Как должна гос компания оплачивать аренду нежилого помещения?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как должна гос компания оплачивать аренду нежилого помещения?

Как должна гос компания оплачивать аренду нежилого помещения?

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Имеет ли право арендодатель включать в арендную плату расходы арендатора на коммунальные услуги (электро- и теплоэнергию, водоснабжение), плату за услуги связи, за техническое обслуживание пожарной сигнализации без соответствующих лицензий и согласований с ресурсоснабжающими организациями, а также расходы на оплату санитарно-эпидемиологических мероприятий в отношении арендованного имущества (все платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере, о чем указано в договоре аренды)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Обеспечение арендодателем сдаваемых в аренду помещений электроэнергией, теплом, водоснабжением, связью, техническим обслуживанием пожарной сигнализации, санитарно-эпидемиологическими мероприятиями не может рассматриваться как сделки, направленные на оказание услуг, не требует лицензирования и согласования с ресурсоснабжающими организациями. Включение в арендную плату стоимости данных услуг не противоречит законодательству.

Обоснование позиции:
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества. Это значит, что арендуемое помещение должно сдаваться в аренду в пригодном для целей арендатора состоянии: с освещением, отоплением, водоснабжением, канализацией, обеспеченным услугами связи и т.д.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Из перечисленных услуг, которые включены в арендную плату, согласно Федеральному закону от 04.05.2011 N 99-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” (далее – Закон N 99-ФЗ) подлежат лицензированию деятельность по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, а также оказание услуг связи (п. 15 и п. 36 ст. 12 Закона N 99-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 99-ФЗ лицензия – это специальное разрешение на право осуществления юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем конкретного вида деятельности: выполнения работ, оказания услуг, составляющих лицензируемый вид деятельности.
Поскольку арендодатель не оказывает услуги по техническому обслуживанию пожарной сигнализации и услуги связи, а лишь включает часть расходов, понесенных арендодателем на данные услуги в соответствии с заключенными арендодателем договорами, в арендную плату, то квалифицировать данные действия как деятельность, подлежащую лицензированию, нельзя. Соответственно, получение лицензии арендодателем в данном случае не требуется.
Что касается включения в арендную плату возмещения расходов по электро-, тепло-, водоснабжению, необходимо отметить следующее. В рассматриваемом случае арендодатель также не оказывает каких-либо услуг арендатору, поскольку они предоставляются арендодателю уполномоченными лицами – ресурсоснабжающими организациями на основании заключенных с ними соглашений. Отношений же по оказанию услуг электро-, тепло-, водоснабжения между арендодателем и арендатором не возникает независимо от указания в договоре аренды, что стоимость данных услуг включается в арендную плату (п. 22 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Фактически сторонами в договоре аренды согласовывается порядок расчетов между лицом, которое фактически потребило услуги (арендатором), и лицом, которое приобрело их по договорам об оказании соответствующих услуг (арендодателем).
Таким образом, включение в договор аренды условия о том, что в состав арендной платы входят расходы на электро-, тепло-, водоснабжение в рассматриваемой ситуации, не образует самостоятельных сделок, не требует согласования с ресурсоснабжающими организациями и не противоречит законодательству.
По вопросу включения в арендную плату расходов за санитарно-эпидемиологические мероприятия в отношении арендованного имущества отметим следующее. В соответствии со ст. 11 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.03.1999 “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” (далее – Закон N 52-ФЗ) юридические лица в соответствии с осуществляемой ими деятельностью обязаны выполнять требования санитарного законодательства, разрабатывать и проводить санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия. В силу ст. 24 Закона N 52-ФЗ при эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Полагаем, что арендодатель вправе включить в договор с арендатором условие о включении данных расходов в арендную плату, поскольку эти расходы связаны в том числе с безопасной эксплуатацией помещений, которыми пользуется арендатор. Данное условие не противоречит законодательству и может быть включено в договор в силу ст. 421 ГК РФ (свобода договора).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
– Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы;
– Энциклопедия решений. Агентский договор на оплату коммунальных услуг.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Данилова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

27 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания “Гарант” и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”. Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО “НПП “ГАРАНТ-СЕРВИС”, 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Оплата аренды нежилого помещения

1. Можно ли ООО принимать оплату наличными за аренду нежилого помещения?

1.1. День добрый.
Принимать оплату наличными можно, но не более 100 000 руб. по одному договору, и с применением контрольно-кассовой техники.

2. Какую прописать неустойку-за несвоевременную оплату аренды нежилого помещения.

2.1. Во-первых в договоре нужно прописать срок оплаты,а -вторых пропишите что за не своевременную оплату аренды арендатору начисляется пеня в размере————–% от ежемесячного платежа арендной платы

2.2. Необходимо указать пени в процентах за каждый день просрочки от неоплаченной суммы. Завышенные пени судами не взыскиваются размер уменьшается поэтому желательно указать пени в реальном размере – обычно это 0.1% в день

3.1. чтобы упростить процедуру Вы можете предоставить арендатору выписку из ЕГРН, можете не предоставлять она есть в свободном доступе в сети Интернет.

3.2. Ирина. Во-первых, необходимо заключить Договор аренды нежилого помещения. Во-вторых, для оплаты выставить счет на основании которого будет производится оплата аренды. Но перечень платежных документов, сроки оплаты, стоимость арендной платы и другие заслуживающие внимание условия должны быть включены в Договор аренды.

4.1. необходимо Вам ознакомиться с договором аренды в части оплаты и возврата денежных средств.

5.1. Если у Вас есть бесспорные доказательства, что жильцы оплачивают за юр. лицо, то да, можете подать в суд и взыскать все что Вами уплачено, за последние 3 года.
С уважением, Гогатишвили Р.Д. Юрист.

6.1. Вы можете в личной консультации на электронной почте узнать у юриста на сайте узнать полный ответ на ваш вопрос, коротко вам на него не ответить в бесплатном вопросе.

7.1. Вам грозит штраф за не подачу декларации.
Идите в налоговую инспекцию и узнавайте, что и как.
Потом решайте, чтоделать платить штраф и или ждать когда налоговая обратиться в суд. И с Вас взыщут штраф, судебные расходы и так далее.
Удачи.

8.1. Существует двоякое толкование данного факта.
Минфин в ведомственной переписке требует ККТ.
По факту же ст.1.1 Федерального закона “О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием электронных средств платежа” безналичные расчеты платежным поручением под действие данного закона не подпадают, следовательно, ККТ не требуется –
расчеты – прием или выплата денежных средств с использованием наличных и (или) электронных средств платежа за реализуемые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги, прием ставок и выплата денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению азартных игр, а также прием денежных средств при реализации лотерейных билетов, электронных лотерейных билетов, приеме лотерейных ставок и выплате денежных средств в виде выигрыша при осуществлении деятельности по организации и проведению лотерей;

Нет, не нужно. ККТ необходимо для принятия наличных денежных средств от физических лиц. Расчеты между предпринимателями в безналичной форме – п.2 ст. 861 Гражданского Кодекса РФ “расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке”

Читать еще:  Где можно поменять порванные деньги

10.1. Можете заключить договор с собственником физическим лицом.

“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)”
Статья 608. Арендодатель
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как договоритесь с арендодателем по арендной плате.

Статья 614 ГК РФ Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

11.1. Нет, не вправе. Для этого существуют специально открываемые банками и контролируемые налоговыми органами текущие (расчётные) счета.

12.1. Договор не является подтверждением передачи денежных средств. Подтвердить передачу денег свидетельскими показаниями при отсутствии документов невозможно.

13.1. Александр.
Если Вы намерены расторгнуть брак и разделить совместно нажитое имущество – вместе с требованием о расторжении брака – заявляйте требование о его (имущества) разделе с применением обеспечительных мер – временное ограничение на совершение регистрационных действий с объектом недвижимости (нежилое помещение) и ограничение распоряжением и движению денежных средств по счёту, поскольку и то и другое (нежилое помещение и денежные средства по арендным платежам и прочие) являются совместно нажитым имуществом и подлежит разделу, по общему правилу, при отсутствии иных обстоятельств, в равных долях.

Как платить коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?

Арендаторы нежилых помещений наряду с другими жильцами дома также пользуются всем набором коммунальных услуг: светом, горячей и холодной водой, водоотводом и канализацией. Это основной перечень коммунальных услуг, без которых существование любой фирмы или коммерческой компании просто немыслимы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Но наряду с оплатой самого найма помещения, любому арендатору необходимо дополнительно вносить оплату за фактическое потребление всех поставляемых ресурсов жизнеобеспечения. Как же оплачиваются коммунальные платежи при аренде нежилого помещения?

Обязанность по уплате

Чтобы вода, электроэнергия, отопление помещений или водоотвод поставлялись бесперебойно, все потребители этих ресурсов обязаны вовремя вносить платежи. Ответственность за оплату лежит на собственнике помещения, то есть арендодателе.

Исходя из устоявшейся практики, наниматели компенсируют затраты на уплату коммунальных услуг из части оплаты на наем нежилого помещения своему арендодателю, поскольку все договоры поставки заключаются только с истинным собственником недвижимости, но никак не с арендаторами.

Оговоренные договорными обязательствами сторон суммы не могут заменить собой саму арендную оплату, это только часть основных платежей.

Вносить денежные средства можно двумя путями:

  • Вместе с основными погашениями за наем нежилого помещения.
  • По отдельному обоюдному соглашению сторонами сделки.

Если стороны договорились об оплате в составе основных поступлений за наем помещений, то здесь будет действовать фиксированная сумма за весь период действия договора. Но этот вариант, скорее всего, будет невыгоден арендодателю, поскольку ставки за пользование коммунальными услугами обычно имеют тенденцию к повышению.

Но существуют и другие договоренности: плата составляет фактически выставляемую управляющей компанией сумму, отображенной в платежной квитанции.

Здесь соглашение будет состоять из двух разных частей:

  • Собственно из условий, прав и обязанностей сторон по договору аренды, с фиксированной ставкой оплаты за наем нежилого помещения.
  • Другой части, в которой будут оговариваться условия оплаты коммунальных услуг.

Законодательная база

Полный перечень прав и обязанностей сторон по уплате потребляемых услуг коммунальных служб прописаны в ст. 153 Жилищного Законодательства России, в ней подробно указаны моменты наступления этих обязанностей у владельцев помещений и нанимателей.

Наниматели обязаны оплачивать все понесенные расходы на содержание переданного ему по соглашению имущества в силу ст. 616 ч.2 Гражданского кодекса.

Основная регламентация оплаты услуг коммунальных служб арендатором предусмотрена Гражданским Законодательством в ст. 614 и Жилищным Кодексом в ст. 154 ч. 4: «оплата потребленных услуг коммунальных служб должна осуществляться своевременно и в полном объеме…».

При этом следует учесть, что договорные отношения могут быть признаны незаключенными, если в них прописаны только условия по внесению коммунальных платежей без учета ставок аренды (ст. 654 ч.1 ГК РФ).
Этот постулат подтверждается информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда России от 11.01. 2002 за номером 66, подобные договорные отношения не могут быть признаны заключенными в отношении аренды нежилого помещения.

Однако коммунальные платежи по договору аренды нежилого помещения могут осуществляться другим способом, если арендодателем заключены отдельные договора на поставку услуг непосредственно с поставщиком ресурсов или посредником (ст. ст. 990 и 1005 ГК РФ).

Поэтому передавая свое имущество нанимателю, в составе основного договора аренды нежилого помещения могут быть включены и другие условия платежей за поставляемые коммунальные услуги (ст. 421 Кодекса).

Здесь собственником помещения приобретаются необходимый перечень ресурсов, которые он, соответственно, передает на правах использования нанимателю помещения.

Коммунальные платежи при аренде нежилого помещения

Поскольку аренда помещений связана с осуществлением хозяйственной или коммерческой деятельности, то все ресурсы тратит именно наниматель нежилого помещения.

Исходя из норм ст. 616 ч. 2 ГК, нанимателю вменяется в обязанность поддержание переданного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на содержание и обслуживание нежилого помещения.

В этой связи разумно предположить, что все затраты должен покрывать арендатор помещения, но так бывает не всегда, и в большинстве случаев расчеты ведутся самими арендодателем, если подобные условия оговорены обоюдным соглашением. Если эта оговорка отсутствует, то за все потребленные ресурсы расплачивается наниматель нежилого помещения.

Для точности всех расчетов владельцу сдаваемого в наем помещения следует установить приборы индивидуального учета. Только при таких обстоятельствах возникновение споров по оплате не будут иметь место.

Как оформить возврат коммунальных платежей инвалидам? Смотрите тут.

Кто платит?

На основании положений Жилищного законодательства оплату обязано производить лицо, заключившее договор с коммунальными службами обеспечения ресурсами. Поскольку в большинстве случаев этим лицом является арендодатель, то и обязанность по оплате возлагается на него, если иное отдельно не оговорено дополнительными соглашениями.

Но такие обстоятельства складываются не всегда, и владелец помещения имеет право передать свои обязанности нанимателю, заключив с ним отдельное соглашение или включив ссылку в основной арендный договор.

В этом случае все поступившие от управляющей компании счета будет оплачивать наниматель нежилого помещения самостоятельно, помимо основных взносов на аренду недвижимости.

Возмещение расходов собственнику

Большое распространение получила практика возмещения арендодателю всех коммунальных расходов по потреблению жизненно важных ресурсов и за содержание помещения.

Исходя из норм ст. 421 ч. 2 ГК, участники сделки могут заключать соглашения как предусмотренные законодательными актами и постановлениями властей, так и в свободной форме, не противоречащие действующему законодательству.

Однако подобные договоры нельзя рассматривать как самостоятельные соглашения по поставкам ресурсов, поскольку владелец помещения не может являться истинным поставщиков жизненно важных коммунальных ресурсов.

Особенности заключения договора

Стороны могут самостоятельно выбрать свой метод расчетов за потребление коммунальных услуг по аренде нежилого помещения:

  • Отдельным блоком прописать условия платежей в основном договоре найма.
  • Выделить дополнительное соглашение соответствующего содержания.

В любом случае стороны должны предусмотреть такие основополагающие моменты:

  • Все счета оформляются на владельца помещения, а он в свою очередь заблаговременно обязан оповестить об оплате нанимателя.
  • Заключать соглашения только в письменной форме, двух экземплярах, с соблюдением структуры деловых договоров (оговорка условий, прав и обязанностей сторон, сроков оплаты и др.).
  • Текст не должен содержать помарки и исправления, соглашения подписываются обеими сторонами в момент оформления договоренностей.
  • Важно учесть вопросы индексации оплаты, поскольку стоимость услуг может неоднократно возрастать в течение действия договоренностей.

Виды договоров

Исходя из условий соглашения, платежи могут осуществляться как самим арендатором, с последующим предоставлением владельцу платежных квитанций, либо предусматривается возмещение проведенных расходов собственником помещения.

На этом основании могут заключаться договора:

  • С заранее оговоренной суммой компенсации. Исчисления проводятся по размеру занимаемой арендатором площади умноженной на стандартные ставки коммунальных тарифов.
  • Оплата осуществляется из расчетов потребления по приборам учета.
  • Комбинированные платежи: некая часть, например, за обслуживание и предоставление услуг по вывозу мусора или использование лифтового хозяйства и теплоснабжения по фиксированной ставке, а за потребление электроэнергии и воды по приборам учета.

Как написать заявление на рассрочку задолженности по коммунальным платежам? Образец здесь.

Как осуществляется взыскание коммунальных платежей по судебному приказу? Подробности в этой статье.

Договор должен содержать основные положения, принятые в делопроизводстве:

  • О предмете договоренностей, с перечислением потребляемых услуг и сроков оплаты.
  • Права и обязанности сторон соглашения.
  • Ссылки на ценообразование, порядок расчетов.
  • Конечные сроки внесения платежей (ежемесячные или ежеквартальные поступления).
  • Ответственность при несоблюдении условий договоренностей и сроков оплаты, в том числе досрочное расторжение контракта за неоднократно допущенные нанимателем нарушения.
  • Способы расчетов: наличными, перечисление на банковский счет и др. виды.
  • Разрешение спорных ситуаций, в том числе право обращения в судебный орган при неисполнении взятых на себя обязательств.
Читать еще:  Кто должен инициировать судебное разбирательство?

Так должен выглядеть типичный договор, но стороны могут предусмотреть и другие условия соглашения – их право не ограничивается стандартными рамками деловых документов.

На видео о коммунальных услугах в нежилых помещениях

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 110-56-12
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 317-50-97
    • Регионы – 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение. Виды и пример расчета

При сдаче в аренду нежилого помещения сразу возникает вопрос, как правильно рассчитать плату за его использование.

Ниже будут рассмотрены особенности расчета арендной платы за эксплуатацию помещений, находящихся в собственности государства и в собственности частных лиц, а также рассказано о факторах влияющих на ее стоимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Как назначается?

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.

Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.

  • За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.
  • Факторы, влияющие на оплату аренды

    Понятие рассматривается в статье 614 ГК РФ. Под арендной платой понимается платеж, который вносит арендатор арендодателю за использование объекта. Платеж является фиксированным и указывается в договоре. Прибыль арендатора от использования объекта или ее отсутствие не влияет на ставку платежа. Стоимость арендной платы должна быть определена, т.к. от нее зависит величина НДС. Ставка рассчитывается за 1 кв. м. По соглашению сторон можно установить и другую ставку.

    Способы указания арендной платы:

    • Фиксированная стоимость.
    • Цена за квадратный метр.
    • Фиксированная стоимость плюс коммунальные платежи.

    Что важно при расчете арендной платы:

    1. Размещение нежилого помещения.
    2. Техническое состояние объекта недвижимости, уровень его изношенности.
    3. Назначение объекта.
    4. Сумма по использованию земельного участка, на котором стоит объект.

    Минимальная и максимальная стоимости

    Стоимость аренды состоит из двух частей: затратная (затраты владельца на содержание объекта) и доходная (прибыль владельца от аренды). В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор.

    Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

    Методика расчета

    Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки.

    В общем случае формула будет выглядеть так:

    • Аим – плата за имущество.
    • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором. К ней же относится и земля, на которой располагается здание.
    • j инф – индекс инфляции.
    • Ндс – коэффициент, учитывающий НДС.

    Плата за имущество рассчитывается по следующей формуле:

    • Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
    • Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
    • Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
    • Кт – тип нежилого помещения.
    • Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
    • Кнж – показатель качества нежилого помещения.

    Кнж = Кк1 + Кк2 + Кк3, где:

    • Кк1 – коэффициент учета степени благоустройства.
    • Кк2 – коэффициент размещения объекта.
    • Кк3 – коэффициент удобства пользования.
    • Кс – коэффициент, отражающий передачу имущества в субаренду.
    • S – общая площадь нежилого помещения.

    Общий объем платежей за год рассчитывается как сумма платежей по каждому отдельному помещению, рассчитанных по этой формуле.

    Пример

    Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края.

    Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина. Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет.

    Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета:

    Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

    • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
    • Площадь объекта (Па) – 60 кв. м.
    • Кз – помещение находится на улице Ленина. В соответствии с принятыми значениями коэффициент будет равняться 1,2.
    • Кт – помещение предназначено для офиса, по принятой методике расчета значение коэффициента будет 0,8.
    • Км – стены сделаны из железобетона (0,8).
    • Кс – состояние объекта удовлетворительное (1,0).
    • Кзп (коэффициент занимаемой площади) – площадь от 20 до 100 кв. м. (1,0).
    • Кэ (коэффициент учета срока эксплуатации) – помещение используется менее 20 лет (1,0).
    • Кк – коэффициент степени благоустройства. Рассчитывается как сумма трех показателей:

    1. Кк1 – 0,4 (здание имеет водоснабжение, канализацию, отопление, энергоснабжение).
    2. Кк2 – офис находится на 2-м этаже (0,4).
    3. Кк3 – вход в помещение общий (0,1).

    Общая сумма Кк = 0,9.

  • Ксз (коэффициент социальной значимости) – прочие виды деятельности (1,0).
  • По принятой формуле получаем размер арендной платы:

    4200*60*1,2*0,8*0,8*0,9=174 182,4 рублей в год.

    В месяц это выйдет 14515,2 рублей.

    Индексация

    Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

    При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент.

    Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

    Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Сдача нежилого помещения в аренду

    Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах. Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

    Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

    Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

    Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

    В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора. Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени. Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

    Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

    В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

    1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
    2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
    3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
    4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

    При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

    Субаренда нежилого помещения

    Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону +7 (499) 288-21-46 (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.

    1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
    2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
    3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
    4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
    5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
    6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

    Аренда муниципального нежилого фонда

    Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории. Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность. Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие. Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

    Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

    Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

    • паспорт будущего арендатора;
    • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
    • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
    • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

    В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

    В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector