Можно ли оформить покупку квартиры, на заключенного?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Можно ли оформить покупку квартиры, на заключенного?

Покупка квартиры у осуждённого – сделка, которой лучше избежать

Бомба замедленного действия

Покупка недвижимости у человека, отбывающего наказание в местах, не столь отдаленных, – явление на рынке довольно редкое, но всё же имеющее место.

Эксперты называют такие сделки одними из самых тяжёлых, и по многим причинам. Одна из них заключается в том, что с продавцом приходится работать дистанционно – через его родственников либо представителей. Это может увеличить сроки выхода на сделку, а самое главное – несёт большое количество рисков, как для покупателя, так, кстати, и для самого продавца.

Ведущий менеджер департамента вторичного жилья столичного агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин рассказал нам об основных возможных рисках:

—Покупатель не может проверить состояние продавца, в котором тот подписывает доверенности, договор, соглашения. Также он не понимает, оказывают ли на собственника давление третьи лица. Не знает покупатель и истинных намерений человека – почему, отбывая срок, он принял решение продать свою квартиру. Поэтому приходиться руководствоваться мнением родственников либо представителей продавца, а это всё очень зыбко.

Подобные сделки, по словам эксперта, всегда вызывают множество вопросов. Как и куда будет выписан продавец, если он в этой квартире зарегистрирован? Кто будет получать деньги за проданную квартиру? Достанется что-либо продавцу? Кто будет писать расписку в получении денежных средств, подписывать договор купли-продажи, передаточный акт – продавец или его представитель?

Если сам продавец – то в присутствии покупателя всё это сделать будет крайне сложно, а порой невозможно. Если это делает представитель, то как проверить, отозвана доверенность продавцом или нет? Ни один нотариус, а тем более начальник СИЗО или ИТК такую информацию не даст.

Дальше – больше. Как поведёт себя продавец, выйдя на свободу, тоже не совсем понятно. Это бомба замедленного действия. К примеру, он вышел, а жить уже негде. Родственники обманули, ничего не купили, денег не оставили. Он сразу подаёт иск в суд: «меня ввели в заблуждение, заставили подписать, не понимал, что делаю, верните квартиру». И начинаются судебные тяжбы. При этом неизвестно, кто выиграет суд – истец или ответчик.

—Ко всему этому нужно приобщить криминальное прошлое продавца. Например, непонятно, как и на какие деньги он приобрёл квартиру. Как правило, застраховать такое жильё от потери права собственности практически невозможно. Учитывая это, приобретать такие квартиры, даже с очень большим дисконтом, не рекомендуется. Оно того не стоит! – уверен Александр Лунин.

Добровольно-принудительная выписка

Если, несмотря ни на что, вас всё-таки угораздило купить квартиру у осуждённого, то юристы рекомендуют обратить внимание на следующие моменты. Временно снятые с регистрационного учёта «сидельцы» сохраняют право пользования жилым помещением в следующих случаях: если квартира не приватизирована, если они подписывали отказ от приватизации и если к моменту их возвращения из мест лишения свободы собственник квартиры не изменился.

В случае продажи квартиры в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ «переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Законом установлено иное только в отношении лиц, которые не являются собственниками, но были прописаны на момент приватизации.

Правоведы предлагают покупателю следующий алгоритм действий. Прежде всего – подать иск о признании осуждённого утратившим право пользования квартирой. Если, конечно, он не является лицом, сохраняющим право пользования в соответствии с действующим законодательством (см. выше).

Если же бывший владелец таковым лицом является, то надо его искать и пробовать договориться. Выписаться добровольно он может, даже находясь в местах лишения свободы. Если не договоритесь, то придётся через суд расторгать сделку или… надеяться на то, что он не выйдет из тюрьмы.

После отбытия срока (а может произойти и условно-досрочное освобождение) человек возвращается из тюрьмы и регистрируется в приобретённой покупателем квартире автоматически. До этого выписать бывшего владельца никак нельзя, потому что он числится в местах лишения свободы.

А выписать его, когда он вернётся из заключения, можно только в том случае, если этот человек не сохраняет право пожизненного проживания в квартире (если он отказывался от участия в приватизации или приватизация квартиры была произведена в его отсутствие и он отказа не давал).

Поэтому покупателю лучше посмотреть предыдущие документы (что было до покупки). Если там были иные основания, то бывшего владельца можно выписать по суду. Но объяснить заключенному, что его принудительно выписали, будет сложно. Поэтому покупателям нередко приходится как-то договариваться с такими людьми и даже в качестве отступного приобретать иное жильё – например, комнату.

Как вариант, можно поступить и так. Покупатель может потребовать расторжения договора купли-продажи на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 558 ГК РФ (в случае указания полной суммы в договоре). Основание – нарушение существенного условия договора продажи, где не был указан перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

В завершение общие рекомендации профессионалов рынка – не создавайте себе сложностей и старайтесь, по возможности, избегать подобных сделок.

Как оформить задаток при покупке квартиры

Когда между Продавцом и Покупателем квартиры заходит разговор о заключении сделки купли-продажи (речь идет о Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке), то принято считать, что Покупатель должен внести Продавцу задаток (предоплату), подтвердив таким образом свое намерение купить именно эту квартиру. Без такой предоплаты, обычно, Покупателя всерьез не воспринимают.

В обиходе еще можно услышать, как вносят залог при покупке квартиры. Смысл здесь тот же – и залог и задаток подразумевают, что от Покупателя требуют материального подтверждения своих намерений (в виде некоторой суммы денег). Но юридически грамотно это называть именно задатком.

Сам Покупатель тоже заинтересован в том, чтобы зафиксировать договоренности с Продавцом о будущей сделке. Тогда квартира снимается с продажи, и другие претенденты на нее уже не будут никого беспокоить. И конечно же, обоих участников сделки волнует вопрос – как правильно оформить задаток при покупке квартиры?

Разберем это по пунктам.

Условия соглашения (или договора) о задатке

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора. Условия и правила применения задатка указаны в законе – в Откроется в новой вкладке.”>статьях 380 и 381 ГК РФ. Если слова «задаток» в договоре нет, то сумма признается авансом (об этом ниже).

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это Откроется в новой вкладке.”>специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры Откроется в новой вкладке.”>нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

На какой срок вносится задаток при покупке-продаже квартиры?

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Читать еще:  Как можно выписать несовершеннолетнего ребенка из муниципальной квартиры

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Откроется в новой вкладке.”>Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Почему вносится задаток? А может быть – аванс?

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких Откроется в новой вкладке.”>«альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная). В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно Откроется в новой вкладке.”>риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Для Покупателя, однако, условия внесения аванса за квартиру устанавливаются более жестко. Несмотря на то, что здесь НЕ подразумевается финансовой ответственности для обеих сторон, на практике эту ответственность для Покупателя устанавливают отдельным условием в Договоре аванса. Это условие говорит о том, что если Покупатель отказывается от сделки, то сумма аванса ему не возвращается, и остается у Продавца в виде штрафа.

То есть, фактически, для Покупателя квартиры применяется жесткое условие задатка, в то время как для Продавца действует мягкое условие аванса. Почему такая несправедливость?

Дело в том, что на рынке недвижимости больших городов большинство квартир выставлены в продажу не от имени собственников, а от имени агентств (посредников). И Покупатель, выбрав квартиру, вносит предоплату тоже не собственнику, а его представителю – агенту. Владелец при этом может передумать продавать свою квартиру, или, например, изменить цену продажи. Понимая это, агент никогда не берет на себя финансовую ответственность за взятые деньги. В случае срыва сделки он готов их просто вернуть, не более того.

Покупатель же отвечает за свое намерение самостоятельно, поэтому для него риэлторы вписывают более жесткую ответственность в договоре. Исключение – в случае, когда Покупатель является участником сложной сделки из цепочки квартир, где его покупка зависит от действий остальных участников. Тогда с него тоже снимается финансовая ответственность, и если цепочка рассыпалась, ему просто возвращается сумма внесенного аванса.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

О том, как действовать Продавцу и Покупателю при подготовке сделки покупки-продажи квартиры, в том числе, как договариваться, вносить, получать и оформлять предоплату (аванс или задаток), а также проводить окончательные расчеты по сделке – подробно рассказано в нашей Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (схема откроется во всплывающем окне).

Сделки купли продажи квартиры заключенного

1.1. Нельзя. Сделка по отчуждению доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

1.2. Если мать и дочь имеют доли в этой квартире и одна из них хочет свою долю подарить/продать другой, нотариус нужен.
Если мать или дочь является единственным собственником и хочет подарить/продать свою долю – нотариус не нужен.

1.3. Оксана!
Нет, нельзя. Передача доли собственности на квартиру, в том числе от одного близкого родственника другому, регулируется ст. 42 ФЗ 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 02.01.2017.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, если только не происходит отчуждение всеми участниками долевой собственности своих долей в рамках одной сделки (проще говоря, если квартира не продается целиком).

2. Можно ли заключить сделку куплю продажу квартиры без соглашении о задатке.

2.1. Можно ли заключить сделку
Можно ли заключить сделку куплю продажу квартиры без соглашении о задатке.

Конечно можно. И нужно.
Если уже обдумали все, подумали, взвесили, то сразу договор заключайте.

2.2. Речь наверное идет не о самом договоре купли-продаже, а о предварительном договоре купли-продажи недвижимости. Да можно его заключить не включая условия о задатке. Законом это предусмотрено.

3. Можно ли заключить сделку купли продажи без кадастрового номера на квартиру?

3.1. Наверное речь идет о кадастровом паспорте, а не номере. Заключить договор можно, но он не пройдет государственную регистрацию, если в Росреестре нет сведений о кадастровом паспорте. А без государственной регистрации договор будет считаться незаключенным – ч. 2 ст. 558 ГК РФ.

4.1. Рискуете остаться и без денег и без квартиры. На то он и задаток, что лишь часть стоимости им оплачивают. Просто продавец может оказаться недобросовестным и деньги вы потом не факт что сможете вернуть.

4.2. Про риски нет смысла говорить я не видел договора с ему откажите есть же договор все.

5.1. Вы можете отказаться от сделки.

6.1. Вам необходимо направить в его адрес претензию о расторжении договора.

6.2. Вы оплачиваете услуги, другими словами усилия. Если клиента нашли сами, продавайте. Будьте внимательны. Ничего расторгать не нужно, нужно просто озвучить это.

7.1. Смотря как этот задаток был оформлен. Был отдельный договор задатка? ГК РФ Статья 380.
Если нет, то эта сумма признается авансом и подлежит возврату.

7.2. Требуется изучить решение суда, на которое Вы указываете как минимум.

8.1. Почему она притворная? Вы ведь собственник квартиры теперь.
Нужно посмотреть ваш договор.

8.2. Притворную сделку можно оспорить, но если притворная сделка в своем основании не имеет ничего противозаконного, к ней применяются правила, регулирующие данный вид сделок.
То есть важно для чего вы ее совершали.
В вашем случае (не видя документов) никакой опасности со стороны сына нет, ведь вы являетесь теперь собственником квартиры.

9.1. Так у Вас в самом договоре купли продажи прописано, что после сделки Вы обязаны при проживании в проданной квартире оплатить коммунальные платежи! Значит все законно. Вы сами согласились с этим и никаких доп. соглашений не требуется.

10.1. Егян Мерия, вряд-ли что-то в этом есть. Для успокоения можете показать эти договоры юристу, обратившись в личные сообщения, к любому.

10.2. Первоначальный взнос выплачивается на счет банка, а не застройщика. Если есть только ПДКП, то это, скорее всего, задаток, а не первоначальный взнос. Если банк потом Вам по каким-то причинам откажет в кредите, то задаток Вам не вернут. У меня большие сомнения относительно добросовестности сторон.

11.1. В договоре прямо укажите сами, на какую дату считается курс валюты. Это ваше право.

12.1. Раньше не следует, приглашайте на дату, указанную в предварительном договоре. Уведомление составляется в свободной форме исходя из условий, установленных заключенным ранее предварительным договором.

13.1. Нет, как и основной договор, можете обойтись без нотариуса.

13.2. Нет, не нужно. Предварительный договор является по сути договором о намерениях, поэтому нотариально удостоверять его не нужно. А основной договор – обязательно заверять у нотариуса, так как сделка касается долевой собственности.

13.3. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п.2 ст.429 ГК РФ).

14.1. Ну тут все зависит от условий самого договора.

14.2. Вы можете затребовать от продавца денежные средства, потраченные вами на оформление документов для сделки.

15.1. не откажет, у них нет оснований для отказа.

16.1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Следовательно, если Вы ответственны за совершение сделки-платите Вы (по закону в двойном размере), если покупатель-платит он..

17.1. Если Вы заинтересованы в продаже квартиры, обязательно идите на сделку. Если у покупателя нет денег, то он таким образом готовит почву для возврата задатка. Если его намерения реальные, то договор купли-продажи будет заключен и вопрос о задатке отпадет. Обязательно зафиксируйте факт явки на сделку (если покупатель на нее не придет).

Другое дело, если Вы передумали продавать квартиру. Я бы посоветовала мирно договориться о возврате только этой суммы (обязательно письменно). Несмотря на формальное нарушение со стороны покупателя, суд может согласиться с уважительностью причин пропуска срока.
Адвокат Ивановской городской коллегии адвокатов №7 Журавикина Т.В.

18.1. А как указано в договоре? Если покупатель не передает деньги, то что? Обычно это условие указывается.
Если покупатель не передает деньги, а Ваше намерение продать квартиру всё еще есть, то Вы можете обратиться к покупателю с претензией о передаче денежных средств и уплате процентов за удержание чужих денежных средств.

18.2. Прежде всего, деньги за услуги нотариуса вам нотариус не вернет, так как услуга оказана. Если деньги не перечислены, то договор расторгается соглашением сторон или в суде..

Читать еще:  Как отключить на месяц домашний интернет мтс

19.1. Пишите лучше на нескольких листах, без печати на обороте, скрепили степлером, прошили, не важно, просто каждый лист договора заверяете своей подписью и продавец и покупатель.

19.2. Договор и заключается “напрямую” между покупателем и продавцом.
Как Вы себе представляете и в качестве кого вписывать в договора этих риэлторов.
МОжно распечатать, если односторонняя, то сшивайте нитками, никем не надо визировать.

20.1. В силу последних изменений в законодательстве Вы сможете осуществить сделку купли-продажи квартиры имея на руках кадастровый паспорт. Этого вполне достаточно.

21.1. Аванс подлежит возврату если вы отказались от сделки тем более если в договоре прописано “аванс” ст.380 ГК РФ, а предварительный договор т.е. договор намерение это та еще туфта.

22.1. Бывший собственник на этом основании сделку не может оспорить. В этом плане никаких проблем не должно быть. Уведомляйте сейчас.

23.1. Если не был заключён договор купли-продажи квартиры (хотя бы предварительный), то и никакого задатка быть не может
Это не задаток, а обычный аванс (предоплата), как бы вы там его не обозвали. В любое время можно отказаться от сделки.
Предоплата должна быть возвращена
1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст.380 ГК РФ)

23.2. Если в соглашении о задатке явно обозначено понятие задатка, то данное соглашение является обеспечением исполнения обязательств по заключению договора.
Ст.380 ГК –
4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Во избежание последствий руководствуйтесь положениями заключенного соглашения.

24.1. «Я хочу расторгнуть сделку. На, что я могу рассчитывать? Как вернуть мне свои деньги? »
Что бы вам ответит; ,нужночитать условия вашего договора. Выберите юриста и закажите ему работу личку.

25.1. ч.2 ст. 452 ГК РФ нам говорит “Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок”. следовательно, соблюсти данный порядок Вам необходимо, иначе суд Вам вернет исковое заявление.

25.2. Екатерина, добрый день!
Чтобы определить алгоритм действий необходимо изучить текст предварительного договора: в частности, в какие сроки должен быть заключен основной договор, передана квартира, поданы документы на регистрацию перехода права собственности и т.д.
Если продавец еще не нарушал условий предварительного договора, то обращение в суд не имеет смысла.

26.1. Если строго следовать букве закона, то квартира в новостройке должна продаваться по ФЗ РФ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция).
Предварительный договор КП прежде всего несет риск того, что квартира будет “продана” нескольким покупателям.
Предварительный ДКП не регистрируется.

26.2. Не с целью навязывания вам услуг, но с целью минимизировать ваши проблемы В будущем, советую по данному вопросу обратиться к адвокату И обсудить все возможные проблемы.

27.1. Орган опеки и поопечительства могут и не разрешить продажу квартиры, так что с полным расчетом следует подаждать, потом по устной договоренности ничего не вернуть.

28.1. Оксана! В соответствии с подп.5 п.1 ст.188 ГК РФ, действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Поэтому в настоящее время никаких полномочий на заключение основного договора купли-продажи у представителя по этой доверенности нет. Если всё-таки будет предпринята попытка заключения такого договора, то этот договор должен быть признан недействительным как заключенный лицом, не имеющим необходимых полномочий на распоряжение соответствующим имуществом (ст.168 ГК РФ).
С уважением, А.Д.Руслин.

29.1. Иск об устранении препятствий в доступе в жилое помещение. Я бы такой запустил, поскольку Всем своим поведением он показывает, что выкупать ничего не собирается.

30.1. Перевод долга возможен только с согласия кредитора (ст. 391 ГК РФ), т.е. банка. То, что вы остались созаёмщиком не является основанием для оспаривания договора купли-продажи.

Можно ли оформить покупку квартиры, на заключенного?

Почти треть сделок в сфере строительства и продаж новостроек заключается по предварительному договору (ПДКП).

Расскажем обо всех нюансах и особенностях данного документа, сделок с ним, и определим – законны ли действия застройщиков, использующих такие договоры.

Содержание статьи:

Варианты предварительного договора купли-продажи строящейся квартиры – плюсы и риски каждого

В соответствии со статьей 429 ГК РФ, договор, оформленный предварительно, не предусматривает регистрации прав на недвижимое имущество в Росреестре.

То есть, при его заключении вы не станете собственником жилья, а лишь будете обязаны выполнить условия, прописанные в документе.

Заметьте, договор может потерять свою силу, если его признает судебная инстанция недействительным. На практике такое часто случается.

Юристы выделяют несколько типов предварительного договора. Зависят они от того, в какой момент был заключен между сторонами документ.

Перечислим, когда могут быть заключены договоры, а также определим, какие негативные и положительные моменты несут определенные обстоятельства.

1. Начальная стадия, до застройки

ПДКП может быть заключен с потенциальным покупателем еще до того, как застройщик получит разрешительную документацию на строительство дома. По сути, дом еще не начали строить, а денежные средства на него застройщик уже начинает получать, заключая предварительно сделки купли-продажи. Реальность может быть печальной в этой ситуации.

Застройщик может предложить оформить предварительный договор долевого участия (предДДУ), так как по действующему законодательству до получения документации нельзя заключить ДДУ.

Такой предварительный документ юристы не рекомендуют подписывать – реальные, законные строительные фирмы не прибегнут к такой схеме! Помните об этом.

2. Момент застройки, заключение предварительного договора в строящемся доме

Обратите внимание, что заключить предварительный договор в этот период категорически запрещено законом! Вы не можете заключить ПДКП.

Оформлять следует один из договоров:

Другая документация будет также незаконной.

Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна.

Помните о таких рисках для покупателя:

  1. Застройщик может спокойно расторгнуть договор и перепродать имущество, ведь его не нужно оформлять в Росреестре.
  2. В случае признания застройщика банкротом, потенциальные покупатели могут потерять жилье или денежные средства, которые уже были перечислены на счет продавца.

Риски для продавца в момент стройки дома тоже есть:

  1. Покупатель может потребовать вернуть вложенные денежные средства в объект, причем и двойной размер процентов от этой суммы (ст. 395 ГК РФ), и другие расходы. Как правило, на практике если дело проходит через суд, то выигрывает дело будущий покупатель.
  2. Застройщика могут оштрафовать, ведь схема заключения предварительного договора в момент стройки объекта незаконна. Должностные лица выплачивают – от 20 до 50 тыс.руб., а юридические – от 500 тыс.руб. до 1 миллиона.

Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, нежелательно.

3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию

Этот вариант – самый подходящий и законный.

Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия для потенциального покупателя недвижимого имущества.

Именно ДДУ является документом, устанавливающим права на приобретенное имущество.

Обязательно смотрите на то, чтобы дом был окончательно построен, а жилье было сдано в эксплуатацию. Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию!

На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП – но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.

Кроме того, право собственности на имущество у покупателя появится после заключения особого акта между всеми инвесторами – акта реализации инвестиционного контракта.

А этот момент может быть отложен на неизвестное время, и он никак не будет зависеть от того, перевели ли денежные средства покупатели за имущество.

Как заключить договор предварительной купли-продажи квартиры и обезопасить сделку – инструкция

Расскажем, как следует действовать, если застройщик или лицо, занимающееся реализацией недвижимости, предлагает заключить предварительную документацию.

Чтобы обезопасить сделку, необходимо следовать инструкции:

  1. Не соглашайтесь на предложение. Дайте понять, что заключать сделку вы будете по всем требованиям закона. Неважно, был ли недостроен дом, или только начинается стройка, или дом сдали в эксплуатацию.
  2. Проверьте все документы, имеющиеся у продавца . Можете попросить копии и обратиться к юристу для определения их достоверности.
  3. Уделите внимание срокам , когда будет принят и передан объект инвестору от застройщика. Этот пункт обязательно должен быть прописан в документах.
  4. Проверьте предварительный договор купли-продажи квартиры. Он не сможет быть переоформлен после того, как вы его подпишете! Вы обязательно должны быть согласны со всеми условиями и обязательствами, которые там прописаны. Помните, вам же придется их выполнять!
  5. В документе пропишите срок , когда будет подписан между сторонами основной договор, подтверждающий сделку купли-продажи.

Как правило, основной договор заключается на основании предварительного. Поэтому лучше, если в документе будет подробно и конкретно все расписано.

В том случае, если потенциального покупателя недвижимого имущества не устраивает предварительный документ, который ему предлагает застройщик, то покупатель вправе может потребовать его изменить.

Что необходимо иметь в виду, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, или о чем вам не скажет застройщик?

Чтобы не возникало споров и проблем, смотрите на документ, который вам предлагают заключить.

Вы можете прийти с ним к юристу и попросить пересмотреть его, изменить, если потребуется. Читая договор, вы должны получить впечатление о недвижимости. Разные мелочи обязательно должны быть прописаны подробно!

Обращайте внимание на такие моменты в договоре:

  1. Должен быть подробно прописан каждый пункт, касающийся имущества. Например, ее площадь, место расположения в доме, уровень отделки и другие параметры.
  2. Указывается обязательно комплектация недвижимости – имеется ли сантехника, проведена ли телефонная линия и т.п.
  3. Вписывается стоимость недвижимости. Это важный вопрос, который должен быть не только оговорен, но и прописан в документе.
  4. Срок передачи недвижимости в вашу собственность. Пункт можно прописать и в предварительном, и в основном договоре.
  5. Порядок регистрации права собственности на недвижимость. Например, вы можете прописать, кто будет регистрировать собственность, кто будет оплачивать государственную пошлину.
  6. Права и обязанности сторон тоже стоит указать.
  7. Отметьте в документе и ответственность сторон, в случае невыполнения обязательств.
Читать еще:  Как получить субсидию на строительство дома в Нижегородской области?

Если после прописанных условий застройщик отказывается заключать с вами основной договор, вы можете его привлечь к ответственности через суд.

Кроме того, вы можете заставить его через эту инстанцию заключить с вами основной документ, подтверждающий сделку купли-продажи.

Еще один вариант развития действий, когда застройщик не подписывает основной документ, – расторжение предварительного договора и возврат уже перечисленных денежных средств.

Важные вопросы по договору предварительной купли-продажи квартиры в новостройке – отвечают юристы

Ответим на самые распространенные вопросы:

– Можно ли расторгнуть предварительный договор купли продажи квартиры, и когда?

Предварительный документ, подтверждающий намерения на осуществление сделки, может быть расторгнут в любое время, если иное не прописано в самом договоре.

Стороны могут прописать, в каких случаях, при каких обстоятельствах договор может быть расторгнут.

Лучше аннулировать договор через суд.

– Есть ли разница заключения предварительного договора купли продажи квартиры с задатком и без него?

Да, есть. Обязательно в документе должны быть прописаны сроки передачи денег, а также реквизиты получателя.

ПДКП с задатком несет массу рисков. На практике часты случаи, когда застройщики и инвесторы становились банкротами, и не могли вернуть средства покупателям. Так, люди оставались без денег и без жилья.

– Можно ли оформить предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, приобретая на материнский капитал?

Предварительно документацию в строящемся доме заключить невозможно, так как это противозаконно.

Однако вы можете использовать материнский капитал при оформлении сделки купли-продажи жилья и заключении предварительной документации, но – не в строящемся доме.

– Как заключается предварительный договор купли-продажи квартиры, если в числе дольщиков или будущих владельцев будет несовершеннолетний?

При оформлении квартиры, если у несовершеннолетнего нет постоянного жилья, потребуется взять согласие органов опеки и попечительства о том, что они не против, что ребенок будет проживать в будущем доме, будущем жилье.

По сути, на оформление предварительного договора никак не влияет число лиц и их категория, которые будут в дальнейшем прописаны в квартире.

Если квартира будет оформлена на несовершеннолетнего, то здесь нужно быть внимательным. Лучше, если приобретенное имущество будет сначала оформлено на взрослого – например, на родителя, а потом квартира будет подарена ребенку.

По действующему законодательству РФ, несовершеннолетний не может быть собственником недвижимого имущества. Поэтому оформляется квартира с указанием, что в собственность она перейдет по достижении лицу 18 лет.

– Можно ли заключать предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением?

Да, оформление предварительного документа возможно при обременении.

Но вы должны учесть вид этого обременения.

Например, при аресте объекта лучше не заключать договор.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Процедура оформления покупки квартиры

Самостоятельная покупка квартиры — рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

Порядок оформления покупки квартиры

Заключению любого договора купли-продажи в обязательном порядке должна предшествовать тщательная проверка юридической чистоты объекта!

Все начинается с истории — истории квартиры и всех ее правообладателей, которые имелись за время существования объекта недвижимости.

  1. Проверка собственников квартиры должна включать анализ:
    • физического и психического здоровья продавца, проверку на алкогольную и наркотическую зависимость, психические расстройства, возрастные неврологические заболевания, затрагивающие функцию памяти, хронические заболевания, которые могут повлиять на психоэмоциональное состояние продавца , — если подобные диагнозы имеют место, то продавец или его родственники могут инициировать судебные разбирательства, оспаривая сделку как недействительную и т.д.;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по наследству — срока, прошедшего со дня смерти предыдущего правообладателя, и юридического основания для перехода жилой недвижимости к наследнику (подлинность завещания, отсутствие других вариантов завещания);
    • судебного решения на предмет вероятности его отмены или обжалования в вышестоящих инстанциях, а также его подлинности — в случае приобретения прав на недвижимость по решению суда, когда в ходе прошлых судебных разбирательств нынешнего собственника с другими претендентами на квартиру суд принял его позицию;
    • количества правообладателей продаваемой недвижимости : нет ли между собственниками конфликтных отношений, поскольку при наличии долей собственности на квартиру может возникнуть ситуация оспаривания сделки купли-продажи на основании статьи 250 ГК РФ, по предписанию которой у владельцев долей есть преимущественное право покупки продаваемой доли;
    • в случае приобретения прав на недвижимость по договору дарения, прикрывающему договор купли-продажи, — юридических аспектов покупки данной квартиры . Если бывший правообладатель успешно оспорит договор дарения в суде, новый собственник лишится и квартиры, и уплаченных денег;
    • наличия несовершеннолетних собственников квартиры , права которых защищены российским законодательством. В этом случае проводится проверка законности прав на продажу жилой недвижимости, которая осуществляется путем подачи запроса в органы опеки и попечительства, — они должны подтвердить выдачу соответствующих разрешений;
    • отношений собственников с правоохранительными органами , которые могут существенным образом повлиять на совершение сделки купли-продажи, если правообладатель находится в розыске или под следствием, если в прошлом имел проблемы с законом, — важно понимать, не исчезнет ли продавец после получения задатка.
  2. Проверка самого объекта жилой недвижимости, в том числе:
    • информации о прошедших и возможных будущих капитальных ремонтах, перепланировках, реконструкциях, возможном сносе, о состоянии коммуникаций;
    • подлинности всех правоустанавливающих документов (выписки из БТИ, Росреестра, паспортного стола);
    • нахождения квартиры в залоге у кредитных учреждений и прочее.

Покупатель вправе потребовать от продавца:

  • архивную выписку из домовой книги, где отражена информация о том, кто и когда был прописан на этой жилплощади, когда и куда выписан и по какой причине;
  • справки ПНД и НД на всех собственников;
  • кадастровый паспорт, в котором отражены перепланировки в квартире, так называемые «красные линии», если таковые имели место.

Важно знать!

Покупатель может самостоятельно обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и заказать соответствующую выписку с информацией о продаваемой квартире, которая выдается и без ведома собственника по заявлению покупателя. Справка представляет собой официальный документ, содержащий имя владельца объекта недвижимости и юридические основания получения им прав собственности на жилье. Лучше это сделать накануне подписания договора купли-продажи. Имейте в виду, что официальный срок изготовления выписки — до 10 календарных дней.

Оформление документов при покупке квартиры

Если проверка собственников и объекта недвижимости прошла успешно, можно приступать к внимательному изучению договора купли-продажи, которое лучше доверить опытному риелтору.

Договор купли-продажи в обязательном порядке должен содержать данные:

  • необходимые для однозначного установления недвижимого имущества — адрес расположения недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, его фактическая площадь согласно документам и назначение — определяются статьей 554 ГК РФ и абзацем 3 пункта 6 статьи 12 Закона о государственной регистрации;
  • о цене , включающей (в случае, например, с загородным коттеджем) стоимость передаваемого вместе с недвижимостью земельного участка и права на него, которая может быть выражена в рублях или другой валюте либо в рублях и валюте одновременно. Цена должна быть указана за весь объект или за квадратный метр (данное положение установлено статьями 555 и 317 ГК РФ);
  • обо всех собственниках, о порядке их выписки и освобождении ими продаваемой квартиры из продаваемой жилплощади .

Если договор составлен корректно и не вызывает вопросов, то остается предоставить следующие документы:

  • документ, удостоверяющий личность (паспорт);
  • свидетельство о браке (если покупатель женат/замужем и приобретает жилье в равных долях);
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора купли-продажи (если квартира приобретается в единоличную собственность).

В случае если приобретение квартиры осуществляется на кредитные средства — в ипотеку, оплатой жилищным сертификатом, материнским капиталом или субсидией, — то в дополнение к вышеперечисленным документам потребуется:

  • договор ипотечного кредитования или другой кредитный договор;
  • закладная;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец квартиры не стоит в них на учете;
  • некоторые другие документы по требованию банка.

Когда все документы собраны, история квартиры и ее собственников проверены, а договор купли-продажи не вызывает сомнений, можно переходить к его подписанию и оплате приобретаемого объекта недвижимости, которая, если осуществляется наличными денежными средствами, должна подтверждаться распиской в получении денег. Вам следует быть уверенными, что продавец не получит деньги раньше, чем квартира будет переоформлена на вас.

Заключение сделки нужно проводить в переговорной комнате в банке, имеющем депозитарий, который выбирается по согласованию сторон. В банке подписываются договоры аренды ячеек, в которые закладываются денежные средства до завершения процесса регистрации перехода права собственности в Росреестре. В договорах аренды ячеек прописываются условия доступа и определяются документы, необходимые для доступа к ячейкам. Такая схема обеспечивает максимальную безопасность и для покупателя и для продавца. В случае сделки с использованием ипотечных средств она проводится в банке, который выдает ипотечный кредит.

В этот же день все юридические документы должны быть предоставлены в Росреестр (Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии), и в присутствии представителя Федеральной службы должно быть подписано заявление на регистрацию совершаемой сделки. Затем покупателю следует получить расписку с перечнем предоставленных документов и указанием даты их возврата после регистрации и получения свидетельства о праве собственности на квартиру, что обычно занимает от недели до месяца, в зависимости от характера сделки.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам. Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов. Помните, что продавец, как правило, заинтересован в быстрой сделке, а его квартира может привлечь и других покупателей.

Сто­ит ли дер­жать в го­ло­ве все ню­ан­сы про­ве­де­ния сдел­ки и спи­сок не­об­хо­ди­мых до­ку­мен­тов, ре­шать вам. Од­на­ко опыт­ные ри­ел­то­ры не толь­ко зна­ют все это наиз­усть, но и лег­ко со­ри­ен­ти­ру­ют­ся при воз­ник­но­ве­нии ка­ких-ли­бо труд­нос­тей или форс-ма­жор­ных об­сто­я­тельств. По­это­му для по­куп­ки квар­ти­ры име­ет смысл об­ра­щать­ся к спе­ци­а­лис­там.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector