Можно ли привлечь застройщика за обман в рекламе?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Можно ли привлечь застройщика за обман в рекламе?

Новостройки: отвечаем на вопросы покупателей. Как оштрафовать застройщика за рекламную неправду, кто согласует перепланировку, если дом еще не сдан, и почему за переоформление права собственности берут так много денег

Проблемы, с которыми сталкивается покупатель квартиры в новостройке, сложны и разнообразны. Справедливость этого тезиса мы подтвердили для себя в очередной раз: когда готовили новую подборку вопросов от реальных людей, взятых из форумов в интернете и присланных в редакцию писем. Вроде бы рассматривали ситуации со строительством под столькими разными углами – а жизнь снова подбрасывает неожиданные ракурсы.

Сроки «из интернета»
В мае 2013 года купили новостройку. На сайте (официальном!) застройщика в тот момент висела информация, что передача ключей начнется в марте 2014-го. В ДДУ срок обозначили как июнь 2015 года. На наш недоуменный вопрос менеджер ответила, что это «для проформы, а на самом деле квартиру получите, как написано на нашем сайте». Время шло, срок на сайте все время передвигался – в августе 2014 года там был ноябрь. Очень опасаемся, что в реальности раньше июня 2015-го нам ключей не видать.

Вопрос, интересующий автора письма, такой: можно как-то привлечь застройщика к ответственности за ложную информацию на сайте? Понятно, что главной юридической силой обладает ДДУ, там июнь 2015 года, но застройщик все-таки тоже неправ, раз писал на своем официальном сайте заведомую неправду.

Ответы, полученные от уважаемых экспертов, порадовали разнообразием. «К сожалению, в данном случае вряд ли удастся привлечь застройщика к ответственности за предоставление ложной информации на сайте, – сказала «Порталу о недвижимости MetrInfo.Ru» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – В 214-ФЗ указано только то, что застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в СМИ и (или) на сайте в интернете. Но он может даже этого не делать, если нигде не распространяет рекламу. И никаких оговорок по поводу сайта и размещенной на нем информации в законе, естественно, нет».

«В такой ситуации стоит ориентироваться только на договор и внимательно читать условия, – полностью согласились сотрудники пресс-службы ГК «СУ-155». – Информация на сайтах имеет чаще всего лишь справочный характер и не является публичной офертой (ничего не гарантирует). Привлечь продавца к ответственности за ложную информацию на сайте при таком условии сложно. Должно быть заведено административное дело, в рамках расследования которого заявитель должен доказать, что ложная информация была ему передана преднамеренно».

Но имеется и другая точка зрения. «Можно попытаться привлечь застройщика за нарушение закона «О рекламе», – считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Как правило, промосайт объекта недвижимости является рекламной продукцией. Обратиться можно в территориальное управление УФАС. В самом худшем случае застройщика накажут штрафом до 500 тыс. руб.».

С тем, что сайт – это реклама, соглашается и адвокат Олег Сухов. «В соответствии со ст. 5 ФЗ «О рекламе» реклама должна быть добросовестной и достоверной. Недобросовестная реклама и недостоверная реклама не допускаются, – говорит эксперт. – В соответствии с п. 2 ст. 38 ФЗ «О рекламе» лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд. В том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду, о возмещении вреда, причиненного здоровью физических лиц и (или) имуществу физических или юридических лиц, о компенсации морального вреда, о публичном опровержении недостоверной рекламы (контррекламе)». Однако, продолжает Олег Сухов, мало кто догадается сразу зафиксировать через нотариуса информацию с сайта. Поэтому застройщики пользуются своей безнаказанностью: ко времени, когда начнутся недовольства и возмущения, доказательств уже не будет. А при невозможности предоставления зафиксированных доказательств в соответствии со ст. 56 ГПК РФ нельзя говорить и о нарушении права.

…От себя автор может добавить, что доводы второй группы экспертов кажутся ему более убедительными. Ну нельзя же всерьез рассматривать «аргумент» о том, что «заявитель должен доказать, что ложная информация была ему передана преднамеренно». Это сайт застройщика – информация о сроках там помещена случайно? Или это сделали хакеры с Марса? Но есть и другая сторона вопроса. Во-первых, зафиксировать написанное на сайте действительно сложно – застройщик в любой момент может информацию поменять. Скриншот? Но попробуй докажи, что ты «фотографировал» именно этот сайт, а не какой-то другой. А во-вторых, в случае удачного (для истца) развития событий застройщик нарвется на штраф. По нынешним временам это мера, мягко скажем, неоднозначная: можно и до банкротства компанию довести. И получается, что, выиграв спор, покупатель проиграет в главном: не дождется своей новой квартиры.

Лишние услуги
В квиточке на квартплату обнаружили такие пункты, как «радиоточка» и «телевизионная антенна». Нам они ни к чему, тем более что денег сейчас совсем мало – надо в новой квартире ремонт делать.

Авторов письма интересует, на каком основании эти, прости господи, опции устанавливаются в новых домах? Ведь вроде как есть статья Гражданского кодекса, запрещающая навязывать услуги. И если уж проводное радио и телеантенну провели – как от них отказаться?

Как мы поняли из ответов, никаких законных оснований для подведения этих коммуникаций нет – это атавизм, пришедший из советской эпохи, когда жителей вообще мало о чем спрашивали. Судиться из-за траты в 300 руб. в месяц мало кто станет, поэтому самое разумное (если такое радио и ТВ вам без надобности) – просто отключить их. Сделать это можно через управляющую компанию или Многофункциональный центр (МФЦ). Отключение радио платное – стоит 60 руб.

Важная деталь: на момент отключения по данной услуге не должно быть задолженности – иначе связисты радостно откажут, и вы будете наслаждаться их продукцией еще месяц.

Как начинать перепланировку?
От квартиры ключи уже есть, надо начинать ремонт. Хотим сделать небольшую перепланировку. Для подачи документов в Жилинспекцию нужно свидетельство о собственности, которое пока не оформлено. Застройщик (как мы понимаем, он пока юридический собственник объекта) предлагает услуги своих согласователей, но их цены кажутся нам непомерными.

Здесь вопросы получаются такими: прав ли застройщик, требуя пользоваться услугами только своих «карманных» специалистов? И нельзя ли как-то обойти застройщика, или единственный вариант – это ждать собственность?

Наши эксперты высказались в том смысле, что против лома нет приема. «Для осуществления законной перепланировки как минимум необходимо наличие права собственности на квартиру, – говорит Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». – А также технический паспорт на помещение и проект перепланировки. При отсутствии этих документов и разрешения Мосжилинспекции перепланировка считается незаконной».

«К сожалению, разрешить эту ситуацию, не контактируя с застройщиком, не получится, – соглашается Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Свидетельство о собственности входит в обязательный перечень документов, необходимых для согласования перепланировки. Пока свидетельства нет, можно действовать только через застройщика, являющегося на текущий момент собственником объекта». «До момента возникновения у дольщика права собственности ни о какой перепланировке квартиры и речи быть не может – если, конечно, не удастся договориться с застройщиком, – полностью поддерживает это мнение Олег Сухов. – По действующему законодательству, с заявлением о перепланировке может обратиться только собственник помещения или иное уполномоченное им лицо, а также наниматель по договору социального найма».

Другой вопрос, что после получения собственности владелец квартиры полностью свободен – он может узаконивать перепланировку сам, может найти для этого стороннего специалиста. Застройщик не вправе навязывать ему никаких своих «согласователей».

Плата за переоформление
Хочу купить квартиру в новостройке по переуступке – у другого дольщика. В офисе застройщика нам сказали, что процедура будет стоить 200 тыс. руб., причем неважно, какая это квартира и сколько она стоит – тариф для однокомнатной и четырехкомнатной одинаковый.

Автора письма интересует, за что с него требуют такие серьезные деньги. А нас интересует, не напутал ли чего сам автор письма?

Как оказалось, ничего сверхъестественного в названной цифре нет. «Стоимость переоформления прав собственности (договора переуступки) определяет девелопер/застройщик на свое усмотрение, единого норматива или тарифа на эту услугу нет, – отметили в пресс-службе ГК «СУ-155». – Например, в нашей компании она составляет 2% от первоначальной стоимости квартиры в договоре, но не более 100 тыс. руб.».

Читать еще:  Должностная инструкция ветеринарного дезинфектора

«Информация о 200 тыс. руб. вполне может быть реальной, – отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – Слишком большой размер платы за переуступку является заградительной мерой: это означает, что застройщик не слишком-то хочет конкурировать с инвесторами на собственном же объекте. Если переуступка оказывается выгоднее, чем квартиры от застройщика (например, были только что подняты цены), – пострадают продажи самого застройщика. Именно поэтому застройщики часто включают в ДДУ пункт о том, что переуступка права возможна только с письменного согласия застройщика».

Адвокат Олег Сухов обращает внимание, что никакого переоформления самого ДДУ закон не требует, регистрации подлежит договор цессии (уступки права требования) дольщика третьему лицу и дополнительное соглашение к ДДУ о замене дольщика. Застройщики здесь идут на хитрость – включают в договор пункт о невозможности оформления уступки без их согласия (закон № 214-ФЗ этого не требует), а потом берут за свое согласие существенные откаты (адвокат использовал именно этот термин. – Прим. ред.). Что касается конкретной цифры в 200 тыс., то, по мнению Олега Сухова, она высоковата – в среднем по рынку ее размер колеблется в пределах 30-50 тыс. руб. С другой стороны, встречались случаи, когда цена за согласие застройщика достигала 600 тыс. руб.

Кто сделает ремонт в подъезде?
Владелец квартиры на втором этаже делал ремонт, в результате которого оказалось залитым помещение на лестнице на первом этаже. Сам виновник устранять дефекты отказывается, а управляющая компания не спешит ни делать ремонт, ни взыскивать с него компенсацию.

Вопросы очевидны: кто и за чей счет должен делать ремонт в подъезде? И как поступать жителям, если этот «кто-то» станет от этой обязанности уклоняться?

Алгоритм, подсказанный Марией Литинецкой («Метриум Групп»), прост. «В данном случае необходимо написать коллективное заявление от собственников квартир в управляющую компанию, – отмечает эксперт. – Сотрудники УК должны составить акт и направить ответственному лицу предписание с требованием устранить нарушение. Если же данные действия не принесут никаких результатов, то необходимо направить коллективный иск в суд, так как подъезд – общее имущество. И все собственники квартир несут за него ответственность».

Адвокат Олег Сухов добавляет, что в данном случае вина за порчу общедомового имущества не может быть возложена на управляющую компанию – она к этому событию явна непричастна. Вместе с тем в функции УК входит управление многоквартирным домом и содержание общего имущества в надлежащем состоянии. Поэтому ситуация может быть разрешена так: УК либо обязывает причинителя вреда за свой счет сделать ремонт залитого помещения, либо делает ремонт своими силами, но взыскивает расходы опять-таки с причинителя.

Хотим футбольное поле!
Около нашей новостройки есть спортивные и детские площадки – но они скромных размеров. Недавно побывали в другом районе Москвы и поразились – огромное, полноразмерное футбольное поле! Причем доступно всем, никаких заборов. Люди играют. Как бы нам такое!?

Тема показалась нам любопытной, и мы хотели бы расширить ее: как жителям повлиять на то, что строят рядом с их новыми домами? Кому-то нужно футбольное поле, другие мечтают о гаражах – куда со всеми этими пожеланиями обращаться?

«В данном случае необходимо обратиться в районную управу: планы по благоустройству находятся именно там, – советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Если же жители хотят как-то повлиять на ситуацию, то опять же необходимо обращаться с заявлением в управу».

Как наказать застройщика за недостоверную рекламу? Нужна помощь

Добрый день. Хотелось бы посоветоваться с юристами, или с теми, кто с подобным сталкивался..

В начале 2016 года покупал квартиру в жк самолет.

На сайте компании были размещены фото-проекты, где отчетливо видно ТЦ, построенное на территории (должен быть возведен в августе 2018 года).

И менеджеры компании так же говорили о том, что ТЦ будет построено.

В 2018 (примерно в августе) застройщик сказал, что ТЦ строиться не будет, так как не нашли якорного арендодателя.

Однако, реклама (несколько фото генплана ЖК с построенным ТЦ) до сих пор есть на сайте застройщика.

Хотелось бы узнать, является ли данный факт серьезным нарушением? Ведь многие, купив квартиру обращали внимание на ТЦ, построенное рядом.

Как можно наказать застройщика за это?

Какой размер штрафа может быть?

Какие применить законы, ведь застройщик продолжает нагло врать, показывая ТЦ на своем проекте, привлекая потенциальных покупателей, хотя строить этот объект уже не будет?

– Либо заставить строить ТЦ (это в идеале)

– Либо заставить платить штраф и использовать данную территорию для парка или т.п. (вместо постройки новых домов, что конечно для них выгоднее)

спасибо заранее за полезную инфу

Дубликаты не найдены

наверняка картинки с ТЦ не являются публичной офертой.

застройщик должен вам только то, что написано в договоре и не больше. смотрите, есть ли там выделение части стоимости объекта недвижимости на инфраструктуру

Вам действительно этот пиздец в виде ТЦ на территории ЖК нужен? Это же постоянные проблемы с парковкой, въездом/выездом с территории, кучей непонятных личностей и другие. А если он ещё и круглосуточный, то забудьте про открытые летом окна и посиделки на балконе. Я два года жил напротив крупного ТЦ и пешей доступностью магазинов и кинотеатров меня назад не заманишь.

Наказать можно только в виде штрафа по КоАП 14.3, даже примеры есть. Но в рамках деятельности застройщика штраф (100-500К) – пыль. И максимум, что они сделают – исправят буклеты и сайт, но повлиять тут на них невозможно.

Рассмешил. Никого ты не заставишь. Ты покупал квартиру. Где то запечатлено документально, что они обязуются строить ТЦ. Нет естественно.

А то что на картинке в рекламе, то это “Вариант сервировки”

Вот только должно быть написано что это не договор аферта, либо вариант сервировки. Уже засудили МакДональльдс который нарисовал соус в составе блюда и ценник за это все, а в реальности в меню его не включил.

Я и говорю, что покупаешь квартиру, а не весь ЖК.

Представьте, что вы решили купить себе лук и бургера. Получается, что соус вы не покупаете и не имеете к нему никакого отношения.

не обманешь – не продашь

На квартиру деньги нашлись, а на юриста жалко? 🙂

Разговор о рекламе!

Т.е. застройщик уже год как дает рекламу указывая ТЦ.

Т.е. для вас это норма?

Я вам скажу, что это нарушение закона о рекламе.

Пикабу, не болей

Сегодня листая ленту увидел эту рекламу

Перехожу по ссылке я а там газета ру!

Правда с адресом что то не то) Статья про хитрейшее приложение, которое обманывает казино. К тому же скачать это чудо можно с плей маркета, какая щедрость!

Как удобно, прям в новостях описали этот способ заработка и даже ссылки дали.

Даже отзывы не поленились накрутить. Напомню, что это сайт с новостями.
Судя по тому что таких сайтов до сих пор много, лох не мамонт.
@moderator, уже миллион постов с просьбой добавить премодерацию рекламы, где вы ссылаетесь на Яндекс.Директ. Может все же прислушаетесь к ним?

ФАС заинтересовалась рекламой «активного против коронавируса» «Арбидола»

Компания «Отисифарм» с этой недели в радиорекламе позиционирует «Арбидол» как средство против коронавируса. ФАС пообещала направить запрос производителю и оценить достоверность используемых в рекламе сведений

«Отисифарм», производитель противовирусного препарата «Арбидол», в понедельник, 27 января, запустил рекламную кампанию на радио, связанную со вспышкой пневмонии, вызванной новым типом коронавируса из Китая.

«В мире увеличивается количество заболевших новым коронавирусом, вызывающим опасную пневмонию. Вирус передается от человека к человеку. Риск заражения высок. Исследования доказали: «Арбидол» активен даже против коронавируса. «Арбидол» — антивирусное действие широкого спектра для защиты детей и взрослых. Имеются противопоказания, проконсультируйтесь со специалистом», — говорится в рекламном ролике.

Препарат «Отисифарма» — один из самых продаваемых в стране: по итогам 2019 года препарат входит, по данным аналитической компании DSM Group, в первую десятку противовирусных препаратов, занимая четвертое место по продажам в денежном выражении (2,5 млрд руб.) и шестое — в натуральном (6,4 млн упаковок). Доли на рынке антивирусных препаратов оцениваются в 8 и 9% соответственно.

За два дня — 26–27 января — рекламный ролик «Арбидола» с упоминанием коронавируса транслировался на радиостанциях «Радио 7 на семи холмах» и «Авторадио» в Москве и Петербурге 26 раз, уточняет источник РБК, у которого есть доступ к данным мониторинга радиоэфира. Другой источник на рекламном рынке утверждает, что компания-производитель выделила дополнительный бюджет на новую кампанию, которая продлится до 7 февраля. Два дня рекламной кампании по всей России на двух станциях могли обойтись фармпроизводителю в 500 тыс. руб. без НДС, оценивает собеседник РБК.

Читать еще:  Как решит ИП проблему с возвратом аванса физическому лицу?

Реклама «Отисифарма» заинтересовала управление контроля рекламы и недобросовестной конкуренции Федеральной антимонопольной службы, отвечающей за соблюдение рекламного законодательства. Сотрудники управления ознакомились с рекламным роликом, выходившим в радиоэфирах, сообщила РБК руководитель управления Татьяна Никитина. В инструкции препарата говорится, что он может использоваться в том числе в борьбе с коронавирусами, однако утверждение, что препарат способен противодействовать коронавирусу 2019-nCoV, требует дополнительной оценки, заявила Никитина. Управление готовит необходимые запросы для выяснения обстоятельств, в том числе производителю препарата.

РБК обратился за комментарием в пресс-службу «Отисифарма».

Сейчас в России ведется разработка вакцины от нового коронавируса, выявленного в Китае, говорила ранее руководитель Роспотребнадзора Анна Попова. Замдиректора Центра стратегического планирования Минздрава Герман Шипулин сообщал, что создание вакцины против нового вида коронавируса может занять от полугода, сам препарат будет разрабатываться до трех месяцев. Поиском лекарства также занимаются ученые в Китае и США.

Требования к рекламе долевого строительства

ФАС России жестко реагирует на рекламу рынков, связанных с финансовыми вложениями граждан, в том числе и рынка долевого строительства.

Закон «О рекламе» относит рекламу «долевки» к рекламе финансовых услуг (части 7, 8 и 9 статьи 28 – «Реклама финансовых услуг и финансовой деятельности»). А в общей структуре нарушений рекламного законодательства эти нормы занимают главенствующее положение.

В 2017 году вступили в силу изменения к Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », по факту запрещающие рекламировать объекты долевого строительства, если отсутствует заключение о соответствии застройщика и его проектной декларации новым требованиям закона. Были внесены изменения и в указанную выше статью 28 ФЗ «О рекламе».

Требования к содержанию рекламы

В настоящее время реклама, связанная с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, должна содержать:

  • сведения о месте размещения проектной декларации (например, адрес сайта);
  • фирменное наименование застройщика либо указанное в проектной декларации коммерческое обозначение, индивидуализирующее застройщика (например, название жилого комплекса).

Некоторые разъяснения по этим требованиям дала Федеральная антимонопольная служба России в письме от 26.12.2016 №АК/90365/16 «О внесении изменений в ч.7, 8 ст. 28 ФЗ «О рекламе».

По мнению ФАС России, рекламодатели могут сами выбрать, какие сведения о застройщике – наименование или коммерческое обозначение – разместить в рекламе, а также вправе указать коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект капитального строительства (в случае с многоквартирными домами – наименование жилого комплекса).

Однако использование коммерческого обозначения вместо фирменного наименования допускается только при одновременном выполнении следующих условий:

  • в проектной декларации указано коммерческое обозначение, индивидуализирующее застройщика; коммерческое обозначение, индивидуализирующее объекты капитального строительства; наименование жилого комплекса (в случае строительства многоквартирных домов);
  • проектная декларация своевременно опубликована застройщиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Реклама о долевом участии в строительстве, распространенная без обязательных сведений о месте размещения проектной декларации и застройщике, будет нарушать требования части 7 статьи 28 Федерального закона «О рекламе».

Требования к распространению рекламы

Положения части 8 статьи 28 Федерального закона «О рекламе» запрещают распространять рекламу о долевом участии в строительстве в случае:

  • отсутствия разрешения на строительство;
  • отсутствия государственной регистрации права собственности или права аренды, субаренды на соответствующий земельный участок, на котором осуществляется строительство;
  • отсутствия заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Законом №214-ФЗ.

Так, в Законе №214-ФЗ прописаны требования к застройщику, соответствие которым должно быть удостоверено заключением органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Это заключение обязательно, если планируется реклама объекта, первый договор участия в долевом строительстве которого зарегистрирован после 1 января 2017 года.

Если же первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости был зарегистрирован до 1 января 2017 года, то реклама допускается и при отсутствии заключения контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона №214-ФЗ.

Данная позиция изложена в Письме Минстроя России от 02.05.2017 №15293-НС/07 «По вопросу разъяснения положений Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Соответственно, до начала рекламной активности застройщику необходимо учитывать эти нюансы.

Кто отвечает за нарушение закона

Ответственность за нарушение требований закона о рекламе долевого строительства наряду с рекламодателем несет и рекламораспространитель. Это значит, что все сведения, включенные в рекламу, рекламораспространитель должен самостоятельно проверять.

Нам известны случаи, когда рекламодатель закладывает возможный штраф в свой рекламный бюджет, сознательно идя на нарушение. А вот рекламораспространитель выплачивает штраф из своего дохода, если не убедился в достоверности изложенных в рекламе сведений.

А ответственность следующая: наложение административного штрафа от 4 000 до 20 000 рублей на должностных лиц и от 100 000 до 500 000 рублей на юридических лиц.

Как правило, к ответственности привлекаются и директор, и юридическое лицо. Поэтому снизить штраф, переложив ответственность на должностное лицо, не получится.

Несколько слов про мелкий шрифт. Пример из практики

Реклама в газете: «Новостройка в Слободском. + 1 000 руб./м ². ». А внизу рекламного модуля мелким белым шрифтом – информация, напечатанная таким образом, что прочесть ее невозможно: «Застройщик ООО « ». Предложение не является публичной офертой, подробности у специалистов отдела продаж».

Из-за нечитаемости мелкого шрифта антимонопольный орган посчитал, что информация о рекламируемой финансовой услуге не доведена до потребителей в полном объеме с учетом требований ч. 7 ст. 28 Федерального закона «О рекламе».

Использование мелкого шрифта для указания информации о застройщике и проектной декларации, а также использование цветовой гаммы, затруднительной для восприятия, вводит потребителя в заблуждение и искажает содержание рекламы, свидетельствуя о ее недобросовестности, хотя формально требуемые данные о финансовой услуге в рекламе присутствуют.

Антимонопольная служба оценивает рекламу со стороны обычного потребителя, который не обладает специальными знаниями в рекламируемой сфере. Если по причине мелкого нечитаемого текста необходимые сведения не воспринимается, то такое представление информации равнозначно ее фактическому отсутствию.

Статья Михаила Хохолкова, ИНТЕЛЛЕКТ-С, опубликована в журнале National Business (в апрельском номере за 2018 год)

Трюкачество: как обманывают в рекламе новостроек

Разбираемся, что в рекламе новостроек правда, а что — обман

Квартиры по бросовой цене, красочные картинки, на которых ЖК изображён в окружении парков, и остальные уловки, которые используются в рекламе новостроек. О том, как не попасться на удочку маркетологов, читайте на N1.RU.

Несмотря на то, что рекламу объектов строительства регулирует не только закон «О рекламе», но и закон о долевом строительстве, а также об ипотеке, и даже Федеральная антимонопольная служба, иногда встречаются описания, которые могут сбить с толку покупателей квартиры.

«Реклама не может напрямую обманывать потребителя, поэтому она должна проходить несколько этапов юридических проверок: сначала в юридической службе застройщика, а потом в агентствах или СМИ либо на других ресурсах, в которых будет размещаться реклама. Ведь по закону они тоже понесут наказание, если опубликуют недостоверную информацию. Но высокая конкуренция среди застройщиков вынуждает сражаться за покупателя не только качеством своих проектов, но и и рекламными кампаниями», — объясняет юрист Валентин Агапов.

Наиболее распространённый «трюк» — очень низкая стоимость квартиры, когда указана формулировка «Цена от…». Скорее всего, она действительно самая минимальная во всём ассортименте ЖК, вот только это единственное жильё в доме или таких квартир совсем немного. Например, самая маленькая студия без балкона на первом этаже.

«При этом по факту она может находиться в брони, и при обращении клиенту будет предложен какой-то другой вариант. Поэтому, когда покупатель увидел интересную цену, необходимо проверить все характеристики указанного в рекламе объекта: метраж, этажность — и оценить, насколько эти параметры ему подходят», — говорит Татьяна Гулина, руководитель направления по работе с застройщиками федеральной риелторской компании «Этажи».

Читать еще:  Не соблюдена процедура сокращения?

В рекламе может быть указана не вся информация по банковским ставкам, программам субсидирования ипотеки. Например, некоторыми фактически смогут воспользоваться только покупатели строго оговорённой категории или статуса: зарплатные проекты, семьи определённого состава и так далее.

«Многие характеристики объекта, заявленные в рекламе, могут не указываться в договоре долевого участия. Поэтому требовать их наличия после сдачи дома будет невозможно. Например, закрытый двор, определённое оформление мест общего пользования, видеонаблюдение или видеодомофон. Поэтому важно изучить реализованные объекты застройщика и почитать о них отзывы новосёлов», — объясняет Татьяна Гулина.

Также в рекламе может быть отражена неактуальная информация. Чаще всего это обусловлено техническими сбоями, когда застройщик не обновил информацию о ходе строительства. Намного реже это реклама несуществующего объекта.

Неверный срок сдачи

«В рекламе обычно указан срок сдачи дома, то есть срок ввода дома в эксплуатацию. При этом юридическая ответственность за нарушение срока передачи объекта — передачи ключей жильцам и подписания акта приёма-передачи — возможна только по срокам, указанным в договоре долевого участия. Таким образом, между сдачей дома в эксплуатацию и фактической передачей квартиры жильцам может быть разница в один-два квартала, причём на законном основании», — говорит Татьяна Гулина.

Поэтому стоит уточнять у представителей застройщика реальные сроки и проконтролировать их указание в ДДУ. Отдельно должно быть прописано, когда дом вводится в эксплуатацию и когда покупателю передаются ключи от квартиры. И опять же нужно изучить, насколько данный застройщик добросовестно соблюдал сроки по прошлым объектам.

«Когда выбираешь квартиру в ещё только строящихся домах, трудно понять, что получится в итоге. Во-первых, на рисунках все дома похожи, во-вторых, картинки слишком красочные, оторванные от реальности. Например, дом утопает в зелени (где вы такое видели в Новосибирске, не считая Академгородка?), и тебе эта сочная, зелёная картинка нравится, а по факту получается всё более уныло и серо, пустырь или асфальтированная площадка без деревьев», — говорит Владимир Казанцев, житель Новосибирска, который недавно стал обладателем новой квартиры.

Специалисты отмечают: важно помнить, что изображения ещё не существующих объектов формируют общее представление о самом будущем ЖК, но могут не отражать истинную инфраструктуру и его окружение. К примеру, на картинках вместо реальных железнодорожных путей рисуют зелёный лес. Шумная и пыльная промзона изображается нейтральными серыми кубами. Или окружающие строения по этажности могут быть представлены ниже, чем они есть в реальности.

Цель рендера — показать само здание, только вид строящегося ЖК, так что обмана в этом нет, но важно всесторонне изучить объект, в том числе его расположение. Выехать самостоятельно на стройку на этапе котлована, осмотреть место застройки и ближайшие к нему здания и объекты. Обязательно запросите у застройщика генплан, чтобы понять дальнейшую застройку комплекса и расположение домов и других зданий. Если вы находитесь в другом городе или просто сложно попасть на площадку — можно посмотреть панорамы на картах Google с реальным расположением объекта.

Кликнул, и всё сломалось

«Иногда информация по одному объекту дублируется несколькими источниками: на одну квартиру подаётся несколько объявлений от застройщика и разных агентств недвижимости. Что, безусловно, вводит людей в заблуждение. Или объявления могут содержать привлекательную цену, которой в природе не существует, а когда человек переходит по ссылке в объявлении, ему пытаются продать другой объект, подороже», — говорит Олег Нагорный, руководитель группы отдела продаж одного из офисов агентства недвижимости «Жилфонд».

Компания размещает рекламные баннеры на различных интернет-ресурсах чтобы привлечь клиентов. А человек, рассчитывая попасть на сайт застройщика, переходит на другой сайт, и в этом случае происходит подмена источника информации.

Чтобы не попадаться «на удочку», нужно обращаться к проверенным источникам — тщательно смотреть, куда переходишь по ссылке. Если необходимо получить большой выбор квартир в новостройках с актуальными ценами, зайдите на крупный сайт для поиска жилья или в зарекомендовавшее себя на рынке агентство недвижимости. Также пообщайтесь с людьми, которые уже купили квартиры в интересующем вас доме. Обычно владельцы объединяются в группы в социальных сетях, чтобы решать актуальные вопросы.

Банк экспертных заключений

Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.

Застройщик коттеджного поселка указал на своём интернет-сайте и в рекламных буклетах информацию о строительстве детских площадок в возводимом коттеджном посёлке. Однако в договоре долевого участия в строительстве среди объектов инфраструктуры детские площадки не указаны. Относится ли данная информация к недостоверной рекламе и обману потребителя в соответствии? По каким нормативно-правовым актам застройщик понесет ответственность?

Ответ:

Отсутствие в договоре участия в долевом строительстве сведений о детских площадках на территории возводимого объекта строительства не является нарушением действующего законодательства.
Информация о детских площадках в рекламных материалах должна соответствовать проектной декларации объекта строительства. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить достоверную информацию об объекте строительства. За нарушение этих требований застройщик может быть привлечён к административной ответственности.

Обоснование:

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). В договоре участия в долевом строительстве обязательно должны содержаться характеристики подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (т.е. квартиры). При этом описание объекта в договоре должно соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Характеристики иных объектов на территории возводимого объекта указываются в договоре по усмотрению сторон.

Таким образом, информация об элементах благоустройства, в том числе о детских площадках на территории возводимого коттеджного посёлка в договоре участия в долевом строительстве может не указываться, следовательно, отсутствие такой информации не влечёт никакой ответственности. И для выяснения вопроса о наличии детских площадок на территории возводимого застройщиком коттеджного посёлка следует обратиться к проектной декларации объекта строительства.

Согласно ст. 3.1 упомянутого закона, застройщик обязан размещать информацию о возводимом им объекте на своём интернет-сайте. В том числе на сайте должна быть размещена проектная декларация (п. 2 ч. 2).

Ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» определяет недостоверную рекламу как содержащую не соответствующие действительности сведения в том числе о предоставлении дополнительных преимуществ приобретателю рекламируемого товара (п. 12). На основании приведённой нормы при отсутствии сведений о детских площадках в проектной документации коттеджного посёлка застройщик может быть привлечён к административной ответственности, предусмотренной ст. 14.3 КоАП РФ.

Статья 8 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» закрепляет право потребителя на получение достоверной информации о приобретаемом товаре при заключении договора. Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре, он вправе в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков (п. 1 ст. 12 указанного закона), а продавец (изготовитель) несёт ответственность, предусмотренную законом или договором (ст. 13 указанного закона).

Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.8 КоАП РФ.

На основании изложенного, при отсутствии на сайте застройщика достоверной (т.е. соответствующей проектной декларации) информации о детских площадках на территории коттеджного посёлка, распространение рекламы с такой информацией является недостоверной рекламой и нарушением права потребителя на информацию, за которые предусмотрена административная ответственность.

Автор: Юхаранова М.Г.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector