Могут ли быть арендаторами группа лиц одновременно?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Могут ли быть арендаторами группа лиц одновременно?

Могут ли быть арендаторами группа лиц одновременно?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Может ли организация-арендодатель сдать в аренду часть одного помещения?
Могут ли две разные организации арендовать одно офисное помещение и иметь один и тот же юридический адрес?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Арендодатель вправе передавать в аренду части принадлежащего ему помещения.
По адресу такого помещения может быть зарегистрировано более одного юридического лица (включая самого арендодателя).

Обоснование вывода:
Прежде всего отметим, что понятие “юридический адрес организации” отсутствует в законодательстве, хотя и используется в обиходе. С 1 сентября 2014 года положения Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) оперируют понятиями “место нахождения юридического лица”, под которым понимается наименование населенного пункта (муниципального образования), где юридическое лицо зарегистрировано, и “адрес юридического лица”, по которому направляются юридически значимые сообщения (п.п. 2 и 3 ст. 54 ГК РФ).
Поскольку сведения об этом адресе в силу пп. “в” п. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” (далее – Закон N 129-ФЗ) подлежат обязательному внесению в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ), именно этот адрес на практике называется юридическим адресом организации. Адрес юридического лица подразумевает указание почтового индекса, наименования населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса, офиса (квартиры).
При наличии обоснованных сомнений в достоверности сведений об адресе юридического лица регистрирующий орган может установить недостоверность таких сведений по результатам специальной проверки (п.п. 4.2-4.4 ст. 9 Закона N 129-ФЗ). Основанием для такой проверки может явиться, в частности, то обстоятельство, что:
– указанный адрес является адресом большого количества иных юридических лиц (5 и более), в отношении всех или значительной части которых имеются сведения о том, что связь с ними по этому адресу невозможна (представители юридического лица по данному адресу не располагаются, и корреспонденция возвращается с пометкой “организация выбыла”, “за истечением срока хранения” и т.п.);
– находившийся (находящийся) по такому адресу объект недвижимости разрушен;
– указанный адрес заведомо не может свободно использоваться для связи с таким юридическим лицом (адрес, по которому размещены органы государственной власти, воинские части и так далее);
– имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости (смотрите п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61, пп. 3 п. 2 Оснований, условий и способов проведения указанных в пункте 4.2 статьи 9 Федерального закона “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей” мероприятий, порядок использования результатов этих мероприятий, утвержденный приказом ФНС России от 11.02.2016 N ММВ-7-14/72@).
Само же по себе использование двумя организациями в качестве адреса юридического лица одного помещения не может являться основанием для признания сведений об адресе недостоверными. Законодательство не содержит запрета на регистрацию нескольких юридических лиц по одному и тому же адресу (смотрите, например, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2017 N 19АП-5677/17). В силу п. 4.1 ст. 9 Закона N 129-ФЗ регистрирующий орган не вправе производить оценку предмета и условий заключенных юридическими лицами договоров, поэтому отсутствие в договорах четкого разграничения предмета аренды также не может являться основанием для отказа в проведении регистрационных действий*(1).
Юридические лица не лишены возможности заключить договор аренды, в соответствии с которым в пользование арендатору будет предоставлена определенная часть помещения (смотрите п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”). При этом необходимо учитывать, что часть помещения, передаваемая по договору аренды, должна быть индивидуализирована в договоре таким способом, который позволяет на основании имеющихся в договоре и приложениях к нему данных однозначно определить передаваемое в аренду имущество (указание в договоре соответствующих характеристик части помещения, прилагаемые к договору планы и т.п.). В связи с этим по одному и тому же адресу (в одном и том же помещении может быть зарегистрировано более одной организации (как собственник помещения, так и лица, арендующие части того же помещения).
В заключение отметим, что в правоприменительной практике можно обнаружить примеры отказа в государственной регистрации в связи с недостаточной детализацией (вплоть до номера помещения) адреса юридического лица (смотрите, например, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 N 05АП-3701/18, решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2019 по делу N А56-32399/2019). Однако, повторим, само по себе то обстоятельство, что организация арендует лишь часть помещения, адрес которого указан в заявлении о государственной регистрации, не является основанием для отказа в государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

12 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) О последствиях передачи в аренду одного и того же объекта недвижимости смотрите, например, определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 N 305-ЭС18-12573.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Арендатор и арендодатель одно лицо

  • Возможен ли договор между арендатором и арендодателем в одном лице?

1.1. Да могут наказать за административное правонарушение и арендодателя ее собственника данного здания. Всего хорошего приятного вечера.

1.2. Если в действиях обоих лиц установлен состав административного правонарушения одного вида то конечно наказаны будут оба.

1.3. По общему правилу, ответственность несет виновная сторона, если вдруг установили виновность и арендатора и арендодателя, то имеют правили привлечь обе стороны.

2. Возможен ли договор между арендатором и арендодателем в одном лице?

2.1. Невозможен. Договор – это соглашение двух или нескольких лиц (ст. 420 ГК РФ).

3.1. Ирина! Ситуация неоднозначная. Нужно понимать, согласовывали ли вы установку жалюзи? Возможно ли было их снять и забрать без ущерба проему? Кто их сломал и есть ли свидетели того, что когда вы съезжали, они были целыми? Можете написать мне в личные сообщения и мы попробуем разобраться.

4.1. Не совсем понятно как вы поняли, что должны были платить за него и на основании чего пришли к таким выводам если согласно договора вы эту обязанность определили на арендодателя.

4.2. Тут надо смотреть, кто будет являться в данном случае налоговым агентом.
ИП должно осуществлять платежи за физ лица.

5.1. Я полагаю, что такая сделка может быт признана недействительной или является ничтожной в силу ч.2 ст.168 с учётом положений ч.3 ст.154 ГК РФ устанавливающей, что “Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка)”.

6.1. Какой главой ГК РФ регулируются установившиеся отношения 34 – аренда или 35 – найм?

Мы не экстрасенсы знать какой объект? Сами почему не указываете? Если квартира, дом и т.д., то наим, если гараж, здание и т.д., то аренда. Но об том в вопросе нужно писать. Как мы это знать можем?

6.2. Чтобы проанализировать, что за договор, нужно его для начала почитать. Ознакомление с документами и подготовка консультации с законодательным обоснованием – услуга платная.
Удачи Вам и всех благ!

7.1. Периодичность оплаты может быть любой. Всё зависит от сроков и условиий внесения арендной платы, внесенных в Договор. Если там зафиксирована помесячная, либо поквартальная оплата, можно заключить допсоглашение и изменить периодичность. Понятное дело, что на это нужно согласие Арендодателя.

7.2. уважаемый Иван
Если в договоре предусмотрена оплата помесячно или раз в год то нельзя

С Новым годом 2017 годом.

8.1. Не знаю, что у вас за процесс и о чем, но арендатор не может быть одновременно арендодателем, а заявитель третьим лицом.

9.1. Можно заключать с иным лицом договор

10.1. Уточните ваш вопрос. Имеете ввиду руководитель Арендатора и Арендодатель физ.лицо – одно и тоже лицо?

10.2. Юрлицо и физлицо не могут являться одним и тем же лицом.
В Вашем случае будет обыкновенный договор, сторонами которого будет являться физлицо (Арендодатель) и юр.лицо (Арендатор). Лицо подписывает договор от имени себя как физлица и от имени юридического лица. Проблем нет

10.3. Не может быть юр лицо и физ лицо одним и тем же лицом! Может быть, это физ. лицо является для юр лица директором и (или) участником? Если да, без проблем можно заключить договор аренды, в порядке, предусмотренном ГК РФ. Уточните ваш вопрос.

11.1. За председателя пусть распишится глав бух
УДАЧИ ВАМ

11.2. Обратитесь к любому юристу сайта, составят. Услуга платная.

12.1. Составление договоров платная услуга.

13.1. Не требуется.

14.1. Независимо от того сдано имущество в аренду или нет юридические лица и ИП обязаны иметь программу производственного контроля. В Вашем случае в ППК необходимо указывать, что ответственными по тому или иному объекту являются арендаторы (наименование + должностное лицо). См. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 13.07.2001 N 18 (ред. от 27.03.2007) “О введении в действие Санитарных правил – СП 1.1.1058-01” (вместе с “СП 1.1.1058-01. 1.1. Общие вопросы. Организация и проведение производственного контроля за соблюдением Санитарных правил и выполнением санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий. Санитарные правила”)

Читать еще:  Как восстановить регистрацию в моей ситуации?

14.2. это всё регулируется санитарными правилами

15.1. Заключите 4 отдельных договора.

15.2. Разве Вы платите налоги с расходов на аренду? Как Вы оформляете поступающие в кассу от трех СНТ средства?

16.1. ДЛя чистоты – НУЖЕН.

17.1. Статья 615. Пользование арендованным имуществом

ГАРАНТ:
См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 615 ГК РФ
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

18.1. Никаких, это два разных предприятия.

18.2. Никаких – ООО это одно лицо , а ИП это другое лицо.

19.1. Очень просто. Подписав соглашение о замене стороны или уступку права сделать, если договор регистрировался, то зарегистрировать изменения.

20.1. Полагаю, что нет (т.к.. это не логично).

21.1. В данном случае советую выплатить деньги обоим.

22.1. Для обращения в суд необходимо к исковому заявлению приложить все документы (копии документов), подтверждающие договорные отношения между истцом и ответчиком, в том числе договор аренды, все доп.соглашения к договору, протокол о цене, расписку, а также документы (копии) подтверждающие доводы истца

22.2. Чем больше документов предоставляете суду, тем более обоснованным будет решение суда. Для грамотного составления искового заявления рекомендую Вам обратиться к адвокату.

23.1. Если Иванов является участником ООО, то у этого Иванова есть имущественные права, но ООО – само по себе является самостоятельным лицом с позиции закона и если договор заключают разные ООО – считается, что это разные лица

23.2. По закону ограничений на подписания таких договоров не существует. А вот налоговую инспекцию такая сделка может заинтересовать и возможно потребуется обоснование целесообразности такой сделки с учетом условий на рынке.

24.1. 1.Кадастровый паспорт здания (сооружения, помещения), выданный после 01.03.2008, либо технический паспорт, иной документ, которые содержит описание такого объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимости, с указанием сдаваемого в аренду помещения и размера арендуемой площади (представляется в случае, если в аренду сдается помещение в здании, сооружении или часть помещений в них, при этом в ЕГРП зарегистрировано вещное право арендодателя на здание (сооружение, помещение) в целом) (оригинал и копия) (представляется до 1 января 2013 г.);
2,одно и тоже лицо может представлять каждого арендодателя , не обходим только документ, подтверждающий полномочия данного представителя (доверенность)

25.1. Вы пишите только о копиях договора, а у кого находится подлинный договор, подписанный сторонами? Тот и прав.

25.2. Такую консультация возможна только после оценки договоров.

26.1. Наташа. не может. если это уход от уплаты налогов, то в любом случае их заплатите.

27.1. Лилия, добрый день!

Конечно, можно. Только укажите в Договоре внятно, что фактическое начисление арендных платежей производится со дня подписания акта приема-передачи помещения арендатору.

Всего доброго,
с уважением,

27.2. г.Нижний Новгород !

Только после даты подписания Акта приёма-передачи нежилого помещения и соответственно передачи нежилого помещения и должна исчисляться арендная плата за пользование данным нежилым помещением .

С уважением Владимир Николаевич
г.Уфа 23.04.2012г
10:24 моск.

28.1. Добрый день Светлана!,

Дополнительно к предыдущему ответу, можно добавить что:
1. Договор аренды будет подписываться от ТОО в лице Вас как директора (от арендатора), и от Вас как физического лица (от арендодателя), и это юридически правильно;
2. Арендная плата может устанавливаться любая, поскольку Вы как учредитель имеете право всячески помогать своему ТОО, включая передачу в безвозмездное пользование имуществом.
3. Составление образца договора выходит за рамки предоставления бесплатной юридической помощи, но можем порекомендовать скачать его форму из интернета, либо обратиться к разделу платных услуг.

С уважением,
Юридическое агентство “АЛСЕМИ”

29.1. чего эт доход будете получать вы, а налог платить арендатор? Нет, налог от сдачи имущества платить будете вы. Договор между фл и ИП законен. не забудьте зарегистрировать договор в росреестре

30.1. в таких случаях, закон допускает такую возможность, т.е. возможность заключить договор аренды между ООО и ФЛ (учредителем ООО), бывает, что заключаются и Договоры займа.

Множественность лиц на стороне арендодателя земельного участка

В данной статье рассматриваются вопросы особенности аренды при множественности лиц на стороне арендодателя земельного участка. Но прежде чем говорить об особенностях множественности арендодателей земельного участка, следует определиться с кругом рассматриваемых ситуаций. Поскольку передача земельного участка в аренду возможна не только собственниками, но и другими лицами, обладающие правом передачу земельного участка (например, ссудополучателями), то в некоторых случаях для удобства будут использоваться термины «собственник» и «собственность». Когда по тексту будет встречаться «собственник земельного участка», то следует иметь в виду, что речь идет и о других лицах, владеющих земельным участком на ином праве, если это допустимо с учетом общего смысла текста и действующего законодательства РФ. Также следует оговориться, что в данной статье не будут рассматриваться случаи общей совместной собственности и речь пойдет только о долевой собственности.

В законодательстве Российской Федерации, как и в законодательстве любой другой страны, закреплено право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом (п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). Данный принцип является фундаментальным, гарантирующим собственнику возможность господствовать над вещью (называться ее собственником), извлекать выгоду от использования вещи, определять ее дальнейшую судьбу.

Однако зачастую встречаются ситуации, когда право собственности должно быть реализовано с учетом каких-то иных обязательств. В частности, нередки случаи, когда земельный участок принадлежит на праве собственности нескольким лицам, что порождает некоторые особенности аренды таких земельных участков.

Аренда земельного участка предполагает волеизъявление собственника и выражается в распоряжении земельным участком. В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Как следует из п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Обязательность согласия всех арендодателей на отчуждение земельного участка, изменение или прекращение договора аренды

Таким образом, первое, на что следует обратить внимание при передаче имущества в аренду – собственники должны быть единогласны в своем желании и любые действия, связанные с передачей земельного участка, находящегося в собственности нескольких лиц, должны осуществляться по соглашению.

Из вышеуказанных норм также следует и то, что любое изменение и расторжение условий договора аренды должно осуществляться по соглашению всех собственников земельного участка. Таким образом, не допускаются ситуации одностороннего отказа от исполнения договора одним из арендодателей. Аналогичный вывод сделан в Постановлени и Арбитражного суда Уральского округа от 03.11.2015 N Ф09-6538/15 по делу N А60-7747/2015.

Изменятся ли условия договора аренды при переходе права собственности?

Вместе с тем, каждый из участников долевой собственности может распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, если при этом не нарушается принцип преимущественного права покупки, закрепленный статьей 250 Гражданского кодекса РФ (п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Переход права собственности на сданную в аренду долю в праве собственности на земельный участок в силу ст. 617 Гражданского кодекса РФ не влекут изменения условий аренды. Аналогично разрешается судьба арендных правоотношений в случае смерти одного из арендодателей – соответствующие права и обязанности возникнут у наследников.

Распределение обязательств между арендодателями

Если иное не установлено договором, то все обязательства распределяются в равных долях между арендодателями. Данный вывод следует из статьи 321 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, когда в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

Иными словами, договором аренды может быть предусмотрены и иные условия исполнения обязательств. Однако по общему правилу, если договор аренды не разрешает данный вопрос, то арендодатели вправе требовать часть арендной платы, определяемую пропорционально количеству арендодателей от их общего числа.

Солидарные обязанности арендодателей

Вместе с тем, следует иметь в виду, что если обязательства по договору аренды (требования кредиторов в таком обязательстве) связаны с осуществлением предпринимательской деятельности, то они являются солидарными, если договором не установлено иное (п. 2 ст. 322 Гражданского кодекса РФ). То же самое касается и неделимого обязательства, связанного с передачей земельного участка в аренду – такое обязательство признается солидарным (п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ).

Читать еще:  Можно ли на соседку подать заявление в данном случае?

Признание обязанности солидарной может иметь существенное значение. В частности, в силу п. 1 ст. 326 ГК РФ при солидарности требования любой из солидарных кредиторов вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Например, в этом случае каждый арендодатель сможет предъявлять общие требования к арендатору, связанные с внесением арендной платы. Конечно же, исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. При этом получивший денежные средства солидарный арендодатель обязан передать их другим арендодателям, являющиеся сторонами по договору аренды.

Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения при множественности собственников.

Также следует иметь ввиду, что при обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются положения Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – «Закон об обороте сельскохозяйственных земель»).

По общему правилу к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, когда число участников долевой собственности на земельный участок свыше 5, то правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей статьей 12-14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель (п. 1 ст. 12 Закона об обороте сельскохозяйственных земель).

Применительно к аренде сельскохозяйственных земель следует руководствоваться положениями статьи 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Суть особенностей, закрепленных указанной статьей, сводится к тому, что договор аренды может быть заключен в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Как правило, общим собранием участников долевой собственности назначается уполномоченное лицо, совершающее юридически значимые действия.

При этом следует учитывать, что в силу п. 5 ст. 14 Закона об обороте сельскохозяйственных земель один из участников долевой собственности, который не желает передавать в аренду земельный участок на определенных собранием условиях, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли и распоряжаться им по своему усмотрению. Порядок такого выдела определяется пунктом Закона об обороте сельскохозяйственных земель. Согласия арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на такой выдел не требуется и при этом договор аренды не прекращает своего действия.

В заключение можно сказать, что как правило, при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя спорные ситуации не возникают, вместе с тем необходимо учитывать некоторые особенности, связанные с такими сделками, в частности те, которые установлены Законом об обороте сельскохозяйственных земель, поэтому при заключении сделок со множественностью лиц на стороне арендодателя лучше обратиться к специалистам.

Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.

Одно помещение-два собственника

Добрый день, коллеги! Прошу помочь разобраться. Есть потенциальный арендатор на нежилую площадь на этаже. Этаж по частям принадлежит двум разным собственникам. Возможно ли и рационально ли составить тройственный договор аренды?
Тут возникает целый список вопросов:

  1. Как делить ответственность? Кто может начислять задолженность? Один Ар-ль или оба сразу, если платеж в адрес одного задержали?
  2. Как распределять коммунальные платежи?
  3. Вопрос по будущей регистрации долгосрочного договора аренды. Регпалата потребует предоставить кадастровый паспорт помещения (объекта). Помещение физически одно, но объектов собственности — два, и БТИ не даст нам кадастровый паспорт на общую площадь. Даже если мы принесем два паспорта на части помещения, неизвестно, как на это отреагируют в регпалате.
  4. Как привлекать к ответственности арендодателей?

Уважаемая Ксения, добрый день! Да проблем-то никаких нет. Свобода договора – святой принцип. Хоть десять у помещения собственников будет, хоть сто – без разницы. Судя по Вашему посту, доли собственников не выделены в натуре – я верно Вас понял? Тогда каждый из сособственников, намеревающийся заключить с арендатором договор аренды, должен заручиться согласием второго сособственника на такое действие. Платежи распределять как? Ну, скажем, самое простое – пропорционально доле в собственности. В договоре можно прописать, что арендодатель А действует и от своего имени, и от имени арендодателя Б (нужна будет либо доверенность от аренд. Б, либо договор между А и Б). Ежели Росреестр (а не Регпалата) требует кучу разных формальностей – так, может, лучше заключить договор на 364 дня? Чтоб без Росреестра обойтись? А в целом – долгосрочный договор должен быть непростой, чётко проработанный, с детальным определением условий и проч.Такая работа обычно выполняется весьма квалифицированными юристами за достойное вознаграждение.)))

Уважаемая Ксения!
Во всем согласна с Сергеем, кроме одного: действительно, договор аренды заключается с одним из собственников, однако при этом в договоре должно быть прописано (в одном из постановлений ВАСа было): Арендодатель гарантирует передачу ему другими сособственниками, а именно – ФИО, правомочий сдавать в аренду помещение №№, что подтверждается подписью сособственника. А в конце договора: согласовано, ФИО, подпись. И все. Все спорные вопросы, о которых Вы спрашивали, прописываются в договоре аренды с арендодателем. При этом доверенность от А к Б или договор между ними не требуется .

платежи прописываются не по долям, а согласно договору, счетчикам, квитанциям. Не более того и на реквизиты Арендодателя. Не усложняйте себе жизнь, все проще. Удачи Вам!

Цена: 50 000 руб.

Уважаемая Мария, добрый день! Вот как раз дело-то в том, что автор темы не указал, каким образом происходит оплата коммунальных услуг обоими сособственниками. Возможно, счетчик один, а потребителей – два. Конечно, проще – если доли выделены в натуре – поставить два счетчика (на эл.энергию, на воду и проч.). Но если счетчик – один? А о нюансах взаимоотношений поставщиков услуг и сособственников автор темы не сообщает. Здесь важны детали и кажущаяся простота решений может привести с серьезным и неприятным последствиям.

Стоп-стоп, коллеги, уточняю. Сергей, проблема-то как раз в том, что физических границ внутри помещения (площади, которая будет сдаваться в аренду) нет. Но есть юридическая граница. Сейчас этаж разбит на офисы, часть принадлежит на праве соб-ти одному, часть – другому. По свидетельствам. Никаких долей нет. высе выделено в натуре. Все просто. Планируемый в будущем торговый зал захватывает часть площадей 1 соб-ка и часть- 2го. Договор сто процентов будет долгосрок. КАК его РЕГИСТРИРОВАТЬ (если тройственный)? Какое БТИ паспорт сделает на помещение, кусок которого принадлежит 1, а другой кусок – 2 арендодателю?

Заключите 2 договора аренды. указываете площадь аренды в договорах соответсвенно, расчитываете арендную плату. регестрируете в росреестре.

Денис, видимо так и придется. Другого, изворотливого варианта мы не находим, к сожалению(((

Денис, видимо так и придется. Другого, изворотливого варианта мы не находим, к сожалению(((

Цена договорная

Вообще-то, если физических границ нет, то нет и самостоятельного объекта гражданских прав. Непонятно, как были зарегистрованы права за каждым из собственников по отдельности. Но это мало касается сути вопроса. Денис Гросс правильно советует – с каждым из собственников необходимо заключить самостоятельный договор. Эти арендодатели юридически друг с другом никак не связаны. Вполне возможно, что каждый из них предложит Вам свою ставку арендной платы, срок и другие условия договора..

Сейчас границы есть – помещения функционируют. Но в будущем предполагают перепланировку, стеночки снесут, и из нескольких офисов, принадлежащих разным соб-кам, будет один бооооооольшой магазин. Ставка одинаковая, условия договора одни и те же, арендатор будет один, будущее помещение одно по сути.

Как быстро границы появились! Вчера в 21:55 их еще не было! :)) Но все равно Вам надо сейчас заключить 2 договора..

Присоединяюсь к мнению уважаемого Дениса. Только одно маленькое дополнение. Исходя из законного интереса будущего арендатора: эти 2 Договора аренды соответствующих долей нежилого помещения, расположенного по одному адресу, НЕОБХОДИМО ЗАКЛЮЧАТЬ ОДНОВРЕМЕННО. Т.е. сесть втроем за стол. Иначе можно оказаться арендатором некоего эвклидового пространства наряду с иным субъектом гражданско-правовых отношений в таком же правовом статусе.

Юрий, а зачем такое условие, если эти два объекта юридически не связаны друг с другом, и каждый имеет своего собственника. В чем юридическое преимущество именно одноврмеменного заключения обоих договоров? Ведь вполне возможно, что только один из собственников захочет сдавать свое помещение.

Цена: 25 000 руб.

Гамлет, день добрый!
Так я понял интерес (вполне законный) лица, желающего стать арендатором.

Да это понятно. И признаю целесообразность трехсторонних переговоров. Но юридическую необходимость одновременного заключения этих договоров не вижу..

“Пролететь” можно. Зачем арендатору, к примеру, одна половина волейбольного зала? Что он будет с ней делать? Вступать в бесконечные переговоры с арендатором другой половины?

День добрый, уважаемая Ксения!

“условия договора одни и те же”
Т.к. арендодателя ДВА, – то РЕКОМЕНДУЮ подписать Договоры аренды одновременно (за одним столом). И самое главное прописать в них вариант прекращения каждого Договора по желанию одного из арендодателей. Не только срок заблаговременности уведомления о прекращении Договора. Но и то, что в таком случае прекращает действовать другой Договор.
Типа такого:
1) в Договоре № 1: “В случае прекращения Договора аренды между арендодателем А и арендатором В по желанию арендодателя А – также одновременно перестает действовать Договор аренды между арендодателем Б и арендатором В.”;
2) в Договоре № 2: “В случае прекращения Договора аренды между арендодателем Б и арендатором В по желанию арендодателя Б – также одновременно перестает действовать Договор аренды между арендодателем А и арендатором В.”
Ведь волеизъявление арендодателей вполне может быть разным. Кроме того, целесообразно также будет предусмотреть вариант смены одного или обоих разу собственников. Видимо в случае отказа нового собственника от продолжения действия Договора аренды – это также необходимо будет прописать как законное основание одновременного прекращения действия другого Договора (вне зависимости от воли другого арендодателя).

Читать еще:  Должностная инструкция руководителя муп жкх

Хочу Вас, Ксения, обрадовать. В Вашем случае, если, конечно не хотите проблем в будущем, не придется заключать предлагаемых договоров.
Вы хотите объединить все помещения в одно, т.е. собираетесь сделать перепланировку с изменениями границ объектов. В данном случае должен быть образован новый объект недвижимости, который Вы и будете сдавать. В противном случае защитить свои права в суде Вы не сможете ввиду отсутствия объекта аренды.
Но нелегально, конечно, можете владеть и пользоваться.
Но в этом случае не стоит заморачиваться поднятыми проблемами. Договор всё равно будет ничтожным, пишите в нем всё, что хотите.

Арендатор против арендодателя: десять важных юридических вопросов об аренде в российском интернете (с ответами)

Продолжаю свою любимую тему самых популярных юридических вопросов и ответов на них.

Если что, вот предыдущие:

Сегодня статья посвящается договору аренды нежилых помещений (офисов ,складов, торговых помещений, производственных площадок).

Чтобы легче было читать, напоминаю: арендодатель — тот кто сдаёт имущество. Арендатор — тот кто пользуется имуществом.

Вопрос первый: может ли арендодатель удерживать имущество арендатора за неуплату?

Да может, но при строго определённых условиях.

На каком основании? Что за условия?

В нём говорится об удержании имущества как одном из способов обеспечения обязательств.

Однако исходя из правил статьи, а также судебной практики (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой») можно вывести следующие правила законного удержания:

  1. Договор аренды должен быть расторгнут (через суд или по соглашению сторон).
  2. Имущество должно поступить во владение арендодателя законно, что возможно только одним способом — арендатор не вывез его после расторжения договора.
  3. У арендатора обязательно должна быть задолженность перед арендодателем.

На практике происходит совсем по-другому, например, в торговых центрах до расторжения договора аренды имущество арендатора либо запрещают вывозить предупреждая охранников, либо перемещают в закрытые помещения — и говорят, что отдадут только после оплаты задолженности.

Эти действия до расторжения договора незаконны и не являются удержанием. Так как до расторжения договора в соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса арендодатель предоставляет помещение во владение и пользование и никак не может чинить препятствий арендатору или ограничивать его в правах, даже несмотря на задолженность.

Что можно сделать при незаконном удержании? Либо смириться, оплатить задолженность и забрать свои вещи, либо взять договор аренды и документы на своё ИП или ООО, вызвать полицию и вывезти имущество с их поддержкой. В моей практике такие прецеденты были.

Вопрос второй: может ли арендодатель ограничить доступ в арендуемое помещение или отключить электроэнергию за неуплату аренды?

По закону однозначно нет.

Однако такие условия могут быть включены в договор, и если вы его подписали, то придётся смириться.

Вообще, отключение электричества либо ограничение доступа сотрудников арендатора и самого арендатора в арендуемое помещение — самые популярные и незаконные способы, которые существуют на практике.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ за все нарушения арендатора, в том числе и за несвоевременное внесение арендной платы, арендодатель может применить лишь одну меру — потребовать досрочного расторжения договора.

Никаких иных способов законом не установлено.

В 90% договоров аренды таких условий нет, хотя такие действия совершаются. В таком случае можно требовать возмещения убытков, которые были вызваны невозможностью вести деятельность. В подтверждение посмотрите решение суда.

Однако в некоторых всё-таки такие условия встречаются. И поскольку их включение законно и договор подписан, то такие меры уже можно применять без проблем, даже если это причинит вам убытки. В подтверждение посмотрите решение суда.

Вопрос третий: может ли арендатор расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?

Ответ зависит то того, на какой срок заключён договор.

  1. Если договор заключен на неопределённый срок, то да. На каком основании? Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.
  2. Если договор заключен на конкретный срок — то по закону нет. Но может, если разрешение на это есть в условиях договора.

Где это сказано?

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Общее правило по договору аренды — расторжение договора, только в судебном порядке (пункт 2 статьи 450, статья 619, 620 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что одна из сторон может отказаться от исполнения договора. Такое условие не противоречит закону.

Вопрос четвёртый: может ли арендодатель расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке.

Ответ абсолютно такой же, как на третий вопрос. Не буду его копировать, чтобы не засорять одним и тем же текст.

Вопрос пятый: может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

Точно. В пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса указано: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Следовательно, чтобы иметь право повысить оплату в одностороннем порядке, арендодатель должен включить такое условие в договор.

Вопрос шестой: может ли арендодатель отказать в предоставлении юридического адреса?

С одной стороны, само наличие договора аренды автоматически позволяет вам внести данные об этом адресе как о юридическом.

С другой, собственник может попросить с вас за это дополнительную плату, а если вы откажетесь платить, может не подтверждать налоговой ваше нахождение, не передавать вам почту и так далее.

Здесь у собственника фактически более сильная позиция, с которой ничего нельзя сделать.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»:

«Регистрирующий орган на основании подпункта р пункта 1 статьи 23 Закона вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтверждённой информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

О недостоверности названных сведений может, в частности, свидетельствовать следующее: имеется заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости».

Вопрос седьмой: что делать, если арендодатель не возвращает залог?

Напоминаю, что список вопросов был взят из самых популярных в поисковике.

Этот вопрос очень общий, тут всё-таки нужно смотреть договор, иначе непонятно, зачем это арендодателю.

Есть ответить на общий вопрос — провести сверку взаиморасчётов и подать в суд, если не возвращают, а договор расторгнут и подписан акт приёмки-передачи.

Вопрос восьмой: что делать, если арендодатель не подписывает акт приёма-передачи?

Вопрос, кстати, очень серьёзный.

Немногие знают, что после расторжения договора и фактического съезда самое главное — подписать акт приёмки-передачи помещения.

Если акт не подписан, то считается, что вы никуда не съехали, а значит, вам продолжают начислять арендную плату, даже если вы добросовестно съехали и не находитесь в помещении.

Очень многие новички в бизнесе сильно обжигаются на этом.

А арендодатели любят манипулировать словами, если что не так, мы вам акт не будем подписывать.

Статья 622 Гражданского кодекса РФ: «Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки».

Подписание акта приёмки-передачи к нежилым помещениям применяется по аналогии со статьёй 655 Гражданского кодекса РФ.

Если вы настаиваете на подписании акта, а арендодатель уклоняется от этого, бездействие следует рассматривать как отказ от исполнения обязанности по принятию имущества, срок аренды которого истёк (абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Однако вам придётся попотеть и пособирать доказательства.

Писать письма — электронные и обычные — о том, что вы готовы подписать акт и помещение свободно, писать SMS и звонить, отправить ключи от помещения почтой с описью вложения. В общем, придумывать максимум того, что потом зачтётся в суде.

Вопрос девятый: может ли арендодатель потребовать досрочного внесения арендных платежей?

На каком основании? В каких случаях?

В соответствии с пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ: «Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

То есть можно требовать досрочной уплаты аренды ещё за два месяца, помимо того, в котором было нарушение.

Что подтверждается также судебной практикой.

Вопрос десятый: должен ли арендодатель менять лампочки арендаторам?

Очень смешной вопрос, каким образом он оказался в топе выдачи — мне непонятно. Но раз есть — надо отвечать 🙂

По закону не должен. Может быть, повезёт и такая обязанность будет в договоре, но вряд ли.

В пункте 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ указано, что: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды».

Если вы начинающий предприниматель, ещё много полезного можете найти в моей книге «Спаси свой бизнес».

Также буду рад, если подпишитесь на мой блог здесь.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector