19.06.2020

Как вернуть обеспечительный депозит?

Вернуть обеспечительный платеж по договору аренды

При аренде коммерческой недвижимости, офисов, складов, нежилых помещений давно распространена практика, при которой арендатор в счет надлежащего и своевременного выполнения обязательств перечисляет некоторую сумму арендодателю, так называемый обеспечительный платеж.

В коммерческом обороте обеспечительный платеж также именуется страховым депозитом.

Сумма такого депозита, как правило, составляет сумму арендной платы за несколько месяцев аренды.

Обеспечительный платеж может обеспечивать как исполнение самого договора аренды, так и исполнение предварительного договора аренды, когда стороны только планируют в будущем заключить основной договор аренды.

Ранее гражданское законодательство не предусматривало такого способа обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, хотя суды достаточно благосклонно относились к такому способу обеспечения обязательств и признавали его правомерным.

С 01 июня 2015 года Гражданский кодекс РФ дополнен статьей 381.1. «Обеспечительный платеж», которая предусматривает, что денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, в случае нарушения договора могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Предусмотрено, что обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

Обеспечительный платеж может обеспечивать любые денежные обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, возникшие из любого договора, не только договора аренды.

С момента внесения арендатором обеспечительного платежа на счет арендодателя, такой обеспечительный платеж находится в распоряжении арендодателя. По правилу, установленному статьей 381.1. ГК РФ, на сумму страхового депозита за указанный период проценты не начисляются, хотя иное может быть предусмотрено договором аренды.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором аренды или любым другим договором, в котором использован обеспечительный платеж в качестве способа обеспечения обязательств, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Такими обстоятельствами может быть задолженность арендатора по арендной плате или иным платежам, предусмотренным договором, включая штрафы, неустойки и пени, которые должны быть уплачены в соответствии с договором аренды.

Вернуть обеспечительный платеж можно в случае:

ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, которые такой платеж обеспечивал;
прекращения обеспеченного обязательства, но при условии, что иное не предусмотрено соглашением сторон.

Соответственно первое, на что следует обратить внимание, это на условия договора аренды, которые регулируют возврат депозита по договору.

Как правило договор аренды предусматривает, что арендодатель произведет возврат депозита по договору при наступлении определенных условий.

Стандартными условиями, при наступлении которых арендодатель должен вернуть обеспечительный платеж, являются прекращение договора аренды и подписание сторонами акта возврата помещения, завершение всех расчетов по договору аренды, включая расчеты по арендной плате.

Обычно договор аренды предусматривает срок, в течение которого арендодатель обязан произвести возврат страхового депозита.

Если такой срок договором аренды не установлен, то с 01 июня 2015 года действует статья 314 ГК РФ, предусматривающая, что если обязательство не предусматривает срок его исполнения, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении.

С учетом изложенного арендатор может подготовить претензию с требованием произвести возврат страхового депозита. Если арендодатель не произведет возврат депозита по договору аренды в течение 7 (семи) дней с момента получения такой претензии, то арендатору следует подать исковое заявление о возврате депозита в арбитражный суд.

Следует учитывать, что договор аренды может предусматривать, что при досрочном прекращении договора по вине или по инициативе арендатора, обеспечительный платеж не подлежит возврату и остается у арендодателя, в указанном случае вернуть обеспечительный платеж будет невозможно.

Таким образом, вернуть обеспечительный платеж по договору аренды можно в следующем порядке:

провести правовую экспертизу условий договора аренды;
собрать документы, подтверждающие сумму обеспечительного платежа (установить факт перечисления обеспечительного платежа, факты удержания из суммы обеспечительного платежа арендодателем в течение срока действия договора аренды, факт пополнения обеспечительного платежа арендатором);
соблюсти процедуру, предусмотренную для возврата страхового депозита, в соответствии с договором, в том числе собрать указанные документы;
подготовить претензию о возврате страхового депозита;
подготовить исковое заявление о возврате депозита;
подать исковое заявление в суд.

В заключение хотелось бы отметить, что суды, как правило, удовлетворяют требования о возврате депозита по договору аренды, более того, поскольку арендатор в данном случае имеет дело с собственником объекта недвижимости, то есть компанией, располагающей реальными активами, взыскать обеспечительный платеж, а также взыскать неустойку, проценты, расходы на представителя по исполнительному лицу достаточно просто.

Другие статьи по теме:

ООО «Дикес Консалтинг» поможет разобраться в условиях договора аренды, составить претензию, подготовить исковое заявление в суд о возврате обеспечительного платежа подробнее, кроме того мы осуществляем комплексное юридическое сопровождение компаний по широкому кругу юридических вопросов подробнее

Арендодатель не возвращает обеспечительный платеж

Решение переехать из одного арендованного помещения в другое может обойтись в полмиллиона.

Компания сняла склад и перед въездом заплатила обеспечительный платеж в полмиллиона рублей. Так требовал арендодатель. Мало ли, помещение испортят, затопят, разрушат, а с платежом будет компенсация.

По условиям договора при выезде платеж возвращается. Но это только по условиям: арендодатель нашел повод не возвращать платеж, пришлось идти в суд. Компания судилась три года.

В статье рассказываем, что такое обеспечительный платеж и как его забрать. С этим помогает разобраться юрист Павел Мищенко.

Что такое обеспечительный платеж

Компания платит обеспечительный платеж, когда арендует помещение. Другое название — страховой депозит или гарантийный платеж.

Обеспечительный платеж — деньги, которые защищают арендодателя от внезапных проблем. Вдруг компания устроит корпоратив с фейверками, съедет рано утром и откажется ремонтировать офис. Тогда арендодатель отремонтирует офис за деньги из обеспечительного платежа, а свои не потратит.

Требования к обеспечительному платежу

Обеспечительный платеж описывает статья 381.1 Гражданского кодекса. По закону так:

обеспечительный платеж покрывает убытки арендодателя, которые появились из-за нарушения договора.

Если компания не нарушила договор, и срок договора закончился, арендодатель возвращает обеспечительный платеж.

В законе нет требований к обеспечительному платежу. Потому в законе есть фразы «может быть» и «если иное не предусмотрено».

Закон разрешает компании и арендодателю самим договариваться об условиях платежа. Главное — зафиксировать условия в договоре.

Если договор позволяет, обеспечительный платеж можно не платить. Допустим, компания залила офис. Тогда арендодатель вправе подать в суд и отсудить возмещение убытков. Поэтому можно не тратить время на описание платежа в договоре, суд заставит компенсировать убытки. Или не заставит.

В договор можно включить условие: «Платеж засчитывается в аренду», тогда возвращать деньги не нужно.

Компания «Вишневая булочка» арендовала склад и заплатила обеспечительный платеж — арендную плату за три месяца.

«Булочка» решила съехать и предупреждает о переезде за три месяца. За последние три месяца она ничего не платит, потому что арендодатель получил деньги — обеспечительный платеж.

Будет ли обеспечительный платеж и какой, решают компания и арендодатель. Закону всё равно.

Почему сложно вернуть платеж

Почти все арендодатели требуют обеспечительный платеж, когда сдают помещение. Сумма привязывается к арендной плате, например: обеспечительный платеж равен арендной плате за два месяца.

Компания платит в расчете, что будет аккуратно снимать помещение и вернет эти деньги. Но вернуть не получается.

«Вишневая булочка» сняла склад и заплатила полмиллиона обеспечительного платежа. Через два года съезжает и просит платеж обратно. Но арендодатель уже потратил эти деньги, поэтому ищет повод отказать в выплате.

Арендодатели не возвращают обеспечительный платеж под разными предлогами. По моей практике, вот самые частые:

компания нарушила договор. Например, поставила перегородку, а арендодателя не предупредила. По договору менять что-либо без согласия арендодателя запрещено — значит, компания нарушила договор. В качестве штрафа арендодатель забирает обеспечительный платеж;
фактически выехала, а по бумагам нет. Получается, компания всё еще снимает офис и должна за него платить. Арендодатель вычитает оплату и просрочку из обеспечительного платежа;
испортила помещение. На стенах появились трещины, вытерся ламинат, кондиционер не работает. На ремонт понадобятся деньги, и арендодатель ремонтирует за счет обеспечительного платежа.

Это не весь список, предлогов может быть в два раза больше. Все сводятся к одному: арендодатель считает, что съемщик нарушил договор или принес убытки. У съемщика не хватает доказательств, что он всё сделал правильно. Арендодатель это знает и пользуется.

Собрать аргументы в свою пользу реально. Для этого надо правильно заехать и выехать, прописать в договоре условия платежа. Понадобится страсть к бюрократии.

Условия возврата платежа

Если работодатель требует обеспечительный платеж, он пишет о нем в договоре аренды. Часто это общие фразы:

Общие формулировки арендодатель может трактовать в свою пользу, поэтому советую четко описывать, как пользоваться платежом.

В описании можно задать удобные ситуации. Не факт, что арендодатель разрешит изменить договор, но попробовать стоит. Показываю примеры формулировок:

Арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж в течение десяти дней с момента прекращения срока действия договора, в том числе в случае досрочного расторжения договора.

Арендодатель обязан по требованию арендатора зачесть обеспечительный платеж в счет арендного платежа за последний месяц использования помещения.

Условия платежа могут быть любыми, они зависят от особенностей компании. Одной компании удобнее перед отъездом платить арендную плату, но получить обеспечительный платеж. А другой — не тратить живые деньги. Пусть платеж остается у арендодателя, и это будет арендной платой.

Описание помещения до аренды

Компания обязана вернуть помещение в таком же виде, как сняла, с учетом износа. Это требование 622-й статьи Гражданского кодекса. Поэтому понадобится описание помещения до аренды.

Без описания арендодатель может утверждать что угодно.

Читать еще: Генбанк личный кабинет вход

«Вишневая булочка» снимала офис три года. В офисе остались пятна и трещины на стенах, сколы в ламинате.

Арендодатель считает, что офис испортила «Вишневая булочка» и теперь должна возместить стоимость ремонта. А «Булочка» уверена, что всё это было до нее, но доказать нечем — только слова.

Арендодатель забрал обеспечительный платеж в счет ремонта.

Юридически описание помещения называется актом осмотра. Официального шаблона нет, можно писать что угодно. Советую пункты:

дата осмотра,
полный адрес помещения,
кто осматривал,
замечания к помещению,
подписи всех, кто был на осмотре.

Как описывать недостатки помещения, в законе не сказано. Мой совет — описывать подробно и с фотографиями.

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Роль обеспечений в договорных отношениях

Договорные отношения — это взаимодействие, подразумевающее наличие взаимных обязательств и поэтому основанное на определенных рисках для сторон. Для снижения подобных рисков законодательство предусматривает возможность введения мер, которые хотя бы в какой-то степени могли бы снизить потери от этих рисков. Такие меры называются обеспечительными и могут быть представлены (ст. 329 ГК РФ):

неустойкой,
залогом,
удержанием вещи,
поручительством,
гарантией независимой стороны,
задатком,
обеспечительным (гарантийным) платежом.

Обеспечительный платеж — понятие новое для ГК РФ, введенное в него только с 01.06.2015 (закон «О внесении изменений…» от 08.03.2015 № 42-ФЗ). Смысл его заключается во внесении 1-й из сторон договора в пользу 2-й стороны некоторой суммы денежных средств, которая при создании обстоятельств нарушения денежных обязательств перед 2-й стороной будет засчитана в счет их погашения (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). Может иметь место замена вносимых в обязательство денежных средств ценными бумагами или вещами (ст. 381.2 ГК РФ).

Если обстоятельств нарушения обязательств в процессе действия договора не возникнет, то обеспечительный платеж по его завершении обычно возвращается 1-й стороне, хотя по договоренности сторон может быть переквалифицирован в платеж другого назначения. При частичном его использовании сумму платежа восстанавливают до исходной. Возможно также снижение общей его суммы при создании способствующих этому обстоятельств.

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Условие о внесении обеспечительного платежа в договоре аренды предусматривают довольно часто из-за того, что подобный документ:

составляется в отношении дорогостоящего имущества;
отражает обязанность регулярной уплаты арендных платежей;
действует в течение достаточно продолжительного времени.

То есть обеспечительным платежом в договоре аренды могут решаться задачи возмещения ущерба:

от утраты имущества или приведения его в состояние, выходящее за рамки, ограничивающие процесс нормального износа;
непоступления, неполного или несвоевременного поступления арендных платежей;
несоблюдения арендатором других условий, содержащихся в соглашении об аренде.

В части обеспечительного платежа в договоре аренды следует отразить:

конкретное его назначение (для погашения ущерба какого вида он предназначен);
объем средств, вносимых в обеспечение;
порядок:
- внесения платежа,
- его использования,
- пополнения на использованную сумму,
- изменения размера,
- возврата.

В качестве обеспечительного платежа в договоре аренды обычно выступают денежные средства. Чаще всего они предназначаются для покрытия потерь от несвоевременного внесения арендной платы. Поэтому величина такого платежа, как правило, ставится в зависимость от суммы оговоренной договором платы за какой-либо из периодов аренды: месяц, квартал или год. Хотя возможно и установление любой суммы произвольного размера.

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
вид средств для оплаты и способ их внесения.

От момента исполнения обязательства по внесению обеспечения может зависеть срок передачи имущества арендатору. На протяжении всего срока действия договора сумма обеспечительного платежа будет находиться у арендодателя. Проценты на нее не начисляются.

При полном или частичном использовании средств, составляющих гарантийный платеж, его сумма должна быть восстановлена путем дополнительного взноса в это обеспечение.

Договор также может предусматривать изменение величины обеспечительного платежа. Например, в зависимости от увеличения (уменьшения) месячной суммы арендной платы. В этом случае сумму, недостающую до увеличившегося размера обеспечения, необходимо будет дополнительно перечислить арендодателю, а излишки гарантийного платежа можно либо вернуть арендатору, либо зачесть в счет оплаты арендной платы.

Для ситуаций, в которых понадобится либо осуществить дополнительный платеж, либо вернуть (зачесть) денежные средства, в тексте договора также потребуется сделать оговорку о сроках выполнения каждого из необходимых действий и о моменте начала отсчета этих сроков.

Использование гарантийного платежа по договору аренды

Используется гарантийный платеж в 2 случаях:

на погашение ущерба от нарушения условий договора, причиненного арендодателю в ситуациях, оговоренных в условиях этого документа;
на оплату арендной платы за завершающие периоды действия соглашения об аренде, что может быть предусмотрено его условиями или дополнительным соглашением к этому документу.

При использовании средств на погашение ущерба арендатора следует известить о том, в связи с чем и в каком объеме использованы средства обеспечительного платежа. Величина осуществленных расходов должна подтверждаться документами. Форма такого извещения (уведомления) может стать приложением к договору аренды. От даты отправки этого уведомления (или даты его получения арендатором) возможно исчисление срока, устанавливаемого для пополнения основной суммы гарантийного платежа. То есть приобретает значимость установление сторонами договора порядка уведомления об использовании средств обеспечения на погашение ущерба.

Возврат гарантийного взноса по договору аренды

Варианты использования суммы гарантийного взноса по завершении договора аренды устанавливают его стороны. Если не предусмотрен зачет в счет оплаты завершающих арендных платежей, то иными возможными вариантами могут быть:

возврат обеспечения в полном объеме арендатору;
распределение суммы платежа между сторонами поровну или в каком-то ином соотношении;
переход прав на обеспечение к арендодателю.

Соответственно, если есть в этом необходимость, выбор варианта нужно отразить в договоре. Операция возврата (в каком бы объеме он ни осуществлялся) не повлечет за собой налоговых последствий ни для арендатора, ни для арендодателя. А вот суммы, остающиеся у арендодателя, станут его доходом, подлежащим обложению налогом на прибыль (УСН или НДФЛ).

Налогообложение гарантийного платежа

В части обложения налогом на прибыль гарантийный платеж расценивается так же, как обеспечение в виде залога, задатка (письма Минфина России от 31.05.2016 № 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 № 03-03-06/1/8968, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360), поэтому на протяжении срока действия договора он не считается:

доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

В отношении обложения этого платежа НДС следует ориентироваться на норму п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, указывающего на то, что превращение его в средства, засчитываемые в оплату услуг по аренде, происходит только при определенных обстоятельствах, которые могут и не наступить. То есть до этого момента гарантийный платеж является средством обеспечения, а не средством расчетов, и, соответственно, не облагается НДС.

Точка зрения Минфина на оценку обеспечительного платежа для НДС

Однако Минфин России придерживается иной, причем отличающейся, точки зрения, считая, что обеспечительный платеж, который предполагает возможность зачета его в оплату арендной платы, должен расцениваться как:

Средства, связанные с оплатой реализованных услуг по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (письма от 03.07.2018 № 03-07-11/45889, от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360). По этой причине арендодателю, работающему с НДС, с суммы полученного обеспечения надо начислить налог к уплате. При таком подходе у обеих сторон договора аренды (если и арендатор работает с этим налогом) возникнут проблемы с вычетом начисленного к уплате НДС:
- у арендатора — поскольку начисление налога арендодателем по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ не подразумевает выставления в адрес арендатора счета-фактуры (подп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137);
- у арендодателя — потому что вычета по НДС, начисленному по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, ст. 171 НК РФ не предполагает.
Авансовый платеж, подлежащий обложению у арендодателя налогом по подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ (письмо от 16.08.2016 № 03-07-11/47861). В этом случае счет-фактура в адрес арендатора выставляется (п. 1 ст. 168 НК РФ) и он вправе взять НДС по авансу к вычету с последующим его восстановлением на момент зачета в счет оплаты оказанных услуг (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Арендодатель при зачете аванса в счет оплаты аренды также возьмет налог в вычеты (п. 8 ст. 171 НК РФ).

Таким образом, существует неопределенность не только в отношении необходимости начисления НДС с суммы обеспечительного платежа, но и в смысловой оценке этого платежа для целей обложения НДС.

Бухучет обеспечительного платежа

Внесенный обеспечительный платеж учитывается как задолженность:

дебиторская — у арендатора (пп. 3, 16 ПБУ 10/99);
кредиторская — у арендодателя (пп. 3, 12 ПБУ 9/99).

У обеих сторон договора он показывается на счете 76 до момента его возврата либо зачета в счет платежей по арендной плате.

Проводки по перечислению/возврату обеспечительного платежа будут следующими:

Дт 76об Кт 51 — при перечислении платежа;

Дт 51 Кт 76об — при получении его обратно.

Дт 51 Кт 76об — при получении платежа;

Дт 76об Кт 51 — при его возвращении,

где 76об — субсчет учета расчетов по обеспечениям.

Кроме того, на протяжении срока нахождения обеспечения у арендодателя обе стороны будут отражать его сумму за балансом:

на счете 009 — у арендатора;
на счете 008 — у арендодателя.

Подробнее об использовании указанных забалансовых счетов читайте в материале «Забалансовые обязательства организации — это».

Если арендодатель операцию получения обеспечительного платежа расценивает как связанную с расчетами по арендной плате и влекущую за собой необходимость начисления НДС, то у него возникнет проводка:

Читать еще: Должностная инструкция начальника отдела кадров профстандарт образец

где 76ндс — субсчет учета расчетов по НДС.

В ситуации, когда гарантийный платеж рассматривается в качестве авансового, предназначенного для расчетов по аренде, появятся проводки по вычету, одинаковые для арендатора (если он работает с НДС) и арендодателя, но различающиеся по времени их осуществления (у арендатора — при перечислении аванса, у арендодателя — в момент зачета аванса в счет оплаты услуг):

Арендатор на момент зачета аванса в счет оплаты аренды восстановит налог:

Если начисление НДС арендодателем осуществлено по подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, не предполагающего дальнейшей операции восстановления, то начисленный к уплате налог будет списан на прочие расходы:

В момент зачета обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы появится проводка по закрытию задолженности по аренде средствами обеспечения:

Дт 76ар Кт 76об;

Дт 76об Кт 76ар,

где 76ар — субсчет учета расчетов по арендной плате.

С забалансовых счетов 008 и 009 обеспечение будет списываться в необходимой сумме в момент его возврата или зачета в счет платы по аренде.

Итоги

Обеспечительный платеж, предусматриваемый в соглашении об аренде, предназначается для компенсации потерь арендодателя при невыполнении арендатором своих обязательств. Его конкретное предназначение, объем, особенности внесения, использования, возврата регулируются положениями договора. Для налога на прибыль такой платеж не учитывается, но в ситуациях, увязывающих его с расчетами по арендной плате, может попадать под НДС. В бухучете обеспечительный платеж отражают как задолженность и у арендатора, и у арендодателя.

Как вернуть обеспечительный платеж (страховой депозит), уплаченный при найме квартиры?

Краткое содержание:

При найме квартиры на практике принято уплачивать некоторую денежную сумму в качестве залога выполнения договора и сохранности имущества в квартире. Однако вернуть эту сумму после расторжения договора найма получается далеко не у всех.

Некоторые с виду тихие и спокойные собственники отказываются возвращать сумму, ссылаются на «трещину в стенке» и прочие недостатки квартиры, которые возникли якобы после вселения нанимателей в квартиру (а на самом деле могли существовать еще до момента заключения договора). Юридически грамотные хозяева начинают искать нарушение договора со стороны жильцов. Бывают такие наймодатели, которые никак не мотивируют свой отказ вернуть страховой депозит или мотивируют его бредовыми отговорками. Скорее всего, собственник квартиры просто давно уже присвоил себе эти деньги и не хочет с ними расставаться.

Не страховой депозит или залог, а обеспечительный платеж

Риелторы такую денежную сумму обычно называют «страховым депозитом», что не совсем юридически грамотно, так как в гражданском кодексе РФ используется совершенно другое понятие – обеспечительный платеж. Также эту сумму могут назвать «залогом», что совсем далеко от юридического значения слова «залог». Залог обременяет уже существующее имущество. Классическим примером залога является ипотека.

Обеспечительный платеж упоминается в ст. 381.1 ГК РФ и означает денежную сумму, которую вносят при заключении договора, чтобы можно было из данных средств компенсировать убытки и неустойку за нарушение договора. Далее в статье 381.1 ГК РФ сказано, что если нарушений договора не было, то деньги подлежат возврату.

Условия возврата в договоре

Необходимо обратиться к тексту заключенного договора и определить, при каких условиях обеспечительный платеж не возвращается. В договорах можно встретить условия о том, что страховой депозит не возвращается:

при наличии задолженностей по коммунальным услугам;
причинении вреда имуществу в квартире;
если нанимать не уведомит собственника о досрочном расторжении договора в установленный срок.

Очевидно, что для успешной защиты своих прав необходимо всегда заключать письменный договор найма квартиры, так как отсутствие письменного договора многократно уменьшает шансы что-либо доказать в суде. В договоре также должно быть прописано, что на момент заключения договора наниматель внес всю сумму обеспечительного платежа.

Также обязательно нужно составить опись имущества и если есть какие-либо претензии к состоянию помещения – то обязательно отразить это в договоре. Не помешает сделать фото или видеозапись квартиры на момент заключения договора и сохранить это на каком-нибудь носителе. Это позволит в будущем выиграть спор о причинах недостатков квартиры и доказать, что недостатки квартиры имели место уже в момент подписания договора.

Если в договоре есть условие о том, что страховой депозит не возвращается в случае отсутствия уведомления о досрочном расторжении договора в установленный срок, то такое уведомление необходимо сделать в письменном виде. В противном случае можно потерять деньги.

Например, Московский городской суд в 2016 году рассматривал дело, когда женщина-наниматель предупредила хозяина квартиры о своем выселении по телефону. По условиям договора, наниматель должен быть предупредить наймодателя за 30 дней до расторжения договора. Так как письменного уведомления не было, а доказать уведомление другими способами нанимательницы не удалось, суд отказал ей в возврате страхового депозита в связи с нарушением условий договора. Данный пример показывает, что не стоит надеяться на честность хозяев и предупреждать о будущем выселении следует в письменной форме, отправив по адресу регистрации арендодателя заказное письмо с уведомлением и описью вложения. В связи с этим, всегда требуйте паспорт владельца помещения при заключении договора, сделайте копию или хотя бы фотографию страницу с адресом регистрации собственника помещения.

Если вы все сделали правильно, то в назначенный день вы должны передать помещение и подписать акт приема-передачи, форму которого несложно найти в интернете. Обычно в акте прописывается, что стороны подтверждают, что находящееся в квартире имущество и оборудование передано в исправном состоянии, стороны не имеют друг к другу претензий по исполнению договора найма. Полезно будет сделать фото или видео помещения, чтобы можно было доказать действительно исправное состояние квартиры на момент выселения.

При условии, что наниматель не нарушал условия договора и вернул квартиру в прежнем состоянии, собственник квартиры обязан вернуть ему обеспечительный платеж сразу же после подписание акта приема-передачи. В зависимости от претензий хозяев следует еще раз предоставить собственнику доказательства исправного состоянии квартиры, показать опись квартиры или фотографии, сделанные на момент подписание договора, копии письма с уведомлением и т.д.

Помните, что все расходы на ущерб, якобы причиненный квартире, должны быть обоснованы, а не взяты из ниоткуда. Дайте понять, что вы знаете свои права и будете обращаться в суд, где с ответчика будет взыскана не только сумма депозита, но и моральные вред и расходы на юристов.

Как вернуть страховой депозит через суд?

Если наймодатель все равно устно отказался возвращать деньги, то направьте на адрес его регистрации письменную претензию заказным письмом с уведомлением и описью вложения, хотя это и не обязательно для обращения в суд. После этого обращайтесь и исковым заявлением. Если цена иска не превышает 50 000 рублей, то обращаться следует к мировому судье, а если цена иска более 50 000 – то в районный суд.

В суде ссылайтесь на договор, опись имущества, фотографии, свидетельские показания. Собственнику помещения в суде предстоит доказать документально, что с вашей стороны было нарушение договора или он понес какие-либо убытки. Если претензии собственника квартиры голословны, то суды в таких ситуациях в большинстве случаев встают на сторону нанимателя. Типичным примером решения по такому делу является Решение Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 24 апреля 2017 года (дело было рассмотрено также в Апелляционном определении Московского городского суда от 10.08.2017 по делу N 33-31266/2017), когда истец взыскал сумму страхового депозита и судебные расходы.

Советы нанимателям

Подведу итог и дам некоторые рекомендации:

Всегда заключайте письменный договор найма.
Обращайте внимание на условия договора, в частности, на условие об обеспечительном платеже (страховом депозите).
При заключении договора составляете приложение нему – опись имущества и фотографируйте имущество в квартире.
Письменно уведомляйте собственника о предстоящем выселении.
При выселении составляйте акт приема-передачи помещения.
Попробуйте вернуть страховой депозит, не обращаясь в суд.
Если собственник отказался возвращать деньги – напишите исковое заявление в суд. Ссылайтесь на все возможные доказательства и прикладывайте их к делу.
В исковом заявлении требуйте компенсацию судебных расходов и морального вреда.

Подпишитесь на 9111.ru в Яндекс.Новостях Подписаться

Обеспечительный или гарантийный платеж по договору аренды

Основной и дополнительный взнос в обеспечительный платеж.

В отношении порядка внесения первой (основной) суммы обеспечительного платежа в договоре нужно определить:

срок, в который это должно быть сделано, и момент, с которого начнет отсчитываться этот срок;
вид средств для оплаты и способ их внесения.

Налогообложение гарантийного платежа

доходом у арендодателя (подп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ);
расходом у арендатора (п. 32 ст. 270 НК РФ).

Читать еще: Увольнение по п.9 части 1 статьи 77 ТК

Обеспечительный платеж по договору аренды — что это?

Расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств учитывайте, если согласно договору аренды или в силу закона организация обязана проводить ремонт за свой счет. Это следует из пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ и статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Обеспечительный депозит доходом арендатора в момент его получения не признается

Если организация применяет метод начисления, налоговую базу уменьшайте по мере возникновения расходов на ремонт арендованных амортизируемых основных средств (п. 5 ст. 272 НК РФ). Например, если организация ремонтирует арендованное основное средство собственными силами, то стоимость запчастей учитывайте после их замены, а зарплату сотрудников – в месяце начисления.

Постоянная составляющая арендной платы по Договору составляет в месяц – _____ () ЕВРО, в рублевом эквиваленте по курсу согласованного Сторонами в п. 3.3.

Однако в арбитражной практике имеется позиция, согласно которой обеспечительный платеж может быть взыскан с прежнего арендодателя на основании того, что право собственности на имущество перешло в период действия договора (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 по делу N А40-142107/09-23-918).

Основанием для выплаты Арендатором Постоянной составляющей арендной платы является использование Арендатором Помещения и настоящий Договор аренды, в связи с чем, Арендатор, не выплативший в срок, подлежащую уплате сумму Постоянной составляющей арендной платы по Договору, не вправе ссылаться на отсутствие счета Арендодателя.

Однако внесение такого платежа по договору аренды практиковалось и ранее, при этом указанный платеж мог именоваться гарантийным (страховым, залоговым) платежом, гарантийным взносом (платой), страховым или обеспечительным депозитом и т.д.

Что касается арендатора, преимуществом внесения депозита для него является повышение вероятности получения желаемого жилья, а недостатком – лишние финансовые траты.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Обеспечительный платеж по договору аренды

Обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательства

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 статьи 329 ГК РФ).

Обеспечительному платежу как способу обеспечения исполнения обязательств посвящены статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ.

В законодательстве РФ это новый способ обеспечения исполнения обязательств и был введен только с 1 июня 2015 года, но на практике применялся и до указанной даты, поскольку стороны договора, в силу п. 1 статьи 329 ГК РФ вправе были использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе.

Например, по условиям договора аренды, арендатор вносил сумму некоего «обеспечения», или «гарантийного/страхового депозита» (в размере, например, равном сумме арендной платы за месяц). В случае неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы, или просрочки в ее уплате, арендодатель удерживал нужную сумму из суммы «обеспечения».

Если же арендатор добросовестно исполняет обязанности, то обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотреть соглашением сторон. Например, договором аренды может быть предусмотрено, что такой платеж поступает в счет уплаты аренды за последний месяц пользования объектом аренды.

Определение понятия «обеспечительный платеж»

Обеспечительный платеж — это определенная соглашением сторон сделки денежная сумма, вносимая одной из сторон в пользу другой стороны в качестве обеспечения исполнения обязательства.

Нормативное регулирование обеспечительного платежа

Ст. 381.1. и 381.2. ГК РФ регулируют обеспечение обязательств.

Ст. 317.1. ГК РФ отражает начисление процентов на использование денежного обязательства.

Глава 34. ГК РФ посвящена аренде

Основания для требования обеспечительного платежа

Обеспечительным является платеж, который относится к двустороннему обязательству в денежной форме в отношении убытков или неустойки, которые могут возникнуть в будущем. Договором должны быть предусмотрены обстоятельства, при которых они будут покрываться обеспечительным платежом и они должны быть компенсированы.

Основаниями для заключения договора с обеспечением могут быть:

возможные долги арендатора
имущественные потери арендодателя

Обеспечительный платеж не может являться авансом, залогом или задатком. Он обеспечивает компенсации, которые могут или не могут иметь место в разных ситуациях. Такой платеж можно отнести к страховым, но отличается тем, что если не наступают обстоятельства, то такое обеспечение может быть возвращено арендатору.

Пример оформления в договоре раздела об обеспечительном платеже

Арендатор обязуется внести до 31.07.2018г. обеспечительный платеж в размере 50000 рублей.
Обеспечительный платеж может быть удержан в счет арендного платежа по истечении 3 дней с даты платежа, указанного в п. 5.1. Договора. При удержании обеспечительный платеж возмещается.

При его не возмещении Договор подлежит расторжению.
При нанесении ущерба имуществу арендатором арендодатель возмещает этот ущерб за счет обеспечительного платежа в части средств, в соответствии с проведенной экспертизой суммы ущерба (экспертиза проводится за счет арендатора).

По истечении периода действия Договора аренды обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в течение 7 рабочих дней при его неиспользовании.

Стороны договора аренды не лишены возможности согласовать в нем условие о том, что он подлежит расторжению в случае, если арендатор не внесет в установленный срок обеспечительный платеж.

АО «ТГК «Салют» А.И. Бычков

Возврат обеспечительного платежа по договору

В соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж необходимо вернуть внесшему их лицу при условии, если отраженные в Договоре события не имели места. Договор может определять сроки возврата этого платежа (по п. 2 ст. 314 ГК РФ он должен составлять не более 7 дней).

В случае отказа арендодателя вернуть средства арендатор может обратиться в суд о взыскании необоснованного обогащения.

Преимущества и недостатки аренды квартиры со страховым депозитом

Владелец квартиры, который получил депозит, гарантирует себя от многих рисков. Из этой суммы можно покрыть долги по коммунальным платежам, стоимость обоев, ремонта бытовой техники, оплатить услуги по профессиональной уборке и так далее. Однако это существенно сужает круг претендентов на аренду.

Недостатки очевидны: сразу предстоит внести большую сумму, и её возврат может стать проблемой.

Внесение обеспечительного платежа имеет плюсы и минусы как для квартиранта, так и для хозяина.

В большей степени он призван защищать интересы арендодателя, поэтому преимуществами получения финансов является:

Гарантия сохранения имущества в надлежащем виде.
Наличие суммы компенсации за возможный ущерб, который уже имеется и его не придется взыскивать.

Недостатком получения обеспечительного платежа является то, что его размер, как правило, приравнивается к месячной оплате за проживание, поэтому есть риск, что он не покроет полученные убытки.

Страховой депозит и залоговая сумма при аренде квартиры — что это

Залог при аренде квартиры является одним из инструментов компенсации возможных материальных рисков, связанных с недвижимостью. Речь идет о порче имущества и состоянии самого жилья. К тому же в случае внезапной неплатежеспособности квартиросъемщиков залоговая сумма позволит арендодателю избежать финансовых потерь.

В качестве примера можно привести потерю цветовой насыщенности штор (выгорание на солнце), на которую съемщик не оказывал никакого влияния. Но если, скажем, занавески были испорчены активным домашним питомцем арендатора, то в этом случае претензии в его адрес будут справедливы.

Кроме того, недобросовестные наймодатели могут воспользоваться еще одним моментом. Статья 622 ГК России говорит о том, что вещь возвращается в том же состоянии владельцу, но с учетом нормального износа. Его наличие не является основанием компенсации за вещь при помощи депозита. Например:

Оформление сделки в форме письменного документа.
Обязательное включение в текст договора положения о необходимости внесения гарантийной суммы с указанием ее размера и рисков, которые покрываются депозитом, механизм и сроки его возврата, способ определения ущерба, который может быть нанесен со стороны нанимателя второй стороне.

Такое приложение к договору поможет арендатору почувствовать себя увереннее и избежать возможных споров сторон. Будьте внимательны при составлении этого документа, не ленитесь указать все как можно подробнее. Если что-то будет упущено, то в дальнейшем потребовать ущерб за поломку или, наоборот, доказать свою непричастность будет сложно.

Аренда квартиры является одной из распространенных схем заработка на рынке недвижимости. Но данный вид деятельности сопряжен с некоторыми рисками. Поэтому агентства используют определенные методики защиты интересов обеих сторон. В данной статье речь пойдет о страховом депозите.

Плюсы и минусы

Договор об аренде жилья включает две стороны. Зачастую то, что является плюсом для одной, является минусом для другой.

Один думает, как бы ему снять приемлемое по цене и качеству жилье у адекватного хозяина. Другой переживает, как бы жилец ни испортил имеющееся имущество.

Поэтому рассматривать преимущества и недостатки страхового взноса стоит отдельно для собственника жилья, а также для временного жильца.

Оценка статьи:

Загрузка...