Приобретение квартиры с использованием материнского капитала и распределение долей
Garant-agency.ru

Юридический портал

Приобретение квартиры с использованием материнского капитала и распределение долей

Выделение долей детям по материнскому капиталу

Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.

Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.

Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.

Распределение долей в квартире при использовании мат капитала

При использовании средств материнского капитала на покупку жилья, согласно ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., такое имущество должно быть оформлено в собственность всех членов семьи, а именно:

  • детей — с которыми у владельца сертификата имеется кровная связь, а также усыновленных;
  • супругов — матери и отца детей, в том числе усыновителей. При этом отчим или мачеха не входят в число указанных лиц.

Наделить долями всех членов семьи должен покупатель жилья, приобретаемого с использованием средств материнского капитала.

  • Если имущество оформлено на одного из родителей, то он впоследствии должен выделить доли детям и своему супругу. При этом между супругами возникает право совместной собственности, так как приобретенное имущество является совместно нажитым.
  • Если оба родителя являются покупателями квартиры, то между ними возникает право долевой собственности, тогда последующее наделение детей долями может осуществляться обоими супругами или одним из них. Однако в случае отказа одного из родителей выделить детям часть от своей доли, заинтересованные лица вправе обратиться в суд и сделать это принудительно.

Выделять доли необходимо всем детям, в том числе совершеннолетним или рожденным после получения средств и приобретения жилья. При этом, если правом собственности были наделены все члены семьи, но впоследствии родился еще один ребенок, то выделение долей должно происходить из собственности родителей. Поскольку отчуждение имущества несовершеннолетних может происходить с разрешения органов опеки и попечительства и только с целью увеличения жилой площади.

Как выделить доли детям в квартире, купленной на материнский капитал

Выделение долей при покупке квартиры на средства материнского капитала может происходить несколькими способами, в зависимости от способа покупки жилья.

При приобретении готовой недвижимости по договору купли-продажи можно выделить доли сразу при подписании договора и регистрации права собственности. После этого необходимо предоставить в Пенсионный фонд выписку из ЕГРН, подтверждающую оформление перехода права, а также наличие залога на жилье. После перевода средств материнского капитала на счет продавца и полной оплаты договора обременение прекращается.

Выделение средств на основании обязательства осуществляется при следующих обстоятельствах:

  • участии в долевом строительстве — выделить доли можно только после сдачи дома и оформления права собственности;
  • использовании капитала на строительство или реконструкцию дома — право собственности возникает после окончания строительства и постановки здания на кадастровый учет;
  • оформлении ипотечного кредита — выделение долей возможно с разрешения банка или после оплаты кредита;
  • участии в жилищном кооперативе — распоряжение недвижимостью возможно после оплаты всех паевых взносов;

В течение 6 месяцев после появления возможности распоряжаться имуществом собственник должен наделить долями членов семьи. Сделать это можно на основании договора дарения или соглашения об определении долей.

Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом

Средства материнского капитала могут быть направлены на внесение первоначального взноса по ипотеке, а также погашение основного долга или процентов. При таком способе использования средств оформить недвижимость в общую собственность всех членов семьи можно только после полной оплаты суммы кредита. До этого момента имущество находится в залоге у банка и распоряжаться им можно только после предоставления в Росреестр документов, подтверждающих внесение платежей.

В большинстве случаев банк позволяет оформить ипотеку только на одного из супругов, который и будет являться собственником квартиры. Второй родитель при этом выступает в роли созаемщика. Поскольку имущество будет находиться в собственности нескольких граждан, то реализовать его часть будет гораздо сложнее. Таким образом банк подстраховывается на случай, если основной заемщик не сможет исполнить обязательство и оплатить сумму кредита.

Соответственно, оформить в собственность ипотечную квартиру на детей не представится возможным до полного погашения суммы кредита. Однако указанные обстоятельства решаются на усмотрение кредитора и в случае использования материнского капитала для оплаты ипотеки банк может позволить оформить жилье в общую собственность всех членов семьи.

Какие документы нужны для выделения долей детям

После снятия обременения с жилья, участники сделки должны обратиться в Росреестр и оформить право общей собственности на всех членов семьи. Сделать это можно также через многофункциональный центр (МФЦ).

Для регистрации перехода права необходимо предоставить следующие документы:

  1. Заявление о регистрации.
  2. Правоустанавливающий документ — договор дарения или соглашение о выделении долей.
  3. Документы, удостоверяющие личности сторон — паспорта, свидетельства о рождении.
  4. Выписку из ЕГРН о праве собственности на имущество.
  5. Договор купли-продажи жилья.
  6. Квитанцию об оплате госпошлины в размере 2000 рублей.

Выделение долей в квартире: стоимость у нотариуса

Если выделение долей возможно только на основании составленного ранее обязательства, то указанный документ необходимо заверить нотариально. Согласно п. 6 ч. 1 ст. 333.24 НК РФ, стоимость такого удостоверения составляет 500 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07.2015, сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению. Соответственно, при наделении долями детей из права долевой собственности необходимо уплатить государственную пошлину, стоимость которой составляет 0,5% от цены жилья, но не более 20000 рублей.

В письме Минфина № 03-05-06-03/59074 от 11.10.2016 указано, что за удостоверение подобных договоров подлежит оплате пошлина, как за сделки, предмет которых не подлежит оценке и должна составлять 500 руб. Однако на практике не все нотариусы руководствуются данной рекомендацией и взымают госпошлину от стоимости имущества.

Выделение долей детям без нотариуса

Выделить доли членам семьи без участия нотариуса возможно, если отсутствует необходимость в составлении обязательства и средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку готового жилья по договору купли-продажи.

Если сразу оформить квартиру на детей и родителей не представляется возможным, то порядок выделения долей будет зависеть от формы права собственности супругов:

  • Единоличная — если владелец жилья только один из родителей, а второй отсутствует, то последующее выделение долей детям может быть совершено без участия нотариуса, т.е. путем подписания простого письменного соглашения.
  • Совместная — распорядиться имуществом, нажитым в период брака супруг может без заверения соглашения, однако для регистрации права необходимо получить нотариальное согласие супруга, иначе такая сделка может быть впоследствии оспорена в судебном порядке.
  • Долевая — если доля каждого супруга определена, то при оформлении недвижимости в общую собственность с детьми такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Также при определении долей из совместной собственности между супругами происходит раздел имущества, следовательно, нотариальное удостоверение необходимо.

Минимальная доля на ребенка в квартире, купленной на маткапитал

В законодательстве нет указаний на рекомендуемый размер долей, который необходимо выделять детям при покупке жилья.

Судебная практика Верховного суда указывает, что части детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале. Остальные средства, потраченные на приобретение квартиры, являются собственностью супругов и распределяются между ними. При этом дети не имеют прав на совместно нажитое имущество супругов.

Например, если средства материнского капитала составляют половину от стоимости жилья, то размер долей каждого ребенка будет составлять 1/6 от общего имущества, а родителей 4/6.

Однако в РФ решения судов высших инстанций не является источником права и не служит основанием для принятия решений. При этом суды по своему усмотрению вправе определить доли детей, принимая во внимание постановления вышестоящих органов.

Что будет, если не выделить доли детям по материнскому капиталу

Наделять правом собственности необходимо всех членов семьи. Однако совершеннолетний гражданин вправе отказаться от имущества, так как в сделке по определению долей родители выступают в качестве представителей за своих детей. Если же ребенок достиг совершеннолетия, то принять имущество он должен от своего имени и соответственно вправе от него отказаться.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ, никто не вправе понуждать граждан заключать договор. При нежелании вступать в право собственности совершеннолетний член семьи должен будет предоставить в ПФР заверенный у нотариуса отказ от доли. Если данного документа не будет, то впоследствии есть вероятность, что гражданин оспорит сделку в судебном порядке и обяжет членов семьи выделить ему соответствующую часть в квартире.

Если доли детей не были выделены родителями в установленный срок, то надзорные органы могут исполнить данное обязательство в судебном порядке. При последующей реализации недвижимости без выделения долей детям заинтересованные лица также вправе через суд признать сделку недействительной. А если будет иметь место обналичивание средств капитала, то виновные могут понести уголовное наказание.

Как выделить доли детям в квартире, если использовал маткапитал?

Расскажите, пожалуйста, об алгоритме выделения долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом.

У нас в семье двое детей. Квартира полностью оформлена на меня. Читал в интернете, что сначала необходимо выделить долю супруге, затем каждый супруг выделяет долю каждому ребенку… Очень сложно. Есть ли возможность сделать проще?

Супруга говорит мне, что торопиться не нужно, так как на эти манипуляции нужно потратить деньги. А я вот переживаю, что как-нибудь ко мне придут работники соцзащиты или судебные приставы и обяжут в ускоренном порядке выделить долю или не выпустят за границу.

С уважением,
Михаил Х.

Михаил, вы правы, что лучше доли детям все-таки выделить. Это может стоить от 2 до 20 тысяч рублей в зависимости от того, понадобится вам нотариус или нет. Расскажу, как действовать и на чем можно сэкономить.

Когда вы выплатили ипотеку и сняли обременение, по закону вы должны в течение шести месяцев выделить доли детям. Этот срок указан в вашем обязательстве, которое вы оформляли у нотариуса, когда погашали ипотеку маткапиталом. Оригинал этого обязательства остался у вас, а копия — в пенсионном фонде. Найдите его, потому что оно понадобится для выделения долей.

Доли нужно выделить всем членам семьи, а не только детям. В вашем случае вы, как единственный собственник квартиры, должны выделить доли жене и детям. Оставшаяся часть, если только вы не разделите всё в равных долях, будет в совместной собственности с супругой.

Какие доли выделять

В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.

Читать еще:  Нужно ли обращаться к нотариусу, чтобы продать квартиру?

Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.

В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.

В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.

Как оформить выделение долей

Проще всего это оформить соглашением в простой письменной форме. Вы самостоятельно составляете шаблон соглашения о выделении долей или скачиваете его в интернете, подписываете и сдаете вместе с остальными документами на регистрацию.

Но есть загвоздка. Если выделяете долю детям, можете использовать простую письменную форму. Если выделяете долю еще и жене, это считается разделом совместной собственности между супругами и здесь обязателен нотариат. То есть нужно идти к нотариусу, который составит соглашение о выделении долей. Стоимость оформления зависит от региона. В Санкт-Петербурге, например, это стоит примерно 5 тысяч рублей, в других регионах берут 5500 рублей за оформление документов и 0,5% от кадастровой стоимости квартиры.

Но можно сэкономить на нотариусе. Для этого нужно указать в соглашении, что вы выделяете доли детям, а оставшаяся часть квартиры переходит в вашу совместную собственность. Отдельно в соглашении долю ей вы не выделяете. В таком случае нотариат не обязателен.

В нашем примере с квартирой 45 кв. м это будет выглядеть так: доли детей — по 2/45 каждому, а в совместной собственности у вас с супругой остается 41/45.

Этот вариант не подойдет, если квартира оформлена на обоих супругов в долях. При сделках с долевой собственностью нотариус обязателен. Но это не ваш случай.

Какие документы понадобятся при регистрации

Теперь нужно зарегистрировать выделение долей в Росреестре. Для этого через МФЦ нужно подать следующие документы:

  1. Паспорта — ваш и супруги.
  2. Свидетельства о рождении всех детей.
  3. Соглашение в простой письменной форме в 3 экземплярах.
  4. Свидетельство о браке.
  5. Чеки об уплате госпошлины.

Госпошлина — 2000 рублей за всех. Это значит, что ее нужно разделить на количество будущих собственников и уплатить по отдельным квитанциям каждому. Вас четверо: вы, супруга, двое детей. То есть уплатите госпошлину от лица каждого: 2000 / 4 = 500 рублей.

Росреестр зарегистрирует выделение долей детям, и вы исполните таким образом свое обязательство.

Если доли не выделять

Вы нарушаете данное вами нотариальное обязательство о выделении долей.

Если прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по суду, вернуть государственные средства пенсионному фонду или привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ о мошенничестве.

Если решите продать квартиру без выделения долей, сделку могут признать недействительной в части невыделенных детских долей, как, например, произошло в Челябинске.

Также супруга может подать иск и обязать вас выделить ей и детям доли. Примеры таких судебных решений тоже есть.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Распределение долей по материнскому капиталу

Вопросами выделения денежной помощи по материнскому капиталу занимается Пенсионный фонд, который действует в соответствии со всеми законодательными актами относительно социальных льгот. И хотя на сегодняшний день система контроля использования сертификатов не идеально отлажена, при выявлении не целевых трат, которые попадают под статью мошенничества, к нарушителям активно применяются соответствующие меры.

В перечне обязательных условий для получения государственной помощи есть пункт о выделении долей приобретённой квартиры всем имеющимся детям. Данное обязательство юридически отображает в себе нотариальное соглашение или договор дарения. Поскольку материнский капитал предназначен именно для семей с двумя и более детьми, права последних в подобных сделках играют весомую роль.

Кто занимается распределением

Относительно выделения детям полагающихся им законом долей недвижимости, купленной с помощью материнского капитала, данным распределением занимается получатель сертификата. То есть, если такой документ и ипотека выдана на имя матери, ей и решать каким образом будет происходить распределение. При этом если она находится в официальном браке, то выделение долей касается не только детей, но и мужа, с которым можно оформить совладение или долевую собственность относительно квартиры. Однако данное правило не касается супруга, с которым брак был оформлен после использования материнского капитала.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Ссылаясь на действующее российское законодательство, запрещается выключать кого-либо из соглашения или намеренно не вносить в договор дарения. Есть только один нюанс, который касается детей супруга от предыдущего брака. Таким детям выделение долей собственности не предназначено, если они не были официально усыновлены.

Учитывая то, что выделения долей недвижимого имущества детям не избежать, об этом стоит позаботиться заранее, внеся детей сразу во все заключаемые договора.

Для каких случаев актуально

При использовании полагающегося государством материнского капитала для любого вида улучшения нынешних условий проживания семьи выделение долей жилой собственности всем детям это обязательная процедура. Например, покупка квартиры или же строительство частного жилого дома на собственном земельном участке с привлечением социальной помощи в виде первоначальных, последующих взносов по ипотеке или как часть оплаты при приобретении квартиры без оформления кредита. Разумеется, при использовании сертификата в других направлениях, таких как оплата образования или увеличение пенсионных накоплений для матери, речь о выделении детям каких-либо долей не идёт.

Если ипотека была оформлена до рождения второго ребёнка, после чего был получен сертификат на материнский капитал, который семья решила использовать для погашения задолженности, правоустанавливающие документы нужно будет переоформить. Однако делается это уже после того, как Пенсионный фонд одобрит такое вложение. Для этого в нотариальной конторе составляется соглашение или после договор дарения.

Размер долей при их выделении детям законом не регламентирован, поэтому мать или отец, если сертификат получен на его имя, самостоятельно могут распределить собственность между всеми на своё усмотрение и не обязательно в равных частях.

Как определяется

Форма распределения и выделения долей квартиры детям, когда речь идёт о средствах материнского капитала, выбирается получателем сертификата самостоятельно:

  • Составленное у нотариуса обязательство о выделении детям долей квартиры с определением размера собственности;
  • Выбранный вариант юридического выделения долей детям – договор дарения (дарственная) или соответствующее соглашение;
  • Регистрация в регистрационной палате составленного обязательства с переходом прав собственности от одного владельца к совладельцам.

Заниматься вопросами выделения долей детям и супругу в приобретённой на материнский капитал квартире имеет право только тот родитель, который получил сертификат. Никто другой не вправе заниматься данным оформлением.

Соглашение или договор дарения предоставляется Пенсионному фонду на рассмотрение вместе с заявлением и прочими документами. В случае с составленным нотариальным обязательством, выполнить указанное распределение владелец жилья должен не позднее, чем через полгода. В ином случае можно ожидать неприятностей.

Что такое обязательство

Нотариальное обязательство представляет собой официальный документ, согласно которому родитель, получивший сертификат и оформивший на своё имя ипотеку, подтверждает свою осведомлённость и обязуется выделить долю недвижимости своим детям при оформлении прав собственности. Без этого получить материнский капитал попросту невозможно. Пенсионный фонд разрешения не даст. Далее форма передачи имущества переходит в договор дарения или же в соглашение. Данная процедура имеет несколько этапов потому, что изначально жильё оформлено на одного владельца или на обоих супругов, без учёта детей. Кроме того, на момент приобретения квартиры или строительства дома второй ребёнок мог быть и вовсе ещё не рождён.

Исходя из вышесказанного, можно отметить ряд требований для того, чтобы воспользоваться социальной программой материнский капитал. К ним относится:

  • Рождение или усыновление второго по счёту ребёнка в семье;
  • Оформленный ранее сертификат;
  • Наличие свидетельства прав собственности;
  • Документальное подтверждение того, что государственная помощь действительно идёт на погашение задолженности, оплату приобретения или строительства жилья.

С чего начинать

При использовании материнского капитала, задействовав его в приобретении дома или его строительства, так же, как и в любой другой процедуре потребуется соблюдать определённый порядок. Первым шагом после рождения второго или следующего ребёнка является подача заявления в Пенсионный фонд и оформление сертификата. Фактически именно с получением этого документа у родителя появляются определённые обязательства, но их юридическая форма должна преображаться в соглашение или договор дарения.

Для получения средств государственной помощи обращаться необходимо также в Пенсионный фонд с заявлением и определёнными документами, список которых зависит от индивидуальной ситуации. Например, играет роль, был получен кредит ранее или только оформляется, заключён договор с банком или непосредственно с продавцом, это покупка жилья или строительство. При обращении в Пенсионный фонд по месту проживания семьи ответственный сотрудник даст полный перечень необходимых бумаг, которые нужно будет подготовить и подать.

После рассмотрения и одобрения, средства, без права их самостоятельно обналичить, перечисляются Пенсионным фондом на указанный расчётный счёт.

Роль органов опеки

Многих интересует вопрос необходимости согласовывать выделение долей квартиры детям с попечительским советом. Однако когда речь идёт об использовании материнского капитала, такие действия и согласования не нужны. С одной стороны, государственная помощь выдаётся за рождение и усыновление ребёнка, но с другой стороны, ссылаясь на Гражданский кодекс Российской Федерации, попечительский совет привлекается только тогда, когда дело касается сделок с имуществом несовершеннолетних. То есть, только с разрешения органов опеки можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду жильё, доля которого принадлежит несовершеннолетнему.

Однако следует понимать, что ни родители, ни иные родственники ребёнка также не могут без согласия органов опеки заключать сделки жильем, за исключением его дарения или безвозмездной передачи иным образом. На государственном уровне права детей тщательно охраняются, и даже в тех случаях, когда при продаже жилья семья покупает другую жилплощадь, важно, чтобы она отвечала всем требованиям и была равноценной или большей.

Читать еще:  Ненадлежащее уведомление о начале судебного процесса

Что же касается денежных средств, их распределением попечительский совет занимается только в том случае, когда родители лишены родительских прав или погибли и несовершеннолетние были переданы на содержание государству.

Юридические нюансы

С юридической стороны попечительский совет не имеет никакого отношения к использованию материнского капитала, поскольку выделение долей квартиры детям это не распоряжение их собственностью. Жильё, приобретённое по социальной программе, оформлено на мать или отца и по закону имуществом детей не является. Свою часть недвижимости несовершеннолетние получают исключительно после того, как будет пройдена государственная регистрация прав собственности. То есть, до этого момента мать или отец несовершеннолетних распоряжаются своей собственностью и передают детям права безвозмездно.

Безвозмездная передача законом разрешена. Более того, материнский капитал также не является собственностью детей. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что распорядиться им можно не только на улучшение условий проживания семьи или оплату детского образования, но и на увеличение пенсионных накоплений матери. Дети имеют право на данные денежные средства только в том случае, если остались сиротами и переданы на обеспечение государственным органам. И то только после совершеннолетия, но не позднее двадцати трёх лет, в равной части каждому ребёнку.

Если не распределять

Выделение полагающихся долей детям – это обязательное условие, невыполнение которого преследуется по закону. И хотя чёткой системы контроля выполнения подобного обязательства пока нет, уже известны случаи, когда за мошенничество, а именно так трактуются манипуляции с сертификатом, родителей привлекали к уголовной ответственности. К сожалению, манипуляции с получением денежных средств, а в частности с их обналичиванием, могут привести к лишению свободы сроком до двух лет до пяти лет.

Последствия отказа от распределения долей детям:

  • Судебное постановление об отмене сделок с покупкой, продажей жилья;
  • Принудительное выделение долей несовершеннолетним через суд.

Также стоит иметь в виду, что некоторые регионы России запустили в действие специальные ответственные комиссии, деятельность которых направлена на осуществление контроля выполнения обязательств (были ли средства материнского капитала действительно потрачены на жилой объект недвижимости).

Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия

Вход – рубль, выход – два. Внезапно государственная поддержка семей с двумя детьми превратилась в ловушку, не позволяющую человеку распоряжаться своим имуществом или сменить место жительства. По закону доли в квартире, купленной с помощью маткапитала, должны получить все члены семьи. Но в итоге такую квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки, а иногда просто нельзя. Кроме того появилась новая опасность для покупателей жилья. Квартиру «с маткапиталом» трудно вычислить, а её нечаянная покупка может быть отменена судом.

Жильё, купленное с использованием маткапитала по закону должно принадлежать всем членам семьи – у каждого своя доля. Если происходит обычная покупка, то разделение по долям можно обозначить сразу в договоре купли-продажи. Впрочем, покупатель может быть и один, но тогда в течение 6 месяцев после регистрации сделки он обязан наделить долями членов семьи – супруга (супругу) и детей.

Следует отметить, что никакой ответственности за то, что не наделил долями близких, собственник жилья не несёт. Как уже говорилось, ему могут запретить сделку, либо прокуратура может обратиться в суд, который принудит гражданина провести наделение долями. Либо суд сам распределит доли между членами семьи. Также суд может потребовать, чтобы владелец квартиры вернул средства маткапитала в Пенсионный фонд, но пока это скорее исключительная мера.

Доли надо раздать бесконечному количеству детей?

Вопрос о родственниках наделяемых долями регулирует п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Там сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: «родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Фраза поставленная в скобки иногда трактуется в том смысле, что наделять долями необходимо всех детей, которые когда-либо появятся в этой семье. Это не так! На практике в «дележе» квартиры участвуют только дети, имеющиеся на тот момент, когда объект перешёл в собственность нового владельца, и он получил возможность решить вопрос с наделением родных долями. К этому времени в семье может быть более двух детей (в том числе совершеннолетних), так вот, все они имеют право на свою долю. А вот детей родившихся позже наделять долями в «материнской» квартире необязательно.

Юристы замечают, что в разделе квартиры должны участвовать все дети, с которыми у обладателя капитала (в полной семье это супруга) есть официальные родительские связи. То есть долю, например, должен получить её ребёнок от первого брака (в том числе, если он усыновлённый). В то же время, если дети от прошлого брака есть у супруга и обладательница маткапитала их не усыновляла, то этих детей наделять долями не надо.

Каждому ребёнку причитается около двух квадратных метров

В законе не оговаривается, какими по размеру должны быть доли членов семей в квартире купленной с использованием маткапитала. Написано просто «определяются по соглашению». Был период, когда при оформлении указанного соглашения нотариусы требовали, чтобы квартира была разделена поровну между членами семьи. То есть если в семье двое родителей и двое детей, то каждый получал 1/4 долю в праве собственности на объект. Но сравнительно недавно появилось официальное разъяснение на этот счёт. Спорный вопрос о размере долей разрешил пункт Обзора судебной практики по делам, связанным с реализацией права на маткапитал (утверждён Президиумом ВС РФ 22.06.16). В нём говорится, что доли определяются «исходя из равенства долей родителей и детей на средства маткапитала, а не на все средства, за счёт которых было приобретено жилое помещение». ВС РФ также напоминает, что при разделе надо также учитывать, что по закону совместно нажитое имущество супругов делится пополам.

Разъяснения Верховного суда проще всего понять на примере: семья из 4 человек купила квартиру за 3,4 млн, использован маткапитал 340 тыс. На каждого члена семьи приходится 85 тыс. из этой суммы. Если упрощённо, то долю такой стоимости получит каждый ребёнок. Остальное будет разделено между родителями. Проведём несложные расчеты и получим, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры, у каждого из родителей доля в размере 19/40.

Нотариусы также поясняют, что в документах, оформляемых при наделении долями членов семей размеры долей указываются в виде дроби, то есть без привязки к количеству квадратных метров. Следовательно, говорить о том, что ребёнку причитается сколько-то квадратных метров можно лишь с большой долей условности. Тем не менее, если рассматривать некую среднестатистическую картину по Екатеринбургу, то обычно доля ребёнка соответствует полутора-двум квадратным метрам.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос наделения долями при покупке частного дома с земельным участком.

При этом юристы советуют родителю (родителям) впоследствии оформить на детей доли в праве на землю, адекватные их долям в праве собственности на дом. Иначе у детей в будущем могут возникнуть проблемы с их имуществом. Например, если землю на своё имя купил один из супругов, то впоследствии он наделяет детей долями в праве собственности на землю через договор дарения, а супруге передаёт причитающуюся ей долю земли через брачный договор.

Маткапитал и долёвка с ипотекой

Если маткапитал используется при покупке жилья по договору долёвки и/или в ипотеку, то обязанность по наделению долями членов семьи возникает у владельца объекта только после того, как строительство завершено, а кредит полностью погашен.

Выделение долей детям (супругу) должно произойти в течение 6 месяцев с момента снятия банковского залога с жилья. В подавляющем большинстве случаев бумага о наделении членов семьи долями требует нотариального удостоверения.

Как замечает юрист ООО «БК-Недвижимость» Евгения Свинтаржицкая, при наделении долями детей может использоваться не только договор дарения, но и соглашение о разделе имущества. При этом второй супруг выступает не только от своего имени, но и от имени детей.

О том, что вся многоходовая процедура наделения членов семьи долями умещается в одном документе, говорят и нотариусы. По их словам в этом случае составляется единый документ – сложное соглашение, по которому супруг наделит долями в праве и детей и второго супруга с одновременным определением правового режима имущества супругов. Этот правовой режим закрепляется брачным договором, либо соглашением о разделе имущества супругов. Элементы договора или соглашения включаются в текст основного сложного соглашения.

Около года назад Департамент налоговой и таможенной политики Минфина России издал письмо N 03-05-06-03/59079 в котором фактически рекомендовал нотариусам брать минимальную плату за оформление бумаг на наделение долями в квартирах, купленных за маткапитал. Как замечают екатеринбургские риэлторы, указанные услуги нотариусов в последний год действительно стоят достаточно умеренно. Сегодня на практике стоимость соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилья, купленного с использованием маткапитала, складывается из следующих частей: тариф – 500 руб., техническая работа – 4 880 руб., тариф по определению правового режима имущества супругов дополнительно 500 руб. (цены и тарифы актуальны на ноябрь 2017 года).

Когда можно сэкономить на нотариусе?

По закону в нотариальном удостоверении нуждаются сделки с долями. При «разделении» квартиры, купленной за маткапитал, бывает несколько ситуаций, когда в Росреестр можно подать бумаги, не заверенные нотариусом. Это, например, возможно, если при покупке жилья использовался ТОЛЬКО маткапитал, и родители из своих средств ничего не доплачивали.

Ещё один вариант, когда владельцы квартир могут не обращаться к нотариусу – если в семье только один родитель.

В Екатеринбурге семьи, купившие квартиру с использованием маткапитала, иногда пользуются определёнными приёмами, чтобы обойти нотариуса. Например, если квартира приобретена на одного супруга, то второй супруг пишет отказ от своей доли. Отказ удостоверяется нотариально, это стоит сравнительно недорого. После этого родитель, ставший единственным владельцем, наделяет детей долями через договор дарения в простой письменной форме. Известны случаи, что такие операции официально регистрировались. Впрочем, нотариусы считают, что подобные действия выглядят спорно с точки зрения закона.

Как пояснили представители Нотариальной палаты, в разных субъектах РФ практика складывается по-разному. В Свердловской области фактически действует правило, что супруг может отказаться от доли, которая ему причитается в той части, которая была приобретена за маткапитал, а вот отказаться от права собственности на совместно нажитое имущество законодатель возможности человеку не предоставил. То есть если при покупке использован не только маткапитал, но и средства семейного бюджета, то совсем отказаться от доли в ней супруг не может. При этом если на момент наделения долями ребёнок супругов, купивших квартиру за маткапитал, достиг совершеннолетия, он вправе отказаться от доли. Запрет касается только родителей.

Можно ли наделить детей долями в другой квартире?

Довольно распространённая ситуация, когда квартира, купленная с использованием маткапитала, продаётся без наделения детей (и супруга) долями. Как говорилось выше, подобное невозможно, если маткапитал использован непосредственно при покупке (тогда это отражено в договоре купли-продажи). Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не видно ни в договоре, ни в банковских бумагах. Даже Пенсионный фонд России (ПФР, который перечисляет средства маткапитала при покупке жилья), признался что не станет отвечать на запросы, были ли использованы средства маткапитала при приобретении конкретного объекта.

Читать еще:  Увольнение переводом гражданского персонала

Впрочем, юристы замечают, что судебная практика по упомянутым вопросам только складывается. Может оказаться и так, что суд не будет отменять сделку, а сочтёт, что раз в новой квартире члены семьи владельца получили свои доли, то фактически права супруга и детей не нарушены.

Вернуть маткапитал государству практически невозможно

Некоторые екатеринбуржцы с удивлением обнаружили, что воспользовавшись маткапиталом при покупке жилья, они оказались в ловушке. Риэлторы рассказали о нескольких случаях, когда горожане были готовы даже вернуть маткапитал Пенсионному фонду, лишь бы не наделять детей долями. Подобные ситуации возникали, когда семья решала переехать в другой регион или за границу. Ведь если дети получают доли в квартире, то продать её можно будет только с разрешения органов опеки. Если семья намерена купить жильё в другой стране, то разрешение на продажу квартиры в Екатеринбурге она гарантированно не получит. Даже при переезде внутри страны договорится с «опекой» получается не всегда.

Проблема в том, что семья, воспользовавшаяся маткапиталом, не может добровольно вернуть его Пенсионному фонду. Вот что на запрос портала METRTV.ru ответили в ПФР: «Человек не может вернуть то, чего у него нет. Средства материнского капитала перечисляются не владельцу сертификата, а на счёт продавца или кредитной организации (если речь идёт о жилищном кредите)».

Пока видится только один выход из подобной ситуации – человеку надо откровенно нарваться на неприятности – демонстративно не наделять долями детей и желательно ещё и уведомить об этом прокуратуру. Тогда она, возможно, добьётся решения суда о возврате средств маткапитала в ПФР. Подобный судебный процесс прошёл недавно в Челябинске. Женщина не наделила детей долями, и районный суд взыскал с неё в пользу ПФР сумму «неосновательно израсходованных средств материнского капитала».

Один из получателей маткапитала даже высказался в том смысле, что вся эта программа была запущена для того, чтобы усложнить переезд за рубеж семьям, имеющих двух и более детей. И если бы он просчитал всё заранее, то не стал бы гасить ипотеку маткапиталом.

Доли детям в квартире за маткапитал

Государство выделяет помощь семьям и контролирует, чтобы были учтены интересы детей. Если обделить детей долями в купленной квартире с использованием государственной субсидии, государство может попросить вернуть полученный материнский капитал, на основании не целевого расходования средств.

Обязательно ли выделять доли детям

Средства материнского капитала можно потратить на покупку или постройку. Родитель получивший сертификат обязан выделить долю жилого помещения, приобретенного (построенного) из средств материнского капитала, своим детям (первому, второму, третьему ребенку и последующим детям) (п.4 ст.10 ФЗ №256). Вместе с детьми на долю могут претендовать оба родителя, при условии, что они находятся в официальном браке.

Доля не может быть выделена другим родственникам (например: племянникам, братьям, сестрам или пасынкам).

Можно ли не выделять долю мужу

Закон определяет равное право обоих супругов на приобретаемое имущество. Муж как и жена, в равной части может претендовать на долю в недвижимости, купленную с участием материнского капитала.

Размер доли зависит от договоренности супругов, доля каждого члена семьи может быть прописана в соглашении. Соглашение регистрируется в нотариальной конторе (ст.42 №218-ФЗ).

Муж претендует на долю, не зависимо от его гражданства. Главное, чтобы он состоял в официальном браке, на момент покупки или ремонта жилого помещения.

Правила распределения долей

При выделении доли, принимаются во внимание, следующие моменты:

Количество членов семьи

Одним из вариантов распределения долей может быть равная доля каждому члену семьи. Для семьи из 4 человек, доля каждого члена семьи составит 25%.

Санитарная норма жилья

Минимальная норма, по Жилищному кодексу, на человека составляет:

  • 6 кв. метров – в общежитии
  • 10-18 (зависит от региона) кв. метров – в квартире

Процент материнского капитала в стоимости жилья

Стоимость жилого помещения обычно превышает размер материнского капитала, поэтому при выделении доли нужно учесть какая часть затрат приходится на материнский капитал.

Пример:
Стоимость квартиры 3 млн. рублей, а размер материнского капитала 616 617 рублей. Доля материнского капитала в данном примере составила примерно 20% или 1/5 от общей стоимости. Если в семье 2 ребенка, каждый из них получит по 1/10 долю, а родители разделят между собой оставшуюся часть квартиры.

Определение детских долей не учитывает их возраст или совершеннолетие.

Минимальная доля

Несовершеннолетним детям положена обязательная доля в квартире, купленной с использованием материнского капитала. Норматив нормы определяется муниципальными властями (ст.50 ЖК). Если в семье проживает 3 человека, то площадь на одного из них не должна быть менее 18 кв метров.

Как выделить долю детям в уже купленной квартире

Если квартира уже приобретена одним из родителей по ипотеке, а материнский капитал нужен для погашения части долга, то родитель обязан составить обязательство о выделении долей детям. Отсутствие такого обязательства может быть основанием для отказа в получении материнского капитала.

Обязательство выделения долей составляется при:

  • Оплате материнским капиталом ипотеки, где собственником жилья является один из супругов
  • Оформлении ипотеки
  • Строительстве дома (невозможно зарегистрировать право собственности)
  • Членстве в ЖСК или иных видах кооперативов
  • Получении компенсации за построенное жилье

Пошаговая инструкция (алгоритм)

Родители могут сами решить, как выделить доли детям – добровольным соглашением или дарственной.

  • Составить заявление о регистрации права долевой собственности
  • Составить соглашение или дарственную
  • Оплатить государственную пошлину
  • Подготовить пакет документов и передать в МФЦ или Росреестр
  • Дождаться рассмотрения документов
  • Получить выписку из ЕГРН о регистрации долей

Пакет документов

Пакет документов необходимый для выделения долей детям:

При себе иметь копии и оригиналы документов.

Срок выделения долей

Срок зависит от выбранного супругами варианта выделения долей.

Обязательство о выделении долей детям должно быть исполнено в течение 6 месяцев после наступления оговоренного условия.

Какое может быть условие:

  • Полное погашение ипотеки
  • Передача денежных средств продавцу квартиры – по договору купли-продажи
  • Проведение завершающего платежа (при рассрочке)
  • Проставление подписи под актом приема-передачи объекта долевого строительства
  • Окончательный ввод дома в эксплуатацию
  • Оформление выписки из ЕГРН с кадастровыми данными (при самостоятельном возведении здания)
  • Перечисление завершающего пая (при участии в ЖСК или ином кооперативе)

Наступление одного из указанных выше условий является датой начала отсчета 6 месячного срока на выполнение обязательства.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу

Добровольное соглашение является оптимальным вариантом при выделении долей всем членам семьи. Супруги могут указать размер доли, после наступления каких либо событий.

Соглашение оформляется письменно и заверяется нотариусом. Нотариус может подсказать как оформить соглашение, и посоветует какие пункты лучше включить в документ.

Образец соглашения

Основные пункты договора:

  • Дата и место подписания договора
  • ФИО супругов, адрес и паспортные данные
  • ФИО детей, их данные из свидетельства о рождении (до 14 лет) или паспорта (от 14 лет)
  • Местоположение объекта недвижимости и его характеристики
  • Вид собственности – совместная (супругам) или долевая (всей семье)
  • Информация о право устанавливающем документе (номер и название документа)
  • Размер долей родителей и детей
  • Условия распределения долей
  • Указать учитывать ли перераспределение долей, в случае рождения ребенка
  • Подписи супругов
  • Подпись и печать нотариуса.

Лист 1. Образец соглашения о выделении долей детям при использовании материнского капитала

Лист 2. Образец соглашения о выделении долей детям при использовании материнского капитала

Сколько стоят услуги нотариуса по выделению долей

Размер государственной пошлины регулируется пп.5 п.1 ст.333.24 НК и зависит от стоимости недвижимости:

За удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством Российской Федерации, – 0,5 процента суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей

Кроме регистрации документа, нотариусы могут выполнять и другую техническую работу. Расценки на дополнительные работы зависят от конкретной нотариальной конторы. Размер находится в пределах от 2 000 до 8 000 рублей.

Супруги могут выбрать один из вариантов оценки недвижимости:

  • Инвентаризационная – согласно данным БТИ
  • Рыночная – по текущим расценкам на рынке недвижимости
  • Кадастровая – наиболее оптимальный вариант

Можно предоставить несколько документов оценки стоимости квартиры, но выбирается оценка недвижимости с наименьшей стоимостью.

Что будет, если не выделить доли детям

Соблюдение интересов детей является приоритетным, поэтому проверка поручена сразу нескольким органам:

Последствия и ответственность

Закон №256-ФЗ не разъясняет наказание за не выделение детской доли, но это не означает, что нарушителям ничего не грозит.

Если становится известно о факте нарушения, заинтересованное лицо имеет право подать исковое заявление о признании сделки оспоримой и недействительной. Если подобное будет доказано, родителям придется вернуть квартиру первичному владельцу. Выданный материнский капитал возвращается обратно государству – на основании не целевого расходования. А растрата государственных денег на помощь семье может квалифицироваться как мошенничество (ст. 159 УК) .

Чем грозит статья за мошенничество:

  • Минимальное наказание – штраф от 120 000 рублей
  • Максимальное наказание – тюремное заключение на срок до 2 лет

Ответственность наступает и за обналичивание средств материнского капитала на не целевые нужды.

Судебная практика

Спорные моменты могут возникать в случае не выделения долей детям в купленной квартире с использованием государственной субсидии.

  • Развод и раздел имущества – бывшие супруги вынуждены просить суд разделить сумму материнского капитала на равные части
  • Раздел ипотеки – продажа жилплощади запрещена, поэтому выделение долей происходит за редким исключением
  • Продажа квартиры – потерпевшими могут быть не только сами дети, но и покупатели, которые не учли, что в квартире имеется доля несовершеннолетних

Нередко сделки признают оспоримыми и недействительными. Бремя доказывания возлагается на лицо, которое узнало о нарушении своих законных прав.

Пример 1:
Супруги получили материнский капитал за рождение ребенка. После получения, деньги сразу были направлены на покупку квартиры. Однако супруги не учли интересы детей и составили соглашение о выделении долей только на себя. Достигнув совершеннолетия, дети узнали, что родители обделили их имущественным правом, и подали в суд с требованием выделить им долю или компенсировать стоимость части жилья. Суд удовлетворил исковое заявление, поскольку истцы учли 3-летний срок для оспаривания сделки (ст. 181 ГК), а также имеют полное право на выделение долей при покупке квартиры по материнскому капиталу.

Пример 2:
Супруги получили материнский капитал на покупку квартиры. И решили купить временную небольшую квартиру, что в дальнейшем ее продать и купить квартиру большего размера. При покупке этой квартиры не учли интересы ребенка. Выборочная прокурорская проверка выявила факт нарушения. Родители заверили, что выделят детскую долю, как только продадут временную квартиру и купят новую большую. Прокурора и органы опеки это не устроило, они увидели нарушение законодательства. Дело передали в суд, родителей обязали оформить доли детям и зарегистрировать новое право собственности в Росреестре.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector