Предусмотрен ли налог за проданный долгострой?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Предусмотрен ли налог за проданный долгострой?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

— Покупали квартиру по договору долевого участия на нулевом цикле. Дом попал в долгострой, сдали спустя семь лет, соответственно, документы на право собственности зарегистрировались тоже спустя семь лет. Квартиру хотим продать, но получается, что владели мы ей только один год по документам о собственности. И на нас распространяется правило, что мы должны платить налог с доходов от продажи, как владеющие квартирой менее пяти лет?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Действующее законодательство предусматривает обязанность предоставлять налоговую декларацию и платить НДФЛ с момента оформления права собственности на недвижимое имущество. К сожалению, в указанной ситуации продавцы, владеющие квартирой менее пяти лет, и желающие ее продать до истечения указанного срока, обязаны заплатить налог по общим правилам в полном объеме. Никаких льгот, связанных с приобретением недвижимости на стадии строительства, а также в случае долгостроя, не предусмотрено.

Отвечает налоговый консультант Елена Федотова:

К сожалению, дата приобретения строящего недвижимого имущества для определения срока нахождения его в собственности значения не имеет. Пятилетний период начинается с даты государственной регистрации права собственности на объект. Поэтому правом на льготу, по которой доход от продажи квартиры освобождается от НДФЛ, Вы воспользоваться не можете.

Вместе с тем, проверьте законодательство Вашего региона. Ведь предельный срок владения имуществом, дающий право на освобождение, может быть уменьшен Законом РФ вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и/или объектов недвижимого имущества. Если же Ваш законодатель не так лоялен и лимит не был понижен, обратите внимание на следующее. Если Вы продает квартиру, доход, безусловно, будет возникать. Но при этом Ваш доход можете быть уменьшен на расход, связанный с приобретением продаваемого имущества. Например, затраты на приобретение квартиры составили 3 млн рублей, продавать же Вы ее собираетесь за 3,5 млн. В данной ситуации под налог «попадает» не цена продажи, а лишь разница. В нашем примере это будет 500 тысяч рублей.

Если же Вы никак не можете документально подтвердить затраты на покупку, то можно воспользоваться налоговым вычетом, связанным с продажей квартиры, срок владения которой менее пяти лет. Его размер 1 млн рублей. Итого: налог Вам придется платить с 2,5 млн (3,5 млн – 1 млн).

Кроме того, не забывайте и про имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой квартиры, которую Вы впоследствии хотите продать. Возможность использования вычета связана лишь с фактом осуществления расходов на приобретение имущества и не зависит от нахождения недвижимости в собственности в дальнейшем. Поэтому облагаемые налогом доходы от продажи могут быть им нивелированы.

Отвечает исполнительный директор ООО «ЮРСОДБИЗ» Оксана Плахтиенко:

Налоговый вычет при продаже квартиры — это предоставляемый Налоговым кодексом бонус за длительное владение ею. Так, если Вы получили квартиру раньше 1 января 2016 года, длительность должна быть не менее трех лет. Если получили после 1 января 2016 года, то не менее пяти лет. По общему правилу, началом владения (появление права собственности) является запись в Росреестре. Но для долевого строительства предусмотрены свои правила — с момента получения квартиры у застройщика (подписания передаточного акта). Это правило подтверждается письмом Минфина России от 19.02.2016. № 03-04-05/9555. Поэтому если срок владения квартирой меньше пяти лет (или, соответственно, трех лет), бонус не полагается и придется платить НДФЛ.

Здесь можно предложить два варианта.

  1. Подождать с продажей квартиры до положенного срока (до пяти или до трех лет) и потом с чистой совестью получить долгожданный бонус.
  2. Продавать квартиру уже сейчас и воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Тогда стоимость продажи нужно уменьшить на 1 млн. Или Вы можете уменьшить стоимость продажи на сумму фактически потраченных денег на покупку этой квартиры (расходы должны быть подтверждены документами). С получившейся разницы нужно уплатить 13% НДФЛ.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Действительно, в данном случае собственнику квартиры придется платить НДФЛ после продажи своей недвижимости. Дело в том, что время владения жилплощадью отсчитывается с момента регистрации права собственности на нее. Эта процедура возможна только после завершения возведения новостройки, поэтому семь лет, в ходе которых продолжалось строительство, не будут браться в расчет налоговиками. Однако по закону застройщик должен нести ответственность за неисполнение условий договора, к которым относятся и сроки сдачи дома. Поэтому Вы имеете право взыскать неустойку со строительной компании. Компенсация рассчитывается по формуле: 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка в день для юридических лиц и предпринимателей или 1/150 для физического лица. Исходя из сегодняшних размеров ставки рефинансирования, виновник долгостроя должен будет возместить Вам 74% стоимости квартиры, если это организация, или в два раза меньше, если это физическое лицо. При любых условиях неустойка будет больше 13% подоходного налога.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Да, к сожалению, таков закон. Вы можете избежать уплаты налога, если сразу приобретете за большие деньги другую недвижимость. Сразу — это в течение того же года. Налог уплачивается не с продажи квартиры, а с прибыли, полученной от операций с недвижимостью в течение года. Получается, Вы продали одно жилье и купили другое, не дешевле, и, соответственно, прибыли не получили. Только Вам в этой ситуации обязательно необходимо подать декларацию о доходах за этот год, указав, что Вы не получили прибыли от операций с недвижимостью.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

С 1 января 2016 года право не платить подоходный налог с дохода от продажи недвижимости возникает при владении этим имуществом от пяти лет. До этого для освобождения от налога достаточно было владеть жильем три года. При этом отсчет этого срока идет именно с даты регистрации права собственности на квартиру. Оформлением этих прав занимается Росреестр.

Дата подписания договора долевого участия или договора переуступки права требования в этом вопросе ничего не значат. Для налоговой инспекции не будет иметь значения, переносились ли заявленные в ДДУ сроки сдачи дома. Тем более, в России нет четких критериев, какие новостройки считать долгостроем. Следует помнить, что, покупая квартиру в новостройке, дольщики становятся соинвесторами строительства и берут на себя определенные риски, в том числе риски срыва сроков сдачи дома.

При этом расходы на покупку квартиры (полная стоимость по ДДУ) будет считаться налоговым вычетом. Нужно будет оплатить налог в 13% только с суммы, превышающей эти затраты. Например, квартира была куплена за 2 млн рублей, а продать ее планируется за 2,5 млн рублей. Заплатить нужно будет 65 тысяч рублей налога: 13% от 500 тысяч рублей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Налог на имущество – объект незавершенного строительства

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. В любом случае это означает, что окончательная стоимость объекта не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

Но несмотря на некую неполноценность такого объекта, по нему может возникать обязанность уплаты налога на имущество как у физических, так и у юридических лиц.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц).

Налог на имущество организаций имеет статус регионального, а налог с физлиц — местного. Поэтому особенности налогообложения устанавливаются не только НК РФ, но и нормативкой субъектов РФ и муниципалитетов, которая может определять особенности налоговой базы, дифференциацию налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введение дополнительных льгот.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

По налоговый период 2019 года включительно НЗС физлиц облагается налогом при выполнении трех обязательных условий (ст. 400, подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, письма Минфина от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87):

  • на объект зарегистрировано право собственности;
  • субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
  • величина стоимости объекта определена.

При этом собственники объектов незавершенного строительства не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога, и не пользуются налоговыми вычетами, за исключением льгот и вычетов, установленных муниципальными нормативными актами по месту нахождения объектов.

ВАЖНО! С 2020 года налог на имущество будет рассчитываться только по кадастровой стоимости.

Ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1% — для НЗС жилья (по решению местных властей данная ставка может снижаться до нуля или увеличиваться, но не более чем в 3 раза);
  • 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
  • 0,5% — для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

  • 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
  • 0,1–0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
  • 0,3–2% — более 500 тыс. руб.
Читать еще:  Начисление пени по долгу перед физ лицом

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К в частности ним относятся:

  • люди, имеющие государственные награды;
  • инвалиды;
  • участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
  • граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
  • члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
  • пенсионеры и предпенсионеры и др.;
  • физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.

Налог на недостроенный дом

  • Должен ли пенсионер платить налог на недостроенный дом.
  • Должна ли я – пенсионер, платить налог на недостроенный дом?
  • Возможен ли налог на недостроенный дом?
  • Облагается ли налогом на имущество недостроенный дом?
  • Налоги на дом
  • Налог на землю и дом
  • Налог на жилой дом
  • Налог на дом на участке
  • Налог на новый дом

1.1. Ставьте на учет как неоконченный строительством дом, в кадастр, потом в Росреест, вам подсчитают остаточную стоимость и с этой стоимости будете платить налог – налоговая будет присылать требование.

2. Должен ли пенсионер платить налог на недостроенный дом.

2.1. вы как пенсионер можете оформить возврат за земельный налог, платить будете, а потом средства уплаченные вам вернут обратно.

3. Должна ли я – пенсионер, платить налог на недостроенный дом?

3.1. Да,должны платить. По недостроенному дому нет льгот, только по жилому дому может быть предоставлена льгота на основании Вашего заявления. Ст.407 НК РФ.

4. Возможен ли налог на недостроенный дом?

4.1. Светлана Евгеньевна!
Если недостроенный дом принадлежит Вам на праве собственности и оформлен как объект незавершенного строительства, – Вы обязаны производить оплату налога за такое имущество.
С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

5. Облагается ли налогом на имущество недостроенный дом?

6.1. Обратитесь к Вашему финансовому управляющему.
Возможно, это текущее требование, если оно возникло после подачи заявления на банкротство, поэтому оно гасится в процедуре банкротства из конкурсной массы.

7.1. Оформите дарственную если сестра родная, это будет проще и платить не нужно. Оформляете дарственную и в Росреестр.

8.1. Будет.
Вы продаете земельный участок – с него налога не будет, так как более 3 лет в собственности.
Для дома, поставленного на учет в 17 году надо 5 лет в собственности.
Можно вычет в 1 млн сделать или затраты отнять на строительство, документально подтвержденные.

8.2. Надежда! С учетом срока владения домом есть законные основания для уплаты налога при его продаже.
С уважением, ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА «ЗАКОН».

9.1. Регистрация прав носит заявительный характер, и в законе пока отсутствует обязанность застройщика зарегистрировать право собственности на возведенный объект в определенный срок. Возможные штрафные санкции связаны не с фактом отсутствия гос. регистрации права собственности на объект недвижимости как таковой, а с фактическим уходом от налогообложения. Поэтому я бы право зарегистрировало, тем более, что это несложно. Предполагаю, что право на земельный участок у Вас зарегистрировано. В этом случае Вам необходимо заказать кадастровому инженеру подготовку технического плана на здание. Тех. план и документы на землю — это все, что Вам потребуется для одновременной постановки на кадастровый учет и гос. регистрации права собственности на строение. Гос. пошлина за регистрацию права составляет 350 рублей.

Подробнее на Правовед.ru: Подробнее >>>

10.1. Оформляется только баня по внутреннему замеру площади. Навес не капитальное строение. Что бы зарегистрировать баню, вы должны обратиться к кадастровому инженеру. Когда регистрировать баню, принимаете решение вы. После достроя или сейчас.

11.1. Обращайтесь в прокуратуру, администрацию и после ответов всех в суд, будете оспаривать так называемую кадастровую оценку своего имущества. Как то так..

11.2. Для снижения кадастровой стоимости дома в прокуратуру ходить не нужно. Нужно провести экспертную оценку дома в специализированной организации, обратиться в комиссию росреестра, и, получив отказ росреестра в изменении кадастровой стоимости дома – обратиться в суд.

12.1. В соотвествии с действующим законодательством продажа земельного участка возможно только вместе с находящимися на нем строениями и сооружениями. Вы указываете, что уже получили кадастровый паспорт на дом. Т.о. Вам следует зарегистрировать право собственности на дом. При подаче налоговой декларации по НДФЛ Вы сможете заявить имущественный вычет в связи с продажей дома в сумме 1 млн. р. или в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его постройкой.

13.1. Александр, здравствуйте.
Если это единственный объект недвижимости, находящийся в Вашей собственности – то нет, платить налог не нужно, но для этого необходимо вовремя (до 1 декабря) обратиться в налоговые органы с заявлением о предоставлении 100%-й льготы по уплате налога.

13.2. В силу ст. 407 НК РФ, если это единственный объект недвижимости, Вы имеете право на налоговую льготу, то есть не уплачиваете налог на имущество.

C Уважением, Адвокат в г. Волгограде – Степанов Вадим Игоревич.

14.1. уважаемый посетитель!
Безусловно, Вы имеете такое право, надо к нотариусу обращаться
Всего доброго, желаю удачи.

14.2. Так как дом строится, доли вашей еще нет, она появится как только будет проведена регистрация имущественного права. Для Вас наилучшим вариантом будет, если Вы с мужем составите договор о переуступке права. Такой договор заключается с согласия застройщика. На практике застройщики никогда не возражают, поскольку им безразлично, кто будет проживать в построенном им доме и кто будет доплачивать оставшуюся сумму. Собственником дома после сдачи его в эксплуатацию будет муж.

15.1. Да, она обязана платить налог на имущество в отношении объекта незавершенного строительства, так как по этому объекту никаких льгот нет.

Читать еще:  Имеет ли расписка юридическую силу при взыскании долга?

15.2. Все правильно. На объект незавершенного строительства тоже налог приходит, который нужно платить. Всего доброго.

16.1. В Тульской области предусмотрена льгота по уплате налога пенсионерам на недвижимость, но в данном случае у Вас не жилое помещение, а не достроенный дом, налоговые льготы устанавливаются каждым субъектом РФ. А так они распространяются, на гараж, ЖИЛОЙ дом, квартира или комната и хоз. постройки до 50 квадратных метров.

17.1. Если оформите строение в собственность, то НДФЛ 13 % с суммы, превышающей 1 000 000 р. нужно будет заплатить в отношении строения. По земельному участку НДФЛ не возникает.

17.2. если оформите право собственности, то придётся платить налог. Продавайте, как есть, только землю.
Удачи вам и всего наилучшего

18.1. Это не так, поскольку статью 222 ГК РФ никто не отменял и в любом случае это будет самостроем, если нет разрешения на строительство. Поэтому вам лучше признать право собственности на ваш недострой в судебном порядке (признать право собственности на объект незавершенного строительства).

19.1. Нет. данное обстоятельство не влияет на срок 3 года для оплаты налога, поскольку право собственности было оформлено в 2011 году.

19.2. Дом принадлежит Вам с 2011 года, срок давности владения будет считаться с 2011 года. Поэтому платить налог и подавать декларацию не нужно.

20.1. Если у вас есть свидетельство о праве собственности на объект незаваершенного строительства то согласно стст 404-406 НК РФ вам придется платить налог на имущество Информацию налоговой предоставляет Росрестр в рамках межведомственного взаимодействия.

21.1. Согласно ст 407 НК РФ инвалиды первой группы освобождены от уплаты налога на имущество на один дом, одну квартиру, один гараж, одно строение. От уплаты земельного налога освобождены пенсионеры, в части земельных участков, общая площадь которых не превышает 1000 кв. м на одного владельца, в соответствии с Решением Городской думы г. Саратова от 27 октября 2005 года N 63-615. Инвалиды должны платить земельный налог.

22.1. Татьяна.
К сожалению, на такой вопрос здесь вам вряд ли кто-то сможет ответить.
Обратитесь в кадастровую палату для уточнения кадастровой стоимости вашего объекта (при условии, что он стоит на учете) и от этой суммы рассчитывается налог.
С уважением.

23.1. Если квитанция на имя жены, она и должна ее оплатить, а Вам нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения строения с паспортом и документами на Вашу долю дома и попросить выписать Вам отдельное налоговое уведомление об уплате налога за 2016 год.

24.1. Так как в 2015 году Вы с женой владели домом совместно, то и налог должны платить поровну. Если с жены взыщут налог, она может половину налога возложить на Вас.

24.2. Налог пришел за 2015 год, вы развелись и выкупили дом в 2016 г. право собственности на весь дом у вам возникло в 2016 г. вот в 2017 г. и будете платить налог за себя. А если она не оплатит налог за себя то налоговая взыщет задолженность с нее в судебном порядке. У вас обязанность оплачивать на лог на недвижимость возникает только с 2016 г.

25.1. Константин Владимирович!
Для начала, напишите претензию в налоговую инспекцию. Прочтите также:
Подробнее >>>
Удачи!

25.2. В соответствии с нормами Налогового законодательства, региональному правительству разрешено своими законами изменять налоговые ставки по местным налогам с учетом потребности бюджета региона. Поэтому уточните ставку налога в налоговой инспекции. Она действительно может отличаться как в большую так и в меньшую сторону.

26.1. Никто не вправе вас обязать оформлять дом, льготы при налоге на дом и землю сохраняются. Поэтому вас просто пытаются запугать.

26.2. Павлово-Посадский район Моск. обл. Садоводческое товарищество. Дом не достроен: сруб под крышей, окна и входная дверь, без полов и отделки. Начали стройку весной 2015 г. Вопрос: грозятся штрафами за неоформленные, даже недостроенные, дома. Если не успеешь оформить до 1 января (кажется такой срок озвучивали)? Время мало. Второе участок оформлен на мужа. Дом будет на него. Гараж на нем. Пенсионер, ветеран труда. На авто платит налог 50%. На дом и землю налоговые льготы д.быть.
Кто грозит штрафов и за что? Земельный участок в вашей собственности? Тогда это незаконно.

27.1. Наталья
В Вашем случае, налог с продажи Вы платить не будете

Спасибо, что посетили наш сайт.
Всегда рады помочь! Удачи Вам.

28.1. Нет, налог не будете платить, но с заявлением нужно будет обратиться в налоговый орган с приложением копии пенсионного удостоверения (ст. 407 НК)
по участку – обращайтесь в налоговый орган, льготы могут быть только на региональном уровне (не федеральном)

29.1. При наличии свидетельства о государственной регистрации и завершения строительства можете получить вычет по налогу на доходу.
Налог на имущество обязаны платить с 2015 г.-пп.5 п 1.ст.401 НК.

30.1. Вы можете пойти в налоговую инспекцию и переписать заявление, чтобы льгота предоставлялось на дом, а на долю в квартире начисляли налог. Всего вам доброго.

Предусмотрен ли налог за проданный долгострой?

С неприятными неожиданностями в ближайшее время могут столкнуться те, кто собирается продать (или недавно продал) законсервированный жилой дом. Дело в том, что налоговая перестала считать «недострой» жилым строением и теперь требует с граждан, получивших доход от продажи, заплатить подоходный налог.

Изменений в законах не было. Откуда налог?

Интересно, что раньше те, кто продавал авто, квартиру, дачу или недостроенный коттедж, были равны: согласно ст. 163 НК РБ один раз в 5 лет реализовывать имущество можно без уплаты налога. С прошлого же года всё изменилось: бывшим собственникам земельных участков с «недостроями» стали приходить «письма счастья» с требованием поделиться 13% прибыли. Где логика? Попробуем выяснить.

— Получается, что люди лишились налоговой льготы неожиданно, —говорит директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня. — Сделки с незавершёнными капитальными строениями проходили и раньше, но вот требование налога — это «нововведение» последнего времени. Люди получают участки конкретно под строительство жилого дома, как могут ведут строительство, потом по каким-то причинам консервируют постройку по правилам, реализовывают её самостоятельно или с помощью риэлтерских организаций, а затем — внезапно узнают, что они должны заплатить налог. При этом, подчеркну, никаких изменений в законодательство принято не было. Так откуда тогда взялся налог?

Как объясняет директор агентства, возможно, проблема в формулировках. Дело в том, что в реестре недвижимого имущества Национального кадастрового агентства, согласно внутренним техническим распоряжениям, «незавершённые» дома стали регистрироваться как «здания неустановленного назначения». Такая формулировка и позволила налоговой считать, что раз речь идёт не о жилом доме, то у собственника нет права на льготу.

— Но, согласитесь, в этом видно явное противоречие, — отмечает Павел Астапеня. — Продажа участка освобождает человека от налога, продажа законченного жилого дома — тоже, а продажа незавершённого капитального строения на участке — нет? Почему? Непонятно. Неудивительно, что собственники не согласны с таким положением дел. Считаю, сегодня этот вопрос требует внимательного рассмотрения заинтересованными ведомствами. Пока же просто приходится предупреждать наших клиентов о том, что начисление такого налога возможно.

«Так можно и до сноса дойти»

О подобных случаях из практики рассказал и риэлтер, учредитель АН «Академическое» Алексей Горощеня:

— Действительно, мы стали чаще сталкиваться со случаями, когда людям, продавшим законсервированный жилой дом, выставляют к уплате подоходный налог. Не думаю, что это целенаправленная политика МНС, возможно, это — инициатива инспекторов на местах. Они видят неоднозначную норму и трактуют её в свою пользу так, чтобы появилось основание для уплаты налогов. Боюсь, если эта практика будет укрепляться, то мы придём к тому, что по тысячам уже состоявшихся сделок участникам придётся платить налог, о котором они не догадывались.

Риэлтер отмечает, что понятие «незавершённое законсервированное капитальное строение» не берётся из воздуха. Ведь на всех этапах жизни объекта недвижимости из нормативной базы и сопутствующих документов чётко видно, что перед нами жилой дом: земля выделяется под чётко обозначенную цель строительства и обслуживания жилого дома, разрешение получается на строительство жилого дома, даже консервация, исходя из установленного Советом Министров определения, — приостановление строительства жилого дома.

— На протяжении жизненного цикла объекта недвижимости прослеживается определённая логика, и только на этапе продажи, а точнее, уже после завершения сделки, логика куда-то испаряется. И жилой дом становится «строением неустановленного назначения», за отчуждение которого надо платить налог. Если эту логику распространить и дальше, так это строение можно рассматривать, как самовольное строительство. А значит — административная ответственность и снос.

Сегодня в интернете появились уже десятки историй, когда с бывших владельцев недостроенных «домиков» требуют уплаты налога. Причём порой — в жёсткой форме. С угрозами штрафов за несвоевременную уплату. Доводы о том, что в договоре купли-продажи фигурирует «законсервированный жилой дом», в налоговых органах не принимаются. Что касается налоговой нагрузки, то речь иногда идёт о немалых суммах: ведь недостроенный дом бывает готов как на 10%, так и на 90%. Стоимость такого дома может исчисляться сотнями тысяч долларов.

Кстати, в сети уже началась кампания по объединению «собственников, попавших на налог», в инициативную группу, которая будет вместе бороться против несправедливого применения закона.

— Пока непонятна позиция налоговой, — говорит Алексей Горощеня. — В МНС, куда обращались наши клиенты, однозначно сказали, что налог надо платить. Но в том, что люди этого не знали, обвинили… риэлтерские организации. Мол, это мы умолчали. Я бы хотел, чтобы данная проблема была услышана и разрешена в соответствии с логикой законодателя, который дал людям эту льготу. Потому что пока мы наблюдаем не нормальную, а какую-то вывернутую логику.

Читать еще:  Как правильно списать долг компании банкрота?

А что говорит налоговая: платить или всё-таки нет?

Напомним, в п.1.33. ст. 163 НК РБ сказано, что «от подоходного налога освобождаются доходы, полученные плательщиками от возмездного отчуждения в течение пяти лет (в том числе путём продажи, мены, ренты) одного жилого дома, одной квартиры, одной дачи, одного садового домика, одного земельного участка, принадлежащих им на праве собственности». Корреспондент Realt.by обратился в контакт-центр МНС. Там на вопрос, применяется ли эта норма к тем, кто продаёт недостроенный и законсервированный дом, обозначенный в регистрационных документах как «здание неустановленного назначения», ответили:

— Если в договоре купли-продажи, а также в техническом паспорте (регистрационном свидетельстве) будет указано, что это «жилой дом», то налоговая льгота при условии, что это первая продажа за 5 лет, будет применена. Если же в документах будет указано «здание неустановленного назначения», то независимо от того, на каких условиях выделялся участок, гражданин обязан внести этот доход в налоговую декларацию и не позднее 1 марта 2019 года подать её в налоговые органы. Также гражданин может представить в налоговую службу документы, подтверждающие затраты на постройку дома. Они будут учтены при начислении налога.

При этом, оказывается, оспорить данную норму всё же можно. В распоряжении редакции оказался официальный ответ налоговой Бреста жителю этого областного центра. Там говорится: «Принимая во внимание неоднозначность формулировок в Выписке (проведена консервация жилого дома, а зарегистрировано здание неустановленного назначения), невозможно определить объект продажи, осуществлена продажа здания неустановленного значения или жилого дома. В пункте 7 статьи 3 Налогового кодекса РБ обозначено, что в случае неясности или нечёткости предписаний актов налогового законодательства государственными органами и должностными лицами решения должны приниматься в пользу плательщика. Аналогичная норма прописана также в Директиве Президента РБ от 27.12.2006 № 2 «О дебюрократизации государственного аппарата и повышении качества обеспечения жизнедеятельности населения». С учётом вышеизложенного инспекция считает, что Вы имеете право на освобождение от уплаты подоходного налога».

Как и указывали наши собеседники, однозначной трактовки в этом вопросе пока нет. В одних районах налоговые службы идут навстречу, в других — наоборот.

Налог при продаже квартиры купленной по дду

Антон Букреев

Купил по дду квартиру в 2015 году. В 2018 отрегистрировал. В 2019 продаю.

Вопрос про налог с продажи:

– Раз я отрегистрировал в 18 году, то считается что не платить могу только при продаже через 5 лет, т.е. в 2023 году?

– но ведь налог 13% это же по смыслу налог на прибыль. И ограничения – 3 и 5 лет ввели чтоб различать спекуляцию от жизненной ситуации?

– а деньги то я потратил в 15 году. Стало быть с 15 года три года прошли и не спекулянт я. Почему тогда налоговая считает сроки с регистрации обьекта. (ведь есть примеры с долгостроями, где люди 10 лет назад деньги потратили, сейчас дом достроился, они регистрируют и продают—разве они тоже спекулянты и должны платить налог на прибыль?)

Уважаемые специалисты, реально ли по этой логике добиться через суд не платить налог? М.б. у когото была уже практика?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день! При продаже квартиры в Вашем случае возникает необходимость оплатить налог с полученного дохода. При этом размер налога можно уменьшить или свести к нулю. Например, Вы приобретали квартиру за 3 млн.руб. по ДДУ. Сейчас продаете ее за 3,5 млн. В таком случае можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактически понесенные затраты на квартиру и заплатить налог 13% с разницы, то есть с 500 т.р. При этом есть нюансы, в том числе необходимо посмотреть нынешнюю кадастровую стоимость квартиры. Для более точного ответа на Ваш вопрос необходимо знать следующее: какая цена квартиры отражена в ДДУ, по какой цене планируете продавать, какая кадастровая стоимость квартиры на сегодняшний день, планируете ли что-то приобретать в этом же году и использовали ли Вы ранее право на налоговый вычет при покупке квартиры.

Ваш ответ не по теме

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, я ответил Вам исходя из практики, как проще и законно можно снизить размер подлежащих к уплате налогов. Если есть желание порассуждать относительно перспектив судебного дела, давайте попробуем. На момент подписания ДДУ квартиры как объекта недвижимости ещё нет, есть только обязательство застройщика построить дом и передать Вам квартиру. То есть по сути дела Вы инвестируете в строительство дома. С какими целями (покупка квартиры для себя или с целью дальнейшей перепродажи), здесь значение не имеет. На мой взгляд, судебных перспектив такое дело не имеет, положительных решений суда на этот счёт я также не встречал.

День добрый, Антон! Исчисления срока собственности наступает с момента государственной регистрации права собственности, и соответственно, налог начислять начинают с момента гос.регистрации-по другому никак, ни какой суд Вам в данном случае не поможет. Исходя из Вашей логике и люди ,содержащие квартиры по ордерам,а затем приватизировав квартиры-должны срок собственности отсчитывать от момента вселения или получения ордера. -это противоречит законодательству РФ. В вашей ситуации- в ДКП-указывайте сумму,которая указана в ДДУ, остальную часть по расписке-за неотделимые улучшения.Грамотно провести сделку-Вам помогут специалисты по недвижимости в Вашем регионе и облегчат головную боль по поводу как и что.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Антон. Сразу скажу, что в суде Вы не сможете добиться решения не платить налог. Смысл взимания налога не в том, что Вы не спекулянт. А в том, что государство хочет получать налоги с населения. И нам (населению) государство пошло навстречу и предоставило ЛЬГОТЫ. Эти льготы называются имущественный налоговый вычет, предоставляются при определенных условиях и исчисляются именно с даты “нахождения в собственности”. Но есть и другой способ: доходы минус расходы. Если Вы купили квартиру за 3 млн и продали за 3 млн, то налогооблагаемой базу у Вас не возникает, т.к. нет прибыли. В Вашем случае Вы или ждете 5 лет с даты регистрации права или применяете доходы минус расходы или как написала выше Галина.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласен с Павлом ,все ясно и понятно.

Было бы интересно, если бы Вы создали такой прецедент. Лично я с Вашей житейской логикой согласна, квартира КУПЛЕНА за деньги, а не досталась даром, как при приватизации или наследстве. Например, в домах ЖСК дата собственности привязана в том числе к последней выплате пая и не зависит от даты госрегистрации.

Анна Юрьевна, смысл налога при продаже квартиры в том, что это НАЛОГ НА ДОХОДЫ. И сроками владения 3 года (до 01.01.16) и 5 лет (с 01.01.16) определяется с целью получения дохода Вы продаете или нет.
Суть моего вопроса в том, что срок владения считается неверно!
Срок считается верно когда:
Купил дду -продал (уступил) дду.
Купил объект – продал объект.
А когда купил дду – продал объект – НЕВЕРНО

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, да я согласна с Вами! Срок по наследству, например, считается с даты смерти наследодателя. И при покупке новостройки мне, например, тоже хотелось бы этот срок исчислять с даты подписания договора. Но знаете, не хотелось бы здесь сотрясать воздух о том, как несправедливо законодательство, кроме случая, если Вы хотите внести законодательную инициативу. Здесь – я была бы за Вас обеими руками!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, какая сумма у вас в ДДУ? И по какой сумме вы продаете?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Антон, проблема в том, что Вы изначально подменили понятия “доход” на “прибыль”. Термин прибыль к экономической деятельности физического лица никакого отношения не имеет, речь может идти только о доходе. Доходом признается все то, что в виде материальной выгоды получает налогоплательщик. Например, доход полученный от продажи недвижимости. Доход подлежит соответствующему налогообложению в рамках действующего налогового законодательства. Применительно к Вашей ситуации действуют ст.ст. 217 и 220 Налогового кодекса РФ. Никакой суд Вам ничего нового в данной ситуации не скажет. Есть закон (налоговый кодекс) и совершенно точно конституционность приведенных в нем статей никто под сомнение не поставит (будет слишком большой общественный резонанс).

Спасибо за ответ.
Ну и что что есть закон. У нас молодое законодательство и ошибок в нем масса (в т.ч. и касающихся большого количества граждан).
Открыл консультант с комментариями для прочтения ст.217 и 220 и в первом же абзаце: “п.1 ст 217 признан частично не соотантствующим Конституции РФ Постановлением КС РЫ от 31.05.2018 N22-П.” —но это не по теме.
По теме же пока нашел только Письмо Минфина N03-11-11/145 от 02.06.2011, в котором сказано, что денежные средства, полученные по уступке дду, являются доходом от реализации ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ. Поскольку право на строящуюся квартиру по дду к ИМУЩЕСТВУ не относится, пои уступке п .17.1 ст. 217 НК РФ не применяется.

Это конечно весьма разочаровывает 🙂
В конце письма правда пишут, что это только мнение Департамента и оно не препятствует руководствоваться нормами законодательства в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в письме

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector