Закончился срок сдачи по договору
Garant-agency.ru

Юридический портал

Закончился срок сдачи по договору

Закончился срок сдачи по договору

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Заключен договор подряда 19.02.2015 на выполнение строительных работ. Срок действия – до 31.08.2017, а в части оплаты – до полного исполнения обязательств по договору. Гарантийный срок установлен договором – два года с момента подписания акта по форме КС-14, этот акт не подписан, но при этом суммы гарантийных удержаний за фактически выполненные работы выплачены подрядчику полностью.
Работы по договору не были выполнены в полном объеме. 15.05.2017 к договору подписано дополнительное соглашение, один из пунктов которого сформулирован так: “продлить срок действия договора до 31.08.2018”, и приложен новый график выполнения работ. Часть работ также не была выполнена до 31.08.2018.
Является ли договор действующим? Можно ли понудить подрядчика выполнить эти работы за пределами срока договора и графика при условии его виновности в неисполнении обязательств по договору? Можно ли понудить подрядчика выполнить эти работы за пределами срока договора и графика при условии его невиновности в неисполнении обязательств по договору – в связи с невозможностью проезда к объекту по вине заказчика? Считается ли обязательство подрядчика прекращенным с момента окончания срока договора в редакции дополнительного соглашения, если в договоре это прямо не предусмотрено (пункт с формулировкой “обязательства сторон по окончании договора прекращаются”)?

В силу п. 1 ст. 420, п. 1 ст. 307 ГК РФ договор порождает обязательства сторон. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. К прекращению обязательства приводит его надлежащее исполнение (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Однако срок исполнения обязательств по договору не тождествен сроку действия договора. Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, что, как правило, предшествует началу исполнения обязательств. А в силу п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором такое условие отсутствует, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Следовательно, в описанной ситуации, несмотря на истечение указанного в договоре срока, договор продолжает действовать, возникшие из него обязательства сохраняются и должны исполняться в соответствии с условиями договора (смотрите также п. 3 ст. 432 ГК РФ, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2018 N 49, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2018 N 13АП-23864/18, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2015 г. N 14АП-7682/15)*(1).
Вместе с тем в судебной практике можно обнаружить примеры квалификации условий, подобных приведенным в вопросе, как свидетельствующих о том, что стороны договорились о прекращении взаимных обязательств по истечении срока действия договора (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 августа 2015 г. N 13АП-14166/15, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 июля 2015 г. N 09АП-23311/15).
В силу ст.ст. 12, 308.3 ГК РФ кредитор вправе требовать от должника исполнения обязанности в натуре, в том числе в судебном порядке. Как показывает судебная практика, подобные требования могут быть удовлетворены судом при наличии оснований (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 апреля 2019 г. N Ф04-765/19 по делу N А03-22643/2017, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25 сентября 2018 г. N Ф10-3691/18 по делу N А08-9361/2016, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14 сентября 2018 г. N Ф01-3770/18 по делу N А29-870/2018, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 3 марта 2017 г. N Ф10-439/17 по делу N А09-11460/2014, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2014 г. N 12АП-3519/14)*(2).
Полагаем, что если невыполнение подрядчиком обязательств по контракту вызвано неправомерными действиями (бездействием) самого заказчика (в том числе указанными в вопросе), то вероятность удовлетворения судом требования о понуждении выполнить работы невелика. Этот подход, на наш взгляд, вытекает, в частности, из положений ст.ст. 718, 719 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 октября 2015 г. N Ф06-1582/15 по делу N А55-29393/2013). Разумеется, если обеспечение проезда к месту выполнения работ договором возложено на заказчика, то значение в целях разрешения спора могут иметь доказательства факта приостановления подрядчиком работ, уведомления заказчика об этом и о необходимости выполнения встречных обязанностей. Отсутствие таких доказательств лишает подрядчика права ссылаться на вышеуказанные нарушения со стороны заказчика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 1 июня 2016 г. N Ф01-1976/16 по делу N А82-12405/2015). Однако однозначно оценить исход спора применительно к рассматриваемой ситуации в рамках этой консультации мы не можем.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

19 сентября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Подробнее о сроке действия договора и о практике применения п. 3 ст. 425 ГК РФ смотрите в материалах:
– Энциклопедия решений. Правовые последствия окончания срока действия договора;
– ответ на Вопрос: Между сторонами заключен договор подряда, которым предусмотрено, что он действует до определенной даты (например, по 31.12.13). Срок действия договора истек. Подрядчик выполнил работы за пределами срока действия договора или подрядчик выполнил работы в срок, определенный договором, но акт выполненных работ и счет-фактуру предъявил заказчику после окончания срока договора. Обязан ли заказчик принять и оплатить работы, выполненные подрядчиком после истечения срока действия договора? Имеет ли право заказчик предъявить подрядчику неустойку за нарушение срока выполнения работы в размере, предусмотренном договором? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2014 г.)
*(2) Несмотря на принципиальную возможность использования описанного способа защиты прав, нередко истцы в ходе процесса отказываются от требований в части обязания выполнить работы (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 ноября 2018 г. N Ф06-39288/18 по делу N А65-30098/2017, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23 ноября 2017 г. N Ф03-4059/17 по делу N А37-132/2017). Не исключено, что это связано в том числе с практической невозможностью принудительного исполнения решений судов о понуждении выполнить работы. Напомним, что по существу единственным рычагом влияния на должника в таких ситуациях является институт судебной неустойки (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ).

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

  • точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014». При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
  • обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
  • в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию». При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Читать еще:  Как правильно оформить мировой договор с НПФ Будущее?

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

  • вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
  • вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

  1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
  2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
  3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК.

Срок действия договора истек, а операции не завершены. Что делать?

Что нужно сделать, чтобы продлить договор, срок действия которого уже давно истек? Как можно распространить влияние контракта на отношения, возникшие еще до его подписания? На эти и другие вопросы, неминуемо возникающие при «искусственном увеличении» срока действия договора, ответы нашла Анна Мишина.

Со сделками, совершенными за рамками договора, и бухгалтеры, и юристы встречаются довольно часто. Причем в данном случае имеются в виду не разовые поставки, оформленные добротным коммерческим предложением и накладной. Речь идет об отношениях, которые начинались на основании рамочного контракта или предполагались как договорные. Но в силу каких-либо причин (не успели согласовать и подписать контракт или пропустили по срокам, и соглашение перестало действовать) четко по контракту была сработана только часть сделки. Остальное же выполнялось или должно было выполняться как бы «само собой». Компаньоны реагируют на такие соглашения по-разному. Одни не обратят внимания и продолжат работать дальше, другие же попытаются подписать весь контракт или соглашение о его продлении «задним числом».

Если в контракте о прекращении обязательств при завершении срока действия договора ничего не сказано, то новацию или соглашение об отступном использовать можно, поскольку в данном случае мы имеем действующее обязательство.

Но существует и третье мнение: надежнее и правильнее будет «подтянуть» договор под сделки, совершенные до его подписания или за пределами срока его действия. Способы осуществить подобное решение, конечно же, существуют. Но у каждого из них есть особенности и подводные камни, поэтому предлагаю рассмотреть некоторые из них подробнее.

Когда поможет допсоглашение

О том, что договор, срок действия которого подходит к концу, можно продлить с помощью соответствующего соглашения, известно всем. И конечно, в законности такого документа никто не усомнится («при прочих равных условиях»…). Но когда бухгалтер, предприниматель и даже некоторые юристы видят соглашение о продлении действия контракта, срок действия которого некоторое время назад уже истек, невольно закрадываются сомнения относительно правомерности такой «реанимации».

Здесь нужно сразу смотреть, указано ли в окончившемся контракте, что его окончание не прекращает всех обязательств по нему. Если такого добавления нет, то пытаться продлить такой контракт, а точнее – возродить его, не получится, поскольку он уже не может ни порождать новые обязательства, ни поддерживать «старые». Данное мнение поддержано и арбитражной практикой: по мнению судей, заключение дополнительного соглашения к договору, обязательства по которому были прекращены, незаконно (постановлению Тринадцатого ААС от 4 июня 2015 г. № 13АП-1671/2015).

Если же в завершенном контракте отсутствует условие о прекращении обязательств сторон по истечении срока его действия, то начинает действовать правило, изложенное в абзаце 2 пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса. Согласно данному положению, такой договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. На этом основании за период после истечение срока действия контракта может быть взыскана, например, задолженность (постановления АС Поволжского округа от 20 февраля 2015 г. № Ф06-18944/2013, Ф06-20427/2013) или договорная неустойка (постановление АС Западно-Сибирского округа от 13 апреля 2016 г. № Ф04-1320/2016 по делу № А75-5122/2015, постановление АС Восточно-Сибирского округа от 2 февраля 2016 г. № Ф02-6766/2015 по делу № А58-377/2015, п. 68 ПП ВАС РФ от 24 марта 2016 г. № 7, ПП ВАС РФ от 12 ноября 2013 г. № 8171/13).

Читать еще:  Нужно ли заключать договор аренды и платить налог?

В качестве другого примера можно привести тот факт, что некоторое время назад судьи признали действительным допсоглашение к договору подряда, подписанное после истечения срока действия основного контракта, мотивировав свою позицию тем, что обязательства сторон не были исполнены (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23 марта 2011 г. по делу № А74-2370/2010).

Продлить договор, срок действия которого истек, но обязательства по которому продолжают действовать, с помощью допсоглашения вполне законно. При этом в контракт можно включить, например, такую формулировку: «Стороны пришли к соглашению о продлении срока действия Договора поставки 02/15/S от 15 января 2015 года (далее – Договор) до 31 декабря 2016 года. При этом все условия Договора остаются в силе».

Следовательно, продление договора, срок действия которого истек, но обязательства по которому продолжают действовать, с помощью допсоглашения будет вполне законно. При этом в контракт можно включить, например, такие формулировки: «Стороны пришли к соглашению о продлении срока действия Договора поставки 02/15/S от 15 января 2015 года (далее – Договор) до 31 декабря 2016 года. При этом все условия Договора остаются в силе».

Хотелось бы отметить, что у арбитров существует и еще одна точка зрения на законность продления истекшего договора с длящимися обязательствами с помощью допсоглашения. Ряд судей уверены, что такой шаг будет незаконен, поскольку контракт как таковой уже не действует. При этом арбитры вовсе не уделили внимания тому, что обязательства сторон продолжают работать (см., например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 12 сентября 2007 г. по делу № А05-2823/2007, Двенадцатого ААС от 16 ноября 2012 г. по делу № А57-7525/2012, Тринадцатого ААС от 21 ноября 2014 г. по делу № А21-9078/2013).

Возможно ли «обновление»?

Как известно обязательства можно «обновить» с помощью соглашения об отступном или новации. Но можно ли таким образом заменить уже окончившийся договор? Здесь опять все будет зависеть от того, есть ли в контракте условие о том, что окончание срока его действия влечет прекращение по нему обязательств. Если оно есть, то ни новация, ни отступное здесь не помогут. Дело в том, что согласно статьям 409 и 414 ГК РФ отступное соответственно прекращают еще существующее обязательство. А поскольку в нашем случае обязательства уже прекращены в силу окончания договора, то новировать или предоставлять отступное в данном случае просто нечего или не за что.

А вот если в контракте о прекращении обязательств при завершении срока действия договора ничего не сказано, то новацию или соглашение об отступном использовать можно, поскольку в данном случае мы имеем действующее обязательство. Например, если у партнеров за пределы договора «вышло» кредитное обязательство, его можно попробовать «трансформировать» в обязательство по поставке или оказанию услуг (если бывший кредитор в них нуждается, а заемщик имеет возможность их качественно оказать). Или предложить партнеру-кредитору в качестве компенсации за прекращение обязательств интересующее его отступное – имущество, деньги, выполнение работ и пр. (согласно ИПП ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102).

Ретроспектива

Необходимо сказать несколько слов о возможности распространения действия контракта на отношения, возникшие до его подписания. Сама возможность согласования ретроспективного применения условий договора к отношениям сторон, возникшим до его заключения, предусмотрена пунктом 2 статьи 425 ГК, и поддерживается арбитражной практикой (постановление Пятнадцатого ААС от 6 августа 2010 г. № А53-1730/2010).

Соглашение можно сформулировать, например, так: «Стороны соглашаются, что Договор распространяет свое действие ретроспективно на отношения по поставке оборудования, имевшие место в период с 20 января 2016 года до момента подписания Договора».

Спецификации

И напоследок еще один важный вопрос: продлит ли спецификация формально окончившийся, но по обязательствам еще работающий договор? Как показывает арбитражная практика – нет. По мнению судей, спецификации, в которых расписаны ассортимент, количество и наименование товаров, а также их цена и срок поставки, вкупе с товарными накладными, свидетельствующими о доставке и отгрузке продукции, – это совершенно самостоятельная разовая сделка (постановление ФАС Московского округа от 23 апреля 2009 г. № КГ-А40/3030-09-1,2 по делу № А40-55609/08-107-239). Ведь в них согласованы все существенные условия о сроке и предмете поставки. Что же касается истекшего договора, то он так и остается «истекшим».

Бухгалтерия.ру рекомендует

Бесценный опыт решения актуальных задач, ответы на сложные вопросы, специально отобранная свежая информация в прессе для бухгалтеров и управленцев. Журналы для бухгалтера и предпринимателя >>

Закончился договор аренды нежилого помещения

1.1. Если по 30.09.2018 г., то в это число договор и закончился. Вы можете заключить новый сразу за датой окончания (как бы задним числом), неважно, что Вы зарегистрируете немного позже (можно соответствующее условие даже прописать в договоре).

2.1. П. 2 ст. 621 ГК РФ
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Аренда на неопределенный срок в росреестре не регистрируется как и краткосрочная.
Если хотите новый договор, обращайтесь в ДГИ.

2.2. Сейчас Вам предложили освободить помещение?

2.3. Можно рассмотреть вопрос о перезаключении договора с ДГИ или заключении его вновь. Обратитесь в ДГИ.

3.1. Нужно ознакомится с договором ст.606 ГК РФ. Есть императивные требования закона.

4.1. “Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ
(ред. от 23.05.2018)
Статья 610. Срок договора аренды
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Остались вопросы – можете позвонить.

5.1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Тут нужно проверить договор аренды ст.606 ГК РФ нежилого помещения на перспективу. Есть судебные разбирательства и сумму увеличиваются. Вы какие действия предпринимали?

6.1. Вам надо не дожидаться пока суд будет на его стороне, а просить привлечь службу судебных приставов к участию в деле в качество соответчика изначально, и подавать ходатайство о том, чтобы Вас признали ненадлежащим ответчиком.

7.1. Татьяна!
Вопрос ваш принадлежит юридическим лицам. И подлежит обсуждению на коммерческой основе. Вы можете обратиться за консультацией по данному вопросу к юристу по недвижимости. Готов сотрудничать с вами.

7.2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическую пролонгацию при отсутствии возражений обоих сторон не подлежит регистрации.

8.1. уважаемый посетитель!
Расторгайте договор аренды в суде – на основании решения суда и ликвидируете

Всего доброго, желаю удачи в решении Вашего вопроса!

9.1. Нужно читать договор. Все зависит от срока аренды. Необходимо направить письмо арендодателю ос предложением продлить договор аренды.

9.2. если прекращен доступ в помещение сразу после окончания срока аренды, то прекращение доступа правомерно. Перезаключить договор, уплатить долг.

10.1. Если ранее заключенный договор аренды истек, вы можете съехать сразу, никакой необходимости в ожидании 2-3 месяцев нет.

10.2. Смотря что у вас прописано в договоре. У вас должны быть прописаны сроки освобождения помещения в случае прекращения договора или автоматическая пролонгация.
Надеюсь, мой ответ будет для вас полезен.

10.3. Если закончился срок действия договора аренды, то арендатор обязан освободить нежилое помещение или продлить срок действия договора на следующий срок.

10.4. У вас должно быть прописано в договоре сроки и порядок расторжения договора. Если договор аренды истек, то ничего ждать не нужно, сразу можете съехать, если не заключаете договор на новый срок.

10.5. В данном случае нужно ознакомится с вашим договором чтобы вам более детально ответить. Спасибо, что вы с нами, мы были рады вам помочь!

11.1. Обременение необходимо снимать в росеестре. Для этого одна сторона договора должна обратиться с заявлением и приложить подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата) помещений. Чтобы узнать информацию об обременении закажите выписку из Егрп или посмотрите на он Лайн сервисе росеестра.

12.1. В любом случае вначале нужна претензия

12.2. Направьте претензию, дайте 5 дней на погашение долга. Не погасят, обращайтесь в суд

12.3. По ГПК РФ и АПК РФ предусмотрен обязательный, досудебный (претензионный) порядок.

13.1. ничего, но если ранее чем через год сдадут другому арендатору, то Вы в судебном порядке вправе потребовать расторгнуть такой договор и заключить договор с Вами.

14.1. Арендодатель имеет право взыскать арендную плату за все время плюс возмещение убытков, которое может оказаться весьма значительным.

14.2. Все зависит от обстоятельств дела. Если до истечения срока действия договора арендодатель не направлял требование о его прекращении, а арендатор после истечения срока продолжал пользоваться помещением, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

15.1. В том случае, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользовать помещением, а арендодатель не возражает, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок на тех же условиях.

16.1. Полиция этим заниматься не будет, приставы без решения суда тоже. Арендодатель вправе замки поменять и удерживать имущество арендатора до погашения всех долгов.

Читать еще:  Рамочный договор на услуги образец

17.1. Да. Вышлите им претензию письменную по неисполнению условий договора и необходимости оплаты фактической аренды. В претензии укажите, что в случае отказа от оплаты, вынуждены будете в судебном порядке взыскать суммы не доплаты по аренде.

18.1. В разумный срок .

18.2. По требованию собственника, т.к у вас нет договора аренды

19.1. Если в заключенном Вами договоре, нет пункта о продлении действия договора после окончания срока аренды, то писать заявление о расторжении не нужно. Договор прекращает свое действие одновременно с окончанием срока аренды.

19.2. Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом Ваш договор в настоящее время заключен на неопределенный срок.
В силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

19.3. лучше напишите, так как все изменения и дополнения в договор делаются в той же форме, что и основной договор.

20.1. Думаю, что не должны, хотя у налоговой может быть свое мнение на этот счет.

21.1. Нет не нужно. Он автоматически прекращает свое действие. Однако при прекращении срока его действия следует подать заявление в Росреестр о снятии обременения по старому договору аренды в связи с прекращением срока действия, иначе наличие такого обременения станет препятствием для регистрации нового договора аренды.

21.2. не нужно,не создавайте себе лишних проблем

22.1. если продолжаете пользоваться помещение и платить аренду,договор продлен на неопределенный срок, что подтверждается справкой от арендодателя, что договор продолжает действовать и продлен на неопределенный срок
либо оформляется доп.соглашение, что договор продлен на неопределенный срок. такой договор может быть расторгнут с уведомление за три месяца

если договор прекращен, прекращено его использование и платежи по договору, и договор не продлен на неопределенный срок, то доп.соглашение, к сожалению, оформить нельзя.

23.1. Вам необходимо обратиться к арендатору с письменной претензией, а в дальнейшем с иском в суд, срок исковой давности составляет три года.

23.2. В судебном порядке. Срок исковой давности – три года.

24.1. Обратитесь лично в ИФНС в которой зарегистрировано ООО.

25.1. Читайте условия договора. Само по себе – законом не запрещено.

26.1. 1. А какие услуги там были кроме аренды?
2. Тут смотрте условия договора

27.1. Да, есть срок давности 3 года.

27.2. Конечно, в этом случае действует общий срок давности – 3 года. Но это не лишает право обратиться в суд за взысканием задолженности. Однако, если ответчик в ходе судебного процесса заявить ходатайство об прекращении гражданского дела в связи с истечением срока давности, суд обязан удовлетворить это ходатайство и прекратить рассмотрение дела по существу.
Срок давности прерывается и начинает исчисляться заново, если должник какими-либо действиями признал наличие долга ( например в 2011 г. написал вам письмо с обещанием, что погасит долг по договору аренды). Взвешивайте.

27.3. Да есть. Срок исковой давности, скорее всего, прошёл, но всё же существуют нюансы. Однозначно ответить можно только после изучения договора аренды.

28.1. Что за аренда земли если Вы собственник?
По поводу земельного налога необходимо обращаться в налоговую инспекцию.

29.1. Если все готовы, то нужно дополнительное соглашение заключить.

30.1. Ситуацию можно разрешить в судебном порядке. Возможно иском об обязании заключения договора. Но в целом необходимо более подробно исследовать ситуацию. Обращайтесь!

Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику?

Вопрос:

Застройщик задерживает сдачу дома по ДДУ, и предлагает мне подписать дополнительное соглашение о переносе срока сдачи. Что мне делать? Стоит ли подписывать это соглашение? И что будет, если я его не подпишу?

Ответ:

Редкая птица долетит до середины Байкала, и редкий Откроется в новой вкладке.”>Девелопер или Застройщик в России может похвастаться сдачей построенного многоквартирного жилья точно в срок. И у каждого дольщика начинает заранее болеть голова на предмет того, что ему делать, если произойдет задержка строительства и сроков передачи квартиры по условиям Договора долевого участия (ДДУ).

Застройщик же, в свою очередь, пытаясь избежать выплаты Откроется в новой вкладке.”>неустойки за просрочку сдачи дома, пользуется своим правом по закону (ФЗ-214) перенести этот срок с согласия другой стороны договора – то есть дольщика. Для этого он высылает дольщику официальное уведомление о переносе срока сдачи дома, и предлагает его подписать, фактически меняя первоначальные условия договора.

О чем здесь говорит закон, и как здесь лучше поступить дольщику? Порядок действий тут, обычно, такой.

Как определяется срок сдачи дома?

Популярный в народе закон «о защите прав дольщиков» – Откроется в новой вкладке.”>ФЗ-214 – предусматривает обязательное указание срока передачи дольщику объекта долевого строительства в перечне условий Откроется в новой вкладке.”>Договора долевого участия (ДДУ). При этом под «передачей объекта» юридически понимается передача готовой квартиры, а не сдача дома в эксплуатацию. Хотя в обиходе чаще можно услышать именно о задержке «сроков сдачи дома».

В каком виде указывать срок передачи, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков одного дома или его блок-секции. Поэтому разные застройщики указывают этот срок в разном виде, например:

  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома не позднее 30.12.2017; – или
  • Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства ориентировочно в первом квартале 2017 года; – или
  • Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до 15 ноября 2017 года. Застройщик обязуется в течение 10 дней после сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.

Несмотря на разные формулировки, конкретную дату (крайний срок) передачи квартиры дольщику всегда можно вывести из условий ДДУ. В случае с указанием «кварталов», такой датой является последний день указанного квартала. А такие размытые формулировки, как «примерно», «ориентировочно» и т.п. в спорных делах судом не рассматриваются.

Соглашение о переносе срока сдачи дома

Если Застройщик нарушает срок сдачи дома (в т.ч. по объективным, не зависящим от него причинам), он обязан известить об этом всех участников долевого строительства не позднее, чем за два месяца до указанного в договоре срока, и предложить им изменить договор ДДУ, заключив дополнительное соглашение к нему (Откроется в новой вкладке.”>п.3. ст.6, ФЗ-214).

Допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома должно содержать указание причин задержки строительства и предлагать новые сроки передачи квартиры дольщику. Важно понимать, что это именно ПРЕДЛОЖЕНИЕ к добровольному перезаключению договора и переносу срока, а не принудительное условие. Дольщик на свое усмотрение может его принять или нет.

Что будет, если дольщик подпишет соглашение о переносе срока сдачи дома?

Если Застройщик окажется достаточно убедителен и дольщик согласится («эх, ладно, уговорил») подписать допсоглашение к ДДУ об изменении срока сдачи дома и передачи квартиры, то он лишается следующего:

  1. Он уже не сможет претендовать на выплату неустойки из-за просрочки сдачи дома (о неустойке – см. ниже). Точнее, претендовать он сможет, но только в том случае, если Застройщик нарушит уже новый срок передачи квартиры по допсоглашению. И рассчитываться неустойка будет уже от этой новой даты.
  2. Он лишается права на расторжение ДДУ в одностороннем порядке (о расторжении – см. ниже) и возврата своих денег на основании нарушения срока сдачи дома больше чем на 2 месяца (Откроется в новой вкладке.”>пп.1, п.1, ст.9, 214-ФЗ). То есть для расторжения договора по этому основанию придется ждать, пока Застройщик нарушит новый срок на 2 месяца.

Если дополнительное соглашение к ДДУ будет подписано, то первоначальный срок сдачи дома учитываться уже не будет. В случае судебных споров с Застройщиком, дольщик не сможет опираться на первоначальные условия ДДУ.

Что будет, если дольщик откажется подписывать это соглашение?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, любое изменение условий договора возможно только по взаимному соглашению сторон (за исключением отдельных случаев, не имеющих отношения к данной теме). Из этого следует, что дольщик, являясь равноправной стороной договора, может отказаться от изменения его первоначальных условий. Никаких негативных юридических последствий от этого для дольщика не будет (хотя, Застройщик, очевидно, будет недоволен).

Конечно, по факту перенос сроков сдачи дома все равно произойдет (тут уж ничего не поделаешь), но дольщик сможет компенсировать себе все связанные с этим потери, предъявив требование о выплате неустойки.

Откроется в новой вкладке.”>Как получить неустойку с Застройщика за нарушение срока сдачи дома и передачи квартиры дольщику – рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Если задержка строительства и сдачи дома слишком затянулась, и у дольщика появилась возможность купить себе другую квартиру, то он может расторгнуть договор с Застройщиком в одностороннем порядке, на вполне законных основаниях, и вернуть себе деньги (если, конечно, Застройщик к тому времени не объявит себя банкротом).

Откроется в новой вкладке.”>Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и вернуть вложенные деньги с процентами – смотри в этой заметке по ссылке.

Ну и конечно, у дольщика всегда есть возможность выйти из проекта, продав недостроенную квартиру путем переуступки прав требования на нее. Как это происходит (нюансы, риски, особенности) рассказано здесь – Откроется в новой вкладке.”>уступка прав требования по ДДУ.

А вот что делать дольщику, Откроется в новой вкладке.”>если Застройщик обанкротился и не может больше выполнять свои обязательства? Об этом – по указанной ссылке.

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector