Предусмотрено ли утепление фасада многоквартирного дома капитальным ремонтом?

Является ли утепление фасада дома капремонтом

Разграничение понятий капитального и текущего ремонта – тема весьма спорная для всех участников правоотношений в сфере ЖКХ: собственников помещений, управляющих компаний, жилищной инспекции, региональных фондов капитального ремонта и органов законодательной власти. В судах практика также не устоялась – зачастую решения противоречат друг другу.

Поскольку основной сферой моей деятельности в последнее время были правовые основы ремонта фасада многоквартирных домов, указанную проблему я рассмотрю на примере Нижегородской области.

В указанном регионе несущие конструкции домов, построенных до 2000-х гг., потеряли их теплозащитные свойства, в связи с чем жильцы за собственный счет производят внешнее утепление стен во избежание промерзаний и для достижения нормального температурного режима в квартирах. Исходя из судебной практики других регионов, данная ситуация встречается почти во всей северной части страны – в частности, во Владимирской, Ивановской и Кировской областях (например, решения Слободского районного суда Кировской области от 10 марта 2016 г. по делу № 2-1957/2015, Фрунзенского районного суда города Иваново от 7 апреля 2015 г. по делу № 2-628/2015, Сосногорского городского суда Республики Коми от 3 декабря 2015 г. по делу № 2-1015/2015 и прочие).

С технической точки зрения утепление внешней стены не является ремонтом многоквартирного дома. Эти действия направлены на модернизацию, улучшение состояния общедомового имущества даже относительно изначального положения. С правовой точки зрения названную деятельность нельзя квалифицировать как входящую в одно из устоявшихся понятий – текущий, капитальный ремонт, реконструкция или перепланировка.

Получила развитие тенденция, когда собственники квартир стали требовать от управляющих компаний проведения работ по утеплению наружных стен.

До июля 2018 г. судебная практика в Нижегородской области складывалась в интересах собственников помещений (потребителей коммунальных услуг управляющих компаний).

Суды исходили из следующего.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, устанавливают, что стены относятся к общедомовому имуществу. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 ( далее – Правила № 170), организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать восстановление теплотехнических (перекрытия чердачные, над подвалами), акустических, водоизоляционных (перекрытия в санитарных узлах) свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов (п. 4.3.1),заданный температурно-влажностный режим внутри здания; тепло- и влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1). Кроме того, предусмотрено, что участки стен, промерзающие или отсыревающие вследствие недостаточной теплозащиты, необходимо утеплять (п. 4.2.1.12).

В приложении № 2 к МДК 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» (утвержденное Госстроем России) закреплено, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях содержится в перечне работ, входящих в плату за текущий ремонт жилья. Работы свыше 15% от общей площади общего имущества являются работами капитального характера.

В приложении № 7 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» (утверждено приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. № 312) указано, что утепление промерзающих участков стен в отдельных помещениях входит в перечень основных работ по текущему ремонту зданий и объектов.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания в нем, а также надлежащее содержание общего имущества. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, а также порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ (ч. 1.2).

Во исполнение данной нормы Кодекса было вынесено Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» (далее – Минимальный перечень), согласно п. 3 которого управляющие компании обязаны проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней. В случае выявления указанных нарушений, в том числе утраты теплозащиты ограждающих конструкций, управляющая компания обязана разработать план их устранения и выполнить его.

Согласно распоряжению Правительства Нижегородской области от 11 ноября 2010 г. № 2358-р организациям, ответственным за содержание многоквартирных домов, за счет платы за содержание и ремонт общедомового имущества надлежит утеплять часть наружных стен для устранения промерзания и увеличения энергетической эффективности здания.

Примеров подобной практики много. В частности: решения Кстовского городского суда Нижегородской области от 8 ноября 2017 г. по делу № 2-1680/2017; Ленинского районного суда г. Н. Новгорода от 20 октября 2017 г. по делу № 2-1437/2017; Приокского районного суда г. Н. Новгорода от 13 сентября 2017 г. по делу № 2-1386/2017; Дзержинского городского суда Нижегородской области от 30 августа 2017 г. по делу № 2-2433/2017; Автозаводского районного суда г. Н. Новгорода от 14 июня 2017 г. по делу № 2-2561/2017; Володарского районного суда Нижегородской области от 7 ноября 2016 г. по делу № 2-415/2016; Ленинского районного суда г. Владимира от 25 ноября 2014 г. по делу № 2-1694/2014 и другие.

Изменения в Нижегородской области произошли после вынесения Постановления Президиума Нижегородского облсуда от 11 июля 2018 г. по делу № 4г-1682/2018 (44г-34/2018). С выходом данного судебного акта суды стали крайне поверхностно рассматривать дела по таким спорам, сводя все обстоятельства к понятию капитального ремонта.

В упомянутом документе суд указал, что работы по утеплению фасада даже на площади в 1 кв. см считаются капремонтом, так как, по его мнению, происходит создание нового конструктивного элемента на фасаде (утеплителя), которого ранее не существовало.

Многие суды стали руководствоваться приведенными выводами при принятии решений (см., например, решения Дзержинского городского суда Нижегородской области от 27 ноября 2018 г. по делу № 2-3107/2018; Советского районного суда г. Н. Новгорода от 1 апреля 2019 г. по делу № 2-1297/2019; Московского районного суда г. Н. Новгорода от 22 ноября 2018 г. по делу № 2-1607/2018 и др.).

В то же время сохранилась и прежняя практика, когда суды исходят из того, что утепление в случае нанесения вреда имуществу собственника не является видом капитальных работ, а входит в указанный Минимальный перечень как единственно возможный способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (см. решения Борского городского суда Нижегородской области от 10 января 2019 г. по делу № 2-48/2019; Нижегородского районного суда г. Н. Новгорода от 13 мая 2019 г. по делу № 2-617/2019 и др.).

По моему мнению, вывод судов о капитальном характере работ по утеплению фасада весьма спорен.

Обратимся к Правилам № 170. Согласно их разделу II текущий ремонт здания включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем для поддержания эксплуатационных показателей.

Как указано в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, финансируемых за счет средств фонда капремонта, размер которых сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом субъекта Федерации, может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада.

Законом Нижегородской области от 28 ноября 2013 г. № 159 (ст. 20) (далее – Закон Нижегородской области № 159) действительно предусмотрена возможность утепления фасада, но с существенной оговоркой – региональный законодатель зачем-то установил, что утепление фасада производится исключительно в объемах, необходимых для восстановления проектных значений теплозащиты здания.

Поскольку утепление фасада с использованием современных технологий всегда будет иметь следствием улучшение технического состояния стен относительно проектных значений, нормы ст. 166 ЖК РФ и Закона Нижегородской области № 159 вообще не отражают реальность: утепление во всех случаях будет приводить к улучшению, а не восстановлению прежних проектных значений.

Из этого следует, что единственно верной в данной ситуации является позиция, согласно которой работы по устранению нарушения теплозащитных свойств в отдельно взятом помещении относятся к обязательным работам управляющих компаний, предусмотренным Минимальным перечнем, а вот в объемах свыше 15% от площади общего фасада – капитальными видами работ.

Решению этого сложного правового вопроса будет способствовать, на мой взгляд, уточнение законодательства путем принятия распоряжения регионального правительства.

Необходимо закрепить следующие обязанности управляющих компаний:

• выходить с осмотром на место и составлять акт по результатам обследования помещения и внешнего состояния стен;
• если за последние два года не проводилось инструментальное обследование (при помощи тепловизионного оборудования) стен помещения квартиры заявителя и всего многоквартирного дома на предмет нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций (промерзаний), следует такое исследование провести (Минимальный перечень);
• в случае выявления участков промерзания стен площадью менее 15% от всего фасада дома производить наружное утепление отдельных помещений своими силами и за счет средств текущего ремонта;
• после утепления отдельных участков рекомендовать управляющим компаниям проводить общие собрания собственников многоквартирных домов для учета произведенного утепления в программе капремонта дома;
• при выявлении участков промерзания стен площадью более 15% общего фасада уведомлять всех собственников помещений многоквартирного дома о данном факте и направлять материалы инструментального исследования в местную администрацию для принятия решения о переносе сроков капремонта в этой части, а также инициировать общее собрание собственников по определению даты ремонта.

Принятие перечисленных мер актуально не только для Нижегородской области. Результат будет способствовать разрешению и иных споров по определению вида работ (капитальные или текущие) для устранения нарушений в сфере ЖКХ.

Высказанные предложения обоснованы практикой Верховного Суда РФ (в частности, определениями от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268 и от 27 августа 2019 г. № 307-ЭС19-14880), согласно которой управляющие компании не могут бездействовать, даже если для восстановления технического состояния общего имущества многоквартирного дома необходимо проведение капитальных работ.

Утепление фасада капремонтом не считается

Что еще изъято из перечня работ и что будет, если не платить взносы на них, рассказали в школе «Управдом»

Работа Фонда капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае стала темой очередного занятия муниципальной школы жилищного управления «Управдом».

Напомним, что школа «Управдом» создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева. Цель этого социального проекта – помочь всем желающим научиться разбираться в жилищном законодательстве, подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками жилищно-коммунальных услуг. Для этого сотрудники городской администрации приглашают на встречи с горожанами специалистов жилищно-коммунальной отрасли, руководителей ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний, товариществ собственников недвижимости, МУП «РКЦ» ЖКХ, представителей регионального оператора капитального ремонта, а также юристов, специализирующихся в этой и смежных отраслях.

Приглашенным экспертом на очередном занятии школы жилищного просвещения выступил временно исполняющий обязанности генерального директора ФПК «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Приморского края» Денис Горовчук.

Спецсчета выбирает лишь 10 процентов

Напомним, что согласно закону копить средства на капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) можно, выбрав одну из двух схем. Как уточнил Денис Горовчук, юридически они равнозначны. Первая схема – пользование услугами специальных региональных фондов (учреждений в статусе некоммерческих организаций). Вторая – создание отдельного счета, на котором будут аккумулироваться денежные средства конкретного МКД.

В первом случае сроки и порядок проведения ремонта фиксируются в особой региональной программе. Во втором сценарии данный источник также важен, но граждане в пределах установленных критериев могут корректировать условия выполнения необходимых работ. Обычно каждый жилой дом имеет срок эксплуатации в соответствии с нормативами. к моменту, когда здание согласно нормативу должно быть отремонтировано, но собственники жилья не создали спецсчета, оно попадает в ведение регионального оператора.

Стоит отметить, что большая часть многоквартирных домов Владивостока формирует свои фонды на счете регионального оператора. Всего, по данным последней актуализации региональной программы капремонта, в нее включено 3480 МКД, из них всего 314 домов (это менее 10 %) копят средства на спецсчетах. По закону Фонд капремонта не занимается выставлением платежных документов собственникам в этих домах и не ведет систему учета поступивших от них взносов. Это стало большой проблемой для собственников, ведь невозможно понять, кто и как заплатил за капремонт и какая у кого из неплательщиков образовалась задолженность.

По словам Дениса Горовчука, тут имел место пробел в федеральном законодательстве и лишь в июле 2015 года в закон были внесены изменения, согласно которым собственники, выбравшие способ формирования фонда капремонта на спецсчете, помимо прочего, должны определить и лицо, которое будет заниматься оформлением платежных документов и вести систему учета.

Перечень капитальных работ поредел

В конце 2015 года Законодательное собрание края приняло закон, внесший изменения в систему капитального ремонта, что привело региональный нормативный документ в соответствие с федеральным.

Самым важным изменением стало то, что в комиссию по приему выполненных работ отныне включаются представители управляющих организаций. Именно они в последующем будут эксплуатировать дом после капремонта и поэтому так же, как собственники, заинтересованы в том, чтобы он был проведен качественно. Кроме того, в случае если решение о проведении ремонта собственники не приняли, заказчиком работ от их лица выступает управляющая компания.

Также внесены изменения в перечень видов работ и услуг, которые осуществляются за счет минимального взноса на капремонт. На сегодняшний день из этого перечня законодатель исключил утепление фасада зданий и установку общедомовых приборов учета.

Проблемы многоэтажек – в лифтах

Если говорить об итогах деятельности фонда в 2015-м, то за год в приморской столице было отремонтировано 126 МКД, в том числе 28 домов, которые имеют 56 лифтов. В планах на 2016 год ремонт 243 домов, из них 56 имеют лифтовое хозяйство. Как отметил эксперт, лифты сегодня – одна из основных проблем многоэтажек наряду с кровлями.

Он подчеркнул также, что за год значительно выросла собираемость взносов на капремонт от населения. В среднем на территории Приморского края за период с октября 2014 года по декабрь 2015-го по физическим лицам она составляет 82 %. Причем, что показательно, в октябре 2014 года собиралось всего 48 % взносов, а ровно через год, к октябрю 2015-го, квитанции за капремонт оплатило уже 84 % собственников. Это говорит не только том, что приморцы добросовестно исполняют законы, но и о том, что люди поверили: капремонт в их домах – это реальность.

– Могут ли собственники МКД поменять способ формирования фонда капремонта?

– Да, для этого необходимо провести собрание собственников жилья, на котором в пользу смены способа формирования фонда должно быть отдано не менее 2/3 голосов. Протокол собрания необходимо направить региональному оператору. В течение 30 дней оператор даст ответ. Если протокол соответствует всем требованиям законодательства, решение собственников через год со дня его направления регоператору вступит в силу. После этого денежные средства, которые накоплены и поступают на счет дома, в течение пяти рабочих дней будут переведены на спецсчет.

– Как производится оплата взноса на капремонт лицами, достигшими 70–80-летнего возраста, а также инвалидами 1-й и 2-й группы?

– Правительство приняло решение предоставить право субъектам Федерации освободить от платежей за капремонт одиноких пенсионеров старше 80 лет. Люди старше 70 лет (в том случае если они проживают в квартире одни) получат 50-процентную скидку. Инвалиды 1-й и 2-й группы, а также семьи с детьми-инвалидами будут платить за капремонт половину от положенной суммы.

В Приморье в настоящее время решается вопрос о компенсациях за услуги по капремонту инвалидам 1-й и 2-й группы и семьям с детьми-инвалидами. Порядок выплаты компенсации пенсионерам в крае пока не установлен. Поэтому оплачивать квитанцию на капремонт придется полностью, а органы соцзащиты вам позже эту сумму компенсируют.

– Наш дом введен в эксплуатацию в декабре 2013 года, но квитанции на капремонт уже поступают – законно ли это?

– Да, субъектом Федерации установлен льготный период сроком пять лет для домов, которые введены в эксплуатацию после того, как была утверждена Федеральная программа капремонта (2014 год). Если дом введен в эксплуатацию раньше, значит, вы обязаны платить взносы на капремонт, это соответствует требованиям Жилищного кодекса.

– При покупке квартиры остался долг по капремонту от предыдущего собственника. Должен ли новый собственник его выплачивать?

– По закону долги, то есть неисполненная обязанность по оплате жилого помещения, возлагается на его нового собственника. Чтобы обезопасить себя при покупке квартиры, нужно получить справку об отсутствии задолженности по данной квартире в муниципалитете.

– Можем ли мы отказаться от капитального ремонта лифта, если у нас есть обследование жилищной инспекции на предмет того, что нам требуется капремонт инженерных сетей, так как их износ составляет 70 %?

– Отказаться от капремонта нельзя согласно норме краевого закона, но можно перенести срок капремонта на более позднее время. В данном случае необходимо принять решение на собрании собственников и направить протокол региональному оператору. Капремонт проводится в соответствии с региональной программой и краткосрочным планом. Чтобы включить в эти два документа ремонт подвала, необходимо, чтобы управляющая компания составила акт осмотра дома с заключением о необходимости данного вида капитального ремонта.

– Имеют ли собственники МКД право тратить деньги со спецсчета раньше заявленного в программе срока?

– Да, имеют. Это ваш спецсчет, и если вы накопили определенную сумму и полагаете, что ее достаточно для того, чтобы провести определенные виды капремонта, то вы вправе осуществить ремонтные работы раньше заявленного срока и об их результатах уведомить администрацию города, которая внесет соответствующие изменения в программу. Не забывайте, что средства должны быть потрачены только на те виды работ, которые установлены законом.

– Обязательно ли вообще платить за капремонт?

– Да, в соответствии с законодательством РФ обязательно. Соответствующие корректировки в правовые акты были внесены в 2014 году. Собственники жилья обязуются вносить денежные средства в размере, который определяется по тарифам, утвержденным законодательными органами конкретного субъекта РФ, и исчисляется исходя из площади жилого помещения. То есть соответствующая величина, установленная властями, умножается на количество квадратных метров в вашей квартире. Если платить не будете, Фонд капремонта подаст на вас в суд и взыщет эти деньги, да еще и с пеней.

Весной в рамках муниципальной школы «Управдом» откроется экспресс-курс «Молодой управдом», цель которого – привлечение молодежи к управлению многоквартирными домами. Занятия начнутся в апреле и будут проводиться два раза в неделю (в понедельник и среду) в вечернее время в актовом зале администрации Владивостока (Океанский проект, 20). Слушателями семинаров могут стать молодые люди в возрасте до 35 лет. Участникам проекта, прошедшим полный курс обучения, выдадут сертификаты.

Предусмотрено ли утепление фасада многоквартирного дома капитальным ремонтом?

• Автострахование
• Жилищные споры
• Земельные споры
• Административное право
• Участие в долевом строительстве
• Семейные споры
• Гражданское право, ГК РФ
• Защита прав потребителей
• Трудовые споры, пенсии

• Главная
• Управляющая компания обязана провести ремонт фасада жилого дома

Фасад нашего жилого многоквартирного дома находится в неудовлетворительном состоянии. В управляющей компании сказали, что для его ремонта необходимо собирать дополнительные деньги с жильцов (повышать тариф за ремонт общего имущества), а также проводить общее собрания собственников, на котором определять перечень работ. Является ли основанным на законе такой ответ, если часть фасада уже грозит обрушением, его отдельные части уже падают на головы проходящим мимо гражданам?

Ответ. Прежде всего, следует руководствоваться положениями Постановления Госстроя РФ № 170 .

Проводить общее собрание собственников, на котором принимается решение о проведении текущего или капитального ремонта необходимо в случае, если планируются работы, предусмотренные Приложением № 7 к Постановлению Госстроя № 170 .

В числе таких работ указаны, в частности: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Приложением № 8 к Постановлению Госстроя РФ предусмотрен примерный перечень работ при капитальном ремонте. К таким работам относятся, в частности: ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий, утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
Указанные в Приложениях № 7 и № 8 работы производятся управляющей компанией на основании решения общего собрания собственников при наличии на проведение ремонта денежных средств.

Однако следует различать понятия «работы, относящиеся к текущему или капитальному ремонту» и «устранение неисправностей отдельных частей жилых домов».

Устранение неисправностей производится управляющей компанией в установленные предельные сроки вне зависимости от наличия или отсутствия решения общего собрания собственников и вне зависимости от наличия или отсутствия на это денежных средств «на доме».

Перечень таких неисправностей установлен в Приложении № 2 к Постановлению Госстроя № 170 .

В части фасадов (стен) и наружной отделки, Приложением № 2 предусмотрены следующие виды неисправностей, которые управляющая компания обязана устранить в сроки от 1 до 5 суток: утрата связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, угрожающая их выпадением; неплотность в дымоходах и газоходах и сопряжения их с печами; отслоение штукатурки потолка или верхней части стены, угрожающее ее обрушению; нарушение связи наружной облицовки, а также лепных изделий, установленных на фасадах со стенами.

В случае отсутствия со стороны управляющей компании какой-либо реакции на заявления и обращения жильцов, следует обращаться в жилищную инспекцию по вашему региону или в прокуратуру.
В случае невыполнения управляющей компанией предписаний вышеуказанных органов, следует обращаться в суд.

Пример из судебной практики

Прокурор просил суд обязать управляющую компанию произвести работы по восстановлению облицовочного слоя фасада жилого дома (отслоение штукатурного слоя на фасаде здания).
Требования удовлетворены. Суд признал несостоятельными доводы управляющей компании о том, что необходимо решение общего собрания собственников, поскольку отсутствие такого решения не освобождает управляющую компанию от обязательств по содержанию общего имущества в жилом доме.

Суд указал, что требования к содержанию общего имущества определяются Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлениями Госстроя России от 27.09.03 N 170. В соответствии с п. 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации, управляющая компания обязана обеспечивать устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. При этом не допускается разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток (п. 4.2.1.5) (См. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 мая 2013 г. N 33-7332/2013 )

Предусмотрено ли утепление фасада многоквартирного дома капитальным ремонтом?

Для выполнения работ по разработке проектно-сметной документации на утепление и ремонт фасада многоквартирного дома и привлечения подрядной организации определяем список нормативных актов.

Правильно ли он сформирован?

Материал стен — кирпич.

Проектно-сметную документацию разработать в соответствии с требованиями следующих нормативных документов:

• Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;
• Федеральный закон Российской Федерации N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008;
• Федеральный закон Российской Федерации N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009;
• постановление Правительства Российской Федерации N 87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»;
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
• СП 23-101-2004 «Проектирование тепловой защиты зданий»;
• СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия. Актуализированная редакция СНиП 2.01.07-85»;
• СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003»;
• СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87»;
• СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»;
• СП 71.13330.2011 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87»;
• СП 112.13330.2011 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»;
• СП 131.13330.2012 «Строительная климатология. Актуализированная версия СНиП 23-01-99»;
• ГОСТ 26254-84 «Здания и сооружения. Методы определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций»;
• ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»;
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• ПОТ Р М-012-2000 «Межотраслевые правила по охране труда при работе на высоте»;
• ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения. Нормы проектирования»;
• ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования»;
• МДС 13-1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий»;
• МДС 13-20.2004 «Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию»;

При организации капитального ремонта многоквартирного дома следует руководствоваться требованиями ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования».

Понятие капитального ремонта дано статьей 1, п.14_2 Градостроительного кодекса Российской Федерации: «14_2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».

Кроме того, в соответствии с требованиями статьи 49 п.3 Градостроительного кодекса, экспертиза проектной документации не проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения капитального ремонта объектов капитального строительства.

Поэтому очень важно обратить внимание на то, что в соответствии со статьей 48 п.12_2 Градостроительного кодекса в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства осуществляется подготовка отдельных разделов проектной документации на основании задания застройщика или технического заказчика в зависимости от содержания работ, выполняемых при капитальном ремонте объектов капитального строительства.

При этом, в соответствии с требованиями, статьи 51, пункта 17, подпункта 4_1 Градостроительного кодекса, выдача разрешения на строительство не требуется.

Поэтому важные документы, которые должны быть оформлены, — это техническое задание на обследование здания в целом, которое следует проводить в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».

Что касается подготовки проектной документации, то основным документом является задание на проектирование в целом на здание, а исходными данными для проектирования является заключение о техническом обследовании здания в целом.

Поэтому при разработке проектной документации частями следует оформлять технические задания на выполнение этих видов работ на основании заключения о техническом обследовании здания и задание на проектирование.

В техническом задании должен быть указан вид отделки фасада, а сам фасад должен быть согласован с главным архитектором города.

При формировании проектной документации следует руководствоваться требованиями (состав и содержание) постановления Правительства Российской Федерации N 87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и ГОСТ Р 21.1101-2013 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Основные требования к проектной и рабочей документации».

Из списка следует исключить нормативные документы, не относящиеся к нормам проектирования: Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию Жилищно-коммунального хозяйства».

Из списка следует исключить нормативные документы, не относящиеся к нормам проектирования по утеплению фасада:

• ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально- культурного назначения. Нормы проектирования»;
• ВСН 61-89(р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования»;
• МДС 13-1.99 «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий»;
• МДС 13-20.2004 «Комплексная методика по обследованию и энергоаудиту реконструируемых зданий. Пособие по проектированию»;
• ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

• ГОСТ 21.501-2011 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Правила выполнения рабочей документации архитектурных и конструктивных решений»;
• ГОСТ 21.201-2011 «Система проектной документации для строительства (СПДС). Условные графические изображения элементов зданий, сооружений и конструкций».

А также дополнить список нормативными документами, обеспечивающими способ утепления фасада;

Возможно, это будет один из этих нормативных документов:

• РГН 55-303-2008 «Навесные фасадные системы с воздушным зазором. Нормативы по проектированию и монтажу»;
• СТО 58239148-001-2006 «Системы наружной теплоизоляции стен зданий с отделочным слоем из тонкослойной штукатурки „Ceresit“. Материалы для проектирования и рабочие чертежи узлов. Инструкция по монтажу. Технические описания»;
• СТО 274.465.001-2013 «Применение экструдированного пенополистирола в ограждающих и несущих строительных конструкциях с учетом обеспечения требуемых показателей огнестойкости и пожарной опасности»;

Поддубная В.Ф., эксперт Линии профессиональной поддержки в области проектирования и строительства

Линия профессиональной поддержки пользователей систем «Кодекс»/»Техэксперт»

Текущий или капитальный ремонт?

Достаточно часто между собственниками помещений МКД и управляющими организациями происходят споры о составе работ по текущему ремонту МКД. При этом собственники абсолютно уверены, что управляющая компания в счет платы за содержание и ремонт должна выполнять все работы по ремонту МКД. О том, как определить, что те или иные работы не относятся к текущему ремонту, поговорим в данной статье.

Для начала необходимо определиться с понятиями «Текущий и капитальный ремонт», которые даны в действующем законодательстве.

Согласно п.14.2 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ), капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

В соответствии с п.3.13 ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», капитальный ремонт общего имущество многоквартирного дома – это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту), потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.

Как указано в п.3.1 «ГОСТ Р 56535-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» от 29.07.2015 г., текущий ремонт — комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества. Восстановление имущества может проводиться путем замены или ремонта, за исключением элементов несущих конструкций многоквартирного дома, восстановление которых осуществляется в рамках капитального ремонта.

Таким образом, если объем работ превышает 30% — смело относите их к капитальному ремонту.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный переченьуслуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Выбирая нужный раздел в указанном документе можно также понять относятся ли те или иные работы к содержанию/текущему ремонту.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда предусмотрены также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее — Правила №170). В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции и системы инженерно-технического обеспечения дома.

Пунктом 1.1 Правил № 170 определено, что требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту должны соблюдаться собственниками жилищного фонда, уполномоченными управляющими и иными организациями различных организационно-правовых форм, занятых

обслуживанием жилищного фонда. Раздел II Правил № 170 дает определение организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Именно перечисленными выше документами руководствуются суды при отнесении ремонтных работ к текущему (капитальному).

Следует также иметь в виду, что понятие текущего ремонта, сформулированное судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.07.2017 № Ф06-21624/2017 по делу № А65-20224/2016, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018 № 11АП-1670/2018 по делу № А65-17456/2017) определяется как выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода.

Определением ВС РФ от 30.06.20178г, № 303-КГ18-10160 по делу А24-4793/2017, суд признал обоснованным требование ГЖИ к управляющей организации о проведении ремонтных работ и указал, что восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая вентиляторы и их электроприводы, относятся к работам по текущему ремонту.

Работы по герметизации стыков, заделке и восстановлению архитектурных

элементов, ремонту и окраске фасадов относятся к работам по текущему ремонту (Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 ноября 2018 года по делу № А06-6834/2018).

При этом достаточно часто для отнесения вида работ к текущим или капитальным необходимо заключение специалиста (эксперта).

Следует понимать, что в каждом конкретном случае необходимо четко понимать состав работ и характер повреждений общего имущества.

Так, Постановлением Девятнадцатого апелляционного суда от 27.12.2018г. по делу №14-9050/2018 суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы ГЖИ, указав следующее: «Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

Таким образом, вменяемыми пунктами Правил № 170 установлено, что разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) устраняется при капитальном ремонте по проекту. В представленном в материалы дела заключении специалиста от 28.07.2017 четко отражено, что для устранения дефектов необходим частичный демонтаж дефектных участков с восстановлением поврежденных элементов. Работы по устранению указанных дефектов носят капитальный характер . В спорном предписании обществу и предложено удалить потерявший прочность сцепления стеновой материал со стороны фасада над входом в магазин, выполнить ремонт карнизного пояса фасада. В силу пункта 1 статьи 189 ЖК РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 — 4 части 5 статьи 189 ЖК РФ, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера , за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

Исходя из приведенных норм права, суд апелляционной инстанции считает верным вывод суда первой инстанции о том, что у управляющей компании отсутствует право на самостоятельное распоряжение собранными денежными средствами и осуществление работ по капитальному ремонту.

Компания «Бурмистр.ру» продолжает прием заявок на «Закрытую ветку-2019». Вся необходимая информация о сервисе тут .

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.