Как продать комнату в общежитии, если собственник ребёнок?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как продать комнату в общежитии, если собственник ребёнок?

Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция и рекомендации

Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

Нюансы

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Можно ли продать комнату в общежитии, если она является собственностью? Такая сделка возможна только при наличии подготовленных документов и договоров. Если комната муниципалитета, собственнику надо оформить соглашение о социальном найме, которое будет основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только при наличии свидетельства можно заключать сделки. Можно продать комнату в общежитии посредникам, которые обычно выгоднее реализовывают имущество.

Начало оформления

По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

2. Сначала было собственностью государства.

3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

Обращение в суд

Как продать комнату в общежитии, если не получилось приватизировать помещение? В этом случае надо обращаться в суд. Потребуется составить иск и приложить документацию:

1. Технический план и паспорт.

2. Справку из ЕГРП, которая подтверждает основание на приватизацию.

Если иск будет удовлетворен, муниципальный орган не сможет ослушаться судебного решения. После этого собственник может заниматься продажей жилья.

Подготовка

Как продать комнату в общежитии быстро, если она оформлена в собственность? Для данной сделки нужен обязательный перечень документов:

1. Свидетельство на комнату, без которого не получится продажа.

2. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

3. Основание для получения права собственности.

4. Копия лицевого счета, если средства будут перечисляться безналичным способом.

5. Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

6. Разрешение попечительского совета на продажу, если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

Практические советы

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Продажа соседям

Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

Поиск покупателей

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

2. Социальные сети. Можно опубликовать сообщения на популярных сайтах, в группах.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

4. Контекстная реклама. Если жилье элитное, то потребуются поисковые машины. Они показывают предложение под определенный запрос, можно настроить выдачу под нужный город и район.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами. Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости. А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

Порядок продажи

После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

Что следует учитывать продавцу?

Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

Конечно же, в каждой ситуации есть свои особенности. Часто справиться с ними своими силами без опыта в данной сфере сложно. Тогда следует обращаться за помощью к специалистам. Их работа значительно дешевле рисков, на которые идут люди для неоправданной экономии.

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

— У нас есть две комнаты в бывшем общежитии (доля на меня и несовершеннолетнего сына, на двоих 42/580). Мы хотим продать эти комнаты, но перед этим снять долю с сына и дать ему 1/2 доли в 2-комнатной квартире общей площадью 58 кв. метров. Как нам это сделать и реально это?

Отвечает управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов:

В указанной ситуации необходимо учесть два обстоятельства.

Первое: так как указана доля в размере 42/580, то налицо общедолевая собственность. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные собственники имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о том, что хочет продать свою долю постороннему лицу, и указать установленную им цену и другие условия. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, вы вправе заключить сделку с другим покупателям.

Второе: наличие несовершеннолетнего ребенка. Законодательство РФ хорошо защищает имущественные права несовершеннолетних. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают опекунам и попечителям письменное разрешение о том, что они могут распоряжаться имуществом подопечных. При этом органы опеки и попечительства должны быть уверены, что после того как вы продадите жилые помещения, где у несовершеннолетнего есть доля, его права не будут нарушены, а его жилищные условия не ухудшатся. Впрочем, для последующей продажи будет вполне достаточно указанного разрешения.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Стоит начать с того, что это непростая и длительная сделка. Существует множество нюансов, которые нужно учитывать во время ее планирования и проведения. Данная операция возможна только при условии, что опекунский совет разрешит продать указанные доли в комнате в общежитии, принадлежащие ребенку, и купить взамен на его имя долю в двухкомнатной квартире.

Читать еще:  Перевод личных средств ип на карту проводки yf jcyj

Первое, с чего нужно начать, — найти покупателя на доли в комнате в общежитии. Параллельно необходимо собрать документы по объектам недвижимости: комнате в общежитии и квартире, в которой планируется наделить ребенка собственностью. Потребуются правоустанавливающие документы, кадастровые паспорта, поэтажный план и экспликация, выписки из домовой книги, справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и иные документы. Этот пакет документов вместе с заявлением представляется в опекунский совет по месту прописки ребенка (явиться туда нужно всем вместе: родителям и ребенку). В течение двух недель опекунский совет даст письменное решение по вашему заявлению. При положительном ответе следующий этап — подготовка сделки. Необходимо корректно составить договоры купли-продажи, найти нотариуса, который будет осуществлять нотариальное заверение сделки, а также следует организовать безопасные взаиморасчеты по сделке.

Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:

В данной ситуации изначально нужно уточнить дееспособность несовершеннолетнего владельца доли. Если ребенку еще нет 14 лет, то для совершения сделки вам потребуется получить разрешение органов опеки. Ребенок старше 14, но не достигший 18-летнего возраста, должен сам дать разрешение на сделку, и это разрешение должно быть подтверждено родителями (то есть вами). При вступлении в брак ребенок старше 16 лет является полностью дееспособным и сам подтверждает сделку без участия родителей.

Для получения разрешения от органов опеки оба родителя, даже если они находятся в разводе, обязательно вместе с ребенком должны посетить опекунский совет и предоставить уполномоченным лицам следующие документы: свои паспорта, свидетельство о рождении ребенка (или его паспорт), справку о зарегистрированных в продаваемых комнатах лицах, свидетельство о праве собственности на предоставляемую ребенку долю в двухкомнатной квартире и технический паспорт на нее.

Текст подготовила: Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Продажа комнаты с долей несовершеннолетнего

1.1. Можно, если в новом жилье ребёнку будет выделена доля не меньше той, которая у него сейчас

2.1. На счет ребенка кладется часть средств от продажи комнаты, которые можно будет потом использовать, с разрешения органов опеки, на приобретение другой квартиры, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Или ребенок сам сможет получить их по достижении совершеннолетия.

3.1. Вы сначала разрешение от органов опеки получите, без него планировать что-то бессмысленно.
С уважением.

3.2. Найдите покупателя (с учетом преимущественного права покупки соседей), вариант покупки другого жилья, документы на сделку в орган опеки, получите разрешение, а потом будете решать Ваш заданный вопрос. Оставшиеся деньги потратите на нужды семьи.

4.1. Сначала родители должны идти в органы опеки лично и брать у них письменное разрешение на продажу доли ребенка.
Потом к нотариусу для оформления сделки купли продажи комнаты.
Желаю Вам удачи и всех благ!

4.2. Орган опеки даёт разрешение на отчуждение недвижимости н/летнего.

5.1. Договаривайтесь с отделом опеки о том чтобы денежные средства от продажи доли ребенка в квартире были положены на его счет в банке. Иначе она реально имеет право продать или подарить, тогда ситуация осложнится.

5.2. —Здравствуйте уважаемый посетитель, так это не проблемы свекрови, оформляйте ипотеку и выплачивайте как и все это делают, если она не согласна ждать когда у вас появятся деньги, а они могут ни когда не появиться. Решайте вопрос с ООП о продаже доли. Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

6.1. В Вашем случае возможно и дарение, и мена, но, в любом случае Вам необходимо будет получить согласие органов опеки на сделку, поскольку отчуждается имущество несовершеннолетнего. Если они не усмотрят ухудшения для него, полагаю, разрешение Вам дадут. Кроме того, любая из сделок будет оформляться через нотариуса.

7.1. поскольку ребёнок должен получить в собственность жилплощадь не меньше, чем у него была. Обращайтесь на личный прием и обсуждайте все вопросы.
Удачи вам и всего наилучшего

7.2. Ребёнку нужно предоставить равноценное жильё по площади и по стоимости, тогда опека выдаст вам разрешение
Желаю Вам удачи и всех благ!

7.3. В данном случае ребенок должен получить в собственность такую же жилплощадь какая у него была раньше, то есть равноценное жильё по площади и по стоимости тогда органы опеки и попечительства выдадут вам разрешение. Всего Вам хорошего.

8.1. Если Вы собственник ипотечной квартиры, то можете зарегистрировать по месту жительства совершеннолетию дочь и ее ребенка.

8.2. Если ипотека не погашена, то зарегистрировать старшую дочь с ребенком можно только с разрешения банка.
Всего Вам самого доброго и удачного разрешения проблем.

9.1. Если приватизация состоялась, то отказ уже фактически не возможен. Но через суд можете попытаться так как Вы участвовали в приватизации будучи несовершеннолетний, но основания иска сами вы точно не сформулируете.

9.2. Нет, в данном случае отказ от приватизации оформлен быть не может, поскольку Ваше право собственности уже зарегистрировано. Вы можете попробовать отказаться от права собственности в порядке ст.236 ГК РФ, обратившись с заявлением в Росреестр.

9.3. Как Вы себе это представляете? Приватизация уже совершена. Вы являетесь собственноком доли. Передать право собственности родственникам можно только путем дарения или продажи. Других вариантов нет. А отказ от собственности в порядке ст. 236 ГК РФ – так же будет считаться намеренным ухудшениям жилищных условий.

10.1. Вероятнее всего выселить у вас не получится, а вот привести в соответствие жилое помещение которые должна соответствовать нормам для проживания это вполне возможно.

11.1. Доля всегда считается исходя из общей площади жилого помещения. У ребенка должна быть доля не меньше предыдущей, остальное по вашему усмотрению.

12.1. Юлия!
Уточните: Приобреталось ли имеющееся у Вас жильё с использованием средств материнского капитала или нет?

13.1. Евгения.
Нет, присутствие отца, при подаче документов в Росреестр, не требуется, Вы являетесь законным представителем ребенка.

14.1. Да конечно вполне сможете. Желательно и дочь снять с регистрационного учёта по месту жительства. А кто погасит долги с покупателям договаривайтесь.

14.2. Можете продать долю дочери или подарить, к нотариусу обратитесь. Можете взыскать с дочери коммунальные в суде за три года. Удачи Вам.

15.1. Вы по ст.185 ГК РФ можете совершать сделки. Согласие от второго родителя получили? Ст.21 ГК РФ и сит.61 СКРФ.

15.2. Вы можете оформить доверенность на иное лицо для продажи своей квартиры. В доверенности указать какие полномочия вы доверяете данному лицу.

16.1. Главное получить разрешение органов опеки на сделки.
какие документы предоставить – они Вам скажут

16.2. Обращайтесь в орган опеки и попечительства.

17.1. Нет, без вашего согласия заселять кого угодно не получиться.В судебном порядке можно определить порядок пользования имуществом.

17.2. Бабушка сможет вернутся в любой момент.Сестра не сможет никого заселить.Переселить бабушку сможете,но она так же сможет восстановить свои права в суде.Или вообще оспорить свой договор дарения,если его условия не соблюдаются.

18.1. вы можеет обжаловать в судебном порядке решение органа опеки, а с вопросом как – вам к адвокату или юристу

19.1. Все будет зависеть от финансового положения заемщиков.

20.1. Если орган опеки именно так сформулировал условия, при которых он дает разрешение на сделку, то сделка приостановлена правильно.
Но отчим вправе подарить свою долю падчерице, поэтому нужно изменить формулировку в разрешении органа опеки.

21.1. Требования законные. Если Вас не устраивает отказ – пробуйте его обжаловать в судебном порядке.

22.1. Нотариусу да, так как обязательное удостоверение сделки, а платить или нет риэлтору – это Вам самой решать.

22.2. Договор купли-продажи должен быть удостоверен нотариально, все расценки у нотариусов.
Риэлтор необязателен.

23.1. Через догвор дарения потом легко признать сделку недействительной. Без опеки если есть несовершеннолетние собственники – нельзя. В обычном порядке с уведомлением в зависимости от конкретики

23.2. проще всего оформить дарением, иначе вы закопаетесь в этих уведомлениях.

23.3. Вы можете обратиться за услугой к нотариусу – прибегнуть к процедуре уведомления соседей о предстоящей продаже путем передачи им соответствующих извещений через нотариуса. Далее все необходимые действия совершит нотариус и через месяц вы сможете продать свою долю.

24.1. такие случаи были, и они решались в суде. В пользу граждан. Напишите в опеку заявление на выдачу разрешения, Возьмите у опеки письменный отказ, обращайтесь в суд.

25.1. да правомерно–нужно предоставить нотариальное обязательство.

26.1. Ст. 250 ГК РФ. Оиказ соседей нужен, так как у вас в общем совместном пользовании находятся места общего пользования.

Читать еще:  Задолженность по решению суда

27.1. Согласия соседей не нужно, а вот органа опеки и попечительства необходимо.

28.1. Без разрешения органа опеки не можете продать–для этого ребенку нужно выделить жилплощадь в другом жилье.–ст.37гкрф.

28.2. Если ребенку принадлежит доля в праве собственности на комнату, продать ее без согласия органа опеки и попечительства Вы не сможете.

29.1. нет, лучше указать в разных декларациях.

Пошаговая инструкция для купли-продажи комнаты в общежитии и коммунальной квартиры

Покупка комнаты может быть удачным вложением средств в условиях большого города с его огромными ценами на квартиры.

Такая сделка интересна людям, которым не хватает средств на целую квартиру, а также тем, кто желает выкупить комнаты одной квартиры, принадлежащие разным собственникам.

Процедура купли-продажи комнаты похожа на обычные сделки с недвижимостью, но со своими нюансами и подводными камнями.

В этой статье вы узнаете: как купить комнату в общежитии или коммуналке; какие документы необходимо собрать; как заключается договор купли-продажи; как официально зарегистрировать такую сделку; а также какие трудности и риски могут вас поджидать. Дадим пошаговые инструкции, как купить и продать комнату в общежитии и коммунальной квартире.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82 . Это быстро и бесплатно !

Что важно знать при покупке комнаты в коммунальной квартире и общежитии?

  • Собственники соседних комнат имеют право выкупить комнату, если она продается, и они согласны на условия продавца. Если такое право было нарушено, то сделка может быть отменена в течении 3 месяцев.
  • Безопаснее, если последняя сделка с данной недвижимостью была более 3 лет назад (срок исковой давности).

Пошаговая инструкция для коммуналки

  1. Первый шаг — это всегда осмотр недвижимости. Сразу следует уточнить условия сделки, что входит в продажу, а что нет.
  2. Знакомство с соседями. Следует побольше узнать о людях, которые проживают по соседству, и о порядках, принятых среди них.
  3. Проверка документов, подтверждающих право собственности, а также изучение информации о прошлом жилья.
  4. Получение от соседей отказов от покупки.
  5. Заключение договора купли-продажи.
  6. Регистрация сделки.
  7. Подписание акта приема-передачи собственности и передача ключей.

С чего начать и что нужно знать?

Необходимо определиться: приватизирована комната или нет. По закону только приватизированная собственность может быть продана. При этом существуют схемы обмена неприватизированного жилья (подробнее об этом читайте в соответствующем разделе статьи).

Получение согласия и отказа от преимущественного права от других собственников

Согласно п.1 ст.250 ГК РФ собственники соседних комнат имеют преимущественное право покупки. То есть продать комнату в коммуналке или общежитии сторонним лицам можно только в случае, если никто из соседних собственников не претендует на ее покупку.

При этом как таковое согласие соседей на продажу не требуется, но до оформления сделки нужно письменно уведомить всех соседей о предстоящей продаже комнаты и получить у них отказы от приоритетного права покупки, которые в обязательном порядке затем заверить у нотариуса. Либо просто подождать месяц, если нет возможности получить отказы.

Подробнее об уведомлении соседей при купле-продаже комнаты в коммуналке и общежитии читайте тут.

Какие документы нужны, чтобы продать?

Продавцу комнаты необходимо собрать следующие документы:

  1. Паспорт собственника недвижимости.
  2. Свидетельство регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (можно получить в МФЦ).
  3. Документ, подтверждающий владение недвижимостью (договор купли-продажи, завещание, договор дарения или обмена, документ о приватизации).
  4. Кадастровый паспорт на недвижимость при отсутствии выписки из ЕГРН (выдается в Росреестре).
  5. Технический план объекта (получается в БТИ).
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (получается в ТСЖ, либо иной управляющей организации).
  7. Справка по форме 9 с информацией о прописанных лицах (получается в управляющей организации или в паспортном столе).
  8. Нотариально заверенные отказы соседей.
  9. При наличии у продавца семьи:

  • Нотариально заверенное согласие супруга(и).
  • Письменное согласие от органов опеки и попечительства, если имеются несовершеннолетние дети.

Как правильно проверить подлинность документов и на что обращать внимание?

Покупателю следует внимательно проверять все документы. Кроме того можно:

  • В едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) запросить подтверждение владения собственностью.
  • Проверить наличие долгов за коммунальные услуги, которые указываются в выписке из лицевого счета при запросе продавца.
  • Проверить паспорт собственника на действительность, что можно сделать на сайте сервисы.гувм.мвд.рф или в местном отделении полиции.
  • При сомнениях в психической вменяемости продавца можно запросить справку из нарко- и психодиспансеров.

Все документы приведенные в списке должны быть в оригиналах, либо в копиях, но нотариально заверенных. Исключение составляют правоустанавливающие документы и паспорт – они должны быть в оригинале.

Пакет бумаг от будущего хозяина для совершения сделки

От покупателя может требоваться различный пакет документов в зависимости от наличия супруга(и), детей, типа расчета. К основным документам относятся:

  • паспорт собственника и членов семьи старше 14 лет;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • нотариально заверенное согласие супруга(и), в случае брака;
  • ипотечный договор или иные документы, подтверждающие наличие заемных денежных средств.

Заключение договора и регистрация

Договор купли-продажи комнаты похож на договор купли-продажи квартиры, но в нем дополнительно указываются размер отчуждаемой доли и подтверждение отказа соседей. Образцы таких договоров можно найти в интернете.

После подписания договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать. Сделать это можно в МФЦ или Росреестре, понадобятся следующие документы:

Можно ли продать неприватизированное помещение и что для этого нужно?

Неприватизированное жилье по закону не может быть продано или куплено законным путем, так как оно не является собственностью проживающих в нем граждан. Однако существуют способы обойти эту проблему:

    Приватизировать комнату, обратившись к непосредственному собственнику. Как правило это местный муниципалитет. Если нельзя приватизировать на себя, можно прописать близкого родственника и приватизировать на него.

Заявление об обмене рассматривается специальной жилищной комиссией при муниципалитете, которая может разрешить сделку или запретить. Запрет на проведение обмена может быть оспорен нанимателем жилья через суд.

Правила и порядок для общежития

При сделке с комнатой в общежитии существуют некоторые нюансы. Комната в общежитии может числиться как:

  • Часть общей долевой собственности. В этом случае процедура продажи не отличается от приведенной выше.
  • Самостоятельное жилое пространство. В этом случае продажа комнаты происходит как с отдельной квартирой и не требует сбора отказов соседей.

Для приобретения комнаты в общежитии потребуются дополнительные документы. К ним относятся:

  • договор приватизации комнаты – находится на руках у продавца;
  • выписка из ЕГРН – получается по онлайн запросу на сайте Росреестра или при личном обращении;
  • технический паспорт – обычно на руках, если его нет или была произведена перепланировка, то заказывается в БТИ;
  • если собственность долевая, то потребуются выписка из домовой книги (делается в паспортном столе) и отказы других собственников.

Обязательно ли участие нотариуса?

Согласно п.1 статьи 42 ФЗ от 13.07.2015 N218 договор купли-продажи части долевой собственности должен быть заверен нотариусом, иначе сделку не удастся зарегистрировать. Данное положение введено в законодательство для предупреждения незаконных сделок с недвижимостью. При этом, если комната в общежитии оформлена как самостоятельное жилое пространство (не долевая собственность), и в комнате не проживают несовершеннолетние, то нотариальное заверение сделки не требуется.

Подводные камни и риски

  1. Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
  2. Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
  3. Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
  4. В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
  5. При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.

Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-47-82 (Москва)
+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Пошаговая инструкция по продаже комнаты в общежитии

Нередко владельцы комнат в общежитиях интересуются тем, можно ли продать такую недвижимость, и как это лучше сделать.

Покупатели зачастую сомневаются в рентабельности такой покупки. Тем не менее, эти сделки на рынке недвижимости являются стандартными и имеют свои плюсы и минусы.

В статье рассказано, какие требования предъявляются к недвижимости, как продать такую жилплощадь, а также советы, как можно реализовать жилье быстро и выгодно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Читать еще:  Мне задаёт оператор банка постоянно вопрос?

Общие правила и требования к недвижимости

Общежития – это жилые помещения, которые отличаются от квартир большей мобильностью. Их приобретают, когда необходимо оформить временное проживание, или – когда получение (приобретение) отдельной квартиры невозможно.

Такие комнаты могут принадлежать к специализированному жилому фонду. Исчерпывающий перечень таких объектов и их признаков дан в главе 9 ЖК РФ. Помещения, которые принадлежат к нему, не подлежат приватизации и участию в имущественных сделках.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Специализированный фонд использует комнаты в общежитиях для следующих нужд:

  • для расселения рабочих предприятия;
  • сотрудникам, временно прибывшим в командировку или на стажировку;
  • иногородним студентам, обучающимся в высших и иных учебных заведениях;
  • лицам, оставшимся без жилья из-за техногенных катастроф, пожаров, природных катаклизмов;
  • временного проживания беженцев;
  • сиротам и иным категориям граждан, пользующихся социальными льготами.

В купле-продаже могут участвовать только комнаты в общежитиях, которые были переданы муниципалитетом или ведомством в собственность проживающих в них граждан, участвовавших в приватизации.

Комната обязательно должна быть приватизирована, или иным образом оформлена в собственность, и отнесена к жилому фонду. На неё должен быть оформлен пакет документации, с отдельным кадастровым паспортом. У жилого помещения должен быть самостоятельный (автономный) кадастровый номер и почтовый адрес. Без перечисленных признаков объект не может считаться правоспособным для участия в сделке.

Инструкция, как продать жилплощадь

Алгоритм такой сделки состоит из следующих обязательных шагов, которые выполняются последовательно, или допускают вариации, в зависимости от предпочтений продавца или обстоятельств, сопутствующих сделке. Пошаговые действия следующие:

  • подготовка документации;
  • уведомление соседей;
  • договор с компанией по работе с недвижимостью (по усмотрению);
  • поиск покупателей;
  • организация просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП);
  • заключение основного договора;
  • нотариальное удостоверение;
  • регистрация сделки в Росреестре;
  • освобождение комнаты.

Что делать в первую очередь: подготовка необходимых документов

Если собственник жилья добросовестно оформлял документацию, то у него уже должно быть несколько базовых документов, к которым относится правоустанавливающий документ. Им может быть:

  • свидетельство о приватизации;
  • договор купли-продажи, мены или дарения;
  • свидетельство о наследовании.

Кроме правоустанавливающего документа, который собственник получал при вступлении в права собственности, на комнату должны быть оформлен правоудостоверяющий документ – выписка из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН предоставляется Росреестром при регистрации сделки. Если этот документы отсутствуют, нужно обратиться в МФЦ за его повторным получением. Он будет подготовлен не позднее одного календарного месяца, его стоимость составляет 250 рублей.

Кроме этого в БТИ следует получить технический паспорт комнаты с экспликацией из поэтажного плана. Он отражает отсутствие несанкционированных изменений комнаты. Этот документ подготавливается не более месяца, его стоимость зависит от параметров комнаты и рассчитывается индивидуально.

Остальная документация рассчитана на то, чтобы покупатель мог проверить отсутствие ареста и долгов по коммунальным платежам, а также отсутствие жильцов, которые могут претендовать на помещение. Для оформления сделки она не требуется.

Уведомление соседей

Согласно статье 250 ГК РФ соседи по общежитию имеют право преимущественной покупки комнаты. Сделка со сторонним покупателем может состояться только тогда, когда соседи дадут нотариально удостоверенное согласие на продажу, отказавшись от права преимущественной покупки комнаты. Это обязательство распространяется только на собственников комнат.

Как оформить сделку без согласия соседей?

Если соседи по общаге дали отказ в оформлении официального нотариального разрешения на продажу, то продавец может уведомить их заказным письмом с уведомлением о получении почтового отправления. Такой алгоритм состоит из следующих шагов:

  1. Написать уведомления о продаже комнаты с предложением воспользоваться правом преимущественной покупки, адресованное каждому соседу.
  2. Вложить каждое уведомление в конверт, подписать адрес соседей, конверты не запечатывать.
  3. Отправиться в почтовое отделение для оформления заказных писем.
  4. Получить опись каждого вложения, проверенного и удостоверенного оператором.
  5. Заклеить конверт, оплатить почтовые расходы и получить квитанцию об отправке.

Эта услуга будет платной, её ценообразование складывается из стоимости:

  • конверта с марками, что по городу составит около 30 рублей;
  • веса письма, в зависимости от чего цена варьируется от 50 до 62 рублей;
  • простого уведомления, что составит около 23 рублей.

После того как письма разосланы, сделку можно проводить не раньше одного месяца. Если покупателем является один из соседей, уведомление не требуется.

Договор с компанией по работе с недвижимостью

По своему усмотрению продавец может заключить договор услуг с компанией по работе с недвижимостью, или с частнопрактикующим риэлтором. В этом случае все последующие действия будут организованы специалистом в сфере недвижимости.

Однако за них придётся уплатить фиксированную сумму, которая в зависимости от стоимости комнаты может составлять 50-100 тысяч рублей, и больше. Или передать посреднику 5-10% стоимости объекта, установленной для сделки.

По преимуществу оплата за услугу риэлтора взимается только после того, как подписан договор. Расчет происходит из средств покупателя.

Поиск покупателей

Если собственник недвижимости решил заняться сделкой самостоятельно, то ему придётся подать объявление о купле-продаже жилья:

Организация просмотров

Продавец принимает звонки и договаривается о времени просмотров квартиры. В назначенное время приходят потенциальные покупатели, которым он обязан:

  • показать пакет документации;
  • показать комнату и места общего пользования;
  • ответить на интересующие вопросы.

В случае оформления договора услуг, просмотры организовывает уполномоченный представитель компании.

Заключение ПДКП

После того как покупатель найден, целесообразно, но не обязательно, оформить ПДКП. Этот договор оформляется с целью:

  • удостоверения серьёзности сторон в принятии обязательств на заключение сделки;
  • снятия объекта с продажи, отказа остальным интересующимся лицам;
  • получения аванса или задатка от продавца.

Документ регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. Получение задатка регулируется нормами статьи 380, 381 ГК РФ.

Какой порядок заключения основного договора купли-продажи?

Основной договор составляется сторонами сделки в письменной форме, соответственно нормам статей 549 ГК РФ, 550—552, 554—558 ГК РФ. Обязательно нужно указать:

  • наименование документа;
  • дату и место его составления.

Здесь же обязательно даётся предмет договора, в котором содержатся сведения о сторонах и параметры комнаты, участвующей в сделке. А далее вносятся существенные реквизиты ДКП:

  1. стоимость объекта;
  2. условия и сроки предоставления оплаты;
  3. условия и сроки передачи комнаты покупателю;
  4. права и обязанности сторон;
  5. ответственность сторон;
  6. условия расторжения договора.
  • Скачать бланк договора купли-продажи комнаты в общежитии
  • Скачать образец договора купли-продажи комнаты в общежитии

Документ исполняется в трёх экземплярах. Подписи не ставятся. Такой договор у юриста может стоить 5-10 тысяч рублей. Бесплатно его можно подготовить самостоятельно, воспользовавшись бланком договора, внеся в него требующиеся данные.

Нотариальное удостоверение — нужно ли, сколько стоит?

Сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, удостоверяются нотариально. Нотариус может составить типовой договор и удостоверить его. За подготовку документа придётся заплатить деньги порядка 5-7 тысяч.

Если он составляется самостоятельно, юристом или риэлтором, то предоставлять его нотариусу следует без подписей. Подписи ставятся в присутствии нотариуса, о чём он делает удостоверительную запись. За удостоверение ДКП взимается пошлина, которая составляет 0,6% общей стоимости недвижимости. С близких родственников взимается о,3%.

Регистрация в Росреестре

Сделка считается совершённой после подписания договора, но вступает в силу только после проведения регистрации. Для регистрации сторонам следует обратиться в МФЦ, и передать составленные и удостоверенные экземпляры договоров (3 экземпляра), с приложением заявления от покупателя и пакета документов, подготовленных для сделки.

Так как договор удостоверялся нотариально, с покупателя не взимается регистрационная пошлина. А срок регистрации сокращается до 3 дней, не считая времени, требующегося для работы МФЦ (получение и передача документации). Завершение регистрационных действий означает переход права собственности к покупателю.

Советы, как можно реализовать жилье быстро и выгодно

Эффективность сделки зависит от многих факторов. Для того чтобы они вели к достижению цели, продавцу можно посоветовать следующее:

  1. Выписаться из комнаты заранее, это привлечёт дополнительных покупателей и укажет на серьёзность намерений.
  2. Освободить помещение от мебели, чтобы оно хорошо осматривалось и казалось больше по размеру.
  3. Провести недорогой косметический ремонт, использовать светлые или пастельные тона, чтобы комната воспринималась более комфортно.
  4. Подготовить и сложить в папку документацию по помещению, чтобы произвести впечатление серьёзного и делового человека. Документы показать, не дожидаясь просьбы посетителя.
  5. При осмотре выглядеть опрятно, разговаривать вежливо и грамотно, подготовившись к беседе с потенциальными контрагентами.

При назначении просмотра, в предварительной беседе, следует определить серьёзность намерений и сразу отказать в просмотре лицам, которые не планируют совершать покупку в настоящий момент. На покупателей с материнским капиталом или расчётом на ипотеку, делать ставку не следует, ведь площади в комнаты может быть недостаточно для положительного решения ПФР. А банки неохотно предоставляют кредит на комнату в общежитии.

Комнату в общежитии продать можно, если она оформлена в собственность. Сделка оформляется стандартным образом, с учётом некоторых нюансов, предусмотренных для долевой собственности. Нужно обратить внимание на подготовку комнаты и её правоспособности к сделке, от этого зависит эффективность достижения результата.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector