Как запросить платежные документы по договору с риелтором?
Garant-agency.ru

Юридический портал

Как запросить платежные документы по договору с риелтором?

Договор с риэлтором: как не попасть впросак

Есть много риэлторских агентств – хороших и разных. Как хорошее отличить от «разного»? Об этом может рассказать договор, который вам предъявят на подписание. Например, хорошая компания не будет использовать в документах мелкий шрифт, на который, как правило, клиенты не обращают внимание. А потом остается только кусать локти, потому что некоторые фирмы набирают «мелким бесом» едва ли не самую важную информацию, касающуюся ваших денег.

На страницах нашего Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru мы уже рассказали о том, как грамотно поговорить по телефону, знакомясь с ситуацией на рынке недвижимости (Выбор квартиры: как избежать ловушки, обзванивая продавцов), и чем отличается маклер от риэлтора (Маклер или риэлтор: кто принесет больше пользы). Сегодня у нас очередной урок – будем учиться правильно читать договор с риэлторской компанией.

Наш наставник — судья третейского суда, председатель комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Московской Ассоциации риэлторов, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты» Вероника Панкова.

Какие бывают договоры
Итак, агентство выбрано. Потенциальный клиент риэлторов приходит на заключение договора.

Сейчас в нашей стране нет специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность. Соответственно, нет специального договора на оказание риэлторских услуг. Поэтому риэлторские услуги у нас могут оказывать как агентства недвижимости, так и юридические фирмы. Единого вида договора с клиентом не существует. Поэтому на практике каждая риэлторская компания разрабатывает и использует именно тот договор, которой удобен ей, то есть защищающий интересы именно этой компании.

Сейчас наиболее распространены несколько видов договоров продавца недвижимости с агентством:
— договор на оказание риэлторских услуг;
— договор поручения;
— эксклюзивный договор

Как бы риэлторы ни назвали документ, на деле это договор смешанного типа, содержащий элементы многих типов договоров.
Клиент риэлторов должен запомнить правило. Перед подписанием договор надо внимательно прочитать, обращая внимание на все пункты, которые кажутся непонятными.

Общие рекомендации таковы: прочитав договор, важно выяснить, какие действия компания обязуется совершить для клиента и в каком объеме. То есть, за какой объем услуг клиент платит риэлторам. Агентство может предложить тарификацию своих услуг или оплату определенных этапов. И то, и другое приемлемо. Но, согласуя стоимость услуг, всегда надо уточнять, за что именно, за какую проделанную работу, риэлторы берут деньги.

Также важно выяснить соотношение прав и обязанностей сторон. Обязанности, возлагаемые на клиента риэлторов, должны быть разумны и выполнимы, они должны следовать из практики риэлторской деятельности.

А теперь перейдет к подробностям.

Шаг первый
Проверьте полномочия и документы

Есть некоторые моменты, на которые следует обратить внимание перед подписанием договора.

Во-первых, необходимо проверить полномочия человека, который подписывает договор. Надо переписать его паспортные данные, а лучше снять ксерокопию. Это нормальная пракика, поскольку сами компании, подписывая договор с клиентом, обязательно делают ксерокопию его паспорта.

Если от лица риэлторской компании выступает человек, действующий по доверенности, то надо обязательно посмотреть этот документ и получить копию на руки. В доверенности обязательно нужно обратить внимание на полномочия. Обладает ли человек полномочиями для подписания договоров, и каких именно. Если написано, что полномочия предусмотрены уставом, то надо открыть устав и посмотреть, кто и когда назначался на эту должность. Риэлторская компания, работающая в соответствии с законодательством, из этих данных тайны не делает.

Во-вторых, в некриминальных компаниях при заключении договора покажут учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

В-третьих, при подписании договора надо узнать, на каких условиях компания занимает помещение, в котором находится. Бывают ситуации, когда компания арендует какую-то комнату, а в качестве юридического в учредительных документах указан несуществующий адрес.

Шаг второй
Мелкий шрифт изучите с лупой

Существуют некоторые моменты, на которые при ознакомлении с договором следует обратить особое внимание.
Порядочные риэлторы не используют разные шрифты. Если в договоре человек, пришедший в агентство, увидел какой-то пункт, напечатанный мелким шрифтом, то его надо особенно внимательно прочитать. Мелкий шрифт характерен, как правило, для пунктов, касающихся ответственности агента или самого клиента в случае невозврата ему денежных средств.

Шаг третий
Читаем договор, обращая внимание на плюсы
Пункты в договоре, о которых мы расскажем ниже, вас смущать не должны.
+ В договоре четко написано, кто должен собрать документы: агентство или клиент.

+ Продавец квартиры передает риэлтору перед продажей на хранение документы. В столице сложилась практика, что риэлтору не внесут аванс за квартиру, если он не предъявит подлинники документов. Но чтобы себя обезопасить, составьте в дополнение к договору акт приема-передачи документов.

+ В договоре риэлторы прописывают обязательства, которые помогут им правильно организовать сделку. Для клиента это обычно требование явиться в час, день и место проведения сделки, назначенные организатором – риэлторской компанией. Правильно, когда компания требует предоставления достоверной информации о местопребывании, семейном положении, документах, удостоверяющих личность продавца недвижимости. Ведь именно с этими документами риэлторам придется работать. Любое предоставление недостоверной информации может привести к тому, что как минимум сделка сорвется, как максимум, сделку признают недействительной.

+ По общей сложившейся практике клиент обязан всячески содействовать риэлтору в организации сделки. Он должен предоставлять возможность для просмотра недвижимости. Если речь идет об альтернативе, то должен выезжать на просмотры вариантов. Если клиент не хочет ездить вместе с риэлтором или не желает открывать дверь своей квартиры «незнакомцам», то это всегда можно рассматривать, как отказ от выполнения обязательств по договору. А значит, клиента либо оштрафуют, либо вообще разорвут с ним договор.

+ Совершенно нормально, если риэлторы попросят клиента предоставить им доверенность, например, по сбору документов. Без доверенности представлять интересы клиента в разных организациях просто невозможно.

+ Иногда бывает, что клиент хочет изменить свои пожелания. Значит, надо оформлять свои требования письменно, – такой пункт тоже должен содержаться в договоре. Иначе клиент потом не докажет, что хотел купить другую квартиру. Риэлторы будут утверждать, что подобрали именно тот вариант, который указан в договоре.

+ Нормальное требование, чтобы по окончании всех работ был подписан акт выполненных работ. Надо понимать, что в компаниях существует своя отчетность, своя финансовая дисциплина и им нужно закрывать договоры на оказание услуг.

+ Не должен настораживать пункт о привлечении третьих лиц для исполнения обязательств по договору. Риэлторы часто включают этот пункт в договор. Например, могут привлекаться сотрудники, работающие по агентскому договору, адвокаты, юристы и т.д., то есть те профессионалы, которые помогут провести сделку.

+ Очень хороший пункт договора, в котором говорится о том, что профессиональная ответственность риэлтора застрахована. Страхуют свою деятельность, как правило, сертифицированные компании.

Шаг четвертый
Отмечаем минусы
А эти пункты договора – предмет для дискуссии с риэлторской компаний.
— Некоторые фирмы в свой договор включают пункт, в соответствии с которым они имеют право на разницу между реальной ценой продажи и той ценой, которая зафиксирована в каком-либо соглашении с клиентом. Имейте в виду, что речь идет о скрытой комиссии – тех деньгах, которые компания пытается заработать «сверх» сумм, заплаченных вами компании официально.

— Иногда в договоре содержится пункт, запрещающий клиенту общаться с представителями продавца или непосредственно собственниками приобретаемой недвижимости. Как правило, этот пункт тоже свидетельствует о намерении компании сформировать скрытую комиссию. Вывод – компания работает непрозрачно.

— Штрафы за то, что клиент решил расторгнуть договор в одностороннем порядке в период его действия, правомерны, но лишь в размере, сопоставимом с оплатой риэлторских услуг. Напоминаем, что риэлторская комиссия составляет 3-6% от стоимости квартиры. Размер штрафа не должен ее превышать!

Какие документы должны быть у риэлтора на свою деятельность

Какие документы должен предоставлять риэлтор при оказании услуги купли-продажи недвижимости, обязательно к ознакомлению новичкам, только начинающим работать с клиентами агентства недвижимости.

При ознакомлении с риэлторской деятельностью вы узнали, что закон не регулирует отношения специалиста по недвижимости и собственника (покупателя), а так как специального законодательного акта нет, то агентом (да и агентством недвижимости) может представиться любое лицо, в том числе мошенник.

Поэтому, добросовестному риелтору необходимо показать потенциальному клиенту, что он тот за кого себя выдает и в этой статье мы разберем, какие есть способы.

С юридической точки зрения агентства недвижимости могут оказывать консультационные, информационные и посреднические услуги, как и любые граждане РФ.

Документы риэлтора: какие должен предоставлять

Юридические документы.

Выясним, какие документы должен предоставить агент по недвижимости в подтверждении своей деятельности, в зависимости от юридического статуса.

  • агентства недвижимости создают «ООО»
  • частные специалисты по недвижимости «ИП»
  • ФЛ (физическое лицо), частник, работающий в «черную» на свой страх и риск быть пойманными налоговыми органами.

Проще всего доказать свой статус агентству недвижимости в виду создания юридического лица, у которого имеется адрес, учредители и определенная доля ответственности. Причем в законе предусмотрены виды деятельности, которые могут взять агентства недвижимости и ИП.

Например, виды кодов ОКВЭД с расшифровкой, которые берут агентства:

Документы, которые может предоставить клиенту агентство недвижимости

  1. Учредительные документы ООО;
  2. Свидетельство о государственной регистрации;
  3. Свидетельсво о постановке на налоговый учет;
  4. Документы на аренду (собственность) офиса компании.

Для увеличения доверия клиента к агентству недвижимости (ИП), можно предоставлять документы, подтверждающие основания размещения офиса риэлторской компании в помещении, где оно осуществляет свою деятельность.

Какие документы должны быть у частного риэлтора

ИП частного агента, второй по доверию в этом списке, т.к. он по закону отвечает своим имуществом, этот способ создать доверительные отношения часто используют частные специалисты по недвижимости.

  • Свидетельство ОГРНИП;
  • Лист записи ЕГРИП;
  • Паспорт.
Читать еще:  Какие нужны документы для оформления у нотариуса?

Какие документы должны быть у риэлтора агентства недвижимости

Третьим по доверию стоит маклер, работающий на рынке недвижимости в «черную», чаще всего случайных клиентов у него нет, только знакомые и знакомые знакомых, т.н. сарафанное радио. Причина проста — никто не станет доверять человеку с улицы. Единственное, что он может предоставить это документ, удостоверяющий личность — паспорт.

Документы специалиста агентства:

  • Доверенность от АН;
  • Паспорт;
  • Договор с клиентом (после его подписания).

Доверенность от агентства недвижимости

Если риэлтор подписывает договор с клиентом собственноручно и тем более берет денежные средства от клиента, он обязан иметь доверенность на совершение данных действий от лица генерального директора агентства недвижимости (ООО).

К доверенности необходимо предъявлять паспорт, чтобы удостоверить личность, которой выдана доверенность. Срок, на который выдана доверенность должен быть актуальным, не допускается подписание документов от имени агентства недвижимости с доверенностью, у которой истек срок действия.

Агентский или эксклюзивный договор. Юридически это договор смешанного типа. Он не является конечным (неизменным), стороны перед подписанием могут вносить в него поправки. Заверяется печатью агентства недвижимости или ИП (если частный риелтор). Агенты по недвижимости, работающие без образования и ИП часто не используют договор.

  • эксклюзивный договор;
  • договор на оказание риэлторских услуг;
  • договор поручения.

Так повелось на Руси, что заключая договор в письменной форме клиент немного успокаивается, больше доверяет, спокойнее спит. Поэтому не стоит пренебрегать правильным оформлением данного документа. А так же всегда указывать на то, что гарантии прописаны на бумаге и вы, как посредник будете обязаны их соблюсти.

Помните, что в договоре должен быть пункт, разрешающий клиенту в письменной форме изменить условия договора. Это увеличивает лояльность, но будьте аккуратны.

Риэлторский бизнес открывается только смелым и немного отчаянным, хорошо знакомым со словами отказа, когда в месяц не закрыто ни одной сделки и потрясающим ощущением после 3-х сделок подряд!:)

Оплата услуг риэлтора

1. Оплата услуг риэлтора и нотариуса происходит после сделки купли-продажи?

1.1. Оплата услуг нотариуса происходит после оказания услуг нотариусом (оформление сделки).
Порядок оплаты услуг риэлтору зависит от вашей договоренности с ним.
Риэлтор не обязательное звено и не выполняет “уникальных” функций.

2.1. Анатолий!
В первую очередь необходимо понимать, по каким основаниям совершается именно нотариальная сделка (а не в простой письменной форме). Возможно, что предметом купли-продажи являются доли в праве собственности на квартиру. В этом случае сделка действительно подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
А кто именно и в каких долях должен оплачивать нотариальные услуги, по этому поводу должна быть договоренность между продавцом и покупателем. Закон этого не регламентирует.

2.2. Вероятно квартира находится в долевой собственности. Услуги нотариуса пусть оплачивают продавцы.

3.1. Для грамотного ответа-нужно изучить договор, а данная услуга юристами оказывается на платной основе.

4.1. Роман!
Риэлтор в любом случае является физическим лицом, иногда в статусе индивидуального предпринимателя, но это не имеет никакого значения. При обращении к риэлтору должен заключаться договор возмездного оказании услуг (ст. 779 Гражданского кодекса РФ). Как правило передача денег риэлтору заказчиком оформляется договором и распиской о получении денег по этому договору, но должен оформляться ещё и БСО. Если указанных документом нет, то конечно же требуйте их составления и подписания сторонами.

5.1. А зачем вы подписали Акт? возьмите этот Акт у них и пока не выполнять работу не отдавайте. А если все, что а акте указано, выполнено то конечно оплачивайте
Удачи!

6.1. В чем вина риэлтора заключается в данном случае? Сделки с долями в обязательном порядке заключаются через нотариуса. Вам лучше дополнительное соглашение к договору заключить если договор с агентством имеется. И в дополнительном соглашении прописать иную сумму за вычетом расходов на оплату услуг нотариуса.

6.2. Можно заключить предварительный договор купли-продажи, в котором изложить все существенные условия, в том числе порядок оплаты расходов на нотариуса.

7.1. Вы не обязаны освобождать квартиру, если в договоре аренды предусмотрен срок и он ещё не прошел. Условия договора обязательно для исполнения.

7.2. Смотрите условия вашего договора аренды в части досрочного расторжения и условий уведомления вас об этом, не видя ваших условий сложно ориентировать вас по правильной модели вашего поведения в общении с хозяином.

7.3. Вам нужно посмотреть условия договора и его расторжения в одностороннем порядке. Вы вправе подать исковое заявление в суд о взыскании затрат на поиск нового жилья собственника. Всего вам наилучшего!

7.4. Вам нужно внимательно изучить договор аренды. В нем прописаны условия его расторжения и последствия. Возможно Вы сможете в судебном порядке взыскать расходы с арендодателя.

8.1. Все зависит от условий договора заключенного с риэлтором. Если согласно договора оплату необходимо произвести в день регистрации то придется платить..

8.2. Если в Договоре прописано, что в день регистрации сделки, то Вы должны рассчитаться с риэлторами в этот день в соответствии с условиями Договора.

8.3. Елена! Если в договоре с риэлторской фирмой указано, что оплата услуг должна быть произведена в случае полной оплаты покупателем, то соответственно Вы не должны оплачивать услуги, если оплата от покупателей не поступила.

9.1. Надо читать ваш договор, чтоб более точно сказать по вашему вопросу. По общему правилу если услуга не оказана или оказана не надлежащим образом то платить вы ничего не должны, а вслучаи вы произвели уже оплату у вас есть право вернуть свои деньги.

10.1. Данные условия оговариваются между сторонами сделки, кто платит и в каком размере. Обычно платят 50 на 50 Продавец и Покупатель.

11.1. За оплату услуг риэлтора мне дали только акт, а других кассовых документов не дали и сказали что у них нет. Насколько они правы?В любом случае должны дать квитанцию БСО.

12.1. Да, можете вернуть.

12.2. Анастасия, конечно вы имеете право их вернуть. Сначала можно попробовать решить вопрос в досудебном порядке (написать претензию). Если же риэлтор никак не отреагирует, придется писать исоковое заявление в суд. И он должен будет оплатить уже деньги за вашу работу в судебном порядке.

13.1. Обращаться в суд по месту нахождения ответчика,если не хотят возавращать на основании письменной претензии.

14.1. Людмила, расторгайте договор с риэлтором. Это ваше право.

14.2. должна ли я оплачивать услуги риэлтора. и может ли риэлтор судиться со мной об оплате услуг?
—оплата согласно заключенного договора.

15.1. В данном случае расторгнуть без штрафа не получится

15.2. Тюмень !
ВО-ПЕРВЫХ:
Согласно ст.452 ГК РФ
1.Соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2.Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

ВО-ВТОРЫХ:
Штраф как санкция может применяться только в рамках Административного или Уголовного дела(КоАП РФ; УК РФ).

Удачи вам Владимир Николаевич
г.Уфа 27.03.2016г

16.1. смотрите документы и грамотно составьте договор

16.2. В договоре пропишите подробно раздел об оплате. Обращать внимание надо на свидетельство о праве собственности и межевание- чтобы все соответствовало.
С уважением, адвокат Курилова М.А. Курск.

17.1. если вы договора не заключали, то ничего не должны платить риэлтору
пусть платит продавец

18.1. Обращайтесь с заявлением в полицию.

19.1. Можете попробовать, но, весьма вероятно, что возвращать Вам их не захотят. Можно попробовать обратиться в Роспотребнадзор.

19.2. да. можете, т.к. вам дали ненадлежащую информацию об исполнителе услуг – ст. 10 ЗоЗПП
Требуйте расторжения договора ивозврата оплаты – ст. 12 ЗоЗПП
Предъявляйте претензию, при отказе – в суд

20.1. Возможно. Размер зависит от того, сколько они должны. Также проценты по ст. 395 ГК РФ с этой суммы рассчитывать надо

20.2. 23 ноября они вам должны были оплатить за месяц проживания до 22 декабря. Если это так, то вы можете через суд взыскать с них моральный ущерб и упущенную выгоду максимум до 1 месяца аренды за то, что они вас заранее не предупредили.

21.1. Роман,
Для грамотного составления заявления можете обратиться к адвокату.

21.2. Подавайте заявление по ст159 ук РФ в полицию
С вас возьмут обяснение и помогут составить заявление
Подаете по месту совершения преступления

21.3. Пишите заявление на имя начальника ОВД по месту происшедшего или месту своего жительства. Описывайте все обстоятельства. Приложите копии подтверждающих документов. Сошлитесь на записи разговоров. Укажите все известные из контакты
Если полиция не будет реагировать жалобу на их бездействие в прокуратуру.

22.1. Заключал отце договор с риэлтором или нет. Если да смотрите условия договора. Если нет ничего платить не надо.

23.1. Валентина, требовать то может, а вот ваше дело соглашаться или нет на такие условия.

24.1. Если нет договора, то как может расти стоимость услуг? Устные расценки не являются основанием для оплаты.

25.1. Договор,акт по проделанной работе и квитанция.

26.1. То о чем вы пишите в вопросе нужно решать с самим агентством и по цене и и по условиям оплаты Это договорные отношения

27.1. Читайте договор оказания услуг с риэлтерской компанией.

28.1. Если докажет наличие услуг и договоренность о стоимости, то взыщет (ст. 309 ГК РФ)

Читать еще:  Ответственность судмедэксперта за подлог медицинских документов

28.2. Скорее всего суд удовлетворит Ваши требования.

29.1. Размер оплаты устанавливается договором между Вами и если риэлтор исполнил договорные условия полностью, то вы должны оплатить услугу вне зависимости от наличия у него паспорта.
Если он выполнил часть работы, то оплата пропорционально.
Если не сделал, что обещал по договору, то деньги он обязан вернуть.

30.1. Это как договоритесь. Но я бы платить не стал.

30.2. Ну это как если перекупщик скажет вам что бы посмотреть автомобиль нада денюжку отдать

30.3. Если договор между Вами содержит условия предоплаты, то Вы обязаны так поступить.

Правовая природа риелторских договоров и ответственности по ним риелтора

Давно терзался квалификацией так называемых риелторских договоров и ответственности по ним риелтора. И вот мне попалась статья А. Егорова, руководителя аппарата – администратора ВАС РФ «Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий» опубликованная в журнале «Юрист компании», №4, апрель 2013 которая расставила все на свои места. В связи с чем хотелось поделиться своими размышлениями.

Как правило, агентства недвижимости заключают со своими клиентами договоры двух видов: оказания услуг и агентские договоры. Они могут быть как на оказание помощи при продаже имеющегося у клиента объекта недвижимости, так и на помощь в приобретении объекта недвижимости у третьего лица. В данной статье мы разберемся с квалификацией риелторского договора и ответственности по нему на примере договора предметом которого выступает оказание помощи в приобретении объекта недвижимости.

Почти все агентства недвижимости в рекламе указывают на то, что их ответственность застрахована на очень большую сумму, что у потенциального клиента ассоциируется с тем, что при потере титула страховая компания выплатит убытки в виде стоимость уплаченной по договору продажи недвижимости сумму. Так ли это?

Прежде всего, необходимо разобраться с природой риелторского договора.

Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

На первый взгляд действительно кажется, что, действия риелтора по подбору подходящего клиенту объекта недвижимости и сопровождение сделки, т.е. юридическая консультация по всем тонкостям регистрации перехода права собственности в Росреестре, вполне может квалифицироваться как договор оказания услуг. Ответственность исполнителя за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в таком случае, должна определяться общей статьей 723 ГК РФ в случае если заказчик юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, и специальными нормами ст. 737 ГК РФ и ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае если заказчиком является гражданин заключающий договор исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, о чем дано разъяснение в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 “О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей”.

Представим себе ситуацию: между гражданином и агентством недвижимости был заключен договор оказания риелторских услуг по подбору квартиры, консультированию и приобретении квартиры в собственность. Квартира была подобрана, договор был заключен, переход права собственности был зарегистрирован. Через год к добросовестному покупателю обращаются с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения в порядке ст. ст. 301 – 302 ГК РФ. Суд иск удовлетворяет. Покупатель, зная что с продавца взыскать ни чего не удастся, обращается в суд с иском о взыскании убытков к агентству недвижимости и страховой компании в которой застрахована профессиональная ответственность этого агентства.

Какое решение в этом случае должен вынести суд, когда цель риелторского договора – приобретение квартиры в собственность, не достигнута? Интуитивно понятно, что агентство недвижимости не может нести ответственности за недействительность заключенной гражданином покупателем сделки с продавцом оказавшимся не собственником квартиры, ведь на момент заключения договора продажи, агентством недвижимости была получена выписка из ЕГРП, в которой продавец числился собственником, у продавца имелись ключи от квартиры, что также свидетельствовало, что он является ее владельцем. То есть, агентство недвижимости проявило должную осмотрительность при выборе контрагента для клиента и следовательно не может нести ответственность за ничтожность сделки. Однако п. 3 ст. 401 ГК РФ возлагает на лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, безвинную ответственность, и договором с потребителем вряд ли возможно ее изменить, т.к. с большой долей вероятности этот пункт будет признан недействительным на основании ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» как ущемляющий права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей. Тем самым у суда есть все основания для взыскания со страховой компании убытков в размере стоимости квартиры причиненных действиями агентства недвижимости и возможно абстрактных убытков в виде разницы между ценой, установленной в договоре продажи квартиры, и текущей ценой.

Тем не менее, Конституционный Суд Российской Федерации в абз. 4 п. 3.1 Постановлении от 23.01.2007 N 1-П по так называемому делу «о гонораре успеха» разъяснил, что выделение в качестве предмета договора возмездного оказания услуг совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин. С учетом этого толкования, можно сделать вывод, что не достижение основной цели риелторского договора – возникновение права собственности у покупателя на подобранный агентством объект недвижимости не является ненадлежащим исполнением договора в случае если он не был исполнен в силу объективных причин, и следовательно во взыскании убытков гражданину должно быть отказано.

Вывод Конституционного Суда хоть и верен по сути, но неверен в части квалификации договоров об оказание юридической помощи, в деле которое им рассматривалось, как договоров исключительно по оказания услуг, что неоднократно отмечалось многими юристами. Договор оказания юридических услуг может квалифицироваться как исключительно договор оказания услуг в том случае если его предметом является консультирование по правовым вопросам, а также составление правовых документов. В случае (как в рассматриваемо деле) если договор был заключен на представление интересов доверителя в суде, такой договор следует рассматривать как договор поручения или агентский договор, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Данные выводы справедливы и для договора оказания риелторских услуг. В случае если клиентом риелтору была выдана доверенность на заключение сделки продажи недвижимости и поручено совершение не только юридических, но иных действий, в частности по подбору недвижимости, такой договор следует квалифицировать как (агентский ст. 1005 ГК РФ) в соответствии с которым одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

Агентский договор входит в круг так называемых договоров посреднических услуг, в который также входят договор поручения и комиссии, суть которых можно выразить как договор по ведению чужого дела. Чужое дело – это тот круг действий, который может совершать посредник, действуя в чужом интересе (хозяина дела).

Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия. Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела». Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).

Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам. Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество. В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».

Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела». Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой. Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.

Надо сказать, что европейское право знает фактическое посредничество и как самостоятельную разновидность договоров. В немецком праве он называется маклерским договором. Российскому дореволюционному праву этот институт тоже был известен. Но в действующем Гражданском кодексе его, как известно, нет, и это серьезное упущение. Дело в том, что на практике маклерские отношения очень распространены: именно так работают, например, агентства по подбору персонала, риэлторские агентства. В силу отсутствия специального правового регулирования фактического посредничества, которое ограничивается сведением контрагентов, у нас подобные отношения иногда квалифицируют как возмездное оказание услуг, хотя это в корне неверно.

Читать еще:  Заявление в полицию на управляющую компанию

Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту. Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).

Из этого можно сделать вывод, что самым распространенным риелторским договором является агентский договор фактического посредничества, хотя бы он и был поименован как договор оказания услуг. Ответственность за недействительность сделки агент перед принципалом не несет, но может быть привлечен к ответственности за ничтожность сделки, если будет доказано, что он не проявил должной осмотрительности при выборе контрагента для принципала (определение Свердловского областного суда от 15.01.2013 по делу N 33-501/2013 (33-16244/2012)). В реальности это означает, что при получении агентом выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости, так называемая проверка юридической чистоты сделки исчерпывается и ответственности за потерю титула принципалом агент и страхователь агента нести не будут, поэтому заверения о страховании профессиональной ответственности риелтора не более чем ловкий рекламный прием.

Договор с риэлтором на покупку квартиры

Несмотря на обилие предложений покупки-продажи недвижимости на различных платформах, зачастую процедура приобретения новой квартиры сильно затягивается из-за того, что подходящего жилья просто нет. Проблему могут решить агентства недвижимости, имеющие собственную базу данных, в которой, как доказывает практика, вариантов жилья значительно больше, чем в открытых источниках.

Нужен ли договор с риэлтором

Любое агентство недвижимости будет работать с клиентом только после заключения соответствующего договора. То же самое можно сказать и о нормальных частных риэлторах. Таким образом, договор на обслуживание (может называться и по-другому) – это обязательный документ.

Более того, если риэлтор или агентство предлагают сотрудничать без заключения договора – это плохой признак. Скорее всего – это мошенники, которые на самом деле не собираются ничего делать. Они возьмут с клиента аванс за обслуживание и, в лучшем случае, будут имитировать бурную деятельность. В худшем – перестанут реагировать на звонки вообще.

Обязательные пункты договора

Договор с риэлтором на покупку квартиры – это достаточно простой и стандартный документ, который не особо сложно составить. Более того, зачастую у агентства недвижимости или частного риэлтора уже есть подготовленная форма договора. То есть, клиенту не нужно ничего делать, кроме как подписать документ.

Рассмотрим все основные пункты договора подробнее.

Информация о сторонах сделки

Это базовый раздел, который всегда размещается в самом начале договора. Тут описывается, кто именно является заказчиком услуги (паспортные данные клиента, ФИО, адрес регистрации и так далее), а также кто будет услугу предоставлять. Обычно, если договор заключается между физическим и юридическим лицом, от юридического лица указывается представитель, действующий на таком-то основании. Также вписываются данные агентства и информация о представителе.

Описание квартиры, которую планируется купить

Этот раздел обычно следует сразу после информации о сторонах сделки. Тут описывается недвижимость, которую планируется приобрести. Точность описания полностью зависит от клиента. Может быть как сказано, что нужно двухкомнатное жилье в таком-то районе города, так и достаточно детальное описание требуемой планировки, ремонта и других параметров, важных для покупателя.

Обязанности и права сторон

Тут зачастую перечисляются те обязанности, которые должен выполнять риэлтор или агентство недвижимости:

Так как строгих требований к работе риэлторов в законодательстве нет, плохие агентства или риэлторы обычно останавливаются на поиске квартиры. Все остальное клиент должен делать сам. Нормальные компании или опытные риэлторы зачастую предлагают полный перечень всех услуг.

Сроки исполнения обязательств

Очень важный пункт, отсутствие которого должно настораживать. Агентство или риэлтор обязаны указать, за какой срок они планируют найти жилье. Как правило, эта часть договора связана одновременно с расторжением договора и ответственностью за невыполнение обязательств.

Расценки за услуги

Данный пункт не всегда бывает включен в договор напрямую. Может быть и так, что в договоре указывается только отсылка на тарифы компании/риэлтора. В такой ситуации необходимо потребовать приложить распечатанные тарифы к договору в качестве обязательного дополнения и делать ссылку именно на это дополнение, а не все тарифы компании в принципе.

Условия расторжения договора

Еще один важный пункт. Обе стороны должны иметь возможность расторгнуть договор при тех или иных условиях. Обычно указывается только отсылка к срокам выполнения обязательств, однако могут быть и другие варианты. Например:

  • Риэлтор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если клиент не внесет в указанный срок авансовый платеж.
  • Клиент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке если риэлтор не выполняет свои обязательства (не предлагает варианты квартир, отказывается проверять документы продавца и так далее).

Ответственность за невыполнение обязательств

Данный пункт бывает не всегда, но он тоже очень важен. Тут указывается, какую ответственность несет та или другая сторона сделки за невыполнение своих обязательств.

На самом деле зачастую ответственность начинается и заканчивается расторжением договора и возвратом авансового платежа. Дополнительные штрафные санкции агентству не интересны.

Документы для заключения договора

При заключении договора потребуются определенные документы. Представленные ниже перечни не полные и могут дополняться в зависимости от ситуации.

От покупателя

От покупателя нужен только паспорт, да и он требуется только для того, чтобы можно было заключить договор на обслуживание. Иногда риэлторы также требуют подтверждение платежеспособности, например – выписку со счета в банке, однако это скорее исключение, чем правило.

От продавца

Клиент агентства или риэлтора, который планирует продавать жилье, помимо паспорта также обязан подготовить следующий пакет документов:

  • Выписка из ЕГРН – подтверждает факт наличия права собственности на квартиру.
  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор приватизации, дарения, завещания и так далее). Это также необходимо для подтверждения наличия права собственности на жилье. Кроме того, в некоторых случаях очень важно понимать, как и когда возникло такое право собственности.

Пример: Если квартира была получена в рамках приватизации, в ней вполне могут быть прописаны люди, имеющие пожизненное право проживания в квартире. И даже смена собственника не сможет ничего изменить. Проще говоря, есть риск приобрести квартиру, в которой уже живут какие-то посторонние лица и выселить их будет невозможно.

  • Выписка из домовой книги. Этот документ показывает, сколько людей прописано в данной квартире.
  • Техпаспорт. При помощи этого документа можно проверить соответствие планировки. Если она не будет совпадать, значит перепланировка производилась без разрешения соответствующих инстанций. Как следствие, может возникнуть риск того, что уже после покупки придется все переделывать, возвращая в стартовое состояние.
  • Справка из управляющей компании. В ней указывается, существует ли по данному жилью задолженность за коммунальные услуги.

От агентства недвижимости/риэлтора

Если риэлтор работает как частное лицо, то от него потребуется только паспорт. Если есть лицензия – она тоже нужна.

Если же работа будет вестись с юридическим лицом (агентством недвижимости), потребуется примерно такой набор документов:

  • Свидетельство о госрегистрации юрлица.
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговой.
  • Лицензия на занятие деятельностью.
  • Доверенность на представителя компании, который подписывает договор.

Нотариальное заверение и регистрация договора

Договор на обслуживание с риэлтором или агентством недвижимости не требует госрегистрации или нотариального заверения. В то же время, если заверить данный документ у нотариуса, это повысит надежность сделки и минимизирует возможные риски.

Договор с риэлтором на покупку квартиры (образец)

Подводные камни в договоре

Не особо честные и ответственные риэлторы могут включать в договор различные пункты, которые в конечном итоге приведут к тому, что клиент заплатит значительно больше, чем планировал, а получит несоизмеримо больше. Рассмотрим самые важные моменты:

  • Срок действия договора. Он указывается обязательно. Если его нет, риэлтором может просто взять деньги и ничего не делать, все равно никаких ограничений по сроку у него нет.
  • Мелкий шрифт. Нормальная компания не будет составлять договор разными шрифтами. Если что-то написано мелко – это уже должно настораживать. В любом случае, именно таких пунктам договора нужно уделять особое внимание.
  • Общение со второй стороной. Некоторые компании прямо запрещают сторонам сделки общаться друг с другом до момента окончательного расчета и передачи права собственности. Это не законное требование, хотя и вполне понятное. Если стороны найдут общий язык, они могут просто исключить посредника-компанию из этой цепочки, тем самым сократив собственные затраты.
  • Эксклюзивные права на обслуживание. Многие фирмы или риэлторы запрещают клиенту обращаться в другие агентства и самостоятельно искать квартиры. Это тоже не особо законно, но в некоторых случаях допускается. Однако такое ограничение обязательно должно идти рука об руку с очень интересными и выгодными условиями обслуживания.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector