Кому принадлежит подвал в доме?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Кому принадлежит подвал в доме?

Кому принадлежит подвал в доме?

Пенсионерка из Петергофа бьётся за чердак

О том, как владельцы квартир могут в определённой части самостоятельно распоряжаться данными нежилыми помещениями в доме и получать от них определённый доход или иную пользу, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра.

Не все чердаки и подвалы одинаковы

Во-первых, сразу стоит отметить, что не всегда чердаки и подвалы являются местами общего пользования, а соответственно, принадлежат на праве собственности собственникам дома.

Так, на основании положений абз. 2 п. 2 ст. 235 и п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, к общей долевой собственности законом отнесены технические этажи, то есть подвальные помещения, чердачные помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

При этом, если в нежилом помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а равно отсутствуют иные принадлежности, позволяющие отнести помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числится общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке ещё не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.

Однако если мы берём вторичный фонд, то в большинстве случаев при получении выписок из Росреестра можно обнаружить, что подвалы и чердаки уже числятся в собственности определённых физических или юридических лиц. Как это возможно? Очень просто. В 90-е годы, во время тотальной приватизации, приватизации подлежали и такие помещения, которые по действующему законодательству являются общим имуществом собственников всего дома. Однако на тот момент законодательство было иным, а собственников было меньше (в силу большого количества муниципальных квартир). В дальнейшем приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения на чердаках и подвалах переоформлялись в собственность всё новых и новых покупателей.

Кроме того, имели место такие отношения, в соответствии с которыми в домах осуществлялась реконструкция, а подвальные и чердачные помещения фактически переводились в жилые или нежилые помещения со специальным назначением, и данные части дома по документам уже не являлись местами общего пользования, а переходили в собственность тех инвесторов, что осуществляли реконструкцию.

Если рассматривать аналогичные примеры с новостройками, то в данном случае необходимо обращать внимание на проектную документацию нового дома. Именно из проектной документации органы БТИ составляют технические и кадастровые паспорта на все помещения в новом доме.

Таким образом, если по проектной документации чердаки и подвалы являются именно таковыми, ни за кем не закреплены и не выведены под определённые цели, то они будут являться местами общего пользования.

Если же данные помещения будут проходить как специализированные и отдельные с возможностью их отдельной эксплуатации, то застройщик сможет оформить право собственности на данные помещения непосредственно на себя и в дальнейшем ими распорядиться или на стадии строительства дома переуступить права на указанные помещения третьим лицам.

Судебная практика исходит из признания нежилых помещений, в которых нет коммуникаций по обслуживанию дома, принадлежащими на праве собственности лицу, осуществившему строительство такого дома, либо лицу, приобретшему данное нежилое помещение на иных законных основаниях.

При этом даже при наличии оформленного права собственности на чердаки и подвалы за определёнными лицами, в зависимости от оснований такого приобретения, собственники дома могут обратиться в суд за защитой своего законного права претендовать на общее имущество дома в соответствии с п. 9 постановления пленума Высшего арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в Росреестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединённых с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Таким образом, если вы, как собственник дома, хотите заняться вопросом пользования и распоряжения общей собственностью в доме, такой как, например, чердаки и подвалы, то начинать стоит непосредственно с обращения в Росреестр для установления информации, кто является собственником данного имущества и на каком основании. Полученная указанным образом базовая информация позволит определить, на что можно и на что нельзя рассчитывать собственникам дома в отношении таких мест общей собственности.

Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист Первого столичного юридического центра

Три ступеньки вниз

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами – чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать “из чужого незаконного владения подвальное помещение”. Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов – с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены – ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации – трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы – муж с женой – стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку “имеют самостоятельное функциональное назначение”. Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

Читать еще:  Несоблюдение застройщиком первоначального плана квартиры

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности “общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации”. По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования “в целях, не связанных с обслуживанием дома”, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда – для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования – доказывать должен ответчик.

В нашем случае, сказал Верховный суд, апелляция неправильно распределила бремя доказывания, чем нарушила закон. Нельзя согласиться, сказал Верховный суд, и с утверждением горсуда, что истец выбрал неправильный способ защиты. Право общей долевой собственности у жильцов есть в силу закона, и регистрация в ЕГРП не требуется. Об этом говорилось на пленумах и Верховного и Высшего арбитражного судов, когда рассматривали споры о защите прав собственности. Раз гражданин – собственник помещения в этом доме, то у него по закону есть право оспаривать зарегистрированное право на общее помещение в доме.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Подвальное помещение и чердак часто становится объектом спора. Жильцы выступают за право обладать дополнительными метрами в доме. Возникает вечный вопрос: кому принадлежат бесхозные этажи в многоквартирных строениях?

Ссылаясь на законодательство, жильцы не всегда имеют возможность занять свободные помещения в домах. Это связано с противоречиями положений прошлых лет и действующих актов.

Ранее было предоставлено право занимать подвальные пространства в многоквартирном доме, после вложения собственных сбережений в реконструкцию и ремонт бесхозных пространств.

Почему возникла конфликтная ситуация?

Кому принадлежит подвальное помещение, если оно уже было занято посторонними собственниками в 90-ые годы? Спорная ситуация может возникнуть только, если хозяин не успел ранее оформить документы на пользование своим объектом.

Так, большинство домов вторичного плана имеет приватизированные технические этажи. С новостройками наблюдается другая ситуация.

Многие жильцы обнаружили, что подвальные помещения находятся в пользовании у третьих лиц на вполне законных основаниях. Аналогичная ситуация наблюдается при попытке предъявить право на технический этаж через судебные инстанции, но результат оказывается в пользу бывших владельцев. Кому же все-таки должны принадлежать площади, где находится техническое оборудование?

Существует много нерешенных споров в отношении вопроса владения техническими этажами, где находится коммуникационное оборудование. Жильцам ещё предстоит столкнуться с неправомерными попытками эксплуатации общего имущества как индивидуальным. Часто суд становится единственным путем решения наболевшего вопроса.

Недопонимание вызывают ситуации, если подвальное помещение было сдано в аренду бывшими собственниками на огромный период времени. Восстановление интересов новых хозяев лучше проводить при помощи опытного юриста. Это может сэкономить время и затраченные средства на разбирательства.

Как определить кто владеет техническими этажами?

Высший Арбитражный суд РФ установил критерии для определения очередности, когда наступает право на техэтажи.

Отправной точкой определения становится момент оформления в собственность первого жилья в доме.

Это при условии, что не осуществлялось владение техническими комнатами на момент приватизации, а подвальная площадь была установлена как индивидуально-предназначенная площадь.

Если она не была в общем пользовании жильцов многоквартирного строения как долевое имущество, то и право на них у собственников так и не возникло. Технические метры остались за прежним хозяином.

Что касается остального свободного помещения — если они самостоятельно не использовалось, то оно остается в долевом владении. Жильцы могут иметь на него право использовать по своему усмотрению. Оно принадлежит всем собственникам в многоквартирном доме.

Для того, чтобы у жильцов было право на общедолевое владение техническим этажом нужно выполнить как минимум два условия:

  • на дату приватизации первого жилого помещения подвальные метры не должны были находиться в самостоятельном пользовании других собственников;
  • технический этаж не имеет отдельного предназначения и отделён от квартир.

Для признания технического помещения общей долевой собственностью в новом доме нужно, чтобы оно содержало техническое оборудование или предназначалось для обслуживания более одной квартиры.

На что могут рассчитывать собственники квартир?

Жильцы могут выдвигать требования на свободные пространства следующих видов:

  • если объект спора не относится к помещениям специального назначения;
  • в нем отсутствует коммуникационное оборудование, используемое для обслуживания другого многоквартирного дома;
  • объект не является частью квартир.

Регулирование взаимоотношений проводится согласно ст. 235 п.2 и ст. 290 п.1 ГК РФ. Согласно положениям, жильцы имеют право выдвигать требования на следующий список незанятых помещений в доме:

  • все лестницы и межэтажные метры;
  • лифты и этажные коридоры;
  • помещения для технического оборудования (чердак, подвал, пристройки);
  • объекты, где расположено инженерное оборудование для обслуживания квартир;
  • чердак, крыши и ограждающие территории.

По текущему законодательству всем жильцам приватизированных квартир дается право занимать технические этажи в доме по долевому принципу.

И эксплуатировать всё коммуникационное оборудование, участвующее в обслуживании территории более одной квартиры.

Как быть, если дело касается новостроек?

В этом случае для определения долевой собственности технических помещений учитывают следующие составляющие:

  • кадастровый паспорт;
  • содержание проектной документации;
  • технический паспорт.

По анализу документов делают выводы о принадлежности технических помещений. Так, если подвал не указан, как площадь специального назначения или описаны возможности отдельного его использования, то жильцы обретают право владения общей недвижимостью.

Для подтверждения своих намерений застройщик обязан пройти процедуру оформления документов на подвальное помещение. Только после получения официального подтверждения об окончании проверки наступает право эксплуатировать технический этаж в своих целях либо передавать его третьим лицам.

Практическое содержание законодательства

Подвальные помещения, не имеющие внутри технического оборудования дома, в судебном порядке назначаются за следующими лицами:

  • застройщик приобретает право распоряжаться техническими этажами в доме;
  • новый собственник, получивший законное право на владение многоэтажкой.

Высшим Арбитражным Судом закреплено право собственников обратиться за возвратом техэтажей в общую долевую собственность. Положительные решения в сторону владельцев квартир существовали на практике даже, если подвалы уже принадлежали третьим лицам, а также были внесены в Росреестр. Однако основное значение имела цель приобретения помещений в индивидуальное пользование.

Так, если в реестр внесена запись об индивидуальном владении общей площади в доме, но существует право на долевую собственность других хозяев квартир, то последние через суд легко докажут неправомерность оформления документов предыдущими инстанциями. Подвальные помещения будут отнесены к долевой собственности в судебном порядке.

Незаконным будет признано владение помещений общего пользования, через которые собственники попадают в свои жилища. Суд восстановит право на беспрепятственный доступ к своей квартире. К таким площадям относят коридоры, холлы, лифты. Если в дом можно попасть только через подвал, то и он будет отнесен к долевой недвижимости дома.

Чтобы вернуть подвал в свои владения, нужно восстановить права на использование общего имущества дома. Первым делом запрашиваются сведения о недвижимости в Росреестре. По результатам полученной выписки можно с высокой точностью определить: кому будет принадлежать подвальное помещение.

Читать еще:  Взыскание неустойки по просрочке передачи квартиры от застройщика

Частные вопросы

Часто возникают вопросы по поводу передачи подвальных помещений в многоквартирном доме без ведома жильцов. Людей возмущает вопрос занимаемой территории соседями в единоличном порядке, порой ограждается до нескольких комнат с установкой замков, дверей, дополнительных перегородок.

Можно решить вопрос незаконно занимаемой территории через суд, но для начала определяются со следующими нюансами:

  • в Росреестре запрашивается выписка со сведениями: как и когда были переданы подвальные помещения конкретному лицу;
  • является ли техническое помещение собственностью с долевым распределением;
  • имеется ли официальное подтверждение оформления подвала в индивидуальное пользование;
  • какого принципа собственности в доме являются квартиры: муниципальное жильё или приватизированное;
  • важный вопрос в судебной практике —время, когда было приватизировано первое жильё в доме и момент перевода подвала в индивидуальное владение;
  • какими функциями было наделено подвальное помещение в проектных документах: техническими или специализированными.

Исходя из вышеперечисленных условий, судом делается один из однозначных выводов:

  • подвальное помещение является долевой собственностью всех жильцов в многоквартирном доме;
  • имущество технических этажей находится в индивидуальном владении. Собственник может по своему усмотрению распоряжаться недвижимостью и несет полные расходы наравне с другими жильцами дома;
  • комнаты технических этажей относятся к специализированному объекту без учета того, что там расположено коммуникационное и дополнительное оборудование для обслуживания многоэтажки;
  • если в доме одни лишь муниципальные квартиры, то подвал никому не принадлежит. Допускается только его эксплуатация в целях обслуживания коммуникаций.

Незаконно занимаемая территория должна быть немедленно освобождена. Истец готовит доказательную базу и приводит аргументы своего права на технические этажи.

Ответчик обязан предоставить оформленные документы и выписку из Росреестра. Несогласных с законодательной базой РФ можно привлечь к ответственности за самоуправство.

Продажа, обмен, дарение или сдача в аренду технического этажа запрещена без согласия каждого владельца приватизированной квартиры в доме. Это утверждение верно только в случае, когда подвал находится в общей долевой собственности. Доля выгоды с дохода от таких действий распределяется равномерно между всеми жильцами.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме? Все от А до Я

Многие интересуются вопросом, кому принадлежит подвал в многоквартирном доме, так как часто возникают спорные ситуации между жильцами и коммунальными хозяйствами. Нормативные акты не определяют четкого положения относительно владения данным имуществом.

Назначение подвала

Основным назначением подвала в многоквартирном доме является размещение необходимых коммуникаций, оборудования, технического оснащения. В помещении также проходят сети электроснабжения, отопления, водоснабжения, различные щитки и теплосети.

При этом различают помещения без какого-либо технического назначения:

  • техническое помещение предназначено только для эксплуатации инженерного оборудования;
  • помещение без специального назначения может быть использовано в других потребительских целях (офисы, склады и магазины).

Основные положения закона

36 ст. ЖК РФ считает всех общедолевых собственников, которые проживают в многоквартирном доме владельцами подвального помещения, поэтому они вправе решать, как использовать свободный метраж данной площади.

При этом Высший Арбитражный суд РФ установил специальный порядок регулировки владения нулевыми этажами. Право на использование подвального помещения при условии индивидуального использования подвальным помещением наступает после оформления права на недвижимость.

Первоочередность оформления права собственности дает возможность выбрать положенный метраж подвального помещения для использования в личных целях.

ст. 235,290 ГК РФ указывает о том, что владельцы квартиры могут использовать следующие помещения:

  • подвал в многоэтажном доме для расположения специального оборудования (пристройки, чердачные комнаты);
  • межэтажные территории, лестницы;
  • крыши, ограждающие пространства;
  • лифты, коридоры.

Основным условием использования является отсутствие у помещения статуса специального назначения.

Видео — Подвалы домов будут оформлять в собственность

Кто является владельцем подвала в многоэтажном доме

Подвальное помещение может принадлежать собственникам квартир при соблюдении определенных условий:

  • во время приватизации подвальное помещение не являлось владением других собственников;
  • помещение правильно отделено от жилой зоны;
  • подвал не предназначен для специального использования;
  • в помещении расположено техническое оборудование, которое обслуживает квартиры жилого дома.

Если подвальное помещение является собственностью всех владельцев жилья, то без их согласия невозможно осуществить аренду, продажу, или обмен квадратных метров.

Подвал может использоваться физическим лицом по индивидуальному применению, если он сразу же заявил о своих правах после регистрации права собственности на недвижимость.

Данное помещение может являться собственностью муниципалитета, если многоквартирный дом находится в его собственности, поэтому подвал в таком случае используют для обслуживания инженерных сетей.

При незаконном захвате помещения (открытие офиса, магазина или же другого предприятия) восстановление справедливости возможно при подаче соответствующего иска в суд.

Определение собственников

Подвальные помещения часто являются предметом спора о том, кто является их владельцем. Чаще всего такие вопросы решают в суде при детальном рассмотрении дела. 36 ст. ЖК РФ подразумевает предоставление права владения жильцам дома при условии приватизации их жилья.

При таких условиях именно жильцы решают, как пользоваться подвальными помещениями в выражении совместного принятого решения. Возникновение индивидуальных обстоятельств предполагает возникновение спорных вопросов (к примеру, использование подвала физическим лицом, по документам, оформленным в 90-е годы, когда дом еще не был приватизирован).

Для признания общедолевых владельцев собственниками подвального помещения необходимо соблюсти определенные условия:

  • в момент приватизации подвальное помещение не должно являться чьей-то собственностью по закону;
  • технический этаж, другие помещения не имеют специального назначения;
  • подвал отделен достаточным расстоянием от жилых квартир.

При соблюдении вышеуказанных условий подвал считается владением жильцов дома и без их разрешения с данным помещением нельзя проводить какие-либо манипуляции (сдача в аренду, обмен).

Нюансы при определении владельцев

При рассмотрении вопроса о том, кто является владельцем подвала необходимо учитывать возможные нюансы при определении собственников:

  • владельцами подвала являются жильцы, которые оформили долевое право собственности;
  • имущество, расположенное в технических помещениях может являться индивидуальной собственностью и его обслуживание осуществляется за счет владельца;
  • технические помещения не могут использоваться для частых нужд даже при условии отсутствия соответствующего оборудования на данной территории;
  • если же многоквартирный дом не является приватизированным, то его подвальные помещения не могут использоваться для индивидуальных нужд, так как принадлежат местному муниципалитету.

Незаконный захват подвального помещения в результате отсутствия ознакомления с правовыми нормами закона подразумевает обращение заинтересованной стороны в суд. Чаще всего при наличии соответствующих доказательств такие иски подлежат удовлетворению поданной претензии.

Как приватизировать подвал

Приватизация подвала в многоквартирном доме может быть осуществлена при выполнении нижеприведенных рекомендаций:

  • организация собрания всех собственников жилья и обсуждение повестки дня о приватизации подвального помещения для получения права общего распоряжения с проведением голосования;
  • информацию о собрании необходимо распространить заранее при помощи объявления, которое можно разместить на специальном стенде в подъездах дома, так как для принятия решения нужны подписи не менее половины жильцов;
  • составление подробного плана реконструкции и его согласования с контролируемыми органами (санэпидстанция, пожарный надзор). После утверждения необходима подача документа в Бюро Техинвентаризации для дальнейшего оформления;
  • после полного утверждения плана производится непосредственная реконструкция подвального помещения. Готовая работа проверяется специальной комиссией, которая дает разрешение на дальнейшую эксплуатацию;
  • получение экспертного заключения позволяет подать заявление БТИ для переоформления техпаспорта, что обеспечивает уменьшение площади в общей долевой собственности. Соответственно плата за обслуживание этой территории уменьшится для каждого жильца;
  • финальным этапом приватизации является получение выписки из ЕГРП, которая выдается в Росреестре.

Для получения бумаги необходимо представить такие документы:

  • правильно составленное заявление;
  • протокол о решении собственников жилья о приватизации подвала;
  • разрешение владельца многоквартирного дома;
  • технические документы на дом;
  • квитанция об оплате пошлины назначенной государством.

При условии правильности составления всех документов, проведении законного голосования и отсутствии фальсификации бумагу выдадут без проблем в установленный срок. Жильцы получают помещение в собственное распоряжение и должны обеспечивать ему должный уход (охрана, своевременная проверка контролирующих органов, соблюдение норм техники безопасности).

Критерии реконструкции помещения

Для того чтобы планировка подвального помещения была утверждена необходимо выполнить следующие предписания:

  • обеспечение свободного прохода специалистов ко всем системам коммуникации;
  • соблюдение правил пожарной безопасности к входу и выходу подвального помещения;
  • проведение освещения, водоснабжения, отопления и канализации в помещение, где будут находиться люди;
  • учет назначения использования подвального помещения (хранение инвентаря, личных вещей, консервации, работа магазина, офиса, парикмахерской);
  • исключение несения каких-либо изменений в конструкцию фундамента, так как такие действия противоречат нормам безопасности;
  • работа по реконструкции помещения не должна нарушать функционирование инженерных сетей.

Каждый владелец имеет право на использование подвального помещения в собственных целях, но при этом данный аспект необходимо согласовать с остальными собственниками жилья на общем собрании.

Для того чтобы использовать подвал для коммерческого бизнеса необходимо получить статус нежилого помещения и только потом оформлять другие разрешительные документы.

Самопроизвольный захват

При рассмотрении таких дел на практике часто встречаются случаи самопроизвольного захвата подвальных помещений многоквартирного дома, когда ненастоящие владельцы уверяют всех в том, что они являются полноправными собственниками, так как провели реконструкцию за личные средства.

Читать еще:  Угрожают судом за негативный отзыв о компании

Такое развитие событий является самопроизвольным захватом и считается незаконным. Для устранения проблемы необходимо обращаться в суд с подачей соответствующего иска. Динамика нарушений часто встречается в постройках советских времен.

При этом составление иска требует проведения общего собрания, так как только коллектив собственников жилья может проголосовать за соответствующее решение и назначить доверенное лицо, которое впоследствии будет заниматься разрешением данного вопроса.

Кто отвечает за содержание

Ответственность за содержание подвального помещения возлагается на собственников жилья. Необходимая ежемесячная сумма разделяется между всеми участниками поровну. В данном случае происходит заключение договора с управляющей компанией.

Данная организация за определенную плату по договору осуществляет ремонт и уход за подвальным помещением. Оплата производится из средств владельцев жилья.

У кого содержатся ключи

Ключи от подвального помещения содержатся в управляющей компании, которая занимается обслуживанием соответствующей территории. При наличии общей долевой собственности каждый жилец имеет право пользования этими ключами.

При этом управляющая организация не имеет права в какой-либо степени ограничивать права жильцов, так как она не обладает такими полномочиями.

Кто делает ремонт

Обеспечение ремонта подвального помещения в общей собственности осуществляется владельцами жилья.

В помещении производится капитальный и текущий ремонт подрядчиком или же организацией, которую выбрали жильцы самостоятельно.

Порядок процесса приватизации

Порядок приватизации подвала в многоквартирном доме в 2019 году заключается в выполнении нижеприведенных действий:

  • проведение общего собрания с оповещением всех жильцов не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты;
  • проведение голосования в день собрания с получением необходимого количества голосов (не менее половины жильцов);
  • составление проекта реконструкции, согласование с контролируемыми службами;
  • предоставление бумаги в БТИ для утверждения;
  • проведение непосредственных работ по реконструкции, проверка готовых результатов специальной комиссией;
  • получение экспертного заключения и переоформление техпаспорта;
  • подача заявки на регистрацию права собственности в Росреестр;
  • получение готовой выписки из ЕГРП.

Можно ли сдавать подвал в аренду

При нахождении подвального помещения в общедолевой собственности вопрос его сдачи в аренду решается на общем собрании методом голосования. Решение о трате вырученных средств принимается управляющей компанией от дома (УК, ТСЖ).

Чаще всего деньги расходуются на текущий и капитальный ремонт, замену домофона, благоустройство дома и другие необходимые нужды. В договоре с соответствующей организацией подробно описываются условия аренды и оплаты с дальнейшим расходованием вырученных средств.

Видео — ДОЛЯ КАЖДОГО — КОМУ ПРИНАДЛЕЖАТ ЧЕРДАКИ И ПОДВАЛЫ?

Подвал, как общедомовое имущество. Право пользования

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector