Налоги в России при продаже квартиры не гражданином России
Garant-agency.ru

Юридический портал

Налоги в России при продаже квартиры не гражданином России

Кого считают нерезидентами и как облагается продажа принадлежащих им квартир?

В 2019 году нововведения в налоговое законодательство РФ освобождают нерезидентов от уплаты взносов в казну государства после продажи квартиры и другой собственности.

Избавление от бремени возможно при владении недвижимостью в течение установленного минимального периода. Порядок, особенности оплаты и сроки обозначены в Налоговом кодексе РФ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Реализация жилья иностранными гражданами в РФ

Согласно законодательству РФ, полученный доход от продажи собственности на территории РФ облагается налогом. При этом условия для резидентов или нерезидентов страны существенно отличаются. Для первых предусмотрена более низкая ставка и дополнительные преференции от государства (налоговые вычеты).

Он может иметь российские гражданство, паспорт, но при этом длительное время пребывать на территории другой страны. Тогда он объявляется нерезидентом и взимание налога осуществляется по условиям, соответствующим его статусу.

Советуем почитать:

Правовая база

Нормативное регулирование вопросов налогообложения при продаже квартиры осуществляется НК РФ, в частности:

  • ст. 209 — определение объекта, с которого удерживается взнос (источник дохода находится в РФ);
  • ст. 207 — понятия резидентов и нерезидентов-налогоплательщиков;
  • ст. 224 — величина ставки;
  • ст. 217 — доходы, с которых взносы не удерживаются;
  • ст. 217.1 — особенности освобождения от бремени.

Последние изменения в законодательстве по налогообложению дохода нерезидентов от продажи собственности отражены в ФЗ № 424 от 27.11.2018 г.

Понятие о миграционном и налоговом статусе

Нерезидентом РФ признается гражданин, пребывающий на территории государства менее 183 дней в году.

Количество суток определяется на 31 декабря года сделки. Например, если человек продал квартиру в апреле 2019 г., число дней нахождения его в РФ считается не до дня сделки (с апреля 2018 г. по апрель 2019г.), а за текущий год с 01.01.2019 по 31.12.2019 г.

Даже, если человек имеет гражданство РФ, семью на данной территории, работает в российских компаниях и получает от них доход, но более полугода за отчетный период живет в других странах (путешествует, ездит в командировки), он будет признан нерезидентом.

Определять статус для расчета налога важно в том году, когда человек получил доход от продажи недвижимости. Если деньги за квартиру приняты на банковский счет в 2018 году, а регистрацию осуществили только в 2019 г., считать дни пребывания в стране нужно за 2018 год.

Если человек объявлен нерезидентом, то в следующем году он вправе изменить статус, проведя в РФ более 183 дней.

Особенности начисления налога по результатам сделки

Продажа собственности в РФ нерезидентом проходит по стандартному алгоритму с оформлением соответствующих документов: договора, правоустанавливающих свидетельств.

Полученный доход подтверждается расписками, выписками из банка и так далее.

Налог с продажи уплачивается в государстве — источнике дохода.

Продавцу квартиры в РФ, который проживает в другом государстве, рекомендуется уточнить, есть ли у России с данной страной международный договор об избежании двойного налогообложения.

То есть важно учесть, что доход, полученный человеком при продаже квартиры в РФ, также может быть налогооблагаемым и в стране его проживания. Будучи нерезидентом в России, гражданин может являться резидентом другой страны. Тогда возможно потребуется вторая оплата взноса.

Обязательство к уплате при отчуждении недвижимости, принадлежащей иностранцу

Налог с продажи недвижимости взимается в год, следующий за тем, когда осуществилась сделка.

Нововведения в законодательство в 2019 году предоставили возможность нерезидентам избежать удержания взносов при наличии минимального периода пребывания квартиры в собственности.

Ставки, порядок и сроки оплаты сборов остались прежними, ситуация с налоговыми преференциями также не изменилась.

База обложения

При продаже квартиры нерезидентом взносом облагается весь полученный доход. При этом величина налогооблагаемой базы устанавливается по одному из 2 вариантов:

  1. По сумме, обозначенной в договоре купли-продажи — если указанная цена актива близка к рыночной, то есть не занижена, по сравнению с оценкой по кадастру.
  2. По кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7 — если установленная цена квартиры меньше данного значения.

Такой принцип определения базы обусловлен переходом при расчете налогов от инвентаризационной оценки собственности к кадастровой.

Считается, что последняя точнее отражает рыночную стоимость недвижимости и выше по размеру. То есть специально занизить цену квартиры, чтобы выплатить меньшую сумму налога не удастся.

Ставка

Величина взноса с дохода от продажи недвижимости для резидентов страны составляет 13%, для нерезидентов — 30%.

Последние изменения в законодательстве ставки не затронули.

Например, при продаже квартиры нерезидентом за 6 млн. рублей в казну государства нужно будет оплатить 1, 8 млн. рублей.

При наличии данного статуса рекомендуется перед продажей собственности изменить его. Резидентом осуществлять сделку выгоднее.

То есть нерезидент регистрируется, как индивидуальный предприниматель и ставит недвижимость на баланс.

При этом важно использовать квартиру в коммерческих целях (сдавать в аренду).

Иначе инспекторы могут заявить об отсутствии экономической цели в организации ИП. Далее через 6-12 мес. недвижимость можно продавать. Налог составит 6% от полученного дохода.

Однако ИП не может воспользоваться имущественным вычетом, а также льготой при минимальном сроке владения объектом.

Освобождение от взносов

Нововведения в налоговое законодательство в 2019 году уравняли права резидентов и нерезидентов в отношении освобождения от взносов при минимальном периоде владения имуществом.

Если в собственности человека квартира пребывала дольше срока, обозначенного законом, НДФЛ при ее продаже не удерживается.

Для резидентов и нерезидентов установлены следующие минимальные периоды владения имуществом:

  • приобретенным до 2016 года — 3 года;
  • купленным с 01.01.16 — 5 лет;
  • принятым в дар или по наследству от близкого родственника — 3 года;
  • полученным по договору ренты или после приватизации — 3 года;
  • любым, кроме недвижимости (гаражом, транспортом) — 3 года.

Например, гражданин-нерезидент купил квартиру в 2017 году за 5 млн. руб. Минимальный срок владения составит для него 5 лет. То есть при продаже жилплощади ранее 2022 года с человека удержат НДФЛ в размере 1,5 млн. рублей (30%). При сделке, совершенной позже, налог с продажи не взимается.

Положены ли негражданам РФ вычеты?

Резиденты вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, вернув НДФЛ при приобретении собственности или уменьшив налогооблагаемую базу при продаже квартиры. Кроме этого, они могут сократить сумму полученного дохода от продажи, минусовав расходы на приобретение жилья.

У нерезидентов такой возможности нет. Вычеты им не предоставляются, полученный доход не уменьшают на величину расходов. Если нерезидент продает квартиру ранее минимального периода владения, НДФЛ придется заплатить с полной суммы прибыли.

Правила оплаты обязательств

Получив доход от продажи квартиры в текущем году, в следующем нерезидент обязан отчитаться о нем перед ИФНС и внести взнос. Если гражданином соблюден срок минимального владения имуществом, предоставлять данные о получении денежных средств не требуется.

Перечень документов

Главным отчетным документом выступает налоговая декларация 3-НДФЛ. Помимо нее, предоставляются копии:

  • ИНН и паспорта;
  • свидетельства о регистрации права (если есть);
  • договора купли-продажи, дарения, наследования.

Порядок перечисления и сроки

3-НДФЛ подают в отделение ИФНС по адресу регистрации плательщика либо по месту нахождения проданного имущества.

Направить декларацию необходимо до 30 апреля года, следующего за отчетным (годом продажи). Оплатить налог требуется до 15 июля года, идущего за годом сделки.

Уклонение от обязательств влечет за собой ответственность по статьям 119, 122 НК РФ. Если нерезидент не подал декларацию, это грозит штрафными санкциями в размере до 30% от величины налога.

При неуплате взноса предусмотрен штраф — 20% от его суммы. При этом на неоплаченный налог насчитывается пеня — 1/300 ставки рефинансирования за каждые просроченные сутки. За год эта сумма возрастет на ставку рефинансирования Центробанка (около 7%).

Последние нововведения в налоговое законодательство стали приятной новостью для нерезидентов РФ. Теперь они освобождены от уплаты НДФЛ от продажи жилья, которым владели свыше установленного законом срока.

Однако изменения не коснулись величины налоговой ставки — она по-прежнему высока. Также для нерезидентов остаются недоступными налоговые вычеты.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Налог с продажи квартиры для нерезидентов РФ

Продажа квартиры нерезидентом в России налогом облагается гораздо больше, чем такая же продажа резидентом. Граждане РФ прекрасно информированы о том, что при продаже жилого помещения, коим они владели меньше трёх лет, они обязаны уплатить налог. По общему правилу, такая продажа рассматривается, как доход физического лица, а полученная в результате сумма облагается 13% НДФЛ (налог на доходы физических лиц). Однако данное правило распространяется лишь на граждан и резидентов.

Кто такой нерезидент?

Обычные люди привыкли делить физических лиц на граждан, иностранцев и лиц, не имеющих гражданства. Но в целях обложения налогом такая классификация не совсем подходит. Налоговое законодательство имеет исключительное территориальное предназначение, а значит, действует лишь на территории РФ.

В целях обложения налогом налоговое законодательство подразделяет физических и юридических лиц на резидентов и нерезидентов. Если в качестве резидентов закон рассматривает все те лица, которые находятся на территории РФ больше полугода, точнее, 183 дней в году, то в качестве нерезидентов принято считать лиц, которые указанное количество времени проживают за пределами РФ.

Читать еще:  Уведомление о продаже доли в квартире

При обложении налогом продажи жилья в качестве нерезидентов признаются следующие категории собственников:

  • постоянно проживающие за пределами РФ;
  • лица, уехавшие за границу на заработки;
  • бывшие граждане РФ;
  • иностранные граждане.

Гражданство или факт его наличия в прошлом не является определяющим критерием. Главное значение придаётся проживанию собственника за пределами РФ.

Если резиденты платят налог на продажу квартиры в размере 13%, то для нерезидентов ставка налога намного выше. Так, согласно нынешнему налоговому законодательству, взимается налог при продаже квартиры нерезидентом РФ 30% от стоимости продажи.

Как платить?

Порядок исполнения налогового обязательства для нерезидентов РФ зависит от их действующего места расположения.

  1. Если нерезидент имеет постоянную или временную регистрацию на территории РФ, то подача документов и оплата производится по месту регистрации.
  2. Если регистрации у нерезидента не имеется, то он обязан исполнить налоговое обязательство по месту расположения жилья, которое он продаёт.
  3. Когда нерезидент находится за пределами РФ, а продажу осуществляет посредством доверенного лица, то допускается подача документов через почтовые службы, а оплата – через банк.

Сроки исполнения налоговых обязанностей следующие:

  1. Документ – декларация о доходах по форме 3-НДФЛ должен быть подан до 30 апреля следующего за годом продажи.
  2. Непосредственная оплата должна быть произведена не позднее 15 июля года подачи декларации.

Собственник будет считаться нерезидентом лишь в том случае, если в год продажи квартиры он проживал за пределами РФ больше полугода.

Подача документов

Помимо обязательной к подаче декларации 3-НДФЛ, нерезидент при оформлении налоговой обязанности должен представить следующие документы:

  • копию своего паспорта (иного документа, удостоверяющего личность для иностранцев или лиц без гражданства);
  • ИНН (идентификационный номер налогоплательщика);
  • соглашение о продаже жилья;
  • регистрационное свидетельство о переоформлении жилья.

Что касается самой декларации, то в ней все поля обязательны к заполнению. Форма документа постоянно изменяется. Актуальную версию можно скачать через интернет на официальных источниках налоговой службы.

Как подать документы, так и произвести все необходимые действия по исполнению налоговой обязанности на сегодняшний день можно несколькими способами:

  1. Посредством онлайн-порталов налоговой службы в интернете. Для этого необходимо зарегистрировать личный кабинет на одном из таких порталов и всю документацию можно будет направлять онлайн не выходя из дома.
  2. Через специализированные фирмы, которые предоставляют услуги по обеспечению процедуры налогообложения на коммерческой основе. Такие фирмы позволяют быстро и своевременно осуществить исполнение налоговых обязательств, даже без участия самого плательщика.
  3. Можно оформить доверенность на одного из своих родственников или знакомых, которые проживают на территории РФ.

Льготы, двойное налогообложение, особенности

По общему правилу, льготы и вычеты, на которые вправе претендовать резиденты страны, на нерезидентов не распространяются.

  • нерезиденты уплачивают налог с продажи жилья вне зависимости от времени владения;
  • они не вправе претендовать на налоговые вычеты, предоставляемые в связи с продажей или покупкой жилья;
  • особый социальный статус (пенсионеры, нетрудоспособные) не влияет на налоговые обязательства.

В этом смысле нерезиденты в некоторой степени ущемлены в правах по сравнению с резидентами.

С другой стороны, на нерезидентов действуют правила международного права, согласно которым страны делают попытки урегулировать свои налоговые законодательства во избежание двойного налогообложения одних и тех же лиц. Так, Россия на сегодняшний день заключила более 20 международных соглашений, по которым разрешаются вопросы налогообложения лиц.

По общему правилу, закреплённому в международных источниках права, не допускается с одного и того же лица взимать налоги по одной и той же налогооблагаемой базе дважды, в двух странах. Так что прерогатива по взиманию налога на продажу недвижимости определена той стране, в которой находится недвижимость.

Разумеется, в качестве доказательства уплаты налога в другой стране, нерезиденты в стране своего пребывания должны предъявить справки из налоговых органов РФ. Международное право налагает обязанность по установлению налоговой обязанности за самими налогоплательщиками, в противном случае они могут быть привлечены к ответственности.

Налогообложение наследуемой квартиры при продаже

В таком случае размер пошлины зависит от уровня родственной связи между наследником и наследодателем.

  • близкие родственники согласно семейному законодательству – 0,3% от кадастровой оценки недвижимости;
  • другие лица – 0,6% от стоимости наследственного имущества.

Граждане РФ от уплаты налога в случае последующей продажи такой недвижимости освобождаются в некоторых случаях. К примеру, нетрудоспособные наследники, несовершеннолетние дети умершего не платят никаких налогов вообще.

А вот нерезиденты вне зависимости от их социального статуса, степени родства или же состояния здоровья не обладают такими льготами. Они обязаны уплатить и пошлину за принятие наследственного имущества, и налог на продажу недвижимости.

Такая ситуация ни внутренним законодательством, ни международными нормами права в качестве двойного налогообложения не признаётся. Хотя по факту собственники платят дважды за одно и то же имущество.

Как не платить налог?

30% от стоимости недвижимости не такая уж и маленькая сумма. Многие нерезиденты очень неохотно идут на исполнение данной налоговой обязанности, так как она заметно урезает их прибыль от продажи. Хотя юридического способа избежать налогообложения нет, но на практике существуют некоторые способы, которые позволяют избежать налога. В таких случаях можно заплатить стандартные 13% либо вовсе не платить его, имея основания для льготы.

Вот некоторые способы избежать налогообложения в 30%:

  1. Необходимо перейти из статуса нерезидента в статус резидента. Для этого нужно более полугода прожить в России непосредственно до момента заключения сделки при продаже недвижимости.
  2. Непосредственно после продажи заплатить налог в стране пребывания, если там ставка налога гораздо меньше, а в налоговые органы РФ представить справку об уплате налога в другой стране.
  3. Можно подарить недвижимость одному из близких родственников, что являются резидентами РФ, чтобы те продали её от своего имени, заплатив при этом меньше налога или же вообще освободившись от него.

Специалисты в области недвижимости могут подать ещё множество вариантов, как избежать налога. Но если появились планы длительного проживания за рубежом, постоянного проживания в другой стране, то лучше не затягивать с продажей недвижимости надолго.

Продажа недвижимости юридическим лицом

Статус нерезидента юридического лица определяется согласно месту регистрации. Так, в качестве нерезидентов признаются все юридические лица, которые были учреждены и зарегистрированы в другой стране.

Размер налога такой же и составляет 30%.

Но особенность заключается в следующем:

  • продажа недвижимости юридическим лицом признаётся в качестве коммерческой деятельности и облагается налогом именно в части полученной прибыли;
  • на юридических лиц не распространяются никакие льготы, за исключением тех, что были предоставлены отдельным организациям в соответствии с постановлением правительства либо решением местной администрации;
  • юридические лица – нерезиденты могут осуществлять на территории РФ любые действия лишь посредством своих представительств, через которые и осуществляется исполнение налоговой обязанности;
  • ответственность юридических лиц – нерезидентов гораздо больше, чем у физических лиц.

Таким образом, осуществление продажи недвижимости, пусть даже жилой, юридическими лицами, не являющимися резидентами России, довольно сложный и затратный процесс. К тому же теми путями, которыми физические лица могут избежать налога, юридическим лицам воспользоваться не удастся.

Многие юридические лица в нашей стране представлены в виде совместных предприятий, с долей участия в них капитала нерезидентов. Проблемы, связанные со статусом нерезидента, возникают при ликвидации таких предприятий и распродаже их недвижимого имущества.

Так как предполагается, что часть средств поступает нерезидентам, то размер налога также будет исчисляться пропорционально доле участия нерезидента в капитале предприятия. Расчёты в таком случае лучше всего доверить профессиональным бухгалтерам, чтобы не ошибиться. Ведь, как уже говорилось, штрафы юридически лиц в вопросах налогообложения гораздо больше, чем санкции физических лиц.

По этой причине руководству юридического лица очень важны льготы, предоставляемые властями.

Основные моменты налогообложения

Как видно, обложение налогом при продаже квартиры – задача не самая простая. И не стоит относиться к ней с халатностью, ведь пропуск срока исполнения обязанностей или же вовсе отказ от них приводит к неизбежному наказанию в виде штрафа.

К основным моментам обложения налогом нерезидента относятся:

  • размер налога равен 30% от стоимости продажи;
  • нерезидентом признаётся любое лицо, проживающее за пределами РФ больше полугода;
  • на статус нерезидента не влияет гражданство;
  • нерезиденты лишены налоговых льгот и привилегий;
  • нерезидентам – юридическим лицам крайне невыгодно продавать недвижимость на территории РФ.

Довольно сложно и расходно продать квартиру нерезиденту. Однако если не заплатить налог, то неминуемо последует наказание в виде административного штрафа. При сложившихся ныне международных отношениях налоговая санкция настигнет обязательно, даже если её адресат находится в другой стране.

Отдельная категория нерезидентов — лица, которые являются или являлись работниками дипломатических миссий, посольств или консульств РФ в другой стране, а также другой страны в РФ. Для такой категории нерезидентов предусмотрены льготы в соответствии с международными соглашениями и международными нормами защиты прав дипломатических представителей.

Подобные действия также подпадают под диспозицию статьи Уголовного кодекса об уклонении от налогов. Так что есть даже риск привлечения к уголовной ответственности.

Каким же образом налоговые органы могут определить статус лица? Обычно это устанавливается благодаря следующим документам:

  • заграничный паспорт гражданина РФ;
  • удостоверения сотрудников дипломатических миссий;
  • служебные удостоверения заграничного образца;
  • удостоверения моряков;
  • карты учёта миграции населения;
  • билеты на транспорт.
Читать еще:  Кооперативная квартира в собственность

Даже при отсутствии подобных документов одним лишь своим запросом российский налоговый орган может установить дату выезда из территории РФ и дату въезда. И если разница между этими датами будет больше полугода, то лицо, скорее всего, привлекут к ответственности.

Таким образом, данная налоговая обязанность является не только неудобством, но и правовым явлением, нарушение которого влечёт ответственность, вплоть до уголовной.

Подоходный налог с продажи квартиры

После продажи квартиры и оформления всех многочисленных документов счастливый продавец вроде бы имеет полное право расслабиться, но, увы, есть еще подоходный налог и куча нюансов в порядке его уплаты. В статье раскрываем полностью тему подоходного налога с продажи недвижимости: кто, сколько и куда должен заплатить.

Какой налог платится с продажи квартиры

Подоходный налог с продажи квартиры является налогом на доходы физических лиц.

Субъекты и объекты налогообложения или Кто и за что должен платить налог с продажи квартиры

Правовая база налога подробно изложена в Налоговом кодексе РФ, части 2 – налоги физических лиц. Суть сводится к следующему: продажа квартиры – это доход определенного лица, и с данного дохода взимается налог. Размер налога при продаже квартиры– 13 %. Субъект – физическое лицо, налоговый резидент РФ (пребывание на территории государства в течение 183 календарных дней на протяжении года и более). Налог с продажи квартиры нерезидентом России составляет 30%.

Объектом данного налога выступает доход от реализации имущества, в данном случае продажи квартиры. При возникновении дохода от реализации квартиры каждый законопослушный гражданин обязан оплатить налог, при этом подав налоговую декларацию, за исключением случаев освобождения от налога.
Пенсионерам так же необходимо уплачивать налог с продажи квартиры, никаких льгот они в данном случае не имеют.

Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке? Читайте в нашей новой статье на сайте и будьте в курсе.

О подготовке документов к продаже квартиры читайте здесь.

Какие бывают вычеты из налога при продаже квартиры

В качестве смягчающего обстоятельства можно рассматривать налоговый вычет при продаже квартиры. Налоговый вычет при продаже недвижимости действует без количественного ограничения, кроме как — один раз в налоговом периоде (от начала года – 1 января до его завершения – 31 декабря). Это значит что при продаже в одном налоговом периоде нескольких квартир сумма налогового вычета не увеличивается.

Суть имущественного вычета заключается в сокращении налоговой базы на сумму вычета – 1 миллион рублей по действующему законодательству, но не более суммы доходов от продажи (согласно Федерального закона N 212-ФЗ от 23 июля 2013 г.). Вычет можно засчитать как налог – частично или полностью, если сумма продажи совпадает с определенной законом суммой вычета. То есть если квартира продана за сумму 1 млн. и менее — декларацию не подаем, никаких налогов не платим.

Вычет можно и не использовать, если подтвердить свои расходы на покупку проданной квартиры (срок собственности менее 3-х лет). Если сумма продажи и покупки одинакова или покупка обошлась дороже, налог равен нулю, если сумма продажи больше, можно использовать вычет при покупке квартиры.

Как самостоятельно рассчитать налог с продажи квартиры

Формула достаточно простая:

В случае использования налогового вычета:
Сумма налога = (цена проданной квартиры, указанная в договоре — 1 млн. рублей)*13%.
В случае подтверждения расходов на приобретение квартиры:
Сумма налога = (цена продажи квартиры по договору — цена покупки квартиры по договору)*13%

Налог при продаже доли квартиры

При нахождении имущества в долевой собственности вычет распределяется согласно долям собственников. Каждый из них получает вычет в пропорции доли, ему принадлежащей. Если доли проданы по разным договорам купли-продажи, то вычет реализуется отдельно для каждой продажи в полном (1 млн.) размере.
Работает принцип: одна продажа – один вычет.

Налог при продаже квартиры находящейся более 3 лет в собственности

В законе есть следующий приятный для продавца момент: если квартира находилась в собственности более 3-х лет, то подоходный налог с продажи не взимается.

Срок собственности рассчитывается с даты, указанной в свидетельстве о праве на недвижимость.

  • Если продается квартира, полученная в наследство, то началом права собственности служит дата смерти предыдущего собственника.
  • При кооперативной застройке жилья подобным основанием служит документ о полной выплате пая.
  • Для ипотечных квартир срок собственности исчисляется с даты акта приема-передачи объекта недвижимости.

Если же квартира или доля в ней являлась собственностью менее 3-х лет, то налог платится полностью, но можно применить имущественный вычет для уменьшения налоговой базы.

Оказывается выписку из ЕГРП можно заказать онлайн, подробнее можно прочитать в нашей статье. Исчерпывающая информация о том как и где можно заказать и получить выписку из ЕГРП.

О том как получить возмещение НДФЛ при покупке квартиры, читайте здесь.

Порядок уплаты налога при продаже квартиры

Для выплаты налога существует следующий алгоритм:

  • сбор пакета документов;
  • подача пакета в территориальный отдел налоговой службы;
  • уплата собственно налога.

Одним из основных элементов является налоговая декларация. Заполненную налоговую декларацию необходимо предоставить в местный орган налоговой службы до 30 апреля следующего после продажи года. Заполнить ее можно самостоятельно, скачав на официальном сайте специальную программу для заполнения — «Декларация», либо прибегнуть к услугам фирм, занимающихся подобными делами – это сэкономит время и силы.

Кроме декларации в налоговую службу необходимо представить следующие документы (более подробно – на официальном сайте налоговой службы):

  • паспорт продавца;
  • ИНН;
  • договор купли-продажи квартиры;
  • платежные документы;
  • заявление на распределение вычета.

Все личные и платежные документы должны иметь копии для формирования налогового запроса, представлять оригиналы необходимо для проверки правильности и легитимности заявления.

Срок оплаты налога – до 15 июля года подачи декларации.

Можно ли не платить налог с продажи квартиры и что за это будет

В случае попытки смошенничать наступает уголовная ответственность (статья 198 Уголовного кодекса РФ):

  • попытка подать неверную декларацию;
  • не подать декларацию вообще.

Варианты наказания — от 100 тыс. рублей штрафа до 3-х лет лишения свободы.

Но предпочтительней использовать легальные методы уменьшения налога – налоговый вычет и реализация права на уменьшение налоговой базы на сумму расходов при покупке. А полулегальные и нелегальные увеличивают риски и вызывают подозрительность налоговой службы:

  • оформление продажи частями (разделение на доли и отдельная их продажа, конечно, позволит использовать налоговый вычет несколько раз за время продажи одного объекта недвижимости, но сильно затянет процесс во времени);
  • указание заниженной цены в договоре купли-продажи (не более 1 миллиона рублей). Это ведет к возможной недобросовестности покупателя.

Видео о налогах при продаже недвижимости, юрисконсульт Оксана Дегтярева.

Оплаченные налоги и вовремя поданная налоговая декларация избавит от необходимости скрываться от судебного преследования и поможет спокойно спать по ночам.

Налоговые последствия для иностранного владельца квартиры в России

Обратились ко мне с просьбой рассказать, какие налоги придётся платить иностранному гражданину в России, если он купить здесь квартиру. Посмотрела и ужаснулась размерам налогов, которые придётся этому иностранцу платить в случае продажи квартиры в России. Стала размышлять, как же оформить недвижимость, чтобы платить более реальные суммы налогов. Делюсь с вами результатом своего анализа.

Итак, в случае приобретения жилой недвижимости нерезидентом в России (обращаю внимание, что нерезидент – это не просто иностранец, а лицо, которое не проживает на территории РФ более 183 дней в году), у него возникают следующие налоговые обязательства:

  1. Оплата налога на недвижимость (ставка налога определяется на основании стоимости недвижимого имущества и субъекта РФ, где оно расположена, но не может превышать 2%). Оплачивается ежегодно по месту нахождения недвижимости. Правило общее для всех, размер налоговой ставки зависит только объекта недвижимости и региона его нахождения.
  2. В случае продажи квартиры – оплата налога с дохода, полученного от продажи недвижимости. И тут случается самое страшное. Дело в том, что ставка налога на прибыль для нерезидента равна 30% (п.3, ст. 224 НК РФ). При этом данная сумма налога взымается со всей выручки от продажи квартиры (без вычета расходов на её приобретение), поскольку налоговый вычет, предусмотренный п. 3, ст. 220 НК РФ не применяется к нерезидентам (п.4, ст. 210 НК РФ). Продавец квартиры должен самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по месту регистрации недвижимости (в этой же налоговой он должен стоять на налоговом учёте как владелец недвижимости с момента, как стал собственником этого имущества).
  3. Отдельно стоит обратить внимание, что НДС с продажи жилой недвижимости не уплачивается (пп.22, п.3, ст. 149 НК РФ).

Итого получается, что, если нерезидент купил в Москве квартиру за 6 000 000 рублей, а потом спустя годы продал её за 7 000 000 рублей, он обязан будет оплатить налог по ставке 30% с 7 000 000 рублей. Никакие вычеты и льготы, применимые к налоговым резидентам (вычет стоимости документарно подтверждённых расходов на приобретение недвижимости, освобождение от налога в случае владения более 3х лет (применимо к физическим лицам налоговым резидентам)) применяться не будут.

Как же избежать таких «драконовских мер». Есть несколько вариантов:

  1. На момент продажи квартиры стать налоговым резидентом России (т.е. прожить более 183 дней в течение непрерывных 12 месяцев до момента продажи квартиры). Но этот вариант не для всех приемлем.
  2. Зарегистрировать квартиру (оформить покупку квартиры) на российскую компанию (например, учредить общество с ограниченной ответственностью и стать в ней единственным учредителем). Налоговая ставка с продажи в таком случае будет равна 20% (либо в случае применения упрощённой системы налогообложения (УСН): 6% на всю сумму выручки или 15% на прибыль (выручка минус расходы)) и облагаться этой ставкой будет только доход от продажи, а не вся выручка. Однако здесь есть две сложности:
  • Как потом полученные с продажи средства выводить из ООО. Как вариант – дивиденды, но тогда надо оплатить налог у источника (стандартная ставка 15%, может применяться пониженная ставка, предусмотренная соглашением об избежании двойного налогообложения со страной, резидентом которой является владелец квартиры). Однако таким образом можно вывести только чистую прибыль компании, а не всю выручку от продажи. Остальные средства надо выводить путём ликвидации ООО, как ликвидационную массу и опять же платить налог у истопника в России.
  • Деятельность ООО надо поддерживать, вести бухгалтерский учёт, подавать ежеквартальные отчётности, платить авансом налоги, пенсионные и социальные отчисления с работника (как минимум это Генеральный директор) – достаточно много дополнительной административной работы и затрат на содержание.
Читать еще:  Можно ли завещать квартиру не родственнику?

3. Оформить покупку квартиры на иностранную компанию (компанию, зарегистрированную по месту регистрации и проживания нерезидента). В налоговом плане не будет особых отличий от российской компании: прибыль с продажи облагается налогом по ставке 20%, если не брать оффшорные государства (облагается доход минус расход). При этом иностранной компании, которая не будет вести деятельность на территории РФ через постоянное представительство, достаточно просто встать на налоговый учёт по месту нахождения недвижимого имущества для оплаты налога на недвижимость. При этом никаких отчётностей и иных деклараций (помимо декларации на недвижимое имущество, подаваемой один раз в момент первой оплаты налога на имущество) подавать в российские налоговые органы не понадобится, что сильно упрощает жизнь иностранца по сравнению с ситуацией, когда учреждается российское ООО. Вопрос налогообложения иностранных компаний регулируется ст. 309, вопрос вычета из налогооблагаемой базы расходов регулируется ст. 268 НК РФ.

Подытожим: если вы иностранец, постоянно проживающий за пределами Российской Федерации, то при покупке квартиры в России оптимальное всего будет оформить её на иностранное юридическое лицо. В таком случае вы будете платить налоги на имущество, как все, не должны будете отчитываться о своей деятельности в России и в случае продажи оплатите налог по стандартной налоговой ставке 20% с применением всех предусмотренных налоговых вычетов (при условии предоставления документарного подтверждения несения расходов, которые вы планируете вычесть из прибыли с продажи). Поэтому покупку квартиры лучше сразу оформлять на это иностранное юридическое лицо и хранить все документы. При этом в случае продажи налог с вас должен будет удержать покупатель, выступая налоговым агентом (если же покупателем будет выступать физическое лицо или другое иностранное лицо-нерезидент, то налог иностранная компания оплатить самостоятельно по месту налоговой регистрации в России).

Буду признательна за комментарии специалистов, которые на практике сталкивались с данным вопросом налогообложения иностранцев и могут предложить иные варианты легальной налоговой оптимизации.

Для нерезидентов отменен налог на недвижимость при ее продаже

С первого января 2019 года вступили в действие изменения в налоговом кодексе, суть которых сводится к следующему: теперь не только резиденты, но и нерезиденты получают возможность не платить налог на доходы от продажи недвижимости.

Несомненно, это позитивные изменения, которые напрямую затрагивают довольно широкий круг физических лиц – нерезидентов Российской Федерации, обладающих недвижимостью в нашей стране.

Неискушенный в юридических тонкостях читатель не сразу поймет, что представляет собой закон в новой редакции и в чем состоит выгода для налогоплательщика – нерезидента российского государства.

Поэтому мы подробно, избегая канцелярских штампов, нормальным, «человеческим» языком расскажем, в чем значение внесенных изменений.

Но прежде, чем мы приступим к нашему разъяснению, вначале определимся в терминах, используемых в этом вопросе, а именно – кто такие налоговые резиденты и нерезиденты.

Терминология

Согласно российскому законодательству, налоговым резидентом считается лицо, которое находится на территории Российской Федерации не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд.

Поэтому, если вы работаете по контракту в другом государстве и бываете дома меньше этого срока (например, только во время отпуска), то вы переходите в статус нерезидента.

При этом нерезидентом (или резидентом) может оказаться как гражданин нашей страны, так и человек с гражданством любого другого государства.

То есть иностранец, работающий в России, и находящийся здесь большую часть года, становится налоговым резидентом.

Здесь важно отметить, что закон позволяет вам сохранить статут резидента и при длительном отсутствии в стране в определенных обстоятельствах, а именно:

— вы получаете образование за границей;

— вы проходите курс лечения за рубежом.

В этом случае вам необходимо документально подтвердить, что вы находитесь на территории другого государства более 183 дней именно по этим причинам.

Новые правила

До 1 января 2019 года в случае продажи недвижимости в России физическое лицо-нерезидент было обязано уплатить государству 30% с дохода, при этом сроки владения жильем не имели значения. Тогда как для резидентов были предусмотрены минимальные периоды нахождения квартиры в собственности, и если собственник владел недвижимостью дольше – от уплаты налога на доход продавец освобождался.

Теперь такие же права получили и нерезиденты, но это касается только тех объектов недвижимости, которые приобретены в собственность позже 1 января 2016 года.

В соответствии с новыми условиями, минимальный срок владения на правах собственности, после которого можно продать недвижимость и не платить налог НДФЛ, составляет 5 лет.

В некоторых случаях минимальный срок владения составляет 3 года:

— если квартира была получена в наследство,

— если жилье досталось через приватизацию,

— в результате пожизненного содержания с иждивением бывшего владельца.

Важно учесть, что собственник имеет право продать недвижимость, не дожидаясь истечения минимального срока, но в этом случае нерезидент обязан будет уплатить те же 30%.

Как продать свою заграничную недвижимость и не заплатить налог дважды

Сегодня многие наши сограждане вкладывают свой капитал в покупку жилья в других государствах, и немало иностранцев покупают недвижимость в нашей стране.

Порядок уплаты налогов при продаже, например, квартиры собственником – нерезидентом регламентируется с одной стороны Налоговым Кодексом Российской Федерации, и с другой – Международными соглашениями, позволяющими избежать двойного налогообложения.

На сегодняшний день такие двусторонние договора Россия заключила с 83 странами мира, а по какому принципу они работают – рассмотрим на примере взаимодействия в налоговой сфере между РФ и Австрией.

Правила владения собственностью 3 или 5 лет будут применяться к гражданам Австрии, владеющим недвижимостью в нашей стране – российские налоговые службы могут взыскать налог с дохода от реализации квартиры с нерезидента, при этом у себя на родине австриец платить этот налог уже не будет.

Однако, если нерезидент владеет недвижимостью дольше указанного срока и реализует ее, он может быть освобожден от необходимости перечислять налог в российский бюджет. А вот австрийские фискальные службы уже имеют право взыскать налог с полученного дохода своего жителя от продажи российской недвижимости.

На первый взгляд может показаться, что подобная схема межгосударственного сотрудничества позволяет нерезидентам той или иной страны избежать необязательных финансовых потерь, и даже стимулирует рост зарубежных инвестиций в сфере недвижимости.

Однако в реальности все несколько сложнее. Проблема подобных соглашений в том, что многие ключевые пункты в значительной мере построены на принципе вероятности – в них слишком много «может», «возможно», «если».

Туманные формулировки не позволяют налогоплательщику быть уверенным в том, что правила игры будут соблюдаться, и зачастую ставят собственника в зависимость от чиновника, который может принимать решение исходя из собственной трактовки того или иного пункта соглашения.

Тем не менее, если вы решили вложить свои средства в покупку жилья за пределами России, выбирайте страны, с которыми у нашего государства уже налажено взаимодействие в налоговой сфере. При всем своем несовершенстве, такие международные договора – это реальный механизм, позволяющий нерезиденту избежать двойного налогообложения при продаже недвижимого имущества.

Преимущества нового закона

Вступивший в силу новый закон защищает интересы нерезидентов – владельцев недвижимости в Российской Федерации. В первую очередь он выгоден жителям стран, с которыми у нас не заключен договор об исключении двойного налогообложения.

Если, к примеру, резидент государства Лихтенштейн (не имеет соглашения с Россией) решил продать свою квартиру до 1 января 2019 года, то он платил бы два налога с дохода от продажи – в нашей стране и у себя дома.

Теперь же этому собственнику достаточно быть владельцем в течение минимального срока, и при реализации недвижимости ему не придется выплачивать налог в российский бюджет, при этом он будет обязательно взыскан налоговыми органами его страны.

Закон выгоден и жителям государств, с которыми Россия уже заключила соответствующие соглашения. Теперь, при продаже своей собственности нерезидентам не надо платить тридцать процентов от полученного дохода, а лишь налог в стране пребывания в соответствие с действующим законодательством.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector