Недееспособность продавца недвижимости по ДДУ
Garant-agency.ru

Юридический портал

Недееспособность продавца недвижимости по ДДУ

Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом?

Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом? Ответ юриста – через судебный процесс. Если уже право собственности перешло, необходимо как можно скорее вернуть квартиру прежнему владельцу, доказав, что его действия были неосознанными, что он подвергся влиянию лиц, заинтересованных в сделке.

По закону Российской Федерации, пока не будет доказана в суде недееспособность гражданина, он считается – дееспособным, психически здоровым и обладает всеми конституционными правами наряду с другими гражданами. Ситуацию с дееспособностью-недееспособностью граждан активно используют в своих целях мошенники с недвижимостью.

Как влияет дееспособность на право совершать сделки с недвижимостью?

Дело в том, что дееспособные граждане могут совершать сделки с недвижимостью, например, быть продавцами принадлежащей им квартиры. Психически нездоровый человек, которого еще не признали недееспособным, но по своему состоянию – он недееспособен (не отдаёт отчета своим поступкам и не способен правильно оценить ситуацию) – может стать жертвой квартирных мошенников. Ведь у него нет опекуна, который обязан следить за ним, беречь от принятия важных имущественных решений, защищать его интересы. Любой мошенник, втершийся к нему в доверие, может уговорить его на дарение или мнимую, невыгодную продажу квартиры. Когда как недееспособный гражданин, тот, который признан судом, имеет надежную защиту от проходимцев – своего опекуна, назначенного судом.

Без опекуна признанный недееспособным владелец квартиры просто не может совершить законную сделку: продать или подарить квартиру, сдать ее в аренду, взять под нее залог.

Дееспособность продавца квартиры играет одну из ключевых ролей в сделках с недвижимостью. Если юридическое сопровождение сделки с недвижимости ведут юристы Законного права, дееспособность продавца квартиры проверяется нами в обязательном порядке и вопроса – как вернуть квартиру, проданную недееспособным лицом – просто не возникнет! При продаже квартиры опекуном недееспособного гражданина, существует отдельный законный порядок, эта сделка требует особого внимания и особого контроля для благополучия и продавца квартиры и покупателя квартиры. К нам, юристам по недвижимости обращаются тогда, когда в суде встает вопрос о признании сделки недействительной по причине недееспособности продавца. Несчастные покупатели квартиры или иной недвижимости могут «попасть» на подобное из-за того, что купили квартиру, не проверив документы, не удостоверившись, что в ней нет ловушек и подводных камней для доверчивых граждан.

Сделки признаются судом недействительными по недееспособности – не редкость. Уж мошенничество с недвижимостью это или нет, нужно разбирать в каждом конкретном случае. Такие сделки можно назвать:

  1. Оспоримые сделки по недееспособности продавца. Это сделки, которые совершаются и регистрируются, а потом признаются недействительными через суд.
  2. Ничтожные сделки по недееспособности продавца. Они недействительны с самого начала, с того момента, как они состоялись.

Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом: из практики наших юристов

Чтобы проще было сопоставить, давайте приведем примеры из практики наших юристов по недвижимости. Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом – вопрос с которым к нам обращаются периодически!

Недееспособная пенсионерка продала квартиру

Гражданин, признанный недееспособным, имел опекуна и полный набор родственников. Пожилая женщина, пенсионерка с диагнозом, который предусматривает потерю памяти, приступы психического расстройства. В собственности у неё была квартира в центре Санкт-Петербурга. В один прекрасный день она подписала договор купли-продажи с неким лицом. Ни опекун, ее дочь, ни другие родственники об этом не знали.

К нам в юридическая консультация обратилась дочь недееспособной матери, когда получила иск в суд от покупателя квартиры. И к счастью, помочь ей было можно. По статье 171 ГК РФ, подобные сделки с недвижимостью считаются ничтожными. Мы вышли в суд и предоставили ответ на исковое заявление, предоставили все документы, доказывающие ничтожность сделки. В этом случае мы имели дело с людьми, которые как раз рассчитывали получить недвижимость недееспособной пенсионерки, знали, как ее уговорить на подписание договора. Ведь не было ни факта передачи денег, ни дополнительных гарантий при сделке.

Достаточно было двух заседаний суда, чтобы судья вынесла решение о признании сделки недействительной , а вот к покупателям квартиры, так называемым, квартирным мошенникам, у прокуратуры были в дальнейшем вопросы.

Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом: женщина продала квартиру, не понимая этого

Не все душевнобольные люди признаны недееспособными или частично недееспособными. Эта женщина, страдающая психическим заболеванием, не осознавая ответственности за свои поступки, еще обладала всеми правами дееспособных граждан, когда продала свою квартиру.

Подобное может случиться и с временно не осознающими значение своих действий людьми – наркоманами или алкоголиками, которые временно могут находиться в невменяемом состоянии.

Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом в этих случаях? Только через суд. Это оспоримые сделки. Нам, юристам, необходимо доказать, что гражданин, продавший квартиру, действительно был недееспособен при совершении купли-продажи квартиры (либо, если к нам обратился покупатель квартиры и мы в суде защищаем его интересы – доказать, суду обратное, потребовать от второй стороны неоспоримых фактов недееспособности продавца квартиры).

Зацепки, чтобы вернуть квартиру проданную недееспособным лицом, есть. Должны быть. Например, можно предоставить суду:

  • – показания соседей продавца квартиры, показания его родных, знакомых по работе;
  • – медицинские документы, которые свидетельствуют о симптомах психического заболевания;
  • – можно потребовать через суд провести судебно-психиатрическую экспертизу.

Если через суд гражданин признаётся недееспособным, над ним устанавливается опека. Опекун, обычно выбирается из родственников или близких людей. Всю ответственность за недееспособного гражданина в будущем несет его опекун. Именно он от лица недееспособного принимает решения по совершению сделок с недвижимостью.

Как признать сделку оспоримой?

Как вернуть квартиру проданную недееспособным лицом через суд? Как правило, для этого необходимо обратиться к юристу. Самостоятельно ни недееспособный гражданин ни его родные не смогут стратегически и тактически правильно действовать:

  • – оценить ситуацию, просмотреть судебную практику, собрать доказательства;
  • – составить и подать иск в суд;
  • – защитить свои интересы в суде.

Для отмены подобных сделок, совершенных гражданами недееспособными или гражданами, еще не признанными таковыми – существует судебный процесс. Самое главное в нем – защитить права недееспособных граждан или тех, кто фактически являлся недееспособным на момент совершения сделки.

Сам факт признания гражданина недееспособным уже после совершения такого шага, как продажа квартиры, – может быть причиной отмены сделки. Но для этого юристам необходимо провести очень серьёзную работу, воспользоваться всем своим опытом и знаниями, чтобы доказать суду определенные факты и логически обосновать требования иска.

Признание гражданина недееспособным после смерти

В нашей практике были суды, о признании недееспособным гражданина после его смерти. При жизни его недееспособным не признали по той или иной причине.

Тем не менее, гражданин перерд смертью, находясь в невменяемом состоянии, совершил сделку с недвижимостью. Например, не так давно к нам обратилась вдова человека, который перед смертью долго страдал от рака. Последние месяцы он провел в больнице, на сильных обезболивающих наркотиках. В этот момент тайно от родственников и была совершена сделка с недвижимостью. Недееспособность умирающего человека мы доказали в суде. Для этого представили суду медицинское заключение врачей и показания многочисленных свидетелей. Сделка была признана недействительной.

Другой случай из недавних – к нам обратилась дочь умершего человека, которая считала, что раздел наследства был несправедлив, из-за того, что ее папа переписал недвижимость на мать в последние свои годы. Дочь и мать не ладили между собой, дочь жила отдельно от родителей 10 лет и информации для полновесной оценки ситуации было недостаточно. по согласованию с дочерью мы вышли в суд, чтобы запросить необходимые медицинские документы в судебном порядке. В суде мы потребовали провести экспертизу. Недееспособность отца на момент сделки с недвижимостью доказать не удалось по проведенной судебной экспертизе. Увы, медицинские документы свидетельствовали о том, что отец заболел через 2 года после совершения сделки. Бывает и так.

Читать еще:  Могу ли я претендовать взять полный отпуск?

Недееспособность продавца недвижимости по ДДУ

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статьи и комментарии ПЦ “Логос”
  • Риски покупателя квартиры, недвижимости. Дееспособность продавца

Ранее мы уже писали о некоторых рисках утраты приобретенного недвижимого имущества, всегда существующих для покупателя. Большинство граждан полагают, что если в выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), отсутствуют сведения об обременениях и правопритязаниях третьих лиц, то квартира или дом – чиста и ее можно смело покупать. Это не так. Чистота сделки определяется не только “чистотой” объекта, но и “фигурой” продавца. Последний фактор играет решающую роль в последующих судебных баталиях, где предметом спора становится приобретенное и, как правило, единственное, на момент судебного разбирательства жилье горе-покупателя.

Недееспособный продавец – недействительная сделка!

Приведем пример. Петров купил у Сидорова квартиру, перепродал ее Иванову. Как оказалось впоследствии, Сидоров является недееспособным, о чем имеется вступившее в силу решение суда. Опекун Сидорова обращается в суд с требованием о признании сделки купли-продажи недействительной, ибо Сидоров лишен дееспособности и был не вправе отчуждать принадлежащую ему квартиру… Ситуация классическая, дело не сложное. для “победы” истца.

Что же может противопоставить ответчик – фактический владелец квартиры Иванов, который купил жилье даже не у недееспособного Сидорова, а у вполне здорового Петрова? Для целей сохранения квартиры в собственности – практически ничего.

Однако на практике, ошибочно понимая нормы закона, посвященные истребованию имущества из чужого незаконного владения и переоценивая институт добросовестного приобретения, ответчики (приобретатели по последней сделке) начинают ссылаться в суде на свою добросовестность и как следствие, указывают на невозможность изъятия у них приобретенного имущества. Ответчики забывают, что собственник (или опекун выступающий в качестве законного представителя собственника) вправе истребовать имущество в любом случае, если оно выбыло из его владения помимо его воли. Таким образом, абсолютно не имеет никакого значения, сколько было сделок в цепочке – две, как в нашем примере, или 10 и более, хотя бы все эти сделки и были идеальны с точки зрения закона. И как уже говорилось, добросовестность последнего приобретателя – фактического владельца также не важна. Имущество вернется к собственнику.

Когда еще добросовестность приобретения не имеет значения

Неблагоприятные последствия для приобретателя возможны не только в том случае, если жилое помещения отчуждается недееспособным гражданином. Аналогичные последствия ожидают покупателя и в случае совершения сделки с гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ), гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Также, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст., ст. 178, 179 ГК РФ) если таковой ее признает суд, в любом случае повлечет истребование имущества от любого последующего покупателя, в не зависимости от его добросовестности.

Как избежать неудачной покупки?

Рекомендуем, прежде всего, не гнаться за жильем, выставляемым на продажу ниже рыночной стоимости. Заниженная стоимость – это в большинстве случаев «звоночек», который должен, как минимум насторожить.. Стоит задаться вопросом: “а почему такая цена?” и найти ответ на него. Обратите внимание на то, что, нечистоплотным продавцам, действующим по доверенности от собственника (недееспособного, ограниченно дееспособного, или не понимающего значение своих действий – такие люди, как правило, состоят на учете в психо/нарко диспансерах) необходимо поскорее продать жилье, отсюда спешка в оформлении, снижение цены. Должен насторожить и незначительный период времени с момента последней сделки с данным жилым помещением, ведь цепочка сделок, по мнению мошенников, должна последнего приобретателя сделать добросовестным и оградить его от притязаний собственника (о чем также указывалось выше).

А как же риэлтеры, нотариусы?

Хотя сегодня большинство сделок купли-продажи жилых помещений и заключается с помощью риэлтерских агентств (агентств недвижимости), которые, в общем-то, выступают гарантами “чистоты” сделки, эти сделки, как показывает практика, “чище” не становятся. Не стоит полностью доверяться риэлтеру, стоит помнить, что реальной ответственности за последствия описанные здесь риэлтерское агентство не понесет (по крайней мере, нам не известен ни один такой факт).

Что касается записи нотариуса при удостоверении договора купли-продажи “дееспособность проверена”, то это ничего, по сути, не меняет.

Нотариус “определяет дееспособность” исключительно по внешним признакам (адекватное поведение, связная речь и т.д.), он не медик, и не имеет соответствующих познаний в области медицины. Если “продавец”, впоследствии, в суде представит решение суда о признании его недееспособным, или экспертное заключение судебных медиков будет содержать вывод о том, что в момент заключения сделки продавец не осознавал характер своих действий и не мог руководить ими, слова нотариуса “о способности продавца понимать..” уже никто всерьез в качестве доказательства воспринимать не будет.

Юристы: «Никто не застрахован от того, что продавец квартиры окажется недееспособным»

Адвокат Владимир Шарапов и юрист Светлана Андронова рассказали о том, как защититься от мошенников при покупке квартиры, и в каких случаях сделка может быть оспорена в суде.

«Квадратъ»: Почему в настоящее время люди так часто попадаются на удочку мошенников при покупке и продаже квартир? Это происходит потому, что у нас правосознание не слишком развито?

Владимир Шарапов: У людей пока не вошло в привычку обращаться к юристам для проверки сделки по купле-продаже недвижимости, которую они собираются совершить. В то же время большинство риелторов не имеют юридического образования, поэтому нередко происходят ошибки.

Очень часто клиенты приходят к нам уже после совершения сделки, и тогда приходится заниматься спасением утопающих. На вопрос, почему они раньше не обращались к юристу, клиенты дают банальный ответ – пожалели тратить средства на специалиста. В результате они теряют гораздо больше.

«Квадратъ»: То есть мошенники пользуются тем, что люди не идут к юристам?

Владимир Шарапов: Да, пользуются. Кроме того, в отдельных риелторских компаниях проводятся закамуфлированные мошеннические сделки. Чистоту сделок такие компании не проверяют, а ответственности не несут. Напротив, большие риелторские фирмы или заключают соглашения с адвокатами, или имеют юристов в штате.

«Квадратъ»: Каким образом чаще всего действуют мошенники?

Владимир Шарапов: Если это вторичное жильё, то мошенники очень часто входят в доверие к хозяевам квартир или к одиноким людям. Они пользуются физическим состоянием людей, их возрастом, болезнями.

Затем идёт подделка документов. Часто мошенники действуют через нечистых на руку нотариусов и лиц, которые были лишены права заниматься нотариальной деятельностью, но у которых остались документы и печати. С их помощью мошенники получают доверенности на продажу квартир. У нас на сегодняшний день возбуждается много уголовных дел в отношении нотариусов, которые замешаны в мошенничестве с недвижимостью.

«Квадратъ»: Может быть, лучше вообще не покупать квартиру у человека, который действует по доверенности в отсутствии продавца?

Светлана Андронова: Если есть какие-то сомнения, и покупателю хочется иметь какую-то гарантию, то лучше, конечно, пойти к специалисту, который проверит чистоту сделки.

Читать еще:  Нужно менять паспорт?

Владимир Шарапов: Если человек продаёт квартиру по доверенности, и мы не видим продавца, можно попросить копию данной доверенности, узнать, какой нотариус её выдал, сходить к этому нотариусу и проверить в книге реестров, существует ли в действительности эта доверенность или нет. Информацию о том, выдавалась ли она, нотариус имеет право сказать.

Если продавец действительно проживает где-нибудь за границей и выдает доверенность на продажу своей квартиры, это можно понять. Но если продавец находится и проживает в Москве, то почему он тогда не присутствует при сделке? Здесь необходимо быть очень осторожным.

«Квадратъ»: Какие ещё документы могут подделать?

Светлана Андронова: Мошенники могут подделать свидетельство о праве собственности на квартиру, зная, что люди не будут подавать заявление в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), чтобы получить информацию о настоящем собственнике.

В то же время человек, покупающий квартиру, должен обязательно запрашивать два документа. Первый документ – это выписка из домовой книги, где указаны все прописанные в квартире люди, а второй – выписка из ЕГРП о правах на данное недвижимое имущество.

«Квадратъ»: Если мошенники воспользовались состоянием человека, который был недееспособен, и продали его квартиру, может ли суд признать такую сделку недействительной?

Светлана Андронова: Только в том случае, если в суд обратится либо сам человек, либо его родственники и наследники.

Часто бывает так, что мошенник покупает квартиру и тут же её перепродает. В случае обращения родственников сделку, конечно, признают недействительной, но следующий покупатель квартиры, который не знает об этой ситуации, серьёзно страдает, а мошенники, получив свою прибыль, уже скрылись в неизвестном направлении.

Владимир Шарапов: Вся беда в том, что люди, которые заплатили деньги, обязаны будут вернуть эту квартиру, а денежные средства они должны требовать у мошенников. Конечно, денег у тех не окажется. Будет возбуждено уголовное дело, уголовные дела в нашей стране длятся долго. В лучшем случае, мошенники получат сроки, суд присудит им возместить ущерб, но возместить-то они ничего не смогут. Деньги пострадавшей стороне вернуть будет тяжело.

«Квадратъ»: Стоит ли просить продавца предоставить справку о том, состоит ли он на учёте в психдиспансере или наркодиспансере? Или это не обязательно?

Владимир Шарапов: Данные справки не входят в число обязательных документов, которые предоставляются при заключении сделок. Потребовать их мы не можем по закону, и как-то у человека спрашивать об этом некорректно.

Никто не застрахован от того, что продавец квартиры может оказаться недееспособным. У нас сделки часто совершаются у нотариусов, и считается, что нотариус должен определить, дееспособен человек или нет. Человек может быть абсолютно нормальным и выглядеть хорошо, при этом он может где-то состоять на учёте, но об этом никто не знает. Эту информацию могут получить только официальные органы по запросу правоохранителей или суда.

Светлана Андронова: В случае если продавец – мошенник, нет гарантии, что он предоставит все запрашиваемые вами справки, в том числе о недееспособности. Впоследствии эти справки могут оказаться недействительными.

Владимир Шарапов: Среди продавцов действительно встречаются мошенники, которые по нескольку раз продают квартиры, потом оспаривают сделки. В результате деньги уходят, а людям взыскать нечего, потому что у нас по законодательству нельзя у человека отобрать его единственную жилплощадь.

Светлана Андронова: Дело ещё в том, что сделка купли-продажи недвижимости не происходит за один день. Это не быстрый процесс, который охватывает достаточно длительный промежуток времени (не менее 1,5 месяцев). Это время необходимо для получения справок и документов, заключения сделки и её регистрации. Поэтому если человек действительно недееспособен, то покупатель может это увидеть. Если же всё идёт нормально в течение длительного времени, то и смысла нет просить показать эту справку.

«Квадратъ»: В каком ещё случае сделка может быть оспорена?

Владимир Шарапов: Камнем преткновения может стать согласие супруга или супруги, нотариально заверенное согласие на отчуждение имущества. Нужно проверять, состоит ли человек в официальном браке, просить показать копию свидетельства о браке, а также согласие супруга или супруги. Если не будет такого согласия, то сделка может быть оспорена.

Светлана Андронова: Или второй супруг должен присутствовать при заключении сделки и подписать договор.

«Квадратъ»: А если в квартире прописаны несовершеннолетние дети?

Светлана Андронова: Продать квартиру можно и с прописанными в ней людьми, если они не являются владельцами в долях. Но новому собственнику всё равно придётся каким-то образом этих людей выписывать. С несовершеннолетними это очень сложно сделать. Их надо выписывать ещё до совершения сделки. Поэтому в договоре или предварительном договоре должно быть оговорено условие о выписке. Однако детей нельзя выписать в никуда, их придётся зарегистрировать в другой квартире, чаще всего, по месту жительства одного из родителей или других законных представителей (опекунов).

Владимир Шарапов: Если детей не выписать, есть опасность, что органы опеки могут признать данную сделку недействительной, поскольку она будет нарушать права несовершеннолетних детей.

«Квадратъ»: Сталкивались ли вы в своей практике со случаями мошенничества при переуступке прав по договорам участия в долевом строительстве?

Светлана Андронова: Раньше сталкивались, но это было давно. Сейчас люди уже научены, и у мошенников, скорее всего, не получится провернуть аферу с договором о переуступке прав. Договор участия в долевом строительстве обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. В случае заключения договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве данный договор также подлежит государственной регистрации, иначе он считается не заключённым.

Владимир Шарапов: Если человек уклоняется от регистрации договора переуступки прав, то можно через суд обязать провести регистрацию. Это не такой сложный процесс, очень распространённый. Суд может обязать провести регистрацию даже без участия второй стороны.

Адвокат Владимир Шарапов и юрист Светлана Андронова представляют адвокатское партнёрство «Право имею». Их совокупный опыт юридической деятельности – более 30 лет, они осуществляют юридическое сопровождение деятельности компаний, занимаются защитой прав собственности юридических и физический лиц и защитой прав обманутых дольщиков. Владимир Шарапов является членом Межрегиональной коллегии адвокатов «Закон и человек».

Как не продать квартиру недееспособному

17 апреля 2015 в 12:29

В России отсутствует единая база недееспособных граждан. Ее частично восполняют данные Росреестра – орган может отказать в регистрации, если у него есть данные о недееспособности продавца. Более того, со следующего года ведомство будет предоставлять информацию «о признании правообладателя недееспособным, либо – ограниченно дееспособным» по запросу. И все же, Росреестр не обладает всей полнотой данных о психически больных людях – в базе присутствуют, в лучшем случае, половина недееспособных владельцев жилья.

Без права на продажу

Решение о признании гражданина недееспособным принимает суд – при наличии психиатрической экспертизы. Таким гражданам, по решению суда, назначается опекун. Только он имеет право распоряжаться имуществом недееспособного гражданина – с согласия органов опеки и попечительства (соответствующие условия прописаны в 32-й и 37-й статьях Гражданского кодекса РФ). То есть, недееспособные вообще не имеют права самостоятельно распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Как сказано в 29-й статье Гражданского кодекса, недееспособность – это отсутствие возможности понимать значение своих действий и руководить ими из-за психического расстройства. Ограниченно дееспособными могут признать алкоголиков, игроманов, лиц, злоупотребляющих наркотиками – в общем, тех, кто своими «легкомысленными» действиями ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Эти лица могут распоряжаться своим имуществом лишь с письменного согласия попечителя, а в случаях сделок с недвижимым имуществом так же необходимо письменное согласие органа опеки и попечительства.

Читать еще:  Какое наказание за неуплату административного штрафа?

Если недееспособный гражданин решил «провернуть» сделку самостоятельно, то она, в соответствии с 171-й статьей Гражданского кодекса РФ – ничтожна, покупатель должен будет возвратить продавцу квартиру, а тот, в свою очередь, деньги.

Важно знать, что даже если человек продал недвижимость, а уже затем его признали недееспособным или ограниченно дееспособным по причине психического расстройства, то сделку могут оспорить – по заявлению опекуна, попечителя. Ст.177 ГК РФ Если же, к примеру, гражданин реализовал свою жилплощадь, после чего его признали ограниченно дееспособным по причине алкоголизма или увлечения азартными играми, то признать сделку недействительной будет также возможно, но намного сложнее.

Недееспособностью владельцев жилья могут воспользоваться аферисты. Когда у больного происходит обострение, они «уговаривают» его продать им жилье. После чего – перепродают его ничего не подозревающему добросовестному покупателю. Как уже было сказано, Росреестр не располагает исчерпывающими данными о психически нездоровых людях. В сделке совершенной в простой письменной форме, нет квалифицированного свидетеля – нотариуса который бы видя подвох отказал в заключении договора, а подавая документы на регистрацию перехода права собственности сотрудник Росреестра или МФЦ не вправе ставить под сомнение или выяснять дееспособность заявителя. Поэтому право по такой сделке скорее всего будет зарегистрировано. А конечный покупатель в таких случаях рискует остаться без денег и жилья. Купленное жилье в любом случае придется возвращать. Единственное исключение из этого правила – пропущенный срок исковой давности, который для недействительных сделок составляет 3 года – с момента начала исполнения такой сделки, либо – даты, когда заинтересованное лицо узнало о начале ее исполнения.

Проверка на вменяемость

Потому, перед приобретением недвижимости эксперты советуют присмотреться к состоянию здоровье продавца, если внешний вид его вызывает определенные сомнения.

Вообще, по данным Всемирной организации здравоохранения, каждый пятый житель земли имеет то или иное психическое, либо поведенческое отклонение.

Что можно посоветовать покупателям? Привлекать в сделку юриста – нотариуса. На сегодняшний день это самый действенный механизм защиты прав покупателя. Нотариус беспристрастен, обладает огромным опытом общения с людьми, нотариус не удостоверит сделку если у него появились сомнения, что сторона договора не понимает значения своих действий. Добросовестность покупателя, в суде, определяется фактом участия в сделке нотариуса.

Кроме того, перед тем, как оформлять договор, имеет смысл лично встретиться с продавцом – из разговора, адекватности поведения человека, станет понятно, с кем вы имеете дело. Если есть сомнения – потребуйте у агента недвижимости предъявить доказательства, что продавец не состоит на учете в психо-неврологическом и наркологическом диспансере.

Наконец, заключая договор, указывайте в нем именно ту цену, которую вы платите за квартиру. В противном случае, истребовать все заплаченные средства будет крайне проблематично. Проконсультируйтесь с нотариусом – это бесплатно и уж точно не повредит вашим интересам

Что делать покупателю, если он купил квартиру у недееспособного лица?

П окупка квартиры сопряжена с множеством опасных моментов. Но темой этой статьи будет проверка дееспособности продавца. Статья 29 ГК РФ дает разъяснение о том, какой гражданин признается недееспособным. Он должен страдать расстройством психики, сопровождающимся совершением действий, значение которых он не понимает, и которыми он не в состоянии руководить. Стоит отметить, что признать факт недееспособности может только суд, при этом, в принятии такого решения должна быть задействована судебно-психиатрическая экспертиза. (ст.ст. 281-286 ГПК РФ). Для получений сведений, касающихся недееспособности продавца, необходимо обратиться в органы опеки по месту жительства продавца. Для исключения возможности оспаривания в будущем сделки, не будет лишним попросить предоставить продавца справку из наркологического и психо-неврологического диспансера, свидетельствующую о том, что он не фигурирует в качестве клиента этого учреждения и не состоял в нем на учете.

Оспаривание в суде дееспособности, подтверждение которой было осуществлено в ходе нотариального заверения, практически невозможно. Чтобы обезопасить сделку, лучше не игнорировать поход к нотариусу, который может удостоверить личности, проверить дееспособность, а также разъяснит последствия совершения сделки и ее содержание. Помимо этого, нотариус должен провести проверку сделки на ее правомерность и бесспорность, а также предпринять меры, защищающие интересы сторон от злоупотреблений.

Какие последствия может иметь сделка, совершенная недееспособным лицом?

Ст. 171 ГПК РФ дает понять, что сделка будет считаться ничтожной в том случае, если она будет совершена гражданином, недееспособность которого была вызвана психическим расстройством, и является признанной. Подачу такого иска в суд может осуществить опекун либо прокурор, действуя в соответствии с интересами лица, которого суд признал недееспособным. Если суд решит признать лицо недееспособным, и если не истекли сроки исковой давности, то иск будет удовлетворен (ст. 181 ГПК РФ).

Стоит учесть, что сделку можно будет оспорить и без решения суда о подтверждении факта недееспособности продавца, но это только в том случае, если возникнут сомнения в том, что он осознает характер совершаемых им действий и он может руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Безусловно, в этом случае такую сделку могут признать недействительной, причем, как по иску самого гражданина, так и по иску его опекуна или прокурора, если его недееспособность будет признана впоследствии. Потребуется привести доводы и доказательства, что на момент совершения сделки гражданин не давал отчет своим действиям и был не в состоянии руководить ими. Все эти правила распространяются на ограничение дееспособности, вызванной наркоманией и алкоголизмом, которые способствовали возникновению в семье такого гражданина тяжелого материального положения (ст. 30 ГК РФ). Решение вопроса о дееспособности может произойти и посмертно, но для этого потребуется проведение психолого-психиатрической экспертизы.

Если сделка будет признана как недействительная, то применение последствий ее недействительности должно соответствовать ст. 171 ГК РФ. Стороны должны будут осуществить друг другу возврат полученного по сделке, или же возместить его стоимость. Важно также знать, что если одна сторона знала о том, что у другой стороны имеется недееспособный гражданин, то первый должен возместить реальный ущерб, который был причинен в результате совершения этой сделки.

Можно ли рассчитывать на компенсацию при истребовании имущества?

Если приобретение квартиры покупателем было совершено в результате серии сделок, дееспособность изначального продавца которой была ограничена, то в действие вступает механизм ст. 302 ГК РФ, который заключается в подаче иска об истребовании имущества из незаконного чужого владения. Суд признает имущество выбывшим из владения без учета воли гражданина, который не способен руководить своими действиями и понимать их значение. При этом, все последующие договоры будут признаны недействительными, поскольку основанием для их заключения являлась предшествующая ничтожная сделка. Покупатель, действуя на основании ст. 461 ГК РФ, имеет право требовать от продавца возврата денег.

Если возмещение реального ущерба, связанного с утратой имущества, по исполнительному листу не было осуществлено в течение года, то у лица, утратившего права собственности на жилое помещение, возникает право на получение компенсации. Говоря о добросовестном покупателе, то разовая компенсация для него будет осуществляться за счет казны РФ, а ее размер составляет до 1 млн. рублей (ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ст. 31.1 от 21.07.1997 г.)

Актуальность статьи: 27.08.2015 19:18:35

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector