием можно охарактеризовать запланированные изменения.

Что такое реконструкция квартиры в многоквартирном доме?

Реконструкция жилплощади направлена на восстановление ее устаревших характеристик. В жилых помещениях МКД могут проводиться такие работы:

  • утепление фасада;
  • восстановление отделки внешней части стен;
  • объединение квартир;
  • демонтаж кладовки или коридора для расширения комнат;
  • объединение жилой комнаты с балконом путем сноса несущей стены;
  • восстановление фундамента;
  • постройка веранды.

Что такое перепланировка и похожа ли она на капитальный ремонт?

Перепланировка не является ни капитальным ремонтом, ни реконструкцией. Об этом свидетельствуют государственные стандарты.

Капитальный ремонт проводится только с целью замены или восстановления исправности оборудования, коммуникаций и других частей коммунальных объектов. К таким работам относится:

  • оштукатуривание стен;
  • ремонт сантехники;
  • оклейка обоев и т. д.

В результате технические характеристики здания должны стать лучше.

Реконструкция производится для улучшения условий проживания. В ходе нее корректируются технические параметры сооружения, то есть его высота и площадь, а также количество комнат и этажей. Допускается изменение архитектурных элементов фасада.

Цель перепланировки – сделать проживание более комфортным за счет коррекции конфигураций внутренних помещений здания. Такие перемены в обязательном порядке фиксируются в техническом паспорте объекта. То есть определение реконструкции шире, чем перепланировки.

Чем отличаются?

Эти понятия имеют ряд существенных различий:

  1. При реконструкции допускается изменять конфигурацию помещения, расширять его площадь за счет пристроек, дополнительных этажей или комнат. Перепланировка осуществляется в пределах исходной площади.
  2. Во время реконструкции может быть затронут фундамент и фасад здания. Например, можно усовершенствовать вентиляцию. При перепланировке все работы проводятся внутри помещения.
  3. Реконструкция не изменяет несущие элементы дома. Ее задача – восстановить потерявшие свои первоначальные свойства конструкции, вернуть им заданные при проектировании параметры. Например: при перепланировке в несущей стене прорубили дверной проем. Позднее была сделана реконструкция, в ходе которой проем заложили кирпичом, тем самым вернув стене изначальный вид.
  4. Реконструкция чаще всего предполагает частичную или полную замену инженерных сетей. При перепланировке коммуникации могут и не затрагиваться.

Как получить разрешение на реконструкцию квартиры в МКД?

Для согласования реконструкции жилого помещения требуется совершить определенный порядок действий, предусмотренных законом.

Куда обратиться?

Нужно прийти в администрацию и проконсультироваться со специалистом по поводу правомерности совершения запланированных действий. Если проект реконструкции подготовлен и все нужные документы собраны, можно подать заявление в МФЦ или органы местного самоуправления. Если перепланировка будет одобрена, работы надо будет завершить в течение года с момента получения одобрения.

Разрешения

Список уполномоченных органов, с которыми нужно будет согласовать изменения, различается в зависимости от вида работ и особенностей местного законодательства.

Например, может потребоваться заключение таких инстанций:

  • экспертов по строительству;
  • СЭС;
  • службы пожарной безопасности;
  • водоканала, электросетей, газовой службы.

Какие документы необходимы?

Владельцу недвижимости, решившему сделать перепланировку, требуется собрать следующие документы:

  • заявление, написанное по установленному образцу;
  • согласие от остальных владельцев жилья, если они есть;
  • технический паспорт на жилплощадь;
  • свидетельство о праве собственности;
  • проект будущей реконструкции.

Что писать в заявлении?

Заявление на реконструкцию пишется на бланке государственного образца. В нем должна содержаться такая информация:

  1. Типы работ, которые будут выполнены (капитальный ремонт, реконструкция и т. д.).
  2. Наименование объекта (квартира в МКД).
  3. Сведения о положительном заключении экспертизы (дата, номер).
  4. Название организации, которая будет проводить работы.
  5. Характеристики объекта (количество комнат, площадь, материал фундамента и стен). Данные необходимо взять из свидетельства о праве собственности или запросить в организации, которая занималась составлением проекта жилплощади.

К заявлению нужно приложить копии всех документов.

Проект узаконения

Готовый проект должен полностью соответствовать ст. 48 ГрК РФ. В этом законодательном акте пояснено, что для каждого реконструируемого здания должен разрабатываться отдельный документ.

Проект состоит из текста и схем, определяющих инженерные и архитектурные решения, которые будут обеспечивать осуществление планов по реконструкции жилья. Кроме того, в него включаются:

  • данные, касающиеся объекта;
  • информация о сносе капитальных элементов сооружения (при наличии);
  • мероприятия, обеспечивающие пожарную безопасность и т. д.

Сроки и стоимость

Для того, чтобы узаконить реконструкцию квартиры, требуется несколько месяцев. Проект, как правило, подготавливается в течение 5 дней, значительно больше времени уходит на сбор необходимых бумаг.

Новый технический паспорт готовится приблизительно за три недели. После этого надо подождать еще 45 дней, пока Жилищная инспекция вынесет свое решение. Еще три недели тратится на оформление выписки из ЕГРН.

Читать еще:  Можно ли организовать лотерею частному лицу в году

Что касается затрат, то они во многом зависят от ценовой политики региона. Для примера можно привести такие цифры:

  1. Проект и сопровождающая его документация – от 3 до 90 тыс. рублей.
  2. Согласование проекта – 5 тыс. рублей.
  3. Услуги БТИ – 7 тыс. рублей.
  4. Получение разрешения от Жилищной комиссии – 30 тыс. руб.

Общая стоимость узаконивания реконструкции вместе с дополнительными тратами составляет в среднем от 60 до 150 тыс. рублей.

Ответственность при работах без согласования

Реконструкция, на осуществление которой не было получено разрешение, грозит нарушителю штрафами. Кроме того, владельца недвижимости могут заставить вернуть объекту первоначальный вид.

Для реконструкции своей квартиры собственнику требуется получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ. Если же владелец решит продать недвижимость, не соответствующую плану, ему предстоит столкнуться с множеством неприятностей.

Что такое перепланировка и реконструкция, и в чем их отличия

Собственники жилой или нежилой недвижимости часто изъявляют желание внести какие-либо изменения в помещении. От того, какую степень и характер имеют такие изменения, подход к ним будет различным.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Если же собственник решил изменить существующие технические характеристики или поменять планировку помещения/здания, то перед началом подобных работ необходимо собрать определенный пакет документов и получить соответствующее разрешение. Такими работами считаются перепланировка или реконструкция помещения.

При этом многие задаются вопросом о том, перепланировка — это реконструкция или капитальный ремонт. Ниже приведены особенности каждого из этих понятий.

Определение понятий

Когда собственник меняет существующие характеристики помещения и его параметры (количество этажей, пристройки и надстройки, замена инженерной коммуникации), то этот процесс носит название «реконструкция».

Когда владелец недвижимости меняет конфигурацию помещения, процесс будет называться «перепланировка». К таким работам можно отнести снос или перенос стены, добавление окна, дверного проема и их расширение. Как и к реконструкции, к перепланировке нужно тщательно подготовиться, составить проект и согласовать его с соответствующими инстанциями.

При реконструкции можно:

  • изменить количество этажей;
  • добавить пристройки или построить новую недвижимость, например, гараж;
  • заменить инженерные сети и их конфигурацию (увеличение мощности, замена центрального отопления на автономный котел и в обратном порядке);
  • восстановить (не заменить) несущую конструкцию;
  • восстановить и изменить фасадную отделку.

При перепланировке можно:

  • создать или убрать перегородку;
  • создать, убрать, перенести стену, как несущую, так и нет;
  • изменить конфигурацию и расположение оконного и дверного проема.

О возможных проектах перепланировки офиса читайте в нашей статье.

Нормативная база

Законодательство тщательно регулирует вопросы, связанные перепланировкой и реконструкцией.

В частности:

  • закон «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию…..» от 9 июля 2003 года за номером 190-ФЗ, который раскрывает понятия строительства и реконструкции;
  • внесение изменения в технический паспорт объекта, по отношении которого производились действия перепланировки или переустройства считается обязательным, об этом указывает Жилищный Кодекс Российской Федерации, статья 25;
  • статья 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации регулирует окончание строительной деятельности и оформление разрешений на ввод в эксплуатацию;
  • согласно со статьей 235 пунктом 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации при «гибели» объекта, прекращается право собственности на него;
  • получение разрешения на реконструкцию и необходимость в этом регулируется статьей 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации;
  • составление акта приемки при вовлечении в работы подрядчиков считается обязательным и регламентируется статьей 753 Гражданского Кодекса Российской Федерации;
  • согласно статьям 26,27 и 28 ЖК Российской Федерации, при завершении переустройства и перепланировки жилья необходимо получить разрешение от лица комиссии, которая принимает законченные работы.

Чем отличается перепланировка от реконструкции помещения

Как реконструкция, так и перепланировка должны быть согласованы. При самостоятельном осуществлении данных работ без проведения процесса обязательного согласования владелец помещения может столкнуться с определенными проблемами. Продажа такого объекта сильно осложнится. Однако, процедура согласования процессов имеет существенные отличия.

В частности:

  • при реконструкции не осуществляется перенос или изменение параметров несущего элемента, а во время перепланировки подобные действия осуществляются (реконструкцией является воссоздание изношенного элемента для получения первоначального вида);
  • при реконструкции допускаются работы по изменению площади здания (например, если это частный дом, можно построить второй этаж), перепланировка не подразумевает увеличение данного показателя;
  • процесс перепланировки не отражается на фундаменте, при реконструкции возможно усиление фундамента, его изменение и расширение;
  • перепланировка может подразумевать перенос части инженерной сети, при реконструкции возможна ее полная замена;
  • при перепланировке фасад нельзя изменять, реконструкция может затрагивать отделку фасада.

Понятие реконструкции наиболее широкое, нежели перепланировка. Первая предполагает огромные объемы работ, большие финансовые затраты и др.

Процесс второй обусловлен проведением работ только внутри помещения. Причем реконструкция может также быть осуществлена с элементами перепланировки.

Сравнение с капитальным ремонтом

Многие задаются вопросом о том, является ли реконструкция капитальным ремонтом. Конечно, некоторым может показаться, что это одно и то же. Но между этими двумя понятиями есть большая разница. Глава 1 Градостроительного Кодекса Российской Федерации раскрывает понятия этих двух процессов.

Если сравнивать два понятия, то будет понятно, что в процессе проведения капитального ремонта, исключение составит линейный объект, не меняется технико-экономический показатель: площадь, строительный объем, полезная площадь, этажи и их количество. А при реконструкции допустимо изменение данного показателя.

Капитальные работы проводятся с целью устранения неисправности изношенного элемента, замены или усиления фундамента, несущей стены, каркаса, крыш. Замена производятся с использованием наиболее долговечных, экономичных и ремонтопригодных материалов.

Если говорить про линейные объекты, то при капитальных ремонтных работах на мостах и дорогах не будет увеличения полос для передвижения. Также неизменной останется и инженерная сеть, показатель мощности, давления и напряжения останутся прежними. Однако, возможна работа по замене материала на новые с наилучшей эксплуатационной характеристикой. Как пример, при замене чугунной трубы на полипропиленовую.

Если говорить про реконструкцию, не затрагивая линейные объекты, предусматривается процесс изменения параметров объектов капитальных работ.

К числу таких параметров относятся:

Более подробно о реконструкции капитального строительства говорится в пункте 14 Федерального Закона Российской Федерации за номером 337-ФХ от 28 ноября 2011 года.

При данной деятельности потребуется проведение работ по изменению границы полос и охранной зоны. Данный процесс осуществляется на основании ФЗ Российской Федерации пункт 14.1 за номером 215-ФЗ от 18 июля 2011 года.

Получается, что реконструкция линейных объектов подразумевает смену их технического параметра и характеристики, а при капитальных работах такие изменения невозможны.

При проведении капитального ремонта разрешения на данный процесс собственнику не потребуется. Подготовка и само строительство, а также ввод в эксплуатацию в такой ситуации не доставит лишних хлопот.

Жилого и нежилого помещения

Перепланировка жилого объекта регламентируется 4 главой Жилищного Кодекса Российской Федерации. Само понятие описывается в ст. 25 этого же кодекса, где указано, что переустройство — это процесс установки, смены или изменения месторасположения инженерной сети, электрического оборудования, санитарно-сантехнических объектов. Причем данные работы обязаны быть внесены соответствующими поправками в технический паспорт жилого помещения.

Сами работы по перепланировке могут быть начаты только тогда, когда собственником получено согласие от ответственного органа (местное самоуправление). При этом проведение осмотра здания инспектором БТИ является обязательным.

Согласие выражается в выдаче разрешения перепланировки жилого объекта. Подтверждается и завершенный вид жилого объекта. При этом выписывается и выдается определенный акт.

Реконструкцию, которая связана с изменением конструкции или различных элементов нежилых помещений, повлекшие к смене характеристик недвижимого объекта, регламентирует Градостроительный Кодекс Российской Федерации.

Здесь мы расскажем про план действий при перепланировке квартиры.

Читайте в нашей статье про разницу между перепланировкой и переустройством жилья.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector