Можно ли продать квартиру по доверенности на долю квартиры?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Можно ли продать квартиру по доверенности на долю квартиры?

Доверенность на продажу доли в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Не всегда собственники могут самостоятельно представлять свои интересы при продаже доли в квартире. Например, если владельцы наделены правом долевой собственности, то в случае продажи каждый из собственников должен присутствовать при сделке. Чтобы упростить процедуру, возможно передать все полномочия одному из сособственников. Рассмотрим, для чего нужна доверенность на продажу доли в квартире.

Коротко о доверенности на продажу квартиры

Для оформления доверенности необходимо выбрать представителя. Причем закон не ограничивает граждан в выборе доверенного лица.

В качестве представителя может выступать любой гражданин, наделенный полной дееспособностью.

К доверенному лицу не установлены следующие требования:

  1. Наличие родственной связи. Представителем может быть как родственник, так и посторонний гражданин.
  2. Наличие юридического образования. Целесообразно, чтобы у доверенного лица было юридическое образование, так как сделки с недвижимостью несут определенный риск. Однако данное требование не установлено законом.
  3. Сособственник. Передача полномочий совладельцу является популярной практикой. Однако если между владельцами имущества нет доверительных отношений, то в качестве представителя может выступать любой другой гражданин, которому собственник доверяет.

Таким образом, основными требованиями к представителю являются:

  • совершеннолетие;
  • дееспособность;
  • наличие документа, удостоверяющего личность;
  • возможность осознавать последствия своих действий (отсутствие учета в наркологической или психиатрической клинике).

При оформлении доверенности нотариус не запрашивает у сторон справки с наркологического или психиатрического диспансера. Однако при появлении такой информации документ может быть оспорен или отменен.

Важно! Доверенность действует только при предъявлении доверенным лицом гражданского паспорта.

Срок действия доверенности должен быть указан в документе. Если дата не указана, то документ считается выданным на 3 года.

Форма и содержание доверенности на продажу доли в квартире

Обязательным условием для оформления доверенности на продажу доли в квартире является нотариальная письменная форма документа. Нотариус вносит данные о документе в единый реестр. Реестр находится в свободном доступе, поэтому каждый желающий может проверить документ.

При оформлении доверенности заявитель должен представить документ, удостоверяющий личность. От доверенного лица не требуется личное присутствие, предъявление паспорта. Однако во избежание ошибок, целесообразно предъявить копию его паспорта.

№ п/п Виды доверенности Комментарий
1 Генеральная Передает все полномочия собственника в отношении всего имущества и всех имущественных прав представителю. Доверенное лицо получает право снимать денежные средства со счетов, представить интересы в госорганах, распоряжаться имуществом.
2 Специальная Содержит перечень полномочий, которые доверитель перекладывает на третье лицо. Представитель не может выступать от его лица в других вопросах.
3 Разовая Оформляется на проведение конкретного мероприятия. Например, для подачи документов в Росреестр.

Важно! При оформлении сделки с квартирой Росреестр потребует специальную доверенность, которая включает точный перечень прав, которые гражданин передает представителю.

Стоимость оформления доверенности в 2020 году

Документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Закон не предусматривает возможность самостоятельного оформления доверенности.

Обязательным условием является наличие специального бланка с водяными знаками. Бланки доверенности относятся к документам строгой отчетности.

Бланк наделяется индивидуальным номером и серией. Лист изготовляется из специальной защищенной бумаги.

Важно! Сособственник доли квартиры имеет право оформить доверенность в любом регионе страны. Документ имеет одинаковую силу на территории РФ.

Стоимость документа состоит из цен на нотариальные услуги, правовые и технические услуги нотариуса. Цена различается в зависимости от региона обращения.

Цена за работу устанавливается региональной нотариальной палатой. Однако это предельная сумма, которую местные нотариальные конторы не могут превышать. Точная сумма может различаться в зависимости от конкретной нотариальной конторы.

Пример. В 2020 году на территории Алтайского края стоимость доверенности на продажу доли в квартире составит 2 000 р. В Новосибирской области ее цена не превысит 1 931 р. В Москве предельная стоимость составит 1 900 р. А в Кабардино-Балкарии – 2 245 р.

Уточнить предельную стоимость в вашем регионе можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Образец доверенности на продажу доли в квартире 2020

Доверенность должна содержать следующие сведения:

  • название;
  • дату и место оформления;
  • данные доверителя;
  • сведения о доверенном лице;
  • перечень полномочий, которые доверитель передает представителю;
  • срок действия документа;
  • сведения о нотариусе, который заверил документ.

Образец доверенности на продажу доли в квартире

Риски покупки квартиры по доверенности

Рынок недвижимости в РФ наводнен лицами, совершающими мошеннические действия с недвижимостью. Поэтому не нужно слепо доверять гражданину, который предоставляет нотариальную доверенность от имени собственника.

Необходимо тщательно изучить документ. Так как доверенность может не включать ряд полномочий собственника.

Пример. Евгений владел долей в квартире. Вторым собственником был его брат Александр. Мужчина злоупотреблял алкоголем. Братья решили продать квартиру. Александр настаивал на скорой продаже и предпринял меры к поиску покупателя. Евгений оформил на него доверенность на совершение сделки. Однако он не доверял брату возможность получения денег, так как знал, что ему нельзя доверять деньги. Покупатели не заострили внимание на отсутствие в доверенности возможности передать деньги через Александра. Мужчина получил денежные средства и скрылся. Евгений обратился в суд и оспорил продажу своей доли, так как не получил деньги. В результате покупатели потеряли крупную сумму денежных средств.

Такая ситуация наиболее популярна при оформлении доверенности на риелтора. Судебная практика включает значительное количество ситуаций, когда агент по недвижимости получал денежные средства и скрывался с ними.

В результате продавец может оспорить сделку, так как не получили денежные средства. А покупатели теряют деньги на квартиру.

Поэтому необходимо проверить пункты, которые включает доверенность и срок ее действия.

Документ на продажу доли в квартире должен включать следующие возможности:

  • предоставление документов нотариусу;
  • право подписи договора купли-продажи;
  • возможность подачи документов на государственную регистрацию сделки в Росреестр;
  • право на получение денежных средств.

Если последний пункт отсутствует, то строго запрещается передавать деньги через сособственника. Если между владельцами отсутствует финансовое доверие, не стоит рисковать деньгами.

В 2020 году собственникам доступна функция по подаче заявления в Росреестр о запрете на совершение сделок без его личного участия. При оформлении такого документа, посторонние граждане с доверенностью от владельца не смогут продать его долю в квартире. Такая предосторожность убережет имущество от мошеннических действий третьих лиц.

Как проверить доверенность на продажу квартиры

Одним из способов сократить риски при покупке квартиры через доверенность является проверка документа. На рынке недвижимости распространена ситуация, когда «черные риелторы» подделывают доверенность от имени недееспособного или безвестно отсутствующего собственника.

Пример. Иван злоупотреблял алкоголем. Он был собственником доли в квартире. Мужчина пропал. Его совладельцы решили продать квартиру. Они договорились с риелтором о подделке документов. После государственной регистрации сделки Иван вернулся. Он узнал, что его жилье продано. Мужчина обратился в суд. Сделка по продаже доли была оспорена. В результате покупатели стали совладельцами жилья совместно с алкоголиком.

Проверить доверенность представителя собственника квартиры можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Реестр доверенностей действует с 2018 года.

Продажа и покупка квартиры всегда несет определенные риски. Однако их можно попытаться минимизировать при правильной подготовке. Одним из вариантов является юридическое сопровождение сделки. Если у вас возникли сомнения в честности второй стороны, то целесообразно получить правовую консультацию. Опишите проблему в форме связи и дежурный юрист проведет бесплатную консультацию немедленно.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Передать полномочия: особенности оформления доверенности на продажу доли в квартире

Сделка по отчуждению доли в праве собственности на недвижимость может быть осуществлена не самим собственником части квартиры, а его представителем.

Полномочия выбранного представителя должны быть оформлены в соответствии с требованиями норм актуального законодательства – по доверенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Юридическое понятие доверенности

Смысл документа раскрывается в Гражданском кодексе РФ. Согласно ст. 185 этого нормативно-правового акта, доверенностью будет считаться уполномочие, оформленное письменно, выданное одним человеком другому.

Доверенность выдается с той целью, чтобы одно лицо – поверенный, имело возможность эффективно реализовать законные полномочия другого – доверителя.

То есть, в рассматриваемом случае, собственник доли квартиры письменно указывает, что некое третье лицо имеет право действовать за него, совершая все необходимые действия, связанные с реализацией недвижимости. А именно:

  • продавать объект;
  • получать за него деньги;
  • регистрировать переход права собственности.

Ст. 185.1 говорит о том, что в ряде случаев документ должен быть оформлен в нотариальной конторе. Например:

  • если совершается сделка требующая, согласно закону, нотариальной формы;
  • если устанавливаются полномочия по реализации прав, зарегистрированных в соответствующих гос. реестрах.

В РФ действует Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», который, как и ГК РФ, определяет ряд особенностей, связанных с совершением сделок по продаже квартиры и их долей.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Что такое доверенность на продажу доли в квартире?

Основываясь на определении, содержащемся в ст. 185 ГК РФ, сформулируем понятие документа на реализацию доли в жилом недвижимом имуществе — доверенностью является документ, дающий возможность поверенному действовать от имени собственника доли при её продаже, а именно:

  • собирать документы, необходимые для подписания договора и регистрации перехода права собственности;
  • заключать сделку;
  • регистрировать переход права собственности;
  • получать деньги и т. д.

Доверенность на продажу доли в квартире – это документ, оформленный письменно и удостоверенный нотариусом, который дает возможность собственнику недвижимости не участвовать лично в процессе отчуждения доли.

В каких случаях составляется

Собственник, не имеющий желания или возможности лично участвовать в процессе продажи доли в квартире, может пойти к нотариусу и оформить необходимый документ у указанного должностного лица.

Собственник жилья может выдать доверенность, о которой идет речь, в следующих случаях:

  1. У владельца нет желания заниматься вопросами купли-продажи.
  2. Собственник доли не может, по тем или иным причинам, участвовать в совершении сделки. Например: человек болеет, и не может лично посещать нотариуса, регистрационные органы и т. д.

Для чего нужна?

Уже исходя из того, что изложено выше, можно понять, что данный документ необходим, чтобы собственник доли мог «взвалить» все обязанности, связанные с продажей недвижимости на чужие плечи.

Поверенным может стать не только близкий родственник, как это обычно бывает, но и человек, занимающийся вопросами купли-продажи жилья профессионально. Скажем, риелтор – за определенную плату.

Итак, собственник выдает доверенность и забывает о том, что нужно заниматься:

  • сбором документов;
  • ведением переговоров по сделке;
  • вопросами обращения в органы Росреестра или в МФЦ по вопросу регистрации перехода права собственности на долю недвижимости.

Это очень удобно. Особенно, если заниматься указанными делами владельцу доли некогда.

Образец доверенности продажи доли в квартире смотрите ниже:

Гарантии сторон

Рассмотрим, что получает каждая из сторон:

  1. Продавец обретает возможность реализовать свое право по отчуждению недвижимости, не принимая участия в процессе лично.
  2. Покупателю гарантируется, что он заключает сделку с лицом, чьи полномочия на участие в ней получены законным способом.

Нужно помнить, что существует замечательный фразеологизм: «Доверяй, но проверяй». Доверенность может оказаться поддельной, что приведет к печальным последствиям.

Проверка подлинности документа

Осуществить её можно несколькими способами:

  1. На специальном сайте, наполнением которого занимается Федеральная нотариальная палата. Его адрес: http://reestr-dover.ru. Для проверки, необходимо указать известные о документе сведения: реестровый номер, дату удостоверения и так далее.
  2. Можно обратиться к нотариусу лично или по телефону. Это будет более эффективным в тех случаях, когда вышеуказанный сайт испытывает, например, проблемы с работоспособностью. А такое исключать нельзя. В данном случае, нужно будет сообщить нотариусу реквизиты доверенности, подлинность которой необходимо проверить.

Риски сторон

Если покупатель не убедится в том, что документ является подлинным, то он может потерять серьезную сумму денег – равную стоимости недвижимости – сумме, определенной в договоре.

Правила оформления

  1. Нужно определиться, куда именно следует обратиться. Руководствуясь нормами ст. 185.1 ГК РФ, отмечаем: данная доверенность оформляется в стенах нотариальной конторы.
  2. Требуется разобраться с перечнем бумаг, которые нужны для подготовки документа. Собственник должен явиться к нотариусу со своим паспортом и сообщить аналогичные данные, касающиеся поверенного. При этом оригинал паспорта доверенного лица брать с собой не нужно. Можно ограничиться копией.
  3. Нотариус подготовит текст доверенности. С черновиком документа нужно будет ознакомиться, вычеркнуть лишнее и добавить необходимое.
  4. Нужно подписать согласованный текст и оплатить стоимость услуг нотариуса и его сотрудников.

В тексте документа указывается информация:

  • о паспортных данных доверителя и поверенного;
  • о полномочиях по доверенности;
  • о нотариусе, удостоверившем документ;
  • о дате и месте удостоверения, о сроке передачи полномочий.

Важные моменты

Несколько важных моментов:

  1. Не стоит выдавать доверенность на слишком долгий срок. Поверенный, зная, что времени у него много, может затянуть с вопросом.
  2. Не нужно доверять малознакомому человеку право получения денег за проданную долю. Он, имея на руках эти средства, вполне может скрыться от продавца недвижимости.
  3. Если собственник объекта не имеет возможности участвовать в процессе совершения сделки по причине преклонного возраста или болезни, то покупателю лучше убедиться, что нотариусу были представлены справки о психическом здоровье лица.

Доверенность на продажу доли квартиры – документ, который существенно облегчает жизнь продавцу, но повышает риски покупателя. Поэтому к этой бумаге нужно относиться с большим вниманием. Иначе, есть риски, что сделку признают недействительной, покупатель может потерять значительную сумму денежных средств.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция, образец договора купли-продажи 2020 года и документы

При совершении купли-продажи недвижимости необязательно присутствие собственника. Если в силу обстоятельств он не имеет возможности заниматься сделкой, то вправе доверить ее другому лицу. Но для подтверждения его полномочий необходимо документальное оформление. Только после этого возможна продажа квартира по доверенности.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Совершить продажу недвижимого имущества по доверенности законом не запрещается. Ведь в жизни бывают разные ситуации. Не всегда владелец жилого помещения может принимать участие в сделке. Чаще всего причиной для передачи полномочий иному человеку является тяжелая болезнь, проживание в другом населенном пункте или вовсе в иностранном государстве.

Оформление доверенности существенно облегчает процесс реализации имущества для собственника. Но далеко не все граждане при продаже недвижимости прибегают к помощи других лиц, а стараются заниматься сделкой лично. Это связано с тем, что заключение договора по доверенности имеет большое количество рисков, как для самого продавца, так и для покупателя.

По этой же причине реализация имущества может быть значительно затруднена. Ведь покупатели, зная о своих рисках, будут отказываться от приобретения жилья. Найти людей, кто согласится на такую сделку, будет очень нелегко.

Риски продавца и покупателя

Купля-продажа всегда имеет определенные риски для обеих сторон. Но при совершении сделки по доверенности негативных последствий может возникнуть еще больше. Для продавца большим риском является доверительная перепродажа. Чтобы не столкнуться с неприятностями, собственнику не стоит уполномочивать доверенного одновременно на заключение договора и получение денежных средств с реализации.

В противном случае представитель может забрать деньги и скрыться. Это возможно даже, если средства будут находиться в банковской ячейке. Ведь при предъявлении доверенности сотрудников банка ничто не насторожит. Поэтому важно прописывать в доверительном документе, что доверенное лицо не имеет права получать деньги, вырученные с продажи недвижимости.

Для покупателя опасность может скрываться в самой доверенности. Ведь ее отмена может произойти в любое время. В результате человек переведет денежные средства представителю, а сделка будет остановлена ввиду отмены доверительной бумаги. В избежание подобной ситуации рекомендуется расплачиваться с продавцом через банковскую ячейку. Тогда доверенное лицо не сможет забрать средства, пока не будет оформлено право собственности покупателя на квартиру.

Еще один риск для гражданина, приобретающего имущество, — прекращение действия доверенности вследствие смерти доверителя, признания его недееспособным до совершения сделки. В таких случаях недействительной становится не только передача полномочий, но и все договора, заключенные представителем.

После ухода из жизни доверителя родственники могут обратиться с иском в суд для возвращения квартиры умершему, чтобы получить ее в качестве наследства. Недееспособными часто признают пожилых людей, при заключении соглашения о купле-продаже с ними нужно быть предельно осторожными. Ведь даже нотариус не сможет определить, является ли продавец дееспособным. Это способен подтвердить только врач.

Также риском при продаже квартиры по доверенности для покупателя является отмена сделки в связи с пропажей гражданина, который передал свои полномочия доверенному лицу. Сделка отменяется до тех пор, пока доверитель не найдется или не будет признан пропавшим без вести. Признание проводится в судебном порядке и представляет собой долгую процедуру.

Мошеннические действия также никто не отменял. Неудивительно, если собственник и доверенное лицо находятся в сговоре и намеренно обманывают покупателей для выманивания денежных средств. В этом случае они тщательно выбирают своих жертв.

Ими чаще всего оказываются одинокие люди преклонного возраста, которые слишком доверчивы или не могут в полной мере руководить своими действиями. А в силу отсутствия родственников их некому защитить.

Таким образом, для покупателя риски очень существенны, особенно если он уже передал денежные средства, а сделка сорвалась.

Как продать квартиру по доверенности без собственника: пошаговая инструкция

Продажа квартиры через представителя без присутствия собственника отличается только тем, что необходимо сначала заняться оформлением доверенности, которая позволит доверенному совершать действия от имени владельца недвижимости.

Если участие самого продавца не предусматривается вовсе, то требуется составить генеральную доверенность. Именно эта разновидность документа позволяет представителю полностью сопровождать сделку, совершать все необходимые манипуляции, начиная с подготовки необходимой документации и заканчивая получением денежных средств от реализации имущества.

Оформление доверенности производится в нотариальной конторе. Присутствие доверенного лица необязательно.

Доверительный документ составляет на специальном бланке и содержит в себе следующую информацию:

  1. Место и дата подписания. Дата составления должна указываться обязательно. В противном случае доверенность не будет иметь юридической силы.
  2. Личные сведения о сторонах.
  3. Перечень полномочий, которые представитель имеет право совершать от имени собственника недвижимого имущества.
  4. Данные о квартире, которую планируется реализовать.
  5. Срок действия. Указывать необязательно, но тогда документ будет действовать ровно год. Сам же доверитель имеет право устанавливать любой срок.
  6. Подпись доверителя.

Также стоит указать, имеется ли у доверенного лица возможность передоверить полномочия иному гражданину. Юристы советуют еще прописывать в документе условия продажи квартиры, особенно ее стоимость. Это позволит избежать самодеятельности представителя, которая приведет к совершению невыгодной сделки.

После оформления доверенности доверитель передает ее доверенному лицу и дальнейшие действия совершаются только им. Вместе с данным документом собственник передает бумаги на недвижимость.

Далее сделка совершается представителем по следующей пошаговой инструкции:

  • Подготовка необходимой документации для осуществления сделки.
  • Демонстрация жилого помещения покупателю.
  • Составление и заключение договора купли-продажи.
  • Получение денежных средств, вырученных с реализации недвижимого объекта.

Договор купли-продажи при участии доверенного лица ничем не отличается от стандартного соглашения. В нем только указывается проведением сделки по доверенности и информация о представителе.

Помимо этого, договор содержит следующее:

  1. Личные данные владельца жилого помещения.
  2. Описание продаваемой недвижимости: адрес, площадь и иные характеристики.
  3. Обязательства участников сделки.
  4. Информация о наличии обременений на квартиру.
  5. Стоимость объекта.
  6. Порядок оплаты.
  7. Ответственность.
  8. Разрешение споров.

В конце документа ставятся подписи обеих сторон и дата заключения сделки.

Какие документы понадобятся

Для оформления доверенности на продажу квартиры большого перечня документов не требуется. Необходимы только паспорта доверителя и доверенного лица. Остальные сведения записываются со слов собственника недвижимости. Но юристы советуют брать с собой документы на имущество, чтобы избежать указания неточной информации и последствий, связанных с этим.

Для совершения самой сделки купли-продажи требуется стандартный пакет бумаг, добавляется только сама доверенность и паспорт представителя. Подготовить нужно следующее:

  1. Паспорт доверенного лица.
  2. Копия паспорта владельца квартиры.
  3. Документы, устанавливающие право собственника на имущество.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. Справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
  7. Документ, удостоверяющий отсутствие обременений.

ВАЖНО! Также доверителю следует взять справку из психоневрологического диспансера о том, что он полностью дееспособен и может руководить своими действиями. Если он сам не представит медицинский документ, покупателю следует попросить его об этом.

При нахождении продавца в официальном браке требуется одобрение совершения сделки вторым супругом. Согласие составляется в письменной форме и прикрепляется к пакету бумаг.

Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности

Особенности при ипотеке

Недвижимость, приобретаемая в ипотеку, может быть продана заемщиком, но только с согласия кредитора. Поэтому требуется оформление двух договоров — основного и предварительного. Предварительное соглашение составляется между доверенным лицом и покупателем, затем передается в банк.

Документ необходим для оценки условий продажи, способности покупателя погасить оставшуюся часть кредита и вынесения решения об одобрении проведения сделки или отказе. Если банковское учреждение согласится, тогда разрешается оформлять основной договор.

При продаже ипотечной квартиры доверенность также составляется немного иначе. Ее текст должен содержать дополнительные пункты, касающиеся полномочий представителя:

  1. Право обращаться в банк от лица заемщика.
  2. Право подписывать соглашение об аккредитиве или применении банковской ячейки.
  3. Право передавать кредитору личные сведения о доверителе.

Продать недвижимость, взятую в ипотеку, довольно сложно. Далеко не все банки соглашаются на сделку, особенно если она совершается по доверенности. Если кредитор и одобряет куплю-продажу, то будет требовать генеральный тип доверительного документа.

Как максимально себя защитить

Доверителю следует быть внимательнее при передаче своих полномочий другому лицу. Необходимо выбирать надежного человека, чтобы избежать мошенничества. Также юристы советуют выполнение следующих мер во избежание негативных последствий:

  • При подозрении на мошеннические действия или при их выявлении доверителю следует отозвать доверенность и обратиться в суд для признания всех сделок, осуществленных с ее помощью, недействительными.
  • Передавать свои полномочия исключительно проверенным людям, добросовестность которых не вызывает сомнения.
  • Не доверять представителю выполнение всех манипуляций от своего имени, а только совершение некоторых действий.
  • Не предусматривать право доверенного лица забирать денежные средства у покупателя за реализацию квартиры.
  • Не доверять другим лицам оформлять предварительный договор, по которому продавец получает определенную сумму денег в качестве аванса.

Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.

Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.

Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.

Кто платит налог

Денежные средства, вырученные с продажи недвижимого объекта, относятся к доходу собственника. Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 13%. При совершении сделки по доверенности платить налог обязан сам владелец, так именно он становится обладателем денег.

Таким образом, продажа квартиры по доверенности – удобное решение, но очень рискованное. Поэтому обеим сторонам следует быть осторожными и не доверять полностью посторонним людям.

Обязательно рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к юристу через онлайн-консультанта на нашем сайте. Он подскажет вам все нюансы продажи квартиры по доверенности.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за оценку поста и репост.

Доверенность на продажу доли в квартире

Если у человека отсутствует возможность или желание самостоятельно заниматься куплей-продажей доли квартиры, он может передать свои обязанности другому лицу благодаря составлению доверенности. Как же оформляется данный документ, и в чем заключается его суть?

Назначение доверенности

Доверенность – это специальный письменный документ, который обычно оформляется либо на имя близкого человека, либо на имя иного доверенного лица (например, профессионального риэлтора).

После заключения данной бумаги доверенное лицо получает возможность совершать юридически значимые действия от имени доверителя. Когда речь идет про реализацию доли квартиры, доверенный оказывается вправе подписывать договоры, собирать необходимую документацию в частных и государственных учреждениях, а также выполнять прочие процедуры в интересах доверителя.

В большинстве случаев доверенность оформляется именно Продавцом, который не может или не хочет самолично заниматься возмездным отчуждением доли квартиры. Однако иногда такая бумага составляется и от лица Покупателя. Это происходит, если на момент обнаружения приглянувшегося предложения Покупатель находится в другой стране или городе, проходит лечение в больнице, служит в армии и пр.

Типы доверенностей

В юридической практике распространено 3 основных варианта доверенностей. Сторонам рекомендуется внимательно подойти к выбору конкретного типа, ведь от этого будет зависеть спектр полномочий доверенного.

Генеральная доверенность

Данный документ, требующий обязательного нотариального заверения, наделяет доверенного теми же полномочиями и возможностями, которые имеет сам доверитель.

Период действия генеральной доверенности указывается в непосредственном тексте документа. Раньше максимально возможный срок действия ограничивался 3 годами, однако это положение было отменено ФЗ № 100 от 07.05.2013. Сегодня минимальный и максимальный период действия не ограничен – все это устанавливает доверитель по своему желанию и усмотрению.

Если дата окончания не указывается, доверенность признается действительной на 1 год (ст. 186 ГК РФ). При этом расторгнуть доверенность можно в любой момент и по любой причине, обратившись к нотариусу.

Специальная доверенность

В отличие от генеральной, специальная доверенность не дает представителю Продавца абсолютных полномочий. Права и обязанности доверенного устанавливаются доверителем. Так, доверенное лицо получает возможность совершить лишь несколько действий чисто технического характера (например, встретиться с Покупателем и проставить на договоре купли-продажи свою подпись от имени доверителя, если последний столкнулся с форс-мажорными обстоятельствами). Документ требует обязательного нотариального заверения.

Разовая доверенность

Составляется для выполнения 1 процессуального действия (например, для сбора документации или для подготовки договора купли-продажи доли). Разовая доверенность перестает быть действительной, как только представитель выполняет обязательство, возложенное на него доверителем.

Форма и содержание доверенности на продажу доли в квартире

Доверенность на продажу доли квартиры всегда должна содержать одну и ту же информацию. Это:

  • место и дата составления;
  • ФИО, год рождения, пол, гражданство, паспортные сведения и адрес проживания/регистрации доверителя;
  • ФИО, год рождения, пол, гражданство, паспортные сведения и адрес проживания/регистрации доверенного;
  • адрес квартиры и размер доли, подлежащей продаже;
  • стоимость отчуждаемого объекта (если известна на момент составления бумаги);
  • полномочия доверенного (что и в каких организациях он вправе делать от лица доверителя);
  • имеет ли доверенный право на получение денег от Покупателя;
  • имеет ли доверенный право на перепоручение кому-либо своих полномочий (если да, то кому);
  • срок действия документа (прописью);
  • подпись доверителя;
  • удостоверительная надпись нотариуса (специалист вносит сведения об оплате технической работы и госпошлины, указывает номер документа в реестре, а также проставляет свою подпись).

Образец доверенности на продажу доли в квартире 2020 года

В качестве образца можно воспользоваться нижеприведенным документом, относимым к категории генеральных доверенностей. Бумага предоставляет доверенному полный спектр полномочий (это написание заявлений, представительство во всех организациях и учреждениях, проставление подписей и пр.).

Порядок оформления

Доверенность составляется исключительно в кабинете нотариуса на специальном бланке с уникальным регистрационным номером. Самостоятельная подготовка документа недопустима. При подписании и заверении документа в кабинете нотариуса понадобится лично присутствовать основным участникам процедуры – доверенному и доверителю. За получение доверенности понадобится уплатить:

Ее размер составляет 100 рублей для близких родственников (необходимо предъявление документа, подтверждающего родство) и 500 рублей – для всех остальных категорий обратившихся граждан. Круг близких родственников устанавливается в ст. 14 СК РФ – это родители и дети, дедушки/бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные.

Если же доверенность не предусматривает совершения действий с имуществом, а, например, ограничивается сбором документов, то госпошлина будет фиксированной и для родственников, и для других физических лиц – 200 рублей.

Денежная сумма за техническую и правовую работу нотариата.

Данное значение рассчитывается, исходя из тарифов и ценовой политики конкретного нотариуса. Средняя стоимость составляет от 500 от 2000 рублей.

Документы для оформления доверенности

Для того, чтобы составить доверенность, не понадобится собирать внушительный пакет документов. Достаточно будет иметь на руках:

  • паспорт доверителя (собственника доли);
  • паспорт доверенного;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую наличие у Продавца доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Если собственнику уже исполнилось 14 лет, то он в обязательном порядке должен присутствовать при оформлении доверенности и проставить на бумаге свою подпись с согласия законных представителей. Понадобится предоставить нотариусу следующие документы:

  • свидетельство о рождении ребенка (для несовершеннолетнего младше 14 лет) или его паспорт (для несовершеннолетнего от 14 до 18 лет);
  • паспорт законного представителя;
  • паспорт доверенного;
  • подтверждение родственных связей, опекунства или попечительства над ребенком (например, удостоверение опекуна);
  • выписка из ЕГРН.

За недееспособного гражданина оформить доверенность может его законный представитель. В случае с ограниченно дееспособным лицом доверенность оформляется им самим с согласия законного представителя, присутствующего при подписании бумаги. Набор документов в обеих этих ситуациях следующий:

  • паспорт доверителя (собственника доли);
  • паспорт законного представителя;
  • паспорт доверенного;
  • подтверждение родственных связей, опекунства или попечительства над недееспособным/ограниченно дееспособным лицом;
  • выписка из ЕГРН.

Совладельцы вправе перепоручить все юридически важные действия одному и тому же человеку, оформив на его имя общую доверенность. В тексте документа прописываются персональные сведения об отдельно взятых доверителях и их долях, а вместе со стандартным пакетом документов предъявляются паспорта каждого из них.

Признание доверенности недействительной или утратившей силу

Если документ будет содержать хотя бы одну формальную или содержательную ошибку, он превратится в пустую бумажку без законной силы. Поэтому сторонам необходимо подойти к его составлению и подписанию со всей ответственностью. Если в документе будет отсутствовать указание на дату оформления, то документ также не будет обладать никакой юридической силой в соответствии со ст. 186 ГК РФ.

Также доверенность утрачивает свою силу в других, оговоренных законом, случаях. Это:

  1. Завершение периода действия, обозначенного в самой бумаге. Доверенность может утратить свою силу прежде, чем состоится отчуждение. Если доверитель все еще нуждается в помощи и представительстве своего доверенного, сторонам понадобится вновь обратиться к нотариусу и оформить новый документ.
  2. Доверитель передумал совершать имущественную сделку со своей недвижимостью и отозвал доверенность. Осуществить отзыв можно путем личного посещения нотариальной конторы (ст. 189 ГК РФ). Здесь собственнику понадобится оформить распоряжение об отмене доверенности. При себе необходимо иметь паспорт и ранее составленную доверенность.
  3. Отказ доверенного лица от дальнейшего представительства своего доверителя и его интересов.
  4. Смерть доверенного или доверителя.
  5. Признание доверенного или доверителя недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.
  6. Банкротство доверенного или доверителя.
  7. Принуждение к оформлению документа со стороны 3-их лиц. Если во время подписания документа какая-либо сторона подвергалась физическому или психологическому насилию, доверенность удастся признать недействительной в судебном порядке.
  8. Нахождение доверителя в состоянии аффекта в момент подписания документа. Если Продавец не отдавал отчета своим действиям, бумага признается недействительной.

Существующие риски: как обезопасить себя

Продавцу, желающему составить доверенность, понадобится быть предельно осторожным в выборе доверенного лица. Нередко за представительство собственников берутся обыкновенные мошенники, которые преследуют корыстные цели (например, продажа недвижимости своему Покупателю по невыгодным для Продавца условиям, получение денег и последующее исчезновение и пр.). В этом смысле составление специальной или разовой доверенности окажется куда более безопасным, чем составление генеральной доверенности с передачей абсолютных полномочий.

Чтобы купля-продажа по доверенности прошло успешно и не была сопряжена с обманными махинациями, Продавцу следует:

  1. Выбрать хорошо знакомое и проверенное лицо.
  2. Четко ограничить полномочия доверенного лица. Не следует бездумно передавать в ведение чужого или даже близкого человека весь процесс по распоряжению личным имуществом. Рекомендуется прописать в тексте доверенности, что он не может, например, подписывать основной договор купли-продажи доли или получать денежные средства.
  3. Контролировать общий ход отчуждения. На всех значимых сделках (обсуждение условий с Покупателем, установление цены, подписание бумаг, передача задатка или аванса и пр.) Продавцу рекомендуется присутствовать лично.

Покупателю же необходимо быть уверенным в том, что доверенность обладает юридической силой. Однако как убедиться в этом, если в течение всей сделки приобретатель может так и не встретиться с реальным Продавцом доли?

Вообще в случае отзыва доверенности Покупатель должен получить от Продавца специальное письменное уведомление. Однако Покупателю рекомендуется отслеживать и другие каналы связи:

  1. Газета «Коммерсантъ», где вместе со сведениями о банкротстве публикуются и сообщения об отзывах доверенностей (ПП РФ 21.07.2008 г. № 1049-р). После того, как пройдет 30 дней с момента соответствующей публикации, все заинтересованные лица будут считаться уведомленными об отзыве бумаги.
  2. Официальный сайт Федеральной нотариальной палаты.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Могу ли я продать жилье самому себе?

— Подскажите, пожалуйста, можно ли продать квартиру по генеральной доверенности на себя? То есть ситуация следующая: мой брат уехал в Австралию и не собирается возвращаться. На свою долю в квартире он сделал на меня генеральную доверенность, так как других вариантов оперативно что-то сделать у нас не было. Мы с братом решили, что он продаст мне свою долю, однако у него нет возможности приехать. Есть ли другие варианты покупки доли у него на расстоянии? Консульство не вариант, так как он пока там нелегально.

Отвечает ведущий юрисконсульт Est-a-Tet Юлия Дымова:

Совершать действия в отношении себя по доверенности нельзя. В данном случае можно по доверенности оформить квартиру на супругу, мать или иного родственника, и уже потом переоформить на себя. Однако есть один нюанс переоформление недвижимости на супругу возможно только при наличии брачного договора. Если его нет, то в силу вступает режим совместной брачной собственности, а то это фактически означает тоже продажу в пользу себя.

Отвечает управляющий партнер PR-агентства «Восток-Запад» Александр Ткаченко:

Вопрос генеральных доверенностей сам по себе очень скользкий. Имея на руках именно этот документ, мошенники очень часто прокручивают схемы с недвижимостью. И, как правило, сделки, проведенные при помощи таких доверенностей, оспариваются в суде. Но если говорить о конкретном случае, то на данный вопрос очень четко отвечает ГК РФ ст. 182, п. 3: «Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом». То есть нет, человек не может продать квартиру по генеральной доверенности сам себе или другому человеку, представителем которого он также является. Закон разрешает такую процедуру только коммерческой структуре, которая за услуги по этой сделке уплатит налог. Для решения Вашей проблемы я бы рекомендовал Вам найти хорошего адвоката и оформить право собственности через суд.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

В соответствии с ч. 3. ст. 182 Гражданского кодекса РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Поскольку Ваш случай законом в качестве исключения из приведенного правила не предусмотрен, Вы не можете, действуя по доверенности от Вашего брата, продать принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру ни себе лично, ни иным представляемым Вами лицам.

Что касается возможных вариантов развития событий, то Вашему брату можно было бы выдать доверенность на другого человека, который бы продал Вам принадлежащую ему долю в праве собственности. Но, насколько я понимаю, оставаясь в Австралии, у него нет возможности ни посетить консульство РФ, ни проставить апостиль, что является необходимым условием для принятия российскими уполномоченными органами документов, выданных в других государствах. Таким образом, покупка Вами доли у Вашего брата на расстоянии крайне затруднительна, потому что любое выражение им воли на продажу квартиры должно быть удостоверено уполномоченным органом государства пребывания (тем же нотариусом) и легализовано с помощью консульской легализации, либо апостиля.

В данном случае я вижу только один способ. Вы по доверенности продаете принадлежащую Вашему брату долю в праве собственности третьему лицу, а уже он продает эту долю Вам. В таком случае закон нарушен не будет и Вы спокойно сможете совершить все необходимые действия, включая подачу документов на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, без чего, собственно, переход права собственности состояться не может. Правда, необходимо отметить, что это третье лицо должно быть ну очень доверенным лицом, потому что ничего не помешает ему после перехода к нему права собственности на долю, ранее принадлежащую Вашему брату, просто отказаться передавать эту долю Вам. В таком случае Вы уже ничего сделать не сможете.

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Сделку по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу по генеральной доверенности осуществить нельзя, так как, согласно Гражданскому кодексу РФ, представитель по доверенности не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

В Вашем случае необходимо придерживаться следующего алгоритма действий для приобретения доли на квартиру в собственность:

1. Оформление у нотариуса в Австралии Вашим братом доверенности на третье доверенное лицо с полномочиями, включающими право на отчуждение доли (с правом подписания договора от его имени) и последующего предствления интересов Вашего брата в органе, осуществляющем государственную регистрацию объектов недвижимости по субъекту РФ, где находится квартира. При отчуждении доли на квартиру по договору дарения необходимо прописать в доверенности данные одаряемого (Ваши паспортные данные) и данные объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер).

2. Легализация доверенности австралийским нотариусом (проставление апостиля), перевод доверенности на русский язык с нотариальным заверением перевода на территории Российской Федерации. Получение нотариального согласия супруги Вашего брата на отчуждение доли в квартире, если Ваш брат состоит в браке и в случае, если доля на квартиру приобреталась в период брака на общие денежные средства супругов. В случае, если доля перешла в собственность брата в порядке наследования или приватизации, согласие супруги не требуется.

3. Подписание третьим лицом по доверенности от имени Вашего брата договора по отчуждению доли на квартиру в Вашу пользу. Необходимо учитывать, что договор дарения доли подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 статьи 160 ГК РФ, п. 1 статьи 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). За удостоврение договора дарения доли нотариус взыскивает нотариальный тариф 0,5% от суммы договора (кадастровой стоимости доли на квартиру), но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.

4. Подача комплекта документов на государственную регистрацию перехода права собственности и получение выписки из ЕГРП после государственной регистрации (подача документов на государственную регистрацию может быть за отдельную плату осуществлена нотариусом).

Из описанной Вами ситуации следует, что объект недвижимости (квартира) находится в долевой собсвенности, сособственниками квартиры являетесь Вы и Ваш брат. Так как Вы являетесь близкими родственниками (статья 14 СК РФ), чтобы избежать налогов (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ), целесообразно заключить между Вами договор дарения доли. В этом случае ни Вы, ни Ваш брат не будете платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при отчуждении доли квартиры в размере 13%. Вариант с заключением договора купли-продажи доли на квартиру можно рассматривать, если доля в квартире принадлежит Вашему брату более трех лет и приобретена в собственность до 1 января 2016 года. В других случаях возникает обязанность оплатить НДФЛ.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Читать еще:  Продажа большей доли квартиры
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector
Название платежа Сумма платежа