01.04.2020

Как оформить туалет в арендуемом нежилом помещении

Коридорные споры. Арендуешь помещение — плати за места общего пользования

(Кондратьева О.) («ЭЖ-Юрист», 2011, N 16)

КОРИДОРНЫЕ СПОРЫ. АРЕНДУЕШЬ ПОМЕЩЕНИЕ — ПЛАТИ ЗА МЕСТА ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ

Ольга Кондратьева, юрист, г. Владивосток.

Не секрет, что большинство субъектов малого и среднего бизнеса для осуществления собственной деятельности не приобретают недвижимость в собственность, а арендуют помещения в офисных, торговых и прочих специализированных зданиях, используя при этом коридоры, туалеты, лифты и пр. Собственники, желая получить максимальный доход от недвижимости, пытаются включить общие площади в ряд передаваемых помещений. Арендаторы же сомневаются в правомерности таких действий. На чьей стороне закон, попробуем разобраться.

С точки зрения закона и суда

В общих чертах суть спора между собственниками и арендаторами заключается в следующем. Собственник владеет помещением (этажом или целым зданием), которое состоит из полезных площадей, то есть непосредственно офисов, торговых площадей и пр., и вспомогательных — коридоров, лестничных пролетов, туалетов, лифтов. В силу того что собственник при покупке оплатил стоимость общей площади, включающей как полезные, так и вспомогательные, то естественным его желанием как предпринимателя является максимальная прибыль, которая может быть получена двумя очевидными способами: 1) путем передачи в аренду всей имеющейся площади, включая вспомогательную; 2) повышением арендной платы на передаваемую в аренду полезную площадь. Второй путь менее привлекателен в силу снижения спроса у арендаторов из-за слишком высокого размера арендной платы. Первый же способ также выглядит ненадежно из-за сомнительного соответствия действующим правовым нормам, а также несогласия арендаторов платить завуалированно завышенную арендную плату. Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ, позволяет включать в договор любые согласованные сторонами условия, но при этом не следует забывать, что договор должен соответствовать императивным нормам, действующим в момент его заключения (ч. 1 ст. 422 ГК РФ). Одной из таких норм является положение п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. КС РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что «правоприменитель, в том числе арбитражный суд, применяя п. 3 ст. 607 ГК РФ, связан требованиями ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации…» и не может произвольно определять, какие данные об арендуемом помещении необходимы для установления имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды». Данное разъяснение свидетельствует об обязанности суда исследовать наличие документального подтверждения размера передаваемых в аренду площадей. На практике встречаются следующие ситуации. 1. В договоре объект аренды определен следующим образом: «По договору аренды передается нежилое помещение общей площадью 15 кв. м, которое включает в себя: 1) выделенное в натуре и фактически передаваемое помещение площадью 100 кв. м; 2) расчетную величину, образуемую делением общей площади вспомогательных помещений (мест общего пользования) на общую площадь основных помещений, умноженную на площадь передаваемого арендатору помещения площадью 10 кв. м» или упрощенно «общая площадь сдаваемых в аренду помещений 100 кв. м (в том числе 10 кв. м места общего пользования)». Суды неоднозначно оценивают указанное положение договоров аренды и приходят к следующим выводам: — при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования, в силу чего и согласно ст. ст. 309, 614 ГК РФ суд признал обоснованной уплату арендной платы за пользование вспомогательными помещениями, поскольку она вносилась в соответствии с договорным обязательством (Постановления ФАС ВВО от 21.05.2010 N А31-7988/2009, ФАС СЗО от 01.10.2004 N А26-1243/04-14); — законодателем предусмотрено обязательное для договора аренды требование о необходимости определенно установить объект аренды, при этом «обособленность» подлежащего передаче по договору аренды имущества ст. 607 ГК РФ не установлена в качестве квалифицирующего признака существенности условий о предмете договора аренды (Постановление ФАС МО от 06.07.2009 N КГ-А40/5943-09). Отметим, что при новом рассмотрении указанного дела Девятый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 07.09.2009 N 09АП-13271/2009-ГК указал, что по договору считается переданным в аренду только основное помещение; — условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, так как условия договора не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду (Постановление ФАС ВСО от 19.04.2004 N А33-11833/03-С2-Ф02-1148/04-С2); — в договоре не указаны номера помещений, их наименование, площадь каждого из передаваемых помещений, а также схематическое определение сторонами их местонахождения (Постановление ФАС ЗСО от 04.11.2003 N Ф04/5610-1842/А45-2003); — технические паспорта не позволяют определенно установить местонахождение вспомогательных помещений (Постановление ФАС УО от 08.11.2007 N Ф09-470/07-С6. Определением ВАС РФ от 31.01.2008 N 21/08 отказано в передаче указанного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора). 2. В договоре указано на передачу в аренду, к примеру, 65/100 доли в праве аренды (следует отметить, что большая часть договоров, содержащих аналогичное условие, касается передачи земельных участков). Суды, признавая договоры, содержащие соответствующие условия, незаключенными, указывают: 1) что предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено законом; 2) без выделения доли в натуре невозможно установить, какая конкретно индивидуально определенная часть (доля) от общей площади объекта передана в аренду, то есть нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений (Постановления ФАС ВВО от 28.01.2010 N А43-5465/2009, ФАС СЗО от 18.06.2009 N А21-8575/2008, ФАС СКО от 18.02.2010 N А01-256/2009, ФАС ЦО от 18.05.2010 N Ф10-1765/10). Таким образом, можно сделать следующие практические выводы. Во-первых, при условии если арендатор согласен «получить» и оплачивать пользование фактически отсутствующими у него помещениями, а также при гипотетическом непоявлении судебных споров в будущем, в договоре можно указать любое имущество, включая некие вспомогательные помещения или места общего пользования. Однако в случае заключения такого договора сроком не менее года он подлежит регистрации, и проблемы могут возникнуть не в процессе согласования условий договора, а при государственной регистрации в силу недостаточной индивидуальной определенности передаваемого в аренду имущества. Кроме того, отсутствует единая судебная позиция относительно правомерности заключения договора аренды такого «специфического» объекта. Во-вторых, при заключении договоров аренды следует обращать внимание на индивидуальную определенность передаваемого имущества, наличие которой следует признать в случаях, когда: 1) указан адрес, площадь, номер и наименование помещений; 2) передаваемые помещения обозначены на поэтажном плане (в кадастровом паспорте) здания, сооружения.

Пути решения конфликта

Арендуя помещение в торговом или офисном здании, арендатор заинтересован в том, чтобы, во-первых, данное помещение находилось под охраной, во-вторых, его клиенты имели беспрепятственный и удобный доступ в соответствующее помещение, что предполагает ухоженность коридоров и лестничных клеток, бесперебойность и чистоту лифтов и пр., а также на этаже (или хотя бы в здании) имелся исправный санузел. Очевидно, что без использования мест общего пользования, как правило, невозможно пользоваться арендуемым помещением. Кроме того, самостоятельно заниматься вопросами благоустройства и охраны для арендатора не только затратно, но и неудобно. Полагаем, что в целях разрешения вопроса о взаимоотношениях участников арендных отношений следует обратить внимание на следующие обстоятельства. По смыслу п. 1 ст. 620 ГК РФ в обязанности арендодателя входит обеспечение арендатору условий беспрепятственного пользования переданным в аренду имуществом. Ограничение прохода к переданным в аренду помещениям или въезда на территорию предприятия расценивается судом как препятствие в пользовании имуществом (Постановление ФАС УО от 04.03.2002 N Ф09-294/02-ГК). Очевидно, что попасть в помещение, расположенное выше первого этажа, не воспользовавшись коридором, а также лифтом или лестницей (которые, как правило, располагаются внутри здания), невозможно. Соответственно, любое ограничение со стороны собственника в отношении прохода арендаторов и их клиентов по местам общего пользования является препятствием в пользовании переданным в аренду помещением и незаконно. Лестницы, холлы, лифты, коридоры и иные объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности (подп. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр. (Постановления ФАС МО от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10, ФАС СЗО от 19.09.2006 N А52-887/2006/2, ФАС СЗО от 31.01.2007 N А05-3280/2006). Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения (Постановления ФАС ВСО от 11.01.2011 N А33-7864/2010, ФАС ПО от 29.06.2010 N А72-8612/2009). Учитывая, с одной стороны, неправомерность передачи доли в праве общей собственности в аренду, и соответственно, невозможности получения за нее арендной платы, а с другой стороны, необходимость перекладывания бремени содержания общего имущества на арендатора, представляется, что суммы расходов собственника на содержание общего имущества должны быть включены в сумму арендной платы. При этом не следует указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.

Гора с плеч арендатора

Непростая на первый взгляд ситуация с «разделом» мест общего пользования между арендаторами вследствие анализа изложенных положений законодательства и судебных актов должна разрешаться следующим правомерным образом. В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным. Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты. Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.

Читать еще: Преимущественное право мены доли

Права арендатора и закон на тему мест общего пользования

Права и обязанности арендатора определены в ГК РФ и заключаются договором аренды с арендодателем. Распределение обязанностей между арендатором и арендодателем законодательно не предусмотрено, это предусматривается договором. Но существуют общие правила для сторон, если договором не предусмотрено иное. Чаще всего спор между арендатором и собственником имущества возникает из-за использования мест общего пользования.

Какое право имеет арендатор

Основное право – пользоваться имуществом. У арендатора появляется множество прав и возможностей, определённых договором. Он может, не согласовывая с арендодателем, сдавать в субаренду часть помещения, передавать свои права по аренде имущества другим лицам. При этом не должна измениться арендная плата в сторону уменьшения.

Сдавая в субаренду имущество, арендатор сам становится арендодателем. Арендатором в этом случае выступает субарендатор.

В случае, предусмотренном договором, у арендатора есть право изменить арендованный объект, провести в нём работы по реконструкции, модернизации, техническому перевооружению, что повлечёт за собой повышение цены объекта аренды.

По закону у арендатора есть право потребовать возместить ему затраты по улучшению имущества, неотделимого от объекта аренды.

Имущество, переданное в аренду, может быть выкуплено арендатором. Выкупить имущество арендатор имеет право после окончания срока аренды или до её окончания. Условием будет служить полный расчёт с собственником имущества в размере суммы, оговоренной договором купли-продажи.

На основании ст. 592 ГК РФ, арендатор имеет преимущественное право продления аренды. Для этого он должен добросовестно исполнять условия договора аренды и представить письменное согласие арендодателю продлить арендные отношения.

Заключить договор аренды, применяя преимущественное право арендатора, арендодатель может лишь, не ухудшив условия договора, подписанного ранее. Условия договора могут претерпеть изменения, но они не могут ухудшать положение арендатора.

Закон на тему мест общего пользования

Что такое место общего пользования, а также правила и условия их использования установлено Жилищным кодексом РФ для многоквартирных жилых домов. В этом случае местами общего пользования называется совместное имущество собственников.

Для нежилых помещений такая норма права не установлена и регулируется условиями договора.

К местам общего пользования можно отнести площади, которые используются в обслуживании более чем одного арендатора. Это:

Отношения между съёмщиком и собственником имущества регулирует Гражданский кодекс (гл.19 ст.294 – 300). В соответствии с ГК РФ, арендатор, являясь временным владельцем недвижимости, имеет право распоряжаться только тем имуществом, которое он получил по договору аренды. Если в договоре не упомянуты места общего пользования, то ответственность за их обслуживание с арендатора снимается. Если собственником выставлено требование не пользоваться коридором – это может стать основанием для расторжения договора одной стороной.

Обслуживание мест общего пользования

Приобретая право собственности на помещения, у владельца также появляется право на все места общего пользования, такие как лестничные площадки, туалеты, коридоры и др.

Сдавая в аренду помещение, владелец чаще всего включает в арендную плату, как коммунальные услуги, так и охрану, уборку и техобслуживание мест общего пользования.

Содержать помещение в санитарном порядке – это обязанность собственника. Поэтому, если в договоре не прописано иное, арендодатель несёт ответственность за уборку общедоступных мест. Чаще всего собственник имущества обращается в клиринговую компанию, за предоставлением услуги по уборке мест общего пользования.

Любое помещение оснащено инженерными системами и имеет технические конструкции. Это – водопроводная и канализационная системы, лифт, электричество, а также, подвальные помещения, крыша и др.

Поддерживать их работоспособность и безаварийность необходимо путём регулярно проводимого техобслуживания. Занимаются работами по техобслуживанию коммуникаций и сооружений, специализированные фирмы. Расходы за проведённые работы возлагаются на собственника, или распределяются межу арендаторами, если такой пункт включён в договор аренды.

Текущий ремонт помещений, чаще всего проводят сами арендаторы. Обычно затраты на текущий ремонт снижают стоимость аренды. Закон же обязывает арендодателя проводить текущий ремонт за свои средства (Ст.616 ГК РФ) . А в обязанности арендатора входит поддержание арендованного имущества в том виде, в каком оно было передано собственником.

Так же Гражданский кодекс обязывает арендодателя обеспечить охраной сдаваемое в аренду имущество, если есть в этом необходимость. Но и арендатор или арендаторы могут самостоятельно организовать охрану имущества, привлекая при этом специализированную компанию. Расходы, понесённые при этом на охрану, согласно договору могут, быть компенсированы собственником, или включены в арендную плату за будущие периоды.

Договор аренды части нежилого помещения в 2020 году

Время чтения: 3 минут

Основные особенности, регистрация и постановка на учет, а также образец договора аренды части нежилого помещения подробнее…

Вступившие в 2017 году изменения законодательства, которыми освещена тема кадастрового учета и регистрации прав, для многих арендаторов и арендодателей принесли трудности и новшества регистрации договора аренды части объекта в Росреестре.

Даже спустя год, в 2019 году, порядок приведения в соответствие правоустанавливающих документов для многих лиц новый и неизвестный и информацию по нему в открытом доступе обычным гражданам, не юристам, найти сложно. Сдача частей объектов недвижимости в аренду затрудняется как сменой нормативного регулирования этой сферы, так и неотлаженностью работы государственных органов.

Для чего регистрируют договор аренды

Регистрация в УФРС (ЕГРН) любого договора, имеющего своим предметом права на недвижимость либо его сдачу в аренду, может быть обусловлена различными факторами. Таким способом арендатор себя обезопасит от дальнейшего внезапного расторжения договора, необоснованного завышения арендной платы и прочих форс-мажоров со стороны арендодателя. Это причины субъективного характера.

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров – звоните по телефонам:

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Но помимо них также есть определенные правила закона, которые в некоторых случаях просто делают невозможным использование помещения арендатором без регистрации договора аренды. Самым ярким примером является получение лицензии на реализацию алкоголя. Если вы предполагаете арендовать объект под кафе или магазин – в первую очередь нужно позаботиться о полном соответствии документов на объект с теми сведениями, которые содержатся в сведениях Единого государственного реестра недвижимости.

Как в 2020 году оформить аренду на часть помещения?

Отличительной чертой части нежилого помещения от объекта в целом является то, что часть не зарегистрирована в ЕГРН. Т.е. на нее нет никаких сведений в органах гос. власти. А для того, чтобы право на использование объекта возникло у арендатора, этот объект нужно индивидуализировать. А именно – произвести учет в кадастре. В 2019 году регистрация договора аренды части нежилого помещения производится только одновременно с учетом этой части в ЕГРН. Если простым языком, то вместе с подачей на регистрацию договора аренды в комплекте документов должен присутствовать технический план.

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

При регистрации договоров аренды нередки случае выдачи Росреестром приостановок в осуществлении регистрационных действий. Во избежание подобных задержек есть несколько условий, соблюдение которых позволяет пройти регистрацию без замечаний Росреестра.

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

2.Графическая часть договора аренды, если она есть, должна содержать актуальные сведения, содержащиеся в ЕГРН. Старые планы БТИ лучше не использовать — технические паспорта на объекты зачастую содержат неактуальные сведения и расходятся с информацией ЕГРН. Образец, как правильно оформляется графическая часть в техническом плане:

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

До 2013 года для регистрации в УФРС представлялся договор аренды, к которому в качестве приложения заявители передавали план помещения с выделенными границами арендуемой части. При этом план мог быть каким угодно – технический паспорт, технический план, кадастровый паспорт и пр. Сейчас единственный документ, свидетельствующий о площади и характеристиках объекта – выписка из ЕГРН. Только сведения ЕГРН для гос.органов представляют значение при проведении операций на объекте.

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

При совершении действий учетных мероприятий сроки могут быть увеличены из-за огромного потока заявлений в Кадастровую палату.

Для этого необходимо изготовить технический план части объекта недвижимости. Его вы можете заказать в компании Смарт Вэй. Для регистрации аренды в ЕГРН достаточно подать план на носителе электронном виде.

Помните, что в 2019 году поставить на учет часть объекта недвижимости просто, без регистрации обременения на него в виде аренды, к примеру, нельзя. Присвоение временного кадастрового номера происходит только в случае подачи на регистрацию в Росреестр договора аренды части помещения (здания) и технического плана на учет этой части. Снять часть объекта в аренду с регистрацией договора в Управлении Росреестра можно только при соблюдении всех перечисленных требований и подготовке соответствующих документов.

Читать еще: Выплаты субсидий на жилье сотрудникам фсб в году

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Регистрация договора аренды интересна как для арендатора, так и для арендодателя. Каждая сторона договора закрепляет свои права и обязанности в гос.органе. Добиваться защиты по зарегистрированному договору аренды гораздо проще.

Технический план для регистрации договора аренды части

Для регистрации долгосрочного договора аренды части помещения требуется изготовление технического плана. В соответствии с приказом МинЭкономРазвития №953 от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости…» технический план представляет собой совокупность сведений об объекте недвижимости, сведения от кадастрового инженера, а также дополнительных документов, на основании которых технический план изготовлен. С 2017 года основанием для изготовления технического плана на часть объекта для аренды является сам договор аренды. Он в виде скан-копии прикрепляется в технический план. Получение такого электронного документа обязательно — его отсутствие в подаваемом на регистрацию комплекте влечет приостановление в регистрации аренды. Выкопировка помещения, которую ранее использовали в качестве приложения к договору аренды и в которой обозначали границы арендуемой части объекта, сейчас Росреестром не рассматривается.

Необходимые документы для изготовления технического плана:

Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы — более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

При постановке на учет части объекта, право собственности, казалось бы, также подлежит изменению. Вместо одного целого помещения лицо получает несколько. Но это не так. При выделении части объекта недвижимости и постановки его на учет, право собственности остается неизменным. Лицо просто получает возможность производить передачу в использование части своего помещения на законных основаниях — сдать его в аренду. По сути с 01.01.2017 года при учете части объекта происходит добавление записи в раздел ЕГРН – записи о наличии обременения объекта на указанную в техническом плане площади арендуемого части помещения (здания).

Выписка ЕГРН для аренды

В случае учета части помещения (здания) для аренды Росреестр самостоятельно определяет временный кадастровый номер и регистрирует за ним обременение – договор аренды.

Есть несколько способов выделить помещение для аренды:
1. Если в вашей собственности здание, то сдавать в аренду и ставить на учет его части следует каждое помещение, которое в нем расположено. Это правило распространяется на случаи, когда в ЕГРН содержится запись о здании, а помещения в нем не зарегистрированы как отдельные объекты недвижимости.

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

запись в выписке ЕГРН об аренде

2. Если в собственности находится одно большое помещение и из него необходимо сдать в аренду только часть, – изготавливается технический план части помещения для аренды. По результату Вы получается выписка ЕГРН, в которой прописывается временный кадастровый номер для выделенного помещения.

заказать выписку из ЕГРН

Договор аренды части нежилого помещения образец

Компания Смарт Вэй ежедневно изготавливает технических планы и специально для организаций, которые получили приостановку в регистрации договора аренды, мы уменьшили срок изготовления технического плана до одного рабочего дня. Достичь этого мы смогли благодаря обширной практике и наработанным алгоритмам работы с Росреестром. Также у нас разработаны инструкции для заявителей в целях уменьшения возможных ошибок при заполнении документов:

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Перенос cанузла

Ремонт квартиры с переносом санузла является востребованным вариантом в основном для квартир достаточно большой площади, а также в новостройках (чаще сданных без отделки и перегородок). Проведение таких ремонтных работ считается перепланировкой и требует согласования.

В данной статье рассмотрены возможные варианты перепланировки с переносом санузла
и приведены основные нормы, которыми необходимо руководствоваться, чтобы намеченные работы было возможно согласовать.

Перепланировка с переносом так называемых «мокрых зон» требует соблюдения целого ряда условий, изложенных в регламентирующих эти виды работ документах.

Перенос санузла: нормы и регламенты

Как и любые работы, связанные с необходимостью внесения изменений документацию БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией к нему), перепланировка с переносом санузла регулируются действующими санитарными и строительными нормами, положениями Жилищного Кодекса, муниципальными законодательными актами и регламентами.

В Москве требования к перепланировке и/или переустройству помещений в многоквартирных домах изложены в постановлении городского правительства № 508, с основными положениями которого возможно познакомиться в этой статье.

В Московской области, кроме ЖК РФ и действующих норм, сфера перепланировки регулируется требованиями внутренних муниципальных регламентов.

В отношении согласования переноса санузла в квартире действующие нормы Москвы и Московской области в целом схожи, но есть отличия, определяемые местными регламентами. Так например, выход из единственного туалета или совмещенного санузла в жилое помещение допускается муниципальным регламентом в некоторых районов Подмосковья.

Что запрещено при переносе и расширении санузла

Проводимая в помещениях многоквартирного дома перепланировка не должна ухудшать жилищные условия соседей.

В отношении перепланировки помещений санузла необходимо учитывать следующее:

Не допускается расположение помещений уборной и ванной (даже частично) над жилыми комнатами и кухнями квартир, расположенных ниже;
Запрещено устройство выхода из помещения, оборудованного унитазом непосредственно в жилую комнату и в помещение кухни;
Площадь, ранее принадлежавшая помещениями санузла, может использоваться только как нежилая.
Демонтировать и уменьшать короба инженерных коммуникаций и перекрывать к ним доступ.

Как и всякие правила, перечисленные нормы имеют исключения.

Расположение квартиры и перенос санузла

Наибольшими возможностями для перепланировки помещений санузла обладают квартиры, расположенной над нежилыми помещениями (над магазином, офисом и т.п.), а также расположенные на первом этаже.

Перенос санузла в квартире на 1 этаже или над нежилым помещением допускает его размещение на жилой площади и даже вариант с переносом санузла в кухню.

Пример проекта с переносом санузла и расширением кухни

В данном проекте, выполненном в новостройке сданной без отделки и перегородок, помещение туалета (3) перенесли на площадь кладовой (6), а кухню расширили. Как того требуют нормы, при возведении перегородок санузла вентиляционный короб смонтировали в размерах, согласно документации БТИ.

При согласовании перепланировки квартиры, расположенной над нежилым помещение к комплекту документов, потребуется приложить справку от управляющей компании о расположенном ниже помещении.

Пример переноса санузла на 1 этаже

В данном случае расположение квартиры на первом этаже позволило использовать для расширения санузла (3) не только площадь коридора (2), но и жилой комнаты (1).

Также к исключениям из общего правила являются двухуровневые квартиры, где допускается размещение площадей санузла, расположенного на верхнем уровне над площадью кухни снизу.
Допустимым решением также является размещение санузла с доступом из спальни, если он в квартире не единственный.

Возможные варианты переноса санузла в квартире

Большинство квартир в жилых домах располагается над квартирами соседей и возможности для переноса (расширения) помещений санузла в них несколько ограничены, тем не менее существуют варианты такой перепланировки.

Наиболее распространенным вариантом перепланировки помещений санузла является перенос и расширение с использованием нежилой площади квартиры. К таким площадям относятся коридоры, подсобки, темные комнаты и иные подробные помещения.

Действующими нормами допускается размещение помещений санузла на нежилой (вспомогательной) площади независимо от этажа, а вот использовать для этого внешние помещения квартиры (балконы и лоджии) категорически запрещено.

В примере, приведенном выше осуществили перенос санузла в кладовую что возможно осуществить независимо от этажа расположения квартиры. Часто помещения используют кладовых для устройства дополнительного (гостевого) туалета.

Варианты перепланировки с переносом санузла в коридор или его расширением на часть пространства коридора реализуются наиболее часто.

Пример перепланировки с переносом санузла

В данном проекте помещения санузла (5 и 6) существенно увеличили, перенеся его границы на площадь коридора (8). Подробнее этот проект представлен на этой странице.

Еще одним вариантом, при котором площадь санузла возможно увеличить за счет кухни или жилой комнаты является вариант, когда в квартире, расположенной ниже под площадью, которую планируется для этого использовать находится нежилое помещение (кладовка, санузел, коридор и т.д.). В данном случае перепланировка у соседей снизу должна быть согласована и отражена в документации БТИ.

Взаимное расположение помещений потребуется учесть при разработке проектной документации и подтвердить документально при согласовании перепланировки.

Проектная документация и согласование работ по переносу (расширению) санузла

Перепланировка и/или переустройство квартиры с ремонтными работами на площади санузла согласуется точно так же, как и любая другая. Для согласования перепланировки (переустройства) потребуется подготовить комплект документов, включающей проектную документацию, разработанную организацией с допуском СРО (к примеру, нашей) в соответствии с регламентом.

При переносе туалета, устройстве дополнительного санузла (туалета) и перепланировке «мокрых зон» проектная документация должна предусматривать (помимо прочего):

Устройство звукоизоляции смежных с санузлом жилых помещений;
Устройство вентиляции с подключением к существующей системе;
План размещения коммутаций с учетом действующих норм по их прокладке и обеспечению виброизоляции;
Устройство гидроизоляции и звукоизоляции полов санузла (с обязательным актированием скрытых работ).

С документацией, необходимой для согласования перепланировки в Москве возможно познакомиться на сайте мэра или в этой статье..

Для согласования запланированных работ в Московской области необходимый состав комплекта документов возможно уточнить в местной администрации, но в большинстве случаев он аналогичен московскому.

Порядок согласования перепланировки в Москве описан в этой статье. Приступать к запланированным работам можно при получении согласования (распоряжения на перепланировку) от надзорного органа.

Примеры документов о согласовании предстоящих ремонтных работ в Москве и Подмосковье

Читать еще: Повторная подача на алименты

Выполненные работы принимаются комиссией надзорного органа, осуществляющего контроль в сфере перепланировки. Перепланировка считается полностью прошедшей процедуру согласования только тогда, когда по результатам визуального осмотра выполненных работ (и на основании представленных актов и документов) приёмочная комиссия предоставит акт о завершении перепланировки и/или переустройства квартиры.

Примеры актов на гидроизоляцию и о завершении перепланировки

Выполненные работы принимаются комиссией надзорного органа, осуществляющего контроль в сфере перепланировки. Перепланировка считается полностью прошедшей процедуру согласования только тогда, когда по результатам визуального осмотра выполненных работ (и на основании представленных актов и документов) приёмочная комиссия предоставит акт о завершении работ по переустройству и/или перепланировке квартиры..

О прядке приемки выполненного ремонта в Москве и Подмосковье читайте в этой статье.

Ответить на любые вопросы по перепланировке, подготовить проектную документацию, а также и выполнить согласование перепланировки «под ключ» смогут специалисты нашей организации.

Направите на нашу электронную почту план квартиры или нежилого помещения с состоянием «до перепланировки» и эскиз предполагаемых/выполненных мероприятий, нарисованный от руки на копии плана. Кроме этого, потребуется указать адрес объекта и оставить контактный телефон для связи.

Обратится с вопросом к нашим специалистам также возможно в онлайн-чате, разделе сайта для вопросов и ответов, а также по телефону

Договор аренды части нежилого помещения в 2020 году

Время чтения: 3 минут

Для чего регистрируют договор аренды

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Как в 2020 году оформить аренду на часть помещения?

Мнение эксперта. С начала года специалисты компании Смарт Вэй ежедневно изготавливают технические планы для регистрации аренды. Преимущество работы с нами — изготовление технического плана за один рабочий день.

Как правильно составить договор аренды

1.Предмет договора должен четко формулировать количество, конфигурацию и площадь помещений. Образец:

План части этажа для технического плана

Как регистрировали договор аренды части объекта раньше?

Как поставить на кадастровый учет часть помещения?

8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)

8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Технический план для регистрации договора аренды части

Необходимые документы для изготовления технического плана:

Выписка ЕГРН. Желательно расширенная и с поэтажными планами. Образец здесь
Поэтажные планы, в случае их отсутствия в выписке ЕГРН. Образец поэтажных планов из выписки ЕГРН и образец старых планов из БТИ
Сканированная копия договора аренды. Он должен быть подписан. Копию договора в техническом плане требует Росреестр ссылаясь на приказ Приказ Минэкономразвития России №953.

Для изготовления технического плана можно обратиться в компанию Смарт Вэй по одному из наших телефонов. Технический план изготовим за 1 день, опыт работы — более 50 технических планов для договоров аренды каждый месяц с 2013 года!

Меняется ли право собственности арендатора на объект при учете его части?

Выписка ЕГРН для аренды

Пример такой выписки, которую специалисты компании Смарт Вэй получали для государственного учреждения:

запись в выписке ЕГРН об аренде

заказать выписку из ЕГРН

Договор аренды части нежилого помещения образец

Позвоните нашим специалистам, мы работаем без выходных, а консультация – бесплатная!

Оценка статьи:

Загрузка...