Как сэкономить на налогах при сдаче в аренду квартиры?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как сэкономить на налогах при сдаче в аренду квартиры?

Как законно сэкономить на налогах при сдаче квартиры. Советы юристов

С этого года владельцы жилья, сдающие его в аренду, могут воспользоваться облегченным налоговым режимом.

Доход от сдачи квартиры/комнаты/дома в аренду облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Проще говоря, владелец жилья, получающий деньги за его сдачу, обязан платить налог государству. И срок действия договора не имеет значения. Налог должны платить все. Что грозит за его неуплату и как можно сэкономить на налоге, вместе с экспертами рассказывает АиФ.ru.

Почему важно заключать договор и что в нем должно быть?

Сдавать квартиру может как собственник, так и его уполномоченное лицо. Если жилье находится в совместной собственности нескольких людей, то потребуется согласие всех владельцев.

Осуществляется аренда недвижимости по договору найма жилого помещения. По словам директора юридической службы «Единый центр защиты» Константина Боброва, заключен он должен быть в письменной форме. Если договор будет устным, владельцу не на что будет ссылаться в суде при споре: например, когда жильцы за квартиру не платят и съезжать не собираются.

«Оформляется договор аренды жилого помещения. Форму договора со всеми существенными условиями можно найти в интернете, а лучше всего — взять из специализированных правовых систем. Не будет лишним сделать опись имущества и приложить ее к договору. Это обезопасит вещи от возможного хищения и повреждения», — подчеркивает юрисконсульт компании «Гарант» Роман Ларионов.

Ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов добавляет, что в договоре необходимо указать срок найма, размер и порядок внесения арендной платы. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен договором.

При этом, по словам Боброва, если договор заключен на срок более года, то после подписания договора стороны должны зарегистрировать в Росреестре обременение права собственности на квартиру арендой. Таким образом, сделку можно считать законной, если она совершена в письменной форме, а обременение права собственности на квартиру арендой прошло государственную регистрацию (если договор найма заключен на срок более года).

Получил прибыль? Поделись с государством

Сдача квартиры в аренду облагается НДФЛ в размере 13% от доходов. Это означает, что собственник обязан ежегодно подавать в налоговую службу по месту жительства декларацию по форме 3-НДФЛ. Подать ее можно несколькими способами: лично либо заполнив электронную форму в «Личном кабинете» на сайте ФНС и отправив ее по электронной почте. Уплатить НДФЛ нужно не позднее 1 декабря года, следующего за тем, в котором вы получили доход.

Кандидат юридических наук, доцент Финансового университета при правительстве РФ Светлана Горохова подчеркивает, что граждане, проживающие на территории России более 183 дней в году, платят налог по ставке 13%. А для граждан, которые не попадают в эту категорию, налоговая ставка устанавливается в размере 30%.

4% вместо 13%

Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.

«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.

Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.

«Регистрироваться в качестве предпринимателей физическим лицам не нужно. У тех, кто применяет данный спецрежим, не должно быть работников. Спецрежим можно совмещать с работой по трудовому договору. Доход от этой трудовой деятельности будет облагаться так же, как у гражданина, не являющегося самозанятым, так как данный доход не подпадает под спецрежим. Спецрежим не смогут применять те, кто получил за календарный год доходы больше 2,4 млн руб», — рассказывает эксперт.

Что грозит за неуплату налога?

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.

Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.

Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры

Минфин объяснил, как платить налоги, если сдаете квартиру и получаете от нанимателя деньги в счет коммунальных платежей. Есть шанс сэкономить на налогах: делиться с бюджетом нужно не всеми поступлениями. Коммунальные платежи по счетчикам — это не доход, а без счетчиков — доход. Как обычно, есть нюансы, о которых Минфин не рассказал, но есть и другие способы сэкономить на налогах и не платить НДФЛ вообще со всей коммуналки.

Вот как собственник может сэкономить на налогах, если сдает квартиру.

Кого это касается?

Разъяснения Минфина касаются всех владельцев квартир, которые сдают их физлицам за деньги. Такие собственники получают доход от нанимателей. По закону его положено декларировать: отчитываться перед государством и платить 13% НДФЛ в бюджет.

Если наниматель заплатил 10 000 Р , то 1300 Р нужно отдать налоговой. Так, конечно, делают не все, но по закону положено. Минфин подсказал таким людям, как можно сэкономить и отдавать государству немного меньше денег. Но кто-то, наоборот, узнает, что должен отдавать даже больше.

Плата за наем квартиры — это налогооблагаемый доход

Обычно платежи от нанимателя делятся на стоимость аренды квартиры и коммунальные услуги. Плата за пользование квартирой — это всегда налогооблагаемый доход. Если в договоре указано, что наниматель каждый месяц платит 10 тысяч рублей плюс коммунальные услуги, с 10 тысяч рублей собственник точно должен заплатить НДФЛ.

Здесь нет исключений ни для пенсионеров, ни для безработных, ни для многодетных семей.

С коммунальных платежей без счетчиков нужно платить НДФЛ

Наниматель может отдельно платить за коммунальные услуги и содержание дома:

  1. Холодную и горячую воду.
  2. Свет.
  3. Газ.
  4. Отопление.
  5. Канализацию.
  6. Вывоз мусора.
  7. Текущий ремонт.
  8. Управление домом.

Часть этих платежей не зависит от фактического потребления. Например, за текущий ремонт дома нужно платить, даже если квартира пустая, ее не сдают и собственники там тоже не живут. За общее имущество тоже нужно платить независимо от его использования. Так же с отоплением: обычно его оплачивают с учетом площади квартиры. Если всю зиму там никто не живет, дом все равно отапливают. Аналогичная ситуация с водой и электроэнергией, если их оплачивают по нормативам.

Читать еще:  Приватизирована ли квартира: как получить информацию?

Когда наниматель компенсирует такие платежи, это доход собственника квартиры. Минфин считает, что владелец и так платил бы за коммунальные услуги. Если ему кто-то компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода. Она облагается налогом.

Допустим, наниматель платит 2000 Р за содержание дома, текущий ремонт и отопление — ровно по квитанции. Для собственника эти 2000 Р — доход, с которого нужно отдать 13% в бюджет. Хотя фактически вся сумма уйдет управляющей компании.

Коммунальные платежи по счетчикам не облагаются налогом

Часть коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления, — это не доход наймодателя. Даже если жильцы квартиры отдают эти деньги собственнику, он не должен платить налог на доходы. Это компенсация за использованные ресурсы, которые потребили наниматели, а не выгода владельца жилья. Если бы нанимателей не было, воду и свет бы не расходовали.

Есть три способа не платить налог с платежей за коммуналку по счетчикам:

  1. Указать их в договоре отдельно и не заявлять в декларации. Отчет по платежам можно вести в приложении к договору или в произвольной форме, а в расписке о получении денег упомянуть эти суммы отдельной строкой.
  2. Учесть в составе профессионального вычета. В этом случае расписку можно выдать на всю сумму поступлений от нанимателя, а в декларации уменьшить доход на расходы за услуги ЖКХ по счетчикам. Налог придется заплатить только с разницы.
  3. Попросить нанимателя оплачивать воду, свет и газ напрямую поставщику ресурсов — по квитанциям. Тогда эта сумма вообще не будет поступать собственнику. Но есть риск, что жильцы не будут платить за коммуналку и накопят долги.

Если квартиранты будут сами оплачивать всю коммуналку

Теоретически можно поручить нанимателям оплачивать коммунальные услуги напрямую по квитанциям или вообще не указывать эту компенсацию в договоре. Тогда налоговая о ней не узнает. Но так делать опасно.

Даже если текущий ремонт, отопление и домофон за собственника будет оплачивать наниматель, это все равно доход собственника. Считается, что он получил его в натуральной форме — в виде оплаты своих расходов другими людьми. Узнать об этом налоговой будет сложно, но риски стоит учитывать.

Как еще можно сэкономить на налогах при сдаче квартиры

Есть еще несколько способов уменьшить налог, если сдаете квартиру и честно рассказываете об этом государству.

Перейти на льготный режим «Налог на профессиональный доход». Этот режим действует в четырех регионах: Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан. Квартира должна находиться в одном из этих регионов. Но если есть несколько квартир, которые сдаются в аренду, и хотя бы одна из них в тестовом регионе, то с дохода от всех квартир можно платить 4%. Или даже 3% — с учетом вычета.

Использовать налоговые вычеты. Резиденты платят НДФЛ по ставке 13% и могут использовать налоговые вычеты. Даже если налог начислен с дохода от нанимателей квартиры, его тоже можно вернуть. Например, если собственник не имеет других официальных доходов или работает как ИП на упрощенке. Он будет сдавать квартиру как физлицо, а потом уменьшит доходы на стоимость обучения детей или лекарств для родителей. Или даже использует имущественный вычет, чтобы не платить налог с аренды в течение нескольких лет.

Например, владелец жилья получил от нанимателей 120 000 Р за год с учетом содержания дома и отопления. В том же году он оплатил лечение мамы, стоматолога для жены, учебу в автошколе для сына и купил себе полис ДМС. Всего потратил на это те же 120 000 Р . В следующем году он задекларирует доход от сдачи квартиры и даже честно укажет стоимость коммунальных услуг без счетчиков. Но платить НДФЛ не придется: сумму дохода можно уменьшить на социальные вычеты — налоговая база будет равна нулю.

Даже если таких расходов не было, всегда можно использовать вычеты на детей. Если в семье владельца квартиры их хотя бы двое, сумма вычета составит 2800 Р в месяц. Этого может вполне хватить, чтобы полностью перекрыть компенсацию за коммунальные услуги. А из подтверждающих документов понадобятся только свидетельства о рождении — и вот бюджет остался без налога вопреки заветам Минфина. А вы при этом ничего не нарушили.

Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)

В 2020 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%. Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник. С 1 января 2019 года у жителей некоторых российских регионов есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Какой налог за сдачу квартиры в 2020 году

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так, собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически, после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов в 2020 году равна 13%, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30%.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду:

  1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13%, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.
  2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.
  3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.
  4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4% от доходов, полученных от физических лиц, и 6%, если доход получен от ИП (ст. 10 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

В 2019 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2020 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области.

В 2016 году гражданин РФ сдает в Калужской области квартиру по договору найма семейной паре за 15 тыс. рублей в месяц. За год его доход составил 180 тыс. рублей. Таким образом, сумма налога к уплате по ставке 13% — 23400 рублей.

Читать еще:  Заберут ли детей в детский дом, если родители пьют?

В 2018 году гражданин регистрируется как ИП и переходит на упрощенную систему налогообложения. Размер арендной платы остался тем же, сумма налога к перечислению в бюджет равна 10800 рублей (6% от дохода).

Так как квартира находится в Калужской области, арендодатель решил зарегистрироваться как самозанятый и в 2020 году налоговый платеж составит 7200 рублей (т.е. 4% от получаемого дохода).

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов — чем грозит в 2020 году

В случае привлечения собственника к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налога за сдачу квартиры, к нему применяются следующие санкции:

  • Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога (ст. 122 НК РФ), если судом будет доказано, что уклонение от уплаты происходило умышлено, размер взыскания увеличится до 40%;
  • Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не менее тысячи рублей и не более 30%.
  • Пеню в размере 1/300 ключевой ставки ЦРБ за каждый день просрочки.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как сдать квартиру в аренду и не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги не платим?

Если арендодатель получает от квартиросъемщиков деньги — платить налог нужно в любом случае, несмотря на срок, указанный в договоре. Сложилось ошибочное мнение о том, что если соглашение о найме заключено на 11 месяцев, то платить налог не нужно. Однако срок, на который заключен договор, не имеет прямого отношения к налогам. Даже если квартира сдается посуточно, оплачивать налог все равно обязательно.

Договор найма, заключенный на срок больше одного года, подлежит государственной регистрации в Росреестре. При этом госпошлина для физлиц составляет 2 тыс. рублей. Если соглашение заключено на 11 месяцев, регистрировать его не нужно, а по истечению срока действия его можно просто перезаключить.

Как платить налог за сдачу квартиры в аренду

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

Перечислять НДФЛ в бюджет нужно самостоятельно, не дожидаясь получения налогового уведомления. Сроки для подачи декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за тем, в котором была получена прибыль. Налог нужно уплатить до 15 июля (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Оплатить можно следующими способами:

  • через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
  • в отделении банка по бумажному платежному поручению;
  • с помощью специального сервиса.

Образец заполнения 3-НДФЛ при сдаче квартиры в аренду

Пошаговая инструкция по заполнению декларации 3-НДФЛ при сдаче квартиры по договору найма:

Статьи

Налоги при сдаче жилья: как можно сэкономить?

Что нужно знать о налоге при сдаче жилья в аренду? Как и когда платить налог? Какие возможны штрафы за неуплату налога?

Начиная с 2019 года все собственники, которые сдают свою жилую недвижимость в аренду, смогут перейти на облегченный налоговый режим.

По закону доход от сдачи жилья (дома, квартиры или комнаты) в аренду облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Любой собственник жилья, который зарабатывает деньги на сдаче этого жилья, должен в обязательном порядке выплачивать государству налог. При этом совершенно не важно, на какой срок заключен договор аренды. Все равно необходимо платить налог.

В этой статье мы рассмотрим, что грозит владельцу, сдающего свое жилье в аренду и не выплачивающего налоги, а также каким образом можно сэкономить на этом налоге.

Обязательное условие — договор

Сдавать жилую недвижимость в аренду может не только владелец этого жилья, но и уполномоченное лицо. Кроме того, если жилая недвижимость, которую хотят сдавать в аренду, является совместной собственностью сразу нескольких человек, то необходимо получить согласие всех собственников этого жилья.

Абсолютно любая аренда квартиры, дома или комнаты должна совершаться по договору найма жилого помещения. При этом договор найма должен быть оформлен в письменном виде. Потому что при заключении устного договора собственник не сможет на него сослаться в суде при возникновении спорного момента с жильцами, снимающими его жилую недвижимость.

Форму договора аренды жилого помещения можно найти в интернете в свободном доступе. Но в таком вопросе лучше брать договор из специализированных правовых систем. Еще одним важным моментом при заключении договора является опись имущества. Если вы заранее сделаете опись имущества, которое остается в сдаваемом жилье и добавите ее к договору, то в дальнейшем это обезопасит ваше имущество от кражи или повреждения.

В любом договоре аренды жилого помещения должны быть прописаны сроки найма, сумма и порядок внесения арендной платы. В случае если в договоре не указан срок, он будет расцениваться как договор, заключенный на неопределенный срок. Тогда любая из сторон может в любое время расторгнуть договор, уведомив другую сторону о своем решении за три месяца, если договором не определен другой срок.

Кроме того, если договор аренды оформлен на срок более года, то после заключения договора обеим сторонам в Росреетре необходимо зарегистрировать обременение права собственности на квартиру арендой. Поэтому сделка на срок более года признается законной только в том случае, если она заключена в письменной форме и обременение права собственности на квартиру арендой получило государственную регистрацию.

Когда и как платить налог?

Сдача жилой недвижимости в аренду облагается налогом в размере 13% от доходов. А значит, каждый владелец, сдающий свое жилье в аренду, должен каждый год предоставлять декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую службу по месту своего проживания. Причем подать декларацию можно либо лично, либо через форму в Личном кабинете сайта налоговой службы, переслав ее по электронной почте. При этом заплатить налог нужно не позже 1 декабря года, идущего за годом, в котором был получен доход от сдачи жилья в аренду.

Кроме того, размер НДФЛ может варьироваться. Так, для лиц, находящихся в России более 183 дней в году, налоговая ставка составит 13%, тогда как для лиц, не входящих в эту категорию, налог будет составлять 30%.

Читать еще:  Законность превращения квартиры в общежитие

Как уменьшить налог?

На сегодняшний день появилась возможность значительно снизить налоговую ставку. Этого можно добиться в том случае, если собственник жилой недвижимости зарегистрируется как самозанятый. Начиная с 2019 года по 2028 год в некоторых регионах страны будет существовать специальный налоговый режим. Благодаря этому физические лица будут выплачивать 4% с дохода от сдачи жилья, тогда как юридические лица будут платить 6% с дохода. Но это лишь при условии регистрации о самозанятости и лишь в нескольких регионах страны. Поэтому необходимо узнавать, распространяется ли этот новый режим на ваш регион тоже.

При этом такой специальный режим может быть совмещен с работой по обычному трудовому договору. Однако доход от этой работы будет облагаться налогом не по специальному режиму, а по стандартному размеру налоговой ставки. Трудовая деятельность по трудовому договору не является самозанятостью, а значит и условия специального режима на нее не распространяются. Также нельзя воспользоваться специальным режимом и тем лицам, которые имеют годовой доход более 2,4 миллионов рублей.

Какие могут быть штрафы?

Если владелец, сдающий жилье в аренду, не выплачивает налог, то может получить штраф в размере 20% от невыплаченной суммы налога. А в случае, когда налог не платится преднамеренно, то штраф будет в размере 40%.

Помимо этого, наказание за неподачу налоговой декларации либо внесение в нее ложной информации в крупном размере предусмотрено в Уголовном кодексе. И в зависимости от суммы налогов за три финансовых года возможен штраф в размере от 100 до 500 тысяч рублей либо принудительные работы, и даже лишение свободы.

Как уменьшить налог с аренды квартиры: три законных способа

Доходы от сдачи жилья в аренду облагаются налогом, сумма которого равна 13% для физических лиц. Потенциальных арендодателей это число, особенно в пересчете на рубли, заставляет чесать затылок в раздумьях и, зачастую, уходить “в тень”. Кстати, по “серой” схеме квартиры в Москве и области сдают 95% собственников. На самом деле, они просто не знают, что могут законно снизить сумму налога. В этой статье расскажем о 3 легальных способах как это сделать.

Способ 1. Регистрация ИП

Самый известный способ уменьшить облагаемую налогом базу – зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда отдавать придется не 13% от своего дохода, а всего 6% (по упрощенной налоговой системе). Но есть минус: налоговую декларацию придется подавать не один раз в год до 30 апреля, а каждые 3 месяца. Проверим все на примерах.

Возьмем среднестатистического москвича, который сдает квартиру в спальном районе за 30 тысяч рублей в месяц. Годовой доход – 360 тысяч, а сумма налога по ставке в 13% составит около 50 тысяч рублей в год. Условия задачи оставляем те же, но меняем налоговую ставку, как для индивидуального предпринимателя. Выходит, если наш собственник заморочится, и станет ИП, то в год он будет отдавать около 22 тысяч рублей налога. Выгода – налицо.

Способ 2. Налоговый патент

Ещё один способ сэкономить на налогах – получить патент на аренду. Его покупают на год после регистрации ИП по фиксированной цене. Ставка налога, если у вас есть патент, так же как и в случае с индивидуальным предпринимателем – 6%, но считают этот налог не от конкретного годового дохода, а от потенциального. Для каждого вида деятельности и для каждого региона нашей страны – сумма патента своя.

Возьмем пример, где собственник сдаёт в аренду 2 квартиры в Москве. В год у него получается заработать на них 840 тысяч рублей, то есть 70 тысяч рублей в месяц. Используя нехитрые вычисления – получаем сумму в 50 400 рублей. Это именно тот налог, который придется заплатить арендодателю, который приобрёл патент. Сделаем вывод, что э тот вариант скорее подходит тем, кто сдает несколько квартир, ведь стоимость патента не зависит от количества недвижимости, которая есть у вас в собственности.

Способ 3. Получить статус “самозанятого”

Третий вариант, стать самозанятым или, по-другому, платить “налог на профессиональную деятельность”, стал доступен совсем недавно и лишь в нескольких регионах страны, куда входит Москва и Московская области. В чем суть? Зарегистрироваться в новом статусе стало проще, а сам налог стал меньше: всего 4%, если вы сдаёте квартиру физическим лицам, 6% – для доходов от ИП и юрлиц.

Стать самозанятым можно не поднимая “пятую точку” с дивана. Нужен только смартфон. Скачиваем приложение “Мой налог”. Паспортные данные, ваш ИНН программа найдет сама, останется только нажать кнопку “зарегистрировать”. И всё – можно пользоваться. Главный плюс этого способа (помимо сниженной налоговой ставки) на наш взгляд – это то, что все процессы от регистрации в приложении до оплаты налога – можно делать прямо с мобильника. Кстати, налоги нужно платить не раз в три месяца, как в случае с ИП, а ежемесячно.

Какой доход облагается налогом, если арендатор стал самозанятым

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартирантов. Со страхового депозита не нужно платить налог, так как он становится доходом арендодателя только в том случае, когда собственник получает его в счет возмещения ущерба. Например, если арендаторы намочили деревянный пол в гостиной и он вздулся или если страховой депозит собственник забрал как плату “за последний месяц проживания”. Интересная деталь: если арендатор платит “коммуналку” не по счетчикам – это тоже считается доходом. Например, ежемесячно ваши квартиранты отдают вам 3 тысячи рублей, чтобы вы оплатили всё, что нужно. Если вы делаете это не по счетчику, то “получите, распишитесь”и- это тоже будет считаться доходом, с которого нужно будет заплатить налог.

Итак, обратимся к математике.

Вы сдаёте квартиру семейной паре за 30 тысяч рублей. Они же будут платить за “коммуналку” без счетчиков – 3 тысячи, ну и, разумеется, вы взяли депозит в сумме арендной ставки – еще 30 тысяч рублей. Выходит, в месяц вы заработали 33 тысячи рублей. Умножаем на 4% и получаем сумму налога в месяц – 1320 рублей в месяц. В год это всего около 16 тысяч рублей.

Можно платить еще меньшее

Мы уже привыкли, что от денег, потраченных на покупку квартиры, образование или даже лечение зубов, можно вернуть какую-то часть, получить налоговый вычет. Вернуть определённую сумму можно и от налога на сдачу жилья. Речь всё так же идет о самозанятых гражданах. Для налога 4% вычет будет равен 1%, для налога в 6% — 2%. Эти проценты каждый месяц применяются к сумме дохода. Однако – есть лимит. Вычет не может быть больше 10 тысяч рублей: как только он подберется к этой цифре, с этого момента налог придётся платить полностью. Воспользоваться этим преимуществом можно только один раз за всё время самозанятости.

Делаем выводы. Сдавать жилье легально и с минимальными затратами – возможно, если правильно выбрать способ регистрации своей деятельности. Самым выгодным для тех, кто сдаёт одну-две небольшие квартиры, остаётся вариант стать “самозанятым”. Ступая по этому пути, арендодатель может спать спокойно, не боясь, что его “накроет” полиция или налоговая. Государство от этого тоже выигрывает – выводит из тени тех, кто сидел там долгие годы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector