Нужны ли дополнительные справки для приобретения квартиры?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Нужны ли дополнительные справки для приобретения квартиры?

Нужны ли справки из ПНД и НД при продаже квартиры?

При совершении каких-то сделок с недвижимостью иногда покупателю либо продавцу нужно удостовериться, что вторая сторона является адекватным, дееспособным лицом, которое отвечает за свои действия и несет за них ответственность.

Справки из ПНД и НД для продажи квартиры не являются обязательными документами для регистрации договора купли-продажи, но их наличие служит мерой безопасности для продавца либо покупателя.

Где получить справку из психоневрологического или наркодиспансера, какой у нее срок действия, в каких случаях без этого документа не обойтись при совершении сделки по продаже квартиры в 2020 году?

Необходимость в оформлении справки из ПНД или НД

Нужна ли справка для любой сделки купли-продажи недвижимости? Нет, этот документ не является обязательным, без него сделку зарегистрируют, но последствия могут быть неблагоприятными.

Если продавец или покупатель умолчит о том, что стоит на учете в психоневрологическом либо наркодиспансере, то впоследствии такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

В России встречаются ситуации, когда мошенники обманным путем заставляют душевнобольных лиц подписывать документы на продажу квартиры, тем самым, они лишали тех жилья. Родственники больных продавцов обращались в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и после длительных заседаний все-таки возвращали квартиру назад.

Справка из ПНД и НД – что это за документы?

Справка о дееспособности при продаже квартиры может быть двух видов:

  • Справка из наркологического диспансера (НД) – представляет собой документ, который выдается по запросу продавца (реже — покупателя) недвижимости по месту его жительства, подтверждающий тот факт, что продавец не числится в учреждении и не стоит там на учете. Если же гражданин числится на учете, тогда нужно поднимать вопрос о его дееспособности – может ли гражданин совершать сделку купли-продажи жилья или нет.
  • Справка из психоневрологического диспансера (ПНД) – документ, который тоже выдается по месту жительства человека. Если гражданин состоит на учете в ПНД, тогда стоит поднять вопрос о его дееспособности. Он может оказаться как недееспособным лицом, так и ограниченно дееспособным лицом. Во втором случае сделку с недвижимостью можно провести с опекуном, но только с разрешения органов опеки. Но бывают и такие ситуации, когда человек состоит на учете, но при этом дееспособность у него сохраняется. В таком случае он может самостоятельно участвовать в сделках по купле-продаже недвижимости.
  • Обязательна ли справка?

    Нет, справка не является обязательным документом для совершения сделки купли-продажи квартиры. Заставить покупателя предъявить ее является противозаконным действием.

    Можно попросить его предъявить такую справку, но если тот откажется, то это не будет считаться нарушением. Однако при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса, этот специалист при выдаче списка документов для предъявления обязательно указывает и предоставление справки из ПНД или НД.

    В каких случаях справка обязательна?

    Без наличия справки из ПНД или НД не стоит совершать сделку купли-продажи квартиры, если продавец:

    • является пожилым человеком;
    • имеет вредные пристрастия – покупатель может заподозрить тягу продавца к алкоголю, употреблению наркотических веществ.

    Также не стоит соглашаться на сделку, если продавец отказывается идти в диспансер за получением справки, при этом покупатель либо юрист заподозрил признаки психического расстройства у покупателя.

    Где получить?

    Справку из психоневрологического диспансера для продажи квартиры можно получить в психиатрическом диспансере. Справку о том, что продавец либо покупатель не состоит на учете в наркологическом диспансере можно получить в диспансере.

    Желательно обращаться за получением документов в государственную клинику. Это связано с тем, что при появлении спорных ситуаций и при обращении в суд судьи больше доверяют полученному заключению из государственного учреждения, чем от частных клиник.

    Как взять справку? Для получения такой справки продавец (обычно справка из ПНД и НД требуется продавцу недвижимости) должен лично обратиться в диспансер. В некоторых случаях за получением документа могут обратиться родители или опекуны продавца.

    С собой нужно взять такие документы:

  • гражданский паспорт;
  • полис обязательного медицинского страхования;
  • для мужчин: военный билет и приписное свидетельство;
  • квитанция об оплате услуги за выдачу справки. Стоимость выдачи документа в каждом регионе разная, колеблется в пределах 700–1200 рублей, однако точный размер услуги можно узнать в диспансере. Обычно оплата вносится в кассу лечебной организации. Поскольку справка нужна больше для покупателя (ему нужно удостовериться, что продавец является дееспособным лицом), то оплату услуг по выдаче справки покупатель может взять на себя.
  • Срок изготовления

    Если продавец не состоит на учете в ПНД или НД, то справка о том, что он не числится в диспансере выдается в день обращения лица.

    Если же гражданин состоит на учете или ранее наблюдался в клинике, тогда для получения справки ему нужно пройти обследование, получить заключение о состоянии его здоровья.

    Оформление справки

    Иногда встречаются ситуации, когда мошенники подделывают справки о том, что продавец не состоит на учете, покупатели не проверяют правдивость предоставленной информации, оформляют сделку, а потом выясняется, что продавец является недееспособным лицом.

    В итоге его родственники подают иск в суд о признании сделки ничтожной, выигрывают дело, забирают квартиру, а покупатель остается без денег и без квартиры.

    Чтобы обезопасить себя от такого исхода, важно знать, как правильно оформляется справка, уметь отличать оригинальную справку от подделки:

  • в справке обязательно должна быть указана информация о том, какое учреждение выдает справку. Желательно, чтобы это был государственный наркологический или психоневрологический диспансер. В левом верхнем углу обязательно должен стоят штамп организации, выдавшей справку;
  • наименование документа – «Справка о прохождении медицинского осмотра врача психиатра/нарколога». Обязательно должен быть указан номер справки и дата ее выдачи;
  • данные того, кому выдается справка – полностью указывается фамилия, имя, отчество обратившегося, дата его рождения, место регистрации;
  • заключение специалиста – врач пишет, что гражданин не состоит на учете;
  • подпись врача, выдавшего справку и печать врача;
  • штамп организации, куда обратился гражданин.
  • Полезные советы

    1. Специалисты советуют заказывать документ непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. За 1–3 месяца ситуация с психическим здоровьем продавца может измениться и возможно такое, что на момент совершения сделки он уже будет недееспособным лицом.
    2. Сама по себе справка не является существенным доказательством того, что продавец на момент подписания соглашения являлся дееспособным лицом. Суд вообще может не учесть этот документ и истец выиграет дело. Поэтому даже при наличии справки желательно обращаться за оформлением договора к нотариусу. Этот специалист своей подписью подтвердит добрую волю и дееспособность обоих участников сделки на момент подписания документов. А при наличии сомнений в отношении продавца нотариус самостоятельно может сделать запрос в ПНД или НД, выяснив, состоит гражданин на учете, лечился ли он ранее в диспансере или нет.
    3. Если продавец отказывается предоставлять справку из ПНД или НД, то такое бездействия должно стать тревожным звоночком для покупателя. В этом случае лучше отказаться от совершения сделки.

    Ответы на вопросы по теме

    С какого возраста выдается справка из ПНД/НД?

    Поскольку сделка купли-продажи должна проводиться с дееспособным лицом, то есть таким, которое достигло возраста 18 лет, то и справка может выдаваться именно с этого возраста.

    Бывают ситуации, когда продавцом жилья выступает несовершеннолетнее лицо в возрасте от 14 до 18 лет. В таком случае продавец является частично дееспособным лицом.

    Он может совершать сделки с недвижимостью, но только в присутствии родителей или законных представителей. Поэтому и справку из ПНД в этом случае может получить родитель или законный представитель.

    Как быть, если собственниками квартиры являются два человека?

    Если собственников несколько, тогда справки из ПНД или НД нужно запросить у каждого из них.

    Какой срок действия справки?

    Срок действия справки от нарколога и психиатра для продажи квартиры составляет 3 месяца.

    Для чистоты совершаемой сделки купли-продажи квартиры одна из сторон может попросить вторую предъявить справку о дееспособности.

    Получение справки из ПНД или НД носит добровольный характер, однако если речь идет о пожилом человеке, о таком, который неадекватно себя ведет или у него наблюдаются явные признаки отклонения, тогда справка нужна. А если человек откажется от ее предоставления, тогда лучше отказаться от сделки и найти другой вариант жилья.

    Взять справку можно в государственном психоневрологическом или наркологическом диспансере по месту жительства лица, в отношении которого оформляется документ.

    Пакет документов для покупки квартиры

    Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

    Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

    Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

    Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

    Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

    Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

    Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

    1. Откроется в новой вкладке.”>Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
      — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
      Те же сведения содержатся и в Откроется в новой вкладке.”>Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
      Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.
    2. Откроется в новой вкладке.”>Документ-основание получения права собственности
      — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
    3. Откроется в новой вкладке.”>Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ (ЕЖД)
      — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
    4. Паспорт собственника квартиры, либо Откроется в новой вкладке.”>доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).
    Читать еще:  Что выгоднее продать или подарить квартиру близкому родственнику?

    Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

    Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, Откроется в новой вкладке.”>дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

    Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

    У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть Откроется в новой вкладке.”>приватизирована или куплена, получена в дар или в Откроется в новой вкладке.”>наследство, обременена залогом или Откроется в новой вкладке.”>правами третьих лиц, и т.п.

    В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

    Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

    По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

    1. Откроется в новой вкладке.”>Кадастровый паспорт квартиры
      — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если Откроется в новой вкладке.”>в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
    2. Откроется в новой вкладке.”>Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе Откроется в новой вкладке.”>общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
      — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
    3. Откроется в новой вкладке.”>Разрешение органов опеки и попечительства
      — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
    4. Согласие залогодержателя на сделку
      — если квартира находится под залогом в банке.
    5. Согласие Откроется в новой вкладке.”>получателя ренты
      — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
    6. Извещение о сделке других участников Откроется в новой вкладке.”>долевой собственности и их письменный отказ от Откроется в новой вкладке.”>права преимущественной покупки доли в квартире
      — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

    В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Откроется в новой вкладке.”>Акт приема-передачи квартиры.

    Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

    1. Откроется в новой вкладке.”>Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
      — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
    2. Откроется в новой вкладке.”>Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
      — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ
    3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
      — это типовое требование банка, если мы используем для покупки Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит.
    4. Откроется в новой вкладке.”>Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
      — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
    5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
      — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
    6. Разрешение на Откроется в новой вкладке.”>перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Откроется в новой вкладке.”>Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

    Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

    А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

    Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

    На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
    Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

    Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

    Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

    Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

    Какие справки нужны для продажи квартиры? Обязательно ли получать документы из ПНД и НД?

    Для совершения сделки купли-продажи могут понадобиться различного рода справки. Помимо обязательного пакета документов, необходимых для продажи жилплощади, могут потребоваться и дополнительные.

    Часть этих бумаг захочет увидеть только Покупатель, чтобы удостовериться в «юридической чистоте» квартиры. Ниже будет приведено, какие дополнительные справки и документы нужны.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

    Нужны ли бумаги от психиатра из психдиспансера и от нарколога?

    Справка из ПНД – это справка из психоневрологического диспансера по месту жительства Продавца о вменяемости, о том, что он не состоит у них на учете. Если числится у психиатр – то его дееспособность под вопросом.

    Справка из НД – это справка из наркологического диспансера по месту жительства Продавца о том, что он не состоит у них на учете. Если числится у нарколога – то его дееспособность под вопросом.

    Если же Продавец числится с ПНД или НД, это не значит, что он недееспособен ( этот вопрос решается только судом (Статья 29 ГК РФ), но повышает риски сделки, которые связаны с недееспособностью.

    Признать человека недееспособным можно только в судебном порядке. Если же речь идет о психоневрологических или наркологических проблемах, то получить соответствующие справки можно, лично посетив психоневрологический диспансер по месту жительства.

    Документы, которые необходимы для оформления справки:

    1. паспорт гражданина РФ;
    2. приписное свидетельство (по требованию);
    3. страховой полис ОМС (по требованию);
    4. свидетельство СНИЛС;
    5. военный билет (по требованию).

    Если услуга предоставляется на платной основе, то полис ОМС может не потребоваться.

    Срок изготовления справки варьируется от 1-3 дней. Если человек состоит на учете, то изготовление справки займет несколько дней.

    Стоимость справки ПНД в платном учреждении составляет примерно от 700 до 1200 рублей. Точную цену можно уточнить, позвонив в клинику, в которую обращаетесь.

    Если же Вы идете в государственное медицинское учреждение по месту жительства, то выдача справки проводится на бесплатной основе в определенные часы.

    Справку можно получать в неограниченном количестве по мере необходимости.

    Обязать Продавца к получению справки из ПНД и НД нельзя, так как это носит добровольный характер. Для совершения сделки наличие этого документа не требуется законом.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Трехступенчатая

    Справка о количестве зарегистрированных лиц в квартире ( справка формы №9) — это документ, который отражает полную информацию о гражданах, прописанных по определенному адресу и дает информацию о самом жилье.

    Данную справку может получить собственник жилья или прописанный по этому адресу гражданин на постоянной или временной основе. Если же ни у одного из них нет возможности лично заниматься данным вопросом, то можно в нотариальной конторе оформить доверенность на своего представителя, который получит право получить требуемую выписку. Справку не получится получить лицам, у которых поврежденный или просроченный паспорт, а также несовершеннолетним.

    Также запросить документ могут и юрлица:

    • суд;
    • прокуратура;
    • полиция;
    • пенсионный фонд РФ и тд.

    Эта справка необходима в случае, если Вы решили приватизировать или продать, принадлежащую Вам жилплощадь. Получить документ можно в нескольких местах:

    • в паспортном столе Вашего района;
    • в МФЦ;
    • в своей управляющей компании, если в ней имеется паспортист.

    Последний способ наиболее распространен, так как является удобным как для просителя, так и для самого учреждения. Управляющая компания или ТСЖ имеют своего специалиста-паспортиста, который занимается вопросами регистрации, снятия с учета и соответственно выдачей всевозможных справок по своему профилю.

    Помимо стандартного пакета документов, в управляющей компании могут потребовать и платежные документы, подтверждающие отсутствие задолженностей за квартплату. Если Вы не можете их предоставить, или у Вас имеется задолженность, то управляющая компания в праве отказать Вам в выдаче справки.

    На протяжении 30 дней документ не теряет своей актуальности с момента получения. После окончания этого срока, нужно заново подавать запрос для получения нового документа.

    Читать еще:  Чем грозит оформление постоянной регистрации супругу в своем доме?

    Если же покупатель квартиры потребовал справку до истечения 30 дней, то продавец должен быть готов к его выполнению.

    Плата за предоставление справки №9 не взимается. Выдача проводится на безвозмездной основе. Любые попытки взимания платы за оформление документа и предоставления услуги являются противозаконными.

    Об отсутствии задолженности

    Справка об отсутствии задолженности показывает, что квартиросъемщики ничего не должны за коммунальные услуги.

    Эта справка не включена в перечень обязательных документов, требуемых при оформлении операций с недвижимостью. В основном такой документ требует покупатель, чтобы быть уверенным в отсутствии задолженностей в приобретаемом жилье.

    Для получения справки необходимо написать заявление в соответствующие организации:

    • в ИРЦ (информационно-расчетный центр);
    • в бухгалтерию ТСЖ (ТСН, ЖЭК, УК и т.п.)

    При получении документа необходимо внимательно проверить указанные в ней данные.

    Для этого нужно предъявить квитанции об уплате с кассовыми чеками, подтверждающими суммы и даты платежей. Документ могут запросить:

    1. собственники жилья, достигшие совершеннолетия;
    2. постоянно зарегистрированные в квартире граждане;
    3. доверенное лицо;
    4. органы судебной власти;
    5. органы опеки и попечительства.

    Документы, необходимые для получения справки:

    • паспорт заявителя, заказывающего справку (или иной документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, временное свидетельство, военный билет);
    • свидетельство о праве собственности на квартиру;
    • показания счетчиков (указать данные на день подачи заявления);
    • квитанции об оплате услуг;
    • при обращении представителя необходимо предъявить доверенность от собственника на осуществление любых запросов и действий от его имени.

    Срок действия документа обычно составляет 10 дней. Данный период обусловлен спецификой начисления ежемесячной квартплаты. Отчет ведется со следующего дня после получения документа. Поэтому требуется оформлять справку сразу же перед совершением сделки купли-продажи.

    Образец справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам:

    Выдача необходимой нам справки производится на бесплатной основе. Заверяется бумага печатью, при отсутствии которой документ может быть признан недействительным.

    Покупатель может требовать все перечисленные ранее документы. Если Продавец откажется или по каким-то причинам не сможет предоставить эти бумаги, то сделка не будет проведена. И даже готовый договор купли-продажи не будет являться основанием для ее реализации.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    Процедура оформления покупки квартиры

    Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

    Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

    Порядок оформления покупки квартиры

    Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

    Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

    1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
      • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
      • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
      • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
      • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
      • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
      • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
      • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
    2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
      • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
      • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
      • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

    Покупатель вправе потребовать от продавца:

    • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
    • справки ПНД и НД на всех собственников;
    • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

    Важно знать!

    Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

    Оформление документов при покупке квартиры

    Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

    Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

    • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
    • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
    • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

    Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

    • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
    • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
    • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

    В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

    • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
    • закладная;
    • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
    • некоторые другие документы по требованию банка.

    Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

    Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

    В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

    Стоимость оформления покупки квартиры

    В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

    • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
    • оплата услуг нотариуса;
    • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

    На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

    Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

    Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

    Документы для ипотеки

    Из статьи читатели узнают, какие основные документы нужно собрать для получения ипотечного кредита. Также сообщается, какие дополнительные бумаги и справки могут потребоваться при оформлении разных видов ипотеки: под материнский каптал, для военнослужащих, для молодых семей и т. д.

    Читать еще:  Кто имеет право парковаться возле многоквартирного дома?

    Необходимый для ипотеки пакет документов

    Получение ипотечного кредита – это серьезная финансовая операция, требующая тщательной подготовки и наличия пакета документов. Требования к ним регламентируются, как законодательством РФ, так и внутренним банковским законом.

    Следует принять во внимание, что некоторые справки имеют ограниченный срок действия, поэтому собирать их надо непосредственно перед подписанием договора.

    Перечень основных документов для оформления ипотечного кредита включает:

    1. Заполненную анкету. Ее бланк можно взять в банковском учреждении, скачать на официальном сайте или заполнить форму онлайн. Анкета одновременно является и заявкой на предоставление ипотечного кредита.
    2. Паспорта заемщика и созаемщиков, а также поручителей, если таковые имеются. Дубликаты всех страниц документа можно сделать заранее, но также их могут скопировать в банке.
    3. ИНН. Копи ИНН прилагается к пакету документов, но, возможно, сотрудники банка захотят увидеть оригинал.
    4. СНИЛС.
    5. Ксерокопии всех страниц трудовой книжки, каждая из которых должна быть заверена компанией, где работает заемщик. Если заемщик работает по трудовому договору, то понадобится его заверенная копия.
    6. Справка о заработной плате 2-НДФЛ за 6 месяцев или один год. Ее требуют не все банковские учреждения, поскольку уровень доходов можно найти в базе данных, зная ИНН. Следует учесть, что справка о заработной плате действительна только в течение одного месяца.
    7. Если приобретаемое жилье было выбрано заранее, то на него также собираются документы, указанные в законе (экспертная оценка, выписка об отсутствии задолженностей и аресте и т. д.).
    8. Мужчины младше 27 лет должны иметь военный билет.

    Некоторые банки в рекламе указывают, что для получения ипотечного кредита понадобятся только паспорт и ИНН (СНИЛС), но это только маркетинговый ход. Кроме этих основных документов нужны будут и другие справки. Например, если заемщик берет ипотеку с залогом, то понадобятся документы, подтверждающие право владения залоговым имуществом.

    Дополнительные документы

    В зависимости от вида ипотечного кредита, клиентам банковского учреждения, кроме основных документов, понадобятся дополнительные. Это могут быть различные социальные программы, ипотеки для льготных категорий населения.

    Также различается пакет документов для первичного и вторичного жилья.

    Ипотека под материнский капитал

    Материнский капитал в РФ выдается после рождения второго ребенка и всех последующих детей. В 2018 году он составляет чуть более 400 с половиной тысяч рублей. Эта сумма может быть принята в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Получить кредитные средства сможет только обладатель сертификата. Если сумма ипотеки больше 200 тыс. руб., то обязательно нужно поручительство второго супруга.

    Кроме основного пакета документов, семьи, желающие взять ипотеку под материнский капитал, предоставляют сертификат и выписку из ПФ об остатках средств на его счету. Пенсионный Фонд должен дать разрешение на использование материнского капитала в качестве ипотечного взноса. Дополнительно банк может запросить свидетельства о рождении всех детей, а также о заключении брака/брачного контракта.

    Ипотека без подтверждения доходов

    Выдача ипотечного кредита без подтверждения доходов предполагает, что заемщик работает неофициально или владеет имуществом, которое можно предоставить в залог. Клиент озвучивает свой доход в устной форме, и кроме паспорта гражданина РФ, должен принести в банк один из следующих документов: загранпаспорт, водительское или пенсионное удостоверение, военный билет. Также понадобятся бумаги, подтверждающие владение квартирой, дачей, транспортным средством, ценными бумагами.

    Если заемщик работает фрилансером или продает какую-либо продукцию через интернет-порталы, то сотрудники банка могут его попросить предъявить выписки о поступлении средств на банковский счет или карточку.

    Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию. Если человек является клиентом банковского учреждения, выдающего ипотеку, то кредитные менеджеры могут самостоятельно проверить движение средств по его счету.

    Ипотека для молодой семьи

    Для участия в программе для молодых семей необходимо, чтобы одному из родителей было не более 35 лет и не менее 21 года. Лучше, чтоб под этот критерий подходили оба супруга. В семье обязательно должен быть один ребенок или несколько. Одинокая мать или отец с детьми, также будут считаться молодой семьей.

    Молодые родители предоставляют в банк такие дополнительные документы: свидетельства о заключении брака и рождении (усыновлении) всех детей, бумаги на залоговое имущество. Также понадобятся справки, подтверждающие тот факт, что у семьи есть деньги на первоначальный взнос (например, Сбербанк предлагает оплатить не менее15-20% от суммы ипотеки). Это может быть выписка с банковского счета, сертификат на материнский капитал, и др. Если поручителями выступают родственники молодой пары, то необходимы документы, указывающие на родство.

    Военная ипотека

    Для участия в программе Военная ипотека, военнослужащий должен сначала подать рапорт о желании приобщиться к ней. Полученное свидетельство об участии он приносит в банк вместе с основным пакетом документов. Супруга военнослужащего должна заранее дать свое согласие для участия в программе.

    Сотрудники банковского учреждения могут дополнительно запросить сведения об образовании, наличии квартир, машин, земельных участков, дополнительном доходе. Также военнослужащий дает письменное согласие об обработке его данных. Трудности в этом плане могут возникнуть у сотрудников секретных служб. Военные, служащие по контракту, приносят его заверенную копию.

    Льготные категории

    Некоторые банки выдают на льготных условиях ипотечные кредиты врачам, учителям, ученым. Под эти критерии не попадают абсолютно все представители этих профессий. Их перечень можно уточнить у менеджеров финансовых учреждений. Если заемщик подходит по всем критериям, то он дополнительно приносит в банк:

    1. Заявление на участие в социальной программе кредитования, порядок которого оговорен в статуте финансового учреждения.
    2. Копии документов о наличии соответствующей квалификации.
    3. Свидетельство о браке/разводе.
    4. Согласие на обработку персональных данных.
    5. Свидетельства о рождении детей.
    6. Автобиографию с фото (4х6).
    7. Ксерокопию диплома о полученном высшем образовании и последующих курсах повышения квалификации, аспирантуре, ординатуре.
    8. Характеристики с места работы.
    9. Сведения о написании научных работ, проведении исследований, публикациях в научных профессиональных изданиях.

    Это максимальный перечень дополнительных документов для льготных категорий, в разных банковских учреждениях он может отличаться. Также по сниженным процентным ставкам ипотечные кредиты могут выдаваться сотрудникам МВД, юристам, нотариусам.

    Они приносят документы (удостоверения, справки), подтверждающие их принадлежность к профессии.

    Документы для вторичного жилья

    Вне зависимости от программы, по которой покупатель берет ипотеку (военная, под материнский капитал и т.д.), перечень документов для покупки вторичного жилья для всех одинаков. При заключении сделки следует обратить внимание на наличие в семье у продавца несовершеннолетних детей или инвалидов, которые прописаны в квартире. Без разрешения опекунского совета сделка не может быть совершена, пока указанные лица не зарегистрируются по другому адресу.

    Первым делом проверяется наличие у продавца документов, подтверждающих право собственности на жилье. Далее нужно внимательно изучить документы, на основании которых продавец стал собственником (договор дарения, купли-продажи, вступление наследство). Все даты, номера, паспортные данные должны совпадать. Нужно обратить внимание на психическое и физическое здоровье продавца. Если человек пожилой или проявляет признаки неадекватного поведения, то целесообразно потребовать справку о его дееспособности. Если собственников у недвижимости несколько, то документы всех надо проверить, а при заключении сделки они все должны присутствовать лично, или один из них может действовать по доверенности.

    Необходима выписка из домовой книги или справка о прописанных в квартире или доме жильцах. До заключения сделки они все должны быть сняты с регистрации по данному адресу.

    В справке должны быть указаны основания для выписки.

    Обязательным документом является справка (копия лицевого счета) об отсутствии долгов по коммунальным платежам, или их наличии, если покупатель согласен на приобретении квартиры с долгами.

    Продавец обязан предоставить справки из БТИ с планом дома или квартиры, которая включает и оценку жилья. Здесь важно обратить внимание на отсутствие незаконных перепланировок. Если нет технического паспорта, то его изготовлением также занимается БТИ. Технический паспорт входит в список обязательных документов. Также рыночную оценку стоимости недвижимости должен провести независимый эксперт. Список организаций, которые оказывают такую услугу, можно узнать в банковском учреждении, поскольку банк доверяет не всем компаниям.

    Еще нужен кадастровый паспорт, по которому определяется процент износа жилого фонда. Банк может отказать в выдаче ипотеки на квартиру, износ которой будет превышать 60% на момент полного погашения кредита. Если приобретается частный дом, то на приусадебный участок должен быть выдан кадастровый номер. При продаже нужна выписка с кадастровым номером.

    Обязательной является справка из ЕГРП о том, что на имущество продавца не наложен арест, и оно не состоит в залоге. Этот аспект нужно постараться проверить по всем каналам. Бывали случаи, когда продавец предоставлял фальшивую справку.

    Последним важным документом является согласие второго супруга на продажу дома или квартиры, если жилье было приобретено после заключения брака. Если продавец не состоит в браке, то он должен взять справку об этом или принести копию свидетельства о разводе.

    Иногда требуются и дополнительные документы, которые не указаны в этом разделе.

    Заранее обо всех нюансах можно узнать у нотариуса, который будет проводить сделку, и в банке.

    Документы на строящееся жилье

    Приобретение строящегося жилья требует гораздо меньшего пакета документов, чем вторичного. Это обусловлено тем, что здание не имеет износа, в квартире никто не может быть прописан, невозможна незаконная перепланировка и др. Лучше всего брать квартиры в ипотеку у застройщиков, которые сотрудничают с выбранной финансовой организацией. Во многих банках кредитные менеджеры сами предложат варианты покупки квартир в новостройках. Выбрав одну из них, можно избежать волокиты с документами застройщика.

    Если заемщик нашел застройщика самостоятельно, то он приносит такие документы:

    1. Договор с застройщиком на участие в строительстве или инвестировании.
    2. Документы на строящуюся недвижимость: план, кадастровый паспорт.
    3. Экспертную оценку квартиры в новостройке. Она будет зависеть от района города, материалов, развития инфраструктуры.
    4. Подтверждение разрешения на строительство. Эти бумаги предоставляет застройщик. Сюда входят документ об аренде или владении участком земли, разрешение на строительство в указанном месте и т.д. Дополнительно сведения проверяются службой безопасности банка, поскольку в процессе строительства иногда на имущество застройщика накладывается арест, или против постройки дома начинают протестовать жители окрестных районов, служба экологии или другие организации.
    5. Дополнительно можно принести договор страхования строящегося жилья, но он может быть заключен и в банке.

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector