Что делать,если бывший застройщик оформил в собственность половину техподвалов?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Что делать,если бывший застройщик оформил в собственность половину техподвалов?

Подвал жилого дома: право собственности и бремя содержания

И магазин, и подвал — объекты недвижимости. Из пункта 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) такая регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Пункт 1 ст. 14 названного закона устанавливает, что проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Для ответа на вопрос о праве собственности на какой-либо объект недвижимости или его часть достаточно внимательно изучить имеющиеся документы. Если у предпринимателя нет свидетельства, подтверждающего исключительное право собственности на подвал (в том числе как на часть объекта недвижимости), предприниматель не является единственным собственником этого помещения.

В то же время в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Такое толкование не противоречит приведенному положению Закона о госрегистрации, поскольку в рассматриваемом случае право общей собственности является производным от права индивидуальной собственности. Следовательно, наличие у предпринимателя свидетельства о праве собственности на помещения первого этажа здания при отсутствии такого свидетельства в отношении подвала может подтверждать только наличие у него права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Расходы на содержание общего имущества

Как следует из формулировки вопроса, предприниматель, видимо, не различает платежи за коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества. Обратимся к ст. 39 Жилищного кодекса РФ, регулирующей вопросы содержания указанного имущества в многоквартирном доме. В ней, в частности, предусмотрено, что собственники помещений в таком доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на указанное имущество. Отметим, что ст. 39 Жилищного кодекса РФ как специальная норма соответствует общей норме — ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Предприниматель является собственником нежилого помещения — магазина, занимающего первый этаж дома. Поэтому он также должен нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе и на содержание подвала. Подчеркнем, что такие расходы не являются коммунальными платежами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Теперь о коммунальных платежах.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ):

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

В пункте 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как видим, законодатель различает плату за услуги и работы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги. В то же время следует обратить внимание на применение законодателем словосочетаний «плата за жилое помещение» и «плата за содержание и ремонт жилого помещения» без уточнения, что речь идет также о нежилых помещениях. Указанная статья включена в раздел VII Жилищного кодекса РФ, поименованный «Плата за жилые помещения и коммунальные услуги». Возможно, именно это обстоятельство способствует непониманию того, что собственники нежилых помещений также несут бремя по содержанию общего имущества. Мы считаем, что положения ст. 154 и других норм указанного раздела Жилищного кодекса РФ в обсуждаемой части должны применяться по аналогии и к собственникам нежилых помещений. Утверждая это, мы исходим из того, что положения иных законов не конкретизируют вопросы платы за нежилые помещения многоквартирных домов, составной часть которой является плата за содержание общего имущества. Обязанность вносить такие платежи собственниками нежилых помещений не вызывает сомнений.

В рассматриваемой ситуации предприниматель должен оплачивать как услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома (в том числе подвала), так и потребляемые им коммунальные услуги.

В заключение отметим, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, не распространяются на отношения по предоставлению указанных услуг хозяйствующим субъектам, в том числе предпринимателям — собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме. Однако особенности таких отношений — особая тема, выходящая за пределы обсуждаемых нами проблем.

Может ли предприниматель быть единственным собственником подвала многоквартириного дома?

Существуют две точки зрения по этой проблеме. Сторонники первой считают, что предприниматель не вправе быть исключительным владельцем подвала в многоквартирном доме, сторонники второй — что такая ситуация возможна.

Только общая долевая собственность

Из статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Далее законодатель приводит перечень таких помещений, который не является исчерпывающим. В этот перечень включены, в частности, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещение оборудование (технические подвалы).

Названная статья также устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются вышеуказанным общим имуществом. По решению собственников, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Как видим, законодатель ограничивает право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Такое имущество при соблюдении определенных условий может быть передано только в пользование иным лицам. Из содержания приведенных положений следует, что общее имущество, в том числе и подвалы, в исключительную собственность каких-либо лиц передать нельзя, оно должно сохранять статус общей долевой собственности.

Исключительное право на подвал

Однако существует точка зрения о возможности отчуждения общего имущества собственников многоквартирного дома. Сторонники такой позиции полагают, что те или иные объекты указанного имущества (в том числе и подвалы) могут быть проданы третьим лицам, и ссылаются на п. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. И для заключения договора купли-продажи того или иного объекта общего имущества первоначально следует сформировать его как отдельный объект, то есть ввести в гражданский оборот. Если речь идет о помещении, необходимо составить технический паспорт, оформив право общей долевой собственности на этот объект с согласия всех без исключения собственников. Техническое выделение одного объекта из состава общего имущества производится путем реконструкции.

Мы считаем, что такая точка зрения противоречит законодательству.

Прежде всего непонятно, о каком оформлении права общей собственности на выделенный объект идет речь (если допустить, что такое выделение возможно). Ведь право на общее имущество в многоквартирном доме (например, на подвал) изначально в силу закона является правом общей собственности.

Кроме того, такое выделение в любом случае не может привести к изменению предназначения объекта — обслуживание более одного помещения. Если же речь идет о подвале, такой объект предназначен для обслуживания всех помещений дома. Говорить о его отчуждении — значит допускать возможность прекращения права совместного пользования подвалом всеми собственниками помещений дома, в том числе и пользования инженерными коммуникациями. Но это нонсенс.

Отметим также, что согласно п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

— отчуждать указанную долю, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свое помещение.

Из системного анализа этого пункта и вышеприведенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что указанные доли не могут быть выделены и отчуждены и с согласия всех собственников помещений.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу подтверждает наши выводы.

Судебная практика

Из Определения ВАС РФ от 19.03.2009 № ВАС-17628/08 следует, что в результате ряда совершенных сделок нежилые помещения подвала многоквартирного дома стали собственностью индивидуального предпринимателя. Некоммерческая организация, представляющая интересы собственников этого дома, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным права собственности последнего приобретателя на указанные нежилые помещения. Исковые требования были удовлетворены, с чем не согласилась апелляционная инстанция. Однако кассационная инстанция и ВАС РФ поддержали позицию суда первой инстанции, отметив, в частности, следующее.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование. Поэтому сделки, связанные с передачей в собственность спорных помещений подвала с инженерными коммуникациями, являются недействительными (ничтожными). Эти сделки не повлекли правовых последствий, в том числе возникновения на подвальные помещения права собственности у последнего приобретателя. Суд первой инстанции правильно применил законодательство и обоснованно удовлетворил иск, возложив на предпринимателя обязанность освободить занимаемые им подвальные помещения.

Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что собственнику помещения в многоквартирном здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество такого здания. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. В этом документе прямо не указывается, что общее имущество в многоквартирном доме не может приобрести статус индивидуальной собственности в результате каких-либо сделок. Но такой вывод логически следует из приведенных разъяснений.

Читать еще:  Присвоение милицейского адреса земельному участку

Застройщик продает подвалы

  • Может ли застройщик продавать подвалы многоквартирного дома? Дом пока не заселен.
  • Застройщик продает подвалы дома по 15 т.р. за 1 кв. м. Правомочно ли это?
  • Продает застройщик
  • Застройщик продает квартиру по договору переуступки
  • Застройщик продает кладовки

1. Может ли застройщик продавать подвалы многоквартирного дома? Дом пока не заселен.

1.1. Нет, подвал относится к общему имуществу собственников помещений МКД (п. 2 постановления №491)
В состав общего имущества включаются
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

2. Застройщик продает подвалы дома по 15 т.р. за 1 кв. м. Правомочно ли это?

2.1. Вообще то это тех.помещения и они в собственности собственников мкд.

2.2. Нет незаконно. Это собственность собственников жилья. оспаривайте эти сделки или просто напишите жалобу в прокуратуру и жилищную инспекцию.

3.1. Евгений! Как-то все наоборот. Неужели у застройщика нет свободных средств для кадастрирования кладовок. И еще надо посмотреть проект–разрешены ли кладовые помещения в подвале МКД.

4.1. подвал относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Продавать кладовки в подвале застройщик не имеет права. Но! если эти кладовки в проектной документации указаны как отдельные нежилые помещения (не относящиеся к общему имуществу), то продавать их застройщик может по ДДУ. Если дом сдан, то проверьте по Разрешению на ввод и по тех. плану здания, наличие этих кладовок.

5.1. Вам уже дан ответ. Зачем по нескольку раз задавать вопрос? От количества повторов ответ не изменится.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

6.1. Ничего не понятно, вы являетесь собственником подвала? Действительно в ряде случаев, ваш договор может быть признан ничтожным-незаконным судом, а денег с застройщика уже не взыскать. Мало информации.

С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.

7.1. Это вполне законно

7.2. Если это было оформлено – это правомерно, Юрий.

8.1. Можете продать. Не оспорят.

8.2. Марина
Если имеется свидетельство о праве собственности, значит можете распоряжаться своей собственностью как угодно..в том числе продавать.

9.1. это незаконно

10.1. Нет, не имеете право, если конечно это не указано в вашем ДДУ

11.1. Необходимо смотреть документы, в частности договор с застройщиком. Определенное значение имеет также и то, имеют ли жильцы уже документы о праве собственности.
С уважением,
Жанета

13.1. Да, если это (нежилое помещение в подвале) было предусмотрено в проектной документации

14.1. Пишите жалобу в прокуратуру, можно по интернету через сайт.
Жалоба должна содержать информацию о нарушении ваших прав. Обязательно указывайте свои фамилию, имя, отчество, адрес и контактные данные. Обращение составляется в письменной форме на имя прокурора. К нему прилагаются соответственные документы (если имеются) и доказательства.

15.1. обращайтесь в суд с иском о признании договора куплипродажи недействительным

15.2. Действия застройщика по продаже подвального помещения незаконны и договор обязательно будет признан по суду недействительным. В суд обращаться по месту нахождения застройщика.

16.1. В подвале не имеет права.

16.2. Если это самостоятельно оформленный объект права (помещение), то может продавать. Нет – нет.

17.1. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: технические этажи, подвалы и т.д. Кроме того у него это вряд ли получится. так как перед тем как строить дом утверждается его проект по которому данные помещения просто не могут быть во ни во что переоборудоваться, так как обслуживают более одного помещения в данном доме. Если в процессе строительства он отступит от утвержденного проекта, то не сможет сдать дом в эксплуатацию.

18.1. Статья 36 жк рф. 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
Следовательно если в подвале проходят коммуникации, то продавать его нельзя

19.1. если ваши площади обозначены на техническом плане и в экспликации как “цокольный этаж” , то можно не беспокоиться. а если обозначены как “подвал”, “технический этаж” , то есть шансы оспаривания жильцами вашей сделки купли-продажи.

20. Имеется административное здание, по свидетельствам общего имущества не имеется (кроме земли), изначально застройщик распродавал здание поэтажно, но в итоге схитрил и оставил 2 тамбура (проход к лестнице) и один лестничный пролет себе (на 1 этаже), после чего начал его продавать собственникам 2-4 этажей за большие деньги. В итоге все отказались, так как ни какой пользы данный проход не несет, а является просто общим входом-выходом на 2-4 этажи, там даже разместить ни чего не возможно. В итоге застройщик продал данный вход третьему лицу ООО в 2004 году, у которого в данном здании больше нет ни каких площадей. Сразу после покупки, это ООО отгородилось решетками и закрыла проход, планируя сделать платный проход и др, в итоге был суд (истцами выступали собственники 2-4 этажей) и собственнику прохода запретили устанавливать какие-либо заграждения для остальных собственников, в связи с тем что данный вход является одним из двух входов (запасной), решетки были демонтированы, после чего этого собственника ни кто не видел.

В настоящий момент ООО владеющее тамбурами и лестничным пролетом леквидировано (в 2012 году), но по выписке площадь числится за ним. С 2005 года данный собственник не появлялся и его ни кто не видел. Периодически из за этого возникают проблемы, когда надо согласования от всех собственников, например для согласования рекламных конструкций.

Собственно вопрос, на сколько реально нам эту площадь из личной собственности (леквидированного предприятия) перевести в долевую собственность всех собственников здания? На какие статьи ссылаться в исковом заявлении?

Иск в суд можно подавать только от одного собственника (2,3 этаж – я собственник) или нужно от всех? Например собственникам 1 этажа и подвала вообще по барабану на данный вход, они по судам не будут ходить.

Заранее спасибо, за то что укажите на какие статьи в иске ссылаться.

20.1. “Собственно вопрос, на сколько реально нам эту площадь из личной собственности (леквидированного предприятия) перевести в долевую собственность всех собственников здания? ”
Нет шансов.
Ст. 225 ГК РФ относит такое имущество к бесхозяйному.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.

20.2. Это можно сделать реально, но когда пройдет 15 лет с даты владения общими помещениями. На основании ст. 234 ГК РФ.

Статья 234. Приобретательная давность

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 234]
1. Лицо – гражданин или юридическое лицо, – не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

20.3. Можно обратиться в суд всем собственникам о признании права долевой собственности на общее имущество по аналогии с общим имуществом в МКД.
В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», указано, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу Общего имущества, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, а именно те, которые касаются многоквартирных домов (МКД).

20.4. Собственно вопрос, на сколько реально нам эту площадь из личной собственности (леквидированного предприятия) перевести в долевую собственность всех собственников здания? на какие статьи ссылаться в исковом заявлении?
Не очень понятно зачем Вам это. Вы ведь все равно этой собственностью пользуетесь бесплатно. Оформите в долевку будете за неё платить.
Оформить можно.
Подаем иск о признании ДКП 2004 недействительным в связи с тем что данные площади в соответствии со ст.289, 290 ГК РФ являются общим имуществом

Читать еще:  Как быть, если пришло письмо от судебного пристава?

20.5. В силу п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса РФ, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его учредителям (участникам), имеющим вещные права на это имущество или корпоративные права в отношении юридического лица, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или учредительным документом юридического лица.
Кому именно из учредителей было передано указанное имущество (а в Вашем случае – это помещения), можно узнать только из ликвидационного баланса.
То обстоятельство, что в настоящее время право на данные помещения ни за кем иным (кроме как за ликвидированным ООО) в ЕГРП не зарегистрированы, не значит, что тот учредитель, которому помещения перешли в соответствии с ликвидационным балансом, не зарегистрирует свое право через год, 5 лет, 10 лет и т.д., т.к. срок гос. регистрации права в ЕГРП после возникновения этого права у правообладателя законом не регламентирован.
Но это не решает Вашу проблему, поскольку даже если считать помещения бесхозяйным имуществом (ст. 225 ГК РФ), то право на такую вещь в итоге приобретается муниципальным образованием.
Либо, как указано в ст. 225 ГК РФ, бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

20.6. Не сможете вы перевести данную собственность ни в долевую, ни в личную, ни в какую-либо еще. У нее есть собственник после ликвидации – учредитель ликвидированного ООО. Кто это – выяснить очень просто. Напишите заявление в МФЦ о предоставлении выписки из ЕГРП в отношении данной площади, госпошлина 200 рублей. Через 5 дней получите выписку и узнаете, кто владелец. Вот с ними вам и работать в дальнейшем, согласовывать условия пользования общедолевым имуществом.
Что касается иска в суд, то срок давности 3 года уже давно прошел, статья 196 ГК РФ, чтобы заявлять такие требования.

21.1. На стороне тех, кто по проекту оплатил машиноместа. опять же, если проект не менялся.

21.2. Решение этого вопроса зависит не от произвольного мнения застройщика, а от проекта.

22.1. Обратитесь в прокуратуру.

23. МОЖЕТ ЛИ ЗАСТРОЙЩИК В МКЖД ПРОДАВАТЬ ПОДВАЛЫ? ВОТ ПУНКТЫ ИЗ ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ 1)5.2. Описание технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией.
Четырехсекционный многоквартирный жилой дом №3 по ГП. Количество этажей в доме – 13, в том числе 12 надземных этажей и техподполье. 2)6.1.Функциональное назначение нежилых помещений не входящих в состав общего имущества дома
Нежилые помещения не входящие в состав общего имущества дома – отсутствуют.

Раздел 7
7.1. Состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства
Лестничные клетки, общие коридоры, лестницы, крыши, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения.

23.1. Да, это вполне возможно согласно проектной документации

23.2. Согласно представленной информации подвальные помещения выделены как отдельные нежилые помещения, не входящие в общее имущество.
В таком случае они могут быть проданы застройщиком

24.1. Получите письменный отказ и обжалуйте его в порядке административного производства.
Всего доброго. Спасибо, что выбрали наш сайт.

Три ступеньки вниз

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

ТЯЖБА ЗА ПОДВАЛ, КОТОРЫЙ ЗАХВАТИЛ ЗАСТРОЙЩИК

#1 peters peters –>

#2 -Гость-dalex-

#3 peters peters –>

В подвале проходят коммуникации дома, часть транзитом, а часть находится всякие там прочистки и приямки.

По строительным чертежам некоторые помещения именуются как спорт – зал, раздевалка, тренерская , а по БТИ и экспликации совсем другие назначение помещений, при том что отметок о перепланировке не имеется.

#4 dalex dalex –>

#5 -Unregistered-

А решение можешь мне скинуть о котором речь шла на конфе по уканной тобой ссылке?

Там вроде тоже просил скинуть ?

Если скинули сбрось мне пожалуста : peters_m@mail.ru.

#6 dalex dalex –>

#7 Pastic Pastic –>

Монстр Разума (c) Ивановский Перц

Читать еще:  Проверка патент по базе уфмс официальный сайт москва

  • Модераторы
  • 58 663 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    peters, у меня было точно такое же дело, только я выступал не на стороне ТСЖ, а на стороне группы жильцов, ведь нарушено было их право собственности. Выиграли.

    Посмотрите www.attics.narod.ru – там про чердаки, но с подвалами еще проще.

    #8 -Unregistered-

    Pastic
    В моем случае ТСЖ и жильцы в своих требования солидарны.

    Жильцы через ТСЖ пытаются решить свои вопросы. ТСЖ управляемое подконтрольно жильцам. Исковое подано в арбитражный суд.

    Но я вижу , что по даному спору прогнозируемое решение суда , можно только получить в СОЮ .

    #9 -Unregistered-

    Не скинешь решение, основные доводы Истца и Ответчика по твоему делу на мое мыло: peters_m@mail.ru

    #10 Pastic Pastic –>

    Монстр Разума (c) Ивановский Перц

  • Модераторы
  • 58 663 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    #11 andy_stalker andy_stalker –>

  • Новенький
  • 324 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    #12 peters peters –>

    Скинь решение , пожалуста . на – peters_m@mail.ru

    #13 vicing2002 vicing2002 –>

    Необходимо смотреть гос.акт, если там подвал выделен как отдельное помещение то на него 290 ГК не распространяется, если не выдеден, то это общее помещение дома. Все очень предельно просто (с точки зрения закона, но не суда) если дом создан недавно и очень туманно если создан давно гос. акт давно потерян и фиг знает где какие документы искать, просто имеем исходную ситуацию – подвал. чей он?

    Добавлено:
    peters
    Я так понимаю, что речь идет о жилом, многоквартирном доме?

    #14 andy_stalker andy_stalker –>

  • Новенький
  • 324 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    peters
    . отсканирую постановление . и скину . завтра .
    Советую посмотреть ст. 12, 289, 290, 291 ГК РФ,
    ЗАКОН г. Москвы от 11.03.1998 N 6 “ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ”,
    ЗАКОН г. Москвы от 16.04.1997 N 8-28 “О ПРАВАХ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА В КОНДОМИНИУМЕ”,
    ЗАКОН г. Москвы от 09.11.1994 N 19-87 “О ПЕРЕЧНЕ ОБЪЕКТОВ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ В ЖИЛЫХ ЗДАНИЯХ, ЯВЛЯЮЩИХСЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ”,
    ПОСТАНОВЛЕНИЕ Правительства Москвы от 29.08.2000 N 690 “О КОМПЛЕКСНОЙ ГОРОДСКОЙ ПРОГРАММЕ ФОРМИРОВАНИЯ КОНДОМИНИУМОВ И СОЗДАНИЯ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ”,

    Также надо посмотреть на распоряжения префектов, зам. префектов по поводу нежилых помещений в этом доме, акты приемочной комиссии и др.
    Далее чтобы продать нежилые помещения надо быть собственником и соответственно иметь свидетельство о праве собственности на . в соответствии с ФЗ О гос.регис-и.

    Короче все дела связанные с ТСЖ непросты, т.к. законодательство рамочное. По многим вопросам до сих пор нет судебной практики.

    Так что удачи в этом деле!

    vicing2002
    А откуда такие выводы . про гос. акт (акт приемочной комиссии?) ?
    Акты приемочной комисии (раньше называлась гос. комиссиия до введения МГСН . ) не теряются . и даже при потере остается очень много держателей данной бумажки. Имеет наверное значение все таки другой факт . как отображались данные помещения в проекте. Был ли отдельный проект на нежилые . Если да, то сдача нежилых помещений производится по отдельному Акту приемочной комиссии .

    #15 peters peters –>

    если там подвал выделен как отдельное помещение то на него 290 ГК не распространяется, если не выдеден, то это общее помещение дома.

    Любой (за исключением маленьких) подвал поделен на помещения . Ну там – электрощитовая, венткамера, лифтовая, коридор, служебное помещения и т.д.. В каждом таком помещении проходят коммуникации , а в коммуникациях находятся различные технологиские заморочки ну там всякие прочистки , краны , стояки и т.д.

    И что уважаемый vicing2002 в таком случае – веткамера может находится в частной собственности .

    Свидельства на собственность (подвал) разумется ни у кого нет. Инвестор мотивирет , что весь жил. дом был построен за его бабки – следовательно подвал тоже его.

    #16 mnatsa mnatsa –>

    peters
    Прежде чем критиковать vicing2002 и других сформулируйте внятно условия задачи.
    Проходят ли через спорный подвал коммуникации? Какое общее оборудование там находится? Есть ли отдельный вход? Возможно ли самостоятельное использование подвала? и т.д. vicing2002

    vicing2002
    А что такое гос.акт? Надо все-таки ориентироваться на данные технического учета (БТИ).

    #17 vicing2002 vicing2002 –>

    Давайте определимся сначала, что есть Гос.акт.
    По моему разумению Гос. акт (давайте для краткости так называть сей документ) есть документ СОЗДАЕТ недвижимость. Ни какие проекты не перебъют даннй гос. акт. Никакой проект договора не перебъет сам подписанный договор.
    andy_stalker если есть отдельный гос актна подвал, то речь о 290 вообще стоять не может.

    andy_stalker
    peters
    Проходят там комуникации или нет не имеет правового значения если в Гос акте подвал выделен как нежилое помещение. Так же как квартира. Никогда не задумывались, что квартирах есть также общие коммуникации (вода, канализация, газ, электроснабжение, теплоснабжение)? однако это основание не могет быть положенно в основние признания квартиры общим помещением дома. В стандартном проекте 121 серии кстати, помоему на 5 этаже, есть квартира в которой еесть “выгребное окошко” в канализационной системе. Это для того чтобы если жильцы много кушают прочищать систему канализации не только с 1 и 9 этажей, но “окошко” посередке. И что эта квартира есть общее помещение жилого дома?
    Овлекитесь от технических (технологических) категорий опрерируйте категориями юридическими. Обозначен подвал как отдельное помещение в гос. акте есть такой объект недвижимости и у него может (обязан) иметься другой собственник чем жильцы дома, нет – значит это вспомогательное помещение для жилого дома (юридически оно не выделенно в отдельное следовательно, юридически его не существует) и сюды применима ст. 290 ГК РФ.

    Как оформить чердак или подвал в собственность

    Проверить права собственности

    Власти Москвы в конце июля отказались от прав собственности на почти 200 чердаков и подвалов в многоквартирных домах. Теперь их жильцы могут оформить долевую собственность на эти помещения и использовать их по своему усмотрению. На чердаках и в подвалах можно хранить вещи, использовать для досуга жильцов и даже сдавать в аренду. Что требуется для оформления чердаков и подвалов в собственность жильцов, читайте в материале РИАМО.

    Прежде чем приступать к оформлению документов, следует удостовериться в том, что на данный чердак или подвал жилого дома не зарегистрировано чье-либо право собственности, отмечает юрист группы компаний SRG Михаил Прихожан.

    Для этого необходимо обратиться в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр госуслуг с заявлением на предоставление сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на указанные объекты.

    По словам адвоката, президента Гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова, если дом новый, то в соответствии с проектной документацией подобные помещения не должны быть в частной собственности. Это можно проверить, запросив необходимую документацию у застройщика, в БТИ и в администрации. Если есть сведения о проектировщике, то нелишним будет обратиться к нему.

    Обратиться в суд

    Если же по сведениям из ЕГРП выяснится, что права на чердак или подвал уже за кем-то зарегистрированы, жильцы в праве обращаться в суд с требованиями о признании зарегистрированного права отсутствующим.

    Юрист Михаил Прихожан советует идти в суд с доказательствами, подтверждающими права жильцов на указанные объекты. В том числе, понадобятся документы технического учета, свидетельствующие о том, что данные объекты вошли в состав общего имущества жилого дома. После принятия судом решения необходимо обратиться в Росреестр для проведения государственной регистрации общей долевой собственности жильцов на общее имущество жилого дома.

    Провести собрание жильцов

    Если права на чердак или подвал ни за кем не закреплены, можно приступать к регистрации. Перед этим необходимо провести общее собрание собственников дома и получить решение квалифицирующего большинства голосов.

    Подать документы на регистрацию

    В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ, для проведения государственной регистрации прав на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома необходимо обратиться в Росреестр.

    По данным экспертов SRG, к обращению нужно приложить следующие документы:

    – Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников на общее имущество в многоквартирном доме;

    – Документы, подтверждающие уплату госпошлины. Размер госпошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 200 рублей (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);

    – Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

    – Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31.01.1998 (если на момент представления документов на госрегистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости в доме в ЕГРП отсутствуют записи о госрегистрации наличия прав указанных собственников);

    – Планы объектов недвижимости: документ технического учета многоквартирного дома с информацией о составе общего имущества в данном доме, подтверждающие, что чердак или подвал вошли в состав общего имущества дома; кадастровый паспорт земельного участка;

    – Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса (пункты 4, 5 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса);

    – Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса) (пункт 3 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса).

    Получить выписку из ЕГРП

    После проведения государственной регистрации будет выдана выписка из ЕГРП, подтверждающая право общей долевой собственности жильцов на общее имущество многоквартирного дома.

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector