Что можно предпринять, если продали землю без ведома собственника?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Что можно предпринять, если продали землю без ведома собственника?

Как лишить собственника земли, если он забросил участок?

Мои соседи по даче не размежевали участок, не платят взносы за вывоз мусора и даже не показываются. Я думал, что владельцев вообще нет, и попросил администрацию района выделить мне эту землю через аукцион. Но выяснилось, что ее уже выделили в 1993 году некой гражданке. Я нашел ее, а она заявила, что продала этот участок 15 лет назад.

Подскажите, неужели право собственности на землю не предполагает никаких обязанностей? Хотя бы минимальных, например косить сухостой? Можно ли как-то найти соседа или лишить его собственности? Найти сам не могу: ни Росреестр, ни сельсовет, ни районная администрация не знают собственника и говорят, что не обязаны знать.

Странно: если за квартиру не платить, то быстро выселяют. А тут получается схожая ситуация без срока давности. Вдруг хозяина вообще нет: например, он умер, а наследников нет?

Что вообще в такой ситуации можно сделать?

Безусловно, у собственника земельного участка есть обязанности и есть ответственность. И перечень обязанностей и виды ответственности четко определены. Объясню, что вы можете сделать в такой ситуации и что вообще должен знать о своих обязанностях собственник участка земли.

Права и обязанности собственника

Любое право собственности состоит из трех элементов.

Право владения — это право физического, материального контроля над объектом собственности. То есть вы, как владелец земли, можете ее огородить и никого туда не пускать, а как владелец дорогой картины — спрятать и никому не показывать.

Право пользования — это право использовать свое имущество любым способом, который не запрещен законом, в том числе и извлекать выгоду из пользования. Например, сдавать в аренду квартиру, как ее владелец, или отдавать картину для экспонирования в галерею и получать с этого деньги.

Право распоряжения — право распоряжаться своей вещью так, как хотите вы: дарить, продавать, делить, завещать, отдавать в залог и так далее.

Кроме прав у собственника есть еще и бремя содержания — это совокупность обязанностей собственника, которые накладываются на него законом. Собственник обязан:

  1. Поддерживать безопасность и пригодность имущества к использованию. Имущество не должно представлять опасность для окружающих. Например, если есть аварийное здание, которое может рухнуть на соседский участок, собственник должен принять меры, чтобы предотвратить это.
  2. Использовать участок по назначению. То есть на участке под пашню нельзя строить дом.
  3. Не допускать неиспользование, то есть запустение.
  4. Платить за содержание имущества, например за услуги ЖКХ.
  5. Платить налоги, например земельный налог.
  6. Регистрировать имущество, например ставить на учет автомобиль.
  7. Страховать риски владения имуществом, например оформлять полис ОСАГО.

Вас в этом списке интересует третий пункт. Существует несколько вариантов возможного развития событий.

Теоретически неиспользуемый участок могут изъять

Закон прямо говорит: если участок для ведения сельского хозяйства, индивидуального жилищного или иного строительства не используется по назначению более трех лет, его можно изъять у собственника.

Более того, за это еще сначала оштрафуют. Штраф считается от кадастровой стоимости и будет не менее 20 000 рублей.

При этом в эти три года не входит время, которое нужно для освоения земельного участка. Это значит, что, если вы начали строить дом, но за три года не успели, — участок изымать нельзя. Обычно суды считают срок освоения равным двум годам. То есть общий срок, в течение которого участок не используют, должен быть не менее пяти лет. Кроме того, сначала вас должны предупредить о нарушении. Потом оштрафовать за неисполнение требования об устранении нарушения. И только потом могут пойти в суд с требованием изъять. Но судебная практика в основном связана с изъятием сельскохозяйственных участков, а не тех, что предоставлены для личного строительства.

Участок изымают только на основании решения местного органа самоуправления: мэрии, городской или поселковой администрации и так далее. Если собственник согласен, участок сразу уходит на публичные торги. Если не согласен, решение может принять только суд по иску местной администрации. После того как суд принял решение, через шесть месяцев участок продается с публичных торгов. Средства от продажи идут бывшему собственнику за вычетом расходов на процедуру изъятия. Цену продажи определяет независимая оценка.

Вообще, это норма новая, ввели ее только в 2018 году, и сейчас ей всех пугают. Рабочей, устоявшейся судебной практики пока нет. И, судя по всему, чиновникам не очень хочется этим заниматься. Потому что изъятие и реализация — это долгая и сложная процедура, а выгоды никакой. Возможно, на тот момент, когда вы обращались в администрацию, новая норма закона еще не действовала, поэтому вам отказали в помощи.

Еще участок можно изъять, если он используется, но не по назначению или с нарушением закона. Например, владелец строит дом на сельскохозяйственной земле или устроил свалку, что плохо влияет на экологию и запрещено законом. За это тоже сначала штрафуют, и только потом участок изымают, если проблему не устранили.

Таким образом, вы напрямую не можете повлиять на изъятие участка у собственника. Есть только вариант предложить администрации изъять его или обратиться в суд. Насколько они в этом заинтересованы — сказать сложно.

Что такое приобретение права на бесхозяйные вещи

Существует такая форма перехода права собственности, как приобретение права собственности на вещь, у которой нет хозяина, — бесхозяйную вещь. Тут есть варианты: собственника нет, он неизвестен или он отказался от прав.

Земельные участки — это тоже вещи, так что на них это тоже распространяется. Но для земли работает только один из вариантов: бесхозной можно признать землю, от прав на которую отказался владелец.

Остальные варианты не подходят. У земли всегда есть собственник. Если собственника — неважно, физического или юридического лица — нет, значит, собственник — Российская Федерация, или регион, или муниципалитет. То, что собственник неизвестен, тоже не основание признавать землю бесхозной. Если право на земельный участок когда-то возникло, оно должно быть зарегистрировано в установленном порядке. Если право не зарегистрировано, его вообще нет, потому что право собственности возникает с момента его регистрации.

Если нет доказательств отказа бывшего собственника от прав признать именно землю бесхозяйной — ничего не выйдет. Строение можно признать бесхозяйным, а землю — нет.

Другое дело, если бы у вас были такие доказательства. По заявлению местных органов власти участок должны были бы поставить на учет, как бесхозяйный, а через год по исковому заявлению могли бы признать его муниципальной собственностью и выставить на торги.

Как найти собственника участка

Судя по тому, что участок выделен давно, я вообще не уверен, что он выделен на основании права собственности. Возможно, он был выделен на основании права пожизненного наследуемого владения, которое надо было переоформлять, но его не переоформили. Если сведений в Росреестре об этом нет, значит, его не переоформили. Это сложный вопрос, и в этой статье я не буду в него углубляться.

Если земельный участок все же в собственности и поставлен на кадастровый учет, проще всего его найти на публичной кадастровой карте. Если не знаете номер, найдите свой участок на карте и посмотрите соседние. Когда обнаружите нужный, запишите его кадастровый номер. Если номера нет, достаточно адреса участка.

По кадастровому номеру или адресу участка можно обратиться в любой МФЦ, в котором оказывают услуги Росреестра, за выпиской по земельному участку. Там должен быть указан собственник. Росреестр не может отказать, если вы подали официальный запрос: они должны или дать сведения, или указать, что сведения о собственнике в реестре не зарегистрированы.

Судя по тому, что предыдущий владелец продавал участок по договору купли-продажи, а переход права собственности у нас регистрируется, участок должен быть на кадастровом учете. Система регистрации прав действует около 20 лет. Если участок продан больше чем 20 лет назад, сведений о нем может и не быть.

Если в Росреестре сведений нет, значит, нужно обращаться за архивными документами в местную администрацию. До того как стали вести единый реестр, учет вели именно они. Можете приложить к заявлению копию публичной карты и обвести интересующий вас участок маркером.

При этом я допускаю, что, если земля находится в небольшом сельском поселении, за 20 лет администрация могла потерять все архивы и не хочет в этом сознаваться. Там будут пытаться переложить все на Росреестр, у которого нет документов за тот срок. В этом случае вряд ли удастся найти собственника.

Читать еще:  Как нам оформить договор мены квартирами?

На мой взгляд, в вашем случае шанс на успех — это или если местная администрация захочет изъять землю, или если вы лично найдете собственника и предложите купить у него участок. Сами вы не можете инициировать процедуру изъятия земли, но можете замучить письмами местную администрацию и прокуратуру с требованием изъять участок. Напишите, что он заброшен, не используется десятилетиями, что сухостой представляет пожарную опасность, неосвоение участка мешает развитию поселения и вообще есть желающие его выкупить.

Никаких гарантий, что это подействует, нет, но попробовать можно.

Если у вас есть вопрос об инвестициях, личных финансах или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность.

. владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Как недвижимость становится чужой собственностью без ведома ее владельца?

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения. Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации. С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Как владельцу предотвратить нежелательный переход недвижимости в собственность другого человека?

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

Какие сделки с имуществом владелец может предотвратить?

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Какую недвижимость можно уберечь путем внесения записи в ЕГРН?

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Как составить заявление?

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Куда подать заявление?

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

Как быстро запись внесут в ЕГРН?

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Может ли запись быть аннулирована?

Запись погашается на основании:

  • заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
  • решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
  • вступившего в законную силу судебного акта.

В каких случаях наличие в ЕГРН отметки не будет препятствовать сделкам с недвижимостью?

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

Планируется ли на законодательном уровне дополнительно защитить граждан от использования мошеннических схем завладения недвижимостью?

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи 1 . Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом. Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю. Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

Вопрос адвокату: что делать если участок земли незаконно захватило другое лицо?

Адвокат, как практикующий юрист, прекрасно знает, что собственник участка по какой-то причине может длительный период не появляться на своей земле, не интересоваться ее состоянием, не ремонтировать постройки. Тогда соседи или другие посторонние лица имеют возможность захватить чужую землю или передвинуть забор. Так что беспечность землевладельца может сыграть с ним злую шутку.

1. Когда законный владелец этой территории наконец надумает избавиться от нее с выгодой для себя, то он может с удивлением обнаружить еще одного хозяина этой земли. Причем документы у второго “хозяина” окажутся в полном порядке, так как на этот участок будет выдано еще одно свидетельство о праве собственности.

2. Если владелец участка надумает всерьез заняться хозяйством, то его вряд ли обрадует потеря части территории, которая приглянулась более практичному соседу. Сосед сумеет документально подтвердить свои права, подкорректировав границу соседствующих участков при пособничестве местных чиновников.

3. Может оказаться, что вышла заурядная путаница, и чиновники какого-то уровня попросту оформили документ с ошибочными данными.

4. Новый хозяин, присвоивший участок (часть чужой территории), уже мог выстроить на захваченной земле небольшие строения хозяйственного назначения или даже воздвигнуть капитальное жилое здание. Тогда ситуация может серьезно осложниться.

Но ведь обозначенный на карте участок был выделен изначально совершенно другому лицу. Этот человек вправе бороться за него. Хотя без объемного юридического сопровождения такая борьба может оказаться бессмысленной, человек потратит время и деньги впустую.

Следует:
– серьезно подготовиться к суду, так как другой обладатель документов может подать встречный иск;
– действовать исключительно по правилам, чтобы самоуправство не привело законного владельца на скамью подсудимых;
– своевременно воспрепятствовать продаже участка, так как подобное действие избавило бы злоумышленника от многих проблем.

Вряд ли удастся договориться мирно с захватчиком, который умышленно фальсифицировал документы. Такой субъект заблаговременно готовится к развитию событий в любом направлении, в том числе и к рассмотрению дела в суде. Так что мирный способ решения вопроса изначально отпадает.

Однако законодатели разработали особую процедуру ведения гражданских процессов, предусматривающую следующий нюанс: ответчик по делу должен быть официально извещен о том, что конкретное лицо имеет к нему претензии. То есть истец обязан направить ему претензионное письмо. Дело будет рассматриваться в суде:

– если на это письмо не последует ответ в течение назначенного законодателями срока;
– если ответ не удовлетворит истца.

Естественно, и грамотно составить такой документ, и своевременно отослать его адресату, и правильно сформулировать судебный иск сможет только компетентный правовед.

Как добиться изъятия земли из чужого владения?

Земельный адвокат обращает внимание клиентов на некоторые нюансы ведения подобных дел.

1. Статья 35 Конституции РФ защищает право гражданина на владение земельным участком. Доказательством его прав может послужить только комплект правоустанавливающей документации. Причем эти документы должны были оформляться до того, как подобные бумаги оформило конкурирующее лицо.

2. Только суд вправе лишить гражданина его собственности.

3. Иной раз государство изъявляет желание исключить землю (часть участка) из состава собственности какого-либо лица, так как в подобном отчуждении возникает особая нужда. В этом случае владельцу будет компенсирована стоимость участка. Его земельный адвокат постарается с выгодой для клиента определить стоимость отчуждаемой земли.

Читать еще:  Переоформление квартиры на бывшую жену

В России действуют четкие правила как отчуждения, так и возвращения участка законному владельцу. Однако злоумышленники научились обходить их с пользой для себя. На практике бывает, что они результативно:

– оформляют фальшивые документы;
– “договариваются” с недобросовестными гос. служащими;
– захватывают чужие земли;
– застраивают не принадлежащие им участки.

Кстати, сейчас нередкими стали случаи, когда председатель садового товарищества не реагирует на факты нарушения прав законных членов. Другие лица, не являющиеся законными владельцами заброшенных участков, платят членские взносы в полном объеме или дают деньги лично председателю и свободно пользуются чужой землей. Новоприбывших субъектов даже не просят предъявить правоустанавливающие документы.

Мнение адвоката

В Гражданском кодексе РФ обозначено, что только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом (ст. 209 ГК РФ).

А в ст. 218 ГК РФ указывается на возможность переоформления земельного участка на другое лицо, если прежний землевладелец пожелает его продать. Когда же каким-либо субъектом без ведома и согласия законного владельца занимается его участок, такая неправоспособность считается нарушением закона и называется самозахватом.

Выдворить захватчика с территории, которая ему не принадлежит, но которую он не собирается покидать, можно только в судебном порядке.

1. Таким способом можно подтвердить права и окончательно узаконить свой участок.

2. В результате судебного разбирательства законному владельцу будет возвращена земля.

3. Лицо, виновное в самозахвате, будет вынуждено компенсировать владельцу:

– все убытки, связанные с захватом земли;
– утраченные доходы (ст. 1107 ГК РФ).

Подача иска

Исковое заявление по поводу изъятия земли из незаконного владения подается в судебный орган по месту нахождения участка. Практикующий адвокат поможет подтвердить следующие факты:

– право на обладание участком принадлежит именно его клиенту;
– ответчик без позволения хозяина какой-то период распоряжался землей или пользуется ею в настоящий момент;
– ответчик является недобросовестным владельцем, а истец – добросовестным;
– руководство садового товарищества несправедливо обвиняет клиента в недобросовестности.

Более того, с помощью компетентного адвоката показания истца подтвердят свидетели. Это могут быть:

– родственники;
– соседи по участку;
– сотрудники соответствующих организаций;
– руководство садового товарищества, если оно не причастно к самозахвату.

Однако в практике опытных юристов бывали случаи, когда клиент, являющийся членом товарищества садоводов, нарушал устав этой организации:

– не оплачивал свое членство;
– не оплачивал налог на землю;
– не принимал участия в жизни сообщества.

Тогда правление товарищества может инициировать изъятие земли и передачу ее другому члену. Чтобы это сделать, руководство организации обязано обратиться в суд. Только так можно утвердить фактически добровольный (иной раз принудительный) отказ недобросовестного владельца от права обладания своей землей.

Если же владелец не желает добровольно отказываться от участка (не хочет получать мизерную компенсацию), а намеревается самостоятельно продать ненужную ему земля, тогда его адвокат поможет опровергнуть заявление членов правления. Специалист в области права докажет, что они намереваются незаконным способом отобрать участок, причем с явной выгодой для себя.

Правлению поначалу следует добиться признания настоящего землевладельца таким, который не желает владеть участком. Кроме того, распространение зарослей бурьяна на его территории наносит ущерб соседям. Далее новые члены товарищества вправе оформить правоустанавливающие документы на владение спорным участком, но им также потребуются юридические консультации.

Нельзя забывать, что не все владельцы участков могут считаться их собственниками. К примеру, в уставе организации может быть обозначено, что владелец садового участка обладает правом избавиться от него только путем продажи другим членам этого товарищества. Однако члены правления иной раз слишком торопятся избавиться от неугодного сотоварища и реализовать свои спорные права.

Если права собственника нарушены

Землевладельцам, у которых отобрали землю, следует неотлагательно связаться с грамотным адвокатом. Он организует серьезное юридическое сопровождение.

1. Юрист по земельным вопросам разберется в истоках проблемы, после чего всесторонне проконсультирует клиента.

2. Все документы правовед тщательно изучит, поможет пополнить направляемый в суд пакет недостающими бумагами.

3. Возможно потребуется подготовить правовую экспертизу.

4. Если вопрос спорный, будет составлено претензионное письмо.

5. Необходимо убедительно сформулировать исковое требование.

6. На заседании суда клиент будет нуждаться в правовой поддержке.

7. Если вполне законные требования истца будут отклонены судом первой инстанции, придется подавать апелляцию (жалобу) на решение суда. Нужно правильно обосновать все претензии.

В суде можно добиться справедливости, если действовать грамотно. Тогда захватчику придется серьезно раскошелиться. Однако факт неполучения выгоды клиенту-истцу следует подтвердить документально.

Если же участком незаконно владеет кто-то из потенциальных наследников, тогда адвокату настоящего наследника будет сложнее доказать правоту своего клиента. И всё же это возможно, хотя судебные разбирательства могут затянуться.

Главное, изначально не терять зря времени на бесполезные споры с оппонирующей стороной и не заниматься рукоприкладством. Нужно придерживаться всех правил, прописанных в различных законодательных актах РФ.

Продали участок без ведома владельцев. Законно ли?

Здравствуйте. Максим, город Липецк. Суть проблемы: Еще в далеком 94 году моей мамой был приобретен участок в садоводческом товариществе «Светлана» (это за Косыревкой, Липецк), до 98 года исправно выплачивались взносы. Затем у нас тут наступили проблемы в семье, про участок благополучно забыли и, соответственно, с 98 года по 2011 ничего за него не платили. Замечу, что из всех документов на этот участок у нас была только членская книжка с указанием линии и участка. Совсем недавно эта книжка попадается мне на глаза. Я решил съездить, посмотреть, а заодно и принять решение о дальнейшей судьбе участка. Сегодня я приехал туда и, как оказалось, этот участок продали за длительную неуплату, как сказали мне в управлении товарищества «так решили на собрании товарищества». Итак, за все эти 13 лет, нам ни одной бумажке с требованием об уплате не приходило, то есть никакой связи с нами товарищество не поддерживало. Поехал я в кадастровую палату узнать за кем же закреплен данный участок, информация будет готова только в пятницу, но мне женщина уже сказала, что участок зарегистрирован в 2010 году на другого человека. Я созвонился с этим человеком, он купил участок «3 года назад». Прошу Вас разъяснить ситуацию. Законны ли действия товарищества? Могли ли продать участок без нашего ведома за длительную неуплату? Если да — ну что же, ладно. Если нет — сообщи какие мои действия, на какие НПА ссылаться, идти в суд? Жду ответа, заранее спасибо. Прошу указать законность или незаконность в ссылке на НПА.

Ответы

Гадаева Татьяна Сергеевна

Здравствуйте, Максим. Вообще, в идеале если земля не приватизирована и нет дома, делается так: продавец пишет заявление о том, что хочет выйти из членов садового товарищества и просит закрепить участок за покупателем. Одновременно покупатель пишет заявление в садовое товарищество о том, что хочет стать его членом. Оба заявления должны быть рассмотрены на общем собрании членов СТ и утверждены. Решением общего собрания СТ покупателя принимают в его члены и закрепляют за ним соответствующий участок. Далее приватизируется этот участок на покупателя (и получается свидетельство о праве собственности на землю).

А теперь обо всем по порядку.

Во-первых.В случае неуплаты членских взносов, общим собранием может быть установлены пени, взимаемые с должников в процентах к сумме задолженности за каждый день просрочки. Товарищество вправе установить помимо указанного общественные санкции к неплательщикам в виде порицания, предупреждения вплоть до исключения из членов товарищества. Однако все эти санкции никак не отразятся на праве собственности на землю члена товарищества — он как был так и остается собственником. Поэтому самый радикальным способом в таких случаях является взыскание с неплательщика суммы долга и пени в судебном порядке.

Во-вторых.В соответствии с законом РФ «О садоводческих, огороднических, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и Уставом товарищества, на создание и содержание объектов инфраструктуры садоводческого объединения все члены товарищества обязаны сдавать членские и целевые взносы в сроки, порядке и размере, определяемым общим собранием. Общее собрание, как высший орган управления объединения, определяет виды и очередность создания таких объектов. Отказ члена товарищества от внесения взносов влечет его исключение из товарищества по решению общего собрания или взыскание задолженности по уплате взносов в судебном порядке. Причем, неуплата взносов не является основанием для лишения садовода участка.

Читать еще:  Налоговая база при дарении квартиры

ФЗ РФ «О садоводческих, огороднических, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 11.03.1998 г.

ст 8. п.2. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме в порядке, определенном общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. В случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на основании решения правления такого объединения либо общего собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Неплатежи за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения взыскиваются в судебном порядке.

ст. 19. 1. Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право:

1) избирать и быть избранным в органы управления таким объединением и его орган контроля;

2) получать информацию о деятельности органов управления таким объединением и его органа контроля;

8) обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его права и законные интересы решений общего собрания членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения либо собрания уполномоченных, а также решений правления и иных органов такого объединения;

9) добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования;

2. Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан:1) нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства;6) своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и уставом такого объединения, налоги и платежи;

Короче говоря, если глубоко покопаться, то можно попытаться через Суд отменить сделку по купле-продаже участка, признав ее незаконной, с нарушением норм законодательства. Ведь процессуальная сторона Вашим товариществом была не соблюдена вовсе.Вопрос встанет об исковой давности. (Ведь не известно дстоверно, когда Вашу маму исключили — это бесспорно незаконно-из товарищества, когда участок был передан другому лицу). Если участок был передан другому лицу и 3 года с тех пор истекло — можно попытаться восстановить сроки в связи с тем, что нарушение прав открылось только что. Потом можно пытаться уже восстановить права на участок. Надо сказать, что дело это сулит быть очень не простым, и очень длительным, поэтапным… Вам необходим квалифицированный юрист поблизости, практикующий именно в этом направлении. Тогда — может что-то и выйдет. Попытаться стоит.

Что могут скрывать продавцы земельных участков

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения. И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал. Как это лучше сделать?

ЕГРН и не только

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Причин несколько

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г. признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Что еще можно узнать

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Прийти и посмотреть

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке. Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения. К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму. При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений. Впоследствии истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт. Верховный суд РФ отменил определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Что вокруг

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация. Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ. Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами. Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector