Как произвести ремонт в частном доме на двух хозяев?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как произвести ремонт в частном доме на двух хозяев?

Раздел дома с участком на двух хозяев. Этапы, методы и примеры (проекты) на сайте Недвио

Процедура раздела дома с участком значительно сложнее деления квартиры, ведь некоторые части этого типа недвижимости являются нераздельной собственностью, а следовательно — никак не могут быть поделены.

Однако, довольно часто взаимоотношения между совладельцами жилья осложняются настолько, что для них главной целью становится разделить дом и участок любой ценой.

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

  • прописки новых жителей;
  • проведения ремонтных мероприятий;
  • реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

  • назначение;
  • пригодность для проживания;
  • изолированность;
  • принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Признак пригодности для проживания означает условие, при котором помещение является пригодным для постоянного, то есть длительного и всесезонного проживания. Это, в свою очередь, требует обеспечения соблюдения установленных санитарных и технических норм и правил, а так же наличия, помимо основного помещения, вспомогательных, которые обеспечивали бы режим проживания (отдельной кухни, санузла и т.д.).

Признак изолированности означает, что пользование помещением (частью дома) как самостоятельным и обособленным, не нарушает прав смежных правообладателей и имеет автономное сообщение с помещениями и территориями, находящийся в общем пользовании.

В идеале, таким критериям и признакам отвечают дома так называемой «блокированной застройки», когда часть дома представляет собой обособленный изолированный блок, с отдельным выходом на земельный участок.

В иных случаях, для осуществления реального раздела сособственникам, следует произвести согласованные строительные изменения дома, чтобы планируемые части объекта стали самостоятельными жилыми объектами.

Для того чтобы совершить реальный раздел, владельцы должны определить рыночную цену недвижимости, принимая во внимание и цену придомовых сооружений. Для этих целей можно заказать проведение независимой экспертизы, по результатам которой, определить, допустим ли передел с соблюдением равенства частей.

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

  • Выделение доли;
  • Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать вывод, что реальный раздел домовладения между совладельцами возможен при наличии технических и правовых возможностей. Такой раздел осуществляется либо по соглашению между ними, либо в судебном порядке.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Однако, правообладателям необходимо знать, что отсутствие возможности реального раздела земельного участка не препятствует и не лишает их возможности реально разделить жилой дом на части.

Части дома могут находиться в индивидуальной собственности правообладателей, а земельный участок под домом – в общей долевой собственности. В этих случаях при отчуждении (продаже либо дарении) части дома собственник должен обеспечить единство судьбы земельного участка (п/п.5, п. 1 ст. 3 ЗК РФ) и объекта, то есть отчуждать долю в праве на земельный участок вместе (одновременно) с жилым помещением.

Образец соглашения о разделе участка

Кроме данного требования основным принципом делимости участков можно охарактеризовать целостность каждой доли жилища с долей, что прилегает к данной части. Иными словами, тот из собственников, которому переходит установленная назначенная часть, будет собственником территории, на которой располагается его владение.

Таким образом, если при разделе дома есть возможность организации отдельного входа, то допустимо и разделение земельной территории. Но это действует только при условиях, когда любая часть поделенного участка станет не меньше установленных законом норм. В ином случае раздел невозможен, и территория останется общей.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

1. Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

  • текущие затраты на содержание;
  • коммунальные платежи;
  • процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.

2. Деление на два строения

Суть данного метода состоит в передаче каждой стороне отдельного помещения, подходящего для жилья. Это наиболее оптимальный метод деления недвижимости на двух владельцев.

Главный плюс – каждый владелец может продать свою долю, даже при отсутствии согласия другого собственника. Но, следует помнить, данный вариант никак не подойдет при переделе одноквартирных объектов, в подобной ситуации нужно искать иные способы решения сложившейся ситуации.

Деление разрешается при последующих обстоятельствах:

  • каждый собственник должен иметь индивидуальный вход;
  • собственность обязана быть годной для проживания;
  • помещения целиком отделены;
  • придомовая территория размежеваны.

Важно: если здание находится в аварийном, либо обветшалом состоянии, либо малопригодно для проживания, разделить его не удастся, даже через суд.

Образец соглашения о разделе дома

Как и в предыдущей ситуации, разделять дом правильнее путем подписания договора. В отличие от прошлого метода, для осуществления раздела путем деления на 2 строения потребуется оформить ряд документов:

  • Легализовать перепланировку и вписать изменения в тех. проект;
  • На каждую часть дома формируется отдельный комплект бумаг. В том числе, нужны кадастровый и тех. паспорт. Деление территории производится межеванием с подтверждающим актом;
  • Подготавливается письменный договор между владельцами о разделении. Когда деление совершается не в одинаковых пропорциях, обговаривается финансовое возмещение.

После весь пакет документов передается в местную администрацию. Если разделение недвижимости не противоречит законодательству, то спустя 15 дней каждый из владельцев получит право собственности на недвижимость. В противном случае, этим уже занимается суд.

Для оформления искового заявления в суд обязательно наличие тех. проекта. Если его нет, судья назначает судебную экспертизу, для определения возможных вариантов разделения недвижимости. Затраты на экспертизу, безусловно, возлагаются на истца.

Читать еще:  Как оформить квартиру, если прошёл срок вступления в наследство?

Заключение

Раздел дома — почти всегда неприятная процедура, с большим количества стресса для совладельцев. Поэтому лучше решать все спорные вопросы путем компромиссов и договоренностей. Несмотря на все несогласия и неприязни, так быстрее решается любая проблема. Да и будут целее нервы и денежные средства, которые можно потратить на более приятные и полезные цели.

Конфронтация в этом вопросе создаст только лишние проблемы. А процедура раздела имущества рискует затянуться на неопределенный срок и с непредсказуемыми результатами.

Ремонт с согласия и без второго собственника

Опубликовано чт 16.01.2020 – 14:43 пользователем Гость (не проверено)

Здравствуйте. Есть в совместной собственности эллинг, который хочу выкупить, но не могу выйти на связь со вторым собственником. Могу ли я сделать ремонт, чтобы пользоваться имуществом, и как потом будет производиться раздел, будут ли учитываться мои затраты. Спасибо.

Здравствуйте Андрей!
Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Необходимо отметить, что из п. 3 ст. 245 и п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников.
В то же время, под соблюдением установленного порядка использования общего имущества следует понимать необходимость получения согласия всех сособственников на внесение в имущество улучшений, в данном случае получение одним сособственником согласия другого участника долевой собственности на производство переустройства и перепланировки, в результате которых предполагается возникновение неотделимых улучшений общего имущества (объекта недвижимости).
Согласно разъяснениям, данным в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (ред. от 06.02.2007) “О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом”, при рассмотрении дел по искам участников долевой собственности на жилой дом об изменении долей в праве собственности следует иметь в виду, что такое требование может быть удовлетворено лишь при условии, если улучшения жилого дома осуществлены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества и являются неотделимыми (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
Таким образом, для осуществления ремонта объекта недвижимости вам необходимо получить согласие второго собственника.
При отсутствии согласия половина стоимости произведенных вами улучшений может быть взыскана с сособственника на основании ст. 210 ГК РФ, если вами будет доказана необходимость их осуществления для обеспечения жизнедеятельности объекта, например, в ситуации, когда отсутствие ремонта грозит гибелью объекту недвижимости.

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв или Задайте дополнительный вопрос

Дополнительный вопрос

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам

Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Ремонт крыши в доме на двух хозяев.

#1 lis2706 lis2706 –>

#2 lis2706 lis2706 –>

#3 Александр Василенко Александр Василенко –>

Сообщение отредактировал ivanov andrey: 24 Июль 2012 – 16:19

#4 Alderamin Alderamin –>

Домовладение на двух хозяев. Общая долевая собственность по 1/2 доли. Дома имеют общую крышу и одну стену. У нас разные зем участки, разные входы и т.д. В данном случае мы решили сделать капитальный ремонт дома. Один из пунктов ремонта это замена крыши. Хотим заменить несущую конструкцию крыши , поднять её, и покрыть новым материалом. Это собираемся сделать на своей половине. У соседей это только в перспективе. Скажите пожалуйста следует ли взять какое нибудь разрешение на эти работы у собственников второй половины дома ?

Если собственность долевая, то нет никакой половины дома – есть единый дом, принадлежащий равным образом всем долевым собственникам. Со всеми вытекающими из этого правовыми последствиями.

Я считаю разрешение брать надо. Точнее не разрешение, а ваше совместное заявление в архитектуру города о том, что вы собираетесь надстраивать, перестраивать. Т.к. без согласия соседей в суде трудно будет узаконите это имущество, если конечно они будут сопротивляться. (пройдено на личном опыте. у меня тоже есть соседи в долевке). ну и наверное еще проект вам необходим, Хотя я самострой без проекта строил и узаканивал. На суды и экспертизы ушло 3 года(.

#5 Александр Василенко Александр Василенко –>

Помогите пожалуйста с похожим вопросом, но мы уже делаем ремонт ТОЛЬКО КРЫШИ в доме с долевой собственностью.
факты такие ( с 1 июня 2012 года)

2х этажный дом на 5 со собственников с равными долями. Трое живут на втором этаже, двое на первом. Я живу на втором этаже. Разговоры о ремонте крыши между всеми соседями идут давно, но никто ничего делать не хочет. Ремонтировать готов лишь мой сосед живущий на втором этаже. В начале лета мы с ним вызвали экспертов и получили акт обследования стропильной системы и чердачного пространства дома. с рекомендациями по ремонту. Мы с ним составили письмо для всех соседей, смету на работы и пригласили всех на собрание по поводу ремонта основываясь на 249 статье ГК РФ. (момент передачи этих писем мы засняли на камеру). На собрание никто не пришел. Или отказался прийти. Мы с ним закупили материалы и начали ремонт ( планируем закончить к августу). На данный момент сделано 50 % ремонта.

1. можем ли мы после ремонта претендовать на эту крышу, не в долевую а в личную собственность поровну? т.к. не хочется пересчитывать доли.
2. Все ли мы правильно делаем? ведь дело будет решаться в суде и соседи будут наверное возмущаться.

Подскажите пожалуйста нам!

Сообщение отредактировал ivanov andrey: 28 Июль 2012 – 01:17

#6 Александр Василенко Александр Василенко –>

ПОМОГИТЕ ПОЖАЛУЙСТА . с похож и м вопросом, но мы уже делаем ремонт ТОЛЬКО КРЫШИ в доме с долевой собственность ю.
факты так и е ( с 1 и юня 2012 года)

2х этажный дом на 5 со собственн и ков с равным и долям и . Трое ж и вут на втором этаже, двое на первом. Я ж и ву на втором этаже. Разговоры о ремонт е крыши между всем и соседям и и дут давно, но н и кто н и чего делать не хочет. Ремонт и ровать готов л и шь мой сосед ж и вущ и й на втором этаже. В начале лета мы с н и м вызвал и экспертов и получ и л и акт обследован и я строп и льной с и стемы и чердачного пространства дома. с рекомендац и ям и по ремонт у. Мы с н и м состав и л и п и сьмо для всех соседей, смету на работы и пр и глас и л и всех на собран и е по поводу ремонт а основываясь на 249 статье ГК РФ. (момент передач и эт и х п и сем мы заснял и на камеру). На собран и е н и кто не пр и шел. Ил и отказался пр и йт и . Мы с н и м закуп и л и матер и алы и начал и ремонт ( план и руем законч и ть к концу августа). На данный момент сделано 50 % ремонт а.

1. можем л и мы после ремонт а претендовать на эту крышу, не в долевую а в л и чную собственность поровну? т.к. не хочется пересч и тывать дол и .
2. Все л и мы прав и льно делаем? ведь дело будет решаться в суде и сосед и будут наверное возмущаться.

Подскаж и те пожалуйста нам!

Сообщение отредактировал ivanov andrey: 01 Август 2012 – 22:11

#7 Александр Василенко Александр Василенко –>

#8 Александр Василенко Александр Василенко –>

#9 Ионыч Ионыч –>

  • Старожил
  • 2 175 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    #10 Александр Василенко Александр Василенко –>

    #11 Ионыч Ионыч –>

  • Старожил
  • 2 175 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Ничего не поехал! Наоборот скоро будет готова!))) а помочь советом по непонятным для меня причинам никто не может. Вроде бы и вопрос простой, но мы не юристы, а придется все делать самим. Снизойдите до моей проблемы)))

    #12 Talion Talion –>

    В доме сколько квартир? Это многоквартирный дом или нет?

    Читать еще:  Как правильно зарегистрировать недостроенный дом?

    По любому, оформить крышу дома или часть крыши в личную собственность, имея при этом право собственности только на какую-то долю в этом доме не получится НИКОГДА!

    В данной ситуации мне видится следующий ход развития событий.

    Для проведения общего собрания необходимо собрать собственников, владеющих 51% долей в этом доме. Собрание провести в строгом соответствии с процедурами, установленными ГК и ЖК. Если в первый раз не получится провести очное собрание (отсутствие кворума) провести повторное собрани, но уже ЗАОЧНОЕ. (собрать подписи будет легче, чем собрать народ на очное собрание). Оформить протоколом решения принятые на собрании:

    1.сделать ремонт крыши,

    2.утвердить смету ремонта,

    3.поручить организацию и проведение ремонта Иванову Ивану Ивановичу (одному из собственников).

    4.по окончанию ремонта возместить Иванову И. И. расходы пропорционально своим долям.

    Результат собрания (решение) довести до всех собственников заказным письмом и вывешиванием объявления в общедоступном месте (объявление сфотографировать). После окончания ремонта, предложить собственникам, которые не участвовали в собрании и не участвовали в расходах, возместить Иванову свою часть расходов. Всё это заказными письмами. По прошествию разумного срока (от 10 дней до месяца) обратиться в суд и взыскать с этих собственников в пользу Иванова неосновательное обогащение.

    В ходе ремонта крыши сохранять все документы по расходам (договоры со строителями, расписки в получении денег, чеки товарные и кассовые и т.п. Быть готовыми доказать в суде размер расходов на ремонт крыши). Неплохо бы иметь эксперное заключение о необходимости ремонта крыши, акты протекания крыши и т.п.

    Для реализации всего вышеперечисленного обратиться в юридическую контору. Сами наделаете “косяков” и в результате ничего не добьетесь.

    Сообщение отредактировал Talion: 12 Февраль 2017 – 13:38

    НТВП “Кедр – Консультант”

    Подписка на обзоры и консультационные материалы.

    Услуги

    О споре между несколькими собственниками (дольщиками) жилого дома по участию в ремонте и содержании дома и по установлению долей между собственниками

    Заявительница проживает в частном доме, который находится в общей долевой собственности, где ей принадлежит ½ доли в праве. Дом старый, на нижнем этаже, где проживают остальные собственники, нет полов, дом постоянно затапливает, нужен хороший ремонт. Заявительница за свой счет отремонтировала крышу, остальные собственники отказываются участвовать в ремонте.

    Вопросы.

    1). Могу ли я заставить остальных собственников участвовать в расходах по содержанию дома?

    2).Если они решат продать свою долю, должны ли они ее предложить сначала мне?

    3). Как можно выделить долю в доме?

    Консультация юриста.

    Ответ на вопрос 1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

    В силу п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

    Пункт 2 ст. 244 ГК РФ предусматривает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности).

    Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

    Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

    При этом обязанность собственника нести бремя содержания имущества не ставится в зависимость от того, пользуется ли собственник этим имуществом или нет.

    Таким образом, возможно обращение в суд с иском о понуждении остальных участников долевой собственности произвести ремонт дома в установленные сроки либо при наличии доказательств несения расходов по ремонту дома, через суд потребовать от других участников долевой собственности возмещения части расходов на ремонт дома соразмерно их долям в праве.

    Ответ на вопрос 2. Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

    Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    Ответ на вопрос 3. Выдел доли в натуре возможен, если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, отдельный вход и независимые коммуникации, которая также должна оставаться пригодной для проживания (пп. “а” п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007);

    – самовольная перепланировка, а также неузаконенная пристройка к дому не берутся в расчет при выделе доли в натуре до момента ее легализации (ст. 29 ЖК РФ; п. 10 Постановления N 4);

    – если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Данная стоимость определяется оценочной экспертизой.

    Долю можно выделить во внесудебном порядке, когда против выдела доли в жилом доме в натуре не возражают другие сособственники и достигнута договоренность о принадлежности тех или иных помещений внутри дома.

    В противном случае выдел доли будет осуществляться через суд.

    Для выдела доли необходимо вызвать техника из БТИ, который даст заключение о возможности выдела доли в натуре и изготовит технический план помещения.

    Если нет спора между сособственниками относительно условий выделения доли, то оформляется соответствующее соглашение. Стоимость выделяемых помещений должна быть пропорциональна выделяемой доле. То есть если общая стоимость жилого дома составляет, например, 1 млн руб., то стоимость помещений, выделяемых в счет 1/4 доли в праве собственности на такой дом, должна составлять 250 000 руб. Добиться такого совпадения на практике невозможно, поэтому образовавшуюся разницу необходимо компенсировать:

    – выделяющемуся сособственнику со стороны остальных, если стоимость выделяемых помещений пропорционально меньше выделяемой доли, пропорционально его доле в праве собственности;

    – иным сособственникам со стороны выделяющегося в обратном случае пропорционально их долям в праве собственности на оставшуюся часть дома.

    Условие о размере такой компенсации и порядке ее выплаты обязательно прописывается в соглашении о выделе доли (п. п. 7, 9, 11 Постановления N 4).

    Соглашение оформляется по количеству сособственников жилого дома и должно быть подписано каждым из них. Нотариально удостоверять данное соглашение не требуется.

    Затем Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) следует представить:

    – заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников. Выделившийся собственник должен зарегистрировать право собственности на выделенную часть дома, а другие сособственники – изменения в правах собственности на дом;

    – правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;

    – соглашение о выделе доли в жилом доме в натуре в количестве экземпляров, соответствующем числу собственников дома, плюс дополнительно составляется экземпляр для регистрирующего органа. При этом само соглашение регистрации не подлежит;

    – технический паспорт БТИ;

    – документы, удостоверяющие личность заявителей;

    – нотариально удостоверенную доверенность, если документы представляются представителем

    Заявление на государственную регистрацию и документы можно также направить по почте, представить через многофункциональный центр либо в электронной форме (ст. ст. 16, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

    За государственную регистрацию права собственности выделяющийся собственник уплачивает госпошлину в размере 2000 руб., а другие сособственники, доли которых изменяются, – в размере 350 руб. (пп. 22, 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

    Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется, т.к. информация об уплате госпошлины содержится в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах.

    Однако заявитель вправе представить этот документ по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

    Не позднее чем через 10 рабочих дней регистрирующий орган должен будет выдать выписки из ЕГРП: выделившемуся сособственнику – на часть жилого дома (с указанием литер), а остальным – на дом, но с измененной долей в праве собственности и иным составом помещений, или же выписки из Реестра (п. 3 ст. 13, ст. 14 Закона N 122-ФЗ).

    Если выдел осуществляется в судебном порядке, то соответствующее исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения жилого дома (ст.30 ГПК РФ)

    К заявлению прикладываются следующие документы:

    – правоподтверждающие документы сособственников на жилой дом;

    – технический паспорт БТИ;

    – техническое заключение о возможности выдела доли в натуре;

    – квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены выделяемой доли (пп. 3 п. 1 ст. 333.20, пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

    – иные документы, подтверждающие требования истца;

    – копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.

    Для принятия положительного решения необходимо доказать, что произвести выдел технически возможно, а выделяемые помещения примерно соответствуют по стоимости доли истца в праве собственности на дом. В этом может помочь судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза

    Читать еще:  Взыскание алиментов с дохода с продажи квартиры

    После удовлетворения исковых требований выделяющемуся собственнику необходимо зарегистрировать право собственности в Росреестре, а остальным – изменения в правах на дом.

    Для этого в Росреестр подаются следующие документы:

    – заявления о государственной регистрации от каждого из сособственников;

    – документы, удостоверяющие личность заявителей;

    – решение суда с отметкой о вступлении в силу в двух экземплярах;

    – нотариально удостоверенная доверенность, если документы представляются представителем.

    Предъявления других документов технического характера не потребуется.

    Консультация дана в ноябре 2016 г. в рамках Республиканского конкурса «Юрист-Профессионал 2016».

    Консультант – Бригинская Людмила Анатольевна, частнопрактикующий юрист, тел. 8-922-510-42-09

    Раздел жилого дома в натуре между собственниками

    Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

    Что такое реальный раздел дома в натуре

    На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

    Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

    • регистрации новых жильцов;
    • ремонта;
    • реконструкции дома, его инженерных сетей,

    а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

    Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

    Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

    1. Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
    2. Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.
    1. Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
    2. Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

    Порядок раздела дома в натуре

    Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

    Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

    После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

    Далее совладельцы для раздела дома могут использовать один из возможных вариантов:

    1. Выделение доли.
    2. Разделение имущества, находящегося в совладении.

    Раздел земельного участка под домом

    При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

    Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

    Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

    В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

    На сколько долей можно разделить дом

    Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

    Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

    При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

    • не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
    • каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
    • совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
    • все части должны оставаться удобными в использовании.

    Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

    В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

    В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

    Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

    Порядок и правила раздела частного дома на доли

    Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

    Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

    • продать;
    • подарить;
    • оставить в наследство;
    • оставить в залог.

    Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

    • каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
    • каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
    • все жилые помещения должны быть изолированы;
    • раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

    Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

    1. Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
    2. На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
    3. Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
    4. Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

    Как разделить дом на два хозяина

    Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

    В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

    Сколько стоит раздел дома по долям

    При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

    Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

    Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

    Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

    При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить госпошлину.

    Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

    Эксперт по разделу дома

    Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

    1. Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
    2. Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
    3. Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
    4. Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
    5. Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
    6. Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

    Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

    1. Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
    2. Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

    Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector