Преждевременое расторжение арендного договора
Garant-agency.ru

Юридический портал

Преждевременое расторжение арендного договора

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора — порядок процедуры

Когда нет необходимости приобретать имущество в собственность, оформляется соглашение в виде договора аренды на предмет временного пользования вещью.

Это касается не только недвижимости, автомобилей, но даже и целых предприятий. Любая сторона имеет право прекратить взаимоотношения досрочно.

В данном материале мы поговорим о том, как сделать расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Основания

  • по последующему взаимному согласию сторон;
  • на основании решения суда.

Существующая сегодня редакция ГК РФ предусматривает четыре основные причины, по которым именно арендатор может ставить перед судом вопрос о преждевременном расторжении сделки.

Однако это не значит, что в арендном соглашении нельзя перечислить и другие обстоятельства, в силу которых наниматель может настаивать на досрочном прекращении отношений по суду. Так, в ст. 620 ГК РФ прямо прописано, что договор может быть прекращен по иным, предусмотренным в нем основаниям.

Какие же основания для того, чтобы арендатору обратиться в суд за досрочным расторжением договора. Первой причиной является нежелание арендодателя, несмотря на документ, передать вещь в пользование. Это особенно актуально тогда, когда заключение договора и предоставление имущества не совпадают по времени.

Также поводом для прекращения договора могут стать препятствия, чинимые арендатору в пользовании имуществом. Например, арендодатель без ведома нанимателя меняет на дверях замки или отключает объект от коммуникаций (воды и света).

Второй причиной, при которой у арендатора есть все основания адресовать в суд иск с целью расторжения договора, может стать выявление в объекте таких недостатков, которые существенно затрудняют пользование им. При этом для того, чтобы обратиться в суд необходимо доказать, что:

  • при подписании договора арендодатель не известил арендатора об имеющихся дефектах;
  • осматривая объект, арендатор не имел объективной возможности выявить недостатки при приеме имущества в аренду.

В описываемой ситуации нередко суд назначает экспертизу. И если будет документально установлено, что неполадки возникли по вине арендатора, то он не сможет не только рассчитывать на расторжение сделки, но и будет обязан компенсировать арендодателю нанесенный ущерб.

Следующим основанием, с которым законодательство связывает возможность расторгнуть договор по просьбе арендатора, является уклонение собственника имущества от обязанности провести его капитальный ремонт.

В основном, это касается недвижимости и автотранспорта.

Напомним, что под данным типом ремонта подразумевается замена или полная реконструкция основных частей объекта.

Обычно законодательство возлагает обязательство по капитальному ремонту на арендодателя. Однако в договоре могут содержаться исключения из данного правила. И если капитальный ремонт возложен на арендатора, то он в связи с его отсутствием уже не может настаивать на досрочном прекращении договора.

Наконец, последней по ГК РФ причиной для расторжения договора является гибель имущества или его порча, делающая невозможным дальнейшее пользование объектом аренды. При этом соответствующие обстоятельства находились вне контроля арендатора. Например, это касается пожара, стихийных бедствий и других непредвиденных событий.

Повторимся, что все перечисленные основания дают право арендатору расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако в любой момент стороны могут прекратить отношения между собой по доброй воле. Для этого важно правильно составить все необходимые документы.

Условия

Итак, чтобы прекратить договор аренды, нужны основания, предусмотренные законодательством или договором, а также взаимное согласие сторон.

Если расторжение аренды происходит вследствие нарушения обязательств другой стороной, то нужно собрать все необходимые доказательства.

Также обязательно документальное подтверждение разрыва отношений. Это может быть как решение суда, так и соглашение по расторжению договора в добровольном порядке. Однако в любом случае понадобится и оформление акта приемки-передачи, который закрепляет возврат имущества.

Если же арендная плата была внесена наперед, то можно поставить вопрос об ее возврате за неиспользованный срок аренды. В данной ситуации вопрос решается или в судебном решении, либо в рамках письменной договоренности о прекращении аренды.

Порядок расторжения

Если прекращение сделки происходит в судебном порядке, то дальнейшая процедура во многом будет зависеть от того, кто будет выступать сторонами договора.

Так, если аренда оформлена между обычными гражданами, то спор будет рассматривать районный суд по месту проживания ответчика (арендодателя).

Когда же сторонами договора найма являются предприятия или индивидуальные предприниматели, то дело о расторжении сделки слушает арбитраж.

Причем, это может быть как арбитражный суд по адресу регистрации ответчика, так и тот судебный орган, который стороны указали в договоре аренды.

Если речь идет об арбитражном судопроизводстве, то перед иском арендодателю нужно предъявить претензию по поводу расторжения договора. Она рассматривается один месяц. И если в течение этого времени стороны не придут к компромиссу, то подается иск в арбитражный суд.

Независимо от того, куда адресуется исковое заявление, в себе оно должно содержать:

  • название суда;
  • данные об арендаторе и арендодателе;
  • суть договора аренды и его основные условия;
  • причины, по которым арендатор хочет прекратить отношения;
  • содержание исковых требований.

К иску прилагаются копии договора аренды, а также всех тех доказательств, подтверждающих необходимость его расторжения. Также необходим и документ по внесению госпошлины (ориентироваться следует на ставки, установленные НК РФ по искам неимущественного характера).

По результатам слушания дела в суде первой инстанции выносится решение о расторжении договора, которое может быть обжаловано в апелляцию в месячный срок. Если он истек, то договор считается расторгнутым по истечении данного периода времени. Когда же была подана апелляционная жалоба, то договор считается расторгнутым со дня ее рассмотрения.

После вступления в силу решения о расторжении договора оформляется документ (акт) на возврат имущества.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-73-46;
8 (800) 600-36-19

Это быстро и бесплатно!

Расторжение арендного договора без вмешательства суда

Вначале арендатор должен отправить владельцу имущества письменное уведомление о нежелании больше его арендовать. Сделать это нужно в рамках сроков, предусмотренных договором аренды.

На раздумья арендодателю также отводится определенное время. Если оно не оговорено соглашением, то подразумевается, что арендодатель должен дать свой ответ в течение месяца с момента поступления к нему уведомления. И если собственник объекта аренды не против, то следующим шагом будет документальное оформление отказа от дальнейшего сотрудничества.

Для этого стороны должны подписать соглашение по поводу досрочного расторжения договора. В нем, помимо прочих сведений должны быть указаны: дата прекращения взаимоотношений, отсутствие замечаний по финансовым вопросам, а также претензий по качеству возвращаемой собственности. Если же неиспользованная плата за аренду возвращается, то следует прописать сроки осуществления платежа.

Наряду с соглашением о прекращении сделки составляется обязательно форма акта приема-передачи, согласно которому арендатор возвращает имущество арендодателю.

В этом документе должен присутствовать перечень передаваемых вещей. Кроме того должно быть зафиксировано, что собственник не имеет претензий относительно качества возвращаемого имущества.

Соглашение о прекращении договора совершается в той же форме, что и основная сделка. В частности, если аренда была оформлена у нотариуса, то также фиксируется ее окончание.

Образец

В завершении данной статьи мы приводим примерную форму соглашения о прекращении (расторжении) договора аренды по инициативе арендатора. Предложенный бланк имеет универсальный характер и может подойти для всех типов договора аренды.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург +7 (812) 317-70-86 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Расторжение договора аренды помещения: юридические аспекты

Расторжение договора аренды помещения

В тех случаях, когда нет возможности приобрести свое помещение, обычно используется договор аренды или найма. Но бывают ситуации, когда условия договора перестают устраивать одну или обе из сторон – и аренду необходимо расторгнуть. Это нужно сделать правильно и не нарушая законов.

Досрочное расторжение договора аренды

Действующее законодательство предусматривает, что любой договор должен действовать, пока не истек его срок. При этом период действия – одно из основных условий для многих из них. Однако аренда – одно из немногих исключений. Для нее не всегда действует жесткий срок – скорее напротив: в законе прямо указано, что если договор не содержит условий о времени действия, то он является бессрочным и расторгается лишь по желанию одной из сторон.

Таким образом, одностороннее расторжение договора аренды в некоторых случаях является единственным вариантом. Кроме того, даже в срочном договоре возможны ситуации, когда допускается расторжение раньше времени.

Соглашение о расторжении договора аренды, срочного или бессрочного

Самый простой порядок расторжения договора аренды – это соглашение, заключенное обеими его сторонами. В этом случае арендодатель и арендатор просто договариваются о том, что они не желают больше поддерживать деловые отношения. В том случае, если срок расторжения договора аренды прямо не указан, та сторона, которая желает его прекратить, должна обратиться к контрагенту с заявлением. Закон указывает, что сделать это в отношении жилого помещения нужно не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения, если условиями договора или нормами законодательства в этом конкретном случае не указано иного.

В том же случае, если аренда предусматривает конкретный срок, обе стороны тоже имеют установленное действующим законодательством право расторгнуть договор раньше времени. Однако в этом случае никаких условий о времени на предупреждение нет. Расторжение договора аренды, заключенного добровольно, по соглашению сторон при таких обстоятельствах должно происходить именно так, как стороны об этом договорились. Даже если арендатор и арендодатель хотят прервать действие договора прямо на следующий день – они вправе это сделать, и закон никаких препятствий чинить им не будет.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения или жилья в этом случае оформляется следующим образом:

  • одна из сторон направляет второй предложение расторгнуть договор;
  • готовится и согласовывается проект соглашения;
  • если обе стороны согласны с условиями расторжения – соглашение подписывается;
  • если договор был заключен на срок больше года и регистрировался в ЕГРП – в Росреестр подаются документы об исключении записи об обременении объекта недвижимости.

Досрочное расторжение договора аренды

Несколько сложнее ситуация складывается, когда прекратить договор желает арендодатель. Закон указывает, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя может быть использовано, если в наличии есть одно из следующих обстоятельств:

  1. Если условия договора всерьез нарушены, а виновник этому — сам арендатор. В частности, если речь идет об аренде жилья – основанием будет использование помещения не по назначению. К примеру, размещение в квартире офиса или торговой точки будет поводом расторгнуть договор.
  2. Если действия арендатора ухудшают помещение. Разрушение здания, порча инфраструктуры, загрязнение – все это является основанием для того, чтобы провести одностороннее расторжение договора аренды арендодателем.
  3. Два раза или больше не была внесена плата по договору.
  4. Не был проведен ремонт, если по закону или договору обязанность по его проведению была возложена на арендатора.
  5. Помещение пришло в негодность – пусть даже и арендатор в этом не виноват.
Читать еще:  Предоставление залога третьим лицом по договору подряда

Также по закону могут быть и другие ситуации, когда допускается расторжение договора аренды арендодателем.

Для того чтобы провести расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, необходимо, чтобы арендодатель сначала обратился к арендатору, письменно предъявил ему претензию и дал время на то, чтобы исправить ситуацию. Без этого расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проведено быть не может – закон требует в обязательном порядке соблюдать претензионный порядок разрешения споров.

Если же арендатор на претензии не реагирует, исправлять нарушения не собирается – арендодатель вправе предпринять меры. В частности, он может через суд добиться того, чтобы арендатор был удален из помещения с помощью судебных приставов.

Расторжение договора аренды арендатором

Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и преждевременное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:

  1. Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
  2. В момент, когда договор подписывался не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
  3. Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
  4. Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.

Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:

  • просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
  • аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.

В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.

Как должен оформляться расторжение договора аренды нежилого помещения?

В тех случаях, когда арендуется не любой тип жилья, а нежилое помещение, расторжение имеет свои особенности. Прежде всего, нужно указать, что расторжение возможно:

  1. По истечению срока договора.
  2. По соглашению сторон.
  3. По желанию арендодателя.
  4. По воле арендатора.

Однако есть и свои особенности. Прежде всего, для нежилой недвижимости не действует правило о трехмесячном предупреждении. Более того, никакого автоматического расторжения договора по заявлению арендатора закон не предусматривает: либо соглашение сторон – либо суд.

В том же случае, если стороны достигли согласия, они подписывают акт расторжения договора аренды нежилого помещения. В документе такого рода сторонами должно быть указано:

  • с какого момента соглашение больше не действует;
  • в каком состоянии передается объект;
  • как стороны решили вопрос об арендных платежах. В частности, акт может предусматривать возврат денег, отсутствие компенсации либо их замену на что-то иное – в зависимости от того, о чем договорились обе стороны договора. Закон здесь не ставит никаких ограничений, и в акте можно прописать все, что угодно.

Подводя итог, можно сказать так: наем или аренда, несмотря на кажущуюся простоту, хранит в себе немало «подводных камней». И если вдруг возникли проблемы лучше обратиться за помощью к профессионалам. Судебные тяжбы, проведенные неправильно, могут закончиться проигрышем – и не в каждом случае удастся отыграть все обратно. Помощь специалиста полезна тем, что многих проблем проще избежать, чем решать позднее. Поэтому если при сдаче помещения, жилого или нежилого, возникли проблемы – лучше с самого начала обратиться за юридической помощью, чем потом разбираться с последствиями и оспаривать уже вынесенные судебные решения.

Правила расторжения договора аренды или найма квартиры

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством. Причем с порядком расторжения договора лучше ознакомится еще до его заключения, чтобы потом не обнаружить для себя никаких неприятных сюрпризов.

Цель данной статьи – обратить ваше внимание на основные аспекты расторжения договора в целом и на особенности расторжения договора аренды и найма в частности.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

  1. Соглашение сторон
  2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
  3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
  4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Расторжение договора по решению суда

В случае, если вы на законном основании требуете от вашего нанимателя/арендатора расторгнуть договор, а он отказывается от данного требования или не предоставляет ответа в оговоренный срок, то вы имеете право обратиться для расторжения договора в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ).

Особенности расторжения договора аренды

Как мы и обещали, теперь перейдем к особенностям прекращения конкретных видов договоров. Начнем с договора аренды.

Как и любой гражданско-правовой договор, договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон на любых условиях, которые они друг с другом согласуют.

Что же касается расторжения договора по требованию сторон, то основания для такого расторжения закреплены в ст. 619 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя) и ст. 620 ГК РФ (Досрочное расторжение договора по требованию арендатора).

Прежде, чем перейти к подробному рассмотрению данных статей, заметим: в обеих говорится о том, что стороны могут предусмотреть и другие основания для расторжения договора по требованию каждой из них.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды жилья может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

  1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает имущество;
  3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
  4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основания, по которым досрочного расторжения договора в суде может потребовать арендатор, закреплены в ст. 620 ГК РФ. К ним относят случаи, когда:

  1. арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
  2. переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
  3. арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
  4. имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Уведомление о расторжении договора аренды.

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
• Наименование документа;
• Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
• Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
• Основания, по которым направляется данное уведомление;
• Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Скачать образец уведомления о расторжении договора аренды можно по этой ссылке

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Читать еще:  Налоговая нагрузка при Договоре безвозмездного пользования жилым имуществом

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Подведем итоги

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма – физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Еще раз напоминаем: прежде чем заключать договор, оцените, на каких условиях он сможет быть в случаях необходимости расторгнут, чтобы не оказаться беспомощным перед ушлым жильцом или просто остаться без оплаты с простаивающей квартирой.

136 комментариев

Как работают эти законы в жизни? В июне хозяйка квартиры нашла меня по объявлению, я обрадовалась невысокой оплате и отсутствию риелторов. Условие было – предоплата за 3 месяца (июль, август, сентябрь) и подождать недолго пока хозяйка сделает косметический ремонт. Как потом оказалось, этот ремонт и был целью. Заключили договор с июля на 2 года, но уже через месяц устно узнаем, что живем только эти 3 месяца, еще через месяц получили письменное уведомление (как положено по договору за месяц). В последние дни началась “осада” – я два раза вызывала полицию и писала заявления на угрозу (по ним отказы). И хозяйка сразу подала иск на расторжение и выселение. В договоре есть пункт: при досрочном расторжении по инициативе Наймодателя при отсутствии нарушений Нанимателя, выплачивается неустойка Нанимателю или месяц проживания без оплаты. Неустойку Наймодатель отказалась выплачивать, но и оплату за октябрь тоже отказалась принимать. Судья на собеседовании сказала, что мы прожили октябрь месяц в счет неустойки и она иск удовлетворит, если мы не съедем до суда. Я сказала, что этот пункт о досрочном расторжении без оснований является незаконным (согласно прочитанному в вашей статье). Но судья сказала, что права собственника в приоритете и ей вообще не важно почему она хочет расторгнуть договор. Присутствовал прокурор на собеседовании и поддержал судью. Оснований по ст.450 и 687 нет. Жилье подорожало почти в 2 раза, я недавно после полостной операции и сейчас прохожу лечение у психиатра (из-за этого нервный срыв). Она использовала мою предоплату для ремонта, чтобы жить самой, все это было спланировано. Суд через 10 дней и я не знаю, что делать, на адвокатов у меня нет средств, я сейчас не работаю и пенсии нет, только сын помогает, да немного репетитором подрабатываю.

Добрый день! Меня попросили в течении месяца освободить арендованное мною помещение.Должен ли я платить аренду за это месяц?

Будьте добры, помогите разобраться.
Сдала квартиру на 11 месяцев!
Заключили договор найма жилого помещения, который нашла в интернете. Нигде не заверяли. Просто внесли паспортные данные и подписи.
Но в связи со срочной продажей квартиры, вынуждена расторгнуть договор. Могу ли я это сделать? Что для этого нужно? И как поступить, если наниматели отказываются съезжать

Екатерина, добрый день.
У нас сейчас аналогичная ситуация, как действовали? Очень надеюсь на ваш ответ. Квартирант нам угрожает и кадается на соседей.

Компенсируйте им затраты или снимите им аналогичное жильё и оплатите переезд. Договоритесь полюбовно. В противном случае, если у вас нет в договоре найма положения о порядке досрочного расторжения по желанию одно из сторон, и вы не соблюли регламент, прописанный в договоре, то никак. Ждите окончания срока договора. Можно ещё продать квартиру, но у неё будет фактически обременение в виде договора найма. И этот факт нужно будет озвучить покупателю.
А вообще, чтобы такой фигни не было, или сами постарайтесь вникнуть в вопрос, изучите законы, пару вебинаров от специалистов, куча книг есть соответствующих, или наймите хорошего грамотного риэлтора или юриста. Или вон воспользуйтесь услугами этой компании, на сайте которой мы находимся.

Здравствуйте. Снял квартиру на 11 месяцев, по договору. Прожил 2 месяца, оплату произвел за 3 месяц, а через неделю сьехал. Хозяйку предупредил. Комуналку оплатил. За эти 3 недели, которые по сути остались за мной, она заселила новых жильцов. Я попросил, отдать разницу, которые новые жильцов жили за мои деньги. Она отказалась. Как мне вернуть деньги? И что делать?

Расторжение договора аренды помещения: юридические аспекты

Расторжение договора аренды помещения

В тех случаях, когда нет возможности приобрести свое помещение, обычно используется договор аренды или найма. Но бывают ситуации, когда условия договора перестают устраивать одну или обе из сторон – и аренду необходимо расторгнуть. Это нужно сделать правильно и не нарушая законов.

Досрочное расторжение договора аренды

Действующее законодательство предусматривает, что любой договор должен действовать, пока не истек его срок. При этом период действия – одно из основных условий для многих из них. Однако аренда – одно из немногих исключений. Для нее не всегда действует жесткий срок – скорее напротив: в законе прямо указано, что если договор не содержит условий о времени действия, то он является бессрочным и расторгается лишь по желанию одной из сторон.

Таким образом, одностороннее расторжение договора аренды в некоторых случаях является единственным вариантом. Кроме того, даже в срочном договоре возможны ситуации, когда допускается расторжение раньше времени.

Соглашение о расторжении договора аренды, срочного или бессрочного

Самый простой порядок расторжения договора аренды – это соглашение, заключенное обеими его сторонами. В этом случае арендодатель и арендатор просто договариваются о том, что они не желают больше поддерживать деловые отношения. В том случае, если срок расторжения договора аренды прямо не указан, та сторона, которая желает его прекратить, должна обратиться к контрагенту с заявлением. Закон указывает, что сделать это в отношении жилого помещения нужно не менее чем за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения, если условиями договора или нормами законодательства в этом конкретном случае не указано иного.

В том же случае, если аренда предусматривает конкретный срок, обе стороны тоже имеют установленное действующим законодательством право расторгнуть договор раньше времени. Однако в этом случае никаких условий о времени на предупреждение нет. Расторжение договора аренды, заключенного добровольно, по соглашению сторон при таких обстоятельствах должно происходить именно так, как стороны об этом договорились. Даже если арендатор и арендодатель хотят прервать действие договора прямо на следующий день – они вправе это сделать, и закон никаких препятствий чинить им не будет.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения или жилья в этом случае оформляется следующим образом:

  • одна из сторон направляет второй предложение расторгнуть договор;
  • готовится и согласовывается проект соглашения;
  • если обе стороны согласны с условиями расторжения – соглашение подписывается;
  • если договор был заключен на срок больше года и регистрировался в ЕГРП – в Росреестр подаются документы об исключении записи об обременении объекта недвижимости.

Досрочное расторжение договора аренды

Несколько сложнее ситуация складывается, когда прекратить договор желает арендодатель. Закон указывает, что досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя может быть использовано, если в наличии есть одно из следующих обстоятельств:

  1. Если условия договора всерьез нарушены, а виновник этому — сам арендатор. В частности, если речь идет об аренде жилья – основанием будет использование помещения не по назначению. К примеру, размещение в квартире офиса или торговой точки будет поводом расторгнуть договор.
  2. Если действия арендатора ухудшают помещение. Разрушение здания, порча инфраструктуры, загрязнение – все это является основанием для того, чтобы провести одностороннее расторжение договора аренды арендодателем.
  3. Два раза или больше не была внесена плата по договору.
  4. Не был проведен ремонт, если по закону или договору обязанность по его проведению была возложена на арендатора.
  5. Помещение пришло в негодность – пусть даже и арендатор в этом не виноват.

Также по закону могут быть и другие ситуации, когда допускается расторжение договора аренды арендодателем.

Для того чтобы провести расторжение договора аренды по инициативе арендодателя, необходимо, чтобы арендодатель сначала обратился к арендатору, письменно предъявил ему претензию и дал время на то, чтобы исправить ситуацию. Без этого расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем проведено быть не может – закон требует в обязательном порядке соблюдать претензионный порядок разрешения споров.

Если же арендатор на претензии не реагирует, исправлять нарушения не собирается – арендодатель вправе предпринять меры. В частности, он может через суд добиться того, чтобы арендатор был удален из помещения с помощью судебных приставов.

Расторжение договора аренды арендатором

Однако свои права есть и у другой стороны отношений. Законом допускается и преждевременное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Оно производится, если есть одно из следующих обстоятельств, предусмотренных законом:

  1. Арендодатель либо вообще не передал помещение в пользование, либо каким-то образом мешает им пользоваться (например, не вывез оттуда свои вещи, хотя по договору он обязан был это сделать).
  2. В момент, когда договор подписывался не были оговорены недостатки объекта – а они внезапно обнаружились во время использования. При этом недостатки должны быть такого рода, что не могли быть обнаружены при осмотре, но при этом препятствуют использованию помещения по назначению.
  3. Нет капремонта, если его обязан проводить арендодатель.
  4. Помещение по любым причинам не может быть использовано. Какого рода препятствия использованию существуют – неважно, главное, чтобы причиной недостатков были не действия арендатора.
Читать еще:  Договор поставки окон пвх без монтажа образец

Этот перечень оснований не является полным. В конкретных случаях допускается досрочное расторжение договора аренды арендатором и по иным основаниям, предусмотренным в тексте соглашения либо в законе. К примеру, если речь идет о жилых помещениях, снимаемых обычными гражданами (то есть, по сути, о договоре найма), такими основаниями будут:

  • просто желание жильца. Если он предупредил за три месяца – договор прекращает действие и будет рассматриваться в качестве расторгнутого независимо от желания владельца квартиры;
  • аварийное состояние жилья или невозможность использовать помещение для проживания. Здесь нужно ориентироваться на санитарные и жилищные нормы.

В том случае, если арендодатель возражает, досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора должно производиться через суд. И в суде лучше иметь на своей стороне адвоката или юриста, специализирующегося по вопросам недвижимости.

Как должен оформляться расторжение договора аренды нежилого помещения?

В тех случаях, когда арендуется не любой тип жилья, а нежилое помещение, расторжение имеет свои особенности. Прежде всего, нужно указать, что расторжение возможно:

  1. По истечению срока договора.
  2. По соглашению сторон.
  3. По желанию арендодателя.
  4. По воле арендатора.

Однако есть и свои особенности. Прежде всего, для нежилой недвижимости не действует правило о трехмесячном предупреждении. Более того, никакого автоматического расторжения договора по заявлению арендатора закон не предусматривает: либо соглашение сторон – либо суд.

В том же случае, если стороны достигли согласия, они подписывают акт расторжения договора аренды нежилого помещения. В документе такого рода сторонами должно быть указано:

  • с какого момента соглашение больше не действует;
  • в каком состоянии передается объект;
  • как стороны решили вопрос об арендных платежах. В частности, акт может предусматривать возврат денег, отсутствие компенсации либо их замену на что-то иное – в зависимости от того, о чем договорились обе стороны договора. Закон здесь не ставит никаких ограничений, и в акте можно прописать все, что угодно.

Подводя итог, можно сказать так: наем или аренда, несмотря на кажущуюся простоту, хранит в себе немало «подводных камней». И если вдруг возникли проблемы лучше обратиться за помощью к профессионалам. Судебные тяжбы, проведенные неправильно, могут закончиться проигрышем – и не в каждом случае удастся отыграть все обратно. Помощь специалиста полезна тем, что многих проблем проще избежать, чем решать позднее. Поэтому если при сдаче помещения, жилого или нежилого, возникли проблемы – лучше с самого начала обратиться за юридической помощью, чем потом разбираться с последствиями и оспаривать уже вынесенные судебные решения.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Видео-блог Адвоката Мугина А.С.

ПОДПИСАТЬСЯ

Подписывайтесь на мой канал в Telegram

Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!

10 Апрель 2012

В предыдущих статьях я рассказывал об одностороннем отказе от исполнения договора подряда.

Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.

Договор аренды, как и любой договор, может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию арендодателя по решению суда и, если это предусмотрено договором, в одностороннем порядке, путем отказа от его исполнения. Хорошо, если вы достигните согласия с арендатором по условиям расторжения договора, заключите соответствующее соглашение. Если согласия достигнуть не удалось – смотрим договор, на предмет положений о расторжении договора.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

Возможность досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя предусмотрена ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). При этом закон устанавливает случаи, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора:

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора. Здесь, как правило, начинается спор о том, насколько нарушения условий договора является существенным;

– когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества;

– когда арендатор пользуется имуществом с неоднократными нарушениями условий договора и назначения имущества;

– когда арендатор существенно ухудшает имущество;

– когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

– когда арендатор не производит капитального ремонта имущества, если это в соответствии с законом или договором является его обязанностью.

При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.

Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Если не соблюсти вышеуказанную процедуру, то исковое заявление о расторжении договора аренды не будет рассматриваться судом.

Иногда возникает вопрос, по какому адресу направлять предупреждение. В настоящее время выработалась судебная практика, в соответствии с которой направление предупреждения по адресу места нахождения, указанному в договоре аренды, является достаточным. И напротив, если вы направите предупреждение по всем известным вам адресам арендатора, и не отправите по адресу, указанному в договоре, то обязанность арендодателя направить предупреждение не считается исполненной надлежащим образом. При этом, если предупреждение вернется с отметкой о невручении письма, вышеуказанные обязанности арендодателя также считаются исполненными надлежащим образом.

Обратите внимание, что предупреждение необходимо направлять с описью вложения.

Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.

Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.

Также не может быть основанием для расторжения договора аренды неиспользование арендуемого имущества, неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор не мог пользоваться имуществом по вине арендатора, а также в период до государственной регистрации договора аренды.

В настоящее время разработан проект Постановления Пленума ВАС РФ «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением

Условие договора аренды об одностороннем отказе от исполнения договора

Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.

Глава 34 ГК РФ, регулирующая правоотношения сторон по договору аренды, в отличии, скажем от 37 Главы ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору подряда, не содержит указание на право какой-либо стороны отказаться от исполнения договора, то есть расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а говорит лишь о праве требовать расторжения договора в суде.

Таким образом, понятия отказ от исполнения договора и расторжение договора по инициативе одной из сторон не равнозначны. В связи с этим на практике часто возникает вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды и, если такая возможность есть, то необходимо ли предусматривать в договоре аренды условия и основания для такого отказа или он может быть безмотивным.

Имеющаяся на сегодняшний день судебная практика позволяет сделать вывод, что стороны могут предусмотреть в договоре аренды условие об одностороннем отказе от исполнения договора.

При этом свой вывод о действительности условия об одностороннем отказе от исполнения договора аренды суды обосновывают тем, что для одностороннего отказа от исполнения договора достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, поскольку ни ст. 310 ГК РФ, ни ч. 3 ст. 450 ГК РФ не связывают право на односторонний отказ с наличием каких-либо оснований для такого отказа.

То есть, если договором аренды предусмотрено право арендодателя отказаться от исполнения договора аренды, достаточно направить арендатору уведомления. В суд обращаться не обязательно.

Кроме того, положение ГК РФ о необходимости направить арендатору предложение об устранении нарушений относится только к случаю расторжения договора в судебном порядке. В случае одностороннего отказа от договора аренды никакие требования арендатору направлять не надо.

В какой момент договор аренды считается расторгнутым в случае отказа от его исполнения арендодателем.

Договор аренды, в случае одностороннего отказа от его исполнения арендодателем, считается расторгнутым с момента получения отказа арендатором, если иной срок не предусмотрен договором или не указан в уведомлении арендодателя об одностороннем отказе.

Основания для одностороннего отказа от исполнения договора аренды

При заключении договора аренды стороны могут предусмотреть основания для отказа от исполнения договора. Однако, бывают случаи, когда договор не содержит никаких условий и оснований для отказа от договора аренды.

Если вы все-таки решили расторгнуть договор аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, то отказываться от исполнения договора следует до того, как арендатор устранил нарушения, поскольку в противном случае, если арендатор устранил нарушение, суды расценивают отказ арендодателя от договора как злоупотребление правом.

То есть, если договор предусматривает возможность отказаться от исполнения договора без основания, несмотря на нарушение условий договора арендатором, целесообразно не указывать на такие нарушения в уведомлении от отказе.

Еще один важный момент.

Имеется судебная практика, в соответствии с которой волеизъявление арендатора на односторонний отказ от исполнения договора не считается доказанным, если в соответствующем уведомлении указано на прекращение аренды, но отсутствуют ссылки на договор или иные данные, позволяющие идентифицировать отношения.

На сегодня, пожалуй, хватит. В последующем я расскажу о таких спорных вопросах, как разумность срока для погашения задолженности, существенность нарушений арендатора, о расторжении договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и других вопросах.

С наилучшими пожеланиями,
Адвокат, к.ю.н. Мугин Александр С.

Возможна вам также будет интересна статья «Арендатор не платит аренду«.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector