Чем грозит несовпадение градостроительного плана с разрешением на строительство?

ГПЗУ меняет статус: чем это грозит стройке?

Устанавливаются также новые требования к документам. О том, как это новшество повлияет на работу застройщиков, «Кто строит» рассказали юристы и эксперты рынка.

Приказ Минстроя России от 25 апреля 2017 года № 741/ПР «Об утверждении формы градостроительного плана земельного участка и порядка ее заполнения» разработан согласно части 9 статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ. Указанная статья кодекса после ее вступления в силу 1 июля 2017 года установит новые требования к градостроительному плану земельного участка.

Градплан земельного участка в целях обеспечения заинтересованных лиц информацией, необходимой для проектирования и строительства объектов, должен содержать максимально полную информацию.

С начала следующего месяца информация, указанная в ГПЗУ, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, содержащейся в градплане, в указанных целях не допускается. Для получения разрешения на строительство требуется предоставить ГПЗУ, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления о выдаче разрешения. В противном случае застройщику потребуется получить градплан заново, а так может статься, что требования к проектированию и строительству к этому моменту вновь изменятся – это и будет отражено в новом ГПЗУ.

Кстати, ограничение срока действия требований вступило в силу уже с 1 января 2017 года. С начала года при выдаче разрешения на строительство проверяется не только соответствие проектной документации требованиям, действительным на дату выдачи ГПЗУ, но и оценивается допустимость размещения объекта капстроительства в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным законодательством.

«С 1 января разрешение на строительство подтверждает соответствие проекта не градостроительному плану, а требованиям градостроительного регламента или проекта планировки территории и проекта межевания (если они требуются), а также требованиям земельного и иного законодательства», – добавляет Мария Оболенская, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Интересно, что форма ГПЗУ, утвержденная Минстроем, предусматривает указание информации об ограничениях использования земельного участка, расположенного в границах зон с особыми условиями использования территорий. К таким ограничениям относятся: сервитут, санитарно-защитная зона и водоохранная зона. «Представляется, что такой перечень ограничений не стоило прописывать как исчерпывающий, поскольку могут быть и иные ограничения, связанные с использованием земельного участка. Например, нахождение земельного участка в зоне минимальных расстояний магистральных газопроводов. Пункт 1.4 Правил охраны магистральных трубопроводов возлагает на местные органы самоуправления обязанность выдавать сведения о местонахождении трубопроводов заинтересованным лицам. В соответствии с абзацем 4 статьи 32 закона о газоснабжении здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения», – поясняет в своих публикациях Николай Малышев, генеральный директор Общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства».

По его данным, в судебной практике уже были споры, когда признавался самовольной постройкой объект капстроительства, возведенный вблизи систем газоснабжения, хотя у застройщиков были разрешения на строительство от органов местной власти. Но суд посчитал не влияющим на результат рассмотрения дела довод ответчика о том, что ему было неизвестно о нарушении им режима охраны зоны минимальных расстояний магистральных газопроводов при строительстве дома.

Кстати, новая форма ГПЗУ от Минстроя уже четвертая по счету, и она предусматривает включение в градплан информации о технических условиях технологического присоединения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Мария Оболенская уверена, что вступающие в силу с 1 июля изменения в ГрК РФ относительно градостроительного плана земельного участка не несут в себе принципиально новых идей, незнакомых девелоперам. «Новая статья 57.3 ГрК РФ окончательно закрепляет уже возобладавший в судебной практике подход к градостроительному плану как к информационной выписке обо всех имеющихся в отношении земельного участка ограничениях, а не как к документу, который порождает какие-либо права и обязанности», – говорит юрист.

Стоит отметить, что внесенные изменения носят положительный для практики характер.

«Теперь из закона буквально следует, что при выдаче разрешения на строительство, строительном контроле и выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченный орган должен сверяться не с самим градостроительным планом, а с теми требованиями к строительству, которые были установлены на момент выдачи этого градостроительного плана», – уточняет г‑жа Оболенская.

На самом деле так происходило и раньше, когда, несмотря на действующую норму, соответствие проектной документации градостроительному плану не являлось препятствием для отказа в выдаче разрешения на строительство и даже отмены разрешения на строительство в случае несоответствия содержащихся в градостроительном плане сведений действующему законодательству.

Вторым плюсом юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» называет тот факт, что обязанность по сбору всей необходимой информации для подготовки градостроительного плана возложена теперь на органы местного самоуправления. «Расширение перечня информации также полезно для девелоперов. Хотя, опираясь на прошлый опыт, можно ожидать, что правоприменительная практика снова попробует пойти «окольным» путем и будут появляться новые, иногда удивительные выводы чиновников о сути нового правового регулирования», – добавляет эксперт.

КСТАТИ

Утвержденная приказом Минстроя № 741 форма ГПЗУ содержит в себе больший объем информации, чем предыдущая.

В состав ГПЗУ дополнительно внесена следующая информация:

• о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории;

• о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;

• о расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения;

• о границах зон с особыми условиями использования территорий;

• о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории;

• о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры;

• о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

• о границах территорий объектов культурного наследия;

• о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

• о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории.

Порядок и особенности получения разрешения на строительство для ГПЗУ

Прохождение всех процедур для получения разрешения на строительство, а также получение ГПЗУ становятся «камнем преткновения» для многих застройщиков. Ниже рассмотрим, в чем особенности получения градостроительного плана, а также не менее важного разрешения на строительство. Здесь же обсудим основные моменты, касающиеся сбора бумаг для их оформления.

Как получить разрешение?

Перед началом строительства жилого дома застройщик обязан обратиться в уполномоченную инстанцию и получить «добро» на выполнение строительных работ. Наличие такого документа дает право приступать к возведению объекта. Кроме того, разрешение подтверждает, что разработанный и предоставленный для проверки проект соответствует требованиям градостроительного плана и нормам законодательства. Выдачей таких бумаг (в Москве и области) занимается Москомархитектура.

Для оформления разрешения на строительство заявитель должен выполнить несколько задач, одна из которых – сбор полного пакета бумаг. Среди них – правоустанавливающие документы (подтверждают права заявителя использовать землю для строительства дома), протокол с результатами конкурса, соглашение, заключенное между строительной компанией и заказчиком, решение о возведении объекта и так далее. Порядок сбора и требования к перечню бумаг можно найти на сайте Комитета или на портале госуслуг.

Кроме того, для получения разрешения на рассмотрение передается проект, составленный с учетом требований действующих законов, а также утвержденный по всем правилам. Если речь идет о строительстве жилого дома, который подпадает под первую или вторую категорию, то наличие распоряжения правительственных структур столицы обязательно. Информация о возведении объекта должна печататься и в СМИ.

Если речь идет о строительстве жилого дома, относящегося к третьей категории, то разрешение выдает префект административного округа, где планируется стройка. При этом информация об одобрении строительных работ должна быть отражена в градостроительном кадастре.

Полученное разрешение гарантирует право на последующее оформление прав собственности (пользования) наделом земли или сооружением, которое на нем расположено. В выданной бумаге прописывается название и тип здания (участка земли), его адрес и прочие параметры. Кроме того, указывается информация об изменении (сохранении) прав, период действия разрешения, данные заявителя и так далее. В процессе выдачи документа передаются следующие документы – ГПЗУ, бумаги, подтверждающие право применения земли, и так далее.

В процессе анализа документации изучается план размещения сооружения, который должен быть утвержден на правительственном уровне. Кроме того, обязательно предъявление заявления, отражающего желание юрлица выполнить строительные работы на определенном участке.

Как получить разрешение?

Чтобы оформить разрешение на строительство, стоит начинать с получения ГПЗУ, проведения экспертизы проекта жилого дома, а также разработки самой проектной документации. При отсутствии упомянутых бумаг получение разрешения, а в дальнейшем и само строительство дома невозможно. Если же застройщик начал работу без одобрения со стороны соответствующих структур, то он несет полную административную ответственность. Впоследствии продать здание или получить законные права на возведенный объект невозможно. Кроме того, возведение здания без разрешения приводит к необходимости выплатить штраф. В ряде случаев ситуация развивается еще хуже – суд может за такое строительство постановить снести объект.

Процесс получения одобрения проходит в несколько этапов. Для начала застройщик составляет и направляет заявление вместе с проектом и набором упомянутых документов в уполномоченную инстанцию. При отсутствии замечаний возможно получение одного из двух типов разрешений – на установку фундамента (на возведение нулевого цикла) или на осуществление любых типов работ.

Плюс в том, что услуга предоставляется бесплатно, а период действия соответствует сроку, в течение которого застройщик будет осуществлять строительство. При этом существующий порядок обязывает застройщика сделать копию документа и передавать ее проверяющим лицам (по требованию). Если же застройщик не собирается производить строительные мероприятия или теряет законное право на пользование землей (сооружением), то разрешение аннулируется.

Как получить ГПЗУ?

Выше упоминалось, что оформление разрешения должно начинаться с получения ГПЗУ. Но что это такое? В чем особенности этого документа? Разберемся с этими нюансами подробнее.

Итак, до начала составления проекта для возведения (реконструкции) сооружения владелец или сторона, арендующая участок земли, обязана получить ГПЗУ – градостроительный план интересующего надела земли. Такое требование прописано в ГрК РФ и должно выполняться участниками строительного процесса. В самом документе содержится информация о планировании территории с учетом норм и требований, действующих на момент оформления.

Документ должен быть под рукой и при решении следующих задач:

• Проведение мероприятий по разработке проекта на возведение (восстановление) здания.
• При получении разрешения на строительство, а в дальнейшем – и на ввод в эксплуатацию.
• Во время создания проекта границ земельного надела, который должен быть застроен.

ГПЗУ – одна из главных бумаг, которая должна быть передана застройщиком или иным заказчиком в проектную компанию для последующего оформления проекта. Если говорить простыми словами, то градостроительный план – база принятия любых проектных решений в отношении строительства (реконструкции) сооружения.

Как правило, ГПЗУ оформляется для конкретного участка земли, который был зафиксирован в кадастровом учете и в отношении которого определены нормы проведения застроечных работ. По документу можно понять особенности планирования территории (уже застроенной или планируемой под возведение сооружения), а также особенности реконструкции сооружения.

После получения ГПЗУ предоставляются следующие права:

• Осуществления межевых работ на территориях, подлежащих застройке.
• Ввода сооружения в эксплуатацию.
• Получения одобрения на возведение объекта.
• Разработки проекта (как в отношении строительства, так и восстановления уже существующего здания).
• Уточнения пределов участка земли (при межевании территории).

Главная составляющая ГПЗУ – чертеж, где находят отражение ключевые моменты, относящиеся к интересующему участку. Как пример – указание расположения зданий на наделе земли, пределы зоны размещения сооружения, наличие на участке земли памятников или других сооружений с нанесением точных координат.

Данные, приведенные в ГПЗУ, используются на каждом из этапов – начиная от составления проекта и заканчивая получением разрешения на ввод. Стоит отметить, что разработка ГПЗУ производится в отношении наделов, которые имеют конкретное функциональное назначение. К примеру, план может выдаваться под возведение частных и многоквартирных зданий, строительства объектов производственного и непроизводственного типа.

При получении ГПЗУ стоит подготовить полный пакет документов, среди которых должна быть доверенность (если в роли заявителя выступает представитель), кадастровый план участка, соглашение аренды, топографическая съемка, копия бумаги, подтверждающей право собственности на надел земли, согласование ТУ и так далее. Перечень бумаг, необходимый для получения требуемого «пакета», стоит утверждать заранее.

Период действия ГПЗУ законно не установлен, поэтому полученный документ действует неограниченное время. Бумага теряет силу только при соответствующем решении арбитражного суда или администрации. Также к причинам отмены действия можно отнести внесение корректировок в документы, отказ от прав собственности на землю, появление прав на землю у иных лиц и так далее.

Итоги

Разрешение на строительство и ГПЗУ – главные документы, без которых не обойтись при возведении объектов самого различно назначения. Вот почему к подготовке к оформлению стоит приступать заблаговременно. В ином случае имеется риск оказаться в ситуации, когда уже возведенное сооружение будет признано построенным в самовольном порядке с вытекающими отсюда последствиями.

Нужен ли градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в 2019?

В данной статье мы расскажем Вам что из себя представляет градостроительный план земельного участка, подтвердим или опровергнем его важность и, самое главное, ответим на вопрос – нужен ли он Вам при строительстве и последующей регистрации жилого дома.

Информация как всегда будет на понятном языке, по существу и без лишней воды, с акцентом на нужном и обязательном.

Что такое градостроительный план?

Градостроительный план земельного участка (далее – градостроительный план или ГПЗУ) – это многостраничный документ о Вашем земельном участке на листах формата А4, что выдается в целях обеспечения Вас необходимой информацией для строительства и реконструкции объекта строительства в границах земельного участка.

Иными словами, ГПЗУ – это документ, в котором указаны все нормы и требования к строительству применительно к Вашему участку, которые должны быть соблюдены и/или не нарушены.

Выдается градостроительный план абсолютно бесплатно в течение 20 (двадцати) рабочих дней после получения заявления и действует 3 (три) года.

Обязанности получать градостроительный план нет, но это по закону, а как ситуация обстоит по факту читайте ниже.

Что содержится в градостроительном плане?

Мы приведем лишь наиболее важные разделы информации, содержащейся в ГПЗУ, с нашими комментариями выделенными скобками и курсивом. Полный перечень всего содержащегося в ГПЗУ указан в ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ.

И так, в градостроительном плане земельного участка содержится информация:

• о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии) (это чертеж участка с координатами поворотных точек (углов) участка, указание его адреса и кадастрового номера);
• о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства (на чертеже участка указана зона (диагональная квадратная сетка) где можно строить дом. Если такой зоны нет – значит на участке строить нельзя);
• о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства (как правило не менее 3 (трех) метров от границы участка, на чертеже это первая жирная линия после границы участка. В некоторых случаях этой линии может не быть, а зона планируемого размещения объекта строительства из предыдущего пункта (диагональная квадратная сетка) размещена вплотную к границам участка – это значит, что Вам разрешено строительство вплотную к границе участка без каких-либо отступов);
• о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства (параметры, которые нельзя нарушать при строительстве. Как правило – не более 3 (трех) надземных этажей, не более 12 м (двенадцати) высотой и не более 40 % (сорока) застройки от площади участка);
• об ограничениях использования земельного участка, о границах зон с особыми условиями использования территорий, о границах публичных сервитутов (важные разделы с указанием различных зон: аэропорта, водоохранных, береговых, сетях инженерно-технического обеспечения и т.п., если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон);
• о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов (если земельный участок расположен на такой территории то помимо прочего необходимо будет подавать «Описание внешнего облика объекта строительства»);
• о красных линиях (по закону Вам никогда не согласуют строительство, если таковое будет производится с нарушением красных линий).

Важное замечание! По Москве чертежи участков в градостроительных планах немного отличаются – они не содержат в себе графическое изображение зоны планируемого размещения объекта капитального строительства и о минимальных отступах от границ земельного участка.

Нужен ли ГПЗУ для получения разрешения на строительство?

Не все еще знают, что в августе 2018 года вместо отмененного понятия «разрешение на строительство» для индивидуального жилищного строительства принят уведомительный порядок – поэтому в заголовке к этому разделу мы умышленно указали отмененное словосочетание, которое еще на слуху, чтобы всем было понятно о чем пойдет речь.

Подробнее об изменениях в законодательстве Вы можете узнать из нашей статьи – Разрешение на строительство отменено, а уже об уведомительном порядке из этой – Регистрация дома в 2019 году. Пошаговая инструкция.

Как Вы уже понимаете – ГПЗУ содержит в себе много необходимой, важной и уникальной информации для Вас как застройщика, без знания которой начало строительства может оказаться по итогу очень опрометчивым шагом, сопряженным со штрафами как минимум и демонтажем постройки как максимум. Кроме того, не единожды этот документ объяснял причину столь привлекательной цены на участок и тем самым уберегал от нервотрепки и головной боли в будущем.

Да, информация в том виде какая она есть в ГПЗУ – уникальна. Вы конечно можете, используя кадастровые карты и иные открытые источники информации, сами по крупицам собирать необходимые данные на участок, но их полнота и правильность будет под вопросом.

Таким образом, отвечая на вопрос о нужности градостроительного плана в целях строительства или реконструкции дома сообщаем, что по закону требовать его у Вас не будут и не должны, однако мы настоятельно рекомендуем воспользоваться бесплатной услугой и получить ГПЗУ – это очень важный и нужный документ.

Как получить градостроительный план?

Градостроительный план земельного участка можно заказать как путем личного обращения с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка или многофункциональный центр (МФЦ), так и в электронной форме через официальный сайт Мэра Москвы или Госуслуги.

Документы для заказа градостроительного плана:

• заявление;
• документ, подтверждающий полномочие представителя действовать от имени заявителя;
• правоустанавливающие документы на земельный участок.

И, как уже было указано выше, абсолютно бесплатно в течение 20 (двадцати) рабочих дней Вам будет выдан градостроительный план.

Надеемся, что данная статья была Вам интересна и познавательна.

Публикации

Отмена градостроительного плана земельного участка и разрешение на строительство

Коллектив авторов, VEGAS LEX

Андрианов_Вестник экономического правосудия РФ_03.2015

Скачать файл

Файл добавлен	12.08.2015
Презентация	.pdf (195 Кб)

Вопросы регулирования градостроительной деятельности неоднократно становились предметом рассмотрения высших судов, в связи с чем вынесенное ВС РФ определение от 10.02.2015 по делу № А40-167282/13 представляет значительный интерес в контексте дальнейшего развития судебной практики.

В 2002 году между Московским земельным комитетом и Фондом “Международная спортивная академия Владислава Третьяка” был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого в аренду Фонду были предоставлены два земельных участка общей площадью 8,7 га для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного комплекса. В 2011 году Москомархитектурой был выдан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и утверждено архитектурно-градостроительное решение будущего объекта. В 2012 году право аренды земельного участка у Фонда в порядке перенайма было приобретено ООО “Митино спорт сити” (Общество). В декабре 2012 года Мосгосстройнадзор выдал Обществу разрешение на строительство сроком действия до 2015 года, однако в июле 2013 года уведомил его об отзыве этого разрешения на основании решения Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы (ГЗК). Посчитав решение об отзыве разрешения на строительство незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 по делу № А40-167282/13 требования Общества были удовлетворены. Разрешая спор, суд исходил из того, что основания для отмены ранее выданного разрешения на строительство исчерпывающим образом перечислены в ч. 21.1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Установив отсутствие таких оснований в рассматриваемом деле, суд признал решение об отзыве выданного Обществу разрешения на строительство недействительным Девятый арбитражный апелляционный суд с таким подходом не согласился и постановлением от 25.04.2014 решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 по делу отменил, а в удовлетворении заявленных Обществом требований отказал. В обоснование отказа в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции сослался на то, что в силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям ГПЗУ, в составе которого указываются, в том числе, информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства. Суд установил, что ГЗК г. Москвы было принято решение об аннулировании ГПЗУ, в связи с чем и было отменено ранее выданное разрешение на строительство. Посчитав, что в отсутствие действующего ГПЗУ отзыв разрешения на строительство не может нарушать права и законные интересы заявителя, суд не нашел оснований для удовлетворения заявленных требований.

ФАС Московского округа постановлением от 24.07.2014 отменил постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по делу № А40-167282/13, а решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 оставил в силе. Вывод апелляционного суда о возможности прекращения действия разрешения на строительство в административном порядке в отсутствие оснований, перечисленных в ч. 21.1 ст. 51 ГрК РФ, суд кассационной инстанции признал не основанным на нормах права, отметив, что органы, осуществляющие государственно-властные полномочия, не вправе произвольно препятствовать осуществлению гражданских и иных прав физических и юридических лиц, в том числе в отношении ранее предоставленных таким лицам специальных прав.

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.02.2015 решение Арбитражного суда г. Москвы и постановление ФАС Московского округа от 12.02.2014 по делу № А40-167282/13 были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2014 по тому же делу оставлено без изменения. В обоснование своих выводов ВС РФ сослался на предусмотренный ст.ст. 44, 46, 51 ГрК порядок выдачи ГПЗУ и разрешения на строительство, с учетом которого разрешение на строительство выдается на основании ГПЗУ при условии соответствия проектной документации указанным в нем требованиям. ВС РФ обратил внимание на то, что решением ГЗК, во исполнение которого было принято оспариваемое решение об отмене ранее выданного разрешения на строительство, был не только отменен ранее выданный ГПЗУ, но также предписано приостановить реализацию инвестиционного контракта, выполнение строительных работ на земельном участке, отменить ранее выданное разрешение на строительство объекта.

Оставляя в силе постановление суда апелляционной инстанции, ВС РФ отметил, что при рассмотрении дела суд установил, что принадлежащий Обществу земельный участок находится в зоне охраняемого культурного слоя, режим содержания которой предусматривает проведение охранных археологических раскопок, а также осуществление археологических наблюдений с целью изучения культурного слоя и выявления памятников археологии, в то время как в выданном Обществу ГПЗУ сведения об объекте культурного наследия в нарушение ст.ст. 44, 46 ГрК РФ указаны не были.

С учетом этого ВС РФ пришел к выводу о том, ГПЗУ и оформленное согласно его сведениям разрешение на строительство изначально были выданы с нарушением требований норм о градостроительной деятельности, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления Общества. При этом судебная коллегия также приняла во внимание отсутствие в материалах дела сведений о начале Обществом строительства объекта.

Ранее дела со схожими фактическими обстоятельствами рассматривались Президиумом ВАС. Так, в постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС указал на то, что, основываясь на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления, его должностное вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый данным либо другим должностным лицом органа местного самоуправления правовой акт. Руководствуясь положениями ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ”, Президиум ВАС пришел к выводу о том, что уполномоченный орган был вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства.

В постановлении от 25.02.2010 № 15951/09 Президиум ВАС признал за мэром Москвы полномочия по устранению нарушения законодательства путем отмены ненормативного акта, принятого подведомственным ему органом исполнительной власти – Мосгосстройнадзором, отметив при этом, что поскольку на основании выданных Мосгосстройнадзором разрешений за застройщиком было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, оспорено оно может быть только в судебном порядке.

С учетом сформулированных в постановлениях Президиума ВАС от 06.07.2004 № 1424/04 и от 25.02.2010 № 15951/09 правовых позиций Судебная коллегия ВС РФ, установив, что разрешение на строительство было выдано застройщику с нарушением требований законодательства в области охраны объектов культурного наследия, и что застройщик при этом не начал строительство на земельном участке, могла ограничиться данными обстоятельствами, сделав вывод о правомерности отмены разрешения на строительство выдавшим его органом в порядке самоконтроля. Однако в обоснование своих выводов коллегия сослалась на факт отмены ГПЗУ, на основании которого застройщику было выдано разрешение на строительство

В период своей деятельности ВАС РФ неоднократно обращался к вопросам градостроительства. Так, в постановлении от 30.07.2013 № 58 Пленум ВАС определил нормативно-правовую природу документов территориального планирования и градостроительного зонирования, и ненормативный характер документации по планировке территории, правовых актов об установлении границ зон с особыми условиями использования территории, а Президиум ВАС в постановлении от 02.07.2013 № 1633/13 указал, что по смыслу статей 41-46 ГрК РФ ГПЗУ по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях, отметив при этом, что ГПЗУ не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок. ВС РФ, в свою очередь, отмечал, что ГПЗУ должен выдаваться по заявлению заинтересованного лица, и уполномоченный орган не вправе при этом требовать предоставления дополнительных документов, кроме тех, которые необходимы для установления личности заявителя (определения ВС РФ от 27.03.2013 № 6-КГ12-11 и от 21.06.2013 № 65-КГ13-1), а также что заявитель не обязан обосновывать необходимость получения ГПЗУ (определение ВС РФ от 10.09.2014 № 18-КГ14-96). С учетом этого юридическое значение ГПЗУ сходно со значением выписки из ЕГРП, воспроизводящей содержащиеся в реестре сведения по состоянию на дату ее выдачи.

В постановлении от 18.06.2013 № 136/13 Президиум ВАС обратил внимание на то, что, осуществляя градостроительное регулирование, уполномоченные органы должны устанавливать разумный баланс между интересами собственников и обладателей иных прав на земельные участки и защищаемыми законом правами и интересами иных лиц, а также публичными интересами. В этой связи ВАС признал за муниципалитетами право на изменение условий градостроительного освоения территорий, в том числе после выдачи правообладателю земельного участка ГПЗУ, воспроизводящего ранее установленные в отношении такого участка характеристики, а за правообладателями участков – право требовать возмещения убытков, причиненных вследствие установления дополнительных градостроительных ограничений.

В рассматриваемом же определении от 10.02.2015 № 305-КГ14-2820 ВС РФ не только придал ГПЗУ совершенно иное значение некоего выдаваемого в индивидуальном порядке разрешительного документа (что противоречит сути заложенных в основу действующего ГрК РФ принципов градостроительного развития территорий), но и допустил возможность его последующей отмены, связав с этим негативные для застройщика последствия.

Обращает на себя внимание также то обстоятельство, что в обоснование незаконности выдачи разрешения на строительство ВС РФ сослался не на то, что застройка участка противоречит законодательству об охране объектов культурного наследия (на протяжении более 10 лет арендатор вносил арендную плату, имея в виду возможность застройки участка в соответствии с условиями договора аренды), а на то, что связанные со строительством ограничения (необходимость проведения предваряющих строительство археологических раскопок и наблюдений) не были указаны в ГПЗУ.

Несмотря на то, что ВС РФ сослался на установленный нижестоящими судами факт нахождения участка в границах территории объекта культурного наследия, из судебных актов по делу это совершенно не следует: в постановлении от 25.04.2014 по данному делу апелляционный суд указал, что ГПЗУ был отменен ГЗК “в связи с возражениями жителей”, а не вследствие того, что при его выдаче не были учтены особые условия использования территории.

Весьма спорным представляется и поддержанный ВС РФ вывод апелляционного суда о том, что в отсутствие действующего ГПЗУ отмена выданного застройщику разрешения на строительство не может нарушать его прав и законных интересов (при том, что именно разрешение на строительство в силу ст. 51 ГрК РФ дает застройщику право осуществлять строительство, а его отмена лишает застройщика такого права).

Остается надеяться, что примененный ВС РФ при разрешении данного дела подход либо будет пересмотрен в рамках других дел, либо не получит широкого распространения в практике, оставшись исключением для Москвы, где до настоящего времени не приняты правила землепользования и застройки.

Отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка – ГПЗУ

Помогаем получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) в случае, если дом уже построен, или строительство уже начато без получения разрешения на строительство.

В последнее время Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы – Москомархитектура все чаще дает отказы в выдаче ГПЗУ. Основной причиной отказа является наличие незарегистрированных строений на участке. В процессе нашей работы мы устраняем причину отказа, получаем ГПЗУ, а затем и разрешение на строительство.

Стоимость получения ГПЗУ и разрешения на строительство уже построенного дома

ГПЗУ + Разрешение на строительство уже построенного дома в Новой Москве

Стоимость	Срок выполнения
40 000 рублей	1,5 – 2 месяца
ГПЗУ + Разрешение на строительство уже построенного дома в Московской области	от 39 000 рублей	2 – 2,5 месяца

В СТОИМОСТЬ ВХОДИТ:

1. Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
2. Разработка схемы планировочной организации земельного участка (СПОЗУ).
3. Подготовка и сдача документов в Мосгосстройнадзор и получение разрешения на строительство.

Документы, необходимые для получения разрешения на строительство:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
2. Доверенность на подачу и получение документов.
3. Архитектурный проект дома (эскизный проект без согласований в любом виде).
4. Копия гражданского паспорта, номер СНИЛС

Примеры отказов в выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

В качестве примера отказа в выдаче ГПЗУ рассмотрим отказы Москомархитектуры, с которыми чаще всего сталкиваются физические лица. Это отказы, связанные с тем, что за ГПЗУ собственники обращаются уже после того, как дом уже построен.

На первом этапе Москомархитектура выдает письмо “О продлении срока предоставления государственной услуги по подготовке ГПЗУ”.

“Москомархитектура по вопросу оформления градостроительного плана земельного участка по адресу. сообщает.

При рассмотрении комплекта документов для подготовки ГПЗУ установлено несоответствие сведений о расположенных на данном участке объектах строительства существующему состоянию земельного участка (см. приложение – ситуационный план).

В представленной заявке на оформление ГПЗУ правообладателем не указана информация об объектах, расположенных в границах земельного участка.

В связи с этим в соответствии с п.п. 2.7.5.2 Административного регламента “Подготовка, утверждение, изменение (переоформление) и отмена градостроительных планов земельных участков” в городе Москве, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП, предоставление государственной услуги по ГПЗУ продлевается.

В целях устранения оснований для отказа в предоставлении государственной услуги по подготовке ГПЗУ, Вы имеете право в десятидневный срок представить необходимые документы. В случае не предоставления документов заявка закрывается, предоставление государственной услуги прекращается.”

Если в десятидневный срок заявитель не предоставил необходимых документов, то Москомархитектура выдает отказ в подготовке ГПЗУ.

Образец отказа Москомархитектуры в выдаче ГПЗУ:

С 2012 года мы получили более 200 разрешений на строительство!

Нами были оформлены разрешения на строительство в следующих населенных пунктах:

п. Первомайское, КП «Подмосковные вечера», КП «Каменка», КП «Певчее», КП «Графский Лес», д. Уварово КП «Ирбис»; п. Марушкинское КП «Крекшино»; п. Краснопахорское, д. Шарапово; п. Михайлово-Ярцевское, КП «Солнечный Город – 1, 2, 3»; п. Фоминское, с.п. Марушкинское, КП «Есенино»; д. Архангельское; д. Поляны; п.Кленовское, дер.Кленово; п. Марушкинское, Большое Свинорье КП «Черничные поля»; пос. Марьино, Филимонковское; п.Абабурово, пос. Вороновское; п. Краснопахорское, КП «Цветочный»; д.Бачурино, д. Софьино; Наро-Фоминский район, Таширово дер. Редькино; Солнечногорский район, с.п. Луневское, д. Чашниково; Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, в районе д. Елино; Домодедовский район, с. Вельяминово; п. Роговское, пос. Рогово; д. Бурцево; Серпуховский район, д. Петрухино.

Часто задаваемые вопросы:

Звоните, и мы будем рады ответить на Ваши вопросы.