Как я могу приостановить продажу доли в квартире?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как я могу приостановить продажу доли в квартире?

Как защитить недвижимость — закон о продаже доли в квартире

Вопросы, напрямую связанные с недвижимостью всегда были и ещё долгое время будут плодотворной почвой для конфликтов между родственниками.

Нередки случаи распределения недвижимого наследства между наследниками таким образом, что каждый получает лишь небольшую долю от общей жилплощади. В норме это хороший выход из ситуации, но если дольщики внезапно переходят в конфликтные отношения, получается одна из самых сложных ситуаций для юриста.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Что такое запрет?

Доля, которой располагает собственник в квартире – его личное имущество. Несмотря на то, что квартира целиком ему не принадлежит, он имеет полное право распоряжаться своей частью так, как сочтёт нужным. К сожалению, это естественное для цивилизованных стран право каждого человека на имущественную свободу в конфликтных ситуациях становится настоящим оружием против других дольщиков.

Если у владельца есть желание, он легко может передать и продать право владения частью жилья любому третьему лицу за исключением следующих случаев:

  • владелец несовершеннолетний (нужно разрешение органов опеки и непосредственно опекунов);
  • субъект сделки не подходит по установленным нормам жилого пространства с расчётом на одного человека.

Если первый вариант защищает несовершеннолетних, на которых легко оказать давление в силу отсутствия образования и жизненного опыта, то второй запрет был добавлен к ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» недавно для борьбы с мошенниками.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Для чего нужен закон?

Как говорилось ранее, полностью запретить совершеннолетнему собственнику продажу доли в квартире невозможно. Но сейчас возможен полный запрет на продажу микродолей.

Раньше, когда это было возможно, мошенники или просто дольщики, желающие досадить родственникам, перебирались в другое доступное жильё, а свою часть распродавали по мелким частям ( 1 м. кв. и менее). По закону сделка проходила, владелец получал свои деньги и съезжал, оставляя других дольщиков с множеством новых «хозяев» – как правило, совершенно посторонними людьми маргинального типа.

Для продажи долей, подходящих по нормам для одного человека, действуют только ограничения на пользу остальным дольщикам.

Кто имеет право налагать вето?

С 2017 года все сделки, связанные с долями в недвижимом имуществе, обязательно проводятся под наблюдением нотариуса. Без обращения к такому специалисту сделка будет считаться недействительной и позволить такую жилищную махинацию могут только совсем юридически неграмотные дольщики.

Если ваш совладелец самовольно и незаконно продал микродолю третьим лицам или стандартную долю, не уведомив остальных дольщиков, вы можете обратиться в суд, где сделка также будет признана недействительной.

Как документально подтвердить?

Если вам предъявляют не заверенные бумаги о продаже доли и требуют не препятствовать проживанию в квартире незаконных жильцов, действуйте следующим образом:

  • обратитесь с этими документами к нотариусу или сразу в суд;
  • в суде настаивайте на подтверждении незаконного характера сделки, её аннуляции;
  • покажите в суде, что вас вводят в заблуждение, не давая воспользоваться своим правом первоочерёдного выкупа доли;
  • после того, как отсчёт дней до истечения вашего преимущественного права будет начат, а сделка, если её успели провести – аннулирована, настаивайте на принудительном выселении посторонних лиц;
  • в суде, если продавец не хочет ждать от вас уплаты в положенные 30 дней и незаконно препятствует акту купли-продажи вам лично, вы можете уплатить сумму заранее – она будет храниться на депозитном счету судебной единицы пока сделка не будет завершена автоматически;
  • на основании уплаты денег за долю суд выдаст вам обновлённый документ владения жилплощадью, предъявляя который правоохранительным органам можно настаивать на их помощи в острых конфликтных ситуациях с незаконными жильцами.

Всё, что вам понадобится – документы, подтверждающие владение долей, смежной с продавцом.

В каких случаях можно приостановить сбыт?

Несмотря на то, что право продажи доли безусловное и доступно любому гражданину, закон всё же защищает других дольщиков, у которых есть неприятная перспектива дальнейшего сожительства с посторонними, как в коммунальной квартире.

Подразумевается, что продажа может быть затеяна исключительно из личной неприязни к другим дольщикам и в попытке испортить им жизнь.

Иногда мотивы продавца бывают более долгоиграющими – свою долю он продаёт специальному чёрному агенту, который заселяется с целью сделать нахождение в квартире для остальных невыносимым. Слабых людей или тех, кто не в состоянии сопротивляться, таким образом просто выживают из дома, заставляя продать свои доли за бесценок тому же продавцу, который затеял аферу.

Такие случаи совсем не редкость, они составляли внушительный процент разбирательств по жилищным вопросам. Для защиты граждан от таких мошенников-предпринимателей были внесены поправки о преимущественном праве покупки. Благодаря этому праву остальные дольщики, сколько бы их ни было в квартире, имеют право купить долю первыми.

Иными словами, продавец не может совершить сделку со сторонним лицом, пока на долю претендует кто-то из остальных дольщиков. Разумеется, преимущественное право имеет ограничение по времени – ровно 30 дней с того момента, когда собственник объявит о своём намерении продажи.

Как можно обойти преимущественное право покупки и способы помешать мошеннику?

На самом деле дольщики защищены лучше, чем в большинстве своём думают. Злоумышленник будет рассчитывать на неосведомлённость, давить на слабые места, всячески мешать своему потенциальному сопернику. Главное здесь – тщательно изучить свои права и не сдаваться.

Он попытается сделать вид, что уведомил вас и 30 дней с этого момента прошли. Вы же в свою очередь легко можете обратиться в суд и там показать, что ничего о сделке не знали и не имели возможности воспользоваться вашим преимущественным правом. Суд, не увидев у продавца долей заверенных документов от нотариуса, встанет на вашу сторону и признает сделку недействительной.

Далее два варианта – продавец откажется от попытки продать долю или согласится на законный акт купли-продажи, в котором вам или другим дольщикам будет дано время выкупить её.

Так как закон полностью на вашей стороне, единственное, что вы можете сделать неправильно – не обратиться в суд, поверив, что сделка такого характера вообще может быть законной. Если вас запугивают, показывают очевидно фальшивые документы, составленные явно без вашего участия, обращайтесь к юристу или сразу подавайте иск в суд.

Как не дать продать жилплощадь?

Помните, что запугивание, намеренное ухудшение качеств жизни продавца, шантаж, травля и тем более нанесение повреждений – преступление, за которое можно понести наказание вне зависимости от того, законную ли сделку пытается провести ваш оппонент. Прибегать к таким методам влияния категорически запрещено законом.

Возможные пути решения конфликта:

  1. Попробуйте договориться. Само собой, право преимущественной покупки положено другим дольщикам по закону, но договорившись с продавцом и прекратив ссору хотя бы на время, вы можете прийти к более выгодным условиям для обоих сторон. Подумайте о том, что никто не хочет упустить выгоду и отнеситесь к противнику как к деловому партнёру. Сядьте за стол переговоров и попробуйте мирно решить вопрос.
  2. Если вы сами не очень хороши в переговорах, а продавец не желает идти на контакт, можно попробовать последнее средство – жилищного агента. Это специальные юристы, работа которых заключается в решении проблем с «конфликтным» жильём. Ваша задача только в том, чтобы свести своего оппонента и агента в разговоре. Обычно даже самые непреклонные и упрямые дольщики уступают агенту, завидев выгоду для себя и нейтралитет специалиста.
  3. Как можно скорее выкупите долю. Если ситуация накалилась настолько, что нет никакой надежды на мирное её разрешение, прервите все личные контакты с продавцом, дождитесь отсчёта до конца действия вашего преимущественного права и оплатите сделку через суд.

Также для ориентации в проблеме попробуйте узнать как можно больше о своих и чужих правах в этой ситуации, посетите юриста для консультации.

Жилищные конфликты преследуют очень многих и главное – адекватно и законно вести себя, не поддаваясь на провокации. Какой бы ни была ситуация в вашей семье, ситуация всё равно разрешится по закону, от которого каждый может получить защиту и базовую справедливость. Защищайте свои права и пытайтесь вывести ситуацию в мирное русло.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Приостановить сделку

  • Приостановлена сделка купли-продажи квартиры (продавцом) Что делать покупателю.
  • Можно ли приостановить сделку до получения прав собственности.
  • Могут ли приостановить приставы сделку по дарственной?
  • Сделку в юстиции приостановили, кому принадлежит квартира покупателю или продавцу?
  • Задолжал банку. Хочу продать квартиру. Может ли банк приостановить сделку?
  • Публикации
  • Приостановить регистрацию сделки
  • Росреестр приостановить сделку
  • Можно ли приостановить сделку
  • Регистратор приостановила сделку
  • Регистрационная палата приостановили сделку

1.1. У вас регистрация еще не прошла?

1.2. Доброй ночи
Если регистрация сделки, еще не прошла, то вы можете приостановить сделку и никакого значения не имеет, покупается квартира в ипотеку или за наличные. Что бы вам дать более подробный совет, необходимо знать подробности обстоятельств сделки. Для того, что бы вам оказать более подробную консультацию и квалифицированную помощь в этой ситуации, Вам необходимо обратится в личные сообщения, или по телефонам, указанным на личной странице юриста Всего вам наилучшего.

2. Приостановлена сделка купли-продажи квартиры (продавцом) Что делать покупателю.

2.1. Обращаться в суд с иском о признании права собственности на квартиру. Но необходимо выяснить причину приостановки регистрации продавцом, т.к. от этого много зависит, в т.ч. успех в суде

2.2. все зависит от причин приостановки, может после их устранения, переход права будет зарегистрирован за покупателем. В случае не устранения возможен отказ в регистрации перехода права собственности, который можно обжаловать в судебном порядке.

2.3. Если вам нужна сделка то в суд о принудительной регистрации. О праве собственности нет, это иной способ, который не для вашего случая. Но может там нет каких то документов и вам не нужна сделка

3. Можно ли приостановить сделку до получения прав собственности.

3.1. Приостановить можно регистрацию права собственности.

4. Могут ли приостановить приставы сделку по дарственной?

4.1. Да, такое возможно, если у вас есть обязательства перед взыскателями. удачи

4.2. Зависит от суммы долга. Если нужна помощь – обращайтесь

5. Сделку в юстиции приостановили, кому принадлежит квартира покупателю или продавцу?

5.1. Продавцу принадлежит

5.2. покупателю, если в договоре не указано, что договор вступает в силу после регистрации в Россреестре

6. Задолжал банку. Хочу продать квартиру. Может ли банк приостановить сделку?

6.1. Нет, не может. Это только суд может сделать.

6.2. Сейчас существует возможность внести запись в ЕГРП о (указываю как пишут в выписке):
п. 6 Правопритязания
п. 7. Заявленные в судебном порядке права требования
п. 8 Отметка о возражении в отношении зарегистрированного права
Потенциальному покупателю что-либо в этих графах не понравиться кроме “данные отсутствуют”

7. Как приостановить сделку по недвижимости, если изменились обстоятельства?

7.1. Обратиться в росреестр

7.2. Светлана! Сделку можно расторгнуть по соглашению сторон или в судебном порядке (если сторона не согласна).
Если документы сданы на регистрацию перехода права в органы Росреестра, то можно приостановить или прекратить регитстрацию по заявлению одной, обеих сторонг. соответственно.

7.3. Если ещё не внесены данные в ЕГРП о переходе права собственности на объект, то можно подать в Росреестр заявление о приостановлении или о прекращении государственной регистрации. Но сначала нужно проанализировать Ваши документы (текст договора и пр.) и обстоятельства, чтобы понять, чем Вам грозит отказ от регистрации сделки. Односторонний отказ от исполнения обязательства законом не допускается.

8. Кто может приостановить регистрацию сделки в регистрационной палате?

8.1. Регистрационный орган по свой инициативе, либо по заявлению одной из сторон по сделке.

9.1. Антон! Может и отказать, т.к. Вы сами понимаете, что при таком долге, информация о Вас как о плательщике имеется в БКИ.
Вам лучше искать покупателя при сделке с которым Вам не нужно будет обращаться в банки.

Читать еще:  Строительство дома на земле в долевой собственности

10.1. В случае требования нотариуса о дополнительной оплате, укажите ему о несоответствии содержания договора купли-продажи кредитному договору.
Вы оплачивали нотариусу правовые услуги (составление договора), поэтому наличие описки в договоре является ошибкой сотрудника нотариуса, которое подлежит исправлению за счет нотариуса.
По оплате госпошлины необходимо договариваться с нотариусом.

В силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 года № 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей” к отношениям по совершению нотариусом нотариальных действий, а также к отношениям по оказанию профессиональной юридической помощи адвокатами законодательство о защите прав потребителей не применяется.

11.1. Такая сделка может быть теоретически оспорена впоследствии кредитором.

12.1. Незаконное основание в гос. регистрации сделки. Либо обжалуйте отказ в суд, либо обратитесь к нотариусу.

12.2. Нет, не нужно приводить никуда свидетелей, их никто не будет слушать.
Есть только 2 выхода: обжаловать приостановку в суде в соответствие с КАС РФ (4-6 месяцев) или заключить договор у нотариуса.

12.3. Нет, разумеется.
Тут можно пригласить на дом нотариуса и удостоверить доверенность с подписью бабушки или с рукоприкладчиком. Главное чтобы бабушка понимала ситуацию и была адекватной.

13.1. Причина приостановления-арест?
Приставы имели право наложить обеспечительный арест на жилье до полного гашения задолженности. Даже несмотря на то, что оно единственное.

13.2. Какая причина указана в ответе?

13.3. Потому что на квартиру наложено ограничение на продажу, поэтому сделать дарение не получится.
Желаю Вам удачи и всех благ!

14.1. решение вопроса о снятии обеспечительных мер – в течение 2,5 месяцев (если не будет обжалования в суде апелляционной инстанции). Сведения об ограничениях ВСЕГДА указываются в Выписке из ЕГРН. У Вас плохой риэлтер. На всякий случай просите у продавца и архивную справку о регистрации – Вас могут ожидать неприятные сюрпризы.

14.2. Что делать-выяснять из за чего наложен арест и либо устранять проблему, путем погашения долга продавцов, либо расторгать сделку.
Для более подробной консультации не хватает информации. Либо пусть продавцы получат в Росреестре копию исп. документа, либо закажите срочную выписку из ЕГРН и там будет указано кто наложил арест и так двигаясь по цепочке узнаете из-за чего.

14.3. для более подробной консультации, необходимо изучить все документы и детально во всем разобраться.

14.4. Выяснить причину, а если невозможно снять арест., забирать деньги.

15.1. Отказ незаконен.
Если при регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае его купли-продажи государственная регистрация ипотеки в силу закона не была осуществлена, с таким заявлением в регистрационный орган продавец не обращался, то не имеется правовых оснований считать, что у продавца возникли в отношении этого недвижимого имущества права залогодержателя в силу закона.

Чтобы не обжаловать приостановление, подайте дополнительные соглашения к договору.

16.1. Да правомерно. Так как у вас режим долевой собственности.

17.1. Если договор дарения заключался в то время, когда арест еще не был наложен, тогда Вам придется предъявить к наследникам брата иск в порядке статьи 165 ГК РФ о регистрации сделки.

17.2. Если вам приостановили на 3 месяца, и они еще не истекли – рекомендую донести в МФЦ в этот пакет свидетельство о смерти, чтобы регистратор выносил отказ в совершении регистрационного действия с учетом смерти дарителя. Далее все действия придется выполнять скорее всего после истечения 6 месяцев после даты смерти.

18.1. Без продавца не может так как исполнительный лист на вас и вам после внесение денег в чсчёт долга нужно написать заявление на снятие ареста с помещения.

19.1. Обращайтесь смело в суд в отношении банка с иском о погашении записи в ипотеке. Взыщете все судебные расходы. Напишите в банк до судебную претензию. Как правило закладную они отправляют в регистрационную палату по почте.

19.2. Росреестр приостановит регистрацию сделки.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2018)

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

20.1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.08.2018) “О государственной регистрации недвижимости” (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2018)

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав

при установлении границ земельного участка нарушен установленный федеральным законом порядок согласования местоположения границ земельных участков или местоположение указанных границ в соответствии с федеральным законом не считается согласованным, за исключением случаев признания указанных границ установленными в порядке разрешения земельного спора или признания при выполнении комплексных кадастровых работ местоположения границ земельного участка спорным;

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

20.2. Можете, если обратитесь в суд с ходатайством о запрете регистрационных действий в отношении земельного участка. Но проще предупредить покупателей, вряд-ли они захотят купить его, т.к. в случае приобретения спорного участка, в дальнейшем они будут решать этот вопрос с вами.

21.1. Можете. Если дело находится в суде, Вам надо заявить ходатайстве о наложении запрета на регистрационные действия до вступления решения суда в законную силу.

22.1. Ольга, Добрый День, перечень оснований для отказа и приостановления государственной регистрации прав на недвижимость приведен в положениях статей 27 и 26 Федерального Закона “О государственной регистрации недвижимости”.
Тот факт, что квартира оплачена не полностью, будет являться лишь основанием возникновения ипотеки в силу закона до момента полной оплаты имущества Покупателем Продавцу (статья 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации), но и этого Вы можете избежать, отразив соответствующее условие по соглашению с Продавцом квартирвы.
Оснований для приостановления или же отказа в регистрации права приведенное обстоятельство являться не будет.
Оформление в пользу детей сразу или потом – это сугубо Ваше самостоятельное решение.
Здесь нужно понимать лишь одно: оформив жилое помещение сразу и на детей, Вы избежите повторного обращения в Росреестр с заявлением о регистрации права и, соответственно, расходов на госпошлину и подготовку документов.

23.1. к сожалению в вашем случае это именно так. Или проведите обще собрание собственников и пригласите туда нотариуса.

24.1. Согласно закона продажа недвижимого имущества при наличии двух и более собственников действительно должна производится через нотариуса. Так как вы являетесь единственным собственником, то требовать от вас регистрации купли-продажи через нотариуса является необоснованным. Обжалуйте вышестоящему руководству Росреестра приостановку регистрации.

Если доля 1/3 в запрете на регистрационные действия, скорее всего и его однокомнатная тоже в запрете. Поэтому вам сделку и не пропускают.

25.2. именно 1/3 доля мужа в аресте? Не однокомнатная квартира? Если однокомнатная квартира в аресте, то сделку не пропустят, т.к Вы лишаете ребенка квартира, не приобретая ему равнозначного жилья в замен!

25.3. Все правильно отказали – когда наложен арест, то предполагается смена собственника, а значит потенциально муж может потерять право преимущественной покупки доли сына. далее долго объяснять.

26.1. Вы имеете право расторгнуть договор через суд в связи с явным нарушением вашего права по ст 450, однако стоит пока подождать ведь пока у застройщика арестованы счета вы как залогодержатели имеете право потрбеовать реализации залога на данный дом и вырученные средства распределить между всеми участниками долевого строительства, в ином случае вы можете просто не дождаться своих денег.

27.1. Нужно оспаривать право собственности муниципального образования в судебном порядке. Ведь зарегистрированное право может быть аннулировано только на основании судебного решения.

28.1. Никто не может вас заставить заключать брачный договор. Ведь это будет нарушением принципа свободы договора. У нотариуса оформите. Сделки с долями сейчас требуют нотариальной формы.

29.1. Аннулирование сделки без вашего добровольного согласия возможно только в судебном порядке. Первоначально вам необходимо получить от др.стороны письменную претензию, в которой будут изложены причины расторжения сделки. Данный документ необходимо изучить на предмет его правомерности, возможны расходы по оценке скрытых дефектов (заключение специалиста, независимая экспертиза). Консультации по данному вопросу платные, подробности по тел., звоните.

30.1. “. Можем ли мы приостановить регистрацию..” – да, можете – это ваше право.
“. не понесем ли мы какие-нибудь штрафные санкции.” -а это зависит от условий вашего договора – читайте его.

8 причин остановки регистрации права собственности на недвижимость

«Периодом страха» в Екатеринбурге называют срок, который длится с момента сдачи документов на регистрацию до получения свидетельства о праве собственности на квартиру. Нервничать приходится покупателю – деньги за квартиру уже отданы, а право собственности возникнет только через 10 дней. Если в Росреестре что-то пойдет не так, то покупателю предстоит забирать у продавца отданные деньги. Как показывает практика, остановка регистрации явление нередкое. Это может случиться, как минимум, по 8 причинам.

Исторически сложилось так, что в столице Урала расчеты между продавцом и покупателем производятся в момент подписания договора купли-продажи. Бумаги подписывают, покупатель отдает деньги продавцу и теряет покой. Во-первых, продавец по пути в Росреестр может скрыться в неизвестном направлении. Во-вторых, регистрация сделки может быть остановлена и отклонена сотрудником Росреестра уже после того, как документы благополучно сданы на оформление.

Вот основные причины остановки регистрации:

1. На регистрацию подан неполный пакет документов

Неполный пакет документов – наиболее распространенная причина остановки регистрации. Сотрудник Росреестра не вправе отказать в приеме документов. Даже если отсутствуют какие-то важные для регистрации бумаги, пакет на регистрацию принят будет, а продавцу скажут, какие документы необходимо будет донести.

По словам участников рынка, продавцы чаще забывают приложить нотариальное согласие супруга на продажу совместно нажитого имущества, отказ сособственников от преимущественного права выкупа либо согласие от органов опеки на совершение сделки с квартирой, на которую существуют права несовершеннолетнего.

«В обязанности приемщика не входит проверка содержания договора и полноты пакета документов. Все, что стороны принесли на сделку, он то и обязан принять. Полный пакет или нет, выяснять будет регистратор ».

Впрочем, в некоторых случаях регистрация останавливается из-за того, что государственному регистратору необходимы документы, которых в общеобязательном перечне нет.

Чаще всего запрашиваются документы, устанавливающие связь между собственником и объектом недвижимости. К примеру, если в свидетельстве о праве собственности и паспорте владелицы квартиры указаны разные фамилии, регистратор запросит свидетельство о браке.

2. Ошибки в документах

Регистрация может быть остановлена, если в документах на квартиру есть ошибки технического характера. К примеру, есть расхождение в площади квартиры или допущены ошибки в написании имен/ адресов.

Иногда к остановке регистрации приводят не ошибки, а неточности, связанные с изменением законодательства.

3. Двойная продажа одного объекта

Это может произойти только в случае, когда продавец сознательно пытается обмануть покупателя. Наделение МФЦ функцией по приему документов на регистрацию права собственности открыло поле для махинаций с недвижимостью. Продавец подписывает договор купли-продажи с покупателем и сдает документы на регистрацию в Росреестр. А потом все то же самое проделывают еще один раз в МФЦ, но теперь уже с другим покупателем.

Дело в том, что у специалистов МФЦ нет доступа к базе Росреестра, поэтому факт двойной продажи выявляется только тогда, когда два пакета документов на одну и ту же квартиру оказываются на столе у сотрудника в Росреестре.

Срок доставки пакета документов из МФЦ в Росреестр (занимает не менее суток) может быть использован мошенниками для того, чтобы скрыться с полученными деньгами. Покупателям останется только писать запросы в правоохранительные органы и надеяться, что аферист будет пойман.

4. Отказ от регистрации по инициативе продавца

Продавец волен отказаться от совершения сделки и потребовать остановить регистрацию права собственности. Подписанный договор купли-продажи и переданные продавцом деньги не мешают ему написать заявление в Росреестр об остановке регистрации. Никаких уважительных причин, подтвержденных документами, для этого не требуется.

Читать еще:  Как составить иск по поводу просрочки сдачи дома застройщиком?

Отметим, что из-за подобного поведения сторон сделки участники рынка стараются лишний раз не распространяться о возможности остановки сделки после подачи документов на регистрацию. И, тем не менее, практике известно немало примеров, когда продавец умудрялся передумать в самый последний момент.

Возможность остановки регистрации может использоваться собственниками для шантажа и даже обмана покупателя.К примеру, продавец может сначала настоять на занижении цены в договоре, а потом написать заявление об остановке регистрации. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю полученную сумму, указанную в договоре, а покупатель – квартиру.

«На моей практике был случай, продавец в одностороннем порядке подала заявление о возврате документов из регистрирующего органа, хотя каких-либо оснований к этому не имелось – сделка была исполнена сторонами надлежащим образом: квартира была передана покупателю, расчеты произведены. После этого продавец обратилась в суд для признания заключенного договора купли-продажи недействительным. Октябрьский районный суд г. Екатеринбурга принял решение о признании указанной сделки недействительной.

Изначально стороны намеревались заключить договор по цене 10 500 000 рублей, однако продавец отказалась от подписания соответствующего дополнительного соглашения. При подписании договора продавцу были переданы денежные средства в размере 10 500 000 рублей, из которых – 3 700 000 в качестве покупной цены по договору, 6 800 000 – безосновательно. Следовательно, последствие применимые к недействительной сделке – двухсторонняя реституция: продавец получил обратно квартиру, а покупатель – обратно 3 700 000 в качестве покупной цены по договору».

5. Наличие судебного разбирательства в отношении объекта

Перед совершением сделки большинство покупателей запрашивают справку из ЕГРП об отсутствии наложенных на объект обременений. Однако арест может быть наложен в процессе регистрации перехода права собственности.

Отметим, что самой полной информацией об арестах обладают специалисты Росреестра – они могут увидеть наличие наложенного обременения при приеме документов на регистрацию. У сотрудников МФЦ такой возможности нет, поэтому покупателям рекомендуется заранее заказывать срочное изготовление выписки из ЕГРП (оформляется за 1 день).

6. Продажа по доверенности + запрет совершать операции с квартирой без личного участия собственника

В октябре 2013 года у собственников появилась возможность запрещать проводить сделки с квартирами без личного участия владельца. Для этого нужно написать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Получается, схема по обману покупателя может выглядеть так: квартира продается по генеральной доверенности. Документы сдаются на регистрацию, однако, когда пакет оказывается у регистратора, выясняется, что проводить сделку без личного участия правообладателя запрещено. Регистрация останавливается, документы возвращаются сторонам сделки, а покупателю предстоит получить назад деньги от представителя продавца.

7. Смерть продавца в процессе регистрации

Если в течение 10 дней регистрации права собственник умрет, то сделка будет считаться несостоявшейся. Покупателю придется возвращать квартиру наследникам продавца. А кто вернет отданные деньги – вопрос.

Все вопросы покупателю предстоит направлять родственникам продавца, которые могут оказаться не в курсе дел умершего.

8. Не оплачена либо оплачена неверно пошлина за регистрацию

Это самая редкая причина остановки регистрации. Впрочем, даже она может сыграть с покупателем злую шутку. Дело в том, что с октября 2013 года заявители не обязаны предоставлять квиток об оплате госпошлины в бумажном виде. Информация об оплате отражается в системе платежей, и эту информацию регистраторы проверяют самостоятельно. И только в процессе регистрации может выясниться, что информация затерялась или платеж был проведен по неверному тарифу. И это станет основанием для остановки регистрации. Поэтому участники рынка настоятельно рекомендуют прикладывать квиток к общему пакету документов. В этом случае, если заявитель забыл оплатить госпошлину или сделал это неверно (к примеру, оплатил по неверному тарифу), приемщик сразу сообщит об ошибке. Заявителю предложат оплатить государственную пошлину повторно.

Остановка регистрации не всегда приводит к срыву сделки. Чаще всего, сотрудники Росреестра запрашивают недостающие документы у сторон сделки. Приостановка может длиться от месяца до трех в зависимости от сложности ситуации. Если продавец и покупатель пропустят эти сроки, то документы будут возвращены почтой России, и им предстоит разбираться самостоятельно в обратном порядке взаиморасчетов.

Доли в квартире и изменение законодательства 2020: запрет на продажу, уведомление и согласие собственников

Для того чтобы совершить покупку доли, покупателю могут помешать некоторые законодательные нюансы. Сюда относится также и преимущественное право покупки, запрет на отчуждение доли если собственник маленький ребенок и др. Разберемся подробнее с данным вопросом.

Новый закон о продаже доли в квартире, изменения в законе о долевой собственности 2020

Новый закон о продаже части в квартире включает в себя целый ряд нормативных правовых актов, куда входят:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Закон о приватизации.
  3. ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и др.

Нововведения в законодательстве коснулись массы аспектов. Наиважнейшим изменением стало то, что все сделки, связанные с приобретением и отчуждением долей должны быть совершены через нотариуса.

Без заверенного им документа сделка будет считаться незаключенной, права на недвижимость не перешедшими. Так же в этой ситуации регистрирующий орган обязан отказать гражданам в регистрации перехода права и внесения соответствующей записи в реестр.

Согласно нормам законодательства РФ дарение доли также подлежит удостоверению у нотариуса. Нововведения не касаются процедуры отчуждения части недвижимости в тех ситуациях, когда имущество на доли не разделено.

Можно ли продать долю в квартире и как это сделать

Как было указано выше, продать часть в общей долевой собственности возможно и это будет законно. Важнейшим аспектом является то, что для заключения подобного рода договора необходимо обратиться к специально уполномоченному лицу – нотариусу.

После того, как он заверит предъявленный сторонами документ, они имеют право на государственную регистрацию перехода собственности.

От сторон требуется лишь предоставить определенный пакет документов, куда входят:

  • паспорта,
  • документы на собственность,
  • отказ от приобретения доли другими собственниками такого недвижимого имущества.

Минимальная доля собственности в квартире

Нововведения в некоторой части коснулись и порядка определения минимальной доли. Это необходимо для того чтобы избежать необоснованного дробления и не допустить ущемления прав граждан.

Если жилая площадь не превышает тридцати квадратов, то минимально можно оформить одну треть от жилья, если метраж превышает отметку в тридцать квадратов, то одну шестую.

В той ситуации, когда жилье больше ста двадцати квадратов, то доля должна быть не меньше одной пятнадцатой.

Микродоля в жилой недвижимости: новый закон

Микродоли в квартирах приносят массу неудобств, как собственникам жилых помещений, так и законодателям. Связано это с тем, что недобросовестные лица в целях оформления прописки для посторонних лиц дробят жилье на мелкие части, что в принципе не допускает проживания в них.

Согласно новому законопроекту теперь дробление квартиры на мелкие части будет запрещено.

Вне зависимости от метража жилого помещения, минимальная доля на каждого прописанного лица в нем должна быть не менее установленных нормативов, закрепленных жилищным законодательством. На сегодняшний день это шесть квадратных метров.

Процедура продажи доли в вашей квартире, условия продажи

Условия оформления купли-продажи на жилье, поделенное на доли, включают в себя массу нюансов. Продать можно только ту долю, от покупки которой отказались другие долевые собственники. При оформлении сделки придется обратиться к нотариусу и оплатить государственную пошлину за совершение им нотариальных действий.

Особое внимание стоить уделить заключениям договоров в приватизированном жилье и в жилье, где собственником является несовершеннолетний. Об этом будет рассказано ниже.

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу, другому собственнику

Собственник имеет право произвести отчуждение своей доли в пользу другого участника долевой собственности. В данной ситуации никаких вопросов не возникает. Другое дело обстоит в ситуациях, когда отчуждение происходит третьему лицу.

Здесь необходимо соблюсти такую последовательность действий:

  1. Принятие решения о продаже доли.
  2. Направление письменного документа в виде извещения другим участникам общей собственности.
  3. Ожидание от них ответа (на это отводится месячный срок).
  4. В случае отказа их от покупки, заключение договора купли-продажи с третьим лицом.

В той ситуации, когда такая последовательность не будет соблюдена, любое заинтересованное лицо имеет право обратиться в суд за признанием такой сделки недействительной и совершением двусторонней реституции.

Продажа доли в приватизированной квартире

В данной ситуации действуют те же правила, что и были описаны выше. Предложить купить часть на общих условиях продавец обязан всем тем лицам, которые участвовали в приватизации. Он имеет право не предлагать покупку лишь тем проживающим гражданам, которые в процессе не участвовали, но сохранили право на проживание в жилом помещении и прописку в нем.

Продажа доли в квартире с несовершеннолетним собственником

Особенность такого рода сделки состоит в том, что отчуждение имущества несовершеннолетнего его законными представителями невозможно. Право на отчуждение появляется лишь в той ситуации, когда на это дали свое согласие органы опеки и попечительства.

Такого рода ограничение связано с тем, что малолетние лица не имеют полного комплекса прав по распоряжению принадлежащим им имуществом. Для того чтобы обезопасить их от злоупотребления прав со стороны законных представителей и сохранить имущество граждан до достижения ими совершеннолетия и был введен такой запрет.

Как продать долю в коммунальной квартире

Для продажи коммунальной квартиры, а точнее части в ней, действуют те же правила, что и при продажи доли в обычной квартире.

Прежде чем продать свою долю, необходимо обязательно письменно известить других участников собственности, разъяснить им порядок и условия продажи и обозначить цену. Если они отказываются от покупки, можно предложить выкупить часть уже третьим лицам.

В том случае, если для третьих лиц будут обозначены более выгодные условия, нежели чем для остальных участников долевой собственности, такая сделка будет признана недействительной.

Продажа всех долей в квартире одному покупателю

Помимо действия всех тех условий, которые описывались ранее, здесь имеется одна специфическая особенность.

После того, как сделка подобного рода будет совершена, квартира попросту перестает быть общей совместной собственностью, и становится единым недвижимым объектом. При желании новый собственник в будущем может снова поделить квартиру на доли.

Как продать: 1/2 долю в квартире, или ее 2/3, 1/3 части

В данном вопросе все зависит от того сколько собственников в жилом помещении. Так, если их несколько, то действуют все те правила, которые были описаны выше. В той ситуации, когда собственник квартиры один, то он легко может продать часть своего жилого помещения никого не уведомляя об этом и не обращаясь к нотариусу. После совершения такого рода действия квартира перестает быть единоличной собственностью и становится долевой.

Как продать долю недвижимого имущества без согласия других собственников и возможно ли это

Никаких исключений в российском законодательстве по данному вопросу нет. Без получения согласия долю в квартире можно продать только в той ситуации, когда после направления уведомления о продаже прошел месячный срок, а ответа так и не поступило.

Как продать свою долю через суд

Продажа доли квартиры через суд происходит только в тех ситуациях, когда у собственников жилого помещения имеется спор по тому или иному вопросу. Процесс судебного разбирательства начинается с подачи искового заявления. Дела такого рода рассматриваются, как правило, в срок, не превышающий один месяц.

Нотариальное уведомление собственников о продаже доли в квартире

Уведомление о продажи квартиры должно быть выполнено в письменном виде и нотариально заверено. Этот документ включает в себя следующие элементы:

  • название акта;
  • указание на жилое помещение;
  • указание на собственников в нем;
  • условия, на которых будет заключаться договор;
  • цена;
  • метраж доли;
  • количество времени, отведенного на ответ;
  • подпись уполномоченных лиц.

Только при соблюдении этих условий уведомление будет считаться законным.

Согласие на продажу доли в квартире образец

Скачать образец в соответствие с последними нововведениями законодательства можно здесь. ⇐

Как оформить покупку доли в квартире, список документов для продажи

В перечень документов входят следующие акты:

  1. Паспорта.
  2. Согласие других собственников.
  3. Согласие органов опеки и попечительства (в необходимых случаях).
  4. Документы на собственность.

В той ситуации, когда речь идет о государственной регистрации перехода права, помимо вышеуказанных документов необходимо еще и предоставить нотариально заверенный договор. Регистрацию можно сделать как в органах Росреестра, так и в многофункциональных центрах.

Читать еще:  Что делать, если приходит налог за проданную квартиру?

Купля продажа доли в квартире между родственниками договор образец

Скачайте образец договора купли-продажи между родственниками здесь.

Особенности налогообложения

Правила налогообложения закреплены налоговым кодексом РФ. Так, приобретатель части имущества обязан будет ежегодно уплачивать налог на него. Исключением являются случаи, когда сделка происходила между родственниками. В особенности это касается договоров дарения. В этой ситуации новые собственники освобождаются от уплаты налога на имущество.

Запрет на продажу доли в квартире

Никаких законов о запрете на продажу части жилой недвижимости, согласно которому собственник одной доли может ограничить или наложить запрет на продажу другой, нет.

Органом, имеющим право на наложение подобного рода запретов, является суд. Именно он уполномочен накладывать арест на имущество, которое и запрещает собственнику совершение сделок с ним.

Запрет на коммунальные квартиры в Москве: закон

В Москве и в некоторых других регионах РФ действуют региональные правовые акты, запрещающие создание коммуналок.

Это означает, что лица, даже если и находятся в состоянии общей собственности, не имеют право дробить квартиру на новые части и отчуждать ее третьим лицам. Принятие в Москве подобного рода закона обусловлено тем, что на сегодняшний день там насчитывается более 72 000 коммуналок, некоторые из которых являются резиновыми и в которых прописано огромное количество мигрантов.

Таким образом, проект федерального закона об утверждении минимальных долей, в том случае, если его примут, станет действенным предметом регулирования долевых правоотношений. Получить права на долю можно будет только совместно с реальной возможностью проживать там. Все спорные аспекты по данному вопросу могут быть разрешены в суде.

Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит в 2020 году

Случаются ситуации, когда гражданин по определенной причине не планирует осуществлять владение частью недвижимости. Это может быть связано как с высокими налогами, так и с желанием избавить себя от лишних забот. Ниже рассмотрим, как отказаться от доли в квартире в полном соответствии с действующим законом.

Как отказаться в пользу иного собственника: существующие способы

Выбирать вариант передачи другому собственнику, который также владеет частью квартиры, нужно в зависимости от конкретных обстоятельств. Ситуации могут быть разные:

  1. Доля уже есть и ее нужно переоформить.
  2. Доля возникнет в результате наследства или приватизации и от нее нужно отказаться.

У каждой разные особенности оформления отказа. Как оформить – рассмотрим подробнее.

Обратите внимание. Обязательно закажите свежую выписку из ЕГРН – так вам будет понятен текущий статус жилья.

Если доля уже есть

Чаще всего необходимость переоформить сособственника возникает при переезде или стремлении одного из хозяев сосредоточить у себя право на всю квартиру. Не имеет значения, на каком основании появилось право – в результате приватизации, долевого строительства в России или приобретения вторичного жилья по любому документу.

Имеются следующие варианты действий:

Доля перейдет тому лицу, которое будет указано одаряемым или покупателем. Процедура купли-продажи отличается от дарения существенным образом – это необходимо учитывать при принятии решения.

Оформляем дарственную

Наиболее простая процедура переоформления уже существующей доли в праве собственности на квартиру. Дарственная сегодня оформляется через подписание договора дарения. Алгоритм действий собственника при дарении следующий:

  1. Получить согласие супруги на дарение, если доля была приобретена в браке. Согласие удостоверяется нотариусом.
  2. Составляется и подписывается три экземпляра договора дарения, передаточного акта. Договор дарения нужно удостоверить у нотариуса.
  3. Далее необходимо собрать небольшой комплект документов: технический план квартиры, текущая выписка из ЕГРН, квитанция об оплате пошлины (2 000 рублей).
  4. Стороны направляются в Росреестр для регистрации права собственности одаряемого. Можно организовать через нотариальную контору – быстрее, но чуть дороже.
  5. По истечении срока регистрации одаряемый вступает в права владения квартирой, а даритель утрачивает право собственности на долю.

Важно. При дарении доли получать согласие сособственников не нужно.

Что касается налогов, то даритель не уплачивает в бюджет ничего (поскольку он не получил никакого дохода), а одаряемый освобождается от НДФЛ в том случае, если доля получена от близкого родственника (родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сестры). В остальных случаях новый хозяин доли должен исчислить и заплатить 13% от цены имущества в казну.

Скачать бланк договора дарения можно здесь.

Оформляем куплю-продажу

Алгоритм действий при купле-продаже следующий:

  1. Необходимо письменно уведомить сособственников о преимущественном праве покупки доли.
  2. Продавец должен получить согласие супруги на продажу в нотариальной форме.
  3. ДКП и передаточный акт нужно составить в трех экземплярах. Договор удостоверяется у нотариуса.
  4. Договор, акт, технические документы на квартиру и квитанция об оплате пошлины (2 000 рублей) передаются в Росреестр для регистрации.
  5. После регистрации покупатель вступает в права собственника.

Если от доли необходимо отказаться на этапе ее приобретения

Часто случается, что человеку предназначена часть в квартире, но он по каким-то причинам не хочет ее принимать. Речь идет о наследовании жилья за умершим или о приватизации. Рассмотрим эти ситуации подробнее.

Как отказаться при наследовании

После смерти наследодателя открывается наследственное дело. В течение 6 месяцев нотариус разыскивает все имущество, которое осталось после человека, а также всех наследников. Распределение происходит по закону или по завещанию. При этом у наследников нет обязанности принимать наследство.

Отказ от доли наследства допускается только в письменной форме. Идеально – посетить нотариуса и оформить отказную бумагу у него. Если такой возможности нет, можно отправить уполномоченному нотариусу отказ письмом, но в данном случае подпись наследника должна быть в свою очередь заверена нотариально. Другой способ – отправить к нотариусу своего представителя по нотариально удостоверенной доверенности, которая содержит право на отказ от наследования.

При отказе от наследства нужно помнить следующее:

  1. Взять отказ обратно не получится – если наследница отказалась, вернуть имущество нельзя.
  2. Нельзя отказаться от обязательной доли в наследстве.
  3. Отказаться можно как в пользу конкретного наследника, так и безотносительно определенных лиц.
  4. Отказаться в пользу третьего лица, не являющегося наследником, нельзя. Для этого нужно сначала принять наследство, а затем продать или подарить его такому третьему лицу.

Внимание. Принять или отказаться от наследства можно только полностью. Частично получить одно имущество, а от другого отказаться невозможно. Бланк отказа можно скачать здесь. Бланк отказа от наследства в пользу иного наследника можно скачать здесь.

Как отказаться от участия в приватизации

Совершить отказ от доли в квартире при приватизации достаточно просто – необходимо заверить отказ у нотариуса, а затем приложить его к документам о приватизации. Освободившаяся часть либо будет поровну перераспределена между домочадцами, либо с согласия остальных собственников, передана одному из них.

Помните, что несовершеннолетний не может отказаться от приватизации самостоятельно. Для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства.

Скачать пример заявления об отказе можно здесь.

Сколько стоит отказ

Любое из перечисленных выше действий потребует определенных расходов. Большая часть оформления приходится именно на нотариусов. Рассмотрим, сколько стоит отказ.

Способ отказа Документ-основание Пошлина за регистрацию в ЕГРН Иные расходы
Дарственная Договор дарения

От 2 000 рублей

2 000 рублей Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.

Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб.

Купля-продажа ДКП

От 5 000 рублей

2 000 рублей Согласие супруги от 1 до 2 тыс. руб.

Электронная регистрация через нотариуса до 3 тыс. руб.

Отказ от наследства Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей Не требуется Доверенность на представителя от 1 000 рублей

Расходы на почтовую пересылку

Отказ от приватизации Свидетельствование подписи на отказе от 500 рублей Не требуется Нет

Обратите внимание. Составление договоров у нотариуса зависит от цены сделки. Узнать точную сумму в вашем случае можно на предварительной консультации.

Какие нужны документы

Если оформляется отказ от доли в квартире, доме через дарственную или куплю-продажу, понадобятся:

  1. Паспорта участников сделки.
  2. Технические документы на квартиру (техпаспорт).
  3. Выписка из ЕГРН на квартиру.
  4. Договор дарения или ДКП – составляет нотариус.
  5. Передаточный акт.
  6. Квитанция об оплате госпошлины.
  7. Согласие супруги на дарения (продажу).
  8. Заявление о переходе права – составляет сотрудник Росреестра, МФЦ или нотариус при электронной регистрации.

Для сделки купли-продажи понадобятся также доказательства соблюдения преимущественного права покупки сособственников – уведомления, почтовые квитанции или нотариальные отказы от доли.

Если отказ осуществляется при наследовании или при приватизации, для оформления самого отказа у нотариуса необходим паспорт и оплата услуг нотариальной конторы.

Плюсы и минусы

Что выбрать, если доля в квартире уже имеется и от нее нужно отказаться?

Преимущества Недостатки
Дарственная Не облагается налогом для дарителя.

Не облагается НДФЛ для одаряемого, если доля получена от близкого родственника.

У сособственников не возникает преимущественного права.

Дешевле, чем ДКП.

Нельзя оформить налоговый вычет при приобретении жилья.

Если дар получен не от близкого родственника, нужно заплатить 13% от цены имущества в бюджет.

ДКП Универсальная форма передачи прав на жилье.

Есть возможность оформить налоговый вычет при покупке жилья.

Нужно соблюдать преимущественное право покупки у сособственников.

Продавцу нужно уплачивать НДФЛ от суммы продажи.

Выбор между указанными способами передачи доли другому лицу делается в зависимости от конкретных условий.

Особенности отказа в пользу родителей (матери или отца)

Если доля в квартире уже находится в собственности, лучше использовать конструкцию договора дарения. Родители смогут избежать налогов при приобретении, а вам не придется платить НДФЛ за отчуждение.

При совершении сделки с родственниками следует помнить, что ими не следует прикрывать иные цели. Факт ухода от налогообложения через дарение можно очень легко выявить в ходе налоговой проверки. Если сделка была мнимой, то ведомство может оспорить ее через суд.

Особенности отказа в пользу государства

В пользу государства доля переходит в результате деприватизации. Это процедура аннулирования договора приватизации и возвращения имущества стране. Данная процедура производится исключительно через суд. Инициатором разбирательства может стать любой собственник квартиры либо соответствующие контрольные органы, если было выявлено нарушение прав.

Подать исковое заявление о признании договора приватизации недействительным можно в течение трех лет с момента передачи квартиры по приватизации. Вернуть квартиру можно только целиком.

Особенности отказа от доли в квартире, купленной за материнский капитал

Доли в квартире, купленной на материнский капитал, распределяются между всеми членами семьи. Чаще всего возникает ситуация, когда один из супругов хочет отказаться от своей части. Сделать это можно, составив у нотариуса отказ от реализации права участвовать в определении долей. Супруг не получает доли, однако за ним сохраняется право на общее имущество. При разводе часть второго супруга будет поделена.

Особенности отказа в пользу ребенка

При определении способа отказа от доли в пользу ребенка нужно исходить из конкретных условий. Совершеннолетний ребенок может самостоятельно выступать в сделке от своего имени. Интересы детей до 18 лет при переоформлении доли представляют родители. Чаще всего для отказа от доли в пользу ребенка используют договор дарения.

Форму отказа от преимущественного права (отказ от покупки доли в квартире образец) можно скачать здесь.

Как отказаться от преимущественного права

Оформить отказ от преимущественного права покупки доли можно через нотариуса. Затем бумагу нужно передать продавцу доли, который подаст ее сотрудникам Росреестра при регистрации сделки. Если возможности оформить нотариальный отказ нет, можно проигнорировать сообщение о преимущественном праве. Последствия будут те же, что и при письменном отказе.

Закон предусматривает несколько способов, как отказаться от части в квартире. Чаще всего граждане используют договор дарения, поскольку он не влечет уплаты НДФЛ. Однако при принятии наследства и приватизации используются специальные документы – отказы, которые оформляются нотариально.

Подробнее о том, как происходит выделение долей, вы узнаете далее.

Напоминаем, что если вам нужно отказаться от доли в квартире, а вы не знаете как правильно все сделать, то лучше всего проконсультироваться с юристом по этому поводу. Запись на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте в углу экрана.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны, если вы оцените пост и поставите лайк.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector