Продажа квартиры в ипотеке и налоговые обязательства
Garant-agency.ru

Юридический портал

Продажа квартиры в ипотеке и налоговые обязательства

Как сэкономить на выплате налога с прибыли при продаже квартиры, приобретенной в ипотеку?

Продажа квартиры осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством. Особенности процедуры могут быть связаны со статусом жилья.

Это касается и квартиры, приобретенной за счет ипотечных средств. Рассмотрим в статье как рассчитывается размер выплаты, а также каким образом не платить или существенно сэкономить на выплате налога при продаже квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Расчет размера выплаты

Продажа любого жилья является сделкой, приносящей доход. По этой причине такая продажа облагается налогом, который обязаны платить и собственники квартир, приобретенных в ипотеку. Размер налога установлен статьей 224 НК РФ. Порядок расчета и необходимость выплачивать определенную денежную сумму зависит от того, сколько лет в собственности находится квартира. В данном случае не имеет значения каким образом человек получил недвижимость – приобрел за счет ипотечных средств, получил по наследство или в дар.

Основным правилом, которое определяет уплату налога со сделки купли-продажи недвижимости является факт получения прибыли. Если квартира была реализована по цене большей чем она приобреталась изначально – денежные средства выплачиваются. В противном случае налог не вычитывается.

Сумма рассчитывается по следующей формуле:

  • НС – начальная стоимость жилья.
  • СП – сумма продажи.
  • ПП- полученная прибыль.
  • 13% – налоговая ставка, установленная законом налоговая ставка.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Какое значение имеет срок владения недвижимостью?

Время нахождения квартиры в собственности – это одно из условий выплаты налога. Если такой срок составляет более трех фактических лет, то выплата с прибыли не производится. Такое правило нашло свое отражение в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ. Срок владения недвижимостью исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре.

Такое правило касается права собственности на объект полученный:

  • по наследству, либо в дар от члена семьи или близкого родственника;
  • в результате приватизации;
  • на основании договора пожизненного содержания.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет. Сама процедура продажи осуществляется по общим правилам. Стороны оговаривают условия сделки, заключают договор и производят взаимный расчет. В завершении новый собственник регистрирует свое право в Росреестре.

Как продать ипотечное жилье, находящееся в собственности менее 3 лет?

Сделка с ипотечной квартирой, которая находится в собственности менее трех фактических лет не имеет особых отличий. Стороны заключают договор и производят взаимный расчет.

Отличие заключается в уплате налога. Если сделка принесла продавцу доход, то выплату необходимо осуществить. В противном случае налог платить не нужно.

Каким образом не платить налоговый вычет?

Продажа жилья, как сделка приносящая прибыль, предусматривает уплату налогов. Освобождение от них возможно только по двум причинам:

  1. Отсутствие прибыли от сделки. В данном случае срок владения имуществом не играет роли.
  2. Нахождение квартиры в собственности более трех лет. Наличие прибыли от сделки в такой ситуации не имеет значения.

В остальных случаях налог заплатить придется. Но его можно значительно снизить за счет полученного вычета, либо если учтены расходы, связанные с оформлением сделки купли-продажи.

Использование имущественного вычета

Он состоит из двух частей:

  • налоговый вычет за расходы на приобретение;
  • вычет по процентам за ипотеку.

Такие средства очень выгодны и для лица, которое продает квартиру. Плюс такой ситуации для продавца заключается в том, что можно уменьшить доход, с которого необходимо выплачивать налог. Сумма вычета составит один миллион рублей. Для того, чтобы получить вычет необходимо собрать определенные документы и обратиться в налоговый орган с заявлением.

К обращению нужно приложить:

  1. Паспорт.
  2. Индивидуальный номер плательщика налогов.
  3. Декларацию о доходах.
  4. Договор купли-продажи.
  5. Сведения о денежной сумме, полученной от покупателя.

Документы направляются лично, либо пересылаются через интернет. Получить имущественный вычет можно и по месту работы. Для этого необходимо обратиться к своему нанимателю с заявлением. Кроме этого потребуется договор и сведения о полученной сумме. Других документов представлять не нужно.

Срок и порядок возврата зависит от того, куда человек обращался:

  • Если вопрос решается через налоговую, то деньги будут выплачены человеку в течение девяносто дней.
  • При обращении к нанимателю процедура происходит иначе.

Отчисление по схеме доход минус расход

Способ доход минус расход определен правилами статьи 220 НК РФ . В ней указано, что вместо вычета, человек вправе уменьшить ставку за счет расходов, связанных с приобретением имущества в прошлом. Перечень таких причин в законе четко не определен. На практикеэто может быть ремонт, который собственник производил за свой счет.

Выгода такого варианта для продавца будет зависеть от суммы затрат. Если они составляют меньше одного миллиона рублей, то проще оформить имущественный вычет. Все дело в том, что способ доход минус расход предполагает документальное доказывание затрат на недвижимость в прошлом.

Например, необходимо подтвердить стоимость ремонта, а это не всегда легко сделать. Для применения данной схемы необходимо представить в налоговый орган:

  1. Заявление.
  2. Паспорт.
  3. Документ, содержащий в себе стоимость жилья.
  4. Сведения, подтверждающие затраты собственника, например, договор и акт о выполненных ремонтных работах.
  5. Декларацию о доходах.

Документы можно направить в налоговый орган через интернет или представить самостоятельно. Расчет в данном случае будет произведен по формуле:

  • Х – размер налога.
  • У – стоимость имущества, указанная в договоре купли-продажи.
  • Z – расходы на покупку, ремонт, услуги риэлтора.
  • 13% – ставка налога на доходы физических лиц.

Что выгодней для продавца?

Каждый продавец вправе использовать как способ получения имущественного вычета, так и схему доход минус расход. Правильным будет исходить из суммы затрат, которые человек понес в результате приобретения жилья и его содержания. Необходимо учитывать, что потребуется документально подтвердить все расходы, чтобы использовать схему доход минус расход.

Если человек рассчитывает подтвердить, что имели место затраты на проведение ремонтных работ, то может потребоваться не только соответствующий договор, а также подтверждение того факта, что квартира изначально приобреталась без отделки и ремонт действительно требовался.

Налоговые органы всегда детально изучают все, что связано с дополнительными затратами продавца. Необоснованность таковых может стать причиной отказа. Поэтом, если сумма не превышает установленного размера вычета, то лучше всего использовать последний. В то же время схема доход минус расход позволяет учесть массу затрат, например, компенсировать услуги риэлтора. В любом случае выбор остается за продавцом, поскольку выбор способа снижения налога является его правом.

Реализация квартиры, купленной за счет ипотечных средств, осуществляется на общих основаниях. Определяющими моментами здесь являются срок нахождения недвижимости в собственности продавца, а также факт получения прибыли по результатам сделки. Следует помнить, что можно снизить затраты, связанные с выплатой налогов, за счет получения имущественного вычета, либо понесенных расходов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Можно ли и как продать ипотечную квартиру

Однажды взяв на себя ипотечные обязательства, можно попасть в такую ситуацию, когда ипотека становится непосильной ношей. Не платить по долгам или платить частично – не выход, ведь долг будет расти, увеличивая шансы на потерю жилья. В этой ситуации есть выход – продажа квартиры. Но перед тем, как продать ипотечную квартиру, обязательно нужно заручиться согласием банка-кредитора! Большинство банков соглашаются на продажу, однако нужно уточнить условия сделки, ведь они могут оказаться далеко не самыми выгодными для вас.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Ипотека основывается на трёх договорах – купли-продажи, кредита и залога. Купив квартиру в кредит, вы, конечно, станете её владельцем. Но до того момента, пока вы не рассчитаетесь с ипотекой, квартира будет в залоге у банка. Никаких действий с вашей, да, с вашей квартирой в этом случае сделать будет невозможно до полного расчета с банком.

По смыслу 37 статьи закона об ипотеке квартирой можно распорядиться так:

  • продать;
  • подарить;
  • обменять;
  • внести в качестве вклада в кооператив или товарищество.

При этом обязательно согласие банка. Но в договоре залога может быть напрямую предусмотрен запрет на отчуждение заложенного жилья, поэтому, если уж решили продавать, сначала сходите в банк.

В любом случае банк рассматривает каждую ситуацию индивидуально. Если, например, клиент не в силах больше гасить кредит, банк, заинтересованный в погашении ипотеки, обычно разрешает продажу квартиры. Банк даже может предложить клиенту надёжного покупателя.

Как продают квартиры в ипотеке

Вариантов продажи квартиры, обременённой залогом, несколько. Перед тем, как снять обременение с квартиры, банк-кредитор и клиент обсуждают условия продажи, которые различны в представленных ниже вариантах.

Самостоятельная продажа

При таком варианте сначала нужно заручиться согласием банка на смену собственника квартиры. Залогодателем при этом на какое-то время становится покупатель. Процедура продажи будет проходить по такому алгоритму:
[important] алгоритм самостоятельной продажи

  • банк, согласившись на продажу, определяет полную сумму задолженности по ипотеке;
  • продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, который нотариально заверяется (гарантия для банка того, что покупатель обязуется выплатить долг по ипотеке);
  • покупатель перечисляет сумму долга в банк (если согласованная стоимость больше, чем ипотечный долг, разницу можно заложить в депозитарную ячейку любого банка, которую заберёт продавец после регистрации договора купли-продажи);
  • после погашения кредита банк выдаёт продавцу справку об отсутствии задолженности по ипотеке;
  • на основании справки и письма из банка Росреестр снимает обременение с квартиры;
  • покупатель и продавец регистрируют куплю-продажу квартиры в Росреестре.

Продажа при участии кредитора

Этот вариант аналогичен первому, но в этом случае кредитор самостоятельно проводит сделку купли-продажи по такому пути:

  • банк-кредитор предоставляет две депозитарные ячейки: в одну покупатель вносит сумму долга, а в другую – разницу между долгом и оговоренной стоимостью квартиры (если таковая обусловлена);
  • банк самостоятельно снимает обременение с квартиры и предоставляет покупателю выписку из Росреестра;
  • продавец и покупатель регистрируют в Росреестре сделку купли-продажи.

Покупка ипотеки

При таком варианте происходит смена заёмщика, то есть долг не гасится полностью, а переходит на покупателя. При этом оформляется переход ипотечных обязательств перед банком на покупателя.

Как только решение о смене заёмщика одобрено, между банком, продавцом и покупателем подписывается соглашение о переводе долга. В соглашении устанавливается обязанность нового заёмщика погасить ипотеку и исполнение всех условий первоначального договора. Обременение при этом не снимается до полного погашения.

Перекредитование

При таком варианте разговор идёт не о продаже квартиры, а о смене кредитора: один банк выкупает ипотечный кредит у другого.

Такой вариант идеален в таких случаях, когда банк-кредитор запретил продажу квартиры, но разрешено погасить кредит досрочно.

Ипотека и развод

При разводе, когда без дележа имущества не обойтись, в раздел ипотеки вступает третья сторона – кредитор. Это обусловлено тем, что при оформлении кредита супруги выступали созаёмщиками, и гасить ипотеку они обязаны совместно.

Бывшие супруги нередко задумываются, как продать ипотечную квартиру при разводе или разделить долг. Чаще всего банки отказываются переводить солидарные обязательства в индивидуальные, однако такое решение можно обжаловать в суде. Судебная практика имеет в запасе несколько случаев, когда ипотечная квартира делилась по долям, как и ипотека.

Но если платёжеспособность одного из супругов позволяет и дальше гасить кредит, банк может одобрить перевод долга на него одного. В таком случае о разделе квартиры, как общего имущества, нужно заключать соглашение и регистрировать его в Росреестре.

Налог с продажи

Как известно, при получении дохода государство требует оплаты налога. Что касаемо недвижимости, то её продажа облагается 13% налогом, если собственник владел ей меньше трёх лет. Продажа ипотечной квартиры менее 3 лет в собственности тоже считается доходом, но тут есть нюансы.

Дело в том, что при расчёте налога учитываются расходы, затраченные на её покупку. А в расходы можно внести проценты по ипотеке. Например, вы заплатили по ипотеке в общей сложности 5 млн.рублей, а продали квартиру за 4,5 млн. значит налог вы заплатите такой: 5000000-4500000=500000*13%=65 000 рублей.

Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?

У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.

Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:

  1. Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
  2. Нужно ли будет платить налог с продажи?

Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.

У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.

Досрочно погасить ипотеку до продажи

Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.

Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.

Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца. Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно. Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.

Если вы найдете покупателя, готового рискнуть, сделка состоится. Но сначала вы должны будете получить от него деньги, закрыть ипотеку, снять с квартиры обременение в пользу банка — и только потом продать ее по договору купли-продажи.

Продать квартиру с участием банка-кредитора

Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.

Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму. Вы получите эти деньги, когда покупатель зарегистрирует договор купли-продажи квартиры и право собственности перейдет к нему. Подтвердить, что договор зарегистрировали, право собственности перешло к покупателю, и получить деньги можно с помощью выписки из ЕГРН. Она же понадобится для исполнения аккредитива.

Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.

Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Если снимать обременение будете вы, в предварительном договоре надо будет прописать срок, в который вам придется уложиться. После того как Росреестр снимает обременение, подписывают основной договор купли-продажи и регистрируют переход права от вас к покупателю и его право собственности на квартиру.

Переоформить ипотечный кредит на покупателя

В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.

Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.

Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

После этого вы с покупателем заключаете договор купли-продажи квартиры, а банк подписывает с новым собственником кредитный договор. Кроме регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю потребуется внести изменения в запись об ипотеке — сменить залогодателя.

Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.

В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

Что делать с налогом с продажи

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если бы квартира была у вас в собственности больше пяти лет, налог платить бы не пришлось. Но, судя по письму, квартира принадлежит вам меньше пяти лет, поэтому налог на полученный доход платить придется.

Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.

Вычет. Если выберете вычет, расчет будет такой: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Например, вы продали свою квартиру за 3,2 млн рублей. Вычитаем миллион рублей и получаем остаток 2,2 млн. С этой суммы вам надо будет заплатить 13% — это 286 тысяч рублей.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту.

Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р . Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры. Если цена продажи будет меньше кадастровой стоимости на 1 января того года, в котором вы квартиру продаете, налоговая посчитает НДФЛ от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

Например, если вы в 2019 году продадите квартиру за 2,5 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2019 года будет 3,86 млн рублей, налоговая будет считать так. Она возьмет 3,86 млн рублей, умножит на 0,7 и от полученной суммы посчитает 13%: 3 860 000 Р × 0,7 = 2 702 000 Р . Это больше стоимости квартиры по договору, поэтому НДФЛ посчитают от этой суммы: 2 702 000 Р × 13% = 351 260 Р .

Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.

Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.

Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого. В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит.

Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.

Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2020 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Видео: Процедура продажи ипотечной недвижимости

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Вопрос о том, насколько реально продать квартиру, купленную в ипотеку, является злободневным для большого количества ипотечных заемщиков. И речь в данном случае идет, прежде всего, о тех клиентах банков, которые испытывают финансовые трудности с обслуживанием взятого ранее кредита. Однако, существуют и другие категории заемщиков, также всерьез рассматривающие возможность совершения подобной сделки.

В любом случае, продать ипотечную квартиру в современных условиях вполне реально. Однако, при этом следует учитывать несколько важных особенностей осуществления такой финансовой операции, главной из которых выступает обязательное согласие со стороны банка.

Возможные причины продажи

На практике решение продать квартиру, находящуюся в ипотеке, может быть принято по одной из следующих причин:

  1. Ухудшение финансового положения заемщика. В подобной ситуации заемщику сложно обслуживать взятые на себя обязательства по кредиту, что может привести к потере как заложенного объекта недвижимости, так и сделанных ранее выплат. В этом случае вполне логичным становится стремление клиента банка продать квартиру и погасить ипотеку.
  2. Прямо противоположная ситуация, когда у заемщика появляются дополнительные финансовые ресурсы или желание купить более дорогое жилье. Такая ситуация встречается не так уж редко, как кажется. При этом вполне реально оформить и вторую ипотеку, если имеющиеся источники доходов позволяют это.
  3. Желание заемщика заработать на оформленной ранее ипотеке. Оформляя кредит по ДДУ на ранней стадии строительства, нередко удается получить у застройщика крайне выгодные условия покупки жилья в возводимом доме. Перед сдачей его в эксплуатацию стоимость объекта недвижимости резко увеличивается, что позволяет в случае продажи не только вернуть банку заемные средства, но и получить весьма заметную прибыль. В этом случае, как правило, принимается решение продать квартиру по переуступке, что является вполне законной сделкой.

Рост стоимости жилья между этапом рытья котлована и стадией подготовки объекта к сдаче составляет, по разным оценкам, от 25 до 45%. Очевидно, что подобный разброс цен может представлять серьезный интерес как источник вполне понятной и прогнозируемой прибыли.

Каждая из перечисленных выше причин выступает вполне резонным аргументом за то, чтобы приступить к продаже ипотечной квартиры. Однако, совершить подобную сделку далеко не так просто, как в случае реализации обычного жилья, не являющегося предметом залога. Главная сложность в такой ситуации заключается в необходимости получения согласия со стороны банка.

Почему сложно продать ипотечную квартиру

Можно выделить несколько наиболее важных факторов, наличие которых осложняет осуществление сделки по продаже ипотечной квартиры. Во-первых, обязательно требуется согласие банка. Дело в том, что жилье находится в залоге у финансовой организации, поэтому продать квартиру, не выплатив ипотеку или не сняв обременение, для чего требуется участие банка, попросту невозможно.

Во-вторых, многих потенциальных покупателей жилья настораживает обременение, наложенное на квартиру. По большому счету, это является, скорее, психологическим, чем экономическим фактором, тем не менее, неразумно отрицать его наличие.

В-третьих, необходимость задействования более сложных схем реализации сделки, включая оформление дополнительных документов и многоступенчатую процедуру оплаты. Это не только замедляет сделку, но и увеличивает шанс встретиться с мошенниками, которые нередко пользуются недостаточной юридической грамотностью обычных граждан.

В-четвертых, некоторые варианты продажи ипотечной квартиры сопровождаются дополнительными расходами, которые отсутствуют при обычной сделке. Например, часто требуется повторная оценка объекта, а также уплата госпошлины при регистрации залога.

Как продать квартиру в ипотеке

На практике применяется четыре основных способа, позволяющие продать квартиру с обременением ипотекой. Каждый имеет своим характерные особенности, однако, все они, за исключением одного, предполагают либо согласие банка на сделку, либо даже непосредственное участие специалистов кредитной организации в осуществлении продажи объекта недвижимости.

Важно! Участие специалистов банка в подготовке сделки по продаже ипотечной квартиры следует считать положительным моментом для заемщика. Дело в том, что юридическая служба большинства банков укомплектована высококвалифицированными специалистами, что не только снижает вероятность ошибок при составлении документации, но и уменьшает риск встретиться с мошенниками.

Способ №1. Досрочное погашение

Стандартная схема сделки при таком варианте ее осуществления выглядит следующим образом:

  • покупатель вносит часть денежных средств в виде аванса;
  • продавец гасит остаток задолженности по ипотечному кредиту;
  • затем он же снимает обременение с квартиры;
  • после этого заключается обычный договор купли-продажи, который официально регистрируется;
  • происходит выплата оставшейся части денежных средств.

Этот способ осуществления сделки не требует согласия и, тем более, участия банка, так как в процессе ее совершения заемщик полностью гасит имеющиеся перед кредитной организацией обязательства. Однако, описанная схема встречается на практике достаточно редко, так как несет серьезные риски для покупателя, от которого требуется внесение серьезной суммы в виде аванса без каких-либо существенных гарантий. Именно поэтому данный способ продажи ипотечной квартиры применяется, как правило, в том случае, если остаток по кредиту небольшой, а условия, предлагаемые продавцом, чрезвычайно выгодны для покупателя.

Способ №2. Продажа заемщиком

Этот вариант продажи квартиры, обремененной ипотекой, встречается намного чаще. Он предполагает выполнение следующих действий:

    Оформление предварительного договора купли-продажи. Оптимальный вариант, если документ составляется юристами банка. Затем он заверяется нотариально.

Нотариальное заверение нотариуса является важным условием, необходимым для защиты прав покупателя. В данном случае при возникновении каких-либо проблем со сделкой у него появляется возможность обратиться в суд и с высокой вероятностью выиграть дело.

  • Денежные средства покупателя делятся на две части, каждая из которых размещается либо на аккредитиве, либо, что намного проще и удобнее, в двух банковских ячейках. Одна из сумм предназначается банку в счет погашения ипотеки продавца, а вторая – непосредственно заемщику кредитной организации.
  • Снятие обременения и оформление полноценного договора на продажу объекта недвижимости. При этом банк и продавец получают средства либо после подачи документов в регистратуру, либо после завершения регистрации сделки.
  • Описанная схема является достаточно популярной, что объясняется ее относительной простотой и надежностью для всех участников сделки. Дополнительным плюсом выступает участие банка, тем более, если речь идет о серьезной кредитной организации.

    Способ №3. Реализация банком

    По сути, данный способ продажи ипотечной квартиры является аналогом описанного выше. Единственным различием выступает минимальное участие в подготовке и реализации сделки заемщика по кредиту. В остальном покупатель и сотрудник банка совершают те же самые действия. Этот способ реализации объекта недвижимости, находящегося в ипотеке, также считается вполне надежным и поэтому часто применяется на практике.

    Способ №4. Продажа долговых обязательств

    Последний из рассматриваемых вариантов реализации заложенной в ипотеку квартиры предусматривает продажу долговых обязательств заемщика. Организацией подобной сделки занимаются непосредственно сотрудники банка, в залоге у которого находится объект недвижимости.

    Фактически, банк оформляет новый договор ипотечного кредитования на другого заемщика. При этом также оценивается его платежеспособность, затем осуществляется оценка и страхование квартиры, после чего старый заемщик подписывает соглашение о переуступке имеющихся у него обязательств. Регистрацией всех этапов сделки также занимается банк.

    Необходимые документы для сделки

    Ключевым отличием сделки по продаже квартиры, купленной в ипотеку, от обычной продажи недвижимости выступает составление предварительного договора. Этот документ не просто подписывается сторонами, но и заверяется нотариально. Он необходим для того, чтобы снизить риск сделки для покупателя, у которого при срыве продажи появляется возможность обращения в суд и высокая вероятность выигрыша дела.

    Остальные документы, которые требуется подготовить для успешной регистрации операции с ипотечной квартирой, не отличаются от стандартного пакета документации и включают:

    • договор купли-продажи;
    • документы, удостоверяющие личности и права сторон;
    • технический паспорт на реализуемое жилье.
    • на стадии составления предварительного договора требуются и документы о наложенном на квартиру обременении.

    Часто задаваемые вопросы

    Операция по продаже ипотечной квартиры заслуженно считается сложной с юридической точки зрения сделкой. Кроме того, она несет достаточно серьезные риски для каждой из участвующих сторон, но, прежде всего, для покупателя. Однако, и продавец достаточно сильно рискует, особенно в том случае, когда решает продать квартиру в ипотеке и купить другую. Естественно, при подготовке и последующей реализации сделки у ее участников нередко возникают вполне логичные вопросы.

    Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

    Действующее сегодня в России законодательство не запрещает продажу квартиры, купленной по программе военной ипотеки. Однако, обязательным условием совершения подобной сделки выступает полное погашение кредита, взятого военнослужащим. Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге не только у банка, но и у Росвоенипотеки, представляющей в данном случае интересы Министерства обороны.

    Факт. Необходимость продажи жилья, приобретенного по военной ипотеке, возникает в различных случаях. Например, при переводе военнослужащего в другую воинскую часть.

    Важной особенностью продажи квартиры, которая была приобретена по программе военной ипотеки, выступает длительная процедура снятия обременения, что повышает риск сделки для потенциального покупателя. Увеличение сроков вызвано необходимостью согласования всех нюансов операции не только с банком, но и с органами Росвоенипотеки. Именно поэтому наиболее часто владелец жилья вынужден брать новый кредит, снимать залог с квартиру и только затем продавать жилье, на котором уже отсутствует обременение, по обычной схеме купли-продажи.

    Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

    Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей. В их число входят:

    • Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;
    • Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
    • Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.

    Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка. В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

    Риски при покупке/продаже ипотечной квартиры

    Любая операция с недвижимостью, на которую со стороны банка наложено обременение, сопровождается повышенным риском, касающимся всех участников сделки. Это объясняется несколькими факторами, в частности:

    • Более длительной процедурой совершения операции, которая связана с необходимостью предварительного снятия залога;
    • Разными интересами сторон. Например, главной целью банка в данном случае является возврат заемных средств и, по возможности, сохранение запланированной прибыли. Искать наиболее выгодный для заемщика вариант в задачи кредитной организации, как правило, не входит;
    • Возможностью столкнуться с действиями мошенников. Сложные финансовые операции, тем более, затяжные по времени, всегда вызывают интерес у преступников, использующих слабые места подобных сделок.

    Единственный способ снизить риски при продаже ипотечного жилья – это серьезно подойти к подготовке документов и действовать максимально открыто, как по отношению к покупателям, так и банку. Целесообразно привлекать к реализации сделки опытного риелтора или юридическую службу кредитной организации.

    Уплата налога с продажи

    В случае, если ипотечная квартира принадлежала заемщику менее 3-х лет, при ее продаже появляется необходимость уплаты подоходного налога. Его величина составляет 13% от разницы между продажной стоимостью и расходами на приобретение жилья. При этом следует помнить, что при последующей покупке новой квартиры или частного дома у человека появляется право на налоговый вычет. В подобной ситуации велика вероятность, что уплаченные в бюджет средства могут быть затем возвращены.

    Читать еще:  Можноли переоформить ипотеку с заемщика на созаемщика
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector