Сдача в аренду квартиры дочери
Garant-agency.ru

Юридический портал

Сдача в аренду квартиры дочери

Самозанятые. Как сдать в наем “на себя” мамину квартиру?

1. Может ли она стать “самозанятой” и не потерять субсидию? нет

2. Можем ли мы с мамой заключить договор “безвозмездного” найма (ссуды) с правом субаренды и платить налог буду я? да

3. Если заключать с мамой договор доверительного управления в нашей ситуации? не надо

5. Могу ли я по доверенности (“генеральной” ) сдать ее квартиру и, соответственно платить налог как “самозанятая”? не надо

Договор КП не может быть на Вас, если собственник мама.

С наймом в разрезе самозанятых не так? -Вы про что?

В случае с ИП – да.
В случае с самозанятыми – пытаюсь узнать.

И очень хочется ВРАЗУМИТЕЛЬНОГО ответа с хоть какими-то ссылками на Законы .

Договор “безвозмездного” пользования как должен быть в ДАННОМ случае составлен?
В “обязанностях” следить за состоянием и оплачивать самостоятельно коммуналку – это же основа “безвозмездности”?

В разделе “наниматель имеет право” надо отразить, что имею право сдавать квартиру в наем и получать средства .
Как это (в плане фразы) лучше прописать? “субнайм” – нет же такого определения?

Суть в том, что при ИП и патенте неработающий пенсионер тереяет ВСЕ “плюшки”. Остаются только “плюшки” за инвалидность, герой труда и т.д.

Вопрос, что теряет неработающий пенсионер при самозанятости.

Спасибо.
1. . Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.
3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

Из п1 следует, что все косяки в квартире оставленные (причиненные) поднанимателем расхлебываю я (как наниматель)? Или это регламентируется все таки договором наниматель-поднаниматель?

Из п 2, я так понимаю, что в квартире сразу получается +1 человек. Т.е. условно в однокомнатной квартире при семье 3 человека поднанимателя + 1 наниматель – уже выход за нормы.

По 3 пункту – поднаниматель (жильцы) платит деньги нанимателю (мне) . А наниматель обязан их отдавать наймодателю (маме)? Это же надо как то в нашем с мамой договоре прописать . что доход мой и налоги с него плачу я.

Усложняю не я, а законотворцы )))
Я же не про оформление, а про суть этих “самозанятых” “поднайма” и прочей юридической лингвистики.

Понимать бы точно ЧТО оформить

Я оформилась, как по ссылке выше. Там ничего сложного. Вот скоро 1 чек оформлять буду пока вопросы и по приложению есть, но они решаются по мере его практического использования.

Вы понимаете как оформлять с дочерью “сделку”?

Я в анонимах не разбираюсь, раз.
Вопрос про надбавку меня не интересовал, два.
Название темы и вопрос “самозанятые”, три.

Не утруждайте себя писать анонимно в моем топе, да еще не по теме.

“Потому, что появляется дополнительный доход. ”
Что-то не складывается.
*******
II. Право на получение региональной социальной доплаты к пенсии
5. Право на получение региональной социальной доплаты к пенсии (далее по тексту – региональная социальная доплата) имеют неработающие пенсионеры, получающие пенсию или пожизненное содержание (далее по тексту – пенсия) в городе Москве (независимо от вида получаемой пенсии и органа, которым она выплачивается) и зарегистрированные в городе Москве по месту жительства или по месту пребывания.

К неработающим пенсионерам относятся пенсионеры, не осуществляющие работу и (или) иную деятельность, в период которой они подлежат обязательному пенсионному страхованию в соответствии с Федеральным законом от 15 декабря 2001 года N 167-ФЗ “Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации”, а также получающие пенсию дети, не достигшие возраста 18 лет.
(Абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2013 года постановлением Правительства Москвы от 8 августа 2012 года N 396-ПП; в редакции, введенной в действие с 1 января 2016 года постановлением Правительства Москвы от 23 декабря 2015 года N 932-ПП. – См. предыдущую редакцию)
***************

Так как самозанятые никуда не отчисляют средства, а про “профессиональный налог” в пенсионных законах не указывается вообще никак – получается что можно.

Как сдать квартиру официально и без проблем в 2019 году

Сдавать квартиру без договора может быть опасно: сложно взыскать убытки с жильцов и есть вероятность получить штраф. Мы сравнили три законных способа заключить договор с жильцами и разобрались, как просто и выгодно получать доход с аренды квартиры и не попасть под подозрения налоговой.

Зачем сдавать квартиру «в белую»

У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.

«Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Из-за этого у меня получился „чудесный“ Новый год: жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату. Чудесное начало 2019 года», — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.

Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.

Однако, есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.

«Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон», — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.

Понятно, для чего сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.

Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду

Исторически у арендодателей было два способа, чтобы официально сдать жильё в наём. Их главное отличие — в правовом статусе арендодателя. Можно заключить договор с жильцами как физлицо, регулярно подавать в налоговую декларации и платить 13% НДФЛ. Или зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и платить налоги в зависимости от выбранной системы налогообложения.

Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — патент, фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.

Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в пенсионный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.

«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.

Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Какие преимущества?

Новый налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугали высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. Стать самозанятым можно, не выходя из дома, например в приложении Сбербанк Онлайн.

Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.

Причём это доступно и тем, кто официально трудоустроен. Ничего не мешает вам зарегистрироваться и сдавать квартиру как самозанятый. По закону новый налоговый режим могут использовать даже государственные и муниципальные служащие.

Что выгоднее?

Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).

Читать еще:  Установка общедомового счетчика тепла в МКД

* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт

Получается, сегодня самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить статус самозанятого.

В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн».

Как сдавать жильё, чтобы избежать проблем с законом

Заплатите налоги, чтобы все жили спокойно.

Зачем сдавать квартиру легально

Очевидно, зачем жильё сдают в аренду незаконно — чтобы не платить налоги. Однако, если смотреть на вопрос в перспективе, проблем от этого может быть немало.

В последние годы налоговая служба этим озаботилась Чиновник рассказал о борьбе с нелегальной арендой жилья в Красноярске всерьёз, поэтому тайное легко может стать явным. И в этом случае придётся отвечать рублём. Штраф за непредоставление декларации составит 5% НК РФ, статья 119 от скрытой от ФНС суммы. Также придётся заплатить НК РФ, статья 122 НДФЛ, штраф в размере 40% от начисленной суммы и пени.

Главный союзник налоговой службы — соседи Кто меня сдал? . Но «сдать» вас могут и участковый, и сотрудники управляющей компании — кто угодно. Нередко так поступают арендаторы, с которыми вы что‑то не поделили.

Насчёт последних есть ещё один важный момент. Когда вы сдаёте квартиру, вы выстраиваете обычные договорные отношения. Но нелегальная сдача жилья ставит арендаторов в уязвимое положение. Они не могут вызвать полицию, если шумят соседи, слесаря из управляющей компании, открыть дверь, когда в неё постучат, потому что это вскрывает вашу серую схему заработка. Делать так, чтобы арендаторам комфортно жилось в вашей квартире, — нормально.

Наконец, если вы сами решите подать в суд на арендатора, без документов вам сложно будет доказать, что он снимал у вас квартиру. А если это удастся, то вас заставят заплатить налог.

Что нужно сделать перед сдачей квартиры в аренду

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры

Чтобы сдать жильё без проблем, на это должны быть согласны все его владельцы: даже те, у кого в собственности крошечные доли.

Если не соблюсти это условие, договор может считаться недействительным или незаключённым. Другие собственники в любой момент могут потребовать от вас прекратить нарушать их права и взыскать с вас убытки.

Есть два способа сделать всё законно:

  1. Взять у всех собственников письменные согласия — в идеале нотариально заверенные.
  2. Оформить нотариальную доверенность, в которой владельцы долей разрешают вам распоряжаться имуществом от их имени.

Что нужно сделать при вселении арендатора

Заключить договор

Скреплённые на бумаге обязательства выгодны обоим сторонам. (Стоит оговориться, что далее речь пойдёт о найме помещения физическим лицом. Отношения с коммерческими структурами гораздо сложнее и заслуживают отдельной статьи.)

В договоре прописывается ответственность сторон и закрепляются их обязанности. Например, владелец квартиры может предусмотреть штраф за просрочку платежей, внести пункт, согласно которому мелкий ремонт будет обеспечивать наниматель (по умолчанию это возлагается на собственника ГК РФ, статья 681. Ремонт сданного внаём жилого помещения ). Если арендатор испортит что‑то в квартире, вы сможете получить компенсацию. Не бойтесь учитывать в договоре все нюансы. Это поможет отсечь жильцов, которые не готовы выполнять ваши условия.

Если вы сдаёте квартиру официально, могут быть проблемы с выселением жильцов до истечения срока договора.

Нанимателей, которые не хотят покидать жильё, придётся выдворять через суд. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, здесь нужны уважительные причины:

  • Съёмщики не платят за аренду более полугода, если в договоре этот срок не увеличен. Эта мера распространяется только на долгосрочные договоры, для заключённых менее чем на год достаточно двух пропущенных платежей.
  • Они используют жильё не по назначению: например, для коммерческих нужд.
  • Они систематически нарушают интересы соседей: захламляют общее пространство, шумят.

Стоит иметь в виду следующее: по суду вы можете не только выселить нерадивых жильцов, но и взыскать с них плату за время, которое они фактически проживали в квартире, и понесённый ущерб. Но все эти меры потребуются только в случае, если вы хотите выселить их до истечения срока договора. Если он закончился, арендаторы теряют право проживать в квартире.

В связи с этим гораздо выгоднее заключать договоры сроком менее чем на год:

  • контракт быстро закончится;
  • чтобы обратиться в суд, достаточно двух пропущенных платежей;
  • такое соглашение не надо регистрировать в Росимуществе.

Это далеко не всё, что нужно знать о договоре. Подробнее читайте в соответствующем материале Лайфхакера.

Выяснить нюансы

Оформить жильцам временную регистрацию

Если арендаторы намерены жить в вашей квартире больше 90 дней, у вас есть два пути:

  1. Оформить им временную регистрацию.
  2. Сообщить в Управление по вопросам миграции МВД, что у вас проживают граждане без регистрации по месту пребывания.

Если этого не сделать, вам грозит штраф КоАП РФ, статья 19.15.2 в 2–3 тысячи рублей или в 3–5, если речь идёт о Москве. Исключение — если у квартирантов есть постоянная регистрация в этом же регионе. Тогда делать ничего не нужно.

Временная регистрация очень облегчает жизнь арендаторам. Проще получить медицинскую помощь, найти работу и так далее. А собственнику практически ничего не стоит её сделать: достаточно сходить с квартиросъёмщиком в МВД и подтвердить ваше согласие или оформить соответствующую бумагу у нотариуса.

Прекратить временную регистрацию можно в любой момент: достаточно известить МВД о досрочном убытии арендатора.

Есть нюансы относительно квартиросъёмщиков с детьми. Арендатор с временной регистрацией может оформить её и для своих детей — уже без вашего согласия. Но это позволяет им только проживать в квартире, пока не закончится срок временной регистрации. Так что есть смысл в том, чтобы этот период совпадал с указанным в договоре аренды.

Число зарегистрированных жильцов может повлиять на размер квартплаты: вырастут счета за электричество, газ и воду, но только если нет счётчиков. Если они есть, ничего не изменится.

Для собственника временная регистрация практически не имеет значения — до тех пор, пока не начнутся проблемы. Если придётся разбираться с арендатором в суде, это будет подтверждением, что человек действительно проживал в квартире.

Что нужно делать, когда человек проживает в квартире

Платить налоги

Ежегодно до 30 апреля необходимо подавать в налоговую службу декларацию по форме 3‑НДФЛ. В ней вы указываете все доходы за предыдущий год, в том числе и деньги от сдачи квартиры. Необходимо приложить договор аренды и документы, подтверждающие получение средств, — расписки или выписку из банка.

НДФЛ в размере 13% от дохода необходимо оплатить до 15 июля года, следующего за отчётным периодом.

Учтите, что, если плата за коммуналку включена в стоимость аренды, с этой суммы тоже придётся платить НДФЛ. Так что есть смысл в договоре разделить эти два платежа и принимать их двумя переводами.

Доверенность на сдачу в аренду квартиры

1.1. уважаемая Лариса.
Можно конечно, только вот такой договор по сути – это “филькина грамота”

Удачи Вам в решении Вашего вопроса

2.1. Ольга, все понятно! Вопрос ваш какой?

2.2. Ольга
Если у вас в доверенности имеются полномочия на заключение договора доверительного управления квартирой, заключайте сделку.

3.1. Ирина здравствуйте! Оформляйте доверенность, проблем не будет с налоговой.

4.1. Пишите данные матери а расписываетесь своим ФИО и пишите представитель по доверенности..

4.2. Данные нужно указывать и свои и доверителя. А расписываетесь само собой за себя.

4.3. Все сделки с недвижимостью подлежат нотариальному утверждению, поэтому ваша доверенность должна быть нотариально заверена. В договоре вы ставите свою подпись и указываете свои данные а так же то что действуете на основании доверенности.

5.1. Правило о неуплате НДФЛ при владении квартирой более 3 лет распространяется только на резидентов, в связи с чем придется уплатить НДФЛ.

“Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 05.08.2000 N 117-ФЗ
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

6.1. Дмитрий!
Доверенность это представление интересов. Платильщиком налога Будете вы. Тут нужно поступать более умно.

6.2. Можно без доверенности. Но между Вами тоже договор нужен. Если это договор безвозмездный, то у ИП внереализационный доход может быть.

7.1. личная явка к нотариусу от вас паспорт и сканы документов на квартиру, от того кому доверяете желательно скан или ксерокопия паспорта, чтобы нотариус при оформлении доверенности не напутал. Доверенность оформляете вы здесь, а Узбекистане скорее всего потребуется нотариально заверенный перевод с русского и определитесь, что вы поручаете продать сдавать в аренду и.т.п.

7.2. Оформлять доверенность в данной ситуации необходимо в Узбекистане, а не в России.
Для оформления доверенности потребуется оригинал свидетельство о праве собственности на квартиру.

8.1. Определяется – не российским законодательством, а законодательством Узбекистана. Обычно – вполне достаточно нотариальной доверенности.

8.2. Составлять надо доверенность здесь, но с ориентацией на законодательство Узбекистана, вообщем то сложностей не должно быть.

9.1. Светлана!
Какое такое управление Вы имеете в виду? Если Вы хотите чтобы человек имел право временно проживать в квартире, то достаточно зарегистрировать этого человека по месту пребывания и заключить с ним договор найма жилого помещения, в котором обозначить условия по содержанию жилого помещения и оплате коммунальных услуг.
Удачи Вам!

Читать еще:  Какой налоговый вычет я могу вернуть при покупке квартиры?

9.2. Управление чужим имуществом подразумевает извлечение прибыли и оплату труда управляющего. Если вы хотите, чтобы кто-то от Вашего имени осуществлял соответствующие платежи за квартиру, то достаточно обратиться к нотариусу и оговорить в доверенности все необходимые полномочия и укажите буквально: без права продажи, дарения, обмена, сдачи в аренду. Для оформления такой доверенности Вам потребуется правоустанавливающий документ на квартиру и выписка из ЕГРН, а также паспорт и деньги для оплаты тарифа нотариуса. Запаситесь еще и паспортными данными доверенного лица.

10.1. Да, имели право, поскольку на момент сдачи доверенность еще действовала, тут главное сам факт сдачи в наем, так что сделка вполне законна.

10.2. Да является ли такая сделка легитимной, вы имели право подписывать договор аренды с квартирантами на срок, превышающий срок действия доверенности.

10.3. Момент сделки полномочия у вас были подтверждены действующие доверенностью. Поэтому сделка легитимная. Спасибо что обратились на наш сайт.

11.1. налог будете платить только вы как собственник этого жилья Другое лицо будет просто выступать по доверенности от вашего имени Спасибо за ваше обращение на наш сайт удачи вам и всего хорошего.

11.2. Налог будете платить только вы как ИП.
Только зачем вам надо открывать ИП,вы можете сдавать жилье в аренду как физическое лицо.

11.3. Екатерина. Налог на прибыль будете платить Вы,как собственник квартиры. ИП будет лишь Вашим доверяемым лицом.
С любой ситуации всегда можно найти выход. Удачи Вам и всего самого наилучшего!

12.1. Смотря как Ваша комната оформлена. Если она оформлена как доля, то соседи правы: Вы не можете сдавать комнату без согласия других собственников, а они не могут сдавать без Вашего согласия. От этого и пляшите.
Если оформлена именно комната, то никто ничем помешать не сможет.

13.1. Не нужна выписка, тем более ее там нет. Если сделка была в 1997 году, то на договоре должна быть отметка БТИ о регистрации. Это вполне законно, поскольку в то время Росреестра еще не было.

13.2. Мария.
Если Вам требуется оформить только доверенность на сдачу в аренду квартиры, то Вам нужно идти к нотариусу с паспортом. На всякий случай возьмите с собой договор купли-продажи квартиры.

14.1. Если бабушка в результате болезни не может ходить но она вменяема, то есть осознаёт последствия своих действий, то вы можете вызвать нотариуса на дом и оформить все необходимые документы на дому. Удачи вам.

15.1. У начальника СИЗО можете заверить доверенность.

15.2. такую доверенность можно заверить у начальника ИК

16.1. —Здравствуйте, нужно заверять. Всего хорошего.

16.2. Желательно,если арендатели окажутся дотошными и захотят заключить договор найма по всем правилам,то есть должны будут удостовериться,что риэлтор сдает квартиру с согласия и по распоряжению собственника

17.1. Патент на сдачу в аренду( найм ) имущество нужен только юридическим лицам.
Вам, как физическому лицу, можно выдать доверенность на сдачу в найм принадлежащего Вам на праве собственности имущества.
Вы какой имеете в виду налог? На имущество? Или на полученный в течение года доход?
Если на доход то-Налог нужно платить с дохода за предыдущий год, до конца апреля следующего года, подавать декларацию, если этот доход имели в размере 13% от суммы дохода.
Таким образом, за доход, полученный за 2016 год за сдачу жилья в найм нужно подать декларацию до конца апреля 2017 года и оплатить налог соответственно.
Как и когда платить налог узнавайте в ИФНС по месту жительства( нахождения имущества).

17.2. В РФ нет патентов на сдачу квартиры в аренду. Оформите на него доверенность, которой передаете ему полномочия управлять квартирой, в т.ч. заключать договоры аренды квартиры с физ. либо юр.лицами, получать арендную плату и расходовать по своему усмотрению.
Либо заключите с ним договор аренды с условием возможности заключать договоры субаренды.

18.1. да, так возможно сделать. доверенность от нотариуса не нужна.

19.1. Право сдаать имушество в аренду, имеет только его собственник. Доверенность выдается физическому лицу, а с ИП нужен договор поручения.

20.1. Нотариус верно Вам отказал, так как квартира принадлежит государству и право распоряжаться, т.е. сдавать в аренду и получать прибыль, принадлежит тому государству, соответственно доверенность представлять Ваши интересы при заключении договора именно на эту квартиру оформить не представляется возможным. Но есть выход из этой ситуации, а именно: оформите доверенность от Вас на маму просто на представление интересов при заключении договоров, в том числе аренды, найма без идентификации объекта недвижимости в отношении которого будут заключаться договоры и тогда нотариус не откажем Вам в оформлении, но учтите то что договоры заключенные Вашей мамой будут не действительными и нужны они будут больше для отвода глаз и успокоения тех кто будет снимать жилье

21.1. да, имеет право если сын в будущем подтвердит это право

22.1. Нет, не должны

23.1. При посредничестве Ивановой.

24.1. Нет, не нужна.

25.1. только на основании доверенности

26.1. Если она представляла его интересы, в качестве доверенного лица, то безусловно договор имеет юридическую силу.

27.1. Юридически – никак. Налоговые оговорки не допускаются.

“Статья 226. Особенности исчисления налога налоговыми агентами. Порядок и сроки уплаты налога налоговыми агентами

9. Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц”.

27.2. Вы не можете доверенностью изменить закон. Доход от аренды – Ваш доход. Даже если Вы решите этим доходом поделиться с кем-либо, Вы вначале должны заплатить налог. В доверенности можно оговорить, что Ваш представитель вправе оплачивать за Вас налоги.

28.1. Налог – 13 % от дохода. Договор найма в простой письменной форме. Образцы есть в интернете.

28.2. Сможете сдать, если у вас кроме доверенности есть копия свидетельства о праве собственности на квартиру.

28.3. По договору аренды. Если нужна помощь могу составить.

29.1. Срок законом не ограничен.

29.2. ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
21 октября 1994 года

ЧАСТЬ ПЕРВАЯ
Статья 186. Срок доверенности

1. Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения.
(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
2. Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность.
Вы можете указать любой срок действия

30.1. Порекомендуйте Вашей матери обратиться к чешскому адвокату.

Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно

Сдача квартиры в аренду может стать одним из основных источников дохода для ее собственника. Помимо долгосрочной аренды, квартиру можно сдавать посуточно, например, иностранцам, туристам или людям, которые приехали на несколько дней в город по работе и предпочитают отелям домашний уют. Часто это намного выгоднее для владельца недвижимости, чем долгосрочная аренда, хотя и влечет за собой некоторые сложности. Рассказываем, как сдавать квартиру в посуточную аренду (кратковременный наем) по закону и избежать при этом проблем.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Какие особенности существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду.
  • Какие нужны документы, чтобы сдать квартиру посуточно.
  • Как правильно составить договор кратковременного найма.
  • Можно ли сдать квартиру самостоятельно или нужно привлекать агентство.
  • Как подготовить квартиру к сдаче на короткий срок.
  • Какие есть риски при сдаче квартиры в кратковременный наем.
  • Надо ли платить налог от посуточной сдачи квартиры и как это правильно делать.

Посуточная аренда — это вообще законно?

Закон не запрещает сдавать недвижимость в аренду или внаем, и в нем не прописан минимальный срок, на который арендатор может остаться в квартире (ст. 610 и ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ). А значит, сдача квартиры в аренду на короткий срок вполне законна, хотя имеет ряд особенностей.

Чем аренда отличается от найма?

С юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Понятие аренды шире, чем понятие найма: в аренду могут быть сданы нежилые помещения, земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников.

С 1 октября 2019 года в России вступает в силу закон, который запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях многоквартирных домов (Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ «О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон N 59-ФЗ). Для того чтобы продолжить или начать такой бизнес, потребуется перевести помещение в нежилое. Это значит, что хостелы и гостиницы в многоквартирном доме можно будет расположить не выше первого этажа (или того этажа, под которым нет жилых помещений) и необходимо будет оборудовать отдельным входом – таковы требования к нежилым помещениям.

Относится ли посуточная аренда квартир к гостиничным услугам? Здесь многое зависит от того, как будут применять данный закон. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД), аренда квартир для долгосрочного проживания (от месяца до года) не относится к деятельности гостиниц. Но для посуточной аренды такого исключения в ОКВЭД не сделано, поэтому не исключено, что посуточную аренду квартиры могут отнести к гостиничным услугам. В этом случае такая деятельность может быть ограничена законом.

Читать еще:  Как бабушке оформить квартиру на внучку?

Какие нюансы существуют при сдаче квартиры в посуточную аренду или краткосрочный наем?

Сам факт сдачи квартиры в посуточную аренду не противозаконный. Но если вы будете сдавать жилье для проведения шумных вечеринок или ваши арендаторы будут иным способом мешать соседям, вы рискуете.

В прошлом году в Орловской области жители одного из многоквартирных домов подали судебный иск на мужчину, который сдавал квартиру в краткосрочную аренду. Арендаторы вели себя вызывающе, громко слушали музыку по ночам и выбрасывали мусор из окон. В результате судебной тяжбы суд обязал владельца квартиры запретить арендаторам проводить шумные мероприятия и выплатить соседям компенсацию морального ущерба в размере 75 тысяч рублей.

Имейте в виду, что не всем приятно постоянно видеть на лестничной клетке новых людей, особенно если те создают шум. Чтобы избежать проблем, поговорите с соседями, а жильцов предупреждайте о том, что шуметь нельзя.

Как технически сдать квартиру посуточно?

Квартиру в посуточную аренду можно сдавать самостоятельно. При этом вам не придется платить посредникам, а значит, вы сможете максимизировать свой доход от сдачи жилья. Тем не менее чтобы оформить всё по закону, необходимо будет заключать договор с каждым квартиросъемщиком, чтобы потом заплатить часть дохода от аренды в качестве налога. Эта схема вполне рабочая, но не самая удобная для арендодателя. Ведь при хорошем раскладе жильцы в квартире будут меняться почти каждую неделю.

Второй вариант — обратиться в агентство по сдаче недвижимости, которое за определенный процент возьмет на себя роль посредника при поиске жильцов. В этом случае вам не нужно будет самостоятельно искать нанимателей, но всё остальное (дальнейшее взаимодействие с жильцами, устранение неисправностей, решение проблем, уборка) останется на вас.

Третий вариант — передать квартиру агентству в доверительное управление. Вы подписываете договор с агентством, и ваша квартира попадает в его базу. Теперь вы только получаете доход (за вычетом всех выплат), а агентство всё берет на себя, начиная с составления договоров найма с нанимателями и заканчивая уборкой помещения.

Пошаговую инструкцию, как сдать квартиру, читайте на спроси.дом.рф

Какие документы нужны?

Рассмотрим случай, когда вы не прибегаете к помощи агентства, а сдаете квартиру самостоятельно, например, при помощи онлайн-платформ для поиска временных жильцов.

Чтобы иметь право сдавать квартиру в аренду или внаем, вы должны быть ее собственником и иметь документы, подтверждающие этот факт — выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Они понадобятся при заключении договора кратковременного найма. Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ), однако для этого понадобится письменное разрешение со стороны наймодателя (ст. 76 ЖК РФ), то есть префектуры, муниципалитета или другого органа власти. Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма.

При сдаче квартиры в аренду или в краткосрочный наем необходимо заключить с арендатором договор в простой письменной форме. При его заключении стоит руководствоваться нормами главы 35 ГК РФ, которая регулирует правила сдачи внаем жилого помещения.

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения

Обращаем ваше внимание, что это рекомендованная форма, итоговый договор может отличаться.

Договор посуточной аренды (краткосрочного найма) должен содержать следующие пункты:

  • паспортные данные сторон;
  • описание предмета сделки (адрес и характеристики квартиры);
  • суть сделки (наймодатель предоставляет нанимателю жилое помещение в краткосрочное пользование для проживания);
  • длительность аренды (количество суток проживания) и время сдачи объекта в аренду;
  • стоимость аренды за сутки;
  • общая сумма платежа за аренду;
  • сумма залога и условия его возвращения нанимателю;
  • порядок передачи квартиры (по акту приема-передачи);
  • список имущества;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение условий договора;
  • дата заключения и подписи сторон.

Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют определённые нюансы:

— Оплата. Многие наймодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде.
— Срок действия и условия пролонгации договора. В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно.
— Оплата коммунальных услуг. Этого пункта в соглашении быть не должно, так как их оплачивает хозяин квартиры (затраты учитываются в плате за наем). Единственное, что стоит прописать в договоре, чтобы избежать сюрпризов, это оплата междугородних или международных телефонных разговоров.

Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой стороны. Удостоверять договор у нотариуса необязательно. Государственная регистрация ограничения (обременения), возникающего на основании договора найма, тоже не нужна: согласно п. 2 ст. 674 ГК РФ такое обременение регистрируется только на основании договоров найма, заключенных на срок не менее года.

Как сдавать квартиру с помощью агентства?

Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).

После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть прописаны все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.

Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.

Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.

Что должно быть в квартире, которую я хочу сдать в аренду/внаем на короткий срок?

Посуточная аренда квартир стала очень популярна у путешественников. Иностранцы часто ищут именно квартиры — как более дешевую и при этом комфортную альтернативу отельным номерам.

Критерии, по которым люди выбирают квартиру на несколько дней, отличаются от случаев долгосрочного найма. Если снимать квартиру надолго, то обстановку в ней можно создать самостоятельно. В большинстве случаев достаточно просто меблированного пространства с нейтральным ремонтом. А от краткосрочного жилья постояльцы ждут уюта, оформления с душой и вкусом, и особенно — чистоты, желательно как в отелях.

Если вы намерены сдавать квартиру в посуточную аренду, постарайтесь закупить туда всё необходимое для путешественника или для человека в командировке. Учтите все мелочи, это выгодно выделит ваше предложение среди других, а заодно позволит собрать отличные отзывы. Как правило, квартиры с хорошими отзывами сдаются чаще, а цену на них можно со временем поднять (тогда как квартиры без отзывов сдаются по цене на 10–20% ниже похожих вариантов).

Позаботьтесь о том, чтобы в квартиры было следующее:

  • полотенца;
  • постельное белье;
  • фен (о его наличии напишите в описании квартиры, чтобы люди не везли с собой лишний груз);
  • туалетная бумага, мыло, шампунь и гель для душа;
  • чайник (а также мило было бы положить рядом несколько видов чая или кофе вместе с упаковкой печенья);
  • холодильник (хотя бы небольшой);
  • микроволновая печь или маленькая электрическая плита (если вы сдаете крошечную студию без плиты, поставьте хотя бы электроплитку, чтобы можно было разогреть еду);
  • минимальный набор посуды (часто люди снимают квартиры вместо отелей, чтобы иметь возможность приготовить еду или разогреть еду самостоятельно, сэкономив на ресторанах);
  • быстрый беспроводной интернет.

Кроме необходимых вещей, ваши постояльцы наверняка оценят приветственные напитки в холодильнике, фрукты в корзине, карту города или набор хороших книг на полке. А если вы оставите в ящичке сухие завтраки, соль, перец, масло для готовки, то вам цены не будет.

Каковы риски при сдаче квартиры в посуточную аренду?

Основные риски при сдаче квартиры в посуточную аренду связаны с порчей имущества и кражей вещей — фена, посуды, полотенец и бытовой техники. Чтобы себя хоть немного подстраховать, рекомендуется брать полную стоимость аренды при въезде нанимателей.

Правильно составленный договор также защитит вас в суде, если арендаторы разнесут вашу квартиру и придется делать серьезный ремонт. К договору нужно будет приложить акт приема-передачи квартиры, находящегося в ней имущества, фотографии до заселения и после, а также акт состояния, в котором квартира была после выезда нанимателей, подписанный консьержем. В этом случае повышаются шансы на то, что суд обяжет нанимателей выплатить вам компенсацию ущерба. А вот при отсутствии договора выиграть суд будет сложно.

А налоги платить обязательно?

Вообще-то да. Сдача недвижимости в аренду и внаем по закону облагается налогом, поэтому если вы сдаете квартиру как физическое лицо, придется заплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.

Среди других способов платить налог — оформить ИП и платить 6% по упрощенной системе или оформить патент. Кроме того, в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан с 1 января действует Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход (его также называют законом о самозанятых). Если ваш доход от сдачи квартиры не будет превышать 2,4 миллиона рублей в год (то есть 200 тысяч рублей в месяц), вы можете оформить самозанятость, сдавая квартиру посуточно физическим лицам, и платить 4% налога, а при работе с юрлицами — 6%.

от неуплаченной суммы налога — таков размер штрафа за неуплату или неполную уплату налога, согласно ст. 122 Налогового кодекса РФ

Как платить налог со сдачи квартиры, читайте на спроси.дом.рф

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector