Налог при продаже недвижимости ООО на УСН 6%
Garant-agency.ru

Юридический портал

Налог при продаже недвижимости ООО на УСН 6%

Порядок продажи ОС при УСН «доходы»

Продажа основных средств при УСН: доход и его признание

В расчетах налоговой базы при УСН, по общим правилам налогового законодательства, участвуют доходы от реализации. Это в полной мере касается и хозопераций по реализации упрощенцем ОС (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), выручка от продажи которого — поступления как денежные, так и натуральные (п. 1 ст. 346.15, п. 2 ст. 249 НК РФ). Иными словами, доход от продажи ОС состоит из любых поступлений, полученных «упрощенцем» по договору поставки ОС (деньги, другое имущество, векселя и т.д.).

При этом учет дохода производится «упрощенцем» в сумме, которая указана в документе, свидетельствующем об исполнении договорных условий. Что касается даты получения дохода, по нормам п. 1 ст. 346.17 НК РФ это может быть дата:

  • прихода денег на банковский счет упрощенца или в его кассу;
  • передачи в счет расчетов другого имущественного объекта (либо имущественных прав);
  • взаимозачета и т. д.

Напомним, учет доходов при УСН ведется кассовым методом, т.е. средства учитываются как налогооблагаемая база при поступлении денег на расчетый счет или в кассу налогоплательщика (ст. 346.17 НК РФ). Подробнее об особенностях учетоа доходов при УСН читайте здесь.

Расходы, в т.ч. связанные с продажей основных средств, при УСН «доходы» не учитываются.

Продажа ОС при работе на УСН «доходы»

Если же мы говорим об объекте «доходы» на УСН, то стоит понимать, что в данном случае при расчете налоговой базы затраты на покупку ОС участвовать не будут — об этом говорит п. 1 ст. 346.18 НК РФ.

Таким образом, при работе на упрощенке с объектом «доходы» выручку от продажи имущества принимают в состав налоговой базы по единому налогу. В декларации доход от продажи ОС отражают в стр. 110–113 раздела 2.1.1 поквартально в нарастающем порядке.

О том, как правильно заполнить декларацию по УСН, читайте в статье «Бланк декларации по УСН за 2019-2020 годы».

А вот порядок признания расходов при продаже ОС при УСН 15% имеет ряд нюансов. Рассмотрим их более детально.

Продажа ОС при УСН с объектом «доходы минус расходы»

Для данной разновидности «упрощенного» объекта, согласно п. 2 ст. 346.18 НК РФ, налоговая база состоит из доходов упрощенца, скорректированных на сумму его расходов. При этом доходы определяют по правилам, закрепленным в ст. 346.15 НК РФ. Таким образом, выручку от продажи ОС обязательно следует учесть в качестве дохода при расчете «упрощенного» налога. При заполнении декларации такие доходы отражают поквартально в стр. 210–213 раздела 2.2 в нарастающем порядке.

«Упрощенцы» относительно рассматриваемого налогового объекта могут скорректировать доходы на расходы, приведенные в ст. 346.16 НК РФ. При расчете налоговой базы «упрощенцам» разрешено вычитать из полученных ими доходов расходы по приобретению ОС (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Правда, впоследствии при продаже этих ОС «упрощенцам» не разрешается включать их остаточную стоимость в расходы, поскольку такого вида расходов закрытый перечень п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривает. Такого мнения придерживается Минфин в письме от 13.02.2015 № 03-11-06/2/6557.

А вот мнения арбитров разделяются. Для отстаивания своей точки зрения «упрощенцам» можно взять на вооружение постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2012 г. № Ф09-10644/12 по делу № А60-41958/11, в котором суд, оперируя нормами п. 3 ст. 346.16, подп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, сделал вывод, что в случае реализации амортизируемого ОС доход от данной операции корректируется на его остаточную стоимость. Аналогичное мнение выражено в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.03.2009 № А74-2378/08-Ф02-1138/09, ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2008 № Ф03-А80/08-2/1669 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 27.10.2008 № 13621/08)).

Однако стоит понимать, что подобную позицию «упрощенцам», скорее всего, придется отстаивать в суде.

В каких случаях делают пересчет налоговой базы

При продаже ОС «упрощенцем» нередко возникают ситуации, требующие уточнения налоговой базы. Причем неважно, было ОС куплено в период работы на УСН или до перехода на него.

Напомним, при покупке ОС на УСН 15%, спецрежимник списывает затраты в расходы в течение года равными долями на последнее число каждого квартала.

По нормам п. 3 ст. 346.16 НК РФ, если продается ОС со сроком полезного использования до 10 лет и продажа объекта осуществлена ранее, чем истекут 3 года с даты признания расходов на его приобретение (для ОС со сроком полезного использования, превышающим 15 лет – до того, как пройдет 10 лет с момента приобретения), необходимо сделать перерасчет налоговой базы за все время использования данного ОС. И наоборот, если вышеуказанные сроки (3 года или 10 лет) прошли, то расходы не пересчитывают.

Перерасчет налоговой базы осуществляется так:

  • затраты на приобретение ОС исключают из расходов;
  • амортизацию, начисленную по ОС за время его использования по нормам гл. 25 НК РФ, учитывают в расходах.

Пересчет налоговой базы и амортизация

Согласно п. 4 ст. 259 НК РФ амортизацию по ОС, купленному фирмой в период ее работы на УСН, начисляют с начала того месяца, который идет за месяцем ввода ОС в эксплуатацию. Если же ОС куплено фирмой до перехода на упрощенку, то амортизацию начисляют с января года, в котором был произведен переход на УСН (подп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Причем то же правило действует и для ОС, которые, в соответствии с законами РФ, подлежат госрегистрации.

Что касается окончания начисления амортизации, ее прекращают начислять с начала месяца, следующего за тем, в котором было продано амортизируемое ОС (п. 5 ст. 259.1 НК РФ).

Следовательно, если продажа ОС «упрощенцем» была произведена досрочно, то в расходах учитывают сумму амортизации, которую начислили с 1 числа месяца, следующего за тем, в котором оно было введено в эксплуатацию (или же с 1 января года, в котором произошел переход на УСН), до 1 числа месяца, идущего за тем, в котором оно было реализовано.

Амортизацию в налоговом учете, согласно п. 1 ст. 259 НК РФ, начисляют только 2 способами: линейным и нелинейным. При этом «упрощенец» как налогоплательщик может выбрать приоритетный для себя способ самостоятельно.

Об особенностях методов начисления амортизации в налоговом учете читайте в статье «Какой выбрать метод начисления амортизации в налоговом учете?».

Линейный способ заключается в начислении амортизации по конкретному обособленному имущественному объекту (ст. 259.1 НК РФ). Нелинейный метод предполагает начисления по совокупности ОС — амортизационной группе (ст. 258, 259.2 НК РФ).

Какой же из этих 2 методов выбрать в нашем случае? Представляется, что при продаже ОС на упрощенке пересчитать налоговую базу с корректным выполнением абсолютно всех требований гл. 25 НК РФ, которые установлены для нелинейного способа начисления амортизации, довольно сложно. Поэтому в данном случае будет разумно использовать менее трудоемкий линейный метод.

Кратко вспомним, что он из себя представляет. Начисление амортизации по линейному способу начинается с определения амортизационной нормы для каждого ОС, рассчитываемой таким образом:

Здесь K — амортизационная норма, выраженная в % к первоначальной стоимости ОС;

n — срок полезного использования ОС в месяцах.

Далее мы должны определить непосредственно сумму месячной амортизации по следующей формуле:

Здесь Пс — первоначальная стоимость ОС;

К — уже знакомая нам амортизационная норма.

Подробнее об амортизации основных средств при упрощенке читайте в статье «Амортизация основных средств при УСН (нюансы)».

Следующие наши шаги по пересчету налоговой базы:

  1. Определяем амортизацию за налоговый период нарастающим итогом.
  2. Включаем в расходы рассчитанную сумму амортизации за период использования ОС.
  3. Вычитаем из расходов учтенные в свое время затраты на приобретение ОС.

С помощью перечисленных действий мы и определим уточненную налоговую базу, представляющую из себя доходы, скорректированные на величину измененных расходов.

Пример перерасчета налоговой базы можно посмотреть в статье «Продажа автомобиля при УСН «доходы минус расходы» (нюансы)».

Какие следует произвести доплаты

Итак, мы произвели корректировку налоговой базы. Но на этом наши расчеты не закончились. Теперь нам требуется определить непосредственно саму скорректированную сумму единого «упрощенного» налога, исчисляемую как произведение скорректированной налоговой базы и налоговой ставки для объекта «доходы за вычетом расходов», равной 15%. И наконец, определяем сумму налога, которую придется доплатить в бюджет: она будет равна разности между суммой налога, который был рассчитан с учетом затрат на приобретение ОС, и суммы налога, скорректированного на амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ.

Но и это еще не все. Поскольку у нас образовалась недоплата, мы должны рассчитать пени за период с даты принятия к учету произведенных расходов до даты продажи ОС. На этом же настаивает финансовое ведомство, выразившее свое мнение в письме МФ РФ от 15.03.2013 № 03-11-06/2/8060.

Пени считают за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за рубежным сроком платежа.

Подсчитать величину пени вам поможет наш калькулятор.

И опять-таки на этом рано ставить точку. Кроме расчета и уплаты налога и пеней упрощенец обязан подать в ФНС уточненную декларацию по единому налогу за все налоговые периоды использования ОС, как того требует ФНС РФ в письме от 14.12.2006 № 02-6-10/233@. В уточненках измененные суммы расходов показываются в стр. 220–223 раздела 2.2, а новая сумма налога — в разделах 1.2 и 2.2.

А вот изменения в книгу учета доходов и расходов вносить не надо. Достаточно будет оформить уточнение расходов в бухгалтерской справке — такие разъяснения дают налоговики в письме ФНС РФ от 14.12.2006 № 02-6-10/233@.

ООО «Смайлик» на УСН «доходы-расходы» купила автомобиль за 1 500 000 руб. в мае 2019 года. Бухгалтер списал в затратах по 500 000 руб. – 30 июня, 30 сентября и 31 декабря 2019 года. Доходы компании за 2019 год составили 2 500 000 руб. В июне 2020 года машину решили продать за 1 млн. руб.

В доходах за 2020 год бухгалтер отразил сумму в 1 млн. руб.

За 2019 год пересчитал расходы линейным методом. СПИ автомобиля – 60 мес. Амортизация с июня 2019 по май 2020 составила 300 000. С июня 2019 по декабрь 2019 – 175 000 руб. Бухгалтер:

  • сдал уточненку по УСН за 2019 год, исключив 1 500 млн. и вместо них включив амортизацию – 175 тыс. руб.;
  • доплатил недоимку и пени.

В 2020 году признается расходом сумма амортизации в размере 125 тыс. руб. Что касается остаточной стоимости реализуемого объекта ОС в сумме 1 200 000 руб. (1 500 000 руб. – 175 000 руб. – 125 000 руб.), то она не учитывается при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении УСН в 2020 году, поскольку такой расход не предусмотрен в закрытом перечне расходов, установленном п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Перечень расходов при УСН см. здесь.

Если бы ООО «Смайлик» применяло УСН «доходы», то бухгалтер учел бы в доходах 2020 года 1 млн. руб. от продажи ОС.

Итоги

Продажа ОС при УСН «доходы» не вызывает каких-либо сложностей. Налогоплательщику необходимо отразить только доход от реализации. Реализация ОС при УСН «доходы минус расходы» имеет свои нюансы, связанные с признанием расхода, и в ситуации, когда продажа производится досрочно, требует перерасчета суммы налога и уплаты пени.

Читать еще:  Какое наказание ждет меня по ст 228 УК РФ?

Продажа недвижимости организацией, применяющей УСН

Наша организация применяет упрощенную систему налогообложения. Хотим продать собственное здание. Какие налоги нам придется заплатить?Опубликовано в журнале “Бухгалтерские вести” №25 от 10 июля 2012 года

Отвечает Анна Ревенко, аудитор Аудиторско-консалтинговой группы “БАНКО”, www.bankoaudit.ru

В соответствии с положениями п. 2 ст. 346.11 главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса РФ применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате:

• налога на прибыль организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. 3 и 4 ст. 284 НК РФ),

• налога на имущество организаций.

• налога на добавленную стоимость, за исключением налога на добавленную стоимость, подлежащего уплате в соответствии с настоящим Кодексом при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со статьей 174.1 НК РФ.

Иные налоги уплачиваются организациями, применяющими упрощенную систему налогообложения, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Для того, чтобы полно ответить на вопрос, необходимо также знать:

• какой объект налогообложения («доходы» или «доходы, уменьшенные на величину расходов») выбран организацией;

• какова стоимость реализуемого объекта недвижимости, каков порядок оплаты по договору купли-продажи;

• когда был приобретен объект недвижимости;

• каковы показатели финансово-экономической деятельности организации на момент реализации объекта недвижимости;

В отсутствие подробной информации можно описать лишь общий порядок формирования налоговой базы.

Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают единый налог по ставке 6% (при выборе объекта налогообложения «доходы») или 15 % (при выборе объекта налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов») от налоговой базы. Законом Санкт-Петербурга от 05.05.09 №185-36 «Об установлении на территории Санкт-Петербурга налоговой ставки для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения» на территории Санкт-Петербурга для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, в случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, установлена налоговая ставка в размере 10%.

В случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации.

В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

При определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

• доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;

• внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

В соответствии с положениями ст. 249 НК РФ «Доходы от реализации» доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. В том числе, выручка от реализации объекта недвижимости.

В целях главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Следует обратить внимание, что если здание было приобретено в периоде применения упрощенной системы налогообложения и расходы на его приобретение (сооружение и пр.) были учтены в составе расходов при расчете единого налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, то в случае реализации его до истечения 10 лет (если срок полезного использования более 15 лет) с момента учета расходов при расчете налоговой базы налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования таким основным средством с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение и пр.) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ «Налог на прибыль» и уплатить дополнительную сумму налога и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Кроме того, необходимо учитывать возможность утраты права на применения упрощенной системы налогообложения при несоответствии условиям, указанным в ст. 346.13 НК РФ «Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения», если доходы налогоплательщика (с учетом доходов от реализации здания) превысят предел, установленный указанной статьей.

Продажа недвижимости ООО при УСН.

Зоя, в данном случае вопрос больше не к юристам, а бухгалтерам, т.к. здесь учитывается период владения, остаточная стоимость, на какой системе налогообложения здание приобреталось.

Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее также – Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

На основании п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ, а именно:

– доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (ст. 249 НК РФ);

– внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ).

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признается, в частности, выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженных в денежной и (или) натуральной формах.

Под товаром в целях налогообложения понимается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Реализацией товаров признается, соответственно, передача на возмездной основе права собственности на товары, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39 НК РФ).

Датой получения доходов при УСН в соответствии с п. 1 ст. 346.17 НК РФ признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).

Таким образом, суммы оплаты стоимости проданных основных средств включаются налогоплательщиком при УСН в налоговую базу того отчетного (налогового) периода, в котором они были получены (письмо Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/190).

С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации ООО необходимо в налоговом учете признать доход от реализации недвижимого имущества в сумме, фактически поступившей в его оплату по договору купли-продажи. В случае оплаты покупателем здания денежными средствами, доход признается на дату их поступления.

Одновременно следует отметить, что для организаций, применяющих УСН с объектом налогообложения “доходы, уменьшенные на величину расходов”, существуют специальные правила учета расходов от операций по реализации основных средств.

В общем случае при применении УСН списание расходов на приобретение ОС происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения по УСН налогоплательщик уменьшает полученные доходы, в частности, на расходы на приобретение, сооружение и изготовление ОС (с учетом положений п.п. 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы учитываются в составе расходов только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Читать еще:  Предъявлять или передать

При этом п. 3 ст. 346.16 НК РФ (последний абзац) предусмотрено, что в случае, если основное средство реализовано до истечения трех лет (а в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет) с момента учета расходов на его приобретение (сооружение, изготовление), налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу по Налогу и уплатить дополнительную сумму Налога и пени. Такой перерасчет осуществляется с учетом положений главы 25 НК РФ и производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).

Иными словами, при “досрочной” реализации основных средств налогоплательщику, применяющему УСН с объектом налогообложения “доходы, уменьшенные на величину расходов”, необходимо:

1) исключить из расходов уже списанную стоимость основных средств;

2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию и включить ее в расходы;

3) пересчитать Налог и начислить пени;

4) произвести доплату Налога и пеней.

В рассматриваемом случае ООО продает основное средство (здание магазина) до истечения сроков, установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ. Соответственно, обществу необходимо произвести перерасчет налоговой базы по Налогу за 2017 год в порядке, предусмотренном данной нормой, а также доплатить Налог и пени.

С примером такого перерасчета можно ознакомиться в материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

По мнению Минфина России, учет в расходах остаточной стоимости основных средств, приобретенных налогоплательщиком в период применения УСН и реализованных (переданных) до истечения установленных п. 3 ст. 346.16 НК РФ сроков в период применения УСН, ст. 346.16 НК РФ не предусмотрен (смотрите, например, письма Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, от 03.03.2014 N 03-11-11/8833, от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 18.04.2007 N 03-11-04/2/106). К аналогичному выводу пришли специалисты УФНС России по г. Москве в письме от 28.06.2006 N 18-11/3/56403@.

Однако судьи считают такую позицию основанной на ошибочном толковании норм права налогового законодательства.

Так, в постановлении АС Центрального округа от 23.06.2017 N Ф10-1838/2017 по делу N А54-5594/2016 было отмечено, что указание в п. 3 ст. 346.16 НК РФ на необходимость пересчета налоговой базы по Налогу в соответствии с положениями главы 25 НК РФ свидетельствует о необходимости при реализации основного средства применять все положения этой главы, регулирующие порядок учета и реализации основных средств, в том числе норму пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ, согласно которой при реализации амортизируемых основных средств полученный доход уменьшается на остаточную стоимость основного средства (амортизируемого имущества). Довод налогового органа о применении к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в письме Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557, был судьями отклонен в связи с тем, что данное письмо не является нормативным актам, обязательным для применения. Смотрите также постановления Четырнадцатого ААС от 27.01.2014 N 14АП-11928ААС, ФАС Уральского округа от 14.11.2012 N Ф09-10644/12 по делу N А60-41958/2011, от 22.08.2012 N Ф09-7690/12 по делу N А50-22331/2011, ФАС Центрального округа от 05.08.2010 по делу N А14-19808/2009/695/28, от 09.06.2010 N А14-19989/2009/668/24 (определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-10870/10 было отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора).

Вместе с тем обратим внимание, что встречаются и суды, поддерживающие официальную позицию (например постановления Семнадцатого ААС от 29.07.2014 N 17АП-8035/14, ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 N А57-181/06-7).

Таким образом, принимая решение о признании в расходах при УСН остаточной стоимости основного средства при его реализации ранее установленных сроков, налогоплательщику необходимо быть готовым отстаивать свою позицию в том числе в судебном порядке.

Какой налог платить с продажи недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности

Данная тема стала результатом целой серии обращений предпринимателей за разъяснением вопроса о порядке обложения налогом доходов от продажи недвижимости.

Основной вопрос состоял в том, следует ли облагать полученный доход по ставке 13%, либо можно применить налоговую ставку специального налогового режима и произвести уплату налога в бюджет, чаще всего это касается в практике ставки 6% при УСНО с налоговой базой «доходы».

Таким образом, затронутая тематика имеет прикладную актуальность в предпринимательской среде, вследствие чего, хотелось бы внести нормативную ясность в данный вопрос, а также несколько затронуть подходы судебной практики и разъяснения Минфина России для целей всестороннего анализа вопроса.

Так, в соответствии со статьей 346.14 НК РФ объектом налогообложения, уплачиваемым в связи с применением УСНО, по выбору налогоплательщика признаются доходы либо доходы, уменьшенные на величину расходов.

В силу пункта 1 статьи 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

В пункте 1 статьи 249 НК РФ определено, что доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.

Пунктом 3 статьи 38 НК РФ определено, что товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.

В пункте 1 статьи 39 НК РФ установлено, в частности, что реализацией товаров индивидуальным предпринимателем признается передача на возмездной основе права собственности на товары.

Исходя из названных норм права, следует указать, что возможность признания выручки, полученной от реализации имущества, доходом индивидуального предпринимателя поставлена в зависимость от того, для каких целей было предназначено и фактически использовалось данное имущество.

Следовательно, если объект недвижимого имущества использовался предпринимателем в коммерческой деятельности, то доход от его продажи подлежит квалификации в качестве дохода от предпринимательской деятельности, подлежащий включению предпринимателем в налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, в порядке, предусмотренном главой 26.2 НК РФ.

На основе данных правовых подходов совершены выводы, изложенные, например, в Определении Верховного суда РФ от 19 декабря 2018 г. № 310-КГ18-20868, согласно которым, существует необходимость включения в налоговую базу по УСНО дохода от реализации нежилого помещения, которое использовалось налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.

Из судебной практики также следует, что при решении вопроса о том, должна ли сделка по отчуждению физическим лицом, имеющим одновременно статус ИП, облагаться налогом по УСНО (налогами по общей системе налогообложения) либо НДФЛ, суды учитывают следующие обстоятельства:

  • функциональные характеристики и назначение объекта (предназначен или нет объект для использования в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью — для личных нужд налогоплательщика);
  • использовался ли объект непосредственно в предпринимательской деятельности налогоплательщика до его отчуждения;

Аналогичные выводы отражены в соответствующих письме Минфина от 11 октября 2018 г. № 03-04-05/73194 и др.

Таким образом, сумма выручки от реализации имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 НК РФ (УСНО), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

При этом абзацем четвертым п. 17.1 ст. 217 НК РФ (в редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») установлено, что положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи, в частности, имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, с 01.01.2019 доходы от продажи имущества (жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), используемого в предпринимательской деятельности, освобождаются от налогообложения при условии соблюдения положений пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. (аналогичная позиция отражена в письмах Минфина от 12 апреля 2019 г. № 03-04-05/26141; от 29 июля 2019 г. № 03-04-05/56650; от 7 августа 2019 г. № 03-04-05/59518 и др.).

Данное регулирование направлено на избежание двойного налогообложения одного экономического дохода налогоплательщика НДФЛ и единым налогом при УСНО, что является логичной мерой законодателя, соответствующей содержанию ст. 41 НК РФ.

Наряду с вопросами о критериях отнесения дохода от продажи недвижимости к объекту налогообложения НДФЛ, либо единого налога при УСНО следует обозначить наиболее частый методологический вопрос такого налогообложения, который заключается о порядке квалификации дохода от сделки по отчуждению объекта недвижимости, использованного в предпринимательской деятельности.

Сама по себе реализация имущества не свидетельствует о том, что предприниматель решил заниматься новым видом деятельности. Экономическая деятельность характеризуется определенными затратами, необходимыми для производства и выпуска продукции, продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг. Разовая операция по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, не содержит необходимых признаков, характеризующих экономическую деятельность, а лишь удостоверяет право собственника распоряжаться своим имуществом.

Порядок отражения в бухгалтерском учете выручки от продажи имущества в некоторой степени также подтверждает отсутствие нового вида деятельности. Данная выручка включается в прочие доходы, не связанные с получением, прибыли от реализации товаров, работ или услуг (абз. 5 п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99), утв. Приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

На основании всего вышесказанного, следует, что сумма выручки от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности, облагаемой в соответствии с главой 26.2 Кодекса (УСН), должна включаться индивидуальным предпринимателем в состав прочих доходов, учитываемых при определении налоговой базы по упрощенной системе налогообложения.

Налоговые последствия продажи основного средства организациями на УСН “доходы” и “доходы минус расходы”

Организация применяет УСН (объект налогообложения – доходы) и ЕНВД. Она планирует приобрести квартиру для сдачи в аренду, которая будет использоваться в деятельности по УСН. Как отразить в налоговом учете операции по дальнейшей продаже квартиры (если квартира будет продана в период нахождения на УСН и если квартира будет продана в период применения общей системы налогообложения)?

Реализация квартиры в период применения УСН

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее – налог), являются доходы организации, налоговой базой признается денежное выражение доходов (п. 1 ст. 346.18 НК РФ). В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Читать еще:  Обоснование введения в штатное расписание должности делопроизводителя

Таким образом, при продаже квартиры юридическое лицо, прежде всего, должно признать в налоговом учете доход от его реализации. Данный доход признается исходя из сумм, фактически поступивших в его оплату по договору купли-продажи (п. 1 ст. 39, п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Так как организация применяет УСН с объектом налогообложения “доходы”, налоговых последствий, связанных с отражением в учете затрат, у нее не возникает.

Организациям, применяющим УСН с объектом налогообложения “доходы минус расходы”, при продаже основных средств (в том числе квартир) необходимо учитывать следующее.

Во-первых, напомним, что при применении УСН списание расходов на приобретение основного средства происходит не через механизм начисления амортизации, а в порядке, установленном главой 26.2 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. При этом в течение налогового периода (календарный год) расходы принимаются за отчетные периоды равными долями (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Во-вторых, п. 3 ст. 346.16 НК РФ определено, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов (в отношении основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с учетом положений главы 25 НК РФ с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Отметим, что срок полезного использования квартиры должен быть определен исходя из срока полезного использования здания, в котором она находится*(1). Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ), утвержденному постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359, к подразделу “Жилища” относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает в себя также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Таким образом, квартиры должны быть отнесены к подразделу “Жилища” (код ОКОФ 13 0000000). А в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1, данные активы включаются в десятую амортизационную группу со сроком полезного использования свыше 30 лет.

Таким образом, если купленная квартира будет реализована организацией, применяющей УСН с объектом налогообложения “доходы, уменьшенные на величину расходов”, до истечения 10 лет с момента ее покупки организации необходимо:

1) “убрать” из расходов уже списанную стоимость основных средств;

2) по правилам главы 25 НК РФ рассчитать амортизацию, которая включается в расходы;

3) пересчитать налог, уплачиваемый в связи с применением УСН и начислить пени;

4) осуществить доплату налога и пеней.

Обращаем Ваше внимание, что указанный пересчет производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письма Минфина России от 12.04.2010 N 03-11-06/2/58, от 30.06.2009 N 03-11-06/2/113, от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273).

С примером такого перерасчета можно ознакомиться в следующем материале: Энциклопедия решений. Учет продажи основных средств при УСН.

Следует учитывать, что, по мнению Минфина России, остаточная стоимость реализованного объекта основных средств не может быть учтена в составе расходов для целей расчета налоговой базы по налогу (смотрите, например, письма Минфина России от 04.02.2013 N 03-11-11/50, от 07.07.2011 N 03-11-06/2/105, от 28.01.2009 N 03-11-06/2/9, от 20.11.2008 N 03-11-04/2/174, от 18.04.2007 N 03-11-04/2/106, УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 N 18-11/3/56403@). Данная точка зрения основана на том, что перечень расходов, которые могут быть учтены при расчете налоговой базы по налогу, установленному п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является закрытым. При этом положения п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусматривают возможности учета в составе расходов остаточной стоимости реализованного объекта основных средств.

Реализация квартиры в период применения ОСН (после перехода на ОСН с УСН)

При переходе с УСН на ОСН налогоплательщик автоматически становится плательщиком налога на прибыль, налога на имущество организаций и НДС.

1. НДС

Операции по реализации товаров на территории РФ признаются объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

Таким образом, в общем случае при реализации объекта основных средств возникает объект обложения по НДС.

Вместе с тем в ст. 149 НК РФ приведен перечень операций, не подлежащих обложению НДС. В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них.

Обращаем Ваше внимание, что для освобождения от налогообложения налогоплательщику не требуется получать разрешение налогового органа или уведомлять его о переходе на освобождение.

Таким образом, при реализации квартиры НДС организации начислять не нужно.

Отметим, что с 1 января 2014 года согласно пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ при совершении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ, налогоплательщик не обязан составлять счет-фактуру.

Напомним также, что при осуществлении операций, предусмотренных п. 3 ст. 149 НК РФ, за налогоплательщиком оставлено право отказаться от освобождения таких операций от обложения НДС (п. 5 ст. 149 НК РФ).

Налогоплательщику, осуществляющему операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), следует иметь в виду, что он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

2. Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью признается разница между полученными доходами и произведенными расходами, определяемыми в соответствии с главой 25 НК РФ. Доходы определяются в порядке, установленном ст. 248 НК РФ. Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ при формировании налогооблагаемой прибыли учитываются доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы.

Таким образом, при применении ОСН, при продаже квартиры в налоговом учете также необходимо отразить доход от реализации, равный сумме выручки от реализации. Доход, полученный от реализации квартиры, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в основном договоре купли-продажи (смотрите также письмо Минфина России от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30).

Главой 25 НК РФ предусмотрено право налогоплательщика уменьшить доходы на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую как разницу между его первоначальной стоимостью и суммой, начисленной за период эксплуатации амортизации (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Особенности перехода организаций с УСН, в частности, на ОСН содержатся в ст. 346.25 НК РФ.

Отметим, что в настоящее время порядок определения остаточной стоимости основных средств, построенных или приобретенных во время применения УСН с объектом налогообложения “доходы”, нормами НК РФ не регламентируется.

По мнению Минфина России, на дату перехода налогоплательщика с УСН с объектом налогообложения в виде доходов на ОСН остаточная стоимость основных средств, приобретенных в период применения УСН, не определяется (письма от 17.03.2010 N 03-11-06/2/36, от 29.12.2008 N 03-11-04/2/205, от 13.11.2007 N 03-11-02/266).

Представители налоговых органов ранее придерживались мнения, что налогоплательщики, применяющие УСН с объектом обложения “доходы” и приобретающие в этот период основные средства, при переходе на ОСН в целях применения главы 25 НК РФ определяют остаточную стоимость этих основных средств в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета (письма УФНС России по г. Москве от 14.10.2008 N 18-11/096328, от 20.03.2008 N 19-11/026459).

В то же время в письме ФНС России от 02.10.2012 N ЕД-4-3/16539@ также сообщается (со ссылкой на письма Минфина России от 19.01.2012 N 03-03-06/1/20, от 29.12.2008 N 03-11-04/2/205, от 13.11.2007 N 03-11-02/266 (доведено письмом ФНС России от 28.11.2007 N СК-6-02/912@), от 17.03.2010 N 03-11-06/2/36) о невозможности учесть обсуждаемые расходы в целях налогообложения прибыли. По мнению налогового ведомства, организации, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, суммы понесенных ими в период применения УСН расходов при исчислении налоговой базы не учитывают. Следовательно, если основное средство было приобретено и оплачено организацией, а также введено в эксплуатацию в период применения УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то остаточная стоимость такого основного средства на момент перехода на общий режим обложения не определяется. Аналогичные выводы представлены в разъяснениях Управления ФНС России по Брянской области от 18 июля 2011 г.

В письме Минфина России от 07.12.2012 N 03-03-06/1/633 рассматривается ситуация, когда недвижимое имущество было приобретено организацией в период применения УСН с объектом обложения “доходы” и реализовано в период применения общего режима налогообложения. Финансовое ведомство при таких обстоятельствах выразило мнение, что при реализации основного средства, приобретенного в период применения УСН с объектом налогообложения в виде доходов, налогоплательщик, находясь на ОСН, не вправе уменьшить доходы от такой реализации на остаточную стоимость амортизируемого имущества, рассчитанную по данным бухгалтерского учета, для целей исчисления налога на прибыль организаций.

Таким образом, учитывая разъяснения официальных органов, полагаем, что учесть расходы, осуществленные в целях строительства недвижимого имущества в период применения УСН, в целях налогообложения прибыли после перехода на ОСН организация не может.

В случае учета таких расходов в составе расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, претензии налоговых органов весьма вероятны. При этом арбитражная практика по данному вопросу не сложилась.

Здесь также напомним, что пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ предусмотрено право налогоплательщиков на получение письменных разъяснений Минфина России по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах, выполнение которых является одним из обстоятельств, исключающих вину лица в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

29 октября 2014 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Согласно пп. 2 п. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ квартира, часть квартиры относятся к жилым помещениям. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, квартира является неотделимой частью жилого здания (ее эксплуатация осуществляется только в составе многоквартирного дома). Следовательно, сроки эксплуатации (полезного использования) квартиры связаны со сроками эксплуатации здания, в котором находится данная квартира.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector