Как обезопасить сделку по покупке квартиры с невыплаченной ипотекой?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как обезопасить сделку по покупке квартиры с невыплаченной ипотекой?

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

– Квартира находится в ипотеке, я хочу ее купить также по ипотеке. Нынешним хозяевам осталось платить 300 тысяч. У меня есть первоначальный взнос в 400 тысяч. Есть ли опасность и какие подводные камни при покупке такой квартиры? Как произвести сделку по покупке данной квартиры, чтобы все ровно прошло?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована. При данной схеме покупатель отдает 300 тысяч рублей продавцу, который в свою очередь вносит их на счет банка. Банк закрывает судный счет продавцу, после чего снимается обременение и предоставляются документы о погашении ипотеки.

При использовании второй схемы сделка производится в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека. Покупатель оформляется как заемщик и одобряет в банке данный объект. В этой ситуации можно договориться с банком о том, что достаточно будет погашение судной задолженности, без регистрации снятия обременения для выдачи кредита.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.

В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки. Поэтому первым делом покупатель должен обратиться в Росреестр, чтобы получить корректную информацию о квартире и ее нынешнем владельце и проверить, все ли в порядке с документами на собственность. Если все хорошо, то далее ему необходимо погасить ипотечный кредит владельца. Перед тем как сделать это, следует заключить предварительный договор купли-продажи, в котором обязательно должно быть прописано, что нынешний владелец обязуется продать квартиру после того, как покупатель погасит его долг перед банком. Это делается для того, чтобы в дальнейшем не возникла ситуация, при которой покупатель выплатил долг продавца, а последний после этого отказался продавать квартиру. После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.

Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца. Чтобы наверняка не оказаться втянутым в мошенническую схему и не потерять свои деньги, следует нанять опытного риелтора, который поможет провести сделку максимально быстро и безопасно.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

В первую очередь при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, необходимо получить согласие банка. Банк, в залоге которого находится квартира, может установить какие-либо условия, которые продавец должен соблюсти для продажи заложенной квартиры. Так, например, он может потребовать от залогодателя до продажи квартиры третьему лицу оплатить ипотеку в установленном банком размере (например, оплатить 50%). Банк также может отказать в переоформлении ипотеки на другого гражданина, поскольку он заинтересован в том, чтобы у нового залогодателя была положительная история и возможность выплатить полностью ипотеку в дальнейшем.

Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки. После того как ипотека выплачена, банк выдает соответствующие документы, подтверждающие факт выплаты. И далее все проходит в обычном порядке купли-продажи квартиры. Более никаких подводных камней быть не должно, однако необходимо произвести и обычные действия при покупке квартиры (проверить на наличие обременений, а также узнать, кто прописан в данной квартире).

Отвечает научный сотрудник в лаборатории Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС Руслан Бледнов:

В современной банковской практике такой вид сделки не проводится. Процесс наложения последующей ипотеки не отработан, как и вопрос смены текущего залогодателя (заемщика по кредитному договору). Единственным вариантом у клиента остается передача части своего первоначального взноса продавцу для погашения действующего ипотечного кредита и, после снятия обременения, приобретение в собственность с привлечением кредитных средств своего банка. Такая процедура связана с рисками дальнейшего отказа продавца от проведения сделки, тратой своих средств, которые планировалось направить на первоначальный взнос, так как при минимальном первоначальном взносе и/или его отсутствии процентная ставка по кредиту выше.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Если кредит одобрен в том же банке, который является залогодержателем выбранной Вами квартиры, то в таком случае необходимо уточнить у кредитного учреждения возможность покупки жилья без предварительного погашения кредита, взятого продавцом.

Некоторые банки (в их числе Сбербанк) рассматривают выдачу ипотечного кредита под квартиру, находящуюся в залоге. Кроме того, при достижении соответствующих договоренностей с продавцом Вы можете погасить его кредит, передав деньги в качестве задатка. Снимается обременение, после чего осуществляется покупка квартиры. Однако есть риск, что после снятия данного обременения Ваш банк не одобрит по какой-либо причине кредитование объекта.

Также можно попросить продавца погасить кредит и снять обременение, например, взяв потребительский кредит, а для того чтобы быть полностью уверенными в безопасности проведения сделки, рекомендуем обратиться к профессионалам.

Отвечает заместитель генерального директора «ТСН Недвижимость» по юридическим вопросам Анна Ачедовская:

В случае, если покупатель планирует приобретение жилья, находящегося в ипотеке у предыдущих владельцев, стоит рассмотреть вариант погашения оставшейся части ипотечного займа (300 тысяч рублей) своими финансовыми средствами. Когда долг перед банком будет погашен, с квартиры будет снято обременение, и можно будет со спокойной душой выходить на сделку. Несмотря на видимую оптимальность варианта, все-таки имеют место быть высокие риски. Например, с продавцом произойдет несчастный случай или иное происшествие, повлекшее причинение вреда здоровью или смерть; продавец банально может передумать, когда ипотечный заем уже будет вами погашен, и Вы не избежите судебных разбирательств, траты времени и нервов. Самый безопасный и потому идеальный вариант – это проведение сделки в одном и том же банке. То есть когда покупатель одобряется в качестве заемщика в том же самом отделении банке, где и находится в обременении объект ипотеки. Тогда эту сделку можно провести под контролем службы безопасности и юристов банка, а это гарант безопасности для покупателя и его финансовых средств.

Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Если мы говорим о подобной схеме сделки с ипотекой, то в первую очередь нужно обращаться в банк, который является залогодержателем. Банк как залогодержатель должен быть вписан в ваши отношения, то есть сторонами в договоре будут являться покупатель, продавец и банк. В договоре также должно быть прописано, условно говоря, что банк готов перенести залог на объект с одного собственника на другого. Поэтому в данной ситуации нужно обязательно обращаться в банк, и вместе с ним структурировать сделку. Возможен и четырехсторонний договор в случае, если покупатель хочет оформлять ипотеку в другом банке.

Обращение в банк обезопасит Вас от недобросовестности продавца, поскольку, во-первых, все денежные операции будут зафиксированы, а, во-вторых, в случае спора у банка гораздо больше опыта в таких вопросах и необходимой для защиты документации. Также рекомендую проводить деньги через банк безналичными расчетами: опять же для дополнительной фиксации Ваших действий, которая сможет Вас подстраховать в спорной ситуации.

Отвечает генеральный директор «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Чтобы продать квартиру, которая находится в ипотеке, необходимо получить согласие залогодержателя. Если кредитная организация одобрит сделку, продавец и покупатель заключат обычный договор купли-продажи. Рисков у покупателя в таком случае нет никаких. Даже если у продавца в дальнейшем возникнут проблемы с погашением долга, его кредитор будет не вправе перекладывать ответственность на нового владельца квартиры.

Отвечает директор департамента ипотечного кредитования ПАО АКБ «Металлинвестбанк» Ирина Переверзева:

Следует учитывать, что банки крайне неохотно дают разрешение на последующую ипотеку или принимают в последующую ипотеку объекты залога. Поэтому наиболее простыми в таких случаях являются сделки, когда банк-кредитор продавца и банк-кредитор покупателя совпадают.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Самый безопасный способ для Вас – одобриться как заемщик в этом же банке, если у них есть механизм смены заемщика-собственника. Как ни странно, далеко не все банки предоставляют такую возможность, многие говорят, что сначала нужно погасить долг, а потом уже продавать. В этом случае возникает много опасностей и подводных камней, а именно:

  1. другой банк не одобрит Вам объект ипотеки, пока на нем наложено чужое обременение;
  2. передача денег продавцу на погашение его ипотеки до сделки и одобрения будет рискованной операцией, так как ничем материальным она не защищена;
  3. Вы заплатите за чужую ипотеку, а Ваш банк откажет Вам в одобрении этого объекта или в выдаче ипотеки Вам после какой-нибудь дополнительной проверки;
  4. срок получения закладной из банка и снятия обременения после погашения ипотеки может затянуться на недели, за которые может много чего случиться, и т. д.
Читать еще:  Льготы по ипотеке в семье, где ребёнок инвалид

Некоторые банки-партнеры идут на совместные сделки, и в этом случае Вы можете одобриться в своем банке, одобрить заложенный в другом банке объект и провести сделку через аккредитивный счет: тогда Ваши деньги не потратятся до того, как Вы станете собственником этой квартиры. Если такие пути не подходят для Вас, предложите продавцам снять обременение с квартиры до сделки за счет потребительского кредита на короткий срок. Можете внести им залог, например, 50 тысяч рублей, под предварительный договор купли-продажи. Можно заключить нотариальный договор при условии, что они подготовят квартиру к сделке в течение трех недель, а Вы купите ее в течении двух недель после этого. В таком случае Вы рискуете не 300 тысячами, а 50 тысячами рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Покупка квартиры с не выплаченной ипотекой

Oksana

Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, ситуация следующая: подобрали квартиру для покупки, но хозяева до конца не выплатили ипотеку, осталось погасить где-то около 500 тысяч. Мы собираемся тоже частично использовать для покупки ипотеку, каким образом оформить сделку?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер, Оксана. Всё зависит от того, в каком банке берёте ипотеку Вы и в в залоге какого банка находится покупаемая квартира. Если в разных, то такая сделка маловероятна. Если в одном, то с переводом долга на Вас. Либо сначала гасится ипотека, потом выходите на сделку. Нужно знать все нюансы по сделке. Но Вы зря рассчитываете, что найдёте инструкцию в интернете. Советую обратиться к специалистам в своём регионе. Здесь не хватит места, расписать всё в подробностях.

Сделка возможная, не менее 1,5-2х месяцев ,сумма не большая, много нюансов, советую взять специалиста
1. Продавец гасит ипотеку потреб кредитом, снимает обременение, регистрирует снятие в росреестре, вы подаете подготовленные документы на квартиру в банк на одобрение, проводите сделку, закладку денег, регистрацию , оформляете акт приема- передач и Аллилуйя -история завершилась
2. Если у продавца нет денег, выплачиваете его ипотеку, получаете расписку и нотариальное заявление об условиях продажи квартиры, продавец снимает обременение, регистрирует снятие в росреестре, вы подаете подготовленные документы на квартиру в банк на одобрение, проводите сделку, закладку денег, регистрацию , оформляете акт приема- передач и Аллилуйя -история завершилась Рисков достаточно

Спасибо большое за ответ! А если по второму варианту и оформить эти 500 тыс. авансом в счет оплаты за квартиру?

Можно, только осторожно, подстрахуйтесь нотариальным заявлением обязательно, проговорите сроки снятия обременения, это важно, а лучше обратиться к человеку знающему – у вас трудная сделка, может на пути обнаружиться множество нюансов

Проверьте ещё, не гасилась ли их ипотека маткапиталом

1 – Если есть желание дать “авансом” денюжку в размере 500 тысяч, то лучше оформить задаток. В случае если они вас подведут, то должны будут по суду вернуть в два раза больше. Авансы на такие крупные суммы редко даются. (может я не видел)

2 – действительно, как написала Надежда – проверьте на маткапитал. Тут может быть подстава с тем, что родители ребенка потом вернутся и будут выциганивать долю.

3 – Поговорить с менеджерами банка, как у них в практике происходят такие вопросы (они 100% с этим уже сталкивались и не раз) Там уже есть своя система урегулирования этого вопроса, более простая и безопасная, чем если давать 500 тысяч на руки продавцам. Велосипед уже изобретен.

4 – Тем более, раз квартира уже в залоге у другого банка, то значит по документам то уж точно там всё в порядке. Банк редко относится безответственно к своим деньгам, которыми рискует.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Если проводить эту сделку без прекращения текущего обременения, то она возможна только в рамках одной кредитной организации и, скорее всего, через регистрацию двойного обременения банка, т.е. до полного исполнения кредитных обязательств продавца на квартире будет “висеть” два залога. Такая сделка проводится в несколько этапов и с несколькими регистрационными действиями. Ключевое тут, подстраховать свои риски, чтобы текущий правообладатель должным образом исполнил свои обязательства.
Второй вариант – гасить чужую ипотеку и надеется на порядочность второй стороны. Тоже довольно растянутое во времени мероприятие и несущее в себе значительно больше рисков, чем первый вариант. Довольно приличная сумма обменивается на мифическую добросовестность продавца. А что, если он просо скажет Вам спасибо… суды и разбирательства.
Еще вариант – продавец сам решает свои проблемы, изыскивает необходимую сумму, гасит кредит, снимает обременение и только потом Вы выходите на сделку. Тоже не быстрый вариант, примерно 1-1,5 месяца. При грамотной организации для покупателя в плане финансовых рисков это самый безопасный вариант.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Илья, не согласен со словами “банк редко относится безответственно к своим деньгам, которыми рискует.”. Чем банк рискует? Ответственность заемщика застрахована. Рискует при ипотеке только заемщик. Я недавно приводил пример по своей сделке со Сбербанком, где за 2 месяца прошло несколько регистраций права: сначала брачный договор, потом дарение и через месяц продажа по ипотеке Сбербанка. Никто даже слова не сказал.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Правильная вставка от Рината: обратиться к местным специалистам.
В Челябинске, банк Абсолют, берет «чужие» объекты как предмет залога. Начало положено, думаю, что дальше будет тенденцией.

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Ответ:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это Откроется в новой вкладке.”>обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом. В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве Откроется в новой вкладке.”>аванса или задатка. Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого Откроется в новой вкладке.”>покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки. То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю. Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга). В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка. От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как Откроется в новой вкладке.”>вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Читать еще:  Должны ли работать оба супруга для получения ипотеки?

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Откроется в новой вкладке.”>Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, Откроется в новой вкладке.”>сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал Откроется в новой вкладке.”>использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредитв том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще. Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается. Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций. При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя. Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Откроется в новой вкладке.”>Договора аванса или Откроется в новой вкладке.”>Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. Откроется в новой вкладке.”>О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – Откроется в новой вкладке.”>здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом. Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов. Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!
Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные

Едва ли не половина квартир, выставленных сегодня в продажу на вторичном рынке, «нечистые» – на них висят непогашенные долги по ипотечным кредитам, а сами квартиры находятся в залоге у банков. Тем не менее, сделки с такими квартирами стали настолько привычными, что почти всегда проходят по рыночной цене – без скидок на наличие залога.

Достаточно типичная ситуация: покупатель осмотрел некое количество квартир на вторичном рынке и выбрал три-четыре наиболее ему подходящих. Так вот, все они могут оказаться залоговыми. И тогда возникает выбор – приобрести то, что ему не нравится, или согласиться на покупку залоговой (зато подходящей ему) квартиры. Сегодня большинство покупателей предпочитают второй вариант, хотя проведение сделки с залоговой квартирой требует больше «телодвижений», чем с «чистой». Нужно сначала погасить задолженность по кредиту (почти всегда это делается деньгами, которые продавец получил в качестве задатка от покупателя). Об этом банк сообщит в Росреестр, и тот удалит запись о том, что объект в залоге (это называется снятием обременения). Далее оформляется сделка – стороны подписывают купли-продажи и отправляют его в МФЦ.

Любая квартира, купленная в ипотеку, будет находиться в залоге у банка до тех пор, пока её владелец полностью не погасит ипотечный кредит. Нередко владелец решает продать такую квартиру ещё до того, как полностью рассчитается с банком. Так в продаже появляется ЗАЛОГОВАЯ КВАРТИРА, то есть квартира, с которой ещё не снят банковский залог. Таких объектов на рынке уже довольно много. Екатеринбургские риэлторы поделились наблюдением: когда агент делает подборку квартир, подходящих под требования клиента-покупателя, то до половины таких квартир оказываются залоговыми.

Как замечают эксперты, залоговые квартиры сегодня обращаются сегодня на рынке недвижимости практически наравне с «чистыми».

Покупка залоговой квартиры за наличные

Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.

Схема 1. Покупатель передаёт продавцу (владельцу заложенной квартиры) сумму в размере остатка долга по кредиту. Сумма оформляется как аванс по договору купли-продажи. Продавец в расписке за аванс пишет, что получил деньги для погашения своего долга. Сразу подписывается договор купли-продажи, в котором указывается, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке. Продавец гасит остаток кредита, банк снимает залог с квартиры, после чего договор кули-продажи отдаётся на регистрацию в МФЦ.

Схема 2. Как и в первом случае, покупатель даёт продавцу деньги на погашение ипотечного долга, подписывается договор купли-продажи, который СРАЗУ отправляется в МФЦ. Когда договор попадает в Росреестр, тот приостанавливает регистрацию перехода прав на квартиру на том основании, что квартира находится в залоге. Но когда продавец погасит долг и банк снимет залог, Росреестр зарегистрирует сделку. Эта схема более безопасна с точки зрения покупателя залоговой квартиры. Ведь пока идёт погашение долга и снятие залога, договор уже находится в Росреестре, а значит, продавец не сможет передумать и сорвать сделку.

Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом

Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.

Читать еще:  Какие документы подтверждают отсутствие задолженностей по ипотеке?

Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.

Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка

Если в ипотеку приобретается залоговая квартира с большим долгом, то решить такую задачу «в лоб» не получится. Скорее всего, придётся воспользоваться специальной программой, которую предлагают некоторые банки. Например, в Сбербанке с недавних пор можно взять ипотечный кредит на покупку квартиры, которая находится в залоге у самого Сбербанка. То есть эта квартира ранее была приобретена на кредит, полученный в Сбербанке и этот кредит ещё не погашен. А Сбербанк даёт кредит покупателю, чтобы тот купил эту квартиру. По сути, банк, таким образом, меняет одного заемщика на другого.

Аналогичную программу покупки залоговой квартиры «внутри» одного банка сравнительно недавно также предложил ВТБ.

С помощью описанной схемы можно проводить весьма неординарные сделки.

Как уже говорилось, сделки с залоговыми квартирами «внутри» банка официально проводят Сбербанк и ВТБ. В то же время, по наблюдениям риэлторов, некоторые банки готовы рассматривать проведение подобных сделок в индивидуальном порядке. Если человек присмотрел квартиру, которая находится в залоге у некоего банка, он может обратиться в этот же банк за кредитом на покупку приглянувшейся квартиры и обсудить с операционистом возможность проведения сделки. Впрочем, обычно лучше получается, если в переговорах участвует риэлтор, у которого налажены отношения с данным банком.

Некоторые банки кредитуют покупку «чужих» залоговых квартир

Получить ипотечный кредит на покупку залоговой квартиры (которая находится в залоге у другого банка) можно в нескольких кредитных организациях, присутствующих в Екатеринбурге – в Примсоцбанке, в Райффайзенбанке, в Абсолют Банке и в ДОМ.РФ.

Что надо узнать, прежде чем решиться на покупку залоговой квартиры

1. Где находится закладная на квартиру?

По какой бы из описанных выше схем, не проводилась сделка с залоговой квартирой, она займёт достаточно много времени. Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдаётся владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр.

Как замечает специалист по первичному рынку жилья АН «Линк» Александр Рыбин, если закладная на квартиру находится в организации, которая тянет с её выдачей, это может даже стать причиной отказа от покупки такой квартиры.

Впрочем, как заметил Александр Рыбин, иногда рефинансирование может сыграть с владельцем квартиры злую шутку. Заёмщик ВТБ рефинансировал свою ипотеку в небольшом банке, а вскоре ему срочно потребовалось продать квартиру. И тут выясняется, что новый банк совсем не торопится с выдачей закладных. Долго не могли найти покупателя. В результате квартиру удалось продать только с большим дисконтом.

2. Какова причина продажи?

Большинство залоговых квартир продаётся по вполне житейским причинам: люди улучшают жилищные условия, разъезжаются, переезжают и т.д. Но бывает, что человек, наделавший огромное количество долгов, спешит избавиться от квартиры, пока на неё не наложил арест пристав-исполнитель.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал об опасности квартир, продаваемых гражданами, находящимися в предбанкротном состоянии.

3. Есть ли в квартире «военная ипотека»?

Если нынешний владелец (продавец) квартиры ранее для её покупки воспользовался программой «военная ипотека» и ещё не погасил её, то покупка этой квартиры превратится в почти нерешаемую проблему. Такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причём снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя. Поэтому с квартирами, на которых висит непогашенный долг по военной ипотеке, сегодня никто не связывается.

4. Сколько залогодержателей у квартиры?

Обычно у ипотечной квартиры один залогодержатель – банк, кредитовавший её покупку. Но бывает, что квартира находится у залоге у нескольких лиц.

Иногда наличие «тайных» залогодержателей у квартиры может стать настоящей проблемой для её покупателя.

5. Использовался ли при покупке квартиры маткапитал?

Если квартира была приобретена с использованием маткапитала, то все члены семьи (в том числе дети) должны быть наделены долями в квартире. Если квартира будет продана без наделения долями членов семьи, такая сделка будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.

Залоговые квартиры, при покупке которых использовался маткапитал, всегда продаются с дисконтом.

Как купить ипотечную квартиру без риска

Сегодня квартира в ипотеку, риски в процессе оформления которой будут описаны в статье, это единственная возможность приобрести жилье, если у заёмщика больше нет возможности для оплаты. Рассмотрим подробнее возможные «подводные камни».

Не каждый понимает, что на самом деле значит слово “ипотека”. Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности. Полноправным собственником заёмщик может стать только после полного погашения ипотеки, до этого момента приобретенная недвижимость находится в залоге у кредитора.

Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку

  1. Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
  2. Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.
  1. Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
  2. Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
  3. Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.
  • получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
  • следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
  • поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
  • все договоры необходимо заверять у нотариуса – это дополнительная гарантия;
  • зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.

Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку

Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:

  • Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
  • Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
  • Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.

От рисков также никто не застрахован:

  • Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
  • Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.

Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.

Приобретение недвижимости, на которой есть обременение

В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).

Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:

  1. Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
  2. Покупка без привлечения заёмных денег.

Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке – это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.

Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.

В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.

По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.

  • если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.

Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае – обретением долга перед банком по собственному обязательству.

Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.

Второй способ сделки предполагает снятие обременения.

Покупка проходит по схеме:

  1. Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
  2. Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
  3. Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.
  • можно потерять оплаченный продавцу аванс.

Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка – это наиболее безопасный способ.

Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:

  • стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
  • участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.

Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector