Может ли суд расторгнуть сделку купли продажи земельного участка?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Может ли суд расторгнуть сделку купли продажи земельного участка?

Расторжение договора купли продажи земельного участка

Сложность при расторжении договора купли продажи земельного участка в том, что это расторжение регламентировано не только Гражданским кодексом (статьи 450, 475, 557), но и Земельным кодексом, а именно, статьёй 37.

Важно знать: каждый случай расторжения договора купли продажи земельного участка уникален. На практике всегда есть нюансы, которых нет в законах. Кроме этого, любой закон на практике действует немного не так, как звучит на бумаге. Поэтому, чтобы мы могли проанализировать вашу ситуацию и сказать, можно ли будет расторгнуть договор купли продажи земельного участка (независимо продавец вы или покупатель), полезно записаться к нам на юридическую консультацию. Тем более, что она бесплатна и ни к чему вас не обязывает.

Из-за чего можно расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Важно знать: если сделка по продаже земли ещё не зарегистрирована в Росреестре, то расторгнуть договор по обоюдному желанию сторон можно без всяких причин. Просто потому, что стороны решили его расторгнуть – имеют на то законное право.

Все написанное ниже, относится к случаям, когда одна из сторон не хочет расторгать договор (таких случаев большинство). В этом случае, для расторжения договора купли продажи земельного участка придётся обращаться в суд.

В статье 450 Гражданского кодекса говорится, что суд может расторгнуть договор купли продажи недвижимости, если одна из сторон существенно его нарушает. Существенно – то есть другая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

Это определение мало что объясняет. Поэтому необходимо обратиться к статье 37 Земельного кодекса, где о расторжении договора купли продажи земельного участка говорится конкретнее. Итак, покупатель (речь идёт именно о покупателе) может потребовать расторжения договора, если продавец соврал, исказил информацию при заключении договора:

  • об обременениях земельного участка (участок может быть обременён ипотекой, сервитутом, арендой, арестом, но продавец об этом не сказал);
  • о том, что использование участка ограничено;
  • о разрешении на строительство на участке (например, продавец солгал, говоря, что участок свободен, хотя на самом деле по нему проходят линии электропередач или магистраль нефтепровода, из-за этого ничего строить и регистрировать на участке невозможно);
  • о том, как используются соседние участки, о том, что они оказывают существенное воздействие на приобретаемый участок (например, с соседнего участка постоянно стекают сточные воды, из-за чего что-то вырастить на участке очень трудно);
  • о качестве земли (например, продавец уверял, что земля – чистый чернозём, а оказалось, что это глина с песком);
  • или о другой существенной информации.

Важно знать: часть 3 статьи 37 ЗК РФ установила, что в перечисленных выше случаях покупатель вправе не только требовать расторжения договора купли продажи земельного участка, но и уменьшения цены этого участка. Чтобы узнать, как действовать, чтобы платить меньше, позвоните и запишитесь на консультацию.

Отдельно о положении продавца

Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги. Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок.

Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами – всё это суды не интересует.

Поэтому если вы – продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.

Как расторгнуть сделку на разных этапах

Важно знать: добровольное расторжение договора купли продажи земельного участка, как мы упоминали ранее, редкое явление. Поэтому нужно морально и юридически готовиться к суду. В иске нужно требовать не просто расторгнуть договор, но и вернуть стороны в изначальное положение. То есть чтобы продавец получил обратно свой участок, а покупатель – деньги. Если не указать это требование в иске, то суд договор расторгнет, а вот указания, что покупатель должен получить обратно деньги, может и не сделать. В судопроизводстве РФ формализм имеет слишком большое значение и порой доходит до абсурда.

Рассмотрим разные варианты – если стороны согласны на расторжение, не согласны, сделки зарегистрирована, не зарегистрирована и т.п.

1. Если обе стороны согласны на расторжение.

  • Договор подписан, но в Росреестр документы на регистрацию ещё не отдавались: нужно просто написать новый договор, в котором признать договор купли продажи земли недействующим.
  • Договор подписан, подан на регистрацию в Росреестр, но регистрация права собственности ещё не произошла: подать в Росреестр совместное (именно совместное, это очень важно) заявление о прекращении регистрации.
  • Договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре: нужно заново продать и купить друг у друга участок. Нынешний собственник продаёт участок бывшему собственнику и всё возвращается на свои места.

2. Если одна из сторон не хочет расторгать договор

  • Договор подписан, но не зарегистрирован: нужно обращаться в суд с требованием о расторжении договора купли продажи земельного участка.
  • Договор подписан и подан в Росреестр, но регистрации ещё нет: писать заявление в Росреестр о приостановлении регистрации (это может сделать только одна сторона, та, которая требует расторжения) и подавать в суд.
  • Сделка заключена, и право собственности на участок перешло к покупателю: тут только обращаться в суд с требованием о расторжении договора и отмене сделки.

Важно знать: если одна из сторон возражает против расторжения договора, то без суда в любом случае уже не обойтись. Суды неохотно расторгают такие договоры, поэтому нужно подготовить аргументы и юридически правильно оформить документацию – это одна из причин почему делом должен заниматься опытный юрист.

Почему нужен опытный юрист для расторжения договора купли продажи земельного участка

Во-первых, юрист полностью избавит вас от необходимости собирать документы, писать иск и присутствовать в суде. Причём судебных заседаний будет, скорее всего, несколько. Они будут переноситься, откладываться по разным причинам. Практика говорит, что именно так и происходит.

Кроме того, суды по земельным участкам проходят не там, где живёт истец или ответчик, а в суде по месту нахождения участка. Если вы живёте далеко от места нахождения участка, то ездить туда – лишние хлопоты.

Во-вторых, перед тем, как браться за дело, его нужно проанализировать. Мы не собираемся обещать, «да, мы 100%-но выиграем дело» – ни один хороший юрист так не скажет до того, как ознакомиться с делом. Сначала мы должны выяснить, есть ли основания для расторжения договора купли продажи земельного участка, возможно ли добиться этого в суде.

В-третьих, для суда нужно собрать много документов: кадастровый паспорт участка, выписку из ЕГРП, сам договор, исковое заявление и другие документы. Юрист нашей компании всё это сделает сам, и вам можно будет не беспокоиться по поводу документов.

Услуги наших юристов

  • бесплатная юридическая консультация по расторжению договора купли продажи земельного участка;
  • переговоры с другой стороной о расторжении договора;
  • анализ ситуации, прогнозирование перспективы дела – возможно ли расторгнуть договор;
  • сбор и подготовка всех необходимых для расторжения документов;
  • написание и подача искового заявления;
  • представительство в суде.

Практика показывает, что расторжение договора купли продажи земельного участка – трудное дело. Дело в том, что договор – это свершившийся юридический факт. Нужны серьёзные аргументы, чтобы «пересилить» этот факт и отменить его.

И вот с учётом сложности подобного дела, грамотная юридическая поддержка, ну или хотя бы консультация, лишней не будет. Тем более, что у нас консультации бесплатные и ни к чему не обязывающие. Вы сможете узнать тонкости и нюансы расторжения договора купли продажи земельного участка и будете чётко знать перспективы дела, и что делать для победы.

Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, достаточно позвонить по указанному телефону или оставить заявку в форме ниже. Многие люди испытывают растерянность, когда дело касается юридических вопросов. Но после хорошей и грамотной консультации у юриста, растерянность переходит в уверенность.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

Способы расторжения договора купли-продажи

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Читать еще:  Сколько стоит пройти криминалистическую экспертизу номера двигателя автомобиля

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца. Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние. Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях. Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е. передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке.

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка). Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке. По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли.

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Расторжение договора купли-продажи

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает переход права собственности на землю от одного субъекта к другому. Регулируются взаимоотношения:

  • Гражданским кодексом РФ;
  • Земельным кодексом Российской Федерации.

Все сделки с недвижимостью, земельными участками регистрируются в Росреестре: факт регистрации подтверждает передачу прав на землю новому владельцу. Исходя из этого следует, что до осуществления регистрации сделки стороны вольны отказаться от нее по обоюдному согласию.

Иное дело – когда заключать договор либо отказаться от уже зарегистрированной сделки желает только одна сторона. В данном случае расторгнуть договор купли продажи земельного участка можно только в суде.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

  • ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

  • на участок наложен арест либо обременение;
  • ограничены возможности использования земли;
  • затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
  • может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
  • качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Важно! Данные основания дают право покупателю требовать в суде расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения его цены.

Варианты расторжения договора купли-продажи земли

Фактически все случаи расторжения сделок с землей можно свести к трем вариантам:

  • добровольное согласие обеих сторон;
  • расторжение договора до регистрации сделки в Росреестре;
  • расторжение сделки в суде после регистрации.

В первом случае, когда обе стороны решили вернуть все в прежнее положение, до подачи документов в Росреестр , они должны составить соглашение о признании договора недействующим. Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация еще не состоялась, участники сделки могут обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ и подать совместное заявление о прекращении регистрации.

При уже зарегистрированной сделке придется обращаться в суд либо заключить еще один договор, согласно которому будет произведена обратная купля-продажа. На общих основаниях юридический факт будет зарегистрирован, и земля вернется в прежнюю собственность.

Расторжение договора в суде

Помимо приведенных выше оснований, в суд обращаются для отказа от сделки:

  • если продавец отказывается в установленный договором срок передать земельный участок;
  • аналогично – если покупатель отказывается принять его;
  • если в установленный договором срок не произведены денежные расчеты между сторонами.

Чтобы расторгнуть договор купли земельного участка, лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Если документы на регистрацию еще не поданы, одна из сторон может подать исковое заявление о расторжении договора. Если регистрация еще не состоялась, но договор уже передан в Росреестр, необходимо:

  • написать заявление в Росреестр для приостановления регистрации;
  • подать исковое заявление в суд.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, прошедший регистрацию, можно в суде, одновременно заявив требование о возврате уплаченных денег. Если это требование не заявить, может возникнуть еще одна тяжба – с возвратом денежных средств и возмещением затрат покупателю.

Профессиональная помощь юриста

Земельные споры – одни из самых сложных, и помощь юриста может оказаться полезной на любой стадии развития конфликта. Проанализировав ситуацию, адвокат сможет составить прогноз перспективы дела, примет участие в переговорах с другой стороной, постарается склонить ее к обоюдовыгодному соглашению об отказе от сделки.

В случае невозможности достичь договоренности, адвокат составит исковое заявление и подготовит документы для защиты интересов заявителя в суде. Степень существенности нарушений одной из сторон условий договора определит суд , исходя из представленных истцом доказательств.

Важно! Факт расторжения сделки должен быть отражен в Росреестре.

Сведения об этом вносятся на основании:

  • совместного заявления сторон – участников сделки;
  • судебного акта, который заинтересованная сторона должна представить в Росреестр.

После этого в установленном порядке проводится регистрация прав на земельный участок.

Обратиться к юристу лучше всего до того, как состоится сделка. Он проверит, законны ли права на участок у продавца, нет ли оснований для того, что впоследствии договор будет признан недействительным, либо покупателю придется обращаться в суд для его расторжения по существенным основаниям.

Дежурный юрист сегодня, 25.10.2019 г.

Чернов Николай Викторович

Высшее юридическое образование
МГЮА имени О.Е. Кутафина

Стаж юридической деятельности – 12 лет

Специализация: Защита прав потребителя

Осуществляет претензионную работу, работу по исполнительному производству. Защита интересов клиента в судах.

Телефон бесплатной горячей линии

Время работы горячей линии ежедневно с 9:00 до 23:00

Вы также можете оставить заявку через специальную форму на сайте. Дежурный юрист обработает Ваше обращение в рабочее время.

Вы гарантированно
получите квалифицированную
помощь юриста

Опыт работы более 10 лет

Профессиональные юристы и опытные адвокаты готовы помочь Вам в юридических вопросах любой сложности

Работаем на результат

Наша команда нацелена на обеспечение надежной защиты прав и законных интересов клиента

Знаем как работает «система» изнутри

Многие из наших специалистов – бывшие сотрудники правоохранительных и судебных органов

Бесплатная юридическая консультация

Мы разберём ситуацию каждого клиента и найдём правильный правовой выход

Актуальные юридические знания

Мы следим за всеми изменениями в законодательстве и успешно применяем их на практике

Выгодные условия сотрудничества

Мы гарантируем индивидуальный подход к каждому клиенту и конфиденциальность информации

Задайте вопрос юристу-эксперту прямо сейчас

Соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка или иск в суд – как действовать?

Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение договора купли-продажи земельного участка происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

Читать еще:  Сколько времени даётся работнику на прохождение ежегодной медкомиссии?

Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

Способы расторжения договора купли-продажи земли

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

  1. По соглашению сторон.
  2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
  3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

Причины покупателя

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Положение продавца

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения в зависимости от ситуации

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

По соглашению сторон

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
  2. Составление дополнительного соглашения к основному договору.
  3. Подписание соглашения о расторжении.
  4. Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

В одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
  2. Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
  3. Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
  4. Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
  5. Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.

Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

В суде

Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

  • наименование суда, куда направляется заявление;
  • личные и контактные данные истца;
  • сведения об ответчике-нарушителе;
  • суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
  • цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
  • перечень прилагаемых документов.

В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

С обременением

Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

Алгоритм будет таким:

  1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.

Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

Предварительный договор

Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

До регистрации в Росреестре

Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

После регистрации

Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

Последствия расторжения

Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка, основания

Расторжение договора реализует основной его принцип. Это свобода договора, установленная ст. 421 ГК РФ. Стороны вправе расстаться друг с другом, прекратить существующие между ними правоотношения. Закон не дает определения тому, что можно считать расторжением договорных отношений. Но устанавливает основания, причины и последствия этого действия.

Читать еще:  Как раздать интернет с телефона билайн на ноутбук

Внесудебные способы расторжения

По соглашению сторон

Один из самых простых путей прекращения договорных отношений. Расторжение происходит письменно, то есть в той же форме, в которой была заключена купля-продажа. Если ее предметом выступает недвижимость, то закон требует только письменной формы. Однако, если стороны не посещали нотариуса при заключении основного контракта, то расторжение также не заверяется юристом. Если одна из сторон соглашения не согласна с его прекращением, то расторжение происходит в судебном порядке.

Когда сторона пришли к мнению, что отношения необходимо заканчивать, они должны обсудить все нюансы процедуры. В частности, нужно:

  • обсудить все возможные варианты;
  • подготовить, ратифицировать соглашение о расторжении;
  • зафиксировать этот факт в Росреестре.

В процессе расторжения по договоренности между сторонами, возвращается то, что было получено при сделке. Продавец передает деньги, уплаченные за участок земли, а покупатель – имущество, полученное при заключении договора.

Односторонняя воля стороны правоотношения

Инициатор может постараться без привлечения суда мирно расторгнуть договор, даже при условии, что вторая сторона не проявляет никакого желания. Но на практике, этот способ используется, когда участник договора не выполняет по нему обязательств. Расторжение состоят из последовательных этапов:

  1. Обсуждение вариантов разрешения спорной ситуации. Если на участника не подействуют переговоры, и он будет вести себя в сделке недобросовестно, то расторгать договор необходимо в одностороннем порядке. И делать это будет потерпевшая сторона.
  2. Участник, недовольный действиями виновника, оформляет претензию. Это письменный документ, в котором указывается требование ко второй стороне, указывается срок ответа на письмо. Претензия выступает доказательством того, что потерпевшая сторона прилагала усилия для того, чтобы решить дело мирно, путем переговоров, без вмешательства судебной инстанции. И направление претензии не всегда право потерпевшего. Закон в ряде ситуаций устанавливает императивный порядок соблюдения урегулирования спора до суда. Претензия передается второй стороне лично или через почту.
  3. Участник сделки составляет 2 копии заявления о расторжении договорных отношений, а также оформляет от них отказ.
  4. Первая копия заявления передается в Росреестр. Вторая – участнику договора. В заявлении сторона фиксирует, по каким причинам произошло расторжение, а также перечисляются в связи с этим необходимые правовые действия сторон. После составления этих бумаг продавец возвращает обратно деньги.

Но отказ от договора по желанию стороны, в одностороннем порядке не всегда возможен. На это должны существовать определенные основания. Ими могут выступать:

  • условия соглашения не соблюдаются покупателем или продавцом;
  • продавец отказывается предоставить участок земли покупателю;
  • покупатель не перечисляет за земельный надел деньги;
  • продавец обманул покупателя относительно площади земельного участка, ВРИ, назначения и категории земли.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона покупателя

После регистрации, как показывает практика, у покупателя гораздо больше причин быть недовольным действиями продавца. Причины этого указаны в ст. 37 ЗК РФ:

  • продавец не проинформировал о том, что на участок наложены обременения;
  • строительство на земле невозможно;
  • получение покупателем недостоверной информации от продавца о качестве почвы;
  • не информирование покупателя о характеристиках участка, которые могли повлиять на его выкупную цену в сторону уменьшения;
  • не предоставление иных данных, которых можно считать объективными.

Если продавец столкнулся с этими трудностями, у покупателя существует несколько вариантов:

  • игнорирование выявленных нарушений с его стороны и бездействие;
  • уменьшение цены земельного надела и возврат покупателя денег, излишне уплаченных за имущество при совершении сделки;
  • требование о расторжении договора.

Расторжение в одностороннем порядке – сторона продавца

Продавец расторгает договор в связи с неоплатой. Но суды по-разному решают этот вопрос. Например, по опыту судебной практики, некоторые инстанции утверждают, что необходимо подавать иск не о расторжении договорных отношений, а о взыскании денег за земельный надел.

Опыт судебной практики

Расторжение и решение об этом юридическом действии чаще всего приводит к спорам и разногласиям между сторонами правоотношения. В конфликте между продавцом и покупателем, истцом может быть каждый из них. При обращении в инстанцию по подсудности истец обязан:

  • подготовить и собрать необходимые бумаги, сопровождающие процесс и идентифицирующие личность сторон правоотношения;
  • передача иска в суд и сбор доказательств по делу;
  • участие в заседании суда: при необходимости каждая из сторон вправе обжаловать решение судебной инстанции в установленные законом сроки.

Исковое заявление пишется по правилам ст. 131 ГПК, если спор рассматривается не в АС РФ. Исковое заявление содержит реквизиты, прописанные в статье закона. Их включение должно быть обязательным в тексте документа. Иначе судья не возьмет дело к производству до устранения найденных недостатков.

В иске находят отражение пункты:

  • название суда и его адрес;
  • информация о сторонах: паспортные данные, контакты, место регистрации;
  • толкование обстоятельств спорного дела: указание на мельчайшие нюансы заключенной сделки, либо предварительного договора до его регистрации;
  • стоимость иска;
  • просьба к суду о признании договора расторгнутым;
  • список документов;
  • подпись и время составления иска.

Заявление оформляется в трех копиях. Одна передается в суд, вторая – ответчику. Обычно при этом используется почтовый канал.

По какому основанию чаще всего расторгается купля-продажа земли в суде

Суд, рассмотрев фактические обстоятельства спорного дела, чаще всего признает совершенную сделку недействительной. Но на это должны быть причины. Они зафиксированы с ГК РФ:

  • купля-продажа земельного участка скрывает реальные мотивы, какими руководствовались стороны при подписании одноименного договора;
  • один из участников при заключении соглашения не имел дееспособности;
  • продавцу не было 18 лет, то есть он не достиг возраста совершеннолетия;
  • сделка была совершена под влиянием угрозы, насилия, шантажа иных действий, носящих противоправный характер;
  • договор неграмотен с юридической точки зрения.

Как расторгнуть договор, если земельный надел был приобретен с ипотеку

Никто не может отказать сторонам в расторжении договора, если его предмет приобретался с использованием заемных банковских денег. Но ситуация несколько усложняется. И это заключается в том, что продавец и покупатель выступают не единственными участниками правоотношений: к ним еще присоединяется банк. Это кредитное учреждение, заключившее с покупателем ипотечный договор. Он означает, что заемщик приобретает участок земли на условиях платности и возвратности. А также возмездности. Алгоритм действий при расторжении такой:

  1. Банк уведомляется о том, что ипотека должны быть пересмотрена из-за того, что купля-продажа расторгается.
  2. При этом прекращение отношений между сторонами возможно, как по их согласию друг с другом, так и по суду.

Когда договор будет расторгнут, доказательства этого нужно предоставить в банк.

Расторжение предварительного договора

В купле-продаже недвижимости распространено заключение предварительных договоров. Эти соглашения необходимы для того чтобы понимать добровольность сторон по отношению друг к другу и занимаемой ими позиции. Иными словами, это соглашение выступает своеобразной гарантией того, что основной договор будет в будущем подписан с указанием срока, по истечении которого свершится юридическое действие. Но и предварительный договор подвергается расторжению. Получается, что отношения между сторонами, складывающиеся по поводу приобретения земельного участка, могут быть прекращены до регистрации купли-продажи.

Предварительный договор заключается, если в сделке предусматривается аванс. Но основных правовых последствий этот документ не влечет, а он подразумевает уверенность сторон друг к другу. При расторжении покупатель захочет вернуть аванс. И это нормальная позиция. Но стоит в этой ситуации внимательнее относиться к определениям, прописанным договором. Не стоит аванс называть задатком, поскольку, в отличие от первого платежа, он не возвращается.

Предварительный договор расторгается при помощи соглашения, заключенного дополнительно. К процессу не привлекается нотариус, а также регистрирующий орган. Но если одна сторонам заупрямится, даже при условии отсутствия между покупателем и продавцом основного договора, придется обращаться в суд. То есть это происходит тогда, когда договоренность между участниками сделки отсутствует.

Дополнительное соглашение, суть которого состоит в расторжении предварительного договора, составляется после подписания договора, но до стадии его регистрации в Росреестре. Суть соглашения состоит в том, что в этом документе участники прописывает, что договор недействителен.

Соглашение о расторжении дополнительного соглашения

Требования к форме документа сосредоточены в ст. 452 ГК РФ. По этому соглашению, оно составляется в форме письменного соглашения. Если основной договор составляется в присутствии нотариуса, соглашение о расторжении также заверяется у нотариуса.

Стандартное соглашение включает следующие пункты:

  • наименование;
  • место и дата составления;
  • информация о сторонах договора купли-продажи;
  • условия прекращения купли-продажи;
  • период прекращения;
  • итоги прекращения;
  • подписи сторон.

Когда договор подается на регистрацию, но отметка еще не проставлена, нужно подавать совместное заявление в органы Росреестра. В этом документе продавец и покупатель прописывают желание о прекращении регистрационного процесса за ненадобностью регистрации.

Если на расторжении одна из сторон не согласна необходимо обращаться в суд. Но в любом случае если регистрационный процесс запущен, необходимо оповестить Росреестр о новых обстоятельствах.

Последствия расторжения

По ст. 453 ГК РФ расторжение купли-продажи заканчивает обязанности сторон по отношению друг к другу. В судебной практике часто встречаются дела, где решение принимается в пользу материальных благ и переходу их в исходное состояние. То есть покупатель возвращает земельный надел, а продавец выплачивает деньги.

В ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договорных отношений, без суда обойтись не получится. В этой ситуации необходимо грамотно составить иск. При необходимости – нанять юриста.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector