Перепланировка квартиры в ипотеке газпромбанк

Перепланировка квартиры в ипотеке: что можно делать и как узаконить?

Планировки типовых квартир нередко далеки от представления об уютном жилье. Улучшая интерьер, создается свой стиль. Все выглядит прекрасно до тех пор, пока не вспоминают о том, что надо как-то узаконить перестройку. В идеале, сначала делают разрешительные документы. Остальное — дело техники, ловкость рук и профессионализм строителей.

Можно ли делать перепланировку, если квартира находится в ипотеке?

Когда банк просчитывает риски при оформлении кредита, недвижимость пристально изучается и оценивается. Встает вопрос: можно делать перепланировку, если квартира в ипотеке или нельзя? Кредиторы не списывают со счетов реконструкцию залогового объекта и предусмотрительно включают в договор условия о необходимости получения согласия на изменение жилой площади с периодическим осмотром квартир.

Многие начинают подыскивать ипотеку, присматриваясь к ведущим российским банкам. Это надежно, солидно, есть уверенность, что регулятор в самый неожиданный момент не заберет лицензию у организаций, которые неплохо зарекомендовали себя на рынке кредитования. Процентные ставки, также могут быть ниже.

Не стоит забывать, что перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка подвергается более тщательному исследованию. Аккредитованные партнеры-оценщики соответствуют установленным стандартам. В Газпромбанке, Альфа-банке, ВТБ24 перепланировка в ипотеке рассматривается более лояльно. Но проблемы могут возникнуть с любым кредитором, причем, на пустом месте.

Главное, убедить в том, что планируемые изменения не уменьшат стоимость объекта и не изменят его функционального назначения. В некоторых случаях, передел квартиры, наоборот, увеличивает рыночную цену. Вместе с тем, банковских позиций по поводу неузаконенной перепланировки достаточно много:

• Не допускается ни при каких обстоятельствах, пока квартира находится в залоге;
• Возможно только остекление балконов, лоджий или снос встроенных шкафов;
• Рассматриваются другие варианты перепланировки квартир, кроме запрещенных, в соответствии с Жилищным кодексом.

Что перевешивает: отказы или одобрения? В большинстве случаев, кредитные организации совершенно спокойно дают согласие и понимают, о чем речь. Практически с каждым вторым объектом вопрос решается положительно и не приходится сильно убеждать.

Чем грозят самовольные действия?

Штрафные санкции для физических лиц составляют от 2000 руб. до 2500 руб. Но уплата не закрывает вопрос. Штраф — это суровая необходимость. В довесок выдается предписание об оформлении документов на видоизмененную квартиру. Не имеет значения, кто выявил нарушение: контролирующий орган в лице Жилищной инспекции, оценщик, соседи, коммунальщики, управляющая компания, банк. Или захотелось самостоятельно согласовать перепланировку после того, как она была сделана.

Сознательно было принято решение привести в соответствие план БТИ. Если прецедент выявился по жалобе, составляется предписание. Самостоятельный приход в БТИ с повинной избавляет от предписания, но не избавляет от штрафа.

Перепланировки, создающие угрозу жизни, запрещены законодательством. За такие перестройки, согласно Жилищному кодексу, квартиру у собственника могут изъять и выставить на публичные торги. Встречаются прецеденты, когда по решению суда виновник аварийной ситуации лишается квартиры.

Не имеет значения статус объекта и обременения. Сначала предупреждают не раз, и не два: устно, потом письменно. Если реакции нет, Жилинспекция решает вопрос в судебных органах. У любителей незаконно перестроить квартиру есть повод серьезно задуматься о последствиях.

Как изменить вид квартиры?

О чем надо знать, прежде чем менять архитектуру помещения? В разных вариациях можно обновить жилую площадь до неузнаваемости. На ипотечную, как и на необремененную недвижимость, распространяются одинаковые правила. Отличие в том, что для залоговой квартиры необходимо получить согласие банка.

Самые частые запрещенные приемы:

• Санузел расширяют за счет ванной комнаты;
• Отопительные батареи пытаются вынести на лоджию;
• Между кухней и комнатой разбирается стена с дверным проемом;
• Полностью сносят стену комнаты с прилегающей лоджией, пытаясь увеличить площадь.

Запрещено нарушать прочность несущих конструкций, делать на них увеличенную нагрузку. В любой перестройке нельзя забывать о правилах пожарной безопасности, ликвидировать вентиляционные каналы, перепрофилировать под объекты коммерческого назначения. В целом, не производятся работы, после которых соседи испытывают неудобства или в доме становится опасно жить из-за возможных разрушительных последствий.

Особенности перепланировки

Специфика ипотечных квартир состоит в том, что необходимо иметь одобрение банка. Настоятельно рекомендуется читать ипотечный договор, в который включается пункт о разрешении либо о запрете передела квартиры. Рассмотрение заявки стоит денег. Комиссия составляет от двух до пяти тысяч рублей.

Процедура ограничивается стандартной формой заявления от заемщика с просьбой разрешить перепланировку. Банк общим контекстом дает положительный ответ, не вдаваясь в подробности. Для кредитной организации, главное, чтобы заемщик своевременно вносил платежи.

Встречаются единичные случаи отказа среди мелких региональных банков. Для подстраховки, под любым предлогом документы возвращают. Вроде бы, и в договоре нет запрета. В действительности, банк всегда найдет причину сделать отказ.

Такова политика банка. Надо понимать, что дело не в документах. Действует негласный закон: сначала погашение суммы долга, потом все остальное. Немногие банки приходится убеждать. Некоторые не требуют солидного проект с допуском СРО. При удачном развитии событий, разрешение банка – это только один из первоначальных этапов, который знаменует начало хождения по остальным инстанциям.

Как получить разрешение?

В Жилищном кодексе ст. 25 дается определение, что следует понимать под перепланировкой квартиры, как законным способом реализовать план. Приводится список работ, на которые в обязательном порядке должно быть разрешение.

• Для банка принципиально иметь визу страховой компании и новую стоимость объекта. Расчет страховки делается по техническим характеристикам. После перепланировки цифра изменится, что повлечет изменение страховых данных в полисе и в договоре;
• Если страховая компания и банк не возражают, следующий шаг — посещение Жилищной инспекции и получение разрешений от Пожарной инспекции, Межрегионгаза, Роспотребнадзора и Ростехнадзора.

В Москве с 14 февраля с.г. заявку на согласование перепланировки разрешено подавать в электронном виде на портале мэрии Москвы. С точки зрения бюрократии процесс заметно упростился. Остается посмотреть, как это будет работать на практике. Но сервис обещает быть востребованным.

Необходимые документы

• Одобрение банка;
• Решение страховой компании;
• Свидетельство о праве собственности;
• Виза пожарников, газовщиков, Ростехнадзора;
• Технический паспорт БТИ с первоначальным планом;
• Заявления и согласие остальных собственников жилья;
• Проект перепланировки от архитекторов или авторская разработка с выводами и заключением.

Создание проекта

Если затевается грандиозное строительство, перепланировка квартиры в ипотеке делается по проекту, который согласовывается до ремонтных работ. Составляется эскиз, в лицензированной организации заказывается проект.

План-чертеж необходимо согласовать и получить постановление. После проведения разрешительных мероприятий, приступают к ремонтным работам. Окончательная картина не должна расходиться с проектом.

Если перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, делалась не по проекту, необходимо согласовать и узаконить. Есть риски, что сделанные изменения не будут одобрены. Грозит тем, что, в случае нарушения СНиП, могут обязать вернуть квартиру в прежнее состояние.

Согласование перепланировки после того, как в квартире сделаны кардинальные изменения, происходит с учетом разработки технического заключения о допустимости безопасности ранее выполненных работ. Документ заменяет проект проектировки технического заключения на перепланирование. Фактически две похожие книги, дублирующие друг друга, но в урезанном виде и в другой форме.

Как узаконить перепланировку?

После получения разрешительных документов и выполненных строительных работ, начинается заключительный этап: как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке:

• Подписать акт в управляющей компании;
• Пригласить инженера БТИ: измерить и зафиксировать новый вид помещения;
• Посетить Жилищную инспекцию для сверки выполненной перепланировки с проектом;
• Представить банку подтверждающие изменения — технический или кадастровый паспорт;
• Как вариант, заново провести оценку недвижимости для ипотеки. Делается по решению банка и страховой компании;
• Поставить в известность страховщиков. Не исключено, что придется оформлять новый договор страхования залоговой недвижимости.

Покупка перепланированной квартиры с использованием ипотеки

Квартира понравилась, все устраивает, клиент готов оформить покупку. И тут выясняются обстоятельства, которые начинают тормозить процесс. Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку включает три вида объектов, на которые банки могут оформить закладную:

1. Законная допродажная перепланировка;
2. Самовольная допродажная перепланировка;
3. Перепланировка по инициативе заемщика после оформления ипотеки.

Не рассматривается особо тяжелый случай — перепланировка ранее незаконно перепланированной квартиры. Игра не стоит свеч, зато стоит нервов, немалых денег и затраченного времени, иногда впустую.

Как призывает мыслить закон: если документы есть — вопросов нет. В изменении квартирного плана нет ничего страшного, если работы произведены на законных основаниях и легализованы. Проблем возникнуть не должно.

Несколько хуже ситуация, если перенос стен состоялся без разрешения. Существенной становится сама принципиальная возможность легализации. Зависит от состава проведенных работ, решения банка и БТИ.

Попытка продать, купить в ипотеку, переделать и только потом оформлять документы тянет за собой череду сложностей, порой неразрешимых вопросов. Хорошо, если заемщик пытается выяснить, чем грозит самодеятельность. Каждый банк устанавливает свои правила:

• Категоричное «нет», если перепланировка сделана самовольно, документов на квартиру с новой планировкой нет;
• Разрешается, если в БТИ неизвестен факт перепланировки, а поэтажный план не засвечен красными линиями;
• Не обращают внимания на разногласия с БТИ и принимают в залог недвижимость с красными границами.

В последнем варианте, с залогодателя требуется нотариально заверенное обязательство узаконить, согласовать либо вернуть квартиру в прежний вид.

Узаконить и согласовать – это значит, что в чертежах БТИ не должно быть красных линий. Поэтажный план на компьютере выполняется темным цветом. Все несогласованные изменения отображаются красными очертаниями.

Квартиру в ипотеке не возбраняется перестраивать на свой вкус, но, фактически, вопрос сначала следует урегулировать и заключить трехстороннее соглашение. Выгоду должна иметь каждая сторона: БТИ, банк и заемщик.

1. Заемщику необходимо получить разрешительные документы;
2. Для инженера технической инвентаризации важно соответствие поэтажного плана с реальной обстановкой;
3. Банку при форс-мажоре нужна гарантия, что на случай прекращения выплат, рыночная стоимость квартиры не понизится.

Действующее законодательство не содержит ограничений на использование по назначению, находящейся в залоге, недвижимости. Согласованные в БТИ перепланировки допускаются. При этом, условия кредитного договора менять и дополнять запрещено.

Если кредитор отказывается рассматривать незаконную перепланировку, есть два варианта:

1. Искать другую квартиру, которая соответствует плану БТИ и заемщика устраивает планировка в первозданном виде;
2. Закладывать другую недвижимость, если таковая имеется.

Лучше, конечно, чтобы не было неузаконенных реконструкций в квартире, которая идет в залог. И, тем более, не стоит пытаться скрывать, когда перепланировка при ипотеке уже сделана, а документов еще нет. Банки сравнивают актуальный план БТИ с фактическим положением. Правда, требуется определенный опыт, чтобы прочитать план. Но для таких дел всегда на помощь кредитным организациям приходят оценщики.

Все больше становится покупателей квартир в ипотеку, которых не устраивает планировка. И шкаф некуда поставить, и санузел маленький. Во время проведения работ и после их окончания, главное, чтобы инженерная наука архитекторов-любителей не нарушала спокойную жизнь соседей. Иначе, все идеи могут остаться нереализованными. Получить разрешение от банка – не самое основное. Это, всего лишь, вопрос времени и умение вести переговоры.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Как подобрать идеальный кредит не потратив на это и 10 минут?

Не всегда расположение комнат в квартире радует новосёлов. Казалось бы, в таком случае нужно приниматься за ремонт и сносить неугодные перегородки или возводить новые. Но торопиться нельзя. Особенно если квартира в залоге у банка. О том, чем грозит жильцам несогласованная перепланировка, читайте в этой статье.

Что считается перепланировкой

Согласно жилищному кодексу РФ, перепланировкой считается изменение конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. И эта процедура согласовывается с ответственными органами жилищного надзора.

Самовольная перепланировка грозит собственнику штрафом от 2000 до 2500 руб. и требованием вернуть первоначальный облик жилого помещения.

Часто у людей возникает вопрос: что считать перепланировкой, а что переустройством или ремонтом. Здесь приведены примеры изменений, которые помогут в этом разобраться:

Осуществляется без разрешения:

• изменение материалов балконов и лоджии;
• замена столярных элементов фасада;
• установка антенн и кондиционеров;
• косметический ремонт;
• устройство или разборка встроенных шкафов и антресолей;
• замена инженерного оборудования на аналогичное;
• перестановка электро или газовой плиты (без прокладки сетей).

Можно сделать, но разрешение оформляется уже после окончания работ:

• остекление лоджий и балконов по типовым проектам;
• изменения тамбуров без увеличения габаритов;
• перестановка сантехники;
• устройство перегородок, не несущих нагрузки на перекрытия;
• устройство или заделка перекрытий в ненесущих перегородках.

Требуется получить разрешение ещё до начала работ:

• работы с газовыми коммуникациями;
• перенос туалетов и ванных комнат;
• работы с несущими конструкциями здания;
• устройство полов.

Категорически нельзя выполнять:

• устройство лоджий и террас на вторых этажах и выше;
• перенос радиаторов отопления на лоджии и балконы;
• переустройство чердака и технического этажа;
• переустройство помещений, которое сделает их непригодными для проживания;
• перепланировка в аварийных домах;
• устройство штраб для электропроводки в горизонтальных швах, перекрытиях, стеновых панелях и под ними;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем отопления и водоснабжения;
• затруднение доступа к инженерным коммуникациям.

А теперь разберём популярные вопросы, связанные с ипотекой и перепланировкой.

Можно ли взять ипотеку на квартиру с перепланировкой

Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждом конкретном банке свои требования к залоговому имуществу. При ипотечном кредитовании покупаемая квартира служит обеспечением. То есть при невозврате займа это имущество реализуется для уплаты долга. Поэтому банки заинтересованы в ликвидности объекта недвижимости. А перепланировка – это дополнительный риск снижения стоимости. Поэтому не всегда покупателям одобряют подобные кредиты.

Как понять, что в квартире сделана перепланировка? На поэтажном плане в техпаспорте объекта недвижимости неузаконенные элементы отображаются красными линиями.

Если перепланировка согласована, то проблем у заёмщика не возникнет. Если же продавец недвижимости сделал изменения самовольно, то возможны варианты.

1. Просить собственника исправить этот недостаток не рационально. Продавцу проще найти другого покупателя, который готов рассчитаться сразу, без оформления ипотечного кредита. Быстро узаконить перепланировку не получится. Процедура затянется на месяцы. Поэтому такое решение вопроса практикуется редко.
2. Банк может закрыть глаза на перепланировку, если о ней неизвестно в БТИ. Это касается незначительных изменений, которые не могут негативно повлиять на стоимость объекта.
3. Банк вправе потребовать оформить нотариально заверенное заявление специальной формы. Согласно документу заёмщик подтверждает, что ему известно о несанкционированной перепланировке. А также обязуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт при предъявлении претензий со стороны БТИ или взыскании квартиры банком. Такое практикуется, например, при оформлении ипотеки в Газпромбанке.
4. Банк сразу откажет в кредите, как только узнает о перепланировке в квартире.

Можно ли делать перепланировку в залоговой квартире

Этот вопрос тоже довольно многогранный. Во-первых, всё зависит от условий договора ипотечного кредитования. Обычно банки прописывают требования предварительного согласования перепланировки. Во-вторых, как и для любого другого объекта недвижимости потребуется разрешение надзорного органа. Но это только в теории.

На практике многие жильцы не соблюдают эти требования. И вот почему. Банки не интересуются состоянием объекта залога и не ходят по квартирам с визитами. А чтобы навлечь проверку БТИ или других контролирующих органов должен поступить сигнал о нарушениях от соседей. Штрафы же за подобное самоуправство относительно невелики. Поэтому и случаи самовольной перепланировки не редкость.

Значит ли это, что самовольная перепланировка ипотечникам ничем серьёзным не грозит? Нет, так как остаётся риск:

• Наложения взыскания на квартиру. Банки не станут выселять заёмщиков при малейшей задолженности по кредиту. Но если просрочка достигает нескольких месяцев, то другого выхода нет. А в таком случае потребуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт.
• Наступления страхового случая с объектом залога. Незаконная перепланировка даст страховщику повод отказаться выплачивать компенсацию на законном основании.

Так что собственникам залоговых квартир стоит серьёзно задуматься прежде, чем осуществлять перепланировку. Особенно если делать это без согласования.

Впрочем, выбор за вами. А эта статья подошла к концу. Внимательно оценивайте риски, чтобы не попасть затруднительную ситуацию и сэкономить бюджет.

Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?

При покупке жилья в ипотеку не всегда заемщики оформляют сделку именно на ту недвижимость, которая их устраивает по всем параметрам. Причинами могут быть привлекательность цены, аккредитация застройщика или иные обстоятельства.

В процессе владения и распоряжения недвижимостью у них может появиться желание ее изменить. Но при этом многие не знают, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире.

Заемщики опасаются того, что на срок действия ипотечного договора квартира находится в обременении у банка, который имеет больше прав на нее, чем сам владелец.

Неизвестна заемщикам и процедура согласования перепланировки с кредитным учреждением. О том, как это сделать законным методом, расскажем в данной статье.

Понятие и особенности перепланировки

Перепланировка – это изменения квартиры, которые связаны с ее техническими характеристиками. Проведение обычного ремонта без изменения площадей комнат не будет признаваться перепланировкой. Данное понятие зафиксировано в ст. 25 ЖК РФ.

Изменения в перепланировке квартир фиксируются в техническом паспорте.

В связи с тем, что оформление перепланировки требует временных и финансовых затрат, многие граждане начинают самовольно изменять свое жилье. Такие действия чреваты привлечением их к административной ответственности в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Нарушителям придется уплатить штраф.

Обязательное разрешение требуется на следующие виды изменений в квартире:

• Снос или перенос перегородок;
• Перенос дверных проемов;
• Установка дополнительных санузлов;
• Разделение или объединение комнат.

В отношении всех подобных перепланировок действуют специальные правила. Их несоблюдение не только может повлечь привлечение граждан жилищной инспекцией к административной ответственности, но и поставить под угрозу жизни соседей.

Самовольные изменения конструкций комнат далеко не безопасны и могут привести к серьезным последствиям.

Виды перепланировок

Все выше обозначенные изменения жилплощади должны быть оформлены по определенным правилам. Прежде всего, осуществляться они должны на основании проектной документации. Проекты в дальнейшем утверждаются в уполномоченных инстанциях.

Запрещено делать следующие действия в перепланировке:

• Размещение санузлов над жилыми комнатами или кухнями в многоквартирных домах за исключением тех случаев, когда нижний этаж тоже принадлежит Вам;
• Увеличение площади кухни или санузла за счет территории других комнат;
• Перенос отопительных радиаторов на лоджии;
• Переносить или прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации.

Разрешается же свободно делить и объединять жилые комнаты, делать совмещенный санузел, увеличивать площади гардеробных и прихожих за счет жилых территорий, а также размещать санузел на нежилыми помещениями или прихожими.

При разделении жилых комнат новое жилое помещение должно иметь окно площадью от 9 кв. метров и шириной минимум 2 метра.

Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке?

Даже делая перепланировку в собственной квартире, граждане обязаны ее правильно оформить. А при изменении жилья, которое не принадлежит им полностью, тем более требуется соблюдение строгой формализованной процедуры оформления изменений.

Так как жилье до момента полного погашения ипотеки находится в залоге у банка, перепланировка требует одобрения кредитного учреждения. Поэтому до получения собственности на жилье в полном объеме заемщику нужно будет считаться с мнением банка.

Делать перепланировки без согласования с банком не целесообразно. Если руководство банка узнает, оно сможет потребовать от заемщика вернуть все в первоначальный вид или даже заплатить ему компенсацию.

Банки, как правило, негативно относятся к каким-либо изменения недвижимости до момента полного погашения займа. Изменение расположения перегородок может привести к признанию дома аварийным, а, следовательно, и неликвидным. Для банка это серьезные риски потери финансовых ресурсов.

Разрешение на перепланировку квартиры выдается после исследования плана изменений в БТИ.

Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не должна приводить к удешевлению рыночной стоимости имущества. Если банк в ипотечном договоре заранее указывает запрет на изменение жилья, то такие новшества чреваты разрывом кредитного соглашения.

Поэтому можно ли узаконить перепланировку, если квартира в ипотеке, ответят заемщику менеджеры банка. При отсутствии такого права для заемщика в политике банка получить одобрение на изменение просто не получится.

Как узаконить перепланировку квартиры пошагово?

Итак, что нужно для перепланировки квартиры в ипотеке? Прежде всего нужно внимательно изучить свой ипотечный договор.

Обычно такой пункт в договорах вовсе отсутствует, но бывают и исключения. Некоторые банки намеренно указывают в разделе «Права и обязанности» запрет на любые некосметические изменения квартиры.

Внести в ипотечный договор изменения этого пункта невозможно, так как желание перепланировать жилье не является основанием для изменения существенных условий договора.

Согласование перепланировки с соседями

Соседи и другие жильцы квартиры имеют право голоса, но только в определенных законом ситуациях.

По общему правилу оформление их согласия не требуется. Однако, если Вы оформите такой документ и заверите его у нотариуса, у Вас будет больше шансов получить согласие банка.

Обязательно требуется оформление согласия соседей при проведении ремонта в коммуналке или в местах общего пользования.

С учетом интересов окружающих людей в отношении перепланировок действуют следующие правила:

• Ремонтом не должен быть закрыт доступ к мусоропроводу, инженерным сооружениям и лестницам;
• Эвакуационный выход должен оставаться открытым.

Перепланировка в Вашей квартире не должна застрагивать интересы других жильцов многоквартирного дома, сотрудников управляющих компаний и прочих лиц.

Оформление проекта

Будущие планы заемщика по изменению ипотечной квартиры должны быть в обязательном порядке документально зафиксированы. Именно этот документы будет далее предоставлен банку для получения одобрения.

Изменения по правилам могут быть зафиксированы в двух видах:

• Эскиз, если не предполагается изменение несущих конструкций, пола и общедомового имущества;
• Проекта, если допускаются выше обозначенные изменения.

Оформление эскизов и проектов стоит доверить профессионалам специальных компаний. За такие рисунки заемщику придется заплатить.

Процедура согласования с банком

Заемщику нужно будет для получения одобрения перепланировки обратиться в банк и страховую компанию. Представить он должен на обозрение сотрудникам проект будущей перепланировки. После этого приходится ждать около полутора месяцев ответ от банка.

Страховая компания требует от заемщиков личного уведомления по одной простой причине. В договоре страхования указано точная площадь жилого помещения, которая в процессе перепланировки может изменяться. Ее обязательно нужно зафиксировать в новом договоре или дополнительном соглашении.

В случае одобрения перепланировки банк выставляет заемщику ряд строгих условий, без соблюдения которых согласование не удастся:

• Предоставление документов на переустройство;
• Проведение перепланировки в течение полугода с момента получения разрешения;
• Перерегистрация техпаспорта;
• Получение новой выписки на недвижимость.

Проверяет ли банк ту документацию, которую ему приносит заемщик? Да, проверяет, чтобы удостовериться в том, что риски потери стоимости жилья для него незначительны или вовсе отсутствуют.

Обращение в жилищную инспекцию и БТИ

Как можно быстрее после получения банковского одобрения требуется посетить жилищную инспекцию.

По эскизам инспекция выносит обычно положительные решения в течение месяца, по проектам – вообще редко выносит. Это обусловлено высокими рисками разрушения строительных конструкций здания.

В инспекцию заемщик должен представить пакет документов, состоящий из:

• Эскиз или проект;
• Заявление гражданина на перепланировку;
• Технический паспорт и документы на квартиру;
• Согласие банка.

Если в квартире проживают иные совершеннолетние граждане, требуется предъявление их согласия на перепланировку.

После того, как перепланировка будет осуществлена, заемщик обращается в БТИ для регистрации нового технического паспорта. Для этого также требуется предъявление всей ранее использованной документации. За замену документа потребуется оплатить государственную пошлину.

Новый технический паспорт выдается спустя 1-2 недели. В целом, вся процедура оформления и проведения перепланировки занимает до 9 месяцев.

Причины отказа в перепланировке

Получить отказ от банка или жилищной инспекции вполне реально. Это распространенная практика. Обычно основаниями такого отказа в изменениях становятся:

• Бурные протесты соседей;
• Нарушение установленных норм законодательства;
• Нарушение в целостности здания из-за проведения ремонтных работ;
• Осуществление перепланировки ранее уведомления уполномоченных органов и банка.

Заемщик может пропустить какой-либо этап процедуры оформления перепланировки, не уложиться в установленные сроки ремонтные работ или совершить иные действия, нарушающие порядок проведения данного действия. Все это может расцениваться как нарушение норм законодательства, и служить основанием для вынесения отказа.

Несанкционированная перепланировка грозит в 2020 году для жильцов частных домов штрафом в 1000 рублей, для жильцов многоквартирных домов – 2500 рублей.

Если незаконная перепланировка все же будет выявлена банком кроме административного штрафа возникнут и ряд других последствий, в частности:

• Необходимость восстановления квартиры в первоначальный вид в сжатые сроки;
• Принудительная обязанность осуществления законного оформления перепланировки;
• Полное погашение ипотечного займа в случае одностороннего расторжения сделки со стороны банка.

В итоге, заемщик в лучшем случае может лишиться дополнительных денежных средств, в худшем – своей квартиры. Не стоит забывать о том, что даже законная процедура оформления сделки будет стоить заемщику порядка 50 тысяч рублей без учета проведения самих ремонтных работ.

Перепланировка – это отличный вариант изменения технических характеристик квартиры, требующий специальной процедуры оформления.

И если для полноправных собственников жилья такие изменения являются их личных волеизъявлением и решением, то для ипотечных заемщиков они представляют собой лишь идею, которая требует дополнительного одобрения банка. Их квартиры находятся в залоге у кредитного учреждения в качестве гарантии невыплаты ипотечных обязательств.

Любые перепланировки жилья банком расцениваются как новые риски утраты его стоимости. Поэтому без разрешения банка сделать перепланировку законным способом абсолютно невозможно.

Видео: Необходимые документы для банка, чтобы согласовать перепланировку ипотечной квартиры

Перепланировка квартиры в ипотеке газпромбанк

Девочки,срочно надо поставить мой мозг на место.
Что имеем — квартира, купленная в ипотеку, соотв-но застрахованная.
санузел маленький. все просчитали — решили снести двери между туалетом, ванной и кладовкой и объединить в один санузел.

а сейчас, за 4 дня до начала ремонта — меня торкнуло:005::010: — а потом проблем с банком/страховой не будет? а?
кто делал/знает, скажите плиз.

Скорее всего возможно возникнет проблема со страховой (при наступлении страхового случая), т.к. обычно при заключении договора страхования НУЖНО предупреждать о возможной перепланировки (более того- она должна быть проведена на законном основании, а не просто «Захотелось»), в противном случае — вы в пролете. а вообще -читайте договор.

п. с. : какая страховая?

у нас такая же история, пока еще ждем доки на квартиру, но планы по перепланировки уже имеются, если бы не ипотека, то легко можно было согласовать. мы хотим разделить смежные комнаты гипроковой перегородкой и расширить кухню за счет коридора не перенося мокрые места, наш кредитный инспектор категорично сказал, что нельзя, но я не собираюсь жить в смежных комнатах всю жизнь и спросила чем грозит перепланировка.
у нас есть пункт в договоре что мы разрешаем посещать нас с проверкой не чаще раз в год, подписать конечно пришлось, но по факту интересно кого нибудь проверяли. и банк кредитор у нас московский(аижк) у них даже филиала нет в Питере, вот интересно припрутся ли.

а вам оно нужно так рисковать. а вдруг «припрутся», тогда они будут иметь полное право на ВСЕХ основаниях потребовать или досрочного погашения кредита. или повысят ставку.. или что там у вас по договору ещЁ прописано?

читайте именно Ваш договор
вообще перепланировку в ипотечной квартире нужно изначально согласовывать с банком, тк квартира в залоге у банка, а перепланировка возможно изменит стоимость квартиры, а банку это не нужно. Про совмещенный су не думаю, что согласятся, тк с совмещенным су квартиры дешевле

У нас банк согласился без вопросов

т.е. вы ее еще и согласовывали?:010: я-то наивная не хотела вообще ее узаканивать, т.д. данную квартиру я продавать не собираюсь ни через 10 лет, ни через 20:005:
но подробностей хочу! особенно что перепланировали и во сколько это вышло, до перепланировки узаканивали или после?
тоже объединяли туалет и ванну,переносили межкомнатные двери..

Скорее всего возможно возникнет проблема со страховой (при наступлении страхового случая), т.к. обычно при заключении договора страхования НУЖНО предупреждать о возможной перепланировки (более того- она должна быть проведена на законном основании, а не просто «Захотелось»), в противном случае — вы в пролете. а вообще -читайте договор.

п. с. : какая страховая?
Ресо. вот туда и хочу позвонить узнать что да как.

ну не хочу я 10 лет жить в квартире с ванной, в которую даже стиралку не поставить.

у нас такая же история, пока еще ждем доки на квартиру, но планы по перепланировки уже имеются, если бы не ипотека, то легко можно было согласовать. мы хотим разделить смежные комнаты гипроковой перегородкой и расширить кухню за счет коридора не перенося мокрые места, наш кредитный инспектор категорично сказал, что нельзя, но я не собираюсь жить в смежных комнатах всю жизнь и спросила чем грозит перепланировка.
у нас есть пункт в договоре что мы разрешаем посещать нас с проверкой не чаще раз в год, подписать конечно пришлось, но по факту интересно кого нибудь проверяли. и банк кредитор у нас московский(аижк) у них даже филиала нет в Питере, вот интересно припрутся ли.

У нас ипотечная квартира от аижк. Изначально одобрил квартиру в старом фонде без капремонта (официального, по факты был частичный), без ГВ и без ванны. Причем это был чуть ли не единственный банк, допускавший такое.
Ванну поставили, колонку тоже (колонки там везде были с незапамятных времен, по документам опять же без них — ну вот такой у нас бардак с домами в центре). Никому это не интересно. Да мы и изначально свои планы не скрывали.

у меня тоже ГПб, но я не уверен, что стоимость перепланировки такая заоблачная,
согласно тарифам на сайте банка- стоимость согласования 7627,12+ НДС, т.е 9000р, но никак не 100.000
откуда у вас информация о стоимости п/п в зависимости от суммы кредита?

у меня тоже ГПб, но я не уверен, что стоимость перепланировки такая заоблачная,
согласно тарифам на сайте банка- стоимость согласования 7627,12+ НДС, т.е 9000р, но никак не 100.000
откуда у вас информация о стоимости п/п в зависимости от суммы кредита?

договора на руках сейчас нет, смотрела в тарифах, может насчет суммы разрешения банка ошибаюсь. а само согласование нам оценили в 70т.р. (бегать по инстанциям нет ни времени, ни возможности). так и расчитала 70 за согласование и 30 банку :005:

Девочки,срочно надо поставить мой мозг на место.
Что имеем — квартира, купленная в ипотеку, соотв-но застрахованная.
санузел маленький. все просчитали — решили снести двери между туалетом, ванной и кладовкой и объединить в один санузел.

а сейчас, за 4 дня до начала ремонта — меня торкнуло:005::010: — а потом проблем с банком/страховой не будет? а?
кто делал/знает, скажите плиз.

у вас в договоре с банком скорее всего написано, что нужно на такие вещи
согласие банка (мы забили и просто в одном су сдвинули дверь на 10 см в сторону, в другом «скосили» часть стены). в бти вообще не ходили. но у нас не настолко глобально как у вас.

кстати страховая не страхует отделку, нам объяснила тетечка из страховой, страховка только при пожарах, наводнениях и т.д., распространяется на общую коробку квартиры.

по-моему есть страховка как раз на отделку. но скорее всего это не та страховка, которая для банка обязательна на квартиру.

понятно, я понял, что только за согласование в банке надо 100.000 отдать
сам вот думаю, про п/п — но, боюсь в 70.000 вряд ли уложусь.
хочу кухню совместить с комнатой, а С/у обьединить и расширить засчет коридора/прохода в кухню, который будет не нужен при обьединении кухни с комнатой

в 70 не уложитесь. мы приобрели квартиру с перепланировкой, банк обязал согласовать, хотя на мой взгляд, сделаны были незначительные абсолютно вещи. Боюсь даже предположить, сколько может стоить капитальная перепланировка со сносом стен и т.п.

понятно, я понял, что только за согласование в банке надо 100.000 отдать
сам вот думаю, про п/п — но, боюсь в 70.000 вряд ли уложусь.
хочу кухню совместить с комнатой, а С/у обьединить и расширить засчет коридора/прохода в кухню, который будет не нужен при обьединении кухни с комнатой

Именно такая перепланировка обошлась мне в 65. Так что в 75 уложитесь, если 10 у Вас банк берет.

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире и чем это грозит

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 26, 29);
• ФЗ 16.07.1998 N 102-ФЗ (ст. 34, 35).

Чем грозит незаконная перепланировка

Перепланировка жилых помещений требует обязательного согласования с Жилищной инспекцией, а если квартира куплена в ипотеку, то еще необходимо получить разрешение у банка. Не нужно узаконивать следующие изменения:

• Косметический ремонт;
• Застекление балконов и лоджий;
• Замена окон и дверей;
• Переустановка сантехники.

Многие собственники игнорируют тот факт, что квартира находится в залоге. В итоге несогласованная с кредитором перепланировка может привести к следующим последствиям:

• Наложение штрафных санкций (в том числе денежные компенсации банку);
• Возвращение жилому помещению прежнего вида;
• Расторжение ипотечного договора с выплатой полной суммы задолженности;
• Продажа квартиры на торгах.

Необходимые разрешения

• Изменения, затрагивающие несущие конструкции и стены;
• Создание новых перегородок и демонтаж существующих;
• Расширение или перенос санузлов и кухонь;
• Прокладка дополнительных коммуникаций, которые могут увеличить нагрузку на общедомовые системы тепло-, электро- и водоснабжения.

Иногда банки требуют согласования даже малейших изменений, которые могут отразиться на стоимости квартиры:

• Демонтаж встроенной мебели;
• Остекление лоджий и балконов;
• Установка перегородок;
• Перенос сантехники в рамках одного помещения.

Разрешения от Жилищной инспекции на перечисленные выше действия не нужно.

Как сделать перепланировку

Изменения конфигурации квартиры должны быть отражены в техническом паспорте помещения. Чтобы его получить, необходимо обратиться в БТИ. Там же специалисты помогут уточнить, допускаются ли задуманные вами изменения, и помогут вам определится с чего начать перепланировку.

Перепланировка проводится на основании проекта. Его можно составить самому, выбрать один из типовых вариантов, либо обратиться в БТИ или частную организацию. Последние три имеют значительно больше шансов на успех.

Перепланировка по типовому проекту сократит время рассмотрения согласования, а также сэкономит приличную денежную сумму, так как создание плана обходится минимум в 10000 рублей.

После получения технического паспорта и проекта нужно обратиться в районную Жилищную инспекцию. К пакету документов прилагается разрешение на перепланировку от всех постоянно прописанных в квартире жильцов. Если изменения касаются общедомового имущества или приведут к длительным отключениям воды, электричества и отопления — понадобится согласие на перепланировку от соседей.

Согласие банка

Прежде чем приступать к перепланировке, внимательно изучите ипотечный договор. В нем могут быть прописаны следующие пункты:

• Запрещается проводить перепланировку;
• Разрешается изменять конфигурацию квартиры только с согласия банка;
• Разрешается узаконенная перепланировка, но с обязательным уведомлением кредитора.

Данные пункты договора важны для залогодержателя, так как он не сможет получить страховку, если были проведены несогласованные изменения в конфигурации ипотечной квартиры. Иногда сотрудники кредитных организаций проверяют заложенное имущество на наличие незаконных перепланировок. Если будут выявлены нарушения — банк через суд может обязать вернуть помещению изначальный вид, либо реализовать ипотечную квартиру на торгах. В последнем случае у должника будет отобрано жилье и выплачена компенсация.

Чаще всего кредиторы обязывают собственников узаконить изменения в определенный срок. Если владелец не успевает оформить документы — на него налагается денежный штраф, сумма которого определяется банком.

Сбербанк

Перепланировка квартиры в ипотеке от Сбербанка может быть осуществлена только с согласия банка. Кредитор оставляет за собой право выезда на объект недвижимости для регулярных проверок. Выявленные нарушения будут признаны неисполнением договорных обязательств. Сбербанк лояльно относится к изменениям, которые могут увеличить стоимость жилья. Получить согласие от кредитора на перепланировку в этом случае не составит труда.

ВТБ24

Предварительного согласия на изменения конфигурации квартиры от ВТБ24 получать не нужно. В ипотечном договоре прописывается срок, в течение которого должник должен узаконить перепланировку и принести в кредитную организацию измененные документы (экспликацию и технический паспорт).

Газпромбанк

Чтобы получить разрешение на перепланировку в Газпромбанке, нужно предварительно оформить согласие в Жилищной инспекции и не позднее, чем через 10 дней предоставить копию решения.

Россельхозбанк

Россельхозбанк не предусматривает выдачу разрешения на перепланировку. Главное требования к залоговой квартире — отсутствие несогласованных с Жилищной инспекцией изменений.

Разрешение на перепланировку

Для получения разрешения на перепланировку от банка придется:

• Обратиться в страховую компанию;
• Провести предварительную оценку стоимости ипотечной квартиры после изменений.

После этого необходимо прийти в офис кредитора. Процесс рассмотрения может занять 35-45 дней. С собой нужно иметь:

• Разрешение от страховой компании;
• Заключение оценщика недвижимости;
• Проект перепланировки.